Resumen Factibilidad % ventas % CT
Lote $13,055,411 13.0% 16.2%
Gestion previa $2,782,317 2.8% 3.5%
Estudios y disenos $902,040 0.9% 1.1%
Costos directos $46,479,549 46.3% 57.7%
Costos Indirectos $9,007,466 9.0% 11.2%
Costos financieros $4,200,000 4.2% 5.2%
Costos de administracion y ventas $4,188,312 4.2% 5.2%
Total costos $80,615,095 80.3% 100.0%
Ventas Totales $100,426,240 100.0% 124.6%
Utilidad $19,811,146 19.7% 24.6%
Utilidad con Honorarios GER y CONS $28,166,367 28.0% 34.9%
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PROYECTO SOHO BAY - CARTAGENA
FECHA: OCTUBRE 12 DE 2016
DIRECCIÓN Cartagena de Indias Calle 20 No. 10-88 Zona Norte, DIMENSIONES PREDIO (m)
TOTAL APARTAMENTOS Norte Calle 22 68.11
PARQUEADEROS PRIVADOS Sur Calle 21 68.14
PARQUEADEROS PÚBLICOS 0% Oriente Carrera 14 47.00
TIEMPO ESTIMADO 30 Meses Occidente Lote 44.60
%
UNIDAD CANTIDAD VR. UNITARIO SUBTOTAL TOTAL OBSERVACIONES
C V
LOTE M2 3,120 $ 4,184,427 $13,055,411,263 16.2% 13.0%
Tiempo
1 ETAPA PRELIMINAR Estimado 10
A GESTION PREVIA
1.0 Estructuración del negocio $600,000,000 EJECUTADO
2.0 Publicidad etapa previa GL 1
2.1 Publicidad Etapa previa Faltante GL 1 $1,300,000,000 POR EJECUTAR
3.0 Sala de ventas - Apto Modelo etapa previa GL 1 $300,000,000 EJECUTADO
3.1 Sala de ventas - Remodelación GL 1 $30,000,000 POR EJECUTAR
4.0 Sala de ventas -deuda arriendo lote sala de ventas Meses 35 $2,050,000 $23,916,667 EJECUTADO
4.1 Sala de ventas - Arriendo Etapa Faltante Meses 18 $2,050,000 $36,900,000 POR EJECUTAR
5.0 Vigilancia Sala de ventas etapa previa
6.0 Servicios públicos etapa previa
7.0 Asesoria Juridica ( [Link])
8.0
9.0 Asesoria Juridica Estudio de Títulos Luz Alba $29,000,000 EJECUTADO
10.0 Abogados civitas y Aramburu ( titulos ) $9,000,000 EJECUTADO
11.0 Topografia Etapa Previa $3,500,000 EJECUTADO
15.0 Topografia $2,500,000 EJECUTADO
16.0 Estudio de suelos Etapa previa $24,000,000 EJECUTADO
17.0 Estudio de suelos GL 1 $6,000,000 POR EJECUTAR
18.0
19.0 Demolicion , tala de arboles cerramiento de obra $83,000,000 EJECUTADO
20.0 Tiquetes y viaticos Etapa Previa
21.0 Presupuesto del promotor etapa previa $32,000,000 EJECUTADO
22.0 Presupuesto y programacion $0
23.0 Fideicomiso de Parqueo Constitución GL 1 $2,000,000 EJECUTADO
23.0 Fideicomiso de Parqueo Etapa previa hasta Sep Meses 38 $680,000
24.0 Fideicomiso de Parqueo Etapa Faltante Meses 30 $700,000 $21,000,000 POR EJECUTAR
23.0 Fideicomiso Inmobiliario Constitución GL 1 $2,000,000 EJECUTADO
25.0 Fideicomiso Inmobiliario Etapa previa hasta Sep Meses 18 $750,000 $13,500,000 POR EJECUTAR
26.0 Fideicomiso Inmobiliario Apertura GL 1 $2,000,000 POR EJECUTAR
27.0 Fideicomiso Inmobiliario Etapa Faltante Meses 16 $750,000 $12,000,000 POR EJECUTAR
28.0 GL 1
29.0 Prediales Etapa Previa GL 1 $250,000,000 POE EJECUTAR
TOTAL GESTION PREVIA $160,041 $2,782,316,667 3.5% 3%
B DISEÑO Y ESTUDIOS
1.0 Diseño Arquitectonico GL $670,000,000 $670,000,000 AL 90%
2.0 Diseño Estructural $139,800,000 CANJE POR APARTAMENTO
2.1
