UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO REGISTRAL

MATERIA:
Derecho Notarial y Registral

DOCENTE:
Dr. Jose Luis Luján Tupez
INTEGRANTES:

 Gamboa Reyes Heiser Emerson

 Hurtado Jacobo, Stefani Yulissa
 Sanchez Pupuche Miguel Ángel

SECCIÓN:
X CICLO

TRUJILLO – PERÚ
2022
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INDICE

INTRODUCCIÓN

I. PRINCIPIOS REGISTRALES
I.1 Principios registrales que se refieren a los requisitos de la Inscripción
I.1.1 Principio de rogación o instancia
I.1.2 Principio de tracto sucesivo
I.1.3 Principio de legalidad
I.1.4 Principio de titulación auténtica
I.1.5 Principio de especialidad o determinación
I.1.6 Principio de prioridad preferente
I.1.7 Principio de impenetrabilidad
I.2 Principios registrales que se refieren a los efectos de la Inscripción
I.2.1 Principio de legitimación registral
I.2.2 Principio de fe pública registral
I.2.3 Principio de prioridad excluyente
I.2.4 Principio de Publicidad Registral
II. SISTEMAS REGISTRALES

II.1 Concepto
II.2 Clases de Sistemas Registrales
II.2.1 Sistema Francés – Clásica o subjetiva
II.2.2 Sistema Alemán – Finalista u objetiva
II.2.3 Sistema Australiano o Torrens
II.2.4 Sistema Español

III. SISTEMA REGISTRAL PERUANO

III.1 Evolución del Sistema Registral Peruano

III.2 Normas que rigen nuestro sistema registral
III.3 Características del Sistema Registral Peruano
III.3.1 Según efectos de la inscripción

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III.3.2 Según efectos de organización del registro

III.3.3 Según forma de extensión de los asientos registrales
III.3.4 Según archivamiento de los títulos
III.3.5 Según accesibilidad a la publicidad
III.3.6 Según relación con la causa del negocio jurídico

IV. CONCLUSIONES
V. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
VI. ANEXO

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INTRODUCCIÓN
En esta presente investigación hemos hecho un estudio de la historia del Derecho Registral el concepto de
Derecho Registral por los doctrinarios, la evolución histórica del Derecho Registral en el mundo y
particularmente en nuestro País.

También hemos visto los caracteres del Derecho Registral, su relación con otras ramas del Derecho, los
principios registrales, las peculiaridades de los diversos sistemas registrales y dentro de éstos, el del Perú.
El presente trabajo tiene por objeto analizar el sistema Registral peruano, sin embargo, para ello debemos
partir de nociones básicas.

Al referirnos al Sistema Registral Peruano, partimos desde sus orígenes hasta la actualidad, deteniéndonos
en sus características propias que lo diferencian de cualquier otro sistema registral.

Así también como el Registro de Personas Jurídicas en el que la inscripción es constitutiva y solo
declarativa en el caso de las personas jurídicas creadas por leyes especiales como son las Universidades y
los Colegios Profesionales.

En este registro se inscriben asimismo las Asociaciones, Corporaciones, Comités, Sociedades, Cooperativas,
Comunidades Campesinas y Nativas, Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada, etc. Y en caso del
Registro de Personas Naturales está constituido por los registros personales, de mandatos y poderes, de
testamentos y de sucesiones intestadas. De ahí la importancia de conocer y analizar el tema del derecho
registral en el orden jurídico peruano.

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I. PRINCIPIOS REGISTRALES: Los principios registrales son las ideas orientadoras o directrices que
determinan los rasgos y características principales de la institución registral en un país. En el Perú
encontramos regulados los siguientes principios registrales que determinan el perfil de nuestro
Registro.
I.1. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN
 Principio de rogación o instancia: Por el principio de rogación entendemos que la administración
registral no puede actuar si no media solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los
otorgantes de un acto o derecho  o de tercero interesado.
En efecto, si no existe mandato legal expreso, la actuación de los órganos registrales no puede
realizarse de oficio.
Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la calificación
Registral, sin aquella ésta no se produce. Igualmente, determina el momento de inicio de la
prioridad. Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de la inscripción  y en el
vehículo a través del cual transita la titulación auténtica para su acceso al Registro.
El principio de rogación se define como aquel que establece la necesaria instancia o solicitud de los
otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica por el Registrador Público
de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en contrario. (GARCÍA CONI, 1993) “El
principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la
matriculación del inmueble objeto del derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las
situaciones jurídicas reales  sea ya se encuentran registradas” (MOISSET DE ESPANÉS, 1994).
Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando establece que los registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos. Los alcances mencionados anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad
del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción; en este supuesto, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar
la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC). Asimismo, a nivel reglamentario encontramos
este principio con la siguiente fórmula: Los asientos registrales se extienden a  instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en

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instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título
actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la
inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en
interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente
cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el
segundo párrafo del artículo 13 del RGRRPP o norma expresa que  disponga algo distinto. En caso de
contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste
(numeral III del RGRRPP). Importante distinción realizada por la norma entre presentante del título y
el sujeto a quien corresponde la rogatoria.
 Principio de tracto sucesivo: Este principio es regulado por el Código Civil en su artículo 2015 y sus
alcances son propios del registro de predios. Así, se establece que ninguna inscripción, salvo la
primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (art. 2015 CC) y por el
Numeral VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
En tal sentido se concibe a este principio como “presupuesto esencial del procedimiento
registral…” (DIEZ PICAZO, 1995) y como “principio de orden registral.” (MANZANO SOLANO, 1991).
El tracto sucesivo se produce cuando el derecho que se inscribe emana de uno inscrito
inmediatamente antes; según este principio, no procede extender ninguna inscripción, sin que
previamente a ello, esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Un concepto descriptivo del principio de tracto sucesivo, que pretende recoger su esencia teórica,
puede ser el llamado principio de tracto registral es una técnica operativa del sistema de folio real,
que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre los predios,
mediante el encadenamiento sucesivo o simultaneo de los títulos inscribibles, sobre la base de la
previa o simultanea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título
del adquiriente.
 Principio de legalidad: El Principio de Legalidad, en lo que atañe a la publicidad registral es el que
impone que los títulos que pretendan su inscripción en los Registros Públicos, sean sometidos a un
previo examen, verificación o calificación, a fin de que en las partidas registrales solamente tengan
acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente.

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En un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos o concordantes con la
realidad jurídica es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada al
Registro. De lo contrario, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico
ilícito y provocar nuevos conflictos.
La calificación de los títulos presentados a inscripción, constituye el medio o instrumento para hacer
efectivo el principio de legalidad.
Mediante ella los títulos defectuosos son rechazados definitiva o provisionalmente en el Registro, ya
que en él, sólo tienen acceso registral los títulos perfectos. La calificación consiste en el examen,
censura o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados a Registro verifica el
Registrador, antes de proceder a la inscripción, en sentido amplio, de los mismos, registrándolos si
ello es procedente o denegando o suspendiendo su inscripción, cuando no es están arreglados a
derecho, El Principio de Legalidad se encuentra regulado por el artículo 2011 del Código Civil y el
Numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
 Principio de titulación auténtica: La titulación auténtica constituye “una primera garantía de
legalidad” (GARCIA GARCÍA, 1999) que persigue el sistema registral al exigir, salvo disposición en
contrario, que la inscripción se realice en mérito a instrumento público, vale decir con instrumentos
en los que interviene el Notario, profesional del Derecho, o de funcionarios públicos en el ejercicio
de sus funciones.
La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
contraria (art. 2010 del CC). Precisando estos alcances, el RGRRPP establece que los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa (numeral III del
Título preliminar).
 Principio de especialidad o determinación : Además del orden que exige el registro, en las
inscripciones, con el tracto sucesivo, el sistema registral busca otorgar claridad en la inscripción. Esta
finalidad la cumple el principio de especialidad. Al registro deben acceder situaciones y relaciones
jurídicas perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente, principio de
determinación o especificación. En nuestro sistema registral este principio no se limita únicamente
al registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros.

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A nivel legislativo, este principio, no ha sido recogido por el Código Civil. Sin embargo, en el RGRRPP
se establece que por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra,
se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
 Principio de prioridad preferente: La Prioridad de rango es la que se produce respecto de derechos
sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos
inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Este
Principio determina la Prioridad en el tiempo de la inscripción, por la cual se establece la preferencia
de los derechos que otorga el Registro.
El Principio de prioridad se puede resumir en la máxima qui est prior in tempore est potior in iure,
que significa que “el primero en el tiempo es el mejor en el derecho” y que, en términos registrales,
se concede preferencia a quien primero acude al Registro.
La Prioridad no se determina atendiendo a la antigüedad del título, sino a la de su presentación al
Registro. La antigüedad de la constancia registral se determina atendiendo a la fecha del asiento de
presentación, la cual se hará constar en la inscripción. SI hay coincidencia de fechas, la prioridad la
determinará la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos. Legislativamente se
formula como sigue: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro” (art. 2016 CC). Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación, salvo disposición en contrario (numeral IX TP del RGRRPP).
 Principio de impenetrabilidad: Pau Pedrón lo incluyó como uno de los “principios hipotecarios
apócrifos”. Sin embargo, en nuestro sistema normativo fue recogido en el art. 149 del derogado
Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 y, actualmente, se encuentra regulado en el
nuevo RGRRPP en el numeral X del título preliminar. Existen tres momentos desde la presentación
del título a la conclusión del procedimiento registral. Hasta la presentación del título es de aplicación
el principio de prioridad preferente; desde la presentación del título hasta la conclusión del
procedimiento opera el principio de impenetrabilidad; y, desde la inscripción resulta aplicable el
principio de prioridad excluyente.

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Legislativamente este principio se formula al establecerse que no puede inscribirse un título

incompatible con otro pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. Asimismo, en
el art. 26 del RGRRPP se establece que durante la vigencia del asiento de presentación de un título,
no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste.
Un título es incompatible con otro ya presentado cuando la eventual inscripción del primero excluya
la del presentado en segundo lugar (art. 26 del RGRRPP).
Este principio no ha sido recogido por el Código Civil de 1984, no obstante encontrarse regulado ya
en el Reglamento General de los Registros Públicos derogado, como queda dicho.
1.2 PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
 Principio de legitimación registral: La lectura del artículo 32 del RGRRPP nos da una idea clara del
carácter progresivo de la calificación: Cada una de las comprobaciones, confrontaciones o
verificaciones que realiza el registrador Público constituyen pronunciamiento de legalidad o licitud,
si esto no se produce está obligado a formular la denegatoria en forma simultánea y fundamentada
jurídicamente. En razón a ello se concluye que, siendo progresiva, “la legitimación es el
pronunciamiento de un oficial público acerca de la legalidad o licitud de un acto jurídico”. (GARCÍA
CONI, Derecho Registral Aplicado, 1993)
El principio de legitimación esta referido a uno de los efectos que produce la inscripción: presunción
iuris tantum da certeza respecto de su contenido, al que, igualmente, se presume exacto y válido.
Existe una Legitimación activa y una legitimación pasiva; la primera es aquella por la cual, el titular
registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna
limitación, y la legitimación pasiva es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito
a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene.
En nuestro sistema normativo registral este principio establece que el contenido de la inscripción se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez (art. 2013 del CC). El RGRRPP al reglamentar este principio no solo presume certeza, sino
exactitud y validez, situación que lo hace discutible. Así, señala que los asientos registrales se
presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez (numeral VII del RGRRPP).

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 Principio de fe pública registral: Tratando de dar una definición a este principio, podemos decir que
es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el
registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar
dicha adquisición, que se fundamente en causas no inscritas antes. Los elementos que definen a
este importante principio, que otorga integridad al sistema registral e integra a los demás principios,
los encontramos en el art. 2014 del Código civil.
En efecto, dicha norma establece que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su
adquisición, una vez inscrito su derecho aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
TERCERO REGISTRAL
Un tercero civil es una persona que no ha intervenido en el acto o contrato del que se trate y
respecto del cual podrá o no defenderse haciendo uso de las normas del derecho común. El Tercero
Registral es distinto, por cuanto, es aquel que adquiere un derecho a título oneroso, con buena fe,
de quien aparece en el registro con derecho Inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición y
será tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya Intervenido
y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad.
La fe pública registral hace inmune al tercero de las consecuencias que para su adquisición podría
tener una acción de nulidad, resolución o rescisión, que pretendiera atacar el derecho del
transmitente, siempre y cuando las causas en que fundase aquella acción no constasen en el
Registro. Hay pues una irreinvidicabilidad de la cosa adquirida e inatacabilidad del título del
adquiriente.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro
(art. 2014 CC). La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión
del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos regístrales (numeral VIII del TP del RGRRPP).

 Principio de prioridad excluyente: El Principio de Prioridad excluyente, tiene efectos respecto de

títulos que son incompatibles con otros ya inscritos, o pendientes de inscripción pero con asiento de
presentación anterior.

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De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende Inscribirse, si es incompatible
con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede
expresarse de distintos modos:
- Si el título está Inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título
incompatible.
- Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título
incompatible es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer
título.
Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá
lograr acceso al Registro. Este Principio se encuentra normado por el artículo 2017 del Código Civil y
el Numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

 Principio de Publicidad Registral: La publicidad jurídica registral, entendida en términos generales,

viene a ser la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de modo permanente, continuo y
organizado a través del Registro. Su finalidad es proporcionar seguridad jurídica de las situaciones y
relaciones jurídicas incorporadas al Registro (seguridad estática) y seguridad en el tráfico (seguridad
dinámica) derivado de lo inscrito.
Así, en el Código Civil se regulan los efectos materiales de la publicidad como presunción iuris et de
iure y es reconocida como principio. Se establece que se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (art. 2012 del CC). [19] Tal
presunción se hace efectiva con la posibilidad de conocer, cognoscibilidad, que se otorga a los
inscrito mediante la denominada publicidad formal.
1. PUBLICIDAD MATERIAL:
Está referida a los efectos recogidos por el Código Civil. Se establece que se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (art.
2012 del CC).

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo
del mismo. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que
el RGRRPP expresamente las diferencie. (numeral I del Título Preliminar del RGRRPP).

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2. PUBLICIDAD FORMAL:
En tanto que el Registro es público, la publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda
al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información
del archivo Registral. El personal responsable del Registro no puede mantener en reserva la
información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro (numeral II del Título Preliminar del RGRRPP). Un supuesto de este tipo lo
contiene el segundo párrafo del art. 126 del RGRRPP cuando la información solicitada afecte el
derecho a la intimidad, en cuyo caso la publicidad se proporciona a quienes acrediten interés
conforme a las disposiciones de la SUNARP.
II. SISTEMAS REGISTRALES
2.1. Concepto:

Es un sistema de principios armónicos que inspiran a producir mediante el derecho registral, la

seguridad jurídica del tráfico de los bienes y la constitución de las relaciones sobre los mismos,
ofreciendo de esta manera la protección de los terceros mediante la publicidad de derechos, actos,
contratos y situaciones jurídicas oponibles. Cabe señalar, que la publicidad es el rasgo característico de
todo sistema registral.

