MÓDULO I

DECLARATORIA DE EDIFICACION

1
 Estructura de la Partida
Registral

A)Antecedente dominial
B)Descripción del Inmueble
C)Títulos de dominio
D)Cargas y gravámenes
E) Cancelaciones
F)Otros

2
Descripción del Predio
Esta referido a la ubicación geográfica, área,
linderos y demás datos físicos del predio.

Derecho de Propiedad
Referido a las traslaciones del derecho de
propiedad y demás actos que constituyan,
modifiquen o extingan la titularidad.

Cargas y gravámenes
Los bloqueos, las hipotecas, medidas
cautelares.

3
DATOS FISICOS DEL PREDIO (RUBRO B)

✓ Declaratoria de Fábrica
✓ Reglamento Interno e Independización
✓ Acumulación
✓ Subdivisión
✓ Jurisdicción
✓ Nomenclatura
✓ Numeración

4
 DECLARATORIA DE FABRICA
Edificación:Es una obra de carácter
permanente, cuyo destino es albergar al
hombre en el desarrollo de actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
(art.3 °de la Ley 29090°, Art. 41 del D.S. 008-2013-VIVIENDA)

5
 Declaratoria de fábrica

 Reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 del Reglamento de la Ley 27157

 DECLARATORIA DE FABRICA

Es la declaración de la edificación realizada.

Aquí podemos comprender también:

➢Demolición total o parcial

➢Ampliación
➢Modificación
➢Remodelación.

7
 Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica

 Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,

concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.

 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Documentos que dan mérito para su
inscripción:

❖ Formulario Único de Edificaciones

(FUE) Ley 29090

❖ Formulario Registral (FOR) Ley

27157 (Regularización)

9
Formulario Único de Edificaciones (FUE)
Ley 29090
 Trámite municipal distrital
➢Intervienen: funcionario público, profesional
responsable y propietarios.

 Documentación:
➢ Formulario propiamente dicho
➢Plano de ubicación
➢Plano de distribución

10
 Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto

administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y

modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 de la Ley 29090

 Plazo de vigencia – Efectos de la
licencia

 Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses

calendarios por única vez. En todas las modalidades, el
inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la
municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090

 Efectos: Determina la adquisición de derechos de

construcción y desarrollo, en los términos de la licencia.
Las licencias producen todos sus efectos aun
cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de
la Ley 29090.
Formulario Registral (FOR) Ley 27157
(Regularización)

 Es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal e inscripción de las
edificaciones existentes.

Intervienen: Verificador inscrito en el Índice

de Verificadores de la SUNARP y propietarios.

13
¿Cuándo procede la regularización por
FOR?
Predios urbanos y Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rústicos en el Registro de predios.

Edificaciones construidas o demolidas antes del 31 de diciembre de 2016

14
Contenido común en ambos documentos:

 Distribución de ambientes
 Área techada por cada piso
 Área libre del primer piso
 Fecha de finalización de la obra
 Valorización
 Nombre del Profesional que interviene
 Plano de ubicación y de distribución

15
Requisitos adicionales al FOR:

 Fecha de finalización de la obra (antes del 31 diciembre de

2016) Ley 30830 publicada el 27/7/2018 – permite la doble
regularización.
 Certificado de Parámetros Edificatorios y Urbanísticos (ya
no)
 Informe Técnico (declaración de cargas técnicas)
 Informe de verificación Ad Hoc (si fuere el caso)
 Remodelación, ampliación y modificación de fábrica
memoria
descriptiva de la edificación resultante y plano de
distribución en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.

16
Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO, Contiene la constatación de:

La ubicación del terreno

El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio.
Las características arquitectónicas, estructurales y
de las instalaciones.

17
Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

Entidades que pueden acreditar verificadores Ad

Hoc, son:
➢ INC, INRENA, CGBVP y el INDECI.

Para cautelar la seguridad de edificaciones de más

de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los
campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentración masiva de público.

Informe pendiente, se inscribe como carga.