3.0 Diseño Electrico Etapa Previa $16,240,000 EJCUTADO
3.1 Diseño Electrico revision nuevos planos $20,000,000 POR EJECUTAR
4.0 Diseño Hidraulico + Red incendios Etapa Previa $24,000,000 EJECUTADO
4.1 Diseño Hidraulico + Red incendios Nuevos Planos $10,000,000 POR EJECUTAR
5.0 Diseño Piscina $7,000,000 POR EJECUTAR
6.0 Estudio Aire Acondicionado $15,000,000 POR EJECUTAR
TOTAL DISEÑO Y ESTUDIOS $51,886 $902,040,000
TOTAL ETAPA PRELIMINAR A+B $3,684,356,667 4.6% 4%
mt2 directo con
$1,677,220
administracion
2 ETAPA DE CONSTRUCCION Tiempo Estimado 30
A COSTOS DIRECTOS PRESUPUESTO EXISTENTE
1.0 CONSTRUCCION M2 28462 $1,540,603 $43,848,630,671
1.1 Apartamentos M2 17385 presupuesto $38,848,630,671
1.2 Zonas comunes M2 11077 otros ( actualizaciones) $5,000,000,000
1.3 Zona verde sobre losa M2
1.4 P.F. y circulacion M2
1.5 Garajes primer piso M2
1.6 Garajes primer piso descubiertos M2
1.7 Garajes Sotano 1 M2
1.8 Garajes Sotano 2 M2
1.9 Garajes Sotano 3 M2
1.10 Terraza Verde (no suma para A.T.C.) M2
2.0 IMPREVISTOS E INCREMENTOS $2,630,917,840
2.2 Incrementos antes de obra % CD (const) 2% $876,972,613
2.3 Imprevistos durante la obra % CD (const) 2% $876,972,613
2.4 Incrementos durante la obra % CD (const) 2% $876,972,613
TOTAL COSTOS DIRECTOS SIN ADMN $2,673,543 $46,479,548,511 57.7% 46%
B COSTOS INDIRECTOS
1.0 ADMINISTRACION DE OBRA $ 46,421 $1,321,232,808
1.1 Director de Obra MES 30 $10,000,000 $300,000,000
1.2 Ingeniero Residente MES 15 $3,500,000 $52,500,000
1.3 Arquitecto Residente MES 15 $3,500,000 $52,500,000
1.4 Auxiliar Administrativo MES 30 $2,880,000 $86,400,000
1.5 Maestro MES 30 $3,520,000 $105,600,000
1.6 Contramaestro MES 0 $1,760,000 $0
1.7 AlmAcenista MES 30 $2,400,000 $72,000,000
1.8 Siso MES 30 $2,400,000 $72,000,000
1.9 Vigilancia (2 turnos) MES 30 $5,400,000 $162,000,000
1.10 Cuadrilla volante (4 oficiales) MES 30 $6,400,000 $192,000,000
1.11 Cuadrilla volante (8 ayudantes) MES 30 $6,890,240 $206,707,200
1.12 Contador y Auxiliar (33%) $0
1.13 Supervision Tecnica GL 1 $0
1.14 Imprevistos 1.5% $19,525,608
1.15 Incrementos 0.0% $0
2. IMPUESTOS Y DERECHOS $1,427,101,000
2.1 Expensas de Curaduria $39,901,000
2.2 Impuesto de Delineacion $269,000,000
2.3 Plusvalia $0
2.4 Derechos de energia $55,000,000
2.5 Derechos de GAS $50,000,000
2.6 Derechos de acueducto $55,000,000
2.7 Acometida de red $50,000,000
2.8 Acometida Acueducto $600,000,000 Disponibilidad Servicio
2.9 Acometida Telefono $0
2.10 RETILAP $0
2.11 RETIE $8,200,000
2.12 Tramites de movilidad $0
2.13 Imprevistos 0% $0
2.14 ICA $0 No causante Ica por ser beneficio de Aréa
2.15 Prediales $300,000,000
3.0 HONORARIOS $5,819,132,388 7.2% 6%
3.1 Interventoria incluido iva % CD 2.50% 60% $808,744,144
Reembolsables $150,000,000
Constructor 10% 70.00% $3,253,568,396
Gerencia con reembolsables 2% 80.00% $1,606,819,848
4.0 GASTOS VARIOS $440,000,000
4.1 4*1,000 $380,000,000
4.2 Poliza todo riesgo constructor $60,000,000
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $518,117 $9,007,466,196 11.2% 9%
