Partes: Blanca, Azucena y empresa constructora.
Hecho en relación a la cuestión que se plantean:
Blanca y Azucena, ambas propietarias de un departamento ubicado en la calle Sánchez
de Bustamente, piso 8 de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, notaron que desde uno de
los enchufes de la cocina salía agua los días de lluvia torrencial, luego de realizar el
reclamo correspondiente al consorcio estos le informaron que la perdida de agua se
debía a la construcción del edificio aledaño. Cabe destacar que la empresa constructora
del nuevo emprendimiento inmobiliario procedió a la demolición de la antigua vivienda
y a la fecha no se ha procedido a construir pared medianera alguna.
Preguntas:
- qué tipo de reclamo iniciaría y contra quienes. Justifique.-
- Es posible que el consorcio proceda a la reparación. Justifique su respuesta, ¿Luego
podrá iniciar acciones contra la constructora del nuevo emprendimiento inmobiliario?.
Cabe aclarar que la constructora procedió a la demolición sin la autorización pertinente,
quien debe intervenir en esta cuestión, como procedería ese organismo al respecto
Desarrollo jurídico:
1- Corresponde indilgar responsabilidad a la empresa constructora que
naturalmente va a estar a cargo de un director o dueño a quien ubicaremos por
medio de un informe de dominio para dirigirle la denuncia de obra nueva
correspondiente, atento del comienzo de una obra que está afectando al inmueble
de Blanca y Azucena. Para ello la medida cautelar que se trabara será la de no
innovar con el objeto de impedir avances en la obra y no modificar la situación
de hecho hasta que se resuelva la situación de fondo y constatar determinadas
circunstancias.
Depende del tiempo transcurrido el Juez determinara si corresponde ir por un
interdicto o por una acción posesoria, por ejemplo de haber transcurrido un
plazo mayor a un año desde que acontecieron los hechos podrá corresponder la
obra nueva como despojo. Los requisitos para iniciar dicha acción son, que esa
obra no esté terminada ni avanzada. Se busca evitar perjuicios, más allá de la
turbación provocada, si la obra ya está terminada y con inquilinos dentro sería
difícil que la acción prospere de manera efectiva.
2- Ante la urgencia y el riesgo que representa esta situación que es de carácter
urgente el consorcio podrá proceder a su reparación sin perjuicio de la repetición
que pueda exigir a la empresa constructora.
3- Si la constructora procedió a demoler sin la autorización pertinente en
desobediencia de la normativa del código de edificación de caba y los procesos
de trámite de obra establecidos deberá intervenir la Jefatura de Gabinete -
Subsecretaría de Gestión Urbana - Dirección General de Registro de Obras y
Catastro quien establecerá para las obras clandestinas que se realicen en
contravención a las normas vigentes o que no estén debidamente autorizadas con
una multa de $ 1.000 a $ 10.000 y/o clausura; si el responsable de la obra es un
profesional o empresa la suma asciende de $ 2.000 a $ 20.000 y/o inhabilitación
y/o suspensión de la firma.
Deberá entenderse la pena de «inhabilitación» según los términos definidos en el
artículo 19 del Código Contravencional de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires el cual dice: «La inhabilitación implica la prohibición de ejercer empleo,
profesión o actividad y sólo puede aplicarse cuando la contravención se hubiese
producido por incompetencia, negligencia o abuso en el ejercicio de un empleo,
profesión, servicio o actividad dependiente de una autorización, permiso,
licencia o habilitación de autoridad competente.»
Conclusión:
Corresponde indilgar responsabilidad a la empresa constructora.
Ante la urgencia y el riesgo que representa esta situación que es de carácter
urgente el consorcio podrá proceder a su reparación sin perjuicio de la repetición
que pueda exigir a la empresa constructora.
Si la constructora procedió a demoler sin la autorización pertinente deberá
intervenir la Jefatura de Gabinete - Subsecretaría de Gestión Urbana - Dirección
General de Registro de Obras y Catastro quien establecerá contravenciones y/o
clausuras.
Normativa aplicable: Título XIII, Capítulo 1 CCCN, Libro Cuarto, Título XIII arts.
2238 al 2246 arts. 2247 al 2268, art. 1798 del Código Civil y Comercial.
