SERGIO ROSSI CAMUS

ARQUITECTOS CONSULTORES
UNO PONIENTE 310, PISO 3, VIÑA DEL MAR, CHILE
FONO (+56) 990785488
[email protected]

INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL

Tasación N°20102
TASACIÓN COMERCIAL DE PROPIEDAD HABITACIONAL
Cliente :Luis Ignacio González González
Fecha :16/12/2020
Ubicación :Pasaje Nueve Nº 25
Sector :Recreo
Comuna :Viña del Mar
Región :de Valparaíso
Rol de Avalúo :919-3
Destino SII :Habitacional
INFORME DE TASACIÓN URBANA - OFICINA
FECHA :16/12/2020
TASACIÓN N° :20102
SOLICITANTE :Luis Ignacio González González
PROPIETARIO :Margarita del Carmen Olivares Ureta
TIPO DE BIEN RAÍZ :Habitación
DIRECCIÓN :Pasaje Nueve Nº 25
SECTOR :Loteo Santa Maria, Recreo
COMUNA :Viña del Mar
REGIÓN :V región de Valparaíso
GEO REFERENCIAS :Latitud: 33°55'59"S. Longitud: 71°26'29" O(Fuente: Google Earth)

ROL DE AVALÚO :919-3

AVALÚO FISCAL :$ 69.604.541
AÑO CONSTRUCCIÓN/ ANTIGÜEDAD :Vivienda: 1992 / 28 Años Aprox.
DEPRECIACIÓN APLICADA :1er piso 28% (1 % anual) 2º piso 33% (1,2% anual)
VIDA ÚTIL ESTIMADA :Mayor a 20 Años
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA PROPIEDAD

Vivienda aislada de 2 pisos. Terreno con pendiente fuerte y escalonado para emplazar la edificación. 1er piso en 2 niveles. 2º piso en un nivel.

La vivienda se encuentra en satisfactorio estado de conservación. Distribución acorde con la superficie interior.

Programa arquitectónico de la vivienda: 1er piso: Estar, comedor, cocina, dos dormitorios, estudio, un baño, patio abierto.

2º piso: dos dormitorios y un baño.

Cuenta con estacionamiento para un vehículo.

OBSERVACIONES Y LIMITACIONES
Afecto a expropiación, Útil. Pública/Cesión :No Permiso de Obra Nueva :Nº 292/92

Afecto a servidumbre, Usufructo, Otros :No Recepción Municipal Definitiva :NO tiene

Construcciones desmontables :No Factibilidad de Recepcionar :TOTAL

Construcciones en adobe o barro :No Presencia de riesgos :No

Limitaciones Normativa :No

Acogido a leyes No

Cumple Normativa ambiental :Si

APRECIACIÓN: Propiedad habitacional con demanda media en sector ya consolidado. Buena calidad ambiental.

No se observan limitaciones o prohibiciones que afecten el uso principal del bien habitacional enfocado a nivel socioeconómico medio.

RESUMEN TASACIÓN
SUP M2 UF /M2 UF TOTAL
TERRENO Casi Regular 290 4,1 UF 1189

Vivienda 1º PISO Albañilería armada 97 19,5 UF 1892

Vivienda 2º Piso Madera 46 17,5 UF 805
OTRAS CONSTRUCC. 0 0 UF 0
O.O.C.C. (Cierros y pavimentos exterior) GL UF 34
TOTAL CONSTRUCCIONES Y O.O.C.C. 143 2731
VALOR TOTAL TASACION 3.920
VALOR COMERCIAL 3.920
Grado de Liquidez: Alto VALOR LIQUIDACIÓN (75%) 2.940
Apreciación del bien como garantía: Aceptable VALOR GARANTÍA 2.940
VALOR SEGURO 2.626
VALOR COMERCIAL TASACIÓN VALOR EN UF UF 3.920
VALOR UF AL 16/12/2020 = $ 29.084,41 VALOR EN PESOS $ 114.000.126

