STEF ART 1580-1581-1582

MIGUEL ART 1583-1584-1585

KAT ART 1586-1587-1588
JARA ART 1589-1590-1591
ERIKA ART 1592-1593-1594-1595
JEAN PIERRE ART 1596-1597-1598
PAUL ART 1599-1600-1601
SECCIÓN SEGUNDA: CONTRATOS NOMINADOS
Título I: Compraventa

Capítulo I: Disposiciones generales

Capítulo II: El bien materia de la venta
Capítulo III: El precio
Capítulo IV: Obligaciones del vendedor
Capítulo V: Obligaciones del comprador
Capítulo VI: Transferencia del riesgo
Capítulo VII: Venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra
Capítulo VIII: Compra sobre medida

Capítulo IX: Compraventa sobre documentos

Artículo 1580: Entrega del título representativo
Artículo 1581: Oportunidad y lugar de pago

Capítulo X: Pactos que pueden integrar la compraventa

Subcapítulo I: Disposición general
Artículo 1582: Pactos permitidos y pactos nulos

Subcapítulo II: Compraventa con reserva de propiedad

Artículo 1583: Pacto de reserva de propiedad
Artículo 1584: Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad
Artículo 1585: Arrendamiento-venta

Subcapítulo III: Pacto de retroventa

Artículo 1586: Definición
Artículo 1587: Nulidad de estipulaciones en el pacto de retroventa
Artículo 1588: Plazos para ejercer el derecho de resolución
Artículo 1589: Pacto de retroventa en bienes indivisos
Artículo 1590: Retroventa en la venta separada
Artículo 1591: Oponibilidad del pacto de retroventa

Capítulo XI: Derecho de retracto

Artículo 1592: Definición
Artículo 1593: retracto en la dación en pago
Artículo 1594: Retracto sobre muebles e inmuebles
Artículo 1595: Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad
Artículo 1596: Plazo para el ejercicio de retracto
Artículo 1597: Plazo especial
Artículo 1598: Garantía en el retracto
Artículo 1599: Titulares del derecho al retracto
Artículo 1600: Orden de relación de los retrayentes
Artículo 1601: Retracto en enajenaciones sucesivas

Título II: Permuta

 CAPÍTULO NOVENO
COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS
1. ARTÍCULO 1580 – ENTREGA DEL TÍTULO REPRESENTATIVO

Este artículo se refiere a la compra venta sobre “documentos”, prescribe que la entrega
se concretiza con la entrega del título representativo “documentos” o por otros
documentos exigidos por el contrato; o en su defecto por los usos.
La Compraventa versa sobre el modo de adquirir, es decir sobre la entrega del bien,
esta es la entrega del título representativo del bien que requiere del título de
adquisición

Este artículo determina que los documentos son representativos a las mercaderías y
no de derechos de crédito.
En nuestro ordenamiento legal, tenemos la póliza de fletamento (en el transporte
marítimo –artículo 665 y 719 del Código de Comercio-), la carta de porte (transporte
terrestre –artículo 345 del mismo cuerpo normativo-), la carta porte aéreo (transporte
aéreo –Ley 24882-), es título legal del contrato de transporte de carga; y, el certificado
de depósito (Ley 2763), es el título-valor que incorpora los derechos del depositante
sobre las mercaderías depositadas en los almacenes generales de depósito que
incorporan el derecho posesoria al documento.
Para Rufino, Doménico (La compravendita. Dott A. Gufré Editore, Milano, 1971,
pag.542; citado por Manuel de la Puente y Lavalle, profesor principal de Derecho Civil
en la Pontificia Universidad Católica del Perú), considera que la presencia de un título
de crédito (título-valor) representativo de la mercadería es esencial para que se trata
de una compraventa sobre documentos.

En la compra de documentos, el título de adquisición es el contrato de compraventa,

pero la diferencia es el modo de adquirir, dado que la entrega del bien queda sustituida
por la entrega de los documentos representativos del bien.

Por ende, los títulos representativos del bien (referidos en el artículo 1580) son sólo los
títulos-valores conocidos como “títulos de tradición”, es decir los emitidos con motivo
del transporte aéreo, marítimo y terrestre de carga y del depósito en almacenes
generales del depósito.

PASOS DE LA COMPRAVENTA DE DOCUMENTOS

a) El vendedor de la mercadería la embarca o la deposita en un almacén general de
depósito.
b) El porteador o depositario emite un título de tradición representativo de la
mercadería, que entrega al vendedor.
c) El vendedor y el comprador celebran un contrato de compra-venta, el vendedor se
obliga a transferir al comprador la propiedad de la mercadería y el comprador se
obliga a pagar al vendedor su precio en dinero. Este contrato constituye el título
de adquisición por el comprador.
d) El vendedor entrega al comprador la mercadería, para lo cual estipula en el
contrato que la entrega será del título de tradición representativo de la mercadería
que sustituye la entrega material del bien. La entrega del título representativo
constituye el modo de adquirir.

La compraventa sobre documentos tiene como objeto las mercaderías y no los títulos
representativos de éstas; es venta de mercaderías representadas por el título y no del
título-valor mismo.
DOCUMENTOS ADICIONALES
Los documentos adicionales se refieren a la póliza de seguro de las mercaderías
contra daños, la factura, los certificados de análisis de las mercaderías, etc.
No debe confundirse como documentos adicionales antes indicados con aquellos
referidos a los relacionados al bien como título de propiedad, recibos de servicios
públicos, certificados municipales, recibos de tributos; o con aquellos documentos
adicionales a las cláusulas adicionales de las compra-ventas a distancia CIF, FOB,
FAS, etc)
FOB: (Franco a bordo, puerto de carga convenido). El vendedor realiza la entrega cuando la mercancía sobrepasa la
borda del buque en el puerto de embarque convenido. Esto quiere decir que el comprador ha de soportar todos los
costes y riesgos de pérdida o daño de la mercancía desde aquel momento. El término FOB exige al vendedor
despachar la mercancía en aduana para la exportación.
Con pago de transporte principal
CIF: (Coste, seguro y flete; puerto de destino convenido). El vendedor realiza la entrega cuando la mercancía
sobrepasa la borda del buque en el puerto de embarque convenido. El vendedor debe pagar los costes y el flete
necesarios para llevar la mercancía al puerto de destino convenido, pero el riesgo de pérdida o daño de la mercancía,
así como cualquier coste adicional debido a sucesos ocurridos después del momento de la entrega, se transmiten del
vendedor al comprador. No obstante, en condiciones CIF, el vendedor debe también procurar un seguro marítimo para
los riesgos del comprador por pérdida o daño de la mercancía durante el transporte. El término CIF exige al vendedor
despachar la mercancía para la exportación.
FAS: -El vendedor entrega la mercancía en el muelle pactado del puerto de carga convenido; esto es, al lado del barco.
La regla incoterms FAS es propia de mercancías de carga a granel o de carga voluminosa porque se depositan en
terminales del puerto especializadas, que están situadas en el muelle. No contempla otros modos de transporte que no
sean marítimo o fluvial.

Cuando el contrato de compraventa no dice nada respecto a la modalidad sobre

documentos ni hace referencia al artículo 1580; al respecto Bianca, C. Massimo, La
vendita e la permita. Unione Tipografico-Editrice Torinese, Torino, 1972, pag.402 citado
por Manuel de la Puente y Lavalle profesor principal de Derecho Civil en la Pontificia
Universidad Católica del Perú) sostiene que si el comprador conoce que la mercadería
está representada por títulos, se presume sobre documentos; asimismo, Bocchini
refiere que es suficiente que se haya mencionado, aunque implícitamente, a títulos
representativos de la mercadería vendida para que se recurra a la figura de la venta
sobre documentos. En cambio, Capozzi, Guido. Dei singoli contratti. Guiffré Editore,
Milano, 1988, pag.178) precisa que se requiere la cláusula expresa porque el legislador
no la presume; al igual para Rubino, Doménico refiere que el artículo 1527 Código
Italiano y artículo 1580 del Código Civil peruano no presume la venta sobre
documento, pero la presume cuando se ha querido la entrega de los documentos.
Para Manuel de la Puente Lavalle: “el artículo 1580 del Código Civil crea una nueva
modalidad de compraventa que se aparta de la disciplina de la compraventa ordinaria,
se trata de un régimen de excepción con efectos particulares, las partes manifiestan
expresa o tácitamente su voluntad de acogerse a este régimen. Asimismo, precisa que
así las partes conozcan la existencia de los documentos representativos no permite
presumir que las partes deseen contratar sobre tales documentos (es decir la
sustitución de la entrega de los bienes por la entrega de los títulos representativos. Las
partes que han celebrado la compraventa ordinaria, si desean pueden adecuarla a la
compraventa sobre documentos, conforme al artículo 1351 del Código Civil en que se
puede modificar la relación jurídica existente.
Artículo 1351 del CC: Disposiciones generales del libro VII Fuente de las obligaciones.
El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir
una relación jurídica patrimonial.
CONCLUSION DEL CONTRATO
Para Rubino, la conclusión del contrato puede proceder en el tiempo a la entrega del
título, así como en toda venta la entrega puede efectuarse un cierto tiempo después de
la conclusión del contrato. La Entrega del título se produce con la forma norma de
transferencia del título, según se trate del título a la orden, al portador o nominativo.
RIESGO DE LA MERCADERIA
El riesgo de pérdida del bien pasa del vendedor al comprador al momento de la
entrega del bien, y tratándose de compraventa de documentos, se refiere a la entrega
del título representativo de la mercadería que es entregado al comprador.
El vendedor es responsable ante el comprador por la pérdida o deterioro ocurrido
culposamente al detentador de la mercadería antes de la entrega al comprador.
El vendedor no es responsable de los actos dolosos o culposos del detentador
después de la entrega de los documentos.
Cuando la mercadería ha pasado al comprador, el detentador responderá directamente
al comprador por incumplimiento de su obligación de custodia y entrega, obligación
unilateral y abstracta que surge del título-valor.

2. ARTÍCULO 1581 – OPORTUNIDAD Y LUGAR DE PAGO

 Respecto al pago del precio, se determina que éste debe realizarse en el momento y
lugar de entrega de los documentos, salvo pacto o usos distintos.

En el caso de compraventa sobre documentos, el momento y el lugar de la entrega del

bien queda sustituido por el momento y el lugar de la entrega de su título
representativo; es decir, que el comprador tiene que pagar el precio aún antes de que
haya entrado en posesión material de la mercadería.

Al respecto el Código Italiano el artículo 1528 tiene dos párrafos, el primero es igual al
artículo 1581 y el segundo agrega que cuando los documentos son regulares, el
comprador no puede negar el pago aduciendo excepciones relativas a la calidad y al
estado de las cosas, a menos que éstas resulten ya demostradas.

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO

El vendedor queda liberado de toda responsabilidad por falta de entrega de la
mercadería por parte del detentador (porteador o depositario)

El comprador puede ejercitar contra el detentador como propios y originarios, los

derechos que nacen del título representativo, y puede demandarlo por incumplimiento
de su obligación de entrega.

Si el comprador recibe la mercadería por parte del detentador y no es conforme con lo

contratado, se imputa al vendedor, por incumplida la propia obligación de entrega. En
este caso, el comprador invocando el artículo 1428 del CC puede solicitar el
cumplimiento de la prestación de entrega a cargo del vendedor o la resolución del
contrato de compraventa, también puede proceder de acuerdo al artículo 1429 del CC.

Artículo 1428 CC: Resolución del contrato por incumplimiento. En los contratos con
prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su
prestación, la otra parte puede solicitar el cump0limiento o la resolución del contrato y,
en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios.
A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte demandada
queda impedida de cumplir su prestación.

Artículo 1429 CC: Resolución de pleno derecho. En el caso del artículo 1428 la parte
que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por
vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plano no menor de quince
días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de
pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

CAPÍTULO DÉCIMO
PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA
SUB CAPÍTULO I – DISPOSICIÓN GENERAL

3. ARTÍCULO 1582 – PACTOS PERMITIDOS Y PACTOS NULOS

Este artículo prescribe que puede integrar el acto jurídico de compraventa cualquier
“pacto lícito”; pero también determina como pactos nulos los siguientes:
1. El pacto de mejor comprador; puede rescindirse cuando, quien da más por el bien
devolverá al comprador.
2. El pacto de preferencia; cuando pretenda vender, obliga al comprador a ofrecer el
bien al vendedor por el valor que otro proponga.