18
Requisitos adicionales al FOR:
INFORME TECNICO AD HOC

DS. 008-2019-Vivienda. Modifica denominación y/o

entidades que acreditan verificador ad hoc: Ministerio
de Cultura (antes INC), Sernanp (antes Inrena),
Cenepred (antes CGBVP e Indeci) y Ministerio de
Defensa (se mantiene =)

19
Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:

Elimina la presentación de Certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. (ojo: no
elimina los parámetros, cuyo cumplimiento debe
ser constatado). En su lugar: declaración jurada
adjunta o inserta que señale que la edificación
cumple los parámetros correspondientes a la
fecha de ejecución o consigna observaciones.

20
Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:
No procede regularización para edificaciones en:
❑ Zonas arqueológicas
❑ Zonas de protección ecológica
❑ Zonas de riesgo para la salud o integridad
física
❑ Riberas de ríos, lagos o mares
❑ En las que resulte evidente la contravención de
los elementos básico de seguridad, lo cual ponga
en riesgo la vida humana
21
DECLARATORIA DE FABRICA

Intervención de la Sociedad Conyugal

 En los casos en los que en la declaratoria

intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen
de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la
declaratoria, salvo que se acredite que el bien
mantiene la condición de propio.

 Partida de matrimonio
22
Observaciones
frecuentes

23
Antecedentes Registrales
 Juan De las Casas es titular de un predio, el
cual lo adquirió cuando era soltero. Ahora en la
presentación del FOR, declara que es casado.

Qué es lo que se debe de

determinar?

 La titularidad de la edificación.

24
Tercer párrafo del Art. 79
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre
el inmueble por el solo mérito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior

debe acompañarse la copia certificada de la partida
de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.
25
INTERPRETACION DE LOS ARTICULOS 310 DEL CÓDIGO
CIVIL Y 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL
REGISTRO DE PREDIOS:
“CUANDO LA SOCIEDAD CONYUGAL SUJETA AL RÉGIMEN DE SOCIEDAD
DE GANANCIALES EDIFICA SOBRE TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS
CÓNYUGES, SE PRODUCE – POR IMPERIO DE LA LEY – LA
CONVERSIÓN EN SOCIAL DE TODO EL INMUEBLE (CONSTRUCCIÓN Y
SUELO), SALVO QUE SE ACREDITE QUE SE MANTIENE LA CONDICIÓN
DE PROPIO. A EFECTOS DE DAR CUMPLIMIENTO AL TERCER PÁRRAFO
DEL ART. 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS BASTARÁ CON QUE INTERVENGA EN LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA EL CÓNYUGE PROPIETARIO DEL TERRENO, ADJUNTANDO
COPIA CERTIFICADA DE LA PARTIDA DE MATRIMONIO. Criterio
sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del
18.12.2019.

26
➢ Caso 1
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2006
✓ Celebración del matrimonio: Enero de 1996

➢ Caso 2
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2015
✓ Celebración del matrimonio: Setiembre de 2018

27
 DECLARATORIA DE FABRICA:

• ES UN ACTO DE
ADMINISTRACIÓN

Si lo que se busca es inscribir la

declaratoria de fábrica en favor de
la sociedad conyugal solo bastara
la intervención del cónyuge
propietario del terreno.

29/08/13 28
 INDEPENDIZACIÓN SUBDIVISIÓN:

• ES UN ACTO DE DISPOSICIÓN:

Si lo que se busca es inscribir la

independización o subdivisión, se
requiere la intervención de la
sociedad conyugal (ambos esposos)

29/08/13 29
INTERVENCION DE LA MAYORIA DE
COPROPIETARIOS
INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA La
declaratoria de fábrica constituye un acto de administración para el cual se
exige la intervención de los copropietarios que representen la mayoría
absoluta, de conformidad con el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD Para la
independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del
consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el inciso
1 del artículo 971 del Código Civil.

30
PARA DECLARAR LA FABRICA:
Pueden efectuarlo la mayoría de copropietarios

+
+ 50%.

50%

Existen varias posturas del tribunal registral con este

criterio.