C COSTOS FINANCIEROS
1.0 Credito Constructor (sobre C.D + Admon Obra) 50% TASA 13% #REF!
2.0 Intereses (incluye 2 meses escrituración) MESES 13% #REF! $4,200,000,000
TOTAL COSTOS FINANCIEROS $241,588 $4,200,000,000 5.2% 4%
D COSTOS ADMINISTRACION Y VENTAS
3.0 ADMINISTRACION FIDUCIARIA $392,200,000
3.1 Fideicomiso Inmobiliario 0.70% $371,200,000
3.2 Fideicomiso de Parqueo MESES 30 $700,000 $21,000,000
3.0 COMISIONES $3,494,833,169
3.1 Ventas 100% $ 3,012,787,215 3.00% $3,012,787,215
3.2 IVA $482,045,954
4.0 GASTOS NOTARIALES $301,278,721
4.1 Gastos notariales 0.30% $301,278,721
4.2 Traspaso Lote fideicomiso
5.0
6.0 MESES 12 $2,050,000
TOTAL COSTOS ADMINISTRACION Y VENTAS $240,915 $4,188,311,890 5.2% 4%
RESUMEN COSTOS M2 VIVIENDA TOTAL RESUMEN COSTOS
A Valor Total de la Construccion (CD+CI) $3,191,660 $55,487,014,707 69% 55%
B Valor Total Proyecto (Etapa Preliminar+CD+CI+Fin+Admon y Ventas) $3,886,090 $67,559,683,264 84% 67%
C Incidencia del lote por M2 vendible $750,958 $750,958 0% 0%
D Total Proyecto (Incluye Lote) $4,637,049 $80,615,094,527
RESUMEN VENTAS TOTAL RESUMEN VENTAS
E Ventas Totales (No incluye parqueadero) $90,506,375,085
F Utilidad antes de Parqueaderos $9,891,280,558
F Valor Venta de Parqueaderos $0
G Utilidad despues de Parqueaderos $9,891,280,558
H Utilidad despues de Parqueaderos e incrementos $19,811,145,958
I Valor Inversion (Lote + Preoperativos) $16,739,767,930
J % Utilidad sobre la Inversión 118.3%
K Valor M2 al costo Sin Parqueaderos
VENTAS
90,506,375,085 Valor Total de Vivienda Incluye Parqueadero
-
90,506,375,085 Total Ventas
9,919,865,400 Incrementos en Lista de Ventas
100,426,240,485 Valor Total Ventas + Incrementos
19,811,145,958 UTILIDAD
$28,166,367,371 UTILIDAD CON HONORARIOS DE CONSTRUCCION , GERENCIA y VENTAS
Resumen Factibilidad % ventas % CT
Lote $13,055,411 13.0% 16.2%
PROYECCION DE VENTAS
RESUMEN DE VENTAS EN CANJE
MT 2 VALOR DE VENTA Q DEPOSITOS GARAJES
TORRE 1 1415 5,393,279,405 14 13 14
TORRE 2 523 2,447,550,680 5 3 5
TOTAL 1938 7,840,830,085 19 16 19
Recibido en canje : 5300 apx
RESUMEN DE VENTAS RESTANTES
MT2 15,662 4,847,500 75,921,545,000
TERRAZAS 390 3,000,000 1,170,000,000
PARQUEADEROS 165 30,000,000 4,950,000,000
DEPOSITOS 104 6,000,000 624,000,000
TOTAL 82,665,545,000
INCREMENTOS 12% 9,919,865,400
RESUMEN DE VENTAS TOTALES TORRES 1 Y 2
MT2 17600
TERRAZAS 390
PARQUEADEROS 184
DEPOSITOS 120
TOTAL 100,426,240,485
PRECIOS DE LANZAMENTO
3 4,490,000 FACTOR DE INCREMENTO
4 4,555,000 65,000
5 4,620,000
6 4,685,000
