INTRODUCCIÓN

La prescripción adquisitiva de dominio se puede tramitar tanto en la via judicial como en la via
notarial, nosotros nos enfocaremos en la tramitación en la via notarial, la cual tiene la misma
finalidad que el procedimiento judicial que es el de inscribir en los registros públicos el
bien mueble o inmueble materia de prescripción para darle seguridad jurídica al
propietario y darle formalidad legal a la inscripción.
Ahora bien, para que se constituya la prescripción adquisitiva se requiere de la posesión
como elemento de justicia, y de un largo período de tiempo como elemento de
seguridad. Por último, también debe presentarse la inacción del propietario, quien no
reclama jurídicamente la devolución del bien poseído por un tercero, y que constituye
un elemento de sanción, pues la actitud negligente, abstencionista e improductiva del
dueño justifica la pérdida del dominio aun en contra de su voluntad.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1. CONCEPTUALIZACIÓN

La prescripción adquisitiva de dominio es un modo de adquirir la propiedad (o de aun

otro Derecho real) por medio de la posesión continua, pacífica y pública, a título de
dueño y por el tiempo (plazo) fijado por ley, podemos encontrad distintas formas de
prescripción adquisitiva como son:

2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ORDINARIA

Adquieren los bienes inmuebles por prescripción adquisitiva ordinaria quienes lo han
poseído como propietarios durante cinco años por periodo continuo, pacífico y público,
si es que esta posesión se le añade el justo título y la buena fe, tiene por objeto favorecer
a todos aquellos que creyéndose en justicia propietarios no son tales por razones ajenas
a su voluntad y previsión. Requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria son:
 POSESIÓN CONTINUA es aquella en la cual no existe ningún tipo de
interrupción, ni natural ni civil. Es interrupción natural cuando hay lugar
a la propia perdida de la posesión. Y hay interrupción civil cuando ocurre
la reclamación del propietario. En síntesis, habrá posesión continua:

a) cuando ella se tiene o ejerce sin interrupción,

b) cuando la interrupción es menor de un año, o
c) cuando durando más de un año, esta le es restituido por sentencia.
el art. 904 CC señala con toda claridad que la posesión se conserva
aunque su ejercicio esté impedido por hechos pasajeros. Por tanto, ésta se
conserva mediante la sola posibilidad de tomar injerencia sobre el bien.
Esta enseñanza es plenamente válida en la hora actual, aun cuando sea
necesario aclarar que la falta del corpus significa que el poseedor no
necesita una injerencia actual sobre el bien, pues basta una injerencia
potencial, a lo cual se le añade la abstención de los terceros. La posesión
continua significa mantener en forma constante el control sobre el bien,
por lo menos de modo potencial, sin que los terceros interfieran sobre
éste.
Asimismo, vale la pena hacer algunas precisiones respecto a la prueba de
la continuidad en la posesión, y la fórmula legal para aliviar la carga
probatoria. Así pues, si la posesión nace de ocupación, tradición o
despojo, entonces el poseedor debe probar cualquiera de los actos antes
citados. En efecto, el art. 915 CC establece que la prueba de la posesión
actual y de cualquier otro momento anterior hace presumir la posesión
durante todo el tiempo intermedio. Por ejemplo: si “X” prueba su
posesión actual y la del acto genético acaecido hace diez años
(ocupación, tradición, despojo), entonces se presume la posesión de “X”
durante todo el período continuado de diez años, y no sólo en los dos
instantes sobre los que existe prueba concreta. En el caso del art. 915 CC,
la afirmación base (objeto de prueba) es: “el poseedor debe acreditar que
poseyó el bien antes y ahora”, mientras la afirmación-resultado
(presunción) es: “se presume que poseyó en el tiempo intermedio”. Sin
embargo, esta presunción es de naturaleza iuris tantum, por cuanto
admite prueba en contrario. ¿Y cuál podría ser ésta? La prueba en
contrario puede atacar la afirmación base o la afirmación-resultado
(presunción). En el primer caso, por ejemplo, puede demostrar que el
sujeto no poseyó ni antes ni después; en el segundo caso, en cambio, se
puede acreditar que el sujeto no poseyó en el tiempo intermedio. En
nuestro Derecho positivo, la presunción de continuidad -en sus dos
variantes- sólo opera en cuanto a determinados elementos de la posesión:
la continuidad del estado posesorio entre dos puntos temporales (art. 915
CC) y la continuidad de la causa posesoria o del acto genético de la
posesión (interpretación del art. 915 CC).
 SUMA DE PLAZOS POSESORIOS el art. 898 CC: “El
poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le
transmitió válidamente el bien”. La accesión de posesiones
requiere una transmisión válida del bien y la tradición entre el
poseedor anterior y el poseedor actual. La “transmisión válida”
alude a la existencia de un negocio jurídico traslativo entre las
partes, el cual debe ser un negocio estructuralmente perfecto (art.
140 CC), aunque sea ineficaz por faltarle al transferente la
titularidad del derecho. La importancia fundamental de esta
figura se encuentra en facilitar el cumplimiento del término legal
de la usucapión, y por ello, las posesiones que se unen deben ser
homogéneas, en este caso, ad usucapionem. Sólo podrán sumarse
posesiones del mismo tipo; por ejemplo, quien posee como
propietario a título de compra podrá efectuar un acto de
 transmisión válida (donación) a otro poseedor en condición de
propietario.
 PRUEBA DEL TIEMPO las pruebas deben ser obtenidas en
período no sospechoso, esto es, con mucha anterioridad al tiempo
de la demanda, y sin que se advierta que todo el caudal
probatorio se levantó poco antes de la reclamación judicial. La
continuidad se interrumpe de dos maneras: naturalmente, por
pérdida de la posesión, y civilmente por la reclamación judicial
del propietario al poseedor. Una vez interrumpido el plazo para
la usucapión debe iniciarse de nuevo, sin que aproveche el
tiempo transcurrido al poseedor que continúa en la tenencia
material de la cosa o que la recupere después”