31
Antecedentes Registrales
Predio X, su titular es la sociedad conyugal conformada por:
Pedro Salinas y Catalina Rios

Pero la documentación la suscriben

Catalina Rios, Juan Salinas Rios, Julia Salinas Rios y Carmen
Salinas Rios.

Y el tracto sucesivo ? Art. 2015 del Código Civil.

32
Aquí, si uno de los cónyuges falleció, previo a
cualquier acto se debe regularizar el tracto esto es
se debe de realizar el procedimiento de sucesión
(Intestada o testamentaria), e inscribirlo en el
Registro correspondiente y luego proceder a su
inscripción en el Registro de Predios.

No basta presentar solo la partida de defunción

33
Antecedentes Registrales
✓ Jurisdicción, Numeración, Nomenclatura, área, medidas y
colindancias, sobre todo el frente del predio.
Con el transcurso del tiempo estos datos pueden variar.
Por Ejem.
Datos de la partida:
Distrito: San Martín de Porres
Ubicación: Mz.M Lote 57 Urb. Los Olivos
Frente: Calle V

Datos en la documentación presentada

Distrito: Los Olivos
Ubicación: Jr. Los Fresnos Urb. Los Olivos
Frente: Jr. Los Fresnos N° 475
34
Revisar los antecedentes Registrales

Estudiar la partida registral

35
Áreas en el FOR y fecha de terminación
Diciembre de 2016

Nivel Área Ocupada Área Techada Área Libre

Primer Piso 160.00 120.00 40.00
Segundo Piso 110.00 110.00 50.00
Tercer Piso 100.00 100.00 60.00
Cuarto Piso 40.00 40.00 120.00

36
Área Libre
✓Área ocupada - Área techada = Área Libre
✓Área techada + Área Libre = Área Ocupada
✓Área ocupada - Área libre = Área techada

Surge el problema cuando la edificación presenta un alero

exterior.

Ejemplo:
Área Ocupada = Área del terreno = 160.00m2
Área techada: 110.00m2
Alero externo: 4m2

Área techada del primer piso : 114.00m2

37
 160.00 164.00

Primer piso 20.00 Segundo piso 20.50

0.50

Alero externo

38
Falso

El alero externo no se computa dentro del área techada del

primer piso.

No se encuentra dentro de la proyección poligonal del área

del terreno.

Se computa como área ocupada del nivel superior.

39
Alero externo
El Reglamento Nacional de Edificaciones establece que se
puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta
0.50ml.

Si excede se debe declarar como carga (FOR)

40
 Fecha de terminación de la obra
F UE
No existe un campo específico para consignar la fecha de
terminación de la obra. En los nuevos si existe.

FOR
Si existe un campo expreso, pero la fecha solo puede ser
hasta antes del 31-12-2016

Que sucede si se omite consignar esta fecha …???

41
Primer párrafo del Art. 79
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la
declaratoria de fábrica se hubiera omitido la fecha de
finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá
presentarse declaración jurada del propietario, con firma
certificada notarialmente.

42
Ejem.
Se inscribió mediante FOR una fábrica, declarándose que
la misma había concluído en Julio de 1990.

Supongamos que la inscripción se realizó en el año 2008.

Posteriormente se presenta nuevo FOR declarando una
ampliación de la fábrica, con fecha de finalización de la
obra Julio de 2016.

¿?
43
 LA LEY 30830

PERMITE LA DOBLE REGULARIZACIÓN DE LAS

EDIFICACIONES CONSTRUIDAS HASTA DICIEMBRE DE
2016, ES DECIR SI SE DECLARO UNA EDIFICACIÓN NUEVA
EN JUNIO DE 1999, ACTUALMENTE SE PUEDE DECLARAR
UNA AMPLIACION DE FABRICA SIEMPRE Y CUANDO LA
CONSTRUCCIÓN SEA ANTES DE DICIEMBRE DE 2016.

44
 LA LEY 30830

¿¿¿¿PERMITE UNA TERCERA REGULARIZACIÓN, SIEMPRE

Y CUANDO LA EDIFICACIÓN HAYA SIDO LEVANTADA ANTES
DE DICIEMBRE DE 2016 ????

