El Proceso de Titulo Supletorio
La inmatriculación de Predios
En primer lugar, podríamos definir a la inmatriculación como el ingreso de un
predio al Registro, de acuerdo a lo establecido en el primer párrafo del artículo 16 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el que señala que la
inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro; en
consecuencia se trata de la primera inscripción de dominio, entendida como aquel
asiento que carece de soporte causal en otro anterior, razón por la que significa un límite
inicial a la exigencia del tracto sucesivo.
La inmatriculación determina la apertura de una partida registraI para un predio en
virtud al principio de especialidad consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, principio que sustenta el orden en la
incorporación de los actos o derechos al Registro de Predios, permitiendo que en la
partida correspondiente se organicen los derechos y actos que sobre dicha unidad
inmobiliaria recaigan, determinando de ese modo su situación jurídica.
Tratándose de inmuebles, la inmatriculación se produce acreditando títulos por un
periodo ininterrumpido de 5 años o, en su defecto, títulos supletorios, como lo dispone
el artículo 2018 del Código Civil. Además de la titulación, es requisito fundamental
para inmatricular un bien, que no se encuentre inscrito en el registro, como tal o
formando parte de otro de mayor extensión. La razón es evidente: la duplicidad de
partidas atenta contra la certeza de la información registraI pues sobre un mismo bien se
publicitarían situaciones jurídicas similares o distintas, con nocivos efectos frente a los
terceros que acuden al registro.
Las exigencias de requisitos para la inmatriculación de un bien generalmente son
mayores a las impuestas a otro tipo de solicitudes de inscripción (como por ejemplo, las
transferencias de dominio). En efecto, en estas últimas, el derecho del transferente ya se
encuentra acreditado e inscrito en el registro, presumiéndose válido y exacto, resultando
suficiente el título traslativo de dominio para respetar el tracto sucesivo y el orden
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lógico de la partida registral. A diferencia de ello, en la inmatriculación, no existe
ninguna referencia tabular que sustente el derecho adquirido, de allí que la necesidad de
certeza acerca de la existencia del derecho sea mayor.
La inmatriculación de predios sobre la base de títulos que tienen una antigüedad de
cinco años encuentra fundamento en la prescripción adquisitiva de dominio con justo
título y buena fe (párrafo final del artículo 950 del Código Civil). Se entiende que
durante el plazo de cinco años, el titular ha venido poseyendo el bien, situación que
aunada al título que se presenta y la buena fe (que se presume en atención al artículo
914 del Código Civil), determina haber adquirido la propiedad del predio por
usucapión, relevando de probar las sucesivas transferencias desde su inicial propietario.
Ahora bien, el título (que para efectos regístrales debe tratarse de un instrumento
público en atención al principio de titulación auténtica previsto en el artículo 2010
del Código Civil) debe contener un acto jurídico que acredite el dominio sobre un
predio debidamente identificado.
Si bien el Registro es un mecanismo que publicita con carácter erga
omnes derechos y situaciones jurídicas, lo cierto es que casi todas ellas por ser bienes
tangibles (predio, vehículo, etc.) requieren ser identificados debidamente; por tal razón,
el artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone
que para la inmatriculación de un predio se debe precisar su naturaleza urbana o rústica,
en este último caso si es rural; el departamento, provincia y distrito en el que se
encuentra; si es urbano, el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el
frente, por la derecha, entrando, por la izquierda entrando y por el fondo), su ubicación
georreferenciada a la Red Geodésica nacional, referida al datum y proyección de
coordenadas oficiales; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector,
zona, grupo, así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.
Para el caso de predios rurales, el inciso d) del mismo artículo establece, que se
indicará: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas y con 04
decimales, perímetro expresado en metros; centroide y ubicación georeferenciada a la
Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en
caso de contarse con este último dato. Asimismo, se consignará el nombre del predio,
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sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer
párrafo del artículo 20 y cualquier otra información permita identificar plenamente el
predio que se inscribe.
La formación de títulos supletorios o sustitutorios cuando los originales no existen.
¿Por qué razón pueden no existir? Porque nunca se extendieron documentos
comprobatorios de las transferencias o porque han desaparecido los que se hubieran
otorgado. Supongamos, en la primera eventualidad, que un inmueble se ha transmitido
en tres oportunidades durante los últimos treinta años, en dos de ellas por actos inter-
vivos y en la restante por herencia. Pues bien, ocurrió que en ningún caso se extendió
una escritura de venta o donación, ni siquiera un documento simple. Y en el caso de la
sucesión, no medió testamento ni declaración de herederos. Sin embargo el actual
poseedor es evidentemente propietario porque adquirió de quien también lo era y éste a
su vez de quienes efectivamente lo fueron antes de él; en esta e caso la línea del derecho
de propiedad es ininterrumpida e indiscutible en calidad jurídica.