Registro Nacional de Consultores MINVU Perito Tasador

Subespecialidad Tasaciones - Categoría 1ª SERGIO ROSSI CAMUS-7.037.776-4

Inscrip. Vigente Nº 1075- Región de Valparaíso ARQUITECTO U de Chile

 CARACTERÍSTICAS DE LA URBANIZACIÓN
TIPO DE CALZADA CALLE Asfalto

TIPO DE CALZADA DE PASAJE Asfalto

ELECTRICIDAD Red pública aérea

ALCANTARILLADO Red pública subterránea

AGUA Matriz subterránea

GAS Cilindros individuales

TV CABLE- INTERNET Red pública

ANTIGÜEDAD SECTOR mas de 20 años

EQUIPAMIENTO Completo

INTERÉS Medio

NIVEL SOCIO ECONÓMICO Medio

MOVILIZACIÓN Regular

SECTOR Predominantemente habitacional

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

SUPERFICIE TERRENO 290 m2

FORMA casi regular, polígono de 4 lados

RELACIÓN FRENTE-FONDO 0,38

PENDIENTE Pendiente fuerte

DESARROLLO URBANO Consolidado

GRADO DE URBANIZACIÓN Completa

EXPROPIACIÓN No

SERVIDUMBRE No

ESTADO ACTUAL satisfactorio

DESTINO PERMITIDO Habitacional

DESTINO ACTUAL Vivienda

COMUNA :Viña del Mar

DATOS ANEXOS Población: 151.708 Habitantes (Censo 2012)*

Densidad: 3743 Hab/km2

Superficie: 536,9 Km2

Altitud media: 0- 230 msnm *Datos sujetos a confirmación (fuente INE)

Coordenadas: 33°02'59'S 71°26'29'O

INFORMACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
DISEÑO Unico

ALTURA 2 pisos

M2 CONSTRUIDOS 143,77 M2 (SEGÙN PERMISO DE OBRA NUEVA Nº 292/92)

ANTIGÜEDAD 28 años aprox.

AÑO DE CONSTRUCCIÓN 1992

VISTAS A construcciones vecinas

CaALIDAD GENERAL Media

ESTADO GENERAL Terminada y deshabitada

ORIENTACIÓN Buena

AGRUPAMIENTO aislada

CONSERVACIÓN satisfactoria

MATERIALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN Edificación de albañilería Armada en 1º Piso. Madera en 2º Piso

OBSOLESCENCIA Baja

OCUPANTE DE LA PROPIEDAD Sin Ocupantes

 NORMATIVA - CONDICIONES DE EDIFICACIÓN Y USO DE SUELO
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN APLICABLES: PLANO DE LA COMUNA DE VIÑA DEL MAR

PRC de VIÑA DEL MAR - PRIMVAL

Uso de suelo: HABITACIONAL Y OTROS

Ubicación de la comuna en la Región de Valparaíso

CARACTERÍSTICAS DEL BIEN RAÍZ (DESCRIPCIÓN TÉCNICA DEL BIEN RAÍZ)

PROGRAMA
Se trata de una vivienda de dos pisos y uso habitacional.

Programa arquitectónico; 1º Piso: Estar, comedor, cocina, dos dormitorios, estudio, un baño, patio.

2º Piso: Escalera de acceso y pasillo, dos dormitorios y un baño completo.

La propiedad cuenta con estacionamiento para un vehículo

Copropiedad: NO

DFL Nº2/59 : NO

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
Aspectos analizados: Estructuras, terminaciones, Instalaciones.-

Estructura:

Fundaciones de Hormigón armado; sobrecimientos de hormigón armado; estructura de muros de albañilería, otros elementos

de hormigón armado como vigas y pilares; tabiquerías interiores no estructurales de volcanita

Cubierta de planchas acanaladas de fibrocemento.

Terminaciones:

Revestimientos exteriores con pinturas. Revestimientos interiores con estuco, empaste y pintura.

Puertas tableradas y macizas de madera, ventanas de aluminio con cristal simple.

Pisos de cerámica al igual que en cocina y baño. Cielos de losa enyesado y cielos falsos de volcanita empastada y pintada

Instalaciones:

Cañerías de agua potable de cobre embutidas; Tuberías de alcantarillado de pvc; Salas de baño, griferías y sanitarios estándar.

Conductores de cobre y conductos eléctricos de PVC; Iluminación con focos y luminarias fluorescentes.

No cuenta con calefacción. Red de telefonía fija, TV cable e Internet disponible.

ACONDICIONAMIENTO FÍSICO - AMBIENTAL

Ventilación Normal Aislación acústica Normal

Humedad Normal Protección contra incendios (Equipos individuales) Normal

Humedad de condensación Normal Resistencia al fuego de los elementos constructivos Normal

Resistencia a aguas lluvias Bueno Aspectos funcionales de seguridad Normal

iluminación Bueno Durabilidad Buena

Asoleamiento Bueno Instalaciones y mantenimiento Normal

Rangos : Excelente -Bueno - Normal - Deficiente - Malo - No aplica

4 de 12
 LOCALIZACIÓN: CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Y VECINDARIO

Aspectos analizados: Morfología. Densidad, Actividad Inmobiliaria, Destino, Equipamiento. Vías Importantes,

Distancias.