Ejemplo:
Se contrata la venta de 10,000 cajas de jugo pasteurizado de un litro cada una,
elaborado en Italia y actualmente en tránsito rumbo a la ciudad de Lima, según los
conocimientos de embarque que en fotocopia legalizada han sido entregados al
comprador para acreditar la existencia de la referida mercadería; pactándose el precio
en xxxxxxx que será cancelado íntegramente y al contado en la fecha de recepción del
respectivo conocimiento de embarque. Consignándose en las cláusulas de obligación
de partes que el vendedor se obliga a entregar físicamente al comprador el documento
del conocimiento de embarque que acredita la existencia del bien materia del contrato,
la entrega se realizará a la fecha de suscripción de este documento sin más constancia
que las firmas de las partes, así como las partes acuerdan, en aplicación del artículo
1580 del CC que el presente contrato de compraventa es sobre documento, por lo
tanto la entrega del mencionado conocimiento de embarque equivale a la entrega del
lote de cajas de jugo que aquél representa. Asimismo, se especifique en cláusula que a
partir de la fecha de entrega del referido conocimiento de embarque, el comprador
asume los derechos y obligaciones que emanan del mismo y que correspondían al
vendedor.
Jurisprudencia:
Respecto a la infracción material por inaplicación de una norma de derecho sustantivo contenido
en el artículo 1582 del Código Civil, respecto a pactos que puede integrar la compraventa “puede
integrar la compraventa cualquier pacto lícito”; constituyendo el paco como un acuerdo que las
partes contratantes integran un contrato con la finalidad de efectuar un acto jurídico, se tiene que
nos encontramos ante un derecho de libre contratación, establecido en el inciso 14 del artículo 2
de la Constitución del Estado, acuerdo o convención de voluntades para crear, regular, modificar
o extinguir una relación jurídica de carácter patrimonial, derecho que garantiza la
autodeterminación para decidir la celebración de un contrato de común acuerdo, así como la
potestad de elegir al cocelebrante. Décimo primero: El artículo 1582 del Código Civil ocupa dos
aspectos del contrato de compraventa: i) lo relativo a los pactos que pueden integrar, y ii) los
pactos prohibidos bajo sanción de nulidad; como quiera que por regla general en materia
contractual se rigen por el principio de autonomía de la voluntad, es pertinente la aplicación de
este principio en la compraventa, siempre que se trata de actos lícitos, como lo es en el contrato
que dio origen a la compraventa del inmueble sub Litis; en consecuencia se tiene que, los pactos
integrados al contrato de la compraventa por convenio entre las partes tienen carácter accesorio,
por lo que ninguno se presume, en consecuencia, el artículo 1582 del CC contiene un mandato
de carácter imperativo que existe en materia contractual, la misma se presenta de manera
excepcional para limitar o restringir la autonomía de la voluntad (pactos ilícitos).
Casación N° 973-2012-Lima, de 24-01-2012, ffjj.10 y 11. Sala Civil Permanente.

PACTO DE MEJOR COMPRADOR:

Si se incorpora esta estipulación en un contrato de compraventa, el vendedor podría
decidir dejar sin efecto la compraventa celebrada, única y exclusivamente, cuando el
vendedor haya encontrado a otra persona (eventual compradora) dispuesta a pagar un
precio mayor por el bien objeto del contrato de compraventa.

La consecuencia de este pacto es que el contrato de compraventa celebrado podría

tornarse en ineficaz, pese a que la transferencia de propiedad puede haber operado, a
favor del comprador, ya sea por el solo consenso (en el caso de bienes inmuebles) o
por la entrega de los bienes (en el caso de los bienes muebles).

En verdad, no logra entenderse las razones que llevaron al legislador a sancionar con
nulidad este pacto, dado que la ineficacia de la compraventa no depende de la decisión
arbitraria del vendedor (como ocurre en la retroventa admitida como un pacto válido por
el artículo 1586 del Código Civil), sino que depende de un hecho externo al vendedor:
encontrar a otra persona (eventual compradora) dispuesta a pagar un precio mayor por
el bien objeto del contrato de compraventa.

No resulta tampoco comprensible la sanción de nulidad de este pacto cuando podría

llegar exactamente al mismo resultado utilizando otras figuras admitidas por el propio
Código Civil. Efectivamente, por ejemplo, podría celebrarse un contrato de
compraventa sujeto a una condición o en todo caso, suscribirse un contrato de
compraventa con pacto de retroventa. En ambos escenarios se habría celebrado un
contrato que se tornaría en ineficaz o que sería ineficaz (sino se cumple o si ejerce la
facultad de resolución unilateral que le otorga la retroventa). Es decir, por otras vías
distintas, pero actualmente admitidas por el Código Civil, podríamos arribar
exactamente al mismo escenario que el legislador aparentemente procuró evitar.

Por las razones indicadas resulta cuestionable que se haya sancionado con nulidad
este tipo de pactos cuando el hecho que determina la ineficacia del contrato no es la
 voluntad de una de las partes sino un hecho ajeno a las mismas y cuando además, por
otras figuras jurídicas vigentes se puede arribar exactamente al mismo escenario.

EL PACTO DE PREFERENCIA
Si es que se incorpora esta estipulación en un contrato de compraventa, el comprador
se encontraría obligado a ofrecer el bien al vendedor, por el tanto que otro proponga,
única y exclusivamente cuando el propio comprador decida transferido o enajenarlo. Es
decir, a través de este pacto el comprador no está obligado a retransmitir su propiedad
si es que no lo quiere hacer.

Lo que en realidad significa este pacto es que, cuando el comprador decida y quiera
retransmitir la propiedad adquirida, deberá permitir que el vendedor le pueda ofrecer lo
que un tercero pagaría por el bien que fue materia de la compraventa.

Así, en caso el vendedor se encuentre de acuerdo con pagar lo que un tercero ofrezca
por el bien, se retransmitiría el bien a favor del vendedor (y no del tercero). Es decir, el
vendedor tendría un derecho de preferencia para que el bien que vendió a un favor del
comprador, únicamente cuando el comprador decida retransmitirlo, pueda ser
recuperado por el vendedor pagando lo que un tercero pudiera haber ofrecido por el
mismo.

En verdad este pacto es de plena aplicación en el derecho societario y no encontramos

razones para que el mismo sea considerado como nulo para el caso específico de la
compraventa. Inclusive, nos parece que la admisibilidad de este pacto podría dinamizar
la circulación de bienes que no se transfieren precisamente, debido a la actual
imposibilidad de poder recuperarlos.

De acuerdo con lo explicado, no estamos de acuerdo con la sanción de nulidad que

dispone actualmente el Código Civil para incorporación del derecho de preferencia en
el contrato de compraventa.

CONCLUSIONES
El Código Civil establece de manera enunciativa, solamente dos de los múltiples pactos
que pueden integrar la compraventa. Entre dichos pactos permitido, se admite la plena
validez del pacto de retroventa el cual implica que la eficacia del contrato de
compraventa se encuentra supeditada a la entera voluntad de una sola de las partes (el
vendedor). Dado que el pacto de retroventa desnaturaliza el contrato de compraventa
celebrado y permite que el vendedor pueda decidir si es que el contrato tiene efectos o
no, somos de la opinión que dicho pacto debe ser sancionado con nulidad.

Asimismo, respecto de los actuales pactos prohibidos por el Código Civil (pacto de
mejor comprador y pacto de preferencia) no encontramos razones para que sean
sancionados con nulidad. Por el contrario, consideramos que dichos pactos deberían
ser admitidos dado que no dependen de la voluntad de una de las partes y podrían
resultar pactos idóneos para satisfacer los intereses de los distintos contratantes. Es
más, el pacto de preferencia inclusive es admitido por la legislación societaria, la cual
ha permitido en el ámbito empresarial, que la transferencia de acciones cuente con una
herramienta contractual de gran utilidad y dinámica comercial.

SUB CAPÍTULO II – COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Comenzamos explicando lo que entendemos por “Reserva”, que viene a ser el cuidado o
conservación de algo con el fin de que cumpla su objetivo en un tiempo determinado. Con la
definición dada entendemos que esta parte del código se refiere a una modalidad del contrato
de Compraventa, en donde se evidencia un acuerdo entre las partes para que su fin sea el
cumplimiento del contrato.
A continuación, explicaremos los artículos que comprende este sub capitulo:
 4. ARTÍCULO 1583 – PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD
Este artículo se refiere a la facultad que tiene el vendedor de postergar el derecho de
entregar la propiedad del bien al comprador, esto se hace con el fin de que se le pague
una parte o la totalidad del monto pactado entre ambos. Si el bien ya ha sido
entregado, el comprador tendrá la responsabilidad de responder por el bien ante
perdida o deterioro de este; una vez lo haya pagado, se le otorgará la titularidad del
bien.
Ejemplo:
Inocencio Torres es dueño de una casa que en el año 1997 tenía un valor de S/ 30,000.00
nuevos soles, ahora en 2020 habiendo pasado 13 años, planea venderla a un precio de S/
125,000.00 nuevos soles. Un día lo contacta Lura y el sabiendo los problemas existentes que
hay por causa de la epidemia, llega a un acuerdo en donde la compradora le hace un primer
pago de S/ 75,000.00 nuevos soles; quedando así un saldo de S/ 50,000.00 nuevos soles (que
se debía pagar en 5 mensualidades). Inocencio en la escritura de compraventa pide se coloque
una cláusula de reserva de propiedad hasta que se dé el pago completo del precio pactado
entre ambas partes.
Jurisprudencia:
 “Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad
del bien queda reservada hasta el momento en que se efectué la cancelación total del
precio pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia
quedara también supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta
obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de
la transferencia”
(Cas. N° 375S–D2–Lima. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005-2006.
Gaceta Jurídica S.A.).
 “Existe falta de motivación, pues no se a tenido en cuenta que el contrato celebrado
entre las partes fue con reserva de propiedad a favor de los vendedores, siendo el
motivo por el cual nunca opero la transferencia del inmueble, puesto a que se
encontraba sujeto al pago íntegro de la obligación”.
(Cas. N° 1559-2014 Lima, El Peruano, 02-05-2016, C. 5to, p. 76075.).

 “Puede pactarse que el vendedor este obligado a otorgar al comprador la respectiva

rescritura de traslación de dominio a partir del momento en que se cancele
íntegramente el precio”.
(Exp. N° 384-95-Lima. Ledesma Narváez, Marianella, Ejecutorias Supremas Civiles
1993-1996, p.372).

Jurisprudencia:
Jurisprudencia de la Corte Suprema
si el actor no acredita el pago de precio en contrato con cláusula de reserva de dominio,
no puede el juez ordenar a la contraparte a que otorgue escritura pública. Sexto: (Se)
puede colegir que si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de
propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del
precio pactado (como en el caso sublitis), la obligación esencial del vendedor de perfeccionar
dicha transferencia quedará también supeditada al pago del precio, por lo tanto, mientras no se
cumple esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento
de la transferencia (Casación N° 2754-2013-Lima Norte, de 10-09-2014, f.j.6.Sala Civil
Transitoria. EP.02-03-2015, Sentencias en Casación N° 701, p. 60693)

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del
importe del precio convenido si dicho precio no es cancelado en su integridad no es posible
invocar ni reclamar la condición de propietario. Cuarto.(C) como excepción al perfeccionamiento
del contrato de compraventa por la simple consensualidad como lo estipula el artículo 949 del
Código Civil, la salvedad que contiene la parte in fine de esta norma está representada por la
venta con pacto de reserva de propiedad a que se contrae el artículo 1583 del mismo cuerpo
legal cuyo segundo párrafo establece que el comprador adquiere automáticamente el derecho
de propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido, de lo que se infiere, a
contrario sensu, que si dicho precio no es cancelado en su integridad no es posible invocar ni
reclamar la condición de propietario. Quinto. (H) habiendo establecido la sentencia de vista que
el materia de autos es un contrato de compraventa con reserva de propiedad del que sólo se ha
cancelado una mínima parte del, precio, estando al tenor de la norma sustantiva
precedentemente glosada, la vendedora demandada no puede ser obligada a otorgar la escritura
pública subjudice en tanto el comprado no haya cumplido con el pago del precio pactado (…).
Casación N° 3758-2002-Lima, de 23-05-2003, ff.jj. 4 y 5. Sala Civil Transitoria. (EP. 30-10-2003,
p.11007)

Pacto de reserva de propiedad mientras los compradores no cancelen la totalidad del precio del
bien. Segundo. (Ha) quedado establecido (…) que (…) las partes han celebrado un contrato de
compraventa, bajo las condiciones y estipulaciones que en él se expresan, entre las que se
establece un pacto de reserva de propiedad mientras los (…) (compradores) no cancelen la
totalidad el precio del bien (…) Sétimo: (siendo la compraventa) un contrato con prestaciones
recíprocas, las que deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene derecho a suspender el
cumplimiento de la prestación a su cargo hasta que se satisfaga la contraprestación o se
garantice su cumplimiento (…) Décimo primero. (La) pretendida formalización del contrato sub-
litis (otorgamiento de escritura pública) deviene en imposible y afecta la esencia de la
bilateralidad contractual; (…) de modo que actualmente ya no podría formalizarse dicho contrato
privado, precisamente porque comprendería solo una de las dos contraprestaciones; pues no se
ha acreditado la contraprestación correspondiente al pago cancelatorio por parte de los
accionantes. Décimo segundo: (Siendo) esto así, los demandantes no pueden exigir el
otorgamiento de la escritura pública correspondiente por no acreditar el cumplimiento de la parte
de la obligación recíproca que les concierne, esto es, lo (…) referid(o) al precio y forma de pago
del inmueble. Casación N° 936-99-Lima, de 04-11-1999, ff.jj, 2, 7, 11 y 12. Sala Civil Transitoria.