 POSESION PACÍFICA La posesión para la usucapión también tiene

que ser pacifica porque una posesión adquirida o mantenida por todo en
tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no
permite la adquisición del Derecho, habiéndose entender por violencia no
solo las vías de hecho sino también la violencia moral.

 PRUEBA DE LA POSESIÓN PACÍFICA Pues nadie pueda

ganar la propiedad por usucapión, si es que antes no ha adquirido
la posesión por medio de una entrega voluntaria. Y que Los actos
tales como la puesta en mora, las tratativas de negociación, las
cartas de requerimiento e incluso la interposición de una acción
reivindicatoria no tienen relación con el carácter de pacificidad.
La doctrina considera que la posesión no conduce a la usucapión
si la adquisición se encuentra viciada por la violencia, pero sólo
hasta que el vicio haya cesado. Por lo tanto, se entiende concluida
la violencia cuando la posesión del despojante se consuma por la
cesación de actos materiales de violencia (por ejemplo: el
poseedor se resigna a la pérdida de la posesión), En cuanto a la
prueba de la posesión pacífica bastará la declaración de testigos o
la invocación de hechos de la demanda, ya que encontrándose en
posesión por tan largo tiempo se genera una máxima de
experiencia consistente en que “el poseedor es pacífico
amparándose en su larga data”; por tanto, la contradicción del
demandado deberá destruir la inferencia a través de la prueba de
violencia física o falta de consolidación de la posesión.

 POSESIÓN PÚBLICA Por eso se equipara en algunos aspectos la

publicidad posesoria a la publicidad registral. El propio adquirente por
usucapión reputa al transmitente con poder de disposición en virtud de la
que aparece al exterior.
  PRUEBA DE LA POSESIÓN PÚBLICA. Quien pretende el
reconocimiento del orden jurídico como propietario, no puede
esconderse u ocultarse. La posesión pública implica que ésta se
ejerce de modo visible, y no oculta, de modo que se pueda revelar
exteriormente la intención de sujetar la cosa. La publicidad no
requiere que el propietario tome conocimiento de la situación
posesoria ajena, pues basta la objetiva posibilidad, de que
cualquier tercero advierta la existencia de esa posesión. La
publicidad posesoria queda excluida en los dos casos siguientes:
 CONTACTO FÍSICO OCULTO: el detentador del bien se
limita a tener contacto físico con el bien, pero sin llamar la
atención externa de nadie, pues consciente o
inconscientemente se busca mantener este hecho en una
esfera de clandestinidad.
 CONTACTO FÍSICO EQUÍVOCO: el sujeto mantiene
contactos poco significativos con el bien, que no denotan
con claridad la intención de apropiarla para sí. Por ejemplo:
el dueño de una finca permite a su vecino la entrada en su
jardín todos los días para contemplar las flores.

 DEBE EXISTIR JUSTO TÍTULO El justo título es la causa eficiente

para trasmitir el dominio creado por quien carecía de Derecho de
propiedad sobre el bien, o por quien carecía de capacidad para trasmitirlo
válidamente. Es pues, un título imperfecto, más que un “justo título”, En
consecuencia, el justo título será cualquier acto o negocio jurídico a título
particular cuya finalidad sea la transferencia de la propiedad, siempre
que sea válido, por lo que su único defecto está circunscrito a la falta de
poder de disposición del transmitente.
  REQUISITOS DEL JUSTO TÍTULO

 Ser un acto traslativo de dominio, como son la compraventa, la

donación y otros análogos. No deberá confundirse el acto
jurídico con el documento que lo representa (artículo 225 CC)

 Este acto jurídico no debe estar sujeto a una causal de nulidad

absoluta, pues en este supuesto carecería de idoneidad y no
sería por lo tanto, justo.