7 4,750,000 PROMEDIO 4,847,500
8 4,815,000
9 4,880,000
10 4,945,000
11 5,010,000
12 5,075,000
13 5,140,000
14 5,205,000
432
600
72
CÓDIGO DESCRIPCION UN CANTIDAD
1 PRELIMINARES
2 MOV DE TIERRA Y CIMENTACION
2.01 DESCAPOTE MECANICO Y RETIRO M2 2,715.32
2.02 EXCAV MECÁNICA CON RETIRO EXTERNO M3 7,141.93
2.03 RELLENO EN RECEBO COMPACTADO M3 2,701.57
2.04 PREHUECOS PILOTES UN 205.00
PILOTES CONCRETO TIPO PREEXCAVADOS DE
2.05 ML 684.00
0,60m
PILOTES CONCRETO TIPO PREEXCAVADOS DE
2.06 ML 4,959.00
0,80m
2.07 PILOTES CONCRETO TIPO PREEXCAVADOS DE 1m ML 1,368.00
2.08 DESCABECE PILOTES PREEXCAVADOS ML 246.00
2.09 HIERRO PILOTES KG 122,216.08
2.10 CONCRETO POBRE DE LIMPIEZA M2 1,282.39
2.11 PLACA MACIZA DE CIMENTACIÓN e=0,20m M2 2,101.73
2.14 DADOS Y VIGAS DE CIMENTACION M3 819.34
2.15 HIERRO 60000 PSI CIMENTACIÓN KG 112,940.80
2.16 MALLA ELECTROSOLDADA CIMENTACIÓN KG 18,915.57
2.17 TANQUE DE AGUA M3 172.00
2.18 TANQUE CONTRA INCENDIO M3 30.00
2.19 ESPEJOS DE AGUA ACCESO M3 13.40
2.20 ESCALERA ACCESO M3 3.00
3 INSTALACIONES SUBTERRANEAS - DESAGUES
4 CUBIERTAS
5 ESTRUCTURA
5.01 MURO DE CONTENCION M3 152.07
5.02 COLUMNAS 5000PSI M3 331.35
5.03 MUROS 5000PSI M3 227.43
5.04 COLUMNAS 4000PSI M3 1,028.66
5.05 MUROS 4000PSI M3 735.61
5.06 PLACAS ALIGERADAS M2 28,521.97
5.07 ESCALERAS M3 83.00
5.08 HIERRO 60000 PSI KG 877,326.15
5.09 MALLA ELECTROSOLDADA KG 199,653.77
5.10 POSTENSADO GB 1.00
5.11 DINTELES PUERTAS VENTANAS ML 1,247.40
5.12 PISCINAS M3 68.12
5.13 PERGOLAS M2 120.76
5.14 ESTRUCTURA METALICA CUBIERTAS M2 264.79
5.15 ANCLAJES UN 12,667.00
5.16 DOVELAS ML 34,383.70
6 MAMPOSTERÍA
INST. HIDROSANITARIAS, CALEFACCION E
7
INCENDIO
8 INSTALACIONES ELÉCTRICAS
9 INSTALACIONES GAS
10 PAÑETES
11 IMPERMEABILIZACIONES
12 PISOS - BASES
13 PISOS - ACABADOS
14 ENCHAPES Y ACCESORIOS
15 MESONES
16 CIELO RASOS
17 CARPINTERIA EN MADERA
18 CARPINTERIA METALICA
CARPINTERÍA EN ALUMINO Y ACERO
19
INOXIDABLE
20 CERRADURAS Y HERRAJES
21 VIDRIOS Y ESPEJOS
22 APARATOS SANITARIOS
23 LUMINARIAS Y LAMPARAS
24 PINTURAS
25 EQUIPOS ESPECIALES
26 OBRAS EXTERIORES
27 APARATOS DE COCINA
28 ASEO Y LIMPIEZA
ALQUILER, COMPRA Y MANTENIMIENTO DE
29
EQUIPOS
31 GASTOS GENERALES
GASTOS ADMINISTRATIVOS NO SUMAN EN
32
ESTE , ESTAN EN INDIRECTOS
TOTAL COSTO DIRECTO
ÁREA CONSTRUIDA
COSTO POR M2
TOTAL SIN GASTOS ADMINISTRATIVOS
PARCIAL TOTAL %
$ 169,250,000 0.4%
$ 4,346,216,920 10.7%
$ 6,500 $ 17,649,583
$ 26,500 $ 189,261,145
$ 48,750 $ 131,701,538
$ 24,337 $ 4,989,034 205
$ 213,393 $ 145,960,590
$ 194 20.12
$ 351,255 $ 1,741,874,623