Jurisprudencia del Tribunal Registral

La reserva de propiedad resulta incompatible con la constitución de hipoteca cuando esta última
constituida por el comprador, quien como efecto de la reserva aún no se constituye como
propietario. VI (…) 7. (…) Así, pues, tanto la reserva de propiedad como la hipoteca
contempladas son figuras incompatibles, pues cuando existe una compraventa con pacto de
reserva de propiedad resulta inaplicable la hipoteca legal y por ende la hipoteca convencional,
pues una u otra garantizan al vendedor el precio cuando este es aplazado, pero no
conjuntamente. Estando a lo expuesto, no podría constituirse por el comprador la hipoteca
contemplada en la cláusula cuarta cuando este aún no ostenta el dominio del predio, ya que
conforme a la cláusula quinta los vendedores se han reservado el derecho de propiedad hasta la
cancelación de la totalidad del precio indicado en la cláusula tercera, aspectos que deben ser
materia de aclaración por los otorgantes mediante instrumento aclaratorio, ya que no resulta
factible vía interpretación dar un sentido a las cláusulas transcritas, cuando no se advierte de sus
contenidos incompatibilidad entre ellas, no siendo atribución de este colegiado suplir la voluntad
de los contratantes, la cual debe estar expresa y claramente en el instrumento correspondiente.
Res. N° 1873-2016-SUNARP-TR-L DE 20-09-2016, f.VI.7. Tribunal Registral.

Cuando no ha operado la transferencia de dominio del inmueble como consecuencia de haberse

acordado en el contrato de compraventa un pacto de reserva de propiedad, corresponde la
inscripción de dicho pacto en el rubro de cargas y gravámenes. VI. (…) 5 (El) artículo 94 del
Reglamento de Inscripciones del registro de Predios establece: “Articulo 94. Inscripción de la
transferencia de propiedad en la compraventa con pacto de reserva de propiedad y
arrendamiento en venta. En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de
propiedad registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del
adquiriente se presentará escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor,
declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha
operado la transferencia. Cuando aún no hubiera operado la transferencia. Cuando aún no
hubiera operado la transferencia solo se inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de
cargas y gravámenes. La Inscripción del pacto, no impide la inscripción de transferencias ni de
otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor,
circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al inscribir la transferencia de
propiedad cuya prioridad protegía el pacto de reserva inscrito. (…)”. (Es) posible la inscripción de
pacto de reserva de propiedad, cuando aún no ha operado la transferencia, siendo que en estos
casos se registrará en el rubro de cargas y gravámenes. En tal sentido, siendo que en e
presente caso se ha pactado la reserva de propiedad, corresponde proceder conforme lo
expresado en el párrafo anterior, no pudiendo exigirse que se inscriba previamente la
transferencia del dominio. En consecuencia, corresponde revocar el punto 1 de la Observación.
Res. N° 1226-2015-SUNARP-TR-L de 23-06-2015, F. vi.5. Tribunal Registral.

PROCEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN MATERIA REGISTRAL

Cancelación de la anotación de reserva de dominio prevista en el artículo 10 del D.S. N° 053-68-
HC. La cancelación de la anotación de reserva de dominio extendida en la partida registral del
vehículo está supeditada a la previa cancelación de la referida afectación en el ex Registro
Fiscal de Ventas a Plazo, la misma que debe realizarse con arreglo a lo previsto en la normativa
especial de dicho registro. En consecuencia, no procede su cancelación en mérito de la Ley N°
26639, (Criterio adoptado en las Resoluciones N° 449-2008-SUNARPTR-L de 25-04-2008 y N°
090-2006-SUNARP-TR-L del 07-02-2006 (XXXIII Pleno) Tribunal Registral.
 5. ARTÍCULO 1584 –OPONIBILIDAD DEL PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD
El primer párrafo del artículo 1584° del código civil establece que la reserva de propiedad es
oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta
anterior al embargo (El embargo se le conoce como la medida cautelar que se utiliza con el fin
de que el acreedor pide la cancelación de una deuda). Si se trata de bienes inscritos, la reserva
de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.
Este tipo de artículo pretende regular el incidente que existe frente al pacto de reserva de
propiedad con respecto a terceros que exigen derechos en contra del comprador reservatorio o
el vendedor reservista.
En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la
reserva de la transferencia de la propiedad del mismo hasta el momento de la cancelación del
monto total del precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la celebración del
contrato, el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador, aunque la misma haya
acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en
que se produce la entrega, el riesgo de la pérdida del bien pasa al comprador , aunque el
vendedor conserve aún la propiedad de mismo en virtud de la reserva pactada.
Ejemplo:
Inocencio Turriera celebra un contrato de compra venta de un bien inmueble valorizado en S/
70,000.00 nuevos soles con Marimar, el vendedor llega a pactar la reserva de la propiedad ya
que la compradora solo le cancela el 50% del monto total, pasado los meses Marimar hace un
préstamo en el banco BCP, convirtiéndose en deudora y el banco en su acreedor. Un año
después y sin que se haya cancelado las cuotas respectivas, el banco procede al respectivo
embargo del bien, justificándose que el escrito de pacto de reserva tiene fecha cierta anterior a
la del embargo que se dará.
Jurisprudencia:
 “El Artículo 1584 del Código Civil otorga únicamente la facultad de oponer a los
acreedores del comprador el pacto de reserva de dominio, mas no a los acreedores del
vendedor”.

 “El artículo 1584 del Código Civil si regula un supuesto de conflicto de derechos, en el
marco de un contrato de compraventa con reserva de propiedad. La segunda parte nos
hace referencia al caso de los bienes inscritos, que es lo que acá importa. Este
precepto establece que la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que
el pacto haya sido previamente inscrito. Es decir, el conflicto de derechos en cuestión
se dirime en favor de la inscripción registral. Por consiguiente, llama la atención se
haya invocado al artículo 1584 del Código Civil con una norma que supuestamente
favorece a la propiedad no inscrita, cuando en realidad es todo lo contrario, puesto que
expresamente resuelve el conflicto de derechos en base a un criterio registral.
Sin embargo, es fácil notar que el artículo 1584 del código civil se refiere a un conflicto
muy específico entre crédito y propiedad. Así es, esta norma solamente aplica cuando
se enfrentan un derecho de crédito y un derecho de propiedad en el marco de una
compraventa con reserva de propiedad. Fuera de este marco, tal norma es inaplicable.
Mal puede decirse, en consecuencia, que el enfrentamiento entre acreedor embargante
y tercerista que no ha inscrito su propiedad se debe resolver, por regla general, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1584 del Código Civil.
(VII Pleno Casatorio Civil, CAS. N° 3671-2014 Lima, El Peruano, 97-12-2015, pp.
7341-7342.)

Jurisprudencia:
El pacto de reserva de dominio es oponible al acreedor del comprador, mas no al acreedor del
vendedor. Sétimo. En lo concerniente a la causal relativa ala interpretación errónea del artículo
1584 del Código Civil, el recurrente sostiene que dicha norma está dirigida a proteger al
vendedor del comprador que incump0le con su obligación de pagar el precio convenido y por
tanto no asume su rol como propietario del bien en razón de no cumplir con la obligación del
pago del precio. Sin embargo, de la lectura de la sentencia de vista se advierte que la Sala en
sus considerando tercero y cuarto señala que la cita norma no debía ser tomada en cuenta para
decidir la controversia, pues esta otorgaba únicamente a los acreedores del comprador la
facultad de oponer el pacto de reserva de dominio, más no a los acreedores del vendedor. (…)
 Casación N° 149-2002-Lima, de 16-05-2003, F.J. 7. Sala Civil Permanente (EP, 01-03-2004,
p.11538.

6. ARTÍCULO 1585 – ARRENDAMIENTO – VENTA

Este artículo nos explica que en la celebración de los contratos de Arrendamiento se
utilizaran las medidas optadas por los artículos 1583° y 1584°, solo si coincide que al
final la propiedad sea entregada al arrendatario por efecto del pago pactado entre
ambas partes. Se entiende la utilización de esta modalidad ya que existe una similitud
entre ambos tipos de contratos, hay una promesa y una voluntad acordada a futuro
entre las partes.
Esta característica está dirigida a quienes quieran adquirir un bien, pero por diversas
razones no puedan obtener un préstamo en alguna entidad financiera. Estas personas
alquilan el inmueble por algunos años para así expresar que son capaces de
realizar pagos mensuales y ser capaces de cancelar una hipoteca. Esto puede hacerse
por un tiempo de entre 1 a 3 años, o el tiempo pactado por ambas partes, pasado los
cuales puede optar por comprar el bien.
El derecho comparado nos da a conocer que la doctrina francesa conoce a la figura de
arrendamiento-venta desde tiempos antiguos; en donde se evidencia la voluntad por
parte del vendedor en terminar vendiendo el bien después de arrendarlo por un cierto
tiempo.
Ejemplo:
Inocencio Torres es propietario de un edificio de 10 pisos destinado a vivienda
habitacional, en donde cada piso es un departamento de 100 m2 valorizado en S/
140,000.00 nuevos soles. Pasado un tiempo llega a conocer a Carlos Valdera y ambos
pactan el arrendamiento con opción de venta de uno de los pisos, redactan el contrato
en donde el arrendatario se compromete a pagar mensualmente S/ 1,500.00 nuevos
soles por un lapso de 4 años, después del tiempo transcurrido existirá la opción de
vender el inmueble por parte del arrendador, teniendo que entregarse la propiedad al
arrendatario, solo si llega a cumplir con cancelar la deuda pactada.