 Debe tener existencia real, efectiva. No tienen el carácter de

justos los llamados “títulos putativos”, que son aquellos que
sólo merecen existencia en opinión de quienes lo alegan.

 Debe probarse, pues no se presume. Si la prueba es del hecho

de la usucapión en sí, corresponderá a quien alegue que se ha
producido. Y habrá de demostrarse que se dieron todos los
requisitos que la usucapión exija.

 JUSTO Porque debe ser legalmente suficiente para transferir la

propiedad.

 VERDADERO Que tenga existencia real, no valiendo ni el

titulo simulado que perjudique a terceros, ni el titulo putativo
que debe ampararse en la usucapión extraordinaria.

 VALIDO Que el acto no sea jurídicamente nulo, sino que

tenga plena validez. Siendo válido en sí, pero incapaz para
trasladar la propiedad, vendrá la usucapión a favorecerlo y
ayudarlo haciendo que realmente dicha propiedad se adquiera.

 PROBABLE Porque el justo título no puede presumirse.

 BUENA FE El poseedor deberá haber actuado de buena fe,

esto es, teniendo la convicción de ser el legítimo propietario
del bien que posee. Conviene señalar que la buena fe no
constituye simplemente un estado anímico o subjetivo, sino
que debe corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es
el justo título del que tratamos anteriormente.

 LA PRUEBA EN LA USUCAPIÓN ORDINARIA De conformidad

con el art. 950, 2 CC la propiedad de bienes inmuebles se adquiere por
usucapión ordinaria cuando a la posesión continua, pacífica, pública y en
concepto de propietario por el plazo de cinco años, se le suma el justo
título y la buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son
los mismos, pero el plazo es de posesión es de dos años (art. 951 CC). La
usucapión ordinaria acorta el plazo de posesión exigido para la
 producción del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo título y la
buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor
apariencia de legitimidad. Así pues, el justo título implica que el
poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una “causa de
adquisición”, es decir, a un acto jurídico válido y verdadero, con
virtualidad (potencialidad) de transferir el dominio. Trataremos de
aclarar la figura: si con la usucapión ordinaria se pretende subsanar la
irregularidad de un enajenante que no es propietario del bien, entonces el
“justo título” será aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto
jurídico válido con finalidad de transferencia (como el caso del contrato
de compraventa, permuta, donación, dación en pago, aporte en sociedad,
etc.), y cuyo único defecto sea la falta de titularidad del enajenante

2.1. LOS MEDIOS PROBATORIOS QUE EXIGE EL CÓDIGO

PROCESAL CIVIL
La ley no dice como se prueba la posesión misma, por lo que esta cuestión queda
librada a la valoración conjunta y razonada del juez respecto de los medios probatorios
aportados durante el proceso (art. 197 CPC). Sin embargo, la ley adjetiva señala algunos
requisitos de prueba que deben escoltar la demanda, tales como la declaración de
testigos o el certificado municipal respecto al sujeto que figura como propietario o
poseedor del bien. En consecuencia, el derecho a probar, que es una garantía
innominada del derecho fundamental al debido proceso, impone que el demandante
pueda aportar con libertad las pruebas que mejor acrediten su petición. Por ejemplo, si
el demandante no presentase testigos, entonces cabe que supla ese medio probatorio con
cualquier otro.

3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA

Si faltan los dos elementos justo título y buena fe, que componen la prescripción
adquisitiva ordinaria, entonces, recibe el nombre de prescripción adquisitiva
extraordinaria, debiendo estar siempre presente el elemento basado en la posesión
continua como propietario, siendo que nuestro Código Civil vigente para esta clase de
prescripción la extiende desde los cinco años a los diez años.

 BIENES PRESCRIBIBLES E IMPRESCRIBIBLES La usucapión

funciona tanto sobre los bienes inmuebles como sobre los muebles, siendo
diversos los períodos de posesión que se exigen para usucapir ambas clases
de bienes. pero, en cuanto a los segundos, el campo de aplicación es muy
reducido, pues ya se ha explicado la regla según la cual la posesión de buena
fe de los muebles, crea o equivale a la propiedad (artículo 948 CC). Los
bienes que no pueden ser objeto de propiedad privada no son susceptibles de
posesión, y por ende, de usucapión. Sucede así con los bienes muebles e
inmuebles de dominio público del Estado: 1. Los bienes de dominio público
(artículo 73 de la Constitución), 2. .Los recursos naturales, 3. Los
yacimientos y restos arqueológicos, construcciones, monumentos, lugares,
documentos bibliográficos y de archivo, objetos artísticos y testimonios de
valor histórico, expresamente declarados bienes culturales, y
provisionalmente los que se presumen como tales. Todos ellos son
patrimonio cultural de la Nación, independientemente de su condición de
propiedad privada o pública.

 EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN Son efectos de la prescripción;

otorgar el Derecho de propiedad sobre el bien prescrito sin título y
perfeccionar el título justo del bien adquirido. Estos efectos son
retroactivos al día en que se inició la prescripción. Este efecto puede ser
susceptible de renuncia por quien tenga capacidad de ejercicio y
adquisición (artículo 1991 CC). Pero el derecho a prescribir es
irrenunciable (Cuadros, 1995) Para que la adquisición por prescripción
produzca efectos contra el anterior dueño y contra terceros, es necesaria
que la sentencia declarativa del Derecho, sea inscrita en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Sus efectos son: 1. Constituye título eficiente del
Derecho de propiedad adquirido. 2. Cancela el Derecho inscrito del
anterior propietario

 IMPORTANCIA PARA LA PRUEBA DE LA PROPIEDAD En la

praxis existen dos medios o formas de probar el Derecho de propiedad
sobre un bien: el título (de propiedad) y la usucapión. A falta del
primero, la prueba de la propiedad sería muy difícil por no decir
imposible-si no existiera usucapión. El adquirente solo podría ser
propietario si su causante a su vez, lo era también. La usucapión viene a
suplir o evitar esta prueba toda vez que aquel que se dice propietario solo
deberá probar que él y sus antecesores han poseído el bien por el tiempo
que la ley establece para adquirir el dominio por usucapión y esa prueba
será suficiente para otorgarle un Derecho inimpugnable.

 PRUEBA DE LA POSESIÓN Por tanto, para que haya usucapión debe

haber verdadera posesión, La posesión no se presume y, en
consecuencia, le corresponde al actor realizar la actividad procesal
destinada a convencer al juez de la existencia de esa situación de hecho.
Es necesario acreditar la realización de actos materiales sobre el bien, los
que pueden ser realizados directamente por el interesado, sus
representantes o dependientes. En tal sentido, se señala como actos
posesorios típicos el cultivo, la edificación, la percepción de frutos,
deslinde, reparaciones, la acción de cercar o alambrar, las operaciones de
mensura y amojonamiento, entre otros. Los medios probatorios típicos
 que sirven para acreditar la posesión son los siguientes: las declaraciones
juradas y recibos de pago del impuesto predial o arbitrios municipales,
los contratos que se refieran al inmueble o que lo señalen como
domicilio, los recibos de pagos por los servicios públicos domiciliarios
del bien, los documentos públicos, como escrituras notariales, en los
cuales se hayan señalado como domicilio el bien, las construcciones
realizadas y los recibos de pago por la asesoría técnica o de la
adquisición de los materiales de construcción, las licencias o
autorizaciones tramitadas ante la autoridad municipal o administrativa,
las constancia de posesión emitidas por organizaciones oficiales o
representativas de los pobladores, Por ejemplo, el pago de los servicios
públicos de agua potable o energía eléctrica, solo constata que el sujeto
es deudor de una relación jurídica de consumo y que ha cumplido con el
abono correspondiente. Sin embargo, en forma indirecta lleva a inferir
(por deducción) que dicha persona debe poseer el bien, ya que tiene
acceso a los recibos que se entregan a domicilio y los paga todos los
meses por el evidente interés de contar con la prestación que realizan las
empresas concesionarias. La misma situación se presenta con la licencias
de obra, la cual acredita la petición para levantar una edificación, de lo
que se puede inferir que el solicitante es el poseedor del predio sobre el
cual se ha realizado una construcción. En resumen, la prueba de la
usucapión es compleja, y no basta un solo elemento para generar
convicción,

4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA

DE DOMINIO

La Ley Nº 27157 sostiene que el notario puede conocer del procedimiento de

prescripción adquisitiva independientemente si el predio se encuentra inscrito o no.

 SOLICITUD El trámite se inicia por petición escrita de los interesados

o sus representantes (autorizada por un letrado colegiado), señalando
nombre, identificación y dirección de todos los interesados, el motivo de
la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal. Se tramitará,
exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en donde se ubica el
inmueble. Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma
contenga los requisitos previstos en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 505
del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite.
 Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y
la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que,
de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando
corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios
u ocupantes de los bienes colindantes.

 Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. El juez podrá,

si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes
 de pago de los tributos que afecten al bien. (Opcional) Aclaración se
acompañara los planos de ubicación y perimétricos ge referenciados
con coordenadas UTM (…) no es necesario que los planos sean
visados por la autoridad municipal.

 Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se

acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los
últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años
si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación
que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

 ANOTACIÓN PREVENTIVA Procederá la anotación preventiva solo

en el supuesto de que el predio este inscrito.