La dificultad consiste exclusivamente en que no hay instrumentos o títulos
comprobativos de ese derecho de propiedad. No es que el poseedor actual sea sólo
poseedor del bien. Es también propietario. Carece de documentos, pero no carece de
derechos. La ley le franquea el camino para obtener títulos sustitutorios de aquellos que
le faltan porque nunca se otorgaron; no es que el poseedor se va a convertir en
propietario, quien era propietario va a seguir siéndolo y no lo será en mejores
condiciones, su derecho seguirá igual.
En nuestro ordenamiento jurídico, la formación de título supletorio es un asunto
contencioso que se tramita en vía de proceso abreviado (art. 486 -inc. 2)- del C.P.C.), y
se halla regulado en el Sub-Capítulo 2° (“Título supletorio, prescripción adquisitiva y
rectificación o delimitación de áreas o linderos”) del Capítulo II (“Disposiciones
especiales”) del Título II (“Proceso abreviado”) de la Sección Quinta (“Procesos
contenciosos”) del Código Procesal Civil, en los arts. 504 al 508.
Precisamente, el inciso 1) del artículo 504 del Código Procesal Civil contiene la
definición legal del proceso que nos ocupa, estableciendo textualmente dicho inciso que
se tramita como proceso abreviado la demanda que formula el propietario de un bien
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que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o
los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título
de propiedad correspondiente.
El texto del inciso 1 del artículo 504° del Código Procesal Civil, que parece
referirse al pedido de título supletorio, tiene la hipótesis que corresponde al caso de un
comprador a quien su ‘transferente’ no le ha formalizado la cesión de dominio y,
entonces, lo demanda para que lo haga él o lo hagan sus sucesores. Esa demanda es un
otorgamiento de escritura común y corriente, pero no un título supletorio. En la petición
de título supletorio, el solicitante puede contar con un documento -inclusive una
escritura pública- de transferencia del bien, pero como no hay partida registral, no puede
inscribir su propiedad. Para eso pide al juez que forme el título supletorio.
Procedencia Del Título Supletorio
Los títulos supletorios caben solamente cuando no hay títulos comprobativos del
derecho de propiedad...” Jorge Avendaño añade que “... su objetivo principal es lograr
la primera inscripción de dominio (...), lo cual quiere decir que los títulos supletorios
proceden cuando el inmueble no está inscrito...” En la misma línea se encuentra
Chirinos Soto cuando afirma lo siguiente: “La condición fundamental para que se
solicite la formación judicial de título supletorio respecto de un bien es que el mismo no
se halle inscrito en el Registro Público. Esa condición se apoya en un argumento de
lógica elemental, pues si hay inscripción registral, quiere decir que hay título y, por
tanto, no es necesaria la elaboración de un título que venga a suplir el inexistente.
Conforme lo dispone el artículo 488 del Código Procesal Civil, son competentes
para conocer los procesos abreviados (entre los que se cuenta el de título supletorio) los
Jueces Civiles y los de Paz Letrados, salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su
conocimiento a otros órganos jurisdiccionales. Los Juzgados de Paz Letrados son
competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de cien y hasta quinientas
Unidades de Referencia Procesal; cuando supere este monto, son competentes los
Jueces Civiles.
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Se colige del inciso 1) del artículo 24 del Código Procesal Civil que, además del
Juez del domicilio del demandado, también es competente, a elección del demandante,
el Juez del lugar en que se encuentre el bien o bienes en cuestión (de cuya propiedad se
carece de documentos demostrativos).
REQUISITOS Los requisitos del proceso de título supletorio pueden ser extraídos
del artículo 505 del Código Procesal Civil, que regula los requisitos especiales
aplicables -en lo que resulte pertinente- no sólo a dicho proceso sino también a los de
prescripción adquisitiva y rectificación o delimitación de áreas o linderos. El citado
numeral establece, pues, lo siguiente: Además de lo dispuesto en los Artículos 424° y
425° [del C.P.C., referidos a los requisitos y anexos de la demanda], la demanda debe
cumplir con los siguientes requisitos adicionales:
1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de
sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el
caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los
nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los
bienes colindantes.
2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se
acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de
las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y
debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa
correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso,
certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como
propietaria o poseedora del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario,
exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que
afecten al bien.
3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se
acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos
diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de
inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los
bienes no se encuentran inscritos.
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4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no
menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin
perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.
5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección
judicial del predio”.
SENTENCIA Y EFECTOS
Los títulos supletorios conceden a quien los pide títulos de propiedad que derivan
del procedimiento del mismo nombre. A nadie se perjudica con su formación, desde que
se trata de un procedimiento adecuado, en el que se permite la intervención de aquellos
que pudieran ser perjudicados, para que hagan valer las defensas que tuvieren. La
titulación supletoria reemplaza a los títulos originarios por otro que dimana de la
posesión prolongada. En consecuencia el fallo que se pronuncie en el procedimiento no
contencioso de títulos supletorios, no sólo declara que lo actuado es título supletorio,
esa sería una declaración vana e inocua; por lo que contiene algo más trascendente:
declara indirectamente la propiedad.