SUB CAPÍTULO III – PACTO DE RETROVENTA

7. ARTÍCULO 1586 – DEFINICIÓN
La utilidad de la retroventa se fundamenta, según la opinión de Planiol y Ripert, en que
este género de venta es útil, sobre todo, a las personas que necesitan dinero y que
quieren obtenerlo vendiendo sus bienes, sin perder, no obstante, la esperanza de
recuperarlos con posterioridad, es decir quien vende con pacto de retroventa comienza
por enajenar, y solo recobrará su propiedad, si tiene posibilidades de restituir al
vencimiento, los fondos que ha recibido.
Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato
de compraventa, Sin necesidad de decisión judicial. Es conocido en la doctrina con el
nombre de retracto convencional. La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato
de compraventa que debe convenirse expresamente la facultad del vendedor de
recuperar el bien vendido, devolviendo el precio, dentro del plazo y condiciones
previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de reembolsar las mejoras
necesarias y útiles que haya efectuado el comprador.
Castillo Freyre lo enfoca como una cláusula resolutoria. 1 En cambio, Manuel de la
Puente y Lavalle2 lo aborda como condición resolutoria potestativa, resaltando la
necesidad que exista el pacto de retroactividad, dado que a diferencia del Código Civil
Italiano no esta regulada la retroactividad.
Téngase en cuenta que en nuestro ordenamiento la retroactividad debe pactarse:
Artículo 177.- La condición no opera retroactivamente, salvo pacto en contrario.
Según Barchi, en caso que no se pacte ello estaríamos en un supuesto de receso
(desistimiento).3

1
CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios al Contrato de Compraventa, Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p.275.
2
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Estudios sobre el contrato de compraventa, Gaceta Jurídica, 1999, p.238.
3
BARCHI VELAOCHAGA, Luciano. Algunas consideraciones sobre el receso en el Código Civil Peruano, A
propósito del artículo 1786. Lima: Advocatus, Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de
la Universidad de Lima, No. 19, p. 303.
 En estricto consideramos que nos encontramos frente al derecho potestativo que tiene
el vendedor para dejar sin efecto un contrato de compraventa, readquiriendo la
titularidad del bien.
Decimos que este pacto desnaturaliza la propia naturaleza de la compraventa pues
ésta implica una verdadera obligación de transferir la propiedad. Por ello no resulta en
nada coherente que las propias reglas de la compraventa admitan un pacto en el que la
obligación de transmitir la propiedad quede sujeta al mero arbitrio del vendedor. Cabe
anotar además que este pacto genera inseguridad jurídica para los eventuales
adquirentes (así como para terceros) y por otro lado brinda legitimidad a eventuales
situaciones de abuso por parte del vendedor, en la medida que coloca a su sola
decisión la eficacia y vigencia del contrato de compraventa celebrado. Por todas estas
razones entendemos que este pacto debería ser considerado como un pacto inválido
en nuestro ordenamiento jurídico.
EJERCICIO DE LA RETROVENTA
El artículo que regula el ejercicio retroventa es escueto, por lo que la autonomía
privada puede llenarla de contenido con diferentes requisitos para que tenga eficacia
su ejercicio, como por ejemplo la restitución del precio.
Así pues en la Resolución N° 194-2008-SUNARP-TR-L se solicitó la reversión de la
propiedad respecto del predio constituido por el puesto F2 con frente al pasillo F, con
ingreso principal a la Av. República Argentina N° 428 del distrito de Cercado de Lima, a
favor de Janet Griselda Carranza Arratea en virtud del derecho de resolver
unilateralmente el contrato de compraventa que le otorgó el pacto de retroventa.
Janet Carranza presentó una solicitud en la que señaló que ha ejercido la resolución
unilateral del contrato poniéndolo en conocimiento de la parte compradora verbalmente
y después mediante carta notarial. El registrador denegó la inscripción dado que se
desprendía de la partida que la compradora y la vendedora establecieron condiciones
adicionales a la de comunicación de su ejecución mediante carta notarial.
Por tanto la Sala determinó que la resolución no tendría efectos si la vendedora no
restituía a la compradora el íntegro del valor pactado.
..
Como en principio la compraventa supone siempre un desplazamiento definitivo del
bien objeto del contrato, puede ocurrir que el vendedor quiera recuperar posteriormente
la cosa vendida. En este caso pueden plantearse dos situaciones.
La primera se presentaría cuando las partes no la han previsto en el momento de la
celebración del contrato; y la otra cuando sí lo han hecho. En el primer supuesto, si las
partes se ponen de acuerdo, estaremos en presencia de una compraventa
completamente nueva, en nada relacionada con la anterior. 4
En cambio, si los contratantes ya habían previsto desde el principio esa posibilidad de
recobrar la cosa vendida por parte del vendedor, ellas tendrán la posibilidad de llegar a
ese efecto mediante la cláusula de la retroventa agregada a la compraventa originaria.
En este caso no se requiere un nuevo acuerdo porque él fue ya anticipado en el
contrato.
Venta con pacto de retroventa, es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio
recibido, con exceso o disminució.
Un ejemplo de ella sería la venta de una finca por $ 1.000.000, estipulándose que el
vendedor podrá recuperarla si devuelve al comprador, dentro de dos años, $
1.100.000.

Jurisprudencia:
Jurisprudencia del Tribunal Registral
Para el ejercicio del pacto de retroventa no se requiere la intervención del comprador. VI. (…) 6.
Por la naturaleza del pacto de retroventa (acto unilateral) y por lo acordad por las partes, se deja
al arbitrio únicamente del vendedor la facultad de poder resolver el contrato (sin expresión de
causa), razón por la que no sería necesaria la intervención de los compradores en el ejercicio de
tal derecho, lo que hace innecesario entrar al análisis, respecto de si el apoderado de estos
(compradores) cuentan o no con las facultades suficientes para resolver el contrato de
compraventa. En el presente caso, obra inserta en la escritura pública, la minuta donde consta el
ejercicio del pacto de retroventa por parte de la vendedora, en la cual intervienen también los
compradores, representados por su apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego. Consta también la

4
Hedemann, J.W., Tratado de Derecho Civil, vol. III, "Derecho de Obligaciones", Madrid, 1958, pág. 277.
 devolución del íntegro del precio de la compraventa. (Res. N°. 120-2004-SUNARP-TR-L, de 28-
02-2004, f.VI.6. Tribunal Registral.

8. ARTÍCULO 1587 – NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE

RETROVENTA

Nulidad de estipulaciones en el pacto de retroventa

Artículo 1587.- Es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de
la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero
u otra ventaja para éste. También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que
obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional
que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

Caerá sobre sanción de nulidad todo pacto que, en razón de la proporción existente
entre el valor del bien y la obligación garantizada, resultase ventajoso para el deudo.
Una cosa es el desequilibrio de las prestaciones y otra que ese desequilibrio sea
resultado de la falta de libertad de una parte, cuyo consentimiento, por ende, resulta
viciado.
Un ejemplo sería cuando un prestamista (Juan Peres) adquiere "un inmueble de una
persona que está atravesando momentos difíciles por una cantidad un poco ulterior
(350 mil soles) al valor real (450 mil soles) y establece la facultad de una retroventa a
favor del vendedor por un precio muy superior al que le fuera abonado(700 mil soles);
este aumento importará un desequilibrio en las prestación que pagará el vendedor en
el supuesto de hacer uso de la cláusula de retroventa.

9. ARTÍCULO 1588 – PLAZOS PARA EJERCER EL DERECHO DE RESOLUCIÓN

El plazo máximo fijado para la resolución (retroventa) por el Art. 1588 del C.C. es de
dos años, tratándose de la venta de inmuebles, y de un año, en el caso de muebles. Si
las partes hubieran fijado un plazo mayor, éste se reducirá al plazo legal referido.
Por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión, la retroventa no
opera retroactivamente, por lo tanto, sólo tiene efecto desde el momento en que el
vendedor ejercita su derecho de resolución.
El artículo 1588 del Código Civil señala:

Artículo 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años

tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes
estipulen un plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes

convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o
prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el
plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las
mejoras necesarias y útiles.
Existía duda respecto a la naturaleza de este plazo, es decir nos encontramos frente a
un plazo de caducidad o de prescripción.
En el XXV5 pleno se señaló:
1.- NATURALEZA DEL PLAZO DE RETROVENTA
“La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de retroventa es uno de
caducidad”.
El fundamento del Vocal Morgan Plaza fue:
“Planteada la disyuntiva de calificar dicho plazo como uno de prescripción o caducidad,
este Tribunal considera que en la medida que los contratantes son libres para fijar el
plazo sin exceder el máximo establecido en la ley, ha de asumirse que se trata de un
plazo de caducidad.”
El razonamiento es sencillo: Los plazos de prescripción son establecidos por ley, por lo
que son inmodificables.
“Artículo 2000.- Sólo la ley puede fijar los plazos de prescripción.”
5
Sesión ordinaria realizada los días 12 y 13 de abril de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano”
el 15 de junio de 2007.
 En cambio en los plazos de caducidad da la posibilidad de la intervención de la
autonomía privada:
Artículo 2004.- Los plazos de caducidad los fija la ley, sin admitir pacto contrario.
Es decir si en el presente caso el plazo máximo de ejercicio del derecho potestativo de
ejercicio de retroventa es de 2 años, puede por pacto establecerse uno menor.
En caso se pacte por un plazo mayor, se reduce al máximo legal tal cual se interpretó
en la Resolución N° 088-2015-SUNARP-TR-T.
En dicha resolución el señor Reaño solicitó reducir la vigencia del pacto de retroventa
inscrito en el asiento D00002 de la partida N° 04004920, al plazo legal y, en
consecuencia, declarar su caducidad. El título fue tachado por cuanto el plazo de
vencimiento designado por las partes es el 31/12/2015, plazo que no había vencido por
lo que no procedía la cancelación.
La Sala consideró que el plazo de vigencia del pacto de retroventa convenido por las
partes hasta el 31/12/2015 se debió reducir al máximo legal establecido en el artículo
1588° del Código Civil, ya que una norma imperativa prevalece frente a un acto inscrito
en Registro, por lo que determinó la procedencia de la rectificación solicitada por el
señor Reaño.

Jurisprudencia: jurisprudencia de observancia obligatoria en materia registral.

Naturaleza del plazo de retroventa. La naturaleza del plazo legal o convencional del plazo de
retroventa es uno de caducidad. (criterio adoptado en la Resolución N° 001-2007-SUNARP-TR
del 03-01-2007 (XXV Pleno) Tribunal Registral.

Jurisprudencia de la Corte Suprema

De haberse pactado retroventa, no es idóneo pretender el desalojo si el vendedor no ha ejercido
el derecho. La resolución requiere ser declarada judicial o extrajudicialmente para exigir la
restitución de las prestaciones. Octavo. (Los) demandantes acreditan la propiedad sobre el
inmueble sub materia mediante contrato de compraventa de folios siete, desde que la vendedora
no hizo uso del pacto de retroventa, por ende, el contrato de compraventa mantiene su vigencia
conforme a sus cláusulas contractuales, también es cierto que la demanda tiene como causa
petendi el incumplimiento de las obligaciones provenientes del referido contrato, es decir, el
invocado incumplimiento por la parte demandante, en el sentido que la vendedora y actual
demandante, no resolvió el contrato de compraventa en el plazo de veinte meses conforme se
había estipulado, no obstante lo cual, las instancias de mérito han concluido que existe
incumplimiento de la prestación a cargo de la vendedora, desde que no cump0plió con entregar
el bien materia del contrato (fundamento de hecho no alegado por la pate demandante). Así,
habiendo celebrado las partes un contrato de compraventa, la resolución requiere ser declarada
judicial o extrajudicialmente para exigir la restitución de las prestaciones. (…) Casación N° 3210-
2008-Loreto, de 16-07-2008, f.j. 8 Sala Civil Transitoria (EP. 04-12-2009)

10. ARTÍCULO 1589 – PACTO DE RETROVENTA EN BIENES

Los vendedores que en forma conjunta cuando se vende conjuntamente un bien
indiviso, que en este caso es un bien donde dos o más personas tienen la titularidad de
él, estableciéndose así a su vez la copropiedad, esto respecto al vendedor. Es por ello
que los dos propietarios no pueden adquirir los derechos por separado con respecto al
bien y estos serás de forma conjunta, constituyendo así uno solo y pasará lo mismo
con los herederos de la persona que ha vendido el bien bajo el mismo pacto.
EJEMPLO:
Pedro es vendedor de abarrotes y al fallecer deja varios herederos
estos ejercitarán su derecho a la retroventa, los copropietarios, aquí los coherederos
forman una sucesión indivisa, lo cual los obliga a actuar en forma conjunta respecto de
los derechos sobre el bien indiviso, sin embargo; en el caso que antes de ejercitar el
derecho de retroventa del causante se produjera la división y partición de bienes y el
bien indiviso materia de la compraventa con pacto de retroventa sea adjudicado a uno
de ellos, se entiende que solo él podrá ejercitarlo, más no los demás coherederos.

11. ARTÍCULO 1590 – RETROVENTA EN LA VENTA SEPARADA

En este artículo vemos que, si está permitida la divisibilidad de la retroventa, aquí los
copropietarios de un bien indiviso que celebraron individualmente un contrato de
compraventa con pacto de retroventa ejercitarán su derecho de resolver el contrato,
 esto será respecto de la parte que le corresponde a cada uno de los respecto de
la parte que le corresponde a cada uno de los condóminos.  Aquí en este artículo nos
dice que la venta separada de un bien indiviso se debe a que si bien es cierto el
contrato de compraventa es celebrado por los copropietarios, respecto a su parte,
puede que no todos ellos llegasen a un acuerdo o simplemente no coincidiesen en
tiempo y lugar la retroventa se ejercitará por separado.
EJEMPLO:
Luis, vendedor de abarrotes deja varios herederos, el derecho del pacto de
retroventa se ejercitará por su cuota respectiva, pero en conjunto por todos
ellos, incluso cuando sea bien indiviso o ya se haya distribuido entre ellos, sin
embargo; aquí vemos que un heredero de Luis podrá resolver el contrato con su
participación propia, pues tendrá derecho a hacerlo.