 NOTARIO COMPETENTE El notario competente será aquel de la

provincia donde se encuentra el inmueble.

 TESTIGOS Los testigos suscribirán la solicitud indicando conocer al

peticionario y precisando su tiempo de posesión (art. 5 inc. b) de la Ley
Nº 27333). Se acompañarán sus documentos de identidad para verificar
edad y si domicilian en la provincia, precisando su domicilio para efecto
de notificaciones. Asimismo, se ofrecerá la declaración testimonial de no
menos de tres testigos ni más de seis mayores de 25 años de preferencia
que sean vecinos.

 ACTA DE PRESENCIA El Notario obligatoriamente se constituirá en

el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia;
previamente, se notificará al titular registral y a los colindantes con tres
días hábiles de anticipación.

 PROPIETARIO U OCUPANTES DE LOS PREDIOS

COLINDANTES El Notario notificará a los colindantes cuyas
direcciones sean conocidas (art. 5 inc. d) de la Ley Nº 27333), nombre y
dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. (art
39 inc. d) y art. 40 inc. c) del Reglamento de la Ley Nº 27157). Cuando
la dirección de alguno de ellos no fuera conocida se realizara por medio
de edictos, siempre y cuando el interesado manifieste que desconoce el
domicilio del titular o de quien tenga derechos sobre el bien. Si no se ha
podido ubicar la dirección domiciliaria de quien tenga derechos inscritos
se declarara bajo juramento que se ha realizado todas las gestiones que
fueron necesarias para dar con el domicilio. En la solicitud se consignara
el nombre y dirección del titular registral, de ser el caso. Si el titular
registral del predio es una persona jurídica deberá adjuntarse a la
solicitud una copia literal de la partida donde figure inscrita.
En general, se consideran interesados:
 1. Titular registral (Quien figura como tal en el Registro de Predios, o
a criterio del Notario)
2. Colindantes propietarios u ocupantes del predio
3. Testigos cuando hayan consignado su dirección en la solicitud
4. A las personas que en las declaraciones juradas del impuesto predial
figuren como poseedoras o titulares de un derecho real o personal
respecto al bien, incluyéndose al propietario.

 LA USUCAPIÓN NOTARIAL Procede cumplidos los diez años,

independientemente de los requisitos de la prescripción corta o larga. En
ocasiones se ha señalado a nivel notarial que si el predio no está
inmatriculado, la vía idónea para la regularización es la formación de títulos
supletorios, y cuando sí lo esté es la prescripción adquisitiva. Sin embargo,
la Ley Nº 27157 señala que se puede tramitar la prescripción adquisitiva de
dominio de un predio esté inmatriculado o no.

 ANEXOS Y PRUEBAS. Debe cumplirse con la presentación de planos de

ubicación y perimétricos georeferenciados con coordenadas UTM (firmados
por ingeniero Civil o arquitecto visados por la Municipalidad) y de
distribución de ser el caso. Asimismo, se incluirá la memoria descriptiva del
bien. Certificado de Compatibilidad de uso. Certificado de Parámetros
urbanísticos y edificatorios.

 PUBLICIDAD DEL PROCEDIMIENTO El notario fijará carteles en los

lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita (art. 40 de
la Ley Nº 27157).
En cuanto a las publicaciones, deben efectuarse de la siguiente forma:
De incluir el resumen de la solicitud que contenga que identifiquen el
proceso, nombre y dirección del notario.
Publicación efectuada por tres veces con intervalos de tres días. debiendo
realizarse en dos diarios: El diario oficial El Peruano o algún otro autorizado
a publicar avisos judiciales, y uno de circulación nacional.
Esta regla también procede para publicar la notificación edictal La
oposición que genere cualquier interesado es incausada, pudiendo ser verbal
o escrita.

 DECLARACIÓN DE PROPIEDAD La escritura pública debe ser suscrita por

los interesados para dar mérito al dominio.
El trámite se incia mediante petición inscrita de los interesados o sus
representantes, señalando el nombre, dirección documento de identidad, el
motivo de la solicitud (declaración de usucapión), la narración de los hechos,
circunstancias que sirven de sustento del derecho invocado y finalmente el
fundamento legal expreso o cita normativa.
La solicitud deberá ser acompañada de los siguientes requisitos:
a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes así como la
fecha y forma de adquisición del bien
b) Se indicara el nombre y dirección del titular registral, del inmediato
transferente, de los anteriores o de este o de sus sucesores, a efectos de ser
notificados.
c) Se indicara el nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes, a efectos de ser notificados.
d) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se
acompañan los planos de ubicación y perimétricos así como la descripción
de las edificaciones, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado.
e) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como
propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de los asientos del registro público con una antigüedad no
menor de diez años
g) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no
menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, estas
testimoniales NO IMPLICAN una declaración directa ante el notario, sino
simplemente una manifestación escrita que se realiza en la propia
solicitud, la que debe venir firmada por los testigos.
h) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere
conveniente para acreditar su derecho.