Atilio A. (1995) menciona que:

“cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se
pueden organizar los registros, así como también a los diferentes efectos que en estos puede
tener la inscripción, no solo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo
concerniente a la protección de los terceros”

2.2. CLASES SISTEMAS REGISTRALES:

2.2.1 Sistema Francés – Clásica o subjetiva

El sistema francés fue estructurado principalmente por la ley de transcripciones de 1855, organizaba un
registro de neto carácter personal. No obstante, las reformas, principalmente mantiene inalterable el
criterio clásico de transmisión consensual, o sea que la cosa vendida se transmite al comprador por el
simple consentimiento de las partes sin necesidad de los requisitos de la inscripción.

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El patrimonio es una emanación de la personalidad y es inseparable de la persona, el patrimonio es la

persona misma sostenida en un vínculo con los objetos externos, sobre los cuales puede o podrá tener
derechos que ejercitar, por lo que comprende no solo los derechos y obligaciones actuales sino también
los potenciales y futuros. Siendo un atributo de la personalidad, el patrimonio es único, indivisible,
incomerciable, por consiguiente, es inalienable.

Este sistema conceptúa al derecho de propiedad absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden
establecer limitaciones a este derecho. Se caracteriza por el predominio del título, o sea, el de la
voluntad individual para crear, modificar, transmitir o extinguir derechos sobre inmuebles, siendo
conocidos los contratos solamente por las partes, careciendo de publicidad registral, característica está
inaceptable tal sistema, porque la publicidad es la base y sustento de los registros públicos; es la
esencia de dicha institución.

2.2.2. Sistema Alemán – Finalista u objetiva (constitutivo)

Se explica muy claramente que la organización del registro inmobiliario alemán, se perfecciona en
forma definitiva en el Código Civil de 1900, sustentándose en dos principios fundamentales: el catastro
y el registro territorial y asimismo la formalidad de la inscripción es requisito sine quanon para
transferir la propiedad y constituir derechos reales. Si no se verifica la inscripción, el adquiriente del
bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o propietario solo para
conseguir que se extienda la inscripción. (MÁRQUEZ, 1966)

Los principios fundamentales que amparan al derecho inscrito son el principio de la fe pública que
concede a la inscripción fuerza probatoria absoluta e inatacable. La inscripción acredita el derecho del
propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que
pueda oponerlo a todos los erga omnes. En virtud de la presunción legal juris et de jure cuando en el
registro aparece inscrito un derecho a favor de alguien, se presume que le pertenece, y a la inversa, si el
derecho aparece cancelado se presume que no existe.

Un aspecto de particular trascendencia y relevancia jurídica es el referente a la transmisión de la

propiedad inmueble ya que la propiedad se adquiere regularmente por la enajenación voluntaria y la
inscripción de la transferencia en el libro territorial de registros. Pero parar realizar la inscripción, se
requiere la declaración verbal del transferente y del adquiriente, ante el registrador. Siendo, la

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inscripción un requisito indispensable para la trasferencia de dominio y para la constitución de los

derechos reales sobre inmuebles. Sin la inscripción, el contrato sobre inmuebles solo produce
obligaciones personales, carente de efectos reales.

Es por ello que el sistema registral alemán se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el
cual los derechos reales se constituyen con la inscripción en el registro, es decir, no basta el acuerdo
entre las partes para constituir derechos reales.

2.2.3. Sistema Australiano o Torrens – Acta Torrens

 ORIGENES:
Australia es una federación en el ámbito del Commonwealth, formada por seis Estados: Queensland,
Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental y Tasmania. También integran
la federación el Distrito Federal (Canberra) y el Territorio del Norte.

En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema Torrens, aunque un
siglo atrás el sistema era diferente. Se distinguía dos clases de propiedad:

 La propiedad de quien tenían un derecho que provenía de la Corona, y que suponía por ello una
situación inatacable,
 La propiedad de quienes habían adquirido de otra persona por testamento, sucesión intestada,
compraventa, donación y otros supuestos. Esta segunda propiedad era más insegura, pues podían
darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al transmitente (por ejemplo, supuestos
de cargas ocultas).
 Pero este sistema no convencía al diputado Robert Richard TORRENS, por lo que propuso que los
adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de manera que su titularidad
estuviera en idénticas condiciones de inatacabilidad que la concedida a los titulares ex novo,
consiguiendo así el sistema más perfecto de publicidad inmobiliaria Registral.
Asimismo, cabe señalar que Robert Torrens llegó con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en
diciembre de 1840. Trabajó en la Aduana marítima durante 10 años. Desde 1851 hasta 1857 Torrens
fue miembro del Consejo Legislativo y, a raíz de la entrada en vigor de la nueva constitución
democrática, fue elegido para la Cámara de la Asamblea. Torrens fue recordado por su satisfactoria
defensa de la Ley de la propiedad de 1858. Conocido popularmente como el Sistema del Título Torrens,

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esta Ley permitió con mayor eficacia la transmisión del título de propiedad de las fincas. Las ventajas
del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas colonias de Australia y fuera de ella a
mediados de 1860. Torrens volvió a Inglaterra donde, como miembro de la Cámara de los Comunes,
continuó su labor de adopción de este sistema registral, publicando así su obra "The Australian System
of conveyancing by Registration of Title". Murió en 1884.

 NORMATIVA APLICABLE
Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la inmatriculación de
barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens, o Ley de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de
enero de 1858 (Real Property Act 1858).

A pesar de haber sufrido varias modificaciones, ésta es la que se aplica en Australia actualmente, y en
otros países como Canadá, Jamaica, Uganda o República Dominicana entre otros, si bien es cierto que
en cada estado australiano rige una ley distinta: en Victoria está vigente la Ley de 1955; en Tasmania la
Ley de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva Gales del Sur el Acta
de Registro de Títulos de 1897 y 1967; y en Australia del Sur el Acta de Registro de Títulos de 1935 y
1973.

Esta ley revolucionó el método de inscripción y registro del título de propiedad de la tierra. La Ley
introdujo un sistema para expedir certificados por parte del Gobierno y creó la figura de un registrador
central que proporcionara certeza legal al propietario registral. Ello evitó las posibles consecuencias
derivadas de frecuentes pérdidas de certificados, y redujo favorablemente los costes por enajenar y
arrendar la finca.

La Ley del Derecho de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de 1886 para definir lo que se
entiende por "finca registral". Así, en su art. 3 afirma que en toda finca registral se incluye y se extiende
a todas las propiedades transmisibles e intransmisibles de cualquier clase y descripción, y todos los
inmuebles y derechos sobre la finca. Real Property Act 1886 consta de 21 Secciones, con un total de
277 artículos.

De lo mencionado podemos decir que como Morales (1988) este Sistema es llamado también Acta
Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia

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del Sur a mediados del siglo XX. Consideró que era una necesidad vital de centralizar todas las
operaciones del Registro.

La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La característica

fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el negocio
jurídico, de transmisión de inmuebles. El proceso de inmatriculación, se traduce en un título real
inatacable, que es la misma inscripción, la cual, se desentiende de la causa obligacional y no puede
invalidarse. No solo es la prueba o documento justificativo del derecho con adquisición originaria
porque cada título que suscribe el registrador va liberado de todo posible vicio, que tuviera la
adquisición, el instrumento y las partes contratantes.

En el sistema australiano, por lo contrario, la publicidad registral tiene un valor constitutivo absoluto.
No existen más derechos reales que los surgidos a través del registro, de manera tal que, estando
dotados su pronunciamiento de semejante eficacia máxima, quien logre el acceso al mismo adquiere
una situación jurídica inatacable.

En este sistema no existen los principios registrales de legitimación y fe pública; ya que las constancias
del registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie (RÁMIREZ, 2012)

 PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS
a. Tiene por fin la constitución o transmisión del dominio y los derechos reales, los medios jurídicos
establecidos tienen carácter constitutivo y por su propia naturaleza cumple un fin de publicidad.
b. Estas formas constitutivas de dominio se conceden con las publicaciones.
c. La seguridad jurídica es absoluta en cuanto el adquiriente originario no puede ser afectado por
vicios de otro propietario anterior, la fe pública es innecesaria; pues supone una adquisición.
d. La protección del registro es absoluta y se extiende al título de propiedad que expide el registro,
que tiene el valor y los caracteres de un título real.
e. La transmisión y gravamen es sencilla y facilita la movilización de la propiedad.
2.2.4. Sistema Español

En este sistema el registro como institución nace en España con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio- económicos, así como por la integración del país a la
comunidad europea. El efecto de la inscripción en dicho sistema es que el asiento produce efecto

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declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya
inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatorio. Siendo la inscripción, la que produce
los efectos de presunción juris tatum para todos y que jure et de jure para el tercero que adquiere bajo
fe del registro.

Las rectificaciones de los errores se admiten en el registro español con la garantía que bajo la
responsabilidad del registrador tiene que notificarse previamente al titular del derecho inscrito.

III. SISTEMA REGISTRAL PERUANO

3.1 EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PERÚ
El origen del sistema registral peruano se remonta desde la época colonial:

El origen del Registro Público en el Perú data de los años 1,500 en la época de la Colonia en la cual en
el país se replicaron las instituciones jurídicas hispánicas, siendo que en España se encontraba vigente
la pragmática de Carlos V la cual establecía que en cada ciudad que fuera cabeza de jurisdicción se
encargaría a una persona un Libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones o hipotecas
sobre fincas, buscándose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes libres que estaba
sujetos a censos o prestaciones reales.

En realidad, este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con ineficacia al
gravamen que no estuviera inscrito. Nos encontramos con un Registro que ya producía efectos de
inoponibilidad de lo no inscrito análogo aun sistema puro de transcripción, claro con un mecanismo
mucho más primitivo en cuanto a la publicidad registral por limitarse a unos cuantos actos jurídicos -
cargas reales, excluyendo al principal de ellos como la transferencia de propiedad. (NUÑEZ ARESTEGUI,
2008)

Gran Parte de autores españoles (ROCA SASTRE)dan cuenta que esta pragmática no se llevó a
ejecución, en todo caso existieron zonas donde se acató el mandato real; por ejemplo (CARDENAS
QUIROS)indica que el primer libro de registro de Censos y Tributos en Perú, que gravaban la propiedad
rústica y urbana de Lima es del 3 de Abril de 1575, en aplicación de la pragmática de Carlos V.
Posteriormente con la pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios de
Hipotecas a cargo de los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo está en Perú no solo hasta el fin de
la etapa colonial (1821) sino incluso durante tres décadas posteriores a la independencia, por ser

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necesario mantener las leyes coloniales hasta que se dictasen los primeros códigos. En virtud de esta
pragmática funcionó en Perú el Libro de Hipotecas y Censos, cuya vigencia se extendió durante la época
de la Colonia, prosiguió luego de la independencia e incluso fue mantenida por el primer Código Civil
Peruano de 1852, hasta que fuera reemplazada por la dación de la Ley del 2 de Enero de 1,888 la cual
crea el primer registro de Propiedad Inmueble en el Perú. Continuando con el Código Civil Peruano de
1936 donde se regulan los Registros Públicos dentro del Libro IV de Derechos reales regulando los
registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la dación del vigente Código Civil Peruano de
1984 se ha regulado los Registros Públicos en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los
Principios Registrales, asi como la regulación de los Registros de Propiedad Inmueble, Registro de
personas Jurídicas, Registro Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos ,
Registro de Sucesiones Intestadas y Registro de Bienes Muebles.

A partir de la creación del registro de Propiedad Inmueble en el año de 1888, a la fecha, la entidad
Registral Peruana ha pasado por tres periodos nítidamente diferenciados. La primera, dependiendo
estructural y normativamente del Poder Judicial; la segunda como un organismo descentralizado del
Sector Justicia denominado ONARP y la tercera y actual denominada Sistema Nacional de los registros
Públicos SINARP, bajo la dirección de la Superintendencia Nacional de los Registros Publicos- SUNARP.
(SORIA ALARCON, pág. 445)

(NUÑEZ ARESTEGUI, 2008) expresa que desde la creación de la SUNARP y el Sistema Nacional de los
Registros Públicos con la Ley 26366 en el año de 1994, el Registro Peruano inicia una etapa de
modernidad en todos los aspectos; siendo que en el año 2001 se puso en marcha la interconexión
nacional de todas las oficinas registrales, y con ello se pudo poner en marcha la Publicidad Registral en
Línea através de la web, poniendo de esta manera la información al alcance de toda persona que
requiera la información de las inscripciones a nivel nacional y en tiempo real.

En otras palabras, (BALTAZAR CABALLERO) afirma la evolución del sistema registral de Perú se ha
desarrollado de una manera muy apropiada con el transcurrir del tiempo y que este proceso de
desarrollo se sintetiza de la siguiente manera:

Mediante Ley del 02 de enero de 1888, se crea en nuestro país, el Registro de la Propiedad Inmueble,
determinando con ello, el nacimiento de un sistema de registro que da acogida a las transferencias de
dominio y los demás derechos reales. Desde la creación del Registro de la Propiedad Inmueble, en

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nuestro país se han ido creando diferentes registros jurídicos, como el Registro Mercantil, el Registro de
Testamentos, el Registro de Declaratoria de Herederos, entre otros; todos ellos constituyen la
expresión de un Registro entendido como una institución jurídica encargada de producir
cognoscibilidad general de situaciones jurídicas, para la tutela efectiva de los derechos y la seguridad
jurídica de los mismos.

La técnica originaria de inscripción en el Registro fue la de redacción manuscrita de asientos en los

Libros de Inscripción o Tomos, los mismos son libros foliados de considerable tamaño con 500 páginas
cada uno. Posteriormente se utilizaron tomos de hojas más pequeñas con 700 páginas cada uno. El uso
de tomos, por su poca practicidad fue cambiado al sistema de utilización de Fichas, que operaban como
un instrumento asignado a cada título de propiedad, persona jurídica o natural, en la cual se registran
todas las modificaciones y o actualizaciones de los actos y contratos, logrando de esta forma, cierta
facilidad para el manejo de los asientos, utilizando para la escritura las máquinas de escribir mecánicas.