$ 2,499 145.85
$ 501,401 $ 685,916,593
$ 1,077 40.24
$ 75,900 $ 18,671,398 206.21
$ 2,286 $ 279,332,282 $ 2,047
$ 18,349 $ 23,530,629
$ 102,071 $ 214,525,510
$ 539,185 $ 441,775,502
$ 2,286 $ 258,133,065 $ 2,047
$ 2,517 $ 47,608,152 $ 2,285
$ 622,483 $ 107,067,075
$ 700,000 $ 21,000,000
$ 1,131,363 $ 15,163,890
$ 685,437 $ 2,056,312
$ 325,045,128
0.8%
$ 41,901,506 0.1%
$ 8,540,496,055 21.0% 5000PSI 4000PSI
$ 549,409 $ 83,548,608 152.07
$ 618,280 $ 204,866,279 331.35
$ 617,223 $ 140,375,963 227.43
$ 577,316 $ 593,864,232 1,028.66
$ 576,259 $ 423,899,358 735.61
$ 132,003 $ 3,764,989,433 2,852.20
$ 685,437 $ 56,891,291 83.00
$ 2,286 $ 2,005,182,257
$ 2,517 $ 502,503,862
$ 221,384,800 $ 221,384,800
$ 25,400 $ 31,684,012 $ 10,149
$ 1,000,000 $ 68,123,500 68.12 $ 3,487
$ 350,000 $ 42,266,000
$ 450,000 $ 119,155,500
$ 6,500 $ 82,335,500
$ 5,800 $ 199,425,460
$ 1,726,641,778 4.3%
$ 2,278,998,217
5.6%
$ 2,034,090,114 5.0%
$ 407,093,815 1.0%
$ 1,602,367,268 3.9%
$ 250,754,385 0.6%
$ 398,502,583 1.0%
$ 1,271,876,096 3.1%
$ 289,246,879 0.7%
$ 679,473,910 1.7%
$ 1,510,910,418 3.7%
$ 2,841,326,390 7.0%
$ 565,820,525 1.4%
$ 1,773,973,231
4.4%
$ 71,870,000 0.2%
$ 51,904,097 0.1%
$ 474,300,886 1.2%
$ 225,415,694 0.6%
$ 1,329,751,871 3.3%
$ 2,536,478,000 6.2%
$ 238,583,139 0.6%
$ 220,833,102 0.5%
$ 413,567,474 1.0%
$ 1,920,244,379
4.7%
$ 311,696,810 0.8% ESTE VALOR DE GASTOS GENERALES S
$ 1,741,731,682
NO SUMA ESTA EN INDIRECTOS
$ 40,590,362,353
28,521.97
$ 1,423,126
$ 38,848,630,671
34 34 34
680 20 34
4964 146 34
1360 40 34
ALOR DE GASTOS GENERALES SE TOMA DEL FLUJO DE CAJA , DONDE SE AJUSTO
CUADRO DE ÁREAS G
CUADRO RESUMEN EN M2 3,120
TORRE AREA PLACAS (m2)
SEMISOTANO 2101.73
PISO1 2101.73
PISO2 2054.29
PISO3 2360.24
PISO4 1965.51
PISO5 1802.58
PISO6 1802.58
PISO7 1802.58
PISO8 1802.58
PISO9 1802.58
PISO10 1802.58
PISO11 1802.58
PISO12 1802.58
PISO13 1802.58
PISO14 PENTHOUSE 1802.58
TOTAL CONSTRUIDO 28609.30
PLANTA TECNICA BAJO PISCINAS EN CONCRETO 780
ZONAS COMUNALES SOBRE CUBIERTA 2055.69
TOTAL CONSTRUIDO + PLACA TECNICA + CUBIERTA 31444.99
CUADRO DE ÁREAS GENERALES
APTOS (m2) TERRAZAS (m2) DEPOSITOS (m2) PARQUEADEROS PRIVA (m2)
64.32 728.91
40.38 631.16
76.32 792.52
921.84 190.5 86.25 425.36
1651.41 160.99
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1514.27
1435.99
17637.67 351.49 267.27 2577.95
3,120
PARQUEO VISITANTES (m2)
184.24 67.36%
41.56 67.36%
204.96 65.84%
16.99 75.65%
63.00%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
57.78%
447.75
25.00%
65.89%