¿?

45
 CUANDO SE CONSTITUYE UNA CARGA
TECNICA?

CUANDO NO SE CUMPLA CON ALGUN PARAMETRO URBANISTICO,

PUEDE SER POR:

*Déficit de área Libre

*Déficit de estacionamiento
*Déficit de lote normativo
*Déficit de retiro mínimo
*Altura Máxima

29/08/13 46
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

¿PROCEDE LEVANTAR LAS CARGAS TECNICAS?

SI PROCEDE LEVANTAR UNA CARGA TECNICA, SIEMPRE Y

CUANDO EL VERIFICADOR RESPONSABLE SEÑALE QUE LA
EDIFICACIÓN A REGULARIZAR CUMPLIA CON LOS
PARAMETROS EXISTENTES A LA FECHA DE LA
FINALIZACIÓN DE LA OBRA, ELLO BAJO RESPONSABILIDAD
.

29/08/13 47
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

RESOLUCIÓN N°114-2020-SUNARP-TR-L

LEVANTAMIENTO DE CARGAS TÉCNICAS: "No procede

cuestionar en sede registral el nuevo informe técnico de
verificación que acredita el levantamiento de las
observaciones inscritas como cargas técnicas, porque
compete exclusivamente al verificador responsable y no al
registrador determinar la existencia de transgresiones a las
normas urbanísticas y edificatorias".

29/08/13 48
 LEVANTAMIENTO DE CARGA TECNICA

INFORME AH DOC:

****DECLARACIÓN JURADA EMITIDA POR VERIFICADOR

RESPONSABLE:

29/08/13 49
Levantamiento de cargas:
Un inmueble inscrito en la partida
42345467:

Asiento B0001 figura inscrita

declaratoria de fabrica, FF=10/06/1999

Asiento D0001 figura inscrita carga

técnica (área libre, altura máxima)
50
Levantamiento de cargas:
Se puede levantar dichas cargas?

Sí

Como?

Mediante un nuevo informe técnico de verificación, en donde se señale que a la

FF=10/06/1999, la edificación cumplía con los parámetros urbanísticos y
edificatorios.

Y de esta manera se procede al levantamiento de carga.

51
Levantamiento de cargas:
Un inmueble inscrito en la partida
42345467:

Asiento B0001 figura inscrita

declaratoria de fabrica, FF=10/06/1999

Asiento D0001 figura inscrita carga

técnica (alero externo)
52
Levantamiento de cargas:
Se puede levantar dichas cargas?

Sí

Como?

Mediante un nuevo informe técnico de verificación, en donde se señale que a la

FF=10/06/1999, la edificación cumplía con los parámetros urbanísticos y
edificatorios.

Y de esta manera se procede al levantamiento de carga del alero.

53
Nueva presentación:
Mediante título 23456-2020:
Se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica.
• Aparentemente incumple el parámetro de retiro mínimo.

*Se puede dejar constancia en el informe técnico de verificación que la

edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables a la fecha de la finalización de la obra.

54
Nueva presentación:
Mediante título 23456-2020:
Se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica de 6 pisos.
•Aparentemente incumple el parámetro de altura máxima y además de
ello requiere informe técnico de verificación.

1° DJ: Se puede dejar constancia en el informe técnico de verificación

que la edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables a la fecha de la finalización de la obra.

2° DJ: Se puede dejar constancia MEDIANTE DECLARACIÓN JURADA,

que la edificación materia de regularización no requiere de informe
técnico AD- HOC, bajo responsabilidad del verificador responsable.
55
 MODELO DE EXPEDIENTE
DECLARATORIA DE FABRICA
NUMERO DE PARTIDA
REGISTRAL

PROPIETARIOS
ESPOSOS.