3.2 NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL

Las normas que rigen nuestro sistema registral son diversas, (BALTAZAR CABALLERO) de forma sucinta
da a mencionar las siguientes:

 Los registros públicos fueron creados por la Ley de fecha 02 de enero de 1888 bajo el gobierno de
Andrés Avelino Cáceres. Se crea el Registro de la Propiedad inmueble como una dependencia de la
Corte Suprema de Justicia. El primer reglamento General de los Registros públicos fue formulado por
la Corte Suprema de Justicia y fue aprobado por el Poder Judicial con fecha 11 de setiembre de
1888.
 El 18 de julio de 1940 (92 años después) entro en vigencia un nuevo Reglamento de los Registros
Públicos el cual recoge lo establecido en el Art.1038 del Código Civil de 1936. En su estructura
orgánica contemplaba como órgano superior a la Junta de Vigilancia presidida por el Ministerio de
Justicia y de Culto, el Fiscal en lo Civil ante la Corte Suprema, los decanos de los Colegios de
Abogados de Lima y de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y el
director general de Registro.
 El 16 de mayo de 1968 (gobierno militar) mediante acuerdo de la Corte Suprema se aprueba el
Reglamento General de los Registros Públicos. Con este dispositivo se crea en su estructura orgánica
la Comisión Facultativa que reemplaza en sus funciones a la Dirección General, convirtiéndose en el

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órgano de segunda instancia administrativa y quedando la Junta de Vigilancia facultada a conocer en

grado de revisión las resoluciones dictadas tanto por la Dirección General y la Comisión Facultativa.
 El 18 de junio de 1980 mediante del D.L. N°23095 se dicta la Ley Orgánica de la Oficina Nacional de
los Registros públicos – ONARP, mediante la cual se le concede la calidad de persona jurídica de
Derecho Público Interno con autonomía administrativa y económica, conservando la misma
naturaleza de Organismo Público Descentralizado vinculado a la Presidencia de la Republica
conforme lo dispuso el D.L. N°17532 del 25 de marzo de 1969. Lo resaltante de esta norma es que
instituyo como órgano de segunda instancia registral al Tribunal Registral integrado por tres
miembros con categoría de Vocal de la Corte Superior que reemplazo las funciones a la Junta de
Vigilancia, así como a la Dirección General por la Jefatura.
 Con fecha 12 de junio de 1981, mediante Decreto Legislativo N°119 se dicta una nueva Ley Orgánica
de los Registros Públicos y Ley de la Oficina Nacional de los Registros Públicos-ONARP, por la cual se
establece que los registros públicos se constituyen en un organismo público descentralizado del
Sector Justicia; asimismo esta norma restableció en sus funciones a la Comisión Facultativa por el
Tribunal Registral.
 El 21 de diciembre de 1992 se dicta mediante D.L. N°25993 la Ley Orgánica del Sector de Justicia en
la cual se introdujo una variante significativa respecto a la vinculación administrativa de la
institución, ya que se comprendió a los Registros Públicos como un órgano de línea de dicho
ministerio, creándose para tales efectos la Dirección Nacional de los Registros Públicos.
 Finalmente, con fecha 14 de octubre de 1994 mediante Ley N° 26336, se crea el Sistema Nacional de
los Registros Públicos-SUNARP, regulada por su Estatuto aprobado mediante D.S. N°04-95-JUS, con
la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en
todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran; constituyéndose así la
Superintendencia en el ente rector y normativo del Sistema. Del mismo modo se estableció que la
Oficina Registral de Lima y Callao –ORLC, así como las Oficinas Registrales ubicadas en el ámbito
geográfico de las regiones son Organismos Públicos Desconcentrados de la SUNARP, precisándose
en la Segunda Disposición Complementaria de la acotada Ley, que la Oficina Registral de Lima y
Callao constituye un organismo público desconcentrado de la SUNARP con autonomía registral,
económica y administrativa, en el ejercicio de las funciones que le corresponden conforme a Ley.

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En razón de estas nomas se dicta el Decreto de Urgencia N°019-95 del 16 de abril de 1995, mediante el
cual se declaró en reorganización y reestructuración institucional a todos los organismos
desconcentrados de la SUNARP, medida que fue el punto de partida para efectuar la transformación
integral de la institución, marco dentro del cual son obtenido resultados evidentes en lo que atañe a la
modernización, eficiencia y calidad de los servicios que se brindan, los mismos que en la actualidad le
son públicamente reconocidos a la Oficina registral de Lima y Callao. (BALTAZAR CABALLERO).

3.3 CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

En base a la clasificación de los sistemas registrales respecto a ciertos criterios (GARCIA GARCIA, 1998),
tal como lo señala el citado autor existen características fundamentales que conciernen a nuestro
sistema registral:

3.3.1 SEGÚN EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

 SISTEMA DE INSCRIPCIÓN DECLARATIVO Y EXCEPCIONAMENTE CONSTITUTIVO:

Es un sistema de inscripción declarativo, en tanto que se acepta la existencia del acto jurídico a
pesar de su falta de inscripción. El segundo párrafo del art. I del Título Preliminar del TUO del
RGRRPP, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo". La traslación de dominio se perfecciona antes
de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio entre
las partes.

En el estado peruano, la inscripción por regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva.
Entendiéndose como constitutivo como aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si
éste no ha sido inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. En nuestro
ordenamiento encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva),
Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona jurídica
(constitutivo), Patrimonio familiar (constitutivo).

 SISTEMA DE PRESUNCIÓN DE EXACTITUD:

Nuestro sistema registral peruano en mérito al Principio de Legitimación recogido en el artículo
2013° del Código Civil en concordancia con el artículo VII del Título Preliminar del TUO del RGRRPP:

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Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en este reglamento o se declare judicialmente su invalidez. (TUO del RGRRPP).

Como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado
para actuar en el tráfico y en el proceso como tal titular, es decir tanto en el ámbito extrajudicial
como judicial, y en la forma que el propio asiento determina

El cual también es recogido en su doble aspecto de lo que el registro informa, con la realidad
expresado por medio del principio de legitimad que admite prueba en contrario y otro mediante el
principio de fe pública registral que no admite prueba en contrario para el caso del tercero
adquiriente de buena fe.

3.3.2 SEGÚN FORMA DE ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO

 SISTEMA DE FOLIO REAL:

En Perú rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble y para el Registro
Vehicular, conforme al primer párrafo del art. IV del Título Preliminar del TUO del RGRPP que
establece lo siguiente:

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. (TUO del RGRPP).

 SISTEMA DE FOLIO PERSONAL

En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas jurídicas, y en el registro de
personas naturales, conforme al primer y segundo párrafo del art. IV del Título Preliminar del TUO
del RGRRPP, que establece lo siguiente:

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá
una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
(TUO del RGRRPP).

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3.3.3 SEGÚN FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES

 SISTEMA DE INSCRIPCIÓN
En Perú se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para todos los Registros que
conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; precisándose en el art. 50 del TUO del
RGRRPP lo siguiente:

Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el
que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del
título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la
fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el
monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador
responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente,
que permita su identificación. (TUO del RGRRPP)

El sistema de inscripción, entendiéndose como aquel en el que se extrae de los títulos los elementos
esenciales, para que quede constancia en los asientos de inscripción. En ese sentido, nuestro
sistema registral es el de Inscripción, porque aun cuando se archive copia del título se publica un
asiento que es un resumen o extracto del título.

3.3.4 SEGÚN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS:

 SISTEMA CON ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:

En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Títulos, conforme al art. 54 del
Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente:

Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación señalando el
número y la fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción solicitada, con indicación del
número de asiento y partida donde corre inscrito el acto o derecho registrado, el monto de los
derechos registrales cobrados, el número del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del
Registrador que lo autoriza. Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla
en el Archivo Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo dispuesto
en las normas y reglamentos especiales. (TUO del RGRRPP).

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Asimismo, el art. 113 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre la forma de
archivar los títulos lo siguiente: “Los documentos a que se refiere el literal b del Artículo 108 del
presente Reglamento, se archivarán por orden cronológico de presentación y se empastarán
formándose legajos".

3.3.5 SEGÚN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD

 SISTEMA DE PUBLICIDAD COMPLETA O LIBRE:

En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra consagrado en el art. II del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente:

El Registro es Público. La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo
registral. El personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos
del Registro. (RGRRPP)

Excepciones que se encuentran previstas para los casos correspondientes al Registro de

Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación del Testamento o la comprobación del
Testamento, y en los casos en que se afecte el derecho a la intimidad personal, de conformidad a lo
establecido en el artículo 128º de TUO del RGRRPP:

Acceso a la información que afecta el derecho a la intimidad. La persona responsable del registro no
podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las
prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones. Cuando la información solicitada
afecte el derecho a la intimidad, ésta solo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés,
conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
(TUO del RGRRPP)

3.3.6 SEGÚN RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO

 SISTEMA CAUSAL:
En el Estado Peruano la traslación de dominio es causal, conforme al primer párrafo del art. 46 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen lo siguiente: "El asiento expresará

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necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el

mismo que deberá constar en el correspondiente título".

En tal sentido, asimismo el art. 99 del Reglamento General de los Registros Públicos, en los
siguientes términos:

La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendida en su

mérito, siendo la resolución que declara dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del
asiento respectivo.

En mérito a ello, en los sistemas causales se puede atacar judicialmente la causa que origina la
extensión del asiento, un ejemplo claro se da en nuestro ordenamiento jurídico donde no es
necesario demandar adicionalmente la cancelación del asiento registral. Cabe señalar por último
que este sistema es recogido en casi todos los sistemas registrales en el mundo.

IV. CONCLUSIONES
 Históricamente el Registro Público en nuestro país ha sido respuesta de las necesidades de toda
una sociedad, y en nuestro ordenamiento se ha verificado ello desde su ley de creación.
 La evolución del sistema registral evidenciado en cada etapa desde la época colonial hasta la
actualidad respecto a la forma y los mecanismos empleados desde rudimentario al mejoramiento
arribado hoy en día; desde entonces a la actualidad con una regulación normativa constituye la
expresión de un Registro entendido como una institución jurídica encargada de producir
cognoscibilidad general de situaciones jurídicas, para la tutela efectiva de los derechos y la
seguridad jurídica de los mismos.
 Nuestro sistema registral peruano por regla general es declarativo, pues, el derecho nace fuera del
registro y se acude al registro solamente para conseguir oponibilidad. Excepcionalmente es de
carácter constitutivo como la hipoteca y el patrimonio familiar; puesto que requiere su inscripción
para surtir efecto.

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V. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
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DIEZ PICAZO, Luís y GULLON, Antonio. Sistema de derecho Civil. Volumen III. 5ª edición Editorial
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MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II. Madrid 1991. Pág. 631
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VI. ANEXO

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TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS

TÍTULO PRELIMINAR

I. PUBLICIDAD MATERIAL

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.

CONCORDANCIAS: R. Nº 317-2005-SUNARP-SN (Aprueban Directiva Nº 006-2005-SUNARP/SN que

precisa alcances de la publicidad registral masiva en el marco
de lo previsto en los [Link]. Nºs. 005 y 015-2005-JUS, y el procedimiento para su
expedición)

II. PUBLICIDAD FORMAL

El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

lll. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del
directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de
inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar
indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante,
podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o
cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el
representado, prevalece la solicitud de éste.

IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
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Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.

V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.

La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento
o se declare judicialmente su invalidez.

VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.

X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha.

TÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Naturaleza del procedimiento

El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
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inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposición a la inscripción.

Artículo 2.- Conclusión del procedimiento

El procedimiento registral termina con:

a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.
"d) La tacha especial en el supuesto regulado en el artículo 43 A de este reglamento."(1)(2)

(1) Literal incorporado por el Artículo Segundo de la Resolución Nº 141-2011-SUNARP-SN,

publicada el 01 junio 2011.

(2) Inciso declarado inaplicable por el Primer Acuerdo Plenario del Artículo Primero de la
Resolución Nº 232-2011-SUNARP-PT, publicada el 12 noviembre 2011.

Artículo 3.- Instancias

Son instancias del procedimiento Registral:

a) El Registrador;
b) El Tribunal Registral.

Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso
administrativa ante el Poder Judicial.

Artículo 4.- Cómputo de plazos

Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en contrario.
Se consideran días hábiles aquéllos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado. En el
cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.

Artículo 5.- Títulos conexos

Se entiende por títulos conexos aquéllos presentados al Registro, sea con uno o más asientos de
presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.

Artículo 6.- Partida Registral

La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre
la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de
otro elemento previsto en disposiciones especiales.

TÍTULO II

TÍTULOS

Artículo 7.- Definición

Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta
inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.
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Artículo 8.- Requisitos de la inscripción
Las inscripciones se efectuarán sobre la base de los documentos señalados en cada reglamento específico y,
en su defecto, por las disposiciones que regulen la inscripción del acto o derecho respectivo.

Artículo 9.- Traslado o copias de instrumentos públicos

Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o
copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la
matriz, salvo disposición en contrario.

Artículo 10.- Formalidad de los instrumentos privados

Cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos privados,
deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que
establezca formalidad distinta.

Los documentos complementarios a que se contrae el segundo párrafo del Artículo 7, podrán ser
presentados en copias legalizadas notarialmente.

Artículo 11.- Inscripción de actos o derechos otorgados en el extranjero

Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que
contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarán en idioma español o traducidos a
éste, legalizados conforme a las normas sobre la materia.

Para calificar la validez de los actos y derechos otorgados en el extranjero, se tendrán en cuenta las normas
establecidas en los Títulos I y III del Libro X del Código Civil.

Las sentencias, así como las resoluciones que ponen término al procedimiento y los laudos arbitrales
pronunciados en el extranjero son inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el país conforme a las normas
establecidas en el Código Civil, el Código Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso.

Para la anotación de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiere autorización del Poder
Judicial.

TÍTULO III

PRESENTACION DE TÍTULOS

Artículo 12.- Solicitud de Inscripción

El procedimiento registral se inicia con la presentación del título por el Diario. Tienen facultad para
solicitar la inscripción las personas a que se refiere el artículo III del Título Preliminar.

El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se
otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.

La Solicitud de Inscripción debe contener la indicación de la naturaleza de los documentos presentados

precisando el acto contenido en ellos, los datos a que se refieren los literales b, d, e y f del artículo 23, además de la
indicación del Registro ante el cual se solicita la inscripción, así como la firma y el domicilio del solicitante. El
requisito de indicación de la partida registral podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del
mencionado funcionario. Tratándose de presentación masiva de solicitudes de inscripción, se estará a lo dispuesto en
el último párrafo del artículo 15.
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El funcionario encargado del Diario es el responsable de verificar que la solicitud de inscripción contenga
los datos a que se refiere el párrafo anterior y de constatar la presentación de los documentos que se indican.

Lo establecido en los párrafos que anteceden, no resulta de aplicación cuando se trata de inscripciones que
se deben efectuar de oficio en virtud a norma legal expresa.

Artículo 13.- Desistimiento de la rogatoria

El presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma
legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere
efectuado la inscripción correspondiente. En caso que el presentante sea Notario, su desistimiento no requerirá
legalización de firma.

Tratándose de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil, sólo
podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado
en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a
solicitud de ésta. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier
momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título.

El desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario.
El desistimiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último procede
únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos
esenciales del otro u otros actos inscribibles.

El desistimiento regulado en este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso.

Artículo 14.- Solicitudes exoneradas o inafectas

Los pedidos de inscripción de actos que se encuentren exonerados o inafectos al pago de derechos
registrales, formulados por autoridades judiciales o administrativas mediante oficio dirigido al funcionario competente
de la Oficina Registral, serán derivados por el citado funcionario para su ingreso por el Diario. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 14.- Encausamiento de mandatos judiciales o solicitudes de autoridades

administrativas
Los pedidos de inscripción formulados por autoridades judiciales, mediante oficio dirigido al funcionario
competente de la Oficina Registral, serán derivados por el citado funcionario para su ingreso por el Diario.

Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica a los pedidos de inscripción formuladas por autoridades
administrativas, siempre que se refieren a actos exonerados o inafectos al pago de derechos registrales o cuando se
encuentre previsto el pago diferido de dichos derechos”.

Artículo 15.- Formalidad de la solicitud de inscripción

La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos aprobados por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de
solicitudes presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios o entidades públicas, no se requerirá
acompañar la copia simple del documento
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de identidad de éstos.

Corresponde al funcionario encargado de la recepción de los títulos, la verificación de que el presentante

haya sufragado en las últimas elecciones, obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a
sufragar.

Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no pueda escribir y firmar, el servidor encargado

completará la solicitud. En este caso, el usuario imprimirá su huella digital en el formato de solicitud de inscripción.

En el supuesto de presentación masiva de solicitudes de inscripción efectuada por entidades encargadas de

programas de titulación, formalización o saneamiento de propiedad, no se requerirá la presentación del formato de
solicitud de inscripción. En estos casos, bastará que la rogatoria de inscripción masiva sea formulada mediante
oficio, acompañando en medio magnético los datos que correspondan a los títulos presentados.

Artículo 16.- Presentación a través de medios informáticos

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, podrá autorizar a las Oficinas Registrales que
cuenten con sistemas de archivo compatibles, la presentación de títulos mediante el uso de medios informáticos que
aseguren su inalterabilidad, integridad y su incorporación a archivos magnéticos. El archivo de los títulos se
realizará conforme a las técnicas propias del sistema.

Artículo 17.- Requisitos de admisibilidad

Está prohibido rechazar de plano una Solicitud de Inscripción, salvo que el presentante no acompañe la
documentación indicada en la solicitud, no abone los derechos registrales exigidos para su presentación o no acredite
alguna de las circunstancias a que se refiere el segundo párrafo del artículo 15.

Artículo 18.- Horario de presentación

Tendrá validez la presentación de títulos que se efectúe dentro del horario establecido por el Jefe de la
Oficina Registral para el ingreso de los títulos en el diario. Excepcionalmente, por causa justificada y extraordinaria,
el horario podrá ser ampliado por el citado funcionario, de lo cual se dejará constancia en el Diario.

Artículo 19.- Asiento de presentación

Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada
título.

El asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la Solicitud de Inscripción.

Complementariamente podrán obtenerse del título presentado datos adicionales, siempre y cuando éstos no cambien
el sentido de la información principal contenida en la citada solicitud.

En los casos previstos en el Artículo 14, el asiento de presentación se extenderá en mérito a los datos
contenidos en el Oficio y en el documento remitidos por la autoridad correspondiente.

La presentación masiva de títulos se regulará por las normas establecidas en los reglamentos especiales.

Artículo 20.- Presentación simultánea de títulos conexos

Se podrán presentar simultáneamente títulos conexos referidos a registros de distinta naturaleza, siempre
que éstos sean de competencia de la misma Oficina Registral, en cuyo caso se extenderá un solo asiento de
presentación.
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La Jefatura de cada órgano desconcentrado dictará las normas necesarias para la aplicación de lo dispuesto
en el párrafo anterior.

Artículo 21.- Presentación de solicitudes de inscripción o publicidad en Oficinas

Registrales no competentes
Cuando las solicitudes de inscripción se formulen en Oficinas Registrales no competentes para la
inscripción del acto o derecho y dicha inscripción sea de competencia de otra Oficina Registral, aquéllas actuarán
como Oficinas Receptoras, salvo que la Oficina de Destino se encuentre en la misma provincia que la Oficina
Receptora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior también se aplica, cuando las solicitudes de publicidad se formulen en
Oficinas Registrales distintas a aquellas que conservan en su archivo la información solicitada.

Artículo 22.- Trámite entre Oficina Receptora y Oficina de Destino

Recibida una solicitud de inscripción por la oficina receptora, se generará, en forma remota, el asiento de
presentación correspondiente en el Diario de la Oficina de Destino, salvo que dicho Diario se encuentre cerrado. La
remisión de documentos y demás actos necesarios en la tramitación de dicha solicitud se realizará de acuerdo con las
disposiciones establecidas en la Directiva Nº 009-2004-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 330-2004-
SUNARP/SN.

Artículo 23.- Contenido del asiento de presentación

Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la
Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encargado de extender el mismo, los
siguientes datos:

a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación;

b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un

tercero distinto al adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará,
además, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón social,
según corresponda.

c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación del
tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que los autorice o autentique;

d) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de
conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar;

e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas
que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada;

f) Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la
ficha o de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la Placa
Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso;

g) Registro y Sección al que corresponda el título, en su caso;

h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en que se encuentre
ubicado el bien o bienes materia del título inscribible;
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i) Indicación de los documentos que se acompañan al título.

Artículo 24.- Garantía de inalterabilidad del Diario

Las Oficinas Registrales adoptarán las medidas de seguridad que garanticen la inalterabilidad del
contenido del asiento de presentación así como los demás datos ingresados al Diario.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, si por error se generara un asiento de presentación en un
Diario que no corresponda o que no tenga sustento en un título, el responsable de la Oficina Diario procederá a su
cancelación dejando constancia de la misma en el Diario y dando cuenta al Jefe de la Zona Registral del que
depende y, en su caso, comunicando simultáneamente al responsable de la Oficina Diario de la Zona Registral en
cuyo Diario se extendió erróneamente el asiento de presentación. Asimismo, el Registrador, al momento de calificar,
deberá rectificar de oficio los datos del Diario que no coincidan con el título.

Artículo 25.- Vigencia del asiento de presentación

El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha del ingreso
del título, contados conforme a lo dispuesto en el Artículo 4 de este Reglamento. Dentro de los siete primeros días el
Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Se admitirá
la subsanación o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los
últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

Artículo 26.- Títulos pendientes incompatibles

Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible
con éste.

Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del
presentado en segundo lugar.

Artículo 27.- Prórroga de la vigencia del asiento de presentación

El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días
adicionales, sin perjuicio de lo señalado en el segundo párrafo de este artículo y en el literal a) del artículo 28.

El Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación
hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible,
Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura. La prórroga concedida por el
Gerente se adiciona a la prevista en el primer párrafo, si fuera el caso.

Cuando en una Zona Registral haya más de un Gerente de Área Registral con facultad para otorgar
prórrogas y ésta deba alcanzar a títulos que involucran a más de un Area, el Jefe Zonal podrá otorgar dicha prórroga
en los términos establecidos en el párrafo anterior. Asimismo, cuando las razones que justifican la prórroga
trascienden el ámbito zonal, el Gerente Registral de la Sede Central estará facultado para otorgarla.

Artículo 28.- Prórroga automática

Se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación en los siguientes casos:
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a) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, hasta el
vencimiento de los plazos previstos en los artículos 151, 161, 162 y 164 o se anote la demanda de impugnación ante
el Poder Judicial antes del vencimiento del plazo señalado en este último artículo;

b) Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral,
por el plazo máximo previsto en el primer párrafo del artículo 27. En estos supuestos, en ningún caso, el
plazo de vigencia del asiento de presentación excederá de sesenta (60) días.

Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación

Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:

a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de
presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión
concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior;

b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en procedimiento de

reconstrucción la partida registral respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al
vencimiento del plazo fijado para ella;

c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del artículo 123 de este Reglamento. La
suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado
para ella.

CONCORDANCIA: R. N° 112-2005-SUNARP-SN, Art. Tercero

d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con otro cuya prioridad
fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque éste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue
reservada.

La suspensión opera desde la comunicación efectuada por el Registrador mediante la correspondiente

esquela, la que debe contener además, si fuera el caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de
que adoleciera el título.

Durante el período de suspensión podrá admitirse el reingreso del título, el que será derivado al Registrador
correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensión. Sin perjuicio de ello, el presentante del título podrá
solicitar la reconsideración de la suspensión a través de la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus
veces, la que será derivada de inmediato al Registrador, quien la resolverá en el plazo de tres días, bajo
responsabilidad. De presentarse recurso de apelación, este deberá comprender, de ser el caso, los defectos detectados
y la suspensión del título.

Desaparecida la causal de suspensión, el Registrador procederá a extender el asiento de inscripción o a

calificar el título reingresado, según corresponda.

“e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con el derecho de
propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento de
Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión
concluye con la caducidad de dicha anotación preventiva.” (*)

(*) Literal incorporado por el Artículo Segundo de la Resolución N° 218-2006-SUNARP-SN,

publicada el 06 agosto 2006, vigente a los 30 días de publicada la citada resolución.

Artículo 30.- Anotación de la prórroga o suspensión

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La prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación, o la suspensión de su cómputo, se hará
constar en el Diario.

TÍTULO IV

CALIFICACIÓN

Artículo 31.- Definición

La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto
determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en
segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los
términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.

En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las

inscripciones de los títulos ingresados al registro.

Artículo 32.- Alcances de la calificación

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, deberán:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin
perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente,
deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;

b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la

inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la
inscripción.

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el
que éste consta y la de los demás documentos presentados;

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se
ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;

e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el

título;

f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al
acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del
Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación
de los actos que son objeto de inscripción en ellos;

CONCORDANCIAS: R. Nº 105-2011-SUNARP-SA (Ponen a disposición de los Registradores Públicos y

del público el Sistema de Correlación del Registro Personal y Registro de Predios)

g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida
registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas
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Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que
son objeto de inscripción en dichos registros;

h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al
usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;

i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la
existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de
calificación.

El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas
registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden. (*) RECTIFICADO POR FE DE
ERRATAS(2)

En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones

preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil.

Artículo 33.- Reglas para la calificación registral

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:

a) En la primera instancia:

a.1) Cuando el Registrador conozca un título que previamente haya sido liquidado u observado por otro
Registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya
calificados. No obstante, podrá dejar sin efecto las formuladas con anterioridad.

a.2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo título o uno con las mismas
características de otro anterior calificado por él mismo, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales
a las que se refiere sean distintos, sin perjuicio de lo dispuesto en el literal c), procederá de la siguiente manera:

* Si el título que calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por caducidad del
asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los defectos advertidos, no podrá realizar nuevas
observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podrá desestimar las observaciones formuladas al título anterior.

* Si el título que calificó con anterioridad fue inscrito, se encuentra liquidado o fue tachado por caducidad
del asiento de presentación al no haberse pagado la totalidad de los derechos registrales, no podrá formular
observaciones al nuevo título, debiendo proceder a su liquidación o inscripción, según el caso.

Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se aplicará lo
dispuesto en este literal cuando el título es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la
notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte del título.

El funcionario responsable del Diario dispondrá lo conveniente a fin de garantizar la intangibilidad de los
documentos que forman parte del título tachado durante el plazo a que se refiere el artículo anterior.
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a.3) Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal
Registral, o uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las
que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión.

b) En la segunda instancia

b.1) Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular observaciones distintas a las
advertidas por el Registrador en primera instancia.

b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse
al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo. Sin embargo, podrá dejar sin efecto
observaciones anteriormente confirmadas.

Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará al Superintendente
Adjunto que convoque a un Pleno Extraordinario para que se discuta la aprobación del criterio establecido
anteriormente o se adopte el nuevo criterio. En este último caso, la Resolución que adopte el nuevo criterio tendrá el
carácter de precedente de observancia obligatoria. (*)

(*) Literal modificado por el Artículo 2 de la Resolución de la Superintendencia de los Registros

Públicos N° 247-2008-SUNARP-SN, publicada el 29 agosto 2008, cuyo texto es el siguiente:

“b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse
al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.

Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un
Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La resolución
respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la mayoría requerida no constituya precedente de
observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el Tribunal Registral”.

c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en los
siguientes supuestos:

c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este Reglamento; en
tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el título o disponer
la tacha, respectivamente.

c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales
aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.

c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al calificarse el título
primigenio.

Artículo 34.- Abstención en la calificación

El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deberá abstenerse de intervenir en la calificación del
título materia de inscripción cuando:

a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con
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cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de éstos, o con algún abogado que interviene en
el título; o su cónyuge intervenga en cualquiera de las calidades señaladas;

b) Conste su intervención como abogado en el título materia de inscripción, o hubiese actuado como
abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativo del cual emana la resolución materia
de inscripción;

c) Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algún tipo de representación
de la persona jurídica a la cual se refiera el título materia de inscripción;

d) La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente;

e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelación, en primera instancia
registral.

De no mediar abstención previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarse por la omisión
de la abstención, cualquier interesado podrá recusar la intervención del Registrador o Vocal del Tribunal
Registral, sobre la base de las mismas causales antes mencionadas.

Artículo 35.- Abstención voluntaria

Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artículo precedente, el Registrador o Vocal
del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata superior que
se le aparte del conocimiento de determinado título. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la
abstención emitirá de ser el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal la calificación del título
correspondiente.

Artículo 36.- Tacha por falsedad documentaria

Cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del
documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previamente a los trámites que acrediten indubitablemente tal
circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o
documentos al archivo del Registro. Asimismo, informará a la autoridad administrativa superior, acompañando el
documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 36.- Tacha por falsedad documentaria

Cuando en el procedimiento de calificación las instancias registrales adviertan la falsedad del documento en
cuyo mérito se solicita la inscripción, previa realización de los trámites que acrediten indubitablemente
tal circunstancia, procederán a tacharlo o disponer su tacha según corresponda.

El Registrador mantendrá el título original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de

presentación. Si el interesado interpone recurso de apelación contra la tacha por falsedad documentaria, derivará el
título original al Tribunal Registral.

Al formular la tacha por falsedad documentaria, cuando ésta hubiera sido advertida por el Tribunal
Registral; o, vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiera interpuesto apelación contra
la tacha por falsedad documentaria advertida en primera instancia, o habiéndose interpuesto ésta el Tribunal
Registral confirme la tacha o declare improcedente o inadmisible la apelación; el Registrador derivará copia
certificada por Fedatario de la integridad del título al archivo registral y a su vez, informará a la autoridad
administrativa superior acompañando el documento o documentos cuya falsedad fue detectada así como la
documentación que lo acredita a fin de que se
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adopten las acciones legales pertinentes.

En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trámite su acreditación o,

formulada o dispuesta la tacha por falsedad documentaria, el eventual desistimiento de la rogatoria sólo dará lugar a
la devolución de la documentación no comprendida en la presunta falsificación.”

Artículo 37.- Plazos para la calificación y reingreso de títulos

Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete
primeros días de su presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso. En este último caso, deberá
tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 39.

Tratándose de rectificaciones ocasionadas por error del Registrador, éstas se atenderán preferentemente en
el mismo día, sin exceder en ningún caso del plazo de tres días contados desde la fecha de la respectiva solicitud.

El Gerente Registral de la Sede Central en el ámbito nacional, y los Gerentes Registrales de las Zonas
Registrales en el ámbito de la competencia de la Zona o del Registro que tengan a su cargo, según corresponda,
podrán establecer plazos distintos a los previstos en el párrafo anterior. Dichos plazos podrán discriminar entre
Registros, actos inscribibles y Oficinas Registrales. Asimismo, deberán establecer plazos preferentes y especiales
para atender títulos que fueron tachados en una oportunidad anterior por caducidad del asiento de presentación.

Los Registradores serán responsables por el cumplimiento de los plazos señalados en este artículo, salvo
que la demora haya obedecido a la extensión o complejidad del título, u otra causa justificada. Los Gerentes
Registrales deben ejecutar las acciones orientadas a verificar el cumplimiento de plazos a cargo de los Registradores
dando cuenta a la Jefatura Zonal para los fines pertinentes.

El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto
día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazarán de plano.

Los últimos cinco (5) días del asiento de presentación se utilizarán únicamente para la calificación del
reingreso y, en su caso, para extender los asientos de inscripción, sin perjuicio de lo señalado en los artículos 13 y 14
de este Reglamento.