12. ARTÍCULO 1591 – OPONIBILIDAD DEL PACTO DE RETROVENTA

Impone que el pacto de retroventa sea también asentado en el Registro
correspondiente como consecuencia de la inscripción del primero. Si el contrato
a que da lugar la transferencia principal no se inscribe, y por ende tampoco el pacto de
retroventa queda claro que el vendedor tiene una titularidad registral frente
a los terceros y que el ejercicio del derecho potestativo, según lo expuesto. No se
generará controversia, ya que las consecuencias jurídicas inherentes estarán llamadas
a verificarse en el plano vendedor – comprador, pues los terceros no podrán alegar ni
siquiera la titularidad de quien les transfirió al no haber legitimación registral.
EJEMPLO:
Luis venderá un bien inmueble a Pepe, aduciendo que es el titular, pero en si le
pertenece a Manuel, entonces vemos que el bien ya estaba inscrito es por ello que
Pepe será el único tiene una titularidad registral frente a los terceros, esto por ser el
vendedor y es por ello que el pacto de retroventa será oponible.

CAPÍTULO DÉCIMO PRIMERO

DERECHO DE RETRACTO
13. ARTÍCULO 1592 – DEFINICIÓN
Martin mejorada:
Es un derecho que corresponde a los copropietarios cuando uno de ellos o más de
uno, vende sus cuotas ideales a un tercero, es decir le vende sus participaciones a
alguien que no es copropietario, cuando eso ocurre la ley señala que los demás
copropietarios, los que no vendieron pueden sustituirse en el lugar del comprador
pagando a este lo que el pago y ocupando su lugar en el contrato de compra venta
(subrogación) es una figura de dudosa constitucionalidad debido a que existe una
violación a la libertad contractual (art.62 de la Constitución), si el copropietario le quiso
vender a un tercero, esta norma permite sustituir a la contra parte alterando las
previsiones económicas o de cualquier otro orden que celebraron originalmente el
contrato, por esta vía se logra consolidar la propiedad en manos de pocos y
eventualmente en manos de uno solo cuando solo quede un condomio ,en el origen de
la propiedad dado que usualmente surge de la sucesión de impulsar que el bien se
quede en la familia, en la práctica nadie quiere comprar participaciones que están
expuestos a que los demás copropietarios los sustituyan o rompan su posición en el
contrato a través de la subrogación, es un desaliento al mercado de venta al mercado
de participación, el costo que eso ocasiona no está a la par del supuesto beneficio que
causa.
Es una acción judicial, ni privada, ni extrajudicial. (esto solo es explicación)
Por su parte Ángel Gustavo Cornejo, citado también por Alfonso
Cornejo, sentencia que el retracto es:  "el derecho de subrogarse en
las mismas condiciones estipuladas en el contrato al que adquiere una cosa
inmueble o mueble indivisa (que no está dividid en partes) por compra o dación en
pago".
De la Puente y Lavalle subraya que la ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición
del retrayente, que es un tercero calificado, correspondiendo a este activar o no tal derecho
en su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide
a hacerlo, se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de compraventa,
sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al
cambio de personas.
Podemos proponer aquella por la cual el derecho de retracto es aquel otorgado por la ley a
determinadas personas en una especial situación (según sea el caso previsto en
el ARTÍCULO  1599 del Código Civil) a fin de substituirse en el lugar de la persona que
ha adquirido la propiedad de un determinado bien.  Así, pues, es un tercero ajeno
a una relación jurídica obligacional surgida de la celebración de un contrato de compraventa
quien, por favorecerlo así la ley y en ejercicio del derecho otorgado, reemplaza al comprador
original y asume dicha posición, así como
todas las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa.
Características del retracto:
a) Su carácter legal. Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las  situaciones  que 
originan  el derecho  a retraer y  las  personas  que  pueden retraer están
taxativamente señaladas en ella. Son esas y nopueden ser otras  más. 
b)   Su  naturaleza subrogatoria.  Nuestro  ordenamiento  jurídico  se  ha pronunciado con
claridad respecto  de la  discusión en torno a  la  naturaleza jurídica  de esta  figura,  entendiendo
que  el retrayente "subroga" al vendedor,  ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un
nuevo contrato para asumir las obligaciones  y los  derechos del  vendedor en el contrato  de
compraventa. 
c) Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa. Esta es una  consecuencia 
lógica  del derecho  de sustitución que  se  ejercita  sobre  la  compraventa que se ha
celebrado, produciéndose solamente una modificación subjetiva.
d) Su carácter excepcional. Como el retracto atenta contra la seguridad que  debe reinar en la 
contratación, el legislador restringe  su utilización solamente 
para algunos casos que socialmente merezcan protección.  Podemos  agregar,  además,  que 
este derecho  cuenta con un  plazo de caducidad, según lo previsto en el ARTÍCULO 1596. Este
derecho también se  extiende a otras figuras  contractuales  como la dación en pago y  la
permuta según el ARTÍCULO 1593 del Código Civil. 
Ejemplo:
La  compraventa es  un contrato consensual que  solo crea obligaciones, Andrés que es
vendedor, se encarga de transferir a Tatiana quien es la compradora y tiene que pagar el
precio del bien en y no tiene efectos reales. En estas  condiciones,  como  en virtud  del
derecho de retracto la  persona que  goza  de  este derecho  ocupa,  por subrogación,  el lugar
del comprador,  asume  los  derechos y obligaciones propios del comprador, o sea el
derecho a que se le  transfiera la  propiedad del bien  y la obligación  de pagar su  precio  en
dinero.
JURISPRUDENCIA:
"El derecho  de retracto es  un derecho de subrogación,  en virtud del cual el  comprador
es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que  le  da origen,  quedando 
subsistente  dicho contrato, subrogación que  tiene su  origen en la  ley,  aún cuando opere  por
impulso personal (del retrayente),  y  cuya naturaleza es  real en  cuanto incide sobre  un bien
y  corresponde a  su  titular frente a  cualquiera;  en consecuencia al  quedar intacto el contrato 
de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula ni lo rescinde, por lo  tanto el
derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse  al derecho nacido
vía retracto, lo que se explica en tanto detrás de este existe  un interés público, en la medida
que este opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada".
(Cas. N° 69599Callao. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria,  p. 504)

Jurisprudencia de la corte Suprema

Si se establece que el retrayente debe reembolsar al adquiriente los intereses pactados es
porque estamos ante una compraventa a plazos o al crédito; sin embargo, en el presente
caso, el precio se pagó al contado. Octavo: (Por) otro lado, en cuanto a los intereses, debe
entenderse que cuando la norma del artículo 495 del Código Procesal Civil (en concordancia con
el artículo 1592 del Código Civil) hace referencia a los intereses se refiere al caso en que el
precio abonado por el comprador se hubiese pagado en cuotas, lo cual, indudablemente, implica
una compraventa a plazos o al crédito. Sin embargo, en el caso de autos, tal como han
establecido las instancias de mérito el precio se pagó al contado; razón por la cual, no hay lugar
al pago de intereses. Por consiguiente. (…) la concepción de la Sala Superior en cuanto al
concepto de intereses es correcta, advirtiéndose una adecuada aplicación de tales normas a la
relación fáctica del proceso. Casación N° 2953-2013-Arequipa, de 24-09-2014, f.j. 8 Sala Civil
Transitoria (EP.30-12-2014. Sentencias en Casación N° 699, p. 59778)

Notificada la demanda de retracto los otorgantes del contrato de da nacimiento a la acción

del retrayente, no pueden rescindirlo a fin de burlar sus derechos. Sexto. (Las) instancias
de mérito han desistimado la presente demanda sobre retracto interpuesta por la recurrente,
considerando que la vigencia y los efectos del contrato de compraventa materia de
cuestionamiento desaparecieron el 17-08-2020, con la escritura pública de transacción
extrajudicial y resolución convencional de compraventa celebrada entre los demandados (…),
que deja sin efecto la transferencia dominial; sin tener en cuenta que cuando la demandante (…)
interpuso la presente demanda mediante escrito de fecha 24-06-2010, (…) la misma que fue
notificada a los demandados AOD con fecha 13-08-2010, (…), y EFB con fecha 10-08-2010 (…,
aún no existía la transacción extrajudicial y resolución convencional de compraventa a que hace
alusión las instancias de mérito, debiéndose tener presente que notificada la demanda de
retracto los otorgantes del contrato que da nacimiento a la acción del retrayente, no pueden
rescindirlo a fin de burlar sus derechos (Castañeda). Casación N° 2352-2012-Lima, de 03-07-
2013, f.j. 6 Sala Civil Transitoria (EP, 01-12-2013, Sentencias en Casación N° 686-, p. 44641.

Características del derecho de retracto. Tercero. El derecho de retracto, según la definición

contenida en el artículo 1592 del Código Civil, es aquél que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa (o dación en pago, o en permita de bienes fungibles) respecto de bienes
muebles registrado y de inmuebles, de manera que el contrato celebrado entre el vendedor y el
comprador se transforma en uno entre el vendedor y el retrayente. Para tal efecto, el retrayente
debe reembolsa al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los
intereses pactados. Cuarto. Conforme a la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, el
retracto debe ser considerado como un derecho de subrogación en virtud del cual el comprador
es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa, quedando subsistente dicho
contrato, es decir, continúa vigente la relación jurídica obligatoria creada por el contrato,
produciéndose así una subrogación sui generis, que tiene su origen en la ley y no en la voluntad
de las partes, aun cuando opera por impulso personal (del retrayente). Quinto. Las personas a
quienes el artículo 1599 del Código Civil expresamente otorga la titularidad de este derecho de
retracto son: (…). Sexto. De lo expuesto precedentemente, entre las principales características
de este derecho deben destacarse las siguientes: i) Constituye una facultad que emana de la ley,
por lo que no puede ser establecida convencionalmente; ii) Es otorgado por la ley únicamente a
determinadas personas, tratándose de una lista cerrada (numerus), establecida en forma
taxativa, correspondiendo a estímulos de orden público, lo que hace que no pueda ser
interpretada en forma extensiva, ya que recorta la autonomía privada (de las partes contratantes)
y la seguridad jurídica (de la parte comparadora); iii) Por su naturaleza excepcional, su área de
acción contractual es reducida (se da solo en contratos de compraventa, dación en pago y, por
extensión, permita); iv) Sólo procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles; v) el
retrayente, que es quien ejerce el retracto, desplaza al comprador y toma su lugar en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, con lo que opera la subrogación, produciéndose
solamente una modificación subjetiva, por lo que no hay pues, resolución, ni rescisión, ni
revocación, ni nulidad, sino una verdadera sustitución, ya que no se da lugar a un nuevo
contrato, vi) Como consecuencia de la subrogación, el retrayente debe reembolsar al comprador
los conceptos señalados por el numeral (precio, tributos, gastos e intereses pagados por éste, si
los hubiere. Casación N° 3270-2008-Tumbes, de 07-04-2009, ff.jj, 3 al 6. Sala de Derecho
Constitucional y Social Permanente.

Requisitos que deben acreditar al colindante que pretende irrogarse derecho de retracto.
Tercero. (…) El) colindante que pretende irrogarse derecho de retracto debe acreditar: a) que, su
predio no supera las quince hectáreas; b) que el predio en venta tampoco supera las quince
hectáreas; y, c) que, la cabida del área a retraer sumada con la del inmueble de su propiedad no
supera tampoco las quince hectáreas; luego, si el colindante no cumple el primer requisito
automáticamente carecerá de derecho de retracto; puesto que ya superó la unidad agrícola
mínima sin necesidad de conocer el área del predio que se pretende, ni de efectuar las
sumatorias. (Casación ° 721-99-Ica, de 17-04-2000, f.j. 3 Sala de Derecho Constitucional y
Social. EP.01-12-2000, p, 6622.