Los títulos supletorios pueden ser judicialmente impugnados. Esto no solamente
durante su tramitación, sino también una vez formados e incluso inscritos. Ellos pueden
ser objetados de la misma manera y en idénticas condiciones que un título de dominio
cualquiera; la impugnación de los títulos supletorios depende no de los títulos
supletorios mismos sino de la calidad del derecho de propiedad de que goza el titular. Si
en la historia del dominio de quien formó los títulos supletorios hay algún vicio, el
derecho de propiedad del titular actual será deficiente; no lo serán los títulos supletorios.
De igual manera, que si el titular actual tuviera documentos comprobativos de su
propiedad, esto es títulos ordinarios no supletorios. En este caso si en su historia del
dominio hubiera algún vicio, también su derecho podrá ser impugnado. No porque el
último o el anterior acto jurídico hubieran sido formalmente defectuosos, sino porque su
derecho adolecía de una deficiencia en su sustancia, por lo que los títulos supletorios
están sujetos a régimen idéntico que los títulos ordinarios. Esto no quiere decir que los
títulos supletorios ya no sean impugnables. Siguen siéndolo. El tercero que contrató al
amparo del Registro está protegido contra la reivindicación, pero no porque los títulos
supletorios sean inimpugnables sino porque lo protege la fe registral.
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El Decreto Supremo Nro. 035-2006-VIVIENDA regula el procedimiento notarial
de formación de títulos supletorios en su artículo 37, y prescribe: A) que procede
tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto
de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito; B) que el solicitante debe
acreditar, por lo menos, cinco años de posesión; C) que procede también tramitar
notarialmente la formación de títulos supletorios, cuando el título o títulos de propiedad
del solicitante, no tiene(n) la antigüedad exigida por el artículo 2018 del Código Civil,
no siendo necesario en este caso que el solicitante acredite los cinco años de posesión.
Se desprende del artículo 38 del Decreto Supremo Nro. 035-2006-VIVIENDA que
la prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se
refieren (respectivamente) los artículos 21 y 22 de la Ley Nro. 27157, se tramitan por la
vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento
previsto en el citado Decreto Supremo Nro. 035-2006-VIVIENDA (en los arts. 39 al 43)
y, supletoriamente, por las normas contenidas en el Código Procesal Civil.
Además, según se infiere de la Segunda Disposición Final del Decreto Supremo
Nro. 035-2006- VIVIENDA, para el trámite de saneamiento de titulación previsto en
dicho Decreto Supremo (en el que está incluido el correspondiente a la formación de
títulos supletorios), se aplica supletoriamente la Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contenciosos (Ley Nro. 26662, del 20-09-1996). Igualmente, será de
aplicación la normatividad contenida en la Ley Nro. 27333 (“Ley Complementaria a la
Ley Nro. 26662 la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularización de Edificaciones”, del 27-07-2000), sobre todo los artículos 5 y 6 de
dicha Ley.
Jurisprudencia Casatoria Relacionada Con El Proceso De Otorgamiento O
Formación De Título Supletorio
1. Jurisprudencia casatoria relacionada con aspectos generales del proceso de
otorgamiento o formación de título supletorio:
“... Esta Institución jurídica (formación de título supletorio) tiene como finalidad el
perfeccionar el dominio del propietario de un bien que carece de documentos que
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acrediten su derecho y obtener el título de propiedad correspondiente” (Casación Nro.
488-98 / Ica, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 22-05-2000, pág. 5335). –
“... De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 504 inciso 1 del Código Procesal Civil,
está facultado para demandar título supletorio el propietario de un bien que carece de
documento que acredite su derecho -sea por ejemplo por supuestos de deterioro, pérdida
o destrucción contra su inmediato transferente o los anteriores a éste o sus respectivos
sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente,
debiendo el actor cumplir para ello con los requisitos especiales que establece el artículo
505 del mismo Cuerpo Procesal...” (Casación Nro. 3692-2006 / Ucayali, publicada en el
Diario Oficial El Peruano el 30-05-2008, págs. 22166-22167).
2. Jurisprudencia casatoria relacionada con los requisitos del proceso de
otorgamiento o formación de título supletorio:
“... El requisito substancial para que prospere la formación de títulos supletorios es
la posesión...” (Casación Nro. 1040-99 / Huaura, publicada en el Diario Oficial El
Peruano el 18- 12-1999, pág. 4324).
“... El otorgamiento de título supletorio previsto en el artículo quinientos cuatro
inciso primero del Código Procesal Civil [...] consiste en la demanda que se entabla
contra el transferente o los anteriores a éste para obtener el otorgamiento del título de
propiedad correspondiente ante la carencia de documentos que acrediten el derecho del
actor; no exigiéndose en este caso los requisitos de la posesión previstos para la
prescripción adquisitiva de dominio a que se refiere el artículo novecientos cincuenta
del Código Civil...” (Casación Nro. 43-2002 / Cajamarca, publicada en el Diario Oficial
El Peruano el 01-12-2004, págs. 13228-13229).