COLINDANTES
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157

DATOS DE LOS
PROPIETARIO
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157

PARTIDA DEL
INMUEBLE

MODALIDAD DE LA
ADQUISICION
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157

FECHA DE TERMINACION DE OBRA

VALOR DE OBRA
VALOR UNITARIO X
AREA TECHADA
TOTAL
ACTOS A
CONSTATAR
• EDIFICACION
NUEVA
AREA OCUPADA – AREA
TECHADA = AREA LIBRE

DESCRIPCION DE
LA FABRICA POR
INSCRIBIR
CATEGORIAS TIPICAS
DE LA CONSTRUCCION
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157

DATOS DEL VERIFICADOR

RESPONSABLE

FECHA DE LA
CERTIFICACION DE LA
FIRMA
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157

FIRMA LEGALIZADA
NOTARIALMENTE DE LOS
PROPIETARIOS
FORMULARIO REGISTRAL N°
1
LEY N° 27157
INFORME TECNICO DE
VERIFICACION
INFORME TECNICO DE
VERIFICACION

DNI DE AMBOS PROPIETARIOS

PERSONA NATURAL
ESPOSOS
INFORME TECNICO DE
VERIFICACION

UBICACIÓN SEGÚN
PARTIDA REGISTRAL

ÁREA DE
TERRENO
COLINDANTES

PARTIDA DEL TERRENO

INFORME TECNICO DE
VERIFICACION
DECLARACION JURADA
LEY N° 30830

MODELO DE DECLARACION
JURADA LEY N° 30830
DECLARACION JURADA

Señalar:

Yo, Carlos Sánchez ….., respecto del inmueble inscrito en la partida

11204567 del Registro de Predios de Lima, DECLARO BAJO
JURAMENTO QUE LA EDIFICACIÓN MATERIA DE
REGULARIZACIÓN SE ADECUA A LOS PARAMETROS
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS APLICABLES A LA FECHA DE
LA FINALIZACIÓN DE LA OBRA
PLANO DE UBICACION
 PLANO DE UBICACION

LADO IZQ
FONDO
FREN
TE
COLINDANTES
POR EL FRENTE COLINDA CON AV MALECON GRAU CON
4.70ML
POR LA DERECHA COLINDA CON LOTE 8 CON 26.01ML
POR LA IZQUIERDA COLINDA CON SUBLOTE 9A Y SUB LOTE 9B
CON 26.00ML
LADO DERECHO POR EL FONDO COLINDA CON MALECÓN JOSE DE SAN MARTIN
CON 4.70ML
 PLANO DE UBICACION

CUADRO DE AREAS (m2)

PISOS/
NIVELES NUEVA EXISTENTE DEMOLICION AMPLIACION REMODELACION SUB TOTAL
PRIMER PISO 89.06 m2 89.06 m2

SEGUNDO PISO 78.89 m2 78.89 m2

AREA TECHADA SUB TOTAL

AREA TECHADA TOTAL 167.95 m2
AREA DEL TERRENO 122.20 m2
AREA LIBRE 33.14m2

TOTAL DE AREAS TECHADAS

167.95 M2
PLANO DECLARATORIA DE
FABRICA
4.70 4.70

26.00
26.01
26.00

26.01

4.70 4.70
INSCRITO EL 05/02/2020
PARTIDA REGISTRAL

NÚMERO DE PARTIDA

TOTAL ÁREAS TECHADAS

INSCRITAS
167.95 M2
ANOTACION DE
INSCRIPCION

NÚMERO DE PARTIDA

ÁREAS INSCRITAS

DESCRIPCION DE
AMBIENTES TAL CUAL
ITEM 5 DEL FOR N° 1-
ACTOS A CONSTATAR
PARTIDA REGISTRAL
ADJUDICACION

NÚMERO DE PARTIDA

PROPIETARIOS
DE INSCRIPCION DE
TITULO

TITULO N° 2020-1494577
FECHA DE PRESENTACION:
18/09/2020
 CALCULADORA REGISTRAL.
EJEMPLO
LINK : HTTPS://WWW.SUNARP.GOB.PE/SECCION/SERVICIOS/DETALLES/0/B1.HTML

REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE
AMPLIACION DE FABRICA

FORMULA
VALOR DE OBRA X 3/1000= VALOR DE LA AMPLIACION
VALOR DE LA AMPLIACION+ DERECHO PRESENTACION =
TOTAL A PAGAR