El propiedad se ubica en sector habitacional consolidada de Quilpué, con nuevas construcciones en su entorno cercano.
La morfología del sector es bastante heterogénea, con viviendas sociales y muchas nuevas de dos pisos en los alrededores

Tipo de Zona Urbana Grado de urbanización Consolidado

Uso predominante habitación Tendencia al desarrollo Estable
Cambio de uso Improbable Agrupamiento Aislado individual y colectivo

Velocidad de cambio Medio Conservación general Buena

Calidad ambiental Buena Nivel Socioeconómico Medio

Densidad Población Media Grado de urbanización Completa

Accesibilidad Buena Tipo de acceso Calle local y pasaje

Observaciones: Sector donde se encuentra la propiedad analizada presenta uso mayoritario habitacional,
se observan varios edificios colectivos semi nuevos. Presenta un buen grado de urbanización.

Locomoción pública insuficiente en el entorno inmediato

Equipamiento Nivel Distancia Calificación

Educacional Media-Sup >1000 mts Suficiente

Comercio Vecinal >500 mts Suficiente
Centro Comercial Comunal >500 mts Suficiente
Servicios Comunal >3000 mts Abundante
Movilización Bus >500 mts Abundante
Áreas Verdes Comunal 250 mts Suficiente
Salud Comunal >2000 mts Abundante
Culto Comunal >300 mts Suficiente
Esparcimiento Comunal >1000 mts Suficiente
Restaurantes Comunal >2000 mts Suficiente
Hotel Comunal >2000 Suficiente
Carabineros Comunal >500 mts Suficiente
Bomberos Comunal >1000 mts Suficiente

DESCRIPCIÓN DEL MERCADO

CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO

Mercado Objetivo : Habitacional Interés por el sector :Medio Tendencia valor propiedades Estable

Oferta :Media Demanda :Media Transparencia del mercado Media

Velocidad de venta :0-3 meses Velocidad arriendo 0-3 meses Riesgo obtener menor valor Bajo

Actividad Inmobiliaria :Mediana Nivel Socioeconómico :Medio

Descripción de la Oferta y Demanda: En general se observan otras ofertas de propiedades en venta similares al bien, ya que este

sector presenta un buen mercado con ofertas de viviendas usadas de clase media.

Plusvalía y Expectativas de Revaloración: Sector de buena plusvalía por grado de consolidación urbana, con construcciones

acorde al nivel socioeconómico al cual está enfocado.

5 de 12
 CRITERIOS DE VALORIZACIÓN
Para la determinación del valor referencial de la propiedad, se utilizó el método de comparar valores de mercado homologables, en relación a

ofertas de casas con características de uso, ubicación, tamaño, y consolidación comparables, además se observaron las potencialidades

del entorno habitacional en el que está inserto.

El universo de la muestra representa por tanto, la oferta de viviendas en el sector de Recreo, al momento de realizar la tasación,

con características de uso, tamaño y localización lo mas equiparables posible a la propiedad que se tasa.

VALORES DE REFERENCIA (VALOR DE MERCADO)

Comuna de Viña del Mar / Sector Recreo VALORES
OFERTAS DE VIVIENDAS USADAS UF/M2 TOTAL UF M2 Terr M2 Const. Tel./Código portal Web

1)Casa Recreo sector Caleta Abarca/E.Español 37,24 4469 210 120 Yapo.cl - cod. 75534113

2)Excelente casa Recreo Calle 9 remodelada 33,27 5157 210 155 Yapo.cl - cod. 69295232

3)Casa 2 Pisos Recreo cerca de Diego Portales 39,48 5844 153 148 Yapo.cl - cod. 75018013

4)Amplia casa Recreo 5 dormitorios 32,94 5600 170 204 Yapo.cl - cod. 74944099

5)Casa Recreo 6 Habitaciones + 2 baños 25,21 4538 500 180 Yapo.cl - cod. 75399197

VALOR M2 PROMEDIO DE MERCADO 33,63 5121 248 161

Todas las muestra correspondes a casas en el sector de Recreo (entre Diego Portales y Estadio Español)

EL valor m2 de la vivienda que se tasa, se ubica por debajo del promedio de mercado y muestra una mayor equivalencia con la muestra Nº 5

Considerando el nivel de terminaciones interiores, la accesibilidad a travez de un pasaje de 6 m. de ancho, la topografìa abrupta del terreno y

de la viviendala falta de la Recepciòn Municipal Definitiva, se ajusta el valor del m2 un 19% màs bajo del valor m2 promedio de mercado

VALOR M2 VIVIENDA AJUSTADO= 27,40 UF

VALOR TOTAL VIVIENDA X VALOR DE MERCADO AJUSTADO = 27,4 UF x 143 M2 = 3918 UF

*Referencias analizadas:

*Todas las referencias corresponden a viviendas en el sector Recreo, cercanas a la propiedad tasada.