Presentada la solicitud acompañada con los documentos antes señalados, el

notario emplazará al TITULAR REGISTRAL, a las personas de las que se
deriven el derecho sobre el predio, así como los propietarios u ocupantes de
los predios colindantes, y a toda persona que el interesado indique en su
solicitud. La notificación personal se realiza mediante oficio del notario
dirigido al emplazado y se acompaña copia de la solicitud y anexos. El
notario deberá solicitar que se extienda la correspondiente anotación
preventiva siempre que el predio se encuentre [Link], se
publicara avisos por tres veces con intervalos de tres días en el diario oficial y
en otro diario de mayor circulación del lugar donde se ubique el inmueble.
Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, según fuese el caso,
y a las notificaciones genéricas por publicación el notario deberá constituirse
en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la
que habrá de contra la descripción y características del inmueble, la posesión
pacífica y pública ejercida por el solicitante y tomará la manifestación de los
ocupantes de los predios colindantes de ser posibles. En virtud de los
dispuesto por esta última norma. No se necesita que la declaración de testigos
se tome durante la fracción del acta de presencia, pues basta la manifestación
escrita que hagan los testigos en la solicitud. En la diligencia mencionada, el
notario procederá a describir el inmueble y las características de este con lo
cual apreciará y evaluará la posesión pacífica y pública de la que goza el
solicitante, lo buscará descartar que se trata de una posesión clandestina u
oculta. La misma finalidad la toma de dicho de los poseedores o propietarios
colindantes objeto de regularización.
 La oposición es el derecho de cualquier interesado para poner fin al
procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento
sobre el fondo del asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada en
sede notarial deberá ser trasladada al órgano jurisdiccional. La oposición debe
formularse mediante escrito presentado al oficio notarial quien deberá
suspender inmediatamente el trámite en el estado en que se encuentre, y aun
habiendo transcurrido los 25 días siguientes desde la última publicación,
siempre que no se hubiese realizado la declaración. Ante esta situación el
notario deberá comunicar este hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la
oficina registral correspondiente mediante [Link] notario solo podrá emitir
pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco días hábiles desde la fecha
de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición. En tal caso,
se declara la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante, para
lo cual se extiende el acta de notoriedad correspondiente, en la que deberá
constar la evaluación de la prueba actuada.

CAPITULO II

PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE FORMACION DE TITULO

SUPLETORIO

El registro de la propiedad inmueble se creó en nuestro país mediante ley del 2 de

enero de 1888 y, a pesar del tiempo transcurrido, aún existen extensiones de propiedad
territorial que no han accedido a la vida registral. la inmatriculación puede definirse
como el ingreso de una finca en el registro, es decir, se trata de la primera inscripción
de un inmueble determinado, con la que se inaugura su historia registral.

La inmatriculación se logra mediante distintos procedimientos establecidos en la ley,

que permiten una primera inscripción de dominio, esto es, la apertura de una hoja
particular en el registro destinada a la representación de una finca.

El artículo 2018 del código civil contempla los DOS MECANISMOS O

PROCEDIMIENTOS GENERALES de inmatriculación : los títulos de propiedad con
antigüedad de cinco años y los títulos supletorios declarados judicialmente cuando no
existía documentos comprobadores del dominio.

 TITULOS SUPLETORIOS CON POSESION DE CINCO AÑOS El

propietario poseedor, sin títulos, de un predio no inscrito, DEBE ACREDITAR
SU ESTADO POSESORIO POR LO MENOS, DURANTE CINCO AÑOS a
través del procedimiento no contencioso de competencia notarial

 TITULOS SUPLETORIOS “CON TITULOS” Aplicable al propietario

poseedor con títulos que no tiene la antigüedad exigida por el art. 2018 CC. En
 este caso, con la presentación de los títulos sera necesario comprobar los cinco
años de posesión. También requiere del procedimiento no contencioso de
competencia notarial.

 DECLARACION NOTARIAL PARA LA PRIMERA INSCRIPCION DE

DOMINIO El notario deberá exigir la presentación de títulos con una
antigüedad de, por lo menos, cinco años; y que pueden constar en documento
privado de fecha cierta, y no en instrumento público. El tramite notarial de
formación de título supletorio se inicie mediante petición escrita de los
interesados o de sus represdentantes, en que se señala el nombre, identificación
y dirección de estos, el motivo de la solicitud (título supletorio), la narración
de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado y,
finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art.3 ley 26662). El
notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble.

La solicitud deberá ser acompañada de todos los requisitos y recaudos legales

exigidos:
a) indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes así como la
fecha y formas de adquisición de bien.
b) Se indicara el nombre y dirección de los causantes del derecho del
solicitante, de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a
efectos de ser notificados
c) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para los cual se
acompañan los planos de ubicación y perimétricos , así como la
descripción de edificaciones si las hubiese, suscrito por el ingeniero o
arquitecto colegiado
d) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como
propietaria o poseedora del bien
e) Certificado registral negativo de inmatriculación, denominado “certificado
de búsqueda catastral”
f) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no
menos de tres ni más de seis personas, mayores de 25 años.
g) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere
conveniente para acreditar su derecho.

Presentada la solicitud y acompañada por los documentos antes mencionados, el notario

citara a los causantes del derecho adquirido por el peticionante, así como a los
propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que el
interesado indique en su solicitud. La notificación personal se realiza mediante oficio
del notario dirigido al emplazado, el que se acompaña con la copia de la solicitud y los
anexos.
En este caso, no se anota la solicitud en el registro, pues el predio carece de
inscripción.
En cambio, se publicaran avisos por tres veces con intervalos de tres días en el diario
oficial y en otro diario de mayor circulación del lugar donde se ubique el in mueble.
Además, se exige que el notario fije carteles en los lugares más visibles de la
edificación cuyo saneamiento se solicita. Posteriormente al emplazamiento personal o
por edictos, según fuese el caso, y a las notificaciones genéricas por publicación, el
notario debe constituirse en el inmueble objeto del saneamiento, extendiendo una acta
de presencia en la que hará constar la descripción y características del inmueble, la
posesión pacífica y publica ejercida por el solicitante, y tomara la manifestación de los
ocupantes de los predios colindantes, de ser posible. En la diligencia mencionada, el
notario procederá a describir el inmueble y las características de este, con lo cual
apreciara y evaluara la posesión pacífica y pública de la que goza el solicitante, lo que
buscara descartar que se trate de una posesión clandestina u oculta.
La oposición es el derecho de cualquier interesado para poner fin al procedimiento
notarial no contencioso, Ante esta situación, el notario deberá comunicar este hecho al
solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral correspondiente mediante
oficio.
Por ultimo para efecto del registro, no solo puede utilizarse el traslado de la escritura
pública o acta, sino además el formulario registral en donde el notario certifica la
rectificación de área,

CAPITULO III

ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN, SANEAMIENTO DE ÁREAS

En los casos de acumulación o independización se produce un fenómeno complejo en

cuanto se presentan dos actos: a) variación de áreas, y b) nacimiento de nuevas fincas
registrales. Siendo así, resulta imperativo que se modifique ya que nacerá una nueva
finca que requiere porcentaje de participación en las zonas comunes, lo cual exige
además el reajuste de las cuotas de las fincas anteriores
Esta interpretación se generalizó, además, en sede registral, por lo cual se denegó en
forma reiterada la inscripción de títulos modificativos del reglamento interno en los que
sólo intervenía el propietario o propietarios del local objeto de independización o
acumulación; solicitándose como requisito indispensable el consentimiento de todos los
propietarios, lo cual sabemos, es muy difícil aun en pequeños edificios,
La doctrina se muestra favorable, también, para que el propietario pueda efectuar las
modificaciones por sí mismos:
 OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA:Aunque tal vez
resulte extraño decir que el proceso de otorgamiento de escritura pública
es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad,
puesto que a través de él se puede completar el tracto, es decir, la cadena
de trasmisiones del bien a efectos de registrar la propiedad. Nótese que el
hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatriculado e
independizado, no significa que no tenga problemas en su titulación, ya
que puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su
actual propietario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en
nuestra sociedad.

 ACUMULACIÓN:La acumulación es una herramienta de saneamiento

de la propiedad. Este acto registral permite que los propietarios de
diversos predios colindantes puedan unificar todos inmuebles en uno
solo, lo que les permitirá aprovechar al máximo la totalidad de sus
inmuebles. En ese sentido, la acumulación tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria. El RIRP en su artículo 48 señala que la
acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más
partidas independientes relativas a otros tantos predios. la acumulación
se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de
los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la
cual quedan acumulados.

 ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS: para que proceda la

acumulación de inmuebles se requiere que: a) Los inmuebles que se
pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo
los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, b) Pertenezcan al mismo
propietario. c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a
documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el
área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos
 y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva
denominación, de ser el caso. d) Se presente plano de acumulación
autorizado por el profesional competente, e) Se presente el plano y
código de referencia catastral del predio resultante o la constancia
negativa de catastro

 ACUMULACIÓN DE PREDIOS RURALES: se realiza en mérito a

documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por
notario conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de
la parcela resultante, siempre que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de
continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común,
b) Pertenezcan al mismo propietario.
c) Se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes:
 Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área
en la que el Cofopri ha terminado el proceso de levantamiento catastral, se
requerirá la presentación del Código de Referencia Catastral y la expedición de
los certificados de información catastral emitidos por dicha entidad, tanto del
predio resultante como de los predios que se acumulan.
 Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área
en la que el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas
zonas, los propietarios podrán solicitar la inscripción de las modificaciones
físicas de sus predios directamente al Registro de Predios, sin requerirse
asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno.

 ACUMULACIÓN DE PREDIOS GRAVADOS: El tema es de suma

importancia, puesto que si algunos o todos los inmuebles a acumular se
encuentran gravados, dichos gravámenes, como es lógico suponer, afectarán
a la totalidad del inmueble acumulado. Es más, la situación se complica si
los gravámenes están a favor de dos o más personas, pues en dicho supuesto
se generará un problema en cuanto a su prelación. Asimismo, el problema se
agravará si los gravámenes son de distinta naturaleza y pertenecen a distintas
 personas, ya que en tal supuesto también se deberá determinar la prelación
de aquellos.

CAPITULO IV

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE VEHÍCULO:

La prescripción adquisitiva de dominio vehicular es un o modo de adquirir la propiedad

o sanear la misma, mediante la posesión de un bien por un lapso determinado por ley,
siempre que la posesión haya sido continua pacífica, pública y como propietario,
pudiéndolo realizar en sede notarial.

 Requisitos:

 Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por

abogado.
 Copia literal de la partida registral del vehículo del Registro de Propiedad
Vehicular.
 Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de
veinticinco años.
 Certificación expedida por la Dirección de Investigación de Robo de Vehículos
(DIROVE) de la Policía Nacional del Perú en la que conste que el vehículo no
tiene afectaciones por robo.
 Evidencia de la posesión del vehículo continua, pacífica y pública como
propietario durante cuatro años (Revisiones Técnicas, SOAT, SAT).

Mediante Ley Nº 28325, publicada el 11 de agosto de 2004, se autorizó a los notarios

tramitar prescripciones adquisitivas de vehículos de dos o tres ruedas, provisto de
montura o asiento para el uso de su conductor y pasajeros, según sea el caso.
Dentro del marco de esta ley se estableció un procedimiento para que los notarios
puedan también declarar la adquisición por de propiedad por usucapión, debiendo
acreditarse la detención posesoria por más de cuatro años, siendo dicho trámite
considerado un asunto no contencioso de competencia notarial. La solicitud debe
hacerse ante el notario del domicilio del poseedor, acreditando su posesión publica,
pacífica y contínua.
Deberá suscribirla de tres a seis testigos. Como innovación se dispone que, además de la
publicación en el diario oficial, deberá hacerse otra en el portal de internet de la
SUNARP. Se dispone que se anote preventivamente la solicitud, que el notario se
constituya al domicilio del poseedor para levantar un acta de presencia constatando la
posesión.
Transcurrido 25 días el notario elevara un acta protocolar con inserción de avisos, acta
de presencia y otros instrumentos necesarios realizando la declaración de adquisición de
propiedad y cursando luego los partes respectivos. En realidad, tratándose de vehículos
menores en estricto, la norma no ha sido de mucha aplicación, tiene algún aspecto
cuestionable como el tener que constituirse en el domicilio del solicitante, cuando
tratándose de un bien mueble, la constatación podría hacerse también en el oficio
notarial. Sin embargo, un decreto supremo extenderá aún más los alcances de la función
notarial en esta materia abarcando el universo de los vehículos automotores.

 AMPLIACION DE SUPUESTOS REGULADOS

En efecto en el artículo 4º del Decreto Supremo Nº 012-2006-JUS, publicado el 16 de

junio de 2006 se precisó que para efectos del saneamiento del tracto interrumpido de
vehículos automotores, el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio
regulado por el artículo 3º de la Ley Nº 28325 es aplicable a toda clase de vehículos
automotores inscritos en la SUNARP; en el mismo artículo se estableció igualmente que
mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos, podrá
hacerse extensivo y adecuarse dicho procedimiento para el saneamiento del tracto
interrumpido de otros bienes inscribibles en los demás Registros Jurídicos de Bienes
Muebles de competencia de la SUNARP.
Es decir, mediante un reglamento se amplió considerablemente el marco de aplicación
de la Ley 28325, que solo se contemplaba la prescripción adquisitiva en sede notarial de
vehículos menores, para extenderla a toda clase de vehículos automotores. ¿Puede un
reglamento hacer eso? Se trata sin duda de una reglamentación ultra o praeter legem,
más allá de lo que el supuesto de hecho original, para ampliarlo y de esa manera
propiciar su aplicación a muchos casos de lo que originalmente si hubiera pensado.