Alcances del retracto, Noveno. (En) el retracto, el contrato de venta original permanece
inatacable, sin sufrir rescisión o resolución alguna, ya que el vendedor no devuelve el precio al
comprador, sino que es el tercero retrayente, que reemplaza al comprador y ocupa su lugar vía
subrogación, quien debe reembolsar al adquirente el precio, tributos y demás gastos pagados
por éste, de modo que son las sumas abonadas por el subrogado las que deben ser satisfechas
 por quien demanda el retracto; contando siempre el vendedor con los medios legales para que el
nuevo obligado, en los hechos cumpla con ejecutar las prestaciones que le corresponden.
Casación N° 2514-02-Loreto, de 15-01-2003, f.j. 9 Sala Civil Transitoria. EP. 30-06-2003, p.
10701.

El derecho de retracto como un derecho de subrogación. Primero. (El) derecho de retracto

es considerado como un derecho de subrogación, por el cual el comprador es sustituido por un
tercero ajeno al contrato de compraventa que le da origen y debe ser interpuesto dentro del
plazo de 30 días contados a partir de la comunicación de fecha cierta. Casación N° 945-2007-
Arequipa, de 22-05-2007, f,j. 1 Sala Civil Permanente. EP, 03-09-2007, p. 20404.

14. ARTÍCULO 1593 – RETRACTO DE LA DACIÓN EN PAGO

Para  Castillo  Freyre  en posición  que  compartimos la  norma  del  ARTÍCULO  1593
es discutible, en la medida en que a través de ella se intenta evitar que
las partes burlen el eventual derecho de retracto de un tercero, recurriendo a la 
figura de la dación en pago. Y es innecesario porque la dación en pago implica el
cambio de una obligación por otra. Asimismo, arguye que dicha
norma es incompleta, ya que los efectos que se desean evitar podrían
lograrlos las partes recurriendo a otros medios extintivos de las obligaciones, como por
ejemplo la novación objetiva (uno de cuyos supuestos es la dación en pago)
o la transacción, solo por citar dos formas ante las cuales
el ARTÍCULO 1593 del Código Civil resulta palmariamente incompleto.
Asu vez, Castillo Freyre, discrepando de la opinión de De la Puente, considera que la r
azón de ser del ARTÍCULO 1593 radica en el hecho de evitar que a través de la dación
en pago comprador y vendedor se burlen del potencial retrayente, cercenándole la
facultad de hacer valer sus derechos.
EJEMPLO:
Para ello ejemplifica su posición: se celebra un contrato de compraventa sobre un bien
inmueble "A", sobre el cual no existe ninguna persona que goce potencialmente del der
echo de retracto.  En adición, imaginemos que el vendedor en ese
contrato se ponga de acuerdo con el comprador para, mediante la dación en
pago, hacer figurar que la obligación del vendedor de transferir en propiedad y entregar
el bien "A", se cumpla transfiriendo en propiedad y entregando el bien "B", sobre el cual
sí existe alguna persona que goza potencialmente del derecho de retracto. En tal
sentido resulta claro que, dentro del esquema planteado por el Código Civil peruano
respecto a la dación en pago, ella solo implica extinguir una obligación con
prestación distinta a la pactada.  De esta forma, únicamente se habría celebrado un
contrato de compraventa sobre el bien "A" y nunca se habría celebrado una
compraventa sobre el bien "B".  Dentro de tal orden de ideas, si el retracto
solamente procediera en el contrato de compraventa, resultaría evidente que, en el
ejemplo, comprador y vendedor podrían burlar de manera fácil los eventuales
derechos del tercero que gozaba potencialmente del derecho de retracto sobre el bien
"B", cuya propiedad fue al fin y al cabo Ia única que se transfirió.

15. ARTÍCULO 1594 – RETRACTO SOBRE MUEBLES E INMUEBLES

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
Max Arias Schreiber explica que el legislador ha restringido el radio de acción
del retracto con el propósito de no entorpecer en exceso el tráfico contractual. 
Esto explica que en cuanto a los bienes solo funciona respecto de los muebles inscritos y
de los inmuebles, siendo entendido que se ha extendido a los primeros por el hecho de
que al inscribirse quedan debidamente individualizados. 
Para De la Puente y Lavalle existe una falta de precisión en este ARTÍCULO, pues no
siendo el retracto un derecho real, no puede afectar directamente el bien.  En otras
palabras, si el derecho de retracto supone la subrogación del retrayente en el lugar del
comprador, por lo cual queda ligado al vendedor con una relación
contractual, lo que se requiere es que el bien materia del contrato
de compraventa en el que se opera la subrogación, sea un mueble inscrito o un inmueble.
El mismo reconocido jurista peruano resalta que debido a la gran difusión que
modernamente han experimentado los patrimonios inmobiliarios, no
 resulta adecuada esta limitación, sobre todo para el
retracto entre copropietarios, que es el más común por razones hereditarias, pues son
relativamente escasos los muebles inscritos en Registros públicos.

Jurisprudencia
Si bien un copropietario tiene derecho de retracto, sin embargo, es requisito
indispensable que para que proceda dicho retracto el comprador sea u tercero
extraño a la copropiedad. Décimo primero. Estando a lo señalado precedentemente
se concluye que, si bien un copropietario tiene derecho de retracto, sin embargo, es
requisito indispensable que para que proceda dicho retracto el comprador sea un
tercero extraño a la copropiedad. En el caso de autos, los recurrentes (…) interponen
demanda de retracto contra EB en su calidad de vendedora y contra LP y su cónyuge
(…) en su calidad de compradores, pese a que estos últimos tienen la calidad de
copropietarios del bien inmueble sublitis, en mérito a que el primero de los
mencionados adquirió vía sucesión intestada el 16.66% de los derechos y acciones del
citado bien desde antes de celebrado el contrato de compraventa materia de retracto.
Décimo segundo. (En) consecuencia, al no proceder el retracto contra el comprador no
propietario, la presente demanda deviene en infundada, tanto más si se tiene en cuenta
que el título que sustenta el derecho de copropiedad de los demandantes ha sido
declarado nulo mediante sentencia. (…). Casación N° 780-2012-Lima, de 19-04-2013,
ff.jj. 11 y 12. Sala Civil Transitoria. (EP.02-01-2014) Sentencia en Casación N° 687, p.
47606.

16. ARTÍCULO 1595 – IRRENUNCIABILIDAD E INTRASMISIBILIDAD

Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.
La irrenunciabilidad del retracto
Explica  Bigio, respecto al carácter irrenunciable del retracto,  que  la  regla  se  justifica en
el interés del legislador de evitar la burla al ejercicio del retracto que  se  podría efectuar a 
través  de renuncias  anteriores  o  posteriores  a  la  compraventa. En  cuanto a  la 
transmisibilidad,  cabe  hacer hincapié,  señala  el  mismo jurista, en que el
retracto solo es intransmisible por acto entre vivos. De  modo  que  la  cesión  por derecho  a
retraer sería nula por aplicación  de  los ARTÍCULOS V del Titular Preliminar, 219 inciso 8)
y 1210 del Código Civil. Se  permite, sin embargo, la transmisión hereditaria del derecho de
retracto ya que  siendo  este  un derecho  transmisible  a  los  herederos,  estos  lo  adquieren
al  fallecimiento del causante,  sin  solución de  continuidad. Cabe indicar que  el  derecho de
retracto es transmisible a los herederos en el caso en que todavía  no se hubiera ejercido por el
causante, siempre que el plazo para interponerlo  no hubiera caducado, y en el proceso de
retracto que se estuviera siguiendo al  fallecimiento de este,
el cual puede ser continuado por sus herederos
La Intransmislbilidad del retracto
De La Puente y Lavalle no comparte la posición  asumida por el Código
sustantivo respecto a la transmisión hereditaria del derecho de retracto. Ello en cuanto
dicho derecho,  según el  autor nacional, solo  puede ser ejercido  por determinadas 
personas  que  ostentan  ciertas  calidades  expresamente  establecidas  por el 
ARTÍCULO  1599 del Código Civil. Ello  obedece a  que  el  derecho  de retracto  es  una 
excepción al principio  de  la  libertad de  contratar,  que se justifica por la
especial situación en que se encuentran tales personas 
con relación a los bienes que son materia de la compraventa. Los herederos de  las
personas  taxativamente  relacionadas en  el  ARTÍCULO  1599 nb  tienen necesariamente
que poseer las mismas calidades de sus causantes, por lo que  no es procedente que
gocen del mismo derecho que estos. Si por razón de la  herencia  los  herederos 
adquieren la  propiedad  de los  bienes  materia  de la  compraventa,  gozarán del derecho
de retracto  por esta razón  y  no por ser herederos de quienes ostentan tal derecho.
Castillo Freyre aclara que,  a pesar de  que  la  ley  no  lo establece  de  manera 
expresa, es imposible transmitir el derecho de retracto por actos mortis causa, 
comprendiendo esto  como que a través de un acto mortis causa el causante 
transfiere a un heredero o legatario exclusivamente el derecho de retracto, en sí  mismo 
considerando,  pues  ello nunca  podría  producirse de  esta  forma.  El  referido autor
enseña que a lo que alude la ley cuando permite la transmisión del derecho de retracto por
un acto mortis causa, es al hecho de que, ya sea en calidad de heredero o legatario,
 una persona pase a convertirse, en lugar del  causante, en titular del derecho de
retracto, como por ejemplo sería el caso en el cual un  sujeto  copropietario  de  un bien
muriera  (testado  o  intestado) y  dejara como único heredero de todo su patrimonio a su
único hijo. Si dentro de su  patrimonio  se  encontrara  esa  alícuota  mencionada,  resulta
obvio  que  el  único hijo gozaría ahora en vez de su causante del derecho de retracto;
pero  no gozaría de ese derecho porque su padre le haya transmitido mortis causa  dicho
derecho en estricto, sino porque le transmitió el derecho de copropiedad sobre el bien.
JURISPRUDENCIA:
 Ejecutoria suprema (Casación N° 112394Tacna de fecha 4 de julio de 1995)
donde se ha considerado que "se (había) aplicado erróneamente esa norma de
derecho material (ARTÍCULO 1595 del Código Civil) por haberse interpretado
erróneamente sus  alcances, pues prescribe  que el derecho de retracto es 
intransferible entre vivos, lo que evidentemente excluye por su propio contenido textual
la transmisión mortis causa.

17. ARTÍCULO 1596 – PLAZO PARA EL EJERICICIO DE RETRACTO

La modificación introducida por el Decreto Legislativo 768 tiene la ventaja de que no se
deja a la elección del comprador la comunicación de fecha cierta o el aviso por
periódico, sino que se establece en primer lugar la comunicación de fecha cierta y sólo
si el domicilio de la persona que goza del derecho de retracto no es conocido ni
conocible (se entiende por el comprador) procederá la publicación por periódicos.
El primer problema que surge respecto a esta disposición es si se trata de un plazo civil
o uno procesal. El asunto es importante desde que según el artículo 163 del Código
Civil, el plazo señalado por días se computa por días naturales, salvo que la ley o el
acto jurídico establezcan que se haga por días hábiles, mientras que el artículo 147 del
Código Procesal Civil dispone que para el cómputo del plazo no se consideran los días
inhábiles. Arguyen algunos que se trata de un plazo procesal por cuanto rige para la
interposición de la demanda de retracto. Sin embargo, la gran mayoría de los autores,
consideran que es un plazo civil, desde que se aplica para el ejercicio de un derecho,
sin que ello tenga en modo alguno relación con el acceso a los órganos judiciales a los
efectos de obtener una resolución judicial. Otro problema es el relativo a si se trata de
un plazo de prescripción o uno de caducidad, que también tiene importancia por cuanto
este último no admite interrupción ni suspensión y, además, la caducidad se produce
transcurrido el último día del plazo, aunque sea inhábil. La doctrina consultada es
unánime en el sentido que el plazo señalado en el artículo1586 del Código Civil es de
caducidad.
EJEMPLO:
El señor Jorge Arbujar Torres ha vendido su casa en un contrato de compraventa Al
señor Walter Quispe Monzón, es ahí en donde aparece un tercero en este caso el
señor Pedro Rondo Cela el cual en una posición de retracto en el plazo establecido por
ley tiene que hacer de conocimiento público en el plazo de 30 días la posesión en
retracto, al no ser así no puede proceder con el registro del bien inmueble.
JURISPRUDENCIA:
Para que opere el plazo de caducidad del derecho de retracto es necesario que el
retrayente haya tomado conocimiento de forma indubitable de la venta. Ya sea
mediante comunicación de fecha cierta o por cualquier otro medio distinto, siempre que
ello importe el conocimiento indubitable de la venta objeto de retracto.
CAS. N°8652015, Puno, El Peruano 30 06 2016, p. 79288

JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA

El retracto se encuentra sujeto a plazos de caducidad, no de prescripción.