Artículo 38.- Reingreso de mandatos judiciales

La subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria, en el caso de mandatos judiciales, podrá ser
ingresada al Registro por el interesado mediante el trámite de reingreso de títulos, o comunicada directamente por el
magistrado, dentro del plazo establecido en el párrafo precedente, indicando el número y fecha del título respectivo;
en cuyo caso, la oficina de trámite documentario efectuará el reingreso correspondiente a la brevedad posible.

"El pago de derechos registrales liquidados en el caso de mandatos judiciales ingresados de conformidad
con el primer párrafo del artículo 14, podrá ser ingresada por el interesado mediante el trámite de reingreso de
títulos, a cuyo efecto bastará con que se indique el número y la fecha del título respectivo”. (*)

(*) Párrafo incorporado por el Artículo Segundo de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011.

Artículo 39.- Forma y motivación de la denegatoria

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Todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularán por escrito en
forma simultánea, bajo responsabilidad. Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los
documentos presentados para subsanar la observación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 33.

Artículo 40.- Observación del título

Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir
un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando,
simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos
materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título.

Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la

rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista
título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento
inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título
incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la
inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.

Artículo 41.- Liquidación definitiva

El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos registrales de un título en los casos en
que como resultado de la calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su
inscripción.

Artículo 42.- Tacha sustantiva

El Registrador tachará el título presentado cuando:

a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;

b) Contenga acto no inscribible;

c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la

competente;

d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;

e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No constituye causal de

tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho
consta, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con
posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación;

f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36.

En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65.

Artículo 43.- Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que
se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado,
el Registrador formulará la tacha correspondiente.
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En el texto de la tachase precisará la naturaleza de la misma, indicándose además las observaciones que a
criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asimismo,
luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados, de ser el caso, se consignará el monto de
derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral.

"Artículo 43 A.- Tacha especial de títulos de independización por no contener planos

En los casos a que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, cuando al presentar el título sobre independización por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los
planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario
competente, o de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; el
Registrador procederá a tachar el título, luego de verificar que éste no contiene dichos planos.

Esta tacha será irrecurrible y determina la finalización del procedimiento en sede registral; por lo cual, el
Registrador no efectuará la calificación integral del título." (1)(2)

(1) Artículo incorporado por el Artículo Tercero de la Resolución Nº 141-2011-SUNARP-SN,

publicada el 01 junio 2011.

(2) Declarado inaplicable por el Segundo Acuerdo Plenario del Artículo Primero de la Resolución
Nº 232-2011-SUNARP-PT, publicada el 12 noviembre 2011, en el extremo que establece que, en caso
proceder la tacha especial, el Registrador no efectuará la calificación integral del título.”.

CONCORDANCIAS: R.Nº 141-2011-SUNARP-SN, Art. 4 (Modifican el Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios y el Reglamento General de los Registros Públicos)

Artículo 44.- Notificación de tachas y observaciones

Las esquelas de tachas y observaciones se entenderán notificadas en la fecha en que se pongan a
disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva. La Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos podrá establecer otros medios idóneos de notificación.

Los pedidos de aclaración de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, serán comunicados
directamente al órgano judicial correspondiente, mediante oficio cursado por el Registrador, sin perjuicio de la
expedición de la esquela respectiva.

Artículo 45.- Notificación de tacha de resoluciones judiciales

La tacha de las resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, por vencimiento del asiento de
presentación respectivo, sin que se hubiesen subsanado los defectos advertidos o cumplido con pagar la tasa
registral correspondiente, será comunicada al órgano judicial mediante oficio, copia del cual se derivará al
archivo del Registro.

TÍTULO V

INSCRIPCIONES

CAPÍTULO I

INSCRIPCIONES
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Artículo 46.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante
El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el
derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

Artículo 47.- Forma de extensión de los asientos de inscripción

Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los
respectivos títulos, salvo los casos de títulos conexos a que se refiere el artículo 5.

Sólo se calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con distintos asientos de presentación,
cuando:

a) Lo soliciten el o los presentantes;

b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripción;

c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripción del título
presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentación del primer título;

d) No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito no será exigible cuando el instrumento
inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al asiento de presentación del primer
título.

Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora
del asiento de presentación del título que ingresó primero. En estos casos la calificación corresponde al Registrador
que conoce del título presentado en primer lugar.

En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos
anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose
constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior
jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su
documento de identidad.

Artículo 48.- Técnica de inscripción

Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas automatizados de
procesamiento de información. Serán extendidos en partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas distintas.

Las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su identificación y ubicación.

Artículo 49.- Anotaciones en la partida registral

En la partida registral se extenderán también, con expresa constancia de los datos de identificación del
Registrador que las extienda, las anotaciones de correlación de inscripciones, cierre de partidas y demás que señalen
las leyes y reglamentos.

Artículo 50.- Contenido general del asiento de inscripción

Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en
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el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así
como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y
segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la
fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier
mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación.

Artículo 51.- Asiento extendido en mérito de resolución judicial.

El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución judicial comprenderá, además de los
requisitos señalados en el artículo precedente que resulten pertinentes, la indicación de la Sala o Juzgado que haya
pronunciado la resolución, la fecha de ésta, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la
transcripción clara del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso.

Artículo 52.- Asiento extendido en mérito de resolución administrativa

El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución administrativa comprenderá, además de los
requisitos establecidos en el Artículo 50 la indicación del órgano administrativo que haya dictado la resolución y la
fecha de ésta. Cuando la normativa vigente así lo exija, se indicará la constancia de haberse agotado la vía
administrativa.

Artículo 53.- Asiento extendido en mérito de instrumentos otorgados en el extranjero

El asiento de inscripción de títulos que contengan instrumentos otorgados en el extranjero
contendrá, además de los datos señalados en el Artículo 50, la indicación del Cónsul o funcionario competente ante
quien se haya otorgado el título o certificado las firmas de los otorgantes, así como de los funcionarios que hayan
intervenido en las legalizaciones que constan de aquél.

Artículo 54.- Anotación de inscripción

Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación señalando el número y la
fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción solicitada, con indicación del número de asiento y
partida donde corre inscrito el acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el número
del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo autoriza.

Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla en el Archivo Registral y la otra
para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo dispuesto en las normas y reglamentos especiales.

Artículo 55.- Plazo de inscripción

Las inscripciones se practicarán, si no existiesen defectos u otras circunstancias debidamente acreditadas,
dentro de los siete días siguientes a la fecha del asiento de presentación o dentro de los cinco días siguientes al
reingreso del título y siempre dentro del plazo de vigencia de dicho asiento.

CAPÍTULO II

DUPLICIDAD DE PARTIDAS

Artículo 56.- Definición

Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o
inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida
registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del Título Preliminar de este Reglamento.
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Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas
inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.

Artículo 57.- Funcionario competente

Advertida la duplicidad, ésta será puesta en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente, la cual
mediante Resolución debidamente motivada dispondrá las acciones previstas en este capítulo.

Tratándose de partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el

procedimiento de cierre será el Gerente Registral del órgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de
mayor antigüedad.

La misma regla se aplica en los casos de superposición total o parcial de predios inscritos en partidas
abiertas en órganos desconcentrados distintos.

En los casos de los dos párrafos anteriores, advertida o comunicada la duplicidad, el Gerente Registral del
órgano desconcentrado en el que se encuentra la partida menos antigua, remitirá al Gerente Registral
competente en un plazo no mayor de 20 días, copia autenticada por fedatario de la partida registral y de los
antecedentes registrales. Tratándose de predios, el área de catastro donde se encuentra la partida más antigua, emitirá
el informe correspondiente.

Concluido el procedimiento de cierre en los supuestos de los párrafos anteriores, el Gerente Registral
competente, mediante oficio, encargará el cumplimiento de la resolución de cierre, a los Gerentes Registrales de las
Zonas Registrales en las que obren las demás partidas involucradas.

Artículo 58.- Duplicidad de partidas idénticas

Cuando las partidas registrales duplicadas contengan las mismas inscripciones o anotaciones, la Gerencia
correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y la extensión de una anotación en la más antigua,
dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida que ha sido cerrada, con la indicación de su
número. Asimismo, en la anotación de cierre se dejará constancia que las inscripciones y anotaciones se encuentran
registradas en la partida que permanece abierta.

Cuando las partidas idénticas se hayan generado en mérito al mismo título, permanecerá abierta aquella
cuyo número se haya consignado en la respectiva anotación de inscripción; si en ésta no se hubiera indicado el
número de la partida, se dispondrá el cierre de aquélla cuyo número correlativo sea el mayor. En este último caso
se dispondrá, además, la rectificación de la omisión incurrida en la anotación de inscripción.

Artículo 59.- Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles

Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles, la Gerencia
correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron
extendidas en la partida de mayor antigüedad.

Artículo 60.- Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición

Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la
Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la
duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será
notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por
el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente.

Adicionalmente, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y

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formular oposición al cierre, se publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada resolución en el Diario
Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en
un solo aviso, el extracto de dos o más resoluciones.

Asimismo, el aviso se publicitará a través de la página Web de la SUNARP, a cuyo efecto, la Gerencia
Registral remitirá copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas, antes del inicio del
cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos que se publicite durante dicho plazo.

El aviso a que se refieren los párrafos anteriores, debe contener la siguiente información:

a) Número de la resolución que dispone el inicio del trámite de cierre de partida así como el nombre
y cargo del funcionario que la emite;

b) Descripción del bien o del otro elemento que originó la apertura de la partida, según sea el
caso;

c) Datos de identificación de las partidas involucradas;

d) Nombre de los titulares de las partidas involucradas tratándose de bienes o de aquéllos cuyo derecho
pudiera verse perjudicado en los demás casos.

e) La indicación de que cualquier interesado puede formular oposición al cierre dentro de los 60 días
siguientes a la última publicación del aviso, y de acuerdo a lo dispuesto en el último párrafo de este artículo,
precisando la sede del órgano desconcentrado de la SUNARP donde debe presentarse el escrito de oposición.

Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución a que se refiere el
segundo párrafo del presente artículo, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que
dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará por concluido el procedimiento administrativo de
cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este último
caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la
declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente.

La oposición se formulará por escrito, precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad
o la improcedencia del cierre de partidas.

CONCORDANCIAS: R. Nº 248-2008-SUNARP-SN, Cuarta Disp. Trans. (Duplicidad de partidas

provenientes del ex RPI y ex RPU)

Artículo 61.- Duplicidad generada por aparición de partidas perdidas

Cuando con posterioridad a la reconstrucción de una partida registral, apareciera la partida perdida, la
Gerencia Registral dispondrá el cierre de la partida extendida en reemplazo de la original durante el procedimiento
de reconstrucción, salvo que en la partida reconstruida se hayan extendido nuevos asientos, en cuyo caso prevalecerá
ésta.

Artículo 62.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas.

En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a
las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos
registrales de la partida de menor antigüedad.
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Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida
cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados,
correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones
incompatibles.

Tratándose del Registro de Predios, cuando aún no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de
cierre a que se refiere el artículo 60, el Jefe del Área de Informática, a solicitud de la Gerencia Registral
correspondiente, procederá a incorporar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje que
publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categórica por el área de catastro, el mismo
que se mantendrá hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones:

a) Se anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral que dispone el inicio del
procedimiento de cierre de partida por duplicidad;

b) El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida conforme a lo dispuesto

en la Tercera Disposición Complementaria de la Ley Nº 27333;

c) El Registrador efectúe la anotación de independización a que se refiere el artículo 63;

d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los demás casos en los que no proceda iniciar el
procedimiento de cierre.

Artículo 63.- Superposición parcial y eventual desmembración

Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad
con lo establecido en el artículo 60, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que éste sólo comprende
parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra
afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido
determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada.

Tratándose de superposiciones generadas por independizaciones respecto de las que no se hubiera

extendido el asiento de modificación de área ni la respectiva anotación de independización en la partida matriz, y
siempre que los asientos de las respectivas partidas sean compatibles, se dispondrá que el Registrador proceda a
extender, en vía de regularización, el asiento y la anotación de correlación omitidos, indicando en el primer caso,
cuando corresponda, el área, linderos y medidas perimétricas a la que queda reducida el área mayor como
consecuencia de la desmembración que se regulariza.

Si la superposición a que se refiere el párrafo anterior, fuera detectada por las instancias de calificación
registral, éstas dispondrán o efectuarán, según corresponda, de oficio o a petición de parte, la extensión del asiento
y anotación omitidos, en la forma señalada en el párrafo precedente.

CAPÍTULO III

ANOTACIONES PREVENTIVAS

Artículo 64.- Definición

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

CONCORDANCIAS: D.S. Nº 028-2008-VIVIENDA (Decreto Supremo que regula la anotación preventiva de

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la incorporación al Procedimiento de Formalización de
Terrenos ocupados por Centros Poblados, Asentamientos Humanos y cualquier
otra forma de posesión informal con fines urbanos)

Artículo 65.- Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva

Son susceptibles de anotación preventiva:

a) Las demandas y demás medidas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;

c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane;

d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;

e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.

CONCORDANCIAS: R. N° 248-2008-SUNARP-SN, Art. 5, antepenúltimo párrafo

Artículo 66.- Procedencia y plazo de la anotación preventiva

La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede únicamente en el
Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del
Código Civil. Dicha anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y
tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo caduca
de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y
claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el
mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a
error.

En el supuesto del literal c) del artículo 65, la anotación preventiva sólo procede cuando se haya acreditado
el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas
legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del respectivo
contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del
titular registral. En estos casos, el Registrador notificará al titular registral que se ha practicado la anotación
preventiva. En cualquier momento durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar
su cancelación, debiendo contener su solicitud la declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente en el
sentido que él no realizó transferencia alguna a favor del otorgante del acto o derecho anotado. Por el sólo
mérito de esta solicitud, el Registrador procederá a cancelar la anotación preventiva, aún cuando no hubiera
transcurrido el plazo de un (01) año a que se refiere el artículo anterior.

No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza.

Tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva
señalados en el artículo 42, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del
asiento de presentación del título.

Artículo 67.- Efectos no excluyentes de la anotación preventiva

La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales
relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la
anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.
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Artículo 68.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva

Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus
efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta.

Artículo 69.- Anotación preventiva de resoluciones judiciales

Las anotaciones preventivas que procedan de resolución judicial se extienden sin perjuicio de que
hayan sido impugnadas dentro del procedimiento, salvo disposición en contrario.

Artículo 70.- Indicación del plazo de vigencia

Los asientos de anotación preventiva deben contener, de ser el caso, la indicación del plazo de su vigencia,
el cual se encontrará determinado por las normas que autorizan su extensión.

CAPÍTULO IV

REGULARIZACION DE FIRMA DE ASIENTOS Y ANOTACIONES DE INSCRIPCIÓN

Artículo 71.- Regularización de asientos sin firma

Si al momento de calificar un título o con ocasión de la solicitud de publicidad registral formal, el
Registrador advierte que uno o más asientos de la partida o partidas correspondientes no se encuentran suscritos,
deberá verificar en el archivo si la anotación de inscripción puesta en el título que dio mérito a esos asientos se
encuentra suscrita. De ser así, procederá a extender un asiento de regularización, indicando el asiento que se
regulariza y el nombre del Registrador que extendió la inscripción. En caso contrario deberá seguirse el
procedimiento señalado en el Artículo 73 del presente Reglamento.