*Se señala que estos valores son los ofertados actualmente en la web (Yapo.cl, indicados con código), y que al momento

del cierre de negocio su valor pudiera disminuir por negociación a la baja del comprador, ofertas y descuentos finales.

VALORES DE RENTABILIDAD

Arriendo:

Se toma como valor de renta presunta un canon de arriendo real y comprobado que se percibe por otra propiedad similar a pocas cuadras.

Canon de arriendo mensual = $500.000

Valor presunto del canon de arriendo mensual = $500.000

En un periodo de 11 meses* tenemos un valor de renta anual de $5.500.000

Valor Renta anual = $5.500.000

* La renta total anual considera solamente un periodo de 11 meses, por rotación del arrendatarios.

VALOR POR RENTABILIDAD =$91.500.000= 3.151 UF

El valor de renta es inferior al valor de mercado ajustado para esta propiedad -

Tasa Aplicada:

* Se ha aplicado una tasa conocida del 6%, aplicada en entidades bancarias para fines con destinos habitacionales e industriales, pudiendo variar

si se aplica para fines comerciales.

6 de 12
 VALORIZACIÓN

SUP M2 UF /M2 UF TOTAL

TERRENO Casi Regular 290 4,1 UF 1189
SUB TOT UF 1189
CONSTRUCCIONES CLASE CALID AÑO SUP M2 UF / M2 UF -
VIVIENDA EN 1º PISO C 3 1992 97 19,5 UF 1892
VIVIENDA EN 2º PISO E 3 1992 46 17,5 UF 805
OTRAS CONSTRUCCIONES - - - 0 0 UF 0
(O.O.C.C.) CIERROS, OTROS TOTAL 143 GL UF 34
Clasificación: C-3= Estructura de Albañilería calidad Media SUB TOT UF 2731
Clasificación: E-3= Estructura de Madera calidad Media
TOTAL
valor max 4100 UF VALOR EN UF UF 3920
valor min 3720 UF VALOR EN PESOS $ 114.000.126
UF AL 16/12/2020 $29.084,41 VALOR LIQUIDACIÓN 75% $ 85.500.095

COMENTARIOS Y CONCLUSIONES GENERALES

COMENTARIOS:

El valor final de la propiedad se estima con el método comparativo de mercado, en que el valor se pondera y se ajusta en
función de los datos obtenidos de ofertas similares del mercado y a la propiedad que se tasa.
El valor de las construcciones se calcula por el método de costo de reposición por tablas de valores de M2 construidos,
de acuerdo a clase, calidad, antigüedad y mantenimiento de las construcciones.
Conclusiones:

Propiedad en satisfactorio estado de conservación, cuenta con una buena estructura de material solido en 1º piso.

El valor final de mercado es cercano al valor de renta y 1,6 veces el avaluó fiscal de la propiedad

El patio a conformar en la parte superior del terreno le permite potenciar espacios abiertos no consolidados aún.

La propiedad no cuenta con recepción municipal de la D.O.M. de Viña del Mar, pero se puede solicitar en cualquier momento.

La propiedad no se encuentra afecta a expropiación ni a declaratoria de utilidad publicas. sin embargo se recomienda solicitar

certificados municipales y de Minvu a fin de corroborar dicha información.

EL TASADOR DECLARA LO SIGUIENTE

1.-Que no tiene hoy ni espera tener a futuro interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma

independiente.

2 - Que no tiene personal interés ni participación en los usos que hagan de la tasación, ni con las personas que participan en la operación.

3.-Que ha inspeccionado la propiedad por dentro y por fuera. La información que este informe presenta es totalmente verdadera y no ha obviado

nada de importancia relevante.

4 - Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y vecindario están mencionados.

5 - Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe ,han sido preparados por el tasador firmante,

el cual no se hará responsable por el cambio alguno que pueda ser hecho en este informe por persona distinta a este tasador.

Tasador

SERGIO ROSSI CAMUS-7.037.776-4

ARQUITECTO U de Chile
7 de 12
 PLANO UBICACIÓN

EMPLAZAMIENTO LOTE 79 Y VISTAS AÉREAS

FOTOGRAFÍAS DE LA PROPIEDAD
FOTOGRAFÍAS INTERIORES

10 de 12
FOTOGRAFÍAS INTERIORES Y PATIO POSTERIOR

11 de 12
 DOCUMENTOS DOM
PERMISO DE OBRA NUEVA POR 143,77 M2

PLANTA 1º PISO PLANTA 2º PISO

ELEVACION PRINCIPAL

12 de 12