Refiriéndonos a la pretensión postulada, queda claro que el retracto se encuentra
sujeto (…), a plazos de caducidad y no prescripción, pues (…) de no ejercerse
oportunamente este derecho, quien ostentaba la prerrogativa legal de subrogar al
comprador de determinado bien sobre el que ostentaba preferencia, no cuenta más con
dicha prerrogativa, simplemente porque, luego de caduco, el sistema jurídico le
denegará dicha posibilidad. En este punto se debe precisar que, atendiendo a su propia
naturaleza y a la posibilidad de lesionar derechos de terceros adquiridos de manera
onerosa, el derecho de retracto caduco no podrá hacerse efectivo de manera
extrajudicial porque, reiteramos, dicha persona no contará más con el derecho de
subrogar a otra. Aunado a ello, es evidente que nuestro ordenamiento jurídico ha
otorgado un plazo especial bastante corto para el ejercicio de este derecho, por lo que,
se entiende que es un plazo de caducidad, por lo que, de lo contrario le serían
aplicables las reglas genéricas de prescripción del artículo 2001 del Código Civil.
Casación N° 3068-2013-Lima, de 19-06-2019, f.j. 7 Sala Civil Permanente. (EP, 30-12-
2015), Sentencias en Casación N° 710, p, 72280.

El plazo de 30 días se computa a partir del año siguiente de la inscripción del

bien. (S)iendo así, realizando una interpretación sistemática y teleológica de los
artículos 1596 y 1597 del Código Civil, concluimos que si el acto jurídico materia de
retracto se hubiera inscrito en los Registros Públicos, no es oponible al retrayente la
presunción jure et de jure sobre el conocimiento de las inscripciones previsto en el
artículo 2012 del Código Civil, sino hasta después de haber transcurrido un año de la
inscripción del inmueble, momento a partir del cual recién comienza a computarse el
plazo de caducidad de 30 días para el ejercicio del derecho de subrogación que asiste
a la persona que goza de ese derecho. Casación N° 2268-2011-Lima, de 27-04-2012,
f,j, 11 Sala Civil Transitoria (EP, 01-02-2012. Sentencia en Casación N° 671, p, 37265.

El cómputo de los plazos de Caducidad para ejercer el derecho de retracto

supone considerar el decurso desde su inicio hasta su vencimiento, sin admitir
suspensión ni interrupción. (R)especto a la causal por vicio in judicando, sobre
interpretación errónea del articulo 1596 del Código Civil, se tiene que, conforme
aparece de autos, don MA y su cónyuge OP (demandantes) así como la codemandada
doña MM, adquirieron en calidad de copropietarios, el inmueble materia de autos, lo
que se desprende del testimonio de escritura pública de fecha 11-10-1979, (…)
debidamente inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble (…); que asimismo, el
demandado SM mediante carta notarial de 09-09-2003, comunica a doña OP, haber
adquirido el 50% de los derechos y acciones que le corresponden a su señora madre y
copropietaria MM; dando respuesta a dicha carta notarial con la cursada por los
demandantes con fecha 15-12-2003 en los términos que allí se consignan. Tercero. El
artículo 245 del Código Procesal Civil establece los casos en que un documento
privado adquiere fecha cierta, y como tal produce eficacia jurídica; que la carta notarial
de fecha 09-09-2003, ya citada, constituye una comunicación de fecha cierta, pues el
demandado pone en conocimiento su calidad de copropietario, dando cumplimiento a lo
dispuesto por el artículo 1596 del Código Sustantivo; y es desde esa fecha en que se
computa el plazo de caducidad para ejercer el derecho de retracto del que gozan los
demandantes que lo sostenido por los recurrentes en su misiva de 15 de diciembre,
señalando que no reconocen derecho alguno al demandado y solicitándole que
acompañe el testimonio que acredite la titularidad de los derechos y acciones sobre el
inmueble que dice tener; no puede enervar los efectos de la comunicación notarial
efectuada por el demandado SM, desde que los demandantes contestan dicha
comunicación luego de tres meses de recibida aquella, interponiendo la presente
demanda el 04-10-2004; es decir, transcurrido más de un año desde que recibieron la
comunicación notarial, Cuarto. Asimismo, la versión de los demandantes en el sentido
que recién tomaron conocimiento de la cita transferencia el 01-10-2004, fecha en que
solicitaron copia certificada del testimonio de compraventa (al no encontrarse inscrita la
transferencia de los derechos y acciones a favor del demandado en los Registros de la
Propiedad Inmueble, como se advierte de la Ficha Registral (…) acompañada a la
demanda) no desvirtúan los fundamentos expuestos; que el cómputo de los plazos de
caducidad supone considerar el decurso desde su inicio hasta su vencimiento, sin
admitir suspensión ni interrupción. Quinto. Consecuentemente, el recurso propuesto no
puede ser amparado al no configurarse la causal de interpretación errónea invocada.
Casación N° 945-2007-Arequipa, de 22-05-2007, ff,jj.22-5 Sala Civil Permanente. EP.
03-09-2007, p.20404.

El plazo para el ejercicio de retracto es resolutorio, “El plazo establecido en el

artículo 1596 del Código Civil, es resolutorio para el ejerciio de retracto por el
beneficiario de dicho derecho. Es un plazo que no puede ser tomado como suspensivo,
y no regula relaciones de tipo obligacional. NO extingue las acciones correspondientes
 a los supuestos de hecho, por lo que tampoco puede ser tomado como un plazo de
caducidad o prescripción. Rubio Correa. Casación N° 3845-2000-Lima, de 24-09-2001,
f.j. 6 Sala Civil Permanente, EP, 31-05-2002,p.8833.,

18. ARTÍCULO 1597 – PLAZO ESPECIAL

Según el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones en los registros
públicos. Este último artículo adolece de un error técnico, pues de acuerdo con la
doctrina moderna las llamadas presunciones legales iuris et de iure, o sea que no
admiten prueba en contrario, no son sino disposiciones legales de cumplimiento
obligatorio. Dice Serra Domínguez que en realidad es unánime, ya desde el siglo
pasado, el repudio doctrinal de las presunciones «iuris et de iure». Son rarísimos los
autores que admiten la existencia real de tales presunciones, y más raros aun los que
intentan defender su utilidad. En realidad, el artículo 2012 del Código Civil debió decir:
«Debe entenderse que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones.». En el
mismo sentido, la redacción de la última frase del artículo 1597 del mismo Código
debió ser: «Para este caso, el artículo 2012 sólo es oponible después de un año de la
inscripción de la transferencia». Lo que no se explica es la supresión del segundo
párrafo del primitivo artículo 1597, que establecía que la carga de la prueba del
conocimiento del acto corresponde al demandado. Si toca al comprador poner en
conocimiento de los posibles retrayentes la adquisición que ha efectuado, lo lógico es
que sea de su cargo la probanza del conocimiento por medio distinto del indicado en el
artículo 1596.
EJEMPLO
El Retrayente(A) conoció el acuerdo un mes después de lo estipulado por las partes en
un contrato de compra venta, este retrayente por ley empieza a poner de conocimiento
público el día que tomo conocimiento más no antes ni después de lo acordado por las
partes.
JURISPRUDENCIA:
El plazo señalado en el artículo 1597° del código civil no es uno de caducidad ni de
prescripción, sino que es uno que tiene que ver con la potestad del interesado que
puede ejercer o no en un determinado lapso es decir se trata de un plazo resolutorio
CAS N°3845-2000 LIMA, 24-09-2001 (REVISTA PERUANA DE JURISPRUDENCIA,
N°16, p.19).

JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA

La oponibilidad se logra desde la inscripción del título y no desde la fecha de su
presentación. Asimismo, ante la falta de comunicación de fecha certa o publicación, el
artículo 1597 del Código Civil estabelece que el plazo de treinta días se computa
desde que el titular del derecho de retracto conoce de la transferencia por cualquier
médio distinto. No obstante, la mencionada norma estabelece um segundo supuesto,
el cual estriba em el hecho que el titular del derecho de retracto no hubiese tomado
conocimiento de la transferência por médio alguno. Em este caso, el plazo de treinta
días se computará vencido um año desde la inscripción de la transferência, teniéndose
em consideración que durante esse año el titular no tomó conocimiento por médio
alguno de la misma; resultando aplicable solo para este supuesto, la presunción
contenida em el artículo 2012 del Código Civil. (...). Casación N° 486-2014-Lima, de
19-01-2015, f.j.9, Sala Civil Transitoria. EP, 30-09-2015, Sentencias em Casación N°
707, p, 67570.

La protección que tien el retrayente para que no se le aplique la presunción del

artículo 2012, durante um año, se explica unicamente em el supuesto que
durante esse año no exista ni comunicaicón o publicación, ni tampoco toma de
conocimiento por otros médios siendo esta la ratio legis de la norma. Cuarto. Em
el caso que nos ocupa el a quo (...) señala que los artículos 1596 y 1597 regulan el
plazo em que debe ser ejercido el derecho de retracto lo cual há sido compartido por el
ad quem según se consigna em el noveno a décimo segundo considerando em los
siguientes términos: 1) Como regla general se estabelece um plazo de treinta días
desde la comunicación de fecha certa o la última publicación correspondiente; 2) Em
caso que el retrayente se entere de la transferência por médios distintos a la
comunicación o a la publicación el plazo antes señalado se cuenta a partir de dicho
conocimiento em este último supuesto la presunción del artículo 2012 del Código Civil
sólo puede oponerse al retrayente um año después de la inscripción de la transferência
por lo que el plazo de treinta días se cuenta a partir de la culminación de tal año lo que
quiere decir que el retrayente estará protegido por el plazo de um año contra la
aplicación del ar´ticulo 2012 luego de lo cual se assumirá sin admitir prueba em
contrario que conoció de la transferência por lo que debe quedar claro em primer lugar
que el plazo regular de treinta días para ejercer el retracto es inalterable y opera em
todos los supuestos toda vez que se computa después de la comunicación o
publicación, después del conocimiento por otro médio y después de transcurrido el año
de la inscripción registral, em segundo lugar la regulación que establece el plazo de um
año durante el cual no le es oponible al deudor el artículo 2012 no deroga ni dispone la
inaplicación del plazo regular de 30 días aplicable em caso el retrayente se entere por
otros médios de la compraventa; es decir si el retrayente toma conocimiento por otros
médios de la transferência cuenta com 30 días a partir de tal evento para interponer su
demanda de retracto aún cuando medi ela inscripción registral de la transferência em
cuestión, em tercer lugar su consonância com lo antes expuesto la protección que
tiene el retrayente para que no se le aplique la presunción del artículo 2012 durante un
año se explica unicamente em el supuesto que durante ese año no exista ni
comunicación o publicación ni tampoco toma de conocimiento por otros médios siendo
esta la ratio legis de la norma pues se asume que si el retrayente no ha podido conocer
por ninguno de esos medios sobre la transferencia entonces la ley le concede el plazo
de un año antes que opere la presunción del artículo 2012 y en cuarto lugar, bajo esa
perspectiva es evidente que si durante el plazo del ao de inaplicación del artículo 2012
el retrayente toma conocimiento de la transferencia por un medio distinto a la
comunicación o publicación entonces el plazo de 30 días se aplica y se cuenta
después de dicha circunstancia toda vez que resultaría irrazonable que el retrayente en
ese caso se favorezca con el plazo de un año no obstante que de manera efectiva ya
tomó conocimiento de la compra venta. Casación N° 208-2014-Lima de 22-12-2014, f.j.
4 Sala Civil Transitoria. EP.01-06-2015. Sentencia en Casación N° 704, p.63791.

El adquirente de parte del bien inmueble hipotecado no puede no observar el

gravamen, máxime si cuando lo adquirió y antes de edificar todavía no existía la
partida independizada. Octavo. Debe tenerse en cuenta que de acuerdo al contenido
de la cláusula cuarta de la escritura pública de compraventa a favor de los actores, se
hace referencia a que parte del precio del inmueble vendido ha sido recibido con
anterioridad por los compradores y de acuerdo a los términos de una minuta celebrada
entre las mismas partes con fecha 20-12-1997, fecha posterior a la inscripción de la
garantía hipotecaria (24-04-1997) y anterior a la inscripción de la independización del
bien hipotecado, de lo que se concluye que los demandantes tenían ya conocimiento
pleno que el total del inmueble materia de Litis (primera y segunda planta) se
encontraba afectado por garantía hipotecaria. Noveno. La buena fe registral no puede
amparar a los actores, ya que se encuentra acreditado que estos conocían del
contenido de los Registros Públicos. Décimo. Por las razones anotadas, se advierte
que la Sala Superior ha inaplicado no sólo el artículo 2012 del Código Civil, sino
también los otros principios registrales tal como el consagrado en el artículo 2016 del
acotado Código Civil, que prevé la preferencia que otorga el registro público a los
derechos inscritos conforme a la prioridad de su inscripción, por lo que se tiene que la
hipoteca inscrita a favor del Banco Regional del Norte es de fecha anterior a la
compraventa de los actores, la misma que recae sobre el total del inmueble sub Litis,
así como de sus edificaciones posteriores, conforme se acordó en la escritura pública
de garantía hipotecaria. Casación N° 1985-2003-Piura, de 02-11-2004, ff.jj.08-10. Sala
Civil Permanente. EP 30-03-2005.

El plazo señalado en el artículo 1597 es resolutorio, pues tiene que ver con una
potestad de interdsado, que puede ejercer o no en un determinado lapso. Sétimo.
Se tiene que el plazo señalado en el artículo 1597 no es uno de caducidad ni de
prescripción, sino que es uno que tiene que ver con una potestad del interesado, que
 puede ejercer o no en un determinado lapso, es decir, se trata de un plazo resolutorio,
en el presente caso, por excepción contenida en la norma, la presunción del artículo
2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia, es decir,
se da al comprador el beneficio de hacer valer la transferencia realizada e impugnada
por e retrayente, para que la oponga una vez que esta se halle inscrita por más de un
año; quiere decir que el legislador interrumpe por el plazo de un año el conocimiento
que pueda imputarse al retrayente de que tiene conocimiento de las inscripciones de
Registro Público, como lo establece el artículo 2012 del Código Civil. Octava. En el
presente caso, es fundamental establecer desde cuando la retrayente tuvo
conocimiento de la transferencia para hacer valer su derecho, y dado que el artículo
1597 señala la excepción de la presunción contenida en el artículo 2012 del Código
Civil, sólo para efectos de oponer el derecho del comprador, se tiene que opera dicho
principio después del año de inscrita la transferencia, es decir, en caso que la
transferencia haya sido inscrita, el retrayente tiene el plazo de 30 días después de
cumplido el año de dicha inscripción, para accionar válidamente su derecho de
retracto, después de este plazo el derecho del retrayente se ha resuelto ya que el
comprador podrá oponer su transferencia, debidamente inscrita, la razón estriba en la
naturaleza y fines de los Registros públicos sujeta a los principios de legalidad,
publicidad y la fe pública registral. Casación N° 3845-2000-Lima, de 24-09-2001-ff.jj.7 y
8 Sala Civil Permanente. EP, 31-05-2002.p. 8833.

19. ARTÍCULO 1598 – GARANTÍA EN EL RETRACTO

El retrayente en general ocupa el sitio del comprador y queda sujeto, por ende, a las
mismas obligaciones. Si la venta fue al contado, su obligación se cumple con la
consignación del precio. Pero si la venta es a plazos, por el precepto 1447 (del Código
Civil de 1936, que es similar al artículo 1598 del Código Civil de 1984) se le impone
una obligación que puede no haber asumido el comprador: la prestación de garantía
por el precio no pagado (total o parcialmente). Se trata de una garantía forzosa. La
garantía será una suficiente, a juicio del juez. Si no se ofrece la necesaria garantía, el
retracto no prospera. La razón por la cual debe el retrayente prestar garantía, es obvia:
el vendedor puede haber dispensado al comprador de la prestación de la garantía, a
virtud de conocer al último y tener confianza en su solvencia y circunspección. Tal
puede no ser el caso en lo que hace a la opinión que puede tener el vendedor en
cuanto a la persona del retrayente.
EJEMPLO:
En este caso se celebra un contrato de compraventa entre José y Pablo, en donde el
retrayente será Juan, por ley establecida Juan tendrá que adquirir los mismos derechos
de pago como los mismos beneficios al ser este un remplazante en el contrato.
JURISPRUDENCIA:
la confianza es óptima cuando la ganancia esperada derivada del cumplimiento es
mayor que la pérdida esperada derivada del incumplimiento. Así pues, la norma del
artículo 1598 del Código Civil, estaría tratando de llegar hacia una confianza óptima,
pero de manera impuesta, toda vez que el transferente no puede evitar el retracto. CAS
N°4555-2018 LIMA, 24-09-2019 (El Peruano, p.14)

20. ARTÍCULO 1599 – TITULARES DEL DERECHO AL RETRACTO

EJEMPLO:
20.2 Juan y María son copropietarios de un bien inmueble, por temas de trabajo, María
tiene que viajar al extranjero, es por eso por lo que quiere vender su parte de su cuota
ideal a Brayan, Juan al enterarse de eso ejerce su derecho al retracto y pide el lugar de
Brayan y compra la cuota ideal de María, pues este tiene preferencia por ser del
derecho de retracto, pues este es copropietario.
20.3 John le hace un proceso de acción reivindicatoria a George, discutiendo del
derecho de propiedad de un bien inmueble (una casa) en la cual los dos se disputan
quien es el propietario del bien, cuando el proceso judicial se está llevando, John
decide vender a Ringo el bien inmueble, entonces George expresa el derecho al
retracto, y el bien inmueble queda para él.
20.4 - Juan es propietario de un bien inmueble, y realiza un contrato de usufructo con
Lucas, entonces Juan decide vender su bien inmueble a Federico, entonces Juan
como usufructuario ejerce el derecho al retracto y se coloca en la posición de Federico
y compra la propiedad.
- Juan es heredero del causante de John, el de deja de herencia el uso y goce de una
bien inmueble (casa de George), entonces Juan al recibir el usufructo, decide venderlo
a Ringo, pero George expresa el derecho al retracto y se pone en lugar de Ringo y
este puede comprar el usufructo
20.5 Ringo es propietario de un suelo, entonces la empresa CHACON S.A.C. decide
hacer derecho de superficie, decide construir un mall encima del suelo, al cabo de 10
años, la persona jurídica decide vender la propiedad a REAL S.A.C., entonces Ringo al
enterarse de eso, decide expresar el derecho al retracto y pasa a lugar de acreedor y
puede comprar la propiedad.
20.6 Juan y José con colindantes, vecinos que tienen sus predios, los cuales son
propietarios, ellos tienen una relación de derechos reales, una servidumbre, pero José
decide vender su servidumbre a John, entonces Juan expresa el derecho al retracto y
pasa al lugar de poder comprar el derecho de servidumbre.
20.7 Paul y Johnson propietarios de unas fincas rusticas, son colindantes. en la finca
de John, no le esta yendo bien, no puede vender sus productos y no tiene visitas a su
finca, por eso decide vender su propiedad, Paul como es su colindante, expresa el
derecho de retracto y se pone en la posición del que puede comprar la finca rustica de
su colindante.

JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA

Derecho de retracto en copropiedad (artículo 1599.2). Retracto efectuado sobre
un estacionamiento ubicado dentro de un edificio. Sexto. Respecto a la causal
referida de infracción normativa del artículo 1599 inciso 2 del Código Civil, por haber
adquirido el inmueble sub materia mediante minuta del 19-06-1999 bajo la legalización
notarial, y en dicha fecha el actor no era copropietario toda vez que recién lo adquirió
por Escritura Pública del 09-06-2006 el otro 50%. Al respecto se debe destacar que el
retracto “(…) significa repetición o retorno y tractus, esto es tracción o movimiento, y
consiste en la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la
transferencia de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones
pactadas entre el vendedor y el comprador”. (Arias Schereiber). Que en ese sentido la
discrepancia con la doctrina expuesta sólo radica en que el retracto no implica evitar la
transferencia de un bien sino conceder la facultad de subrogarse en la relación
obligaciones índole contractual, ocupando el lugar del comprador. En ese sentido, “(…)
la figura del retracto es pasible de definirla como el derecho que por ministerio de la ley
tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue
objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador”
(Castán) (…). Noveno. El numeral 2 del artículo 1599 del Código Civil, establece que:
“Tiene el derecho al retracto: inciso 2 “el copropietario, en la venta a tercera de las
porciones indivisas y no de la cosa en su integridad…”. De la lectura del artículo bajo
análisis, no sólo se advierte la existencia de dos presupuestos básicos, esto es, que la
venta se haya efectuado a terceros, y que la misma se refiere a porciones indivisas,
sino que para intentar dicho derecho, la ley sólo otorga dicha facultad al “copropietario”.
(…). Décimo primero. Si bien el retracto se ha efectuado sobre un –estacionamiento-
ubicado dentro de un edificio; también es verdad que no existe disposición normativa
alguna, que pueda limitar el derecho del propietario a transferir el área que no desea
usar, o que disponga que la venta necesariamente deba efectuarse sólo a los
propietarios del aludido edificio, pues ello limitaría los atributos del derecho de
propiedad a que tiene derecho toda persona, y se encuentra reconocida en nuestro
ordenamiento sustantiva en el artículo 923 del Código Civil. Por las razones expuestas
se ha configurado la causal denunciada referida a la infracción normativa contenida en
la resolución impugnada. Casación N° 1133-2011-Lima. De 31-01-2012. Ff.jj. 6, 9 y 11.
Sala Civil Permanente. EP.31-01-2013, Sentencias en Casación N° 675, p.39319.

Litigio del bien materia del retracto (artículo 1599.3). Tercero. El referido inciso (3
del artículo 1599) se refiere al litigio del bien materia del retracto el que debe
interpretarse en el sentido que el litigio debe comprender el íntegro del inmueble o la
 mayor parte de él, dado que el retracto es acción de excepción que va contra la
voluntad de los contratantes y su procedencia debe admitirse en forma restrictiva (…).
Casación N° 2251-97-Lima, de 05-10-1998. f.j. 3 Sala Civil Permanente. EP. 20-11-
1998. P. 2068.

El copropietario como titular del derecho de retracto (artículo 1599-6). Primero. El

copropietario puede interponer demanda de retracto, más aún cuando el otro
condómino ha solicitado su intervención litisconsorcial en el proceso en calidad de
demandante (…). Casación N° 3590.2001-Ayacucho, de 22-04-2001. F.j.1. Sala Civil
Transitoria.

Derecho de retracto del propietario de la tierra colindante (artículo 1599-7)

Segundo. Como se puede apreciar de los requisitos establecidos para el ejercicio del
derecho de retracto en el colindante, la ley no le concede tal derecho por el simple
hecho de ser colindante, sino porque desea que su predio rústico, al ser inferior a la
unidad agrícola mínima, llegue alcanzar o se acerque a la dimensión de dicha unidad
con la adquisición del predio de su colindante, en caso de encontrarse en venta, pero
que, al final, reunida con la adquisición futura no supere tampoco la unidad, puesto que
la limitación al derecho de libre enajenación del propietario, se justifica únicamente en
la contribución a favor de su colindante para que este alcance dicha unidad agrícola,
pero lógicamente no puede hablarse de contribución cuando se ostenta un área mayor,
desapareciendo la referida limitación. Casación N° 721-99-Ica, de 17-04-2000, f.j.2.
Sala de Derecho Constitucional y Social. EP.01-12-2000, p.6622.

21. ARTÍCULO 1600 – ORDEN DE RELACIÓN DE LOS RETRAYENTES

John, Paul, George y Ringo, ambos tienen el conflicto sobre un bien inmueble (una
casa) paran diciendo que todos tienen el derecho de retracto, pero John que es
copropietario del bien, tiene la mayor preferencia para ejercitar el derecho al retracto.

22. ARTÍCULO 1601 – RETRACTO EN ENAJENACIONES SUCESIVAS

John, Paul, George y Ringo, han realizado un contrato de compra y venta de un bien
inmueble, al mismo deudor, con todos hizo la enajenacion(la entrega del bien
inmueble), pero la enajenacion de John si se valida puesto que esta fue la primera por
el precio, los tributos, gastos, etc