Artículo 72.- Regularización de anotaciones de inscripción sin firma

Tratándose de casos en que la anotación de inscripción puesta al título que le dio mérito se encuentre sin
firma, el Registrador procederá a suscribirla si el o los asientos de la partida o partidas correspondientes se
encuentran firmados, siempre y cuando se verifique que el título guarda relación con los datos consignados en el o
los asientos respectivos, además que no existan elementos suficientes que determinen que su inscripción haya sido
denegada.

Artículo 73.- Procedimiento especial de regularización

Cuando la anotación de inscripción puesta en los títulos que dieron mérito a la misma así como sus
respectivos asientos no se encuentren suscritos por el Registrador, tales hechos deberán ponerse en conocimiento
de la Gerencia Registral respectiva, a efecto de que ésta oficie al notario, funcionario o autoridad que corresponda e
inclusive el usuario, solicitándole que proporcione al Registro, el original o la copia certificada de la anotación de
inscripción firmada por el Registrador.

Previa verificación del documento, a que se refiere el párrafo precedente, la Gerencia emitirá la resolución
que autorice la suscripción de la anotación de inscripción y del asiento respectivo. Dicha resolución, conjuntamente
con la copia certificada de la anotación de inscripción, se anexarán al título archivado respectivo.

En caso de que no pudiera obtenerse el documento que contenga la anotación de inscripción a que se
refieren los párrafos precedentes, no procederá la regularización. En dicho supuesto, el usuario podrá solicitar la
calificación del título archivado como si se tratara de una nueva presentación.

Artículo 74.- Responsabilidad

La responsabilidad que se derive de los asientos registrales y anotaciones de inscripción materia de
regularización, recaerá en el Registrador que en su oportunidad incurrió en la omisión de suscripción.
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TÍTULO VI

LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN

Artículo 75.- Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad
extrarregistral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida
registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título.

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al
título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio,
cuando adviertan la existencia de errores materiales.

En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la
calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no
se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.

Artículo 77.- Solicitud de rectificación

Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas señaladas en el Artículo 12 de este Reglamento.
Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación.
Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la
inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.

Artículo 78.- Forma de la rectificación

Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el error
cometido.

Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.

Artículo 79.- Rectificación de asientos conexos

Rectificado un asiento, se rectificarán también los demás asientos que hubieran emanado del mismo título,
aunque se hallen en otras partidas, si éstas contuvieran el mismo error.

Artículo 80.- Clases de error

Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de concepto.

Artículo 81.- Error material y error de concepto

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título
archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;

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c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto.

Artículo 82.- Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que
éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título Vlll de este
Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

Artículo 83.- Traslado de asiento

Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquél en el cual debió haberse
practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extenderá una anotación
en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y partida en que se ha practicado el
nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, no procederá dicha rectificación, cuando existan obstáculos en la
partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado.

Artículo 84.- Rectificación de error de concepto

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo
extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del Artículo
76 del presente Reglamento;

b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado
por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua
o inexacta del título primitivo.

Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el
error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del
Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.

Artículo 86.- Vigencia de la rectificación

La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud
respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice.

Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe
durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Artículo 88.- Derechos registrales en rectificaciones

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto cuando los errores
sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago del derecho registral respectivo.
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Artículo 89.- Constancia de falta de conclusión del asiento
En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con los supuestos de excepción
previstos en este Reglamento, no se extiendan en partidas electrónicas, los errores que se cometan antes de
concluirse con su extensión no pueden salvarse con enmiendas, raspaduras o interpolaciones. En dichos casos, se
dejará constancia de su invalidez con la frase "El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento registral
por lo que carece de valor".

Artículo 90.- Competencia del órgano jurisdiccional

Conforme al Artículo 2013 del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la
declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que mediante
rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido.

TÍTULO VII

EXTINCIÓN DE INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PREVENTIVAS

Artículo 91.- Extinción de inscripciones

Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo
disposición expresa en contrario. Ello, sin perjuicio que la inscripción de actos o derechos posteriores pueda
modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes.

Artículo 92.- Extinción de anotaciones preventivas

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en
inscripción.

Artículo 93.- Clases de cancelación

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser de carácter total o
parcial.

Artículo 94.- Supuestos de cancelación total de las inscripciones y anotaciones

preventivas
La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende:

a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos;

b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido;

c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación
de asientos previstos en este mismo Reglamento;

d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley
o por el transcurso del tiempo previsto en ella;

e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los
previstos en los literales precedentes.

Artículo 95.- Cancelación por inexistencia del acto causal o de la rogatoria

También se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de inscripción o de anotación preventiva
cuando contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan
extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción.
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Artículo 96.- Cancelación por comprobada inexistencia del asiento de presentación o
denegatoria de inscripción
Las inscripciones y anotaciones preventivas, podrán ser canceladas, de oficio o a petición de parte, en
mérito a la resolución que expida la jefatura de la oficina registral respectiva, previa investigación del órgano
competente, cuando se compruebe la inexistencia del asiento de presentación del título que debería sustentarlas o la
denegatoria de inscripción del título correspondiente.

Artículo 97.- Inoponibilidad de la cancelación

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo
establecido por el Artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya
prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio.

Artículo 98.- Acreditación de la extinción del derecho

La extinción del derecho inscrito se acreditará mediante la presentación de título suficiente, o cuando del
mismo asiento o título archivado se advierta que la extinción se ha producido de pleno derecho.

Artículo 99.- Cancelación por nulidad del título

La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendidas en su mérito,
siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo.

Artículo 100.- Procedencia de la cancelación parcial

La cancelación parcial de las inscripciones y anotaciones preventivas procede cuando el derecho inscrito o
anotado se reduce o modifica.

Artículo 101.- Mandato judicial de cancelación

Cuando se requiera la intervención del titular del derecho para que proceda la cancelación del asiento y
aquél no consintiere en ella, el interesado podrá solicitarla judicialmente.

Artículo 102.- Cancelación de asientos extendidos por mandato judicial

Las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de mandato judicial se cancelarán sólo
por otro mandato judicial, sin perjuicio de lo señalado en el literal d) del Artículo 94 de este Reglamento.

Artículo 103.- Extinción de pleno derecho

Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin perjuicio
de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que
por disposición especial se requiera solicitud de parte.

Artículo 104.- Efectos de la cancelación de asientos

Se presume, para efectos registrales, que la cancelación de un asiento extingue el acto o derecho
que contiene.

Artículo 105.- Contenido del asiento de cancelación

El asiento de cancelación de toda inscripción o anotación preventiva, debe expresar:

a) El asiento que se cancela;

b) El acto o derecho que por la cancelación queda sin efecto;

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c) La causa de la cancelación; salvo cuando se trate de garantías reales, en cuyo caso, a efectos de
cancelar el asiento respectivo, bastará la sola manifestación de voluntad en ese sentido del titular de tal garantía real;

d) En los casos de cancelación parcial, debe precisarse además la reducción o modificación realizada;

e) Los demás requisitos señalados en el Artículo 50 y siguientes, en cuanto le sean aplicables.

Artículo 106.- Nulidad del asiento de cancelación

La cancelación de una inscripción o anotación preventiva es nula, cuando no expresa los requisitos
señalados en el Artículo 105 y su rectificación no sea posible con arreglo a lo dispuesto en el Titulo VI de este
Reglamento.

Artículo 107.- Cancelación por declaración judicial de invalidez

Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá
solicitar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del
asiento en mérito a la resolución judicial que declare la invalidez.

La declaración de invalidez de las inscripciones sólo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional.

TÍTULO VIII

ARCHIVO REGISTRAL

CAPÍTULO I

CONTENIDO DEL ARCHIVO REGISTRAL Y SU CONSERVACIÓN

Artículo 108.- Documentos que integran el archivo registral

El archivo registral está constituido por:

a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes
magnéticos;

b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7,
acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos
en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en éste;

c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas
de observación y tacha;

d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de
acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel.

En el supuesto del literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al Archivo

Registral, debidamente foliados, únicamente los documentos establecidos en él.

En los casos en que se hubiera incorporado al archivo registral documentos distintos, el Gerente Registral
competente emitirá resolución declarando que los mismos no forman parte del archivo registral
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y ordenando que no se otorgue publicidad de dichos documentos. Dicha Resolución se anexará a éste.

Si el presentante de los documentos indebidamente incorporados al archivo registral solicita su devolución,

el Registrador, de considerar procedente el pedido, procederá a la devolución sin necesidad de resolución previa. La
emisión de la resolución a que se refiere el párrafo anterior no impide la devolución.

Artículo 109.- Custodia de libros antiguos

Las Oficinas Registrales mantendrán en custodia los antiguos libros de censos, tributos y gravámenes
perpetuos, así como de hipotecas y otros que se llevaban conforme a la diversa legislación que ha normado los
Registros Públicos.

Artículo 110.- Copias de respaldo de los documentos del archivo registral

Las oficinas registrales, deberán conservar copias de respaldo de los documentos del archivo registral,
utilizando cualquier forma de reproducción que garantice su intangibilidad.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, dictará las disposiciones necesarias para la
implementación progresiva de lo establecido en el párrafo precedente y establecerá cuáles serán los documentos que
necesariamente deberán contar con copias de respaldo.

Artículo 111.- Prohibición de salida de documentos del archivo registral

Los documentos del archivo registral permanecerán siempre en las Oficinas Regístrales respectivas, no
pudiendo ser trasladados a otro lugar, salvo cuando la autoridad judicial lo requiera o lo disponga la jefatura de la
oficina registral por razones debidamente justificadas.

Artículo 112.- Lugar de realización de diligencias referidas a los documentos del archivo
registral
La exhibición, pericia, cotejo o cualquier otra diligencia, referida a los documentos del archivo registral,
ordenada por el Poder Judicial o el Ministerio Público, se realizará en la sede de la Oficina Registral donde se
conserven los documentos correspondientes.

Excepcionalmente, cuando la autoridad judicial determine que por razones técnicas o de otra índole no
pueda efectuarse la diligencia en la sede de la Oficina Registral respectiva, la diligencia se realizará fuera de ella.
Para tal efecto, el Registrador o el funcionario designado, trasladará personalmente el o los documentos requeridos
para que se practique la diligencia, procediendo a su inmediata devolución al concluir ésta.

En caso de no existir copia de seguridad o microarchivo del instrumento, antes de efectuar el traslado a que
se refiere el párrafo anterior, se procederá a obtener copias certificadas del documento, formando un duplicado del
título requerido, al cual se adjuntará el mandato respectivo.

Artículo 113.- Forma de archivar los títulos

Los documentos a que se refieren los literales b) y c) del artículo 108 del presente Reglamento, se
archivarán por orden cronológico de presentación y se empastarán formándose legajos. Sin perjuicio de la validez
de los sistemas de microfilmación actualmente autorizados, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
podrá disponer el archivamiento de dichos documentos a través de sistemas de reproducción informática o
micrograbación.

Artículo 114.- Preservación de documentos en peligro de deterioro

Cuando se deterioren determinadas fojas de los libros o fichas de inscripción y las mismas no se encuentren
digitalizadas o reproducidas y exista el peligro de que desaparezca su contenido, se procederá a transcribirlas a
nuevas partidas. En la partida nueva se dejará constancia del hecho de la
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transcripción y del tomo y folio en que corre la inscripción primitiva.

CAPÍTULO II

REPRODUCCIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DE PARTIDAS Y TÍTULOS ARCHIVADOS

Artículo 115.- Ámbito de aplicación

Las normas contenidas en el presente capítulo, serán de aplicación sólo en aquellos casos en los que las
partidas registrales no hayan sido sustituidas por el sistema de microarchivos. Las copias de respaldo de dichos
microarchivos en medios que aseguren su integridad e inalterabilidad, tienen el mismo valor y efectos legales
que aquéllos.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos autorizará, en el ámbito nacional, la sustitución del
archivo registral por microarchivos.

Artículo 116.- Reproducción de partida registral

El servidor o funcionario que advierta la pérdida o destrucción total o parcial de una partida registral,
deberá poner en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente dicha circunstancia, a efecto de que ésta
disponga las acciones que permitan establecer si dicha partida cuenta con un duplicado, así como la búsqueda en el
Diario de los títulos presentados con relación a la misma.

Ejecutadas las acciones indicadas en el párrafo anterior, y siempre que se cuente con el duplicado de la
partida perdida o destruida y la totalidad de la información referente a la misma, la Gerencia Registral ordenará la
reproducción de la partida registral, extendiéndose los asientos respectivos en la forma prevista en el Artículo 48 de
este Reglamento.

La reproducción estará a cargo del Registrador designado por dicha Gerencia, el mismo que deberá
ejecutarla dentro de los diez días siguientes a la fecha de la notificación de la resolución que la ordena, dejando
constancia que se trata de una reproducción de la partida registral original.

Artículo 117.- Reconstrucción de partidas

En los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones previstas en el primer
párrafo del artículo anterior, no cuente con el duplicado de la partida perdida o destruida y la totalidad de la
información relativa a la misma, ordenará el inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida. En la
resolución, que a tal efecto se expida, se designará al Registrador encargado de llevar adelante la reconstrucción y se
dispondrá la publicación de un aviso en el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación.

Adicionalmente, se ordenará la utilización de mecanismos de publicidad que la Oficina Registral considere

pertinentes, tales como la colocación de avisos en los lugares más visibles de la oficina, medios electrónicos
públicos u otros que permitan dar a conocer dicho procedimiento a los interesados, los que se mantendrán durante
todo el período de reconstrucción.

Las publicaciones mencionadas en los párrafos precedentes, deberán precisar la pérdida o destrucción
producida, los datos que permitan el mejor conocimiento de las inscripciones materia de reconstrucción y la
convocatoria a los interesados para que aporten toda la información que permita la reconstrucción de las partidas
perdidas o destruidas.

Sin perjuicio de dichas publicaciones, la Gerencia podrá solicitar información a los Notarios, al Archivo de
la Nación, a las Municipalidades, u otras entidades o personas vinculadas a las inscripciones materia de
reconstrucción.
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Artículo 118.- Plazo de la reconstrucción e inscripciones provisionales
El período de reconstrucción durará seis (6) meses contados desde la fecha de la última publicación en los
diarios, período en el cual, la Gerencia mediante resoluciones debidamente motivadas, ordenará se extiendan
provisionalmente los asientos que reemplacen a aquellos que quedaron destruidos, cuando se obtenga la información
que permita acreditar su anterior inscripción.

Los asientos provisionales a que se refiere el párrafo precedente, no gozan de los efectos inherentes a las
inscripciones, teniendo carácter meramente informativo.

Artículo 119.- Conclusión y efectos del procedimiento de reconstrucción

Transcurrido el plazo a que se refiere el artículo anterior, la Gerencia correspondiente declarará concluido
el procedimiento y adoptará alguna de las siguientes acciones:

a) Convertir en definitivos los asientos provisionales extendidos durante el procedimiento, previo

reordenamiento de acuerdo a su presentación por el Diario, en su caso. Dicha conversión sólo procederá cuando se
cuente con todos los asientos que integran la partida. La conversión implica que la partida ha quedado reconstruida;

b) Prorrogar indefinidamente la vigencia de los asientos provisionales extendidos durante dicho

procedimiento, en caso no sea posible acreditar que los asientos provisionales constituyen la totalidad de los que
integran la partida materia de reconstrucción. En este supuesto, el procedimiento concluirá sin que se reconstruya
la partida;

c) Dar por concluido el procedimiento sin haber reconstruido la partida, al no haberse podido extender
ningún asiento provisional durante el procedimiento.

