UNA-PUNO-FCA-EPITA ING.
DE VALUACIONES
INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE, A VALOR DE VENTA EN EL
MERCADO
VALOR DEL INMUEBLE
Valor del Terreno S/. 14714.70 nuevos soles
US $ 4824.49 dólares
Valor de la Edificación S/. 87685.1826 nuevos soles
US $ 28749.24 dólares
Valor total del Inmueble S/. 102399.88 nuevos soles
US $ 276479.676 dólares
PRESENTADO POR: LLANO CRUZ HEBER
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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
PROPIETARIO: HEBER LLANO CRUZ.
SOLICITANTE:
Ing. Luis Alberto MAMANI H. Docente del curso de Ingeniera de Valuaciones
OBJETIVO DE LA VALUACIÓN:
El objetivo de la valuación es determinar el valor total del inmueble o predio aplicando
como metodología a seguir el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (2005).
METODOLOGÍA EMPLEADA:
Reglamento nacional de tasaciones del Perú en el titulo II.
FECHA A LA QUE ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN:
Noviembre del2011
UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
El predio urbano se encuentra ubicado en la Av. Circunvalación Sur Nº 125 del
Barrio Mañazo de la ciudad de Puno.
Distrito : Puno
Provincia : Puno
Departamento : Puno
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
El predio de la siguiente memoria Descriptiva tiene los siguientes linderos y
medidas perimétricas:
POR EL FRENTE (Oeste) : Colinda con propiedad de julio flores Av.
Circunvalación por medio con una longitud de
09.10 m.l. en línea recta.
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POR LA DERECHA (Sur) : Colinda son propiedad de Tomas Yupanqui
Rodríguez y esposa con una longitud 21.00
m.l. en línea recta.
POR LA IZQUIERDA (Norte) : Colinda con propiedad de victoria Mamani
con una longitud de 21.00 m.l. en línea recta.
POR EL FONDO (Este) : Colinda con propiedad de Ángel cutimbo. Con
una longitud de 09.10 m.l. en línea recta.
AREA Y PERÍMETRO DEL TERRENO
AREA : 191.10 m2
PERÍMETRO : 60.20 m.l.
ZONIFICACIÓN
De acuerdo al Plan Director de la ciudad de Puno es RDM (Residencial Densidad
Media)
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS HUMANOS QUE AFECTEN AL PREDIO.
No existe
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS:
DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE:
El inmueble constante cuatro pisos y un sótano está destinado a uso residencial.
Con las siguientes áreas de construcción techadas, según se indica
Primer piso 56.60 m2
Segundo piso 60.00 m2
Tercer piso 60.00 m2
Cuarto piso 28.00 m2
Sótano 29.60 m2
Área total Techada (AT) 234.20 m2
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DISTRIBUCIÓN.
Primer piso
Presenta un garaje. Corredor de acceso al interior, un dormitorio, escaleras, baño,
patio,
Segundo piso
Corredor, sala, estudio, baño tres dormitorios y escaleras.
Tercer piso
Sala, baño, cuatro dormitorios y escaleras.
Cuarto piso
Cocina, un dormitorio, baño, corredor y terraza.
Sótano
Dos habitaciones y escaleras.
DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas.
CIMENTACIÓN:
Los cimientos y los sobre cimientos son de concreto ciclópeo.
MUROS Y COLUMNAS:
Los muros son de ladrillo tipo K-K y las columnas de Concreto armado.
TECHOS:
Son aligerados de concreto armado.
PISOS Y CONTRA PISOS.
Los pisos son de losetas y parquet y los contra pisos son de cemento.
REVESTIMIENTOS
Los revestimientos son de cemento – arena con pintura latex lavable en muros y
cielos rasos en la parte de construcción, barniz en carpintería y anticorrosiva en
herrería.
PUERTAS Y VENTANAS.
Las puertas son maderas y estructuras metálicas. Las ventanas son fierro.
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VIDRIOS:
Los vidrios son simples y dobles.
PINTURAS:
Son látex lavable y anticorrosivas.
INSTALACIONES SANITARIAS:
Son de tipo empotrado, en tubería PVC. Los aparatos sanitarios: son blancos con
mayólica similar.
INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Son de tipo empotrado en tubería PVC.
OTROS:
Teléfono.
ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:
El inmueble tiene una antigüedad estimada de 15 años.
ESTADO DE CONSERVACIÓN:
Su estado de conservación es considerado como REGULAR.
SERVIDUMBRES:
No existen.
ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL:
INSCRIPCIÓN
Se encuentra inscrito en los registros públicos de campo a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta del inmueble
con características similares.
II. VALUACIÓN
VALUACIÓN DEL TERRENO (VT)
Se obtiene del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de
acuerdo a la municipalidad provincial de Puno.
El cual asigna el valor del arancel para dicha zona de S/. 77.00 (setenta y siete
nuevos soles)
Luego:
Frente principal (f) 9.10 m.l.
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Lado derecho (d) 21.00 m.l
Lado izquierdo (i) 21.00m.l
Fondo (fo) 9.10 m.l
Arancel S/. 77.00 m2
Área Terreno(A) 191.10 m2
Desarrollamos el triple cuadro del frente
3(f)2 = ?
3(9.10m)2 = 248.43m2
Como excede al área del terreno
VT = Arancel x A
VT = S/. 77.00 x 191.10
VT = S/. 14714.70 nuevos soles
VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
VALORES UNITARIO DE LA EDIFICACIÓN
De acuerdo a las características constructivas que han sido utilizados para la
edificación se asignara un valor comercial unitario de acuerdo al cuadro de valores
unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de octubre de 2007 vigente
para el año 2008.
VALORES UNITARIOS DE LA EDIFICACIÓN (VUE)
Descripción Valor en nuevos soles
Muros y columnas 168.48
Techos 136.07
Pisos 63.71
Puertas y ventanas 45.56
Revestimientos 48.76
Baños 9.46
Instalaciones eléctricas y sanitarias 33.91
Valor unitario de la edificación M2 505.95
Entonces el valor unitario de la edificación (VUE) es S/. 505.95 nuevos soles
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VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor
unitario de la edificación (VUE)
VSN = AT x VUE
DONDE:
Área total Techada (AT) 234.20 m2
Valor Unitario de la Edificación (VUE) S/. 505.95
VSN = 234.20 x 505.95
VSN = S/. 118493.49 nuevos soles
DEPRECIACIÓN (D)
De acuerdo a la antigüedad y estado de conservación y el material predominante y
con conformidad con el reglamento nacional de tasaciones del Perú Tabla Nº1
(viviendas), le corresponde una porcentaje de depreciación (P) de 26%
Antigüedad Material Estado de conservación
(años) estructural Muy bueno % Bueno % Regular % Malo %
predominante
Concreto 3 8 13 58
Hasta 15 años Ladrillo 6 14 26 66
Adobe 15 25 40 75
Reglamento nacional de tasaciones del Perú tabla Nº1 (2005)
La depreciación (D) se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un
porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al
material de construcción predominante.
D = P/100 x AT x VUE
Pero AT x VUE = VSN entonces:
D = P/100 x VSN donde:
VSN = S/. 118493.49 nuevos soles
(P) = 26%
D = 26/100 x 118493.49
D = 30808.31 nuevos soles
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
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Calcularemos el valor de la edificación aplicando las 2 formulas que existen en el
reglamento nacional de tasaciones del Perú (2005)
1.- El valor de la edificación se obtiene (VE) se obtiene deduciendo la depreciación
(D) del valor similar nuevo (VSN)
VE = VSN – D donde:
VSN = S/. 118493.49 nuevos soles
D = 30808.31 nuevos soles
VE = 118493.49 - 30808.31
VE = 87685.18 nuevos soles
2.- el valor de la edificación será el resultante de la siguiente formula
VE = AT x VUE x (1-P/100)
Donde:
Área total Techada (AT) 234.20 m2
Valor Unitario de la Edificación (VUE) S/. 505.95
Depreciación (P) 26%
VE = 234.20 x 505.95 x (1- (26/100)
VE = S/. 87685.1826 nuevos soles
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión.
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde
VPT = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.
VI = valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = valor complementaria de las obras
Entonces como en el predio no existen instalaciones fijas ni obras complementarias
solo se considera para el valor total del predio (VPT) el valor del terreno (VT) y el
valor de la edificación (VE) de donde:
VTP = VT + VE
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VT = S/. 14714.70 nuevos soles
VE = S/. 87685.1826 nuevos soles
VTP = 14714.70 + 87685.18
VTP = 102399.88 nuevos soles
El valor en dólares americanos a la fecha de la tasación corresponde al tipo de
cambio de S/. 2.70
El valor del inmueble en dólares es de $ 276479.676 dólares americanos
PRESENTADO POR: LLANO CRUZ HEBER