En los supuestos de los literales a) y b) se ordenará además, que se extienda la anotación que publicite la
conclusión del procedimiento en la partida correspondiente.

Para efectos de la calificación, las situaciones previstas en los literales b) y c) se considerarán como
obstáculos insalvables.

Artículo 120.- Conclusión anticipada del procedimiento

Sin perjuicio de lo indicado en los artículos anteriores, la Gerencia podrá disponer la conclusión anticipada
del procedimiento de reconstrucción, cuando advierta de manera indubitable que se cuenta con todas las
inscripciones de la partida materia de reconstrucción, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el literal a) del
artículo precedente.

Asimismo, dispondrá la conclusión del procedimiento y el archivamiento de lo actuado, si encontrándose el

procedimiento en trámite apareciera la partida objeto de reconstrucción.

Artículo 121.- Reconstrucción con posterioridad al vencimiento del plazo

No obstante haber concluido el procedimiento, sin que haya sido posible reconstruir la partida registral
correspondiente, puede ordenarse la reconstrucción con posterioridad, cuando surjan elementos que permitan
determinar de manera indubitable que se cuenta con toda la información de la partida registral, siendo de aplicación
lo dispuesto en el literal a) del Artículo 119 del presente Reglamento.

Artículo 122.- Reproducción del título archivado

El servidor o funcionario que advierta la pérdida o destrucción total o parcial de un título archivado, deberá
poner en conocimiento del Gerente Registral correspondiente dicha circunstancia. Dicho funcionario, previa
verificación de la pérdida o destrucción así como del contenido del asiento de presentación respectivo, oficiará al
Notario, autoridad judicial, administrativa u otro que pudiese tener en
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su poder la matriz del instrumento que dio mérito a la inscripción o el ejemplar duplicado con la anotación de
inscripción correspondiente, solicitándole proporcione al Registro, dentro del plazo de 30 días de recibido el oficio,
el instrumento o ejemplar duplicado que permita la reproducción respectiva.

Recibido el instrumento a que se refiere el párrafo precedente, el citado Gerente ordenará se incorpore al
archivo de títulos, conjuntamente con el duplicado de la solicitud de inscripción, la constancia de los derechos
pagados al Registro y la Resolución de Gerencia en cuyo mérito se ordena dicha incorporación.

Tratándose de documentos privados, cuando el interesado hubiera solicitado la reconstrucción del título,
acompañando documentos que, de conformidad con las disposiciones especiales sustituyen a los extraviados o
destruidos, u otros que el Gerente Registral considere suficientes para acreditar con certeza que se trata de los
mismos títulos extraviados o destruidos, ordenará se incorpore al Archivo los citados documentos así como la copia
certificada de la respectiva Resolución que la ordena.

Artículo 123.- Reconstrucción de títulos archivados

Cuando no sea posible la reproducción a que se refiere el artículo anterior, o cuando los
documentos presentados por el interesado sean insuficientes para disponer la reconstrucción conforme a lo
dispuesto en el último párrafo del artículo anterior, la Gerencia emitirá Resolución disponiendo el inicio del
procedimiento de reconstrucción del título archivado, para cuyo efecto convocará, mediante aviso publicado en el
Diario Oficial El Peruano y otro de mayor circulación, a todas las personas interesadas para que proporcionen al
Registro los instrumentos correspondientes, precisando los datos del asiento de presentación y del presunto
contenido del título materia de reconstrucción.

El procedimiento de reconstrucción tendrá un plazo de duración de seis (6) meses contados desde la fecha
en que fue emitida la resolución que dispone su inicio, pudiendo concluir en cualquier momento, cuando se
obtengan los instrumentos que permitan completar la información faltante. Vencido el citado plazo, sin que se haya
obtenido los instrumentos que permitan la reconstrucción del título extraviado o destruido, la Gerencia emitirá la
respectiva resolución dando por concluido el procedimiento.

La conclusión del procedimiento no impedirá que con posterioridad puedan presentarse los instrumentos
que permitan la reconstrucción del título respectivo, supuesto en el cual, sin más trámite, se procederá a expedir la
resolución que resuelve la reconstrucción del título, la que dispondrá la incorporación al archivo registral, de los
documentos que sustituyen al título objeto de reconstrucción, así como de la copia certificada de la misma.

Excepcionalmente, cuando la falta del antecedente registral impida de manera absoluta la adecuada
calificación de los títulos que se presenten, el Registrador emitirá la observación correspondiente, en cuyo caso,
procederá la suspensión a que se refiere el literal c) del artículo 29 de este Reglamento, por un plazo de seis meses
contados a partir de la expedición de dicha observación, a efecto de que pueda disponerse la reproducción o, en su
caso, la reconstrucción del título archivado faltante. Concluido dicho plazo, sin que se cuente con la información
necesaria para la calificación, procederá la tacha del título presentado.

Artículo 124.- Responsabilidad derivada de la pérdida o destrucción

En forma complementaria a la reconstrucción contemplada en los artículos anteriores, la Gerencia
informará a la Jefatura correspondiente para que disponga las investigaciones que permitan determinar las
responsabilidades derivadas de la pérdida o destrucción.

Artículo 125.- Reconstrucción en la vía judicial

En los casos que no sea posible reconstruir la partida o título archivado, conforme al procedimiento
señalado en los artículos precedentes, los interesados podrán recurrir al Juez
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competente.

Artículo 126.- Impugnaciones

Las impugnaciones a las resoluciones que se emitan en el procedimiento de reconstrucción se regirán de
acuerdo a las normas que regulan el procedimiento administrativo.

TÍTULO IX

PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS

Artículo 127.- Documentos e información que brinda el Registro

Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las
tasas registrales correspondientes:

a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral
o que se encuentran en trámite de inscripción;

b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias

literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;

c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas

inscripciones o anotaciones, así como aquéllos que determinen la inexistencia de los mismos;

d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de
presentación. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución de Superintendencia Nacional de

los Registros Públicos N° 154-2010-SUNARP-SN, publicada el 17 junio 2010, cuyo texto es el
siguiente:

“Artículo 127.- Documentos e información que brinda el Registro

Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de
las tasas registrales correspondientes:

a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo
registral o que se encuentran en trámite de inscripción;

b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias

literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;

c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas

inscripciones o anotaciones, así como aquéllos que determinen la inexistencia de los mismos;

d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos
de presentación.

No forma parte de la publicidad registral formal aquella información que de manera gratuita se brinde a
través de Internet o telefonía móvil, cuyas características serán determinadas mediante Resolución de
Superintendente Nacional”

Artículo 128.- Acceso a información que afecta el derecho a la intimidad

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La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes
acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos.

Artículo 129.- Manifestación de los documentos del archivo registral

La manifestación se realizará:

a) Tratándose de partidas electrónicas mediante el servicio de información en línea, a través de los

terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Registrales o a través de otros medios informáticos;

b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no hayan sido sustituidas por el sistema de
microarchivos, así como de los títulos archivados o en trámite, en el local de la Oficina Registral respectiva y en
presencia del personal expresamente facultado para ello. Está prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o
señales, o realizar actos que puedan alterar la integridad de éstos;

c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresión de las partidas electrónicas visualizadas o
de los índices que organizan los Registros.

Artículo 130.- Solicitud de Certificados

Los certificados se expedirán a petición escrita, mediante formatos aprobados por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, en los cuales se precisará el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del
certificado requerido, los datos de inscripción de la partida registral y la información que permita identificar el acto
o actos cuya publicidad se solicita.

Artículo 131.- Clases de certificados y denegatoria de expedición de copia literal

Los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las siguientes clases:

a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral,
o de los documentos que dieron mérito para extenderlos;

b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas

circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas
registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones.

Los certificados señalados en los literales precedentes podrán ser emitidos por Registradores Públicos o
Certificadores debidamente autorizados.

Son Certificadores debidamente autorizados aquellos funcionarios o servidores públicos, que la Jefatura del
Órgano Desconcentrado respectivo designe expresamente para realizar la función de expedir los certificados a los
que se refiere este artículo.

La designación del Certificador precisará si el mismo queda autorizado para emitir sólo certificados
literales o ambas clases de certificados. En este segundo caso, el funcionario o servidor público designado deberá
contar con título de abogado y se le denominará Abogado Certificador.

No se otorgará copia literal de los documentos a que se refiere el penúltimo párrafo del artículo
108.
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"En la expedición de copias literales de la partida registral no devenga pago de derechos las páginas que
contengan asientos de rectificación por errores imputables al Registro. La misma regla se aplica en la expedición de
copias simples”. (*)

(*) Párrafo incorporado por el Artículo Tercero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011.

Artículo 132.- Certificados Compendiosos

Están comprendidos dentro de los certificados compendiosos a que se refiere el literal b) del artículo
anterior, entre otros, los siguientes:

a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción. También, de acuerdo
a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada;

b) Certificados negativos: Los que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción;

c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su
expedición;

d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se encuentra

inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de
superposición de áreas.

Artículo 133.- Forma de los Certificados

Los certificados se expedirán utilizando formularios, fotocopias, impresión de documentos o imágenes, o
cualquier otro medio idóneo de reproducción, con la indicación del día y hora de su expedición, debiendo ser
autorizados por el Registrador o Certificador debidamente autorizado.

Artículo 134.- Obligación de aclarar la certificación

En todos los casos en que la certificación sobre determinados asientos, pueda inducir a error respecto al
contenido de la partida, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, está en la obligación de aclararla,
haciendo la correspondiente explicación, en forma compendiosa o copiando literalmente lo que aparezca en otros
asientos o partidas registrales.

Artículo 135.- Imposibilidad de certificación compendiosa

Si el asiento o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso, no ofreciera la
suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, deberá transcribir
literalmente tales asientos o partidas.

Artículo 136 - Solicitud de aclaración del certificado

En los casos en los que el interesado estuviera disconforme con el contenido del certificado expedido,
podrá solicitar la aclaración respectiva en el caso del certificado compendioso.

Si la certificación fuese literal, sólo procederá la rectificación de la partida de acuerdo con el procedimiento
establecido en el título VI de este Reglamento.

Artículo 137.- Plazo para expedir certificados

Los certificados se expedirán dentro de los tres días de solicitados, salvo aquéllos que por su extensión u
otra causa justificada requieran de un mayor plazo para su expedición, en cuyo caso, el Registrador o Certificador
debidamente autorizado, deberá dar cuenta al superior jerárquico.
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Artículo 138.- Reclamo por retardo o denegatoria por expedición de certificados
En caso que el Registrador o Certificador debidamente autorizado, retarde o deniegue indebidamente la
expedición de los certificados o manifestación de los libros, títulos archivados, índices y demás documentos que
obran en las Oficinas Registrales, los interesados podrán formular su reclamo ante el Gerente Registral o, en su caso,
ante el Gerente del Registro respectivo, el cual comprobado el retardo o denegatoria indebida, ordenará que se
acceda a lo solicitado, sin perjuicio de adoptar las acciones correspondientes.

Artículo 139.- Certificados con contenido inexacto

Cuando los certificados a que se refiere este título no sean conformes o acordes, según el caso, con las
partidas regístrales, se estará a lo que resulte de éstas, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse
respecto al Registrador o Certificador debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición.

Artículo 140.- Efectos de la publicidad registral formal

Los certificados que extienden las Oficinas Registrales acreditan la existencia o inexistencia de
inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición.

En los casos en los que en la partida registral existan anotaciones preventivas caducas que aún no hayan
sido canceladas, deberá indicarse en el certificado que dichas anotaciones no surten ningún efecto ni enervan la fe
pública registral por haberse extinguido de pleno derecho, sin perjuicio de su obligación de comunicar a la Gerencia
Registral respectiva, a fin que disponga la extensión de los respectivos asientos de cancelación, de conformidad con
el artículo 103.

La existencia de títulos pendientes de inscripción no impide la expedición de un certificado, en cuyo caso

éste debe contener la indicación de la existencia de título pendiente y las precisiones o aclaraciones correspondientes
para no inducir a error a terceros sobre la situación de la partida registral.

En el supuesto previsto en el tercer párrafo del artículo 62, los certificados deben contener la indicación de
la existencia de duplicidad.

Artículo 141.- Expedición de nuevo certificado por corrección

De resultar procedente la rectificación a que se refiere el segundo párrafo del artículo 136 de este
Reglamento, el Registrador o Certificador debidamente autorizado, extenderá un nuevo certificado conteniendo la
información correcta. Este certificado no genera el pago de derechos registrales.

TÍTULO X

RECURSO DE APELACIÓN

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 142.- Procedencia del recurso de apelación

Procede interponer recurso de apelación contra:

a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores;

b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de

expedición de certificados;
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c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro
Fiscal de Ventas a Plazos;

d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.

No procede interponer recurso de apelación contra las inscripciones.

Artículo 143.- Personas legitimadas

Están facultados para interponer el recurso de apelación:

a) En el procedimiento registral, el presentante del título o la persona a quien éste represente;

b) En los casos del literal b) del artículo 142, el solicitante o la persona a quien éste represente;

c) En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, las partes en dicho
procedimiento o el tercero que se considere afectado;

d) En el supuesto del literal d) del artículo 142, el solicitante cuya petición ha sido denegada.

Artículo 144.- Plazo para su interposición

El recurso de apelación se interpondrá:

a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación;

b) En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, dentro de los quince días hábiles siguientes a la
fecha en que la decisión del Registrador o Abogado Certificador, según corresponda, es puesta a disposición del
solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva;

En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, dentro de los quince
días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de impugnación.

Artículo 145.- Requisitos de admisibilidad

Son requisitos de admisibilidad del recurso:

a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso;

b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el

caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral
correspondiente, salvo en el caso previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento;

c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título;

d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del recurrente;

e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y número de

registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario.

El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho registral correspondiente y del título
respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.

Artículo 146.- Recepción del recurso de apelación

El recurso debe ser presentado por la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces.
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En ningún caso se admitirá la presentación de recursos de apelación a través del Diario o por la Oficina de Mesa
de Partes.

Artículo 147.- Verificación del contenido del recurso

La Oficina de Trámite Documentario, o quien haga sus veces, verificará los requisitos establecidos en el
Artículo 145. Si no se hubieran cumplido, esta Oficina está obligada a recibir los recursos bajo condición de ser
subsanado el defecto u omisión en el plazo de dos días, anotándose en el escrito y en la copia dicha circunstancia.
Subsanado el defecto u omisión advertido se considerará presentado el recurso desde la fecha inicial.

Transcurrido el plazo antes indicado sin que el defecto u omisión fuera subsanado, el recurso se tendrá por
no presentado y será devuelto al interesado.

Artículo 148.- Apelaciones en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos

Para los recursos de apelación referidos a procedimientos de pago de cuotas en el Registro Fiscal de Ventas
a Plazos, son de aplicación preferente las normas contenidas en su legislación especial, en la Ley del
Procedimiento Administrativo General, en el Código Procesal Civil y, supletoriamente, las normas contenidas en
este título.

CAPÍTULO II

DESISTIMIENTO

Artículo 149.- Clases de desistimiento

El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:

a) Del recurso;

b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.

Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser parcial, lo que dará lugar a
que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acta objeto del desistimiento.

Artículo 150.- Formalidad del desistimiento

El desistimiento deberá efectuarse mediante escrito, con firma legalizada notarialmente, y sólo procederá
cuando se formule antes de expedirse la resolución respectiva.

En caso que el apelante fuese Notario, no será necesaria la legalización de su firma.

Artículo 151.- Efectos del desistimiento

El desistimiento pone fin al procedimiento registral únicamente cuando se trata del desistimiento total de la
rogatoria.

Tratándose del desistimiento del recurso, la prórroga del asiento de presentación a que se refiere el literal
a) del Artículo 28 del presente Reglamento, se extenderá hasta 20 días adicionales contados desde la notificación de
la correspondiente resolución.

CAPÍTULO III

PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación

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Recibido el recurso, el Registrador procederá a efectuar la anotación de apelación en la partida registral
respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo no mayor de seis (6) días
contados desde la fecha de su recepción.

Artículo 153.- Contenido de la anotación de apelación

La anotación de apelación, a que se refiere el artículo anterior, debe consignar los siguientes
datos:

a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso;

b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el recurso;
c) Fecha en que se realiza la anotación.

Artículo 154.- Conformación del Tribunal Registral y asignación de expedientes

Los Tribunales Registrales estarán conformados por Salas integradas por tres Vocales. El Presidente de
cada Sala asignará los expedientes entre los miembros que la integran, los que intervendrán como ponentes en las
apelaciones que les fueran asignadas.

Artículo 155.- Informe Oral

El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal,
podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en Audiencia Pública su
derecho. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 155.- Informe Oral

El apelante dentro de los primeros tres (03) días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal,
podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en Audiencia Pública su
derecho”.

Artículo 156.- Ponencias, votación y resolución del recurso

Los vocales ponentes deberán formular y sustentar sus respectivas ponencias, luego de lo cual se procederá
al debate y votación de las resoluciones.

El Tribunal Registral se pronunciará:

a) Confirmando total o parcialmente la decisión del Registrador;

b) Revocando total o parcialmente la decisión del Registrador;
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación;
d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.

Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones
formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o,
en defecto de ésta, determinar dichos derechos. (*)

(*) Párrafo derogado por el Artículo Cuarto de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA, publicada

el 30 noviembre 2011.

Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (2) votos conformes, sin perjuicio de la
existencia de votos singulares o discordantes.

Artículo 157.- Reemplazo de miembros del Tribunal en caso de recusación o abstención

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En los casos de recusación o abstención de alguno de los miembros del Tribunal Registral, el
Superintendente Adjunto designará al Vocal o funcionario que sustituya a aquél.

En los casos de abstención o recusación de todos los integrantes de una Sala, designará la Sala que
conocerá de la apelación en sustitución de aquélla.

Artículo 158.- Precedentes de observancia obligatoria

Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los
Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos
inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no
sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial
firme o norma modificatoria posterior.

Los criterios reiterados existentes en las Resoluciones del Tribunal serán sometidos a consideración del
Pleno Registral para su eventual aprobación como precedentes de observancia obligatoria. Para tal efecto, un criterio
se convierte en reiterado cuando sea asumido en más de dos Resoluciones emitidas por una misma Sala o diferentes
Salas del Tribunal.

La Presidencia del Tribunal Registral es responsable de la implementación de un sistema que identifique

claramente las materias sobre las cuales se pronuncien las Salas del Tribunal en sus Resoluciones.

Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en el Pleno Registral, conjuntamente con las
resoluciones en las que se adoptó el criterio, deben publicarse en el Diario Oficial El Peruano y en la página web de
la SUNARP mediante Resolución del Superintendente Adjunto, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del día
siguiente de su publicación en dicho diario. (1)(2)

(1) De conformidad con el Artículo Tercero de la Resolución del Superintendente Adjunto de los
Registros Públicos N° 018-2005-SUNARP-SA, publicada el 04 Abril 2005, se precisa que lo
dispuesto en el presente artículo, será aplicable a partir del próximo 11 de abril de 2005, fecha en
la cual entra en vigor.

(2) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución de Superintendencia Nacional de

los Registros Públicos N° 155-2010-SUNARP-SN, publicada el 17 junio 2010, cuyo texto es el
siguiente:

“Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben publicarse en el Diario
Oficial “El Peruano”, mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral, siendo de obligatorio
cumplimiento a partir del día siguiente de su publicación en dicho diario.

Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente con las resoluciones en las que se adoptó el criterio,
se publicarán en la página web de la SUNARP”

Artículo 159.- Plazo de expedición y notificación de Resoluciones

Toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en
el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal, salvo que por
causa debidamente justificada la respectiva Sala requiera de un plazo mayor, en cuyo caso deberá solicitar a la
Presidencia del Tribunal Registral la ampliación correspondiente antes de vencerse el plazo antes señalado.

Las Resoluciones del Tribunal Registral se notificarán al apelante de conformidad con lo dispuesto en la
Ley del Procedimiento Administrativo General. La copia de la resolución materia de notificación será certificada por
el Presidente de la Sala respectiva.
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En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se
encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación citada en el párrafo anterior, se remitirá el título
al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo 1 de la Resolución Nº 250-2008-SUNARP-SN, publicada el 31

agosto 2008, la misma que de conformidad con su Artículo Segundo, señala que la modificación
contenida en el primer párrafo del artículo 159, entrará en vigencia a los treinta (30) días de
publicada la citada resolución. Lo dispuesto en los demás párrafos del citado artículo se
aplicarán inclusive a las apelaciones en trámite de notificación, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 159.- Plazo de expedición y notificación de resoluciones

Toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en
el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal. Excepcionalmente,
por causa debidamente justificada y por única vez, el Presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva
Sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de treinta (30) días. El Presidente del
Tribunal Registral informará mensualmente al Superintendente Adjunto de las prórrogas otorgadas en el mes
inmediato anterior, con precisión de las causas que las motivaron.

Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, bajo el régimen de la
notificación personal prevista en el artículo 21 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, salvo que el
administrado solicite la notificación a su dirección electrónica según lo regulado en el numeral 20.4 del artículo 20
de la misma Ley. La copia de la resolución materia de notificación será certificada por el Presidente de la Sala
respectiva.

En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se
encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación citada en el párrafo anterior, se remitirá el título
al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución.

Cuando no sea posible efectuar la notificación personal al apelante, pese a las indagaciones realizadas y
debido a circunstancias evidenciables e imputables a él, la resolución será remitida al Registrador para su puesta a
disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisión de la
esquela pertinente. Simultáneamente se dispondrá su publicación en el diario oficial El Peruano, y en la página
web de la SUNARP por un plazo máximo de tres meses. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de
publicación en El Peruano”.

CAPÍTULO IV

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

Artículo 160.- Resolución que ordena la inscripción

Cuando el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se encuentren
íntegramente pagados, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días.

Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inmediata, el
registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efectuar la inscripción.

Artículo 161.- Plazo para el reintegro de derechos registrales

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Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, el interesado tendrá (10) días,
contados desde la notificación del requerimiento realizado por el Registrador, para cumplir con el reintegro
respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender los asientos de inscripción. Si
no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días señalados, caducará la vigencia del asiento de
presentación.

Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos registrales
cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el Registrador, el Tribunal
Registral ordene el pago de un mayor derecho. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 161.- Plazo para el reintegro de derechos registrales

Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, o el Registrador no hubiera efectuado la
liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, contados
desde la notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para cumplir con el reintegro
respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco
(5) días para extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días
señalados, caducará la vigencia del asiento de presentación.

Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos registrales
cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el Registrador, el Tribunal
Registral ordene el pago de un mayor derecho”.

Artículo 162.- Plazos para subsanar nuevos defectos y apelación de nuevas observaciones
Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por el Registrador o
advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida conforme a los supuestos
de excepción previstos en los literales c.2 y c,3 del artículo 33, el interesado tendrá quince (15) días, contados desde
la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su caso,
efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el Registrador tendrá cinco (05) días para
extender los asientos de inscripción.

En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro

respectivo dentro de los quince días a que se refiere el párrafo anterior, los documentos integrantes del título
presentado se pondrán a disposición del interesado, quien podrá retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto
por el artículo 164 de este Reglamento.

Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas,
formulará por única vez la observación correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El
interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación que se formule, dentro del plazo de la vigencia
del asiento de presentación. El Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días.

Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados subsanan todas las
observaciones, procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 160.

Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan todas las
observaciones, los documentos integrantes del título presentado serán puestos, por el Registrador, a disposición del
interesado. El asiento de presentación del título se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el artículo
164. (*)

(*) Artículo modificado por el Artículo Primero de la Resolución Nº 089-2011-SUNARP-SA,

publicada el 30 noviembre 2011, cuyo texto es el siguiente:
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“Artículo 162.- Plazos para subsanar nuevos defectos y apelación de nuevas
observaciones o liquidación ulterior
Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por el Registrador o
advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida conforme a los supuestos de
excepción previstos en los literales c.2 y c.3 del artículo 33, el interesado tendrá quince (15) días, contados desde la
notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su caso,
efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la subsanación o pagado el mayor derecho, el Registrador tendrá
cinco (05) días para extender los asientos de inscripción.

Si el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en

ejecución, procederá a efectuarla y, en su caso, requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser
abonada por el interesado en el plazo de diez (10) días de notificado el requerimiento.

En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo
dentro de los plazos previstos en los párrafos anteriores, los documentos integrantes del título presentado se
pondrán a disposición del interesado, quien podrá retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo
164 de este Reglamento.

Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas,
formulará por única vez la observación correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El
interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación formulada, dentro del plazo de cinco (05) días de
notificada la esquela respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la liquidación a que se
refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días.

Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados subsanan todas las observaciones,
procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un
mayor derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el artículo 161.

Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan todas las
observaciones, los documentos integrantes del título presentado serán puestos, por el Registrador, a disposición del
interesado. El asiento de presentación del título se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el artículo
164.”

Artículo 163.- Vigencia del asiento de presentación en caso de inadmisibilidad o

improcedencia del recurso
Si la resolución declara la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de presentación se
mantendrá vigente, salvo los casos de improcedencia por extemporaneidad, para los efectos previstos en el artículo
siguiente.

Artículo 164.- Vigencia del asiento de presentación para la interposición de demanda

contencioso administrativa
En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el
asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto
normativamente para la interposición de la acción contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda
correspondiente, la misma que será ingresada por el Diario.

Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el asiento de

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presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que,
de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de
presentación del título apelado.

Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotación de demanda alguna, el Registrador procederá a
levantar la anotación de apelación.

TÍTULO XI

DERECHOS REGISTRALES

Artículo 165.- Definición

Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que
presta el Registro.

Artículo 166.- Prohibición de exoneración de tasas registrales

No procede conceder exoneración de tasas registrales de conformidad con lo previsto en el Código
Tributario, sin perjuicio de las exoneraciones otorgadas, conforme a Ley, con anterioridad a la prohibición
establecida en el citado Código.

Artículo 165.- Conceptos que integran los derechos registrales

Los derechos registrales comprenden los siguientes conceptos:

a) Servicios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos de inscripción
propiamente dicha;

b) Derechos por expedición de certificados;

c) Derechos por manifestación del Archivo Registral y otros servicios registrales.

Los derechos registrales se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por la autoridad competente.

Artículo 166.- Derechos de calificación e inscripción

El derecho de calificación comprende la presentación, la calificación del título y la búsqueda de los
antecedentes registrales previos a la inscripción.

El derecho de inscripción comprende la incorporación del acto o derecho al Registro.

Artículo 167.- Pago de derechos

Constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción o de la expedición de certificados y
otros servicios, el pago de los derechos de calificación o el monto mínimo establecido en su caso,
respectivamente, salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente.

Los derechos de inscripción pueden ser pagados conjuntamente con los derechos de calificación o luego de
la presentación del título. En este último caso, deberá realizarse dentro del plazo previsto en el segundo párrafo del
Artículo 37 de este Reglamento.

Artículo 168.- Obligatoriedad de verificación de liquidación de derechos

Los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos que se
efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso
correspondan.
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Artículo 169.- Liquidación en moneda extranjera

Los derechos de inscripción, en los casos en que el valor esté expresado en moneda extranjera, se
liquidarán sobre la base del tipo de cambio establecido por la entidad competente, a la fecha de presentación del
título.

DISPOSICIÓN FINAL

Única.- Disposición derogatoria

Derógase, a partir de la vigencia del presente Reglamento, el Reglamento General de los Registros
Públicos aprobado por Acuerdo de la Corte Suprema de fecha 16 de mayo de 1968, así como todas las disposiciones
de igual o inferior jerarquía que se opongan a este Reglamento.
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Notas finales
1 (Ventana-emergente - Popup)
CONCORDANCIAS A LA RESOLUCIÓN Nº 079-2005-SUNARP-SN

R. N° 127-2007-SUNARP-SN (Directiva N° 001-2007-SUNARP-SN)

R. N° 248-2008-SUNARP-SN (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)
D.S. Nº 028-2008-VIVIENDA (Decreto Supremo que regula la anotación preventiva de la
incorporación al Procedimiento de Formalización de
Terrenos ocupados por Centros Poblados, Asentamientos Humanos y cualquier otra forma de posesión
informal con fines urbanos)
R. Nº 316-2008-SUNARP-SN (Aprueban Directiva “Normas que regulan la inscripción de
fideicomisos”)
R. N° 075-2009-SUNARP-SN (Aprueban Directiva que regula el Índice Nacional del Registro de
Personas Jurídicas)
R. N° 086-2009-SUNARP-SN (Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No
Societarias)
R. Nº 327-2009-SUNARP-SN (Aprueban “Directiva de acciones para optimizar los servicios
registrales”)
R. N° 228-2010-PCM-SD, Única Disp. Comp. (Aprueban el nuevo Reglamento del Registro de
Mancomunidades Municipales, establecen el
contenido mínimo del Informe Técnico de Viabilidad para la Constitución de la Mancomunidad
Municipal y aprueban modelos de documentos para
la inscripción de Mancomunidades Municipales)
R.Nº 096-2011-SUNARP-SN (Aprueban Directiva “Regulación del nombramiento de los integrantes
de los órganos de gobierno de los Colegios Profesionales
en el Registro de Personas Jurídicas”)
R. Nº 087-2011-SUNARP-SA (Aprueban Directiva que regula la expedición de publicidad registral
compendiosa nacional en las distintas Oficinas Registrales a nivel nacional)
R. Nº 088-2011-SUNARP-SA (Aprueban Directiva que establece los criterios registrales para la
inscripción de las Uniones de Hecho, su Cese y otros actos inscribibles
directamente vinculados)
2 (Ventana-emergente - Popup)
FE DE ERRATAS

Fecha de publicación: 09-04-2005

En el penúltimo párrafo del artículo 32:

DICE:

"(...), salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que anteceden".

DEBE DECIR:

"(...), salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden".