CLASE 1

PONENTE: ING. MILTON CORTEZ SALAS

TEMA: TASACIONES DE INMUEBLES

CLASE 1:
CONCEPTOS PREVIOS.
REQUISITOS PARA TASAR.
TASACIONES REGLAMENTARIAS EN TERRENOS.
TASACIONES COMERCIALES EN TERRENOS.
CLASE 2:
TASACION DE LAS EDIFICACIONES.
TASACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES EN EDIFICACIONES.
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.
 INTRODUCCIÓN

Desde un comienzo, desde la época primitiva, el hombre fabrica herramientas,

luego maquinas simples, motores hasta la compleja industria moderna, siempre a
existido la necesidad de conocer el valor de las cosas en su momento. Esto obligo a
estudiar correctamente las formas de valorizar dichas cosas.
En un comienzo se efectuaba en forma empírica, causando evidentes perjuicios a
la sociedad. Posteriormente se exigió el conocimiento de la teoría del valor y el de
la depreciación o perdida del valor en el tiempo.
Actualmente, además de tomar en cuenta el valor de los bienes basados en el
costo de producción, se considera también el concepto de valor de rentabilidad y
el valor de mercado.
 DEFINICIONES PARA LA TASACIÓN

Valor: Grado de utilidad, actitud o apetencia que poseen los bienes para
satisfacer las necesidades o para producir bienestar y deleite.
Costo: Representa la suma total de los importes o gastos de todos los
insumos que demanda la producción o elaboración del bien.
Precio: Es la cantidad de dinero que se pide por él bien cuando esta a la
venta en el mercado. Es equivalente al costo mas la utilidad.
Depreciación: Disminución del valor del bien en función de su uso, estado
de conservación y antigüedad.
 TASACIÓN O VALUACIÓN

Es el procedimiento a través del

cual el perito tasador inspecciona,
estudia y analiza las cualidades y
características de un bien en
determinada fecha para fijar su
valor razonable de acuerdo a las
normas del RNT. En caso que la
tasación sea retrospectiva se
consideran los valores a la fecha
solicitada.
 INGENIERIA DE VALUACIONES

Es la ciencia que se encarga de establecer el valor razonable y correcto

(Justi-precio) de las cosas o bienes, en un momento determinado. Se
aplican los principios, conocimientos y criterios que proporciona la
ingeniería.
Es un ciencia relativamente nueva, tiene sus inicios en 1890. En la
actualidad se esta desarrollando y consolidando.
La ingeniería de valuaciones la ejercen profesionales especialistas
denominados Valuadores o Peritos.
 OBJETIVOS DE LA TASACIÓN

• Búsqueda de un valor comercial que

permita su venta en un plazo razonable.
• Determinación de un valor económico,
como aporte para un futuro negocio.
• Participación de una propiedad común en
proporciones de valor preestablecidas.
• Determinación de un valor de la
propiedad para entregarla como garantía
hipotecaria.
 PROCEDIMIENTO PARA TASAR

• Contactar un perito.
• Verificación de la propiedad mediante titulo de propiedad (CRI).
• Inspección ocular (ubicación y estado del inmueble).
• PU y HR.
• Tasación (fecha).
• Planos.
• Valor del terreno.
• Valor de la construcción.
• Depreciación.
• Formulas.
• Resultado (valor del inmueble).
 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA
VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE
• Ventas recientes.
• La superficie.
• La antigüedad.
• Estado de conservación.
• Materiales de construcción.
• Edificación.
• Entorno.
• Transporte público.
• Cualquier otro factor que aporte
información que pueda determinar el
valor de la propiedad.
 EL PERITO VALUADOR

Se denomina perito valuador al profesional

colegiado que en razón de sus estudios
superiores y a su experiencia, está debidamente
capacitado para efectuar la valuación de un bien.
El perito valuador debe indicar con precisión la
fecha de la información técnica y de precios que
esta utilizando.
El Perito Valuador debe desarrollar su labor
basado en su conocimiento en este campo,
experiencia y las normas legales vigentes (RNTP).
 PU
Este formulario – Predio Urbano - contiene toda la información del
inmueble para poder determinar lo que se conoce como “autoavalúo” o
valor del bien.
En este documento se detalla lo siguiente:
• Identificación del bien (dirección, estado, condiciones de propiedad,
fecha de adquisición, uso del precio).
• Las características del inmueble en cuanto a pisos, techos,
revestimientos, puertas y ventanas, baños, etc. De acuerdo con el tipo
de acabados, se determinará el valor por metro cuadrado. Cada
municipalidad tiene un cuadro con los valores oficiales por tipo de
acabados.
 PU
• La antigüedad, el nivel o piso, los materiales de construcción y el
estado de conservación arrojan otra cifra: el porcentaje de
depreciación. El valor se basa en las tablas de depreciación
incorporadas en el Reglamento Nacional de Tasaciones.
• Anualmente el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
determina el plano arancelario para poder calcular el valor del terreno.
PU
 HR
Podría decirse que el HR es tu historia como propietario de inmuebles. El
formulario “Hoja Resumen”, como su nombre lo indica, va consignando, año tras
año, el resumen de tus bienes. Lo que compraste, lo que heredaste, lo que
vendiste, lo que liquidaste. Todo debe quedar relacionado en este formulario.
• En este documento se detalla lo siguiente:
• Ubicación de los predios.
• Código catastral.
• Valor del autovalúo.
• Valor afecto.
• La base imponible la cual se utilizará para determinar el impuesto predial cada
año.
HR
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES
 OBJETO DEL RNT

Establecer criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de:

 TIPOS DE TASACIÓN

Tasación reglamentaria: Es la tasación en la que se utilizan valores

correspondientes a los valores Arancelarios de terrenos y Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente.

Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores de libre

mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.
 INSTITUCIONES RELATIVAS A LAS
VALUACIONES EN EL PERÚ
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento:
• Vice Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
• Dirección Nacional de Urbanismo (absorvió al ex CONATA)
• Desde el 2006, es el organismo encargado de la normatividad en el
campo de las tasaciones (RNT, VA, VUOE).
Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP):
• Asociación Profesional privada.
• Fundada en el año 1889, institución Decana de America.
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación
a) Valor del terreno.
b) Valor de las edificaciones.
c) Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d) Valor de bienes intangibles, según correspondan.
e) Valor total del predio.
3. Anexos.
a) Cuadro resumen general de las tasaciones.
b) Registro fotográfico.
c) Otros.
 1 MEMORIA DESCRIPTIVA
• Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
• Nombre del propietario o posesionario.
• Situación registral del predio.
• Objeto de la tasación.
• Método y Reglamentación empleada.
• Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual esta referida la tasación.
• Ubicación del predio.
• Zonificación y uso actual del predio.
• Área de la edificación y área del terreno.
• Linderos y perímetro.
 1 MEMORIA DESCRIPTIVA
• Descripción del predio.
• Características e infraestructuras de servicios urbanos del entorno del predio.
• Servidumbres.
• Gravámenes y cargas.
• Fuente y procedencia de la información.
• Observaciones.
 VALUACIONES REGLAMENTARIAS

Es la tasación en la
que se utilizan valores
correspondientes a los
valores Arancelarios
de terrenos y Valores
Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados
de acuerdo con la
normativa vigente.
 VALUACIONES COMERCIALES

Es la tasación en la
que se utilizan
valores de libre
mercado aplicando
métodos directos e
indirectos u otros
debidamente
sustentados.
 TASACIÓN DEL TERRENO

• En la tasación reglamentaria se toma

como base el valor arancelario del
terreno urbano, a fin de aplicar los
procedimientos establecidos en el
RNT.
• En la tasación comercial, el valor del
terreno es igual al producto del área
del terreno por el valor comercial
unitario obtenido del análisis del
mercado.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON 1 SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA

• Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
• Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
• Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno
por el Valor Arancelario de Terreno urbano y se suma el producto del
exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON 1 SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA

AT= Área del terreno

X= Frente del terreno AT y
Y= Lado del terreno
VUT= Valor Unitario del terreno.

Si: AT≤3X2 entonces VT=AT x VUT

Si: AT>3X2 entonces VT=3X2 x VUT + (AT-3X2)(0.5 VUT)
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

• El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de

sus frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se indica
en el caso anterior, sumándose luego los resultados parciales.
• Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se aplica el procedimiento señalado en el caso
anterior.
• El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: “ XXXXXXXXXXXXX”
SOLICITANTE: “ XXXXXXXXXXXXX”
UBICACIÓN: Av. Construcción (cuadra 8),esquina con la
calle Ingenieros (cuadra 4), Urbanización
XXXXXXXX, Distrito de Jesús María, Provincia de y
Departamento de Lima.

FECHA DE VALUACIÓN: 20 de Marzo de 2017

VALOR COMERCIAL: US $ 216,000.00

PERITO: ARQ. XXXXXXXXXXXXX

CAP XXXX
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA
VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO
XXXXXXXXXXXXX

2. SOLICITANTE
XXXXXXXXXXXXX

3. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor Comercial del Inmueble, para efectos de venta
por parte de la entidad solicitante.

4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

20 de Marzo del 2017
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

5. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú;
aprobado por R. M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23-07-2016, efectuándose por el método de Tasación
Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas .

6. UBICACIÓN
Av. Construcción (cuadra 8), esquina con la Calle Ingenieros (cuadra 4), Urbanización Los
XXXXXXXX , Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima.

7. AREA DEL TERRENO

360.00 m2
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

o Por el frente, con la Av. Construcción con 12.00m
o Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00m
o Por la izquierda entrando, con la Calle Ingenieros con 30.00m
o Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00m

9. PERIMETRO
84.00 m.

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de u terreno de forma rectangular ubicado en una esquina.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VIA PUBLICA
11. TITULACION E INSCRIPCION
II. VALUACIÓN
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en
el asiento 3-c de la ficha Nº 274515 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima. a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario comercial del
12. GRAVAMENES Y CARGAS terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado
No tiene. inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada
El predio se encuentra ubicado en zona residencial de por la Av. Construcción y por la Calle Ingenieros se le
mediana densidad, existiendo comercio local en el entorno. asignan unos valores unitario de terreno de US $
600.00/m2 y US $ 400.00/m2 respectivamente.
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías Por lo tanto en aplicación del articulo 20 del Reglamento
vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:
domiciliarias de agua, desagüe, electricidad y teléfono.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

Área del Terreno(S):

Calle Ingenieros (A)
S = 12.00m x 30.00m (V’a)
S = 360.00m2

Valores Unitarios Comerciales

Av. Construcción: Va = US $600.00/m2
Calle Ingenieros: V’a = US $400.00/m2 Av. Construcción (B)
(Va)
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas del

PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional terreno.

S = 360.00m2 Av. Construcción: Frente = S’ < 3B2

Av. Construcción: 360.00m2 x 12.00 = 102.86m2 (S’) VT-S’ = 102.86m2 x US $ 600.00/m2

30 + 12 VTS-S’ = US $ 61, 716.00

Calle Ingenieros : 360.00m2 x 30.00 = 257.14m2 (S’’) Ca. Ingenieros: Frente = S’’ < 3A2
30+12
VT-S’ = 257.14m2 x US $ 400.00/m2
VTS-S’’ = US $ 102,856.00
------------------------------------------------------
VT = US $ 164,572.00
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

TERCER PASO: Valorización del terreno considerando CUARTO PASO: Valorización del terreno considerando
como frente el lado “B” como frente el lado “A”

Av. Construcción : S < 3B2 Calle Ingenieros : S < 3A2

V’T = 360.00m2 x US $ 600.00/m2 V’T = 360.00m2 x US $ 400.00/m2

V’T = US $ 216,000.00 V’T = US $ 144,000.00

QUINTO PASO: Comparación de valores encontrados

Entonces el valor definitivo será:

V’T = US $ 216,000.00
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

c) VALOR COMERCIABLE DEL PREDIO : VCP

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de
la zona donde se ubica el bien materia de
valuación; y teniendo en cuenta la situación actual
b) VALOR DEL PREDIO : VTP del mercado, el perito considera que el valor de
El valor total del predio (VTP), será igual al tasación calculado refleja adecuadamente el valor
Valor del Terreno (VT); o sea: comercial a la fecha que tiene el inmueble en el
mercado; por lo tanto:
VTP = VT
VTP = US $ 216,000.00 VCP = VTP
VCP = US $ 216,000.00

SON: DOCIENTOS DIECISESIS MIL 00/100

DOLARES AMERICANOS
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON MAS DE 1 FRENTE A VÍA PÚBLICA

III. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

o Se contó con copias del Certificado de Gravamen y

copia literal de la ficha N° 274515 del registro de la
Propiedad Inmueble de Lima .

o La información de precios se obtuvo del campo y se

comprobó con datos de nuestra base de datos.

o Contamos con información de artículos del diario

“ El Comercio” sobre valores de terrenos y sobre la
evolución del mercado inmobiliario.

Lima 20 de Marzo de 2017

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
• La Valuación reglamentaria de un lote de terreno Urbano que tenga frente a
un pasadizo Común o vía de dominio privado en condominio se obtiene
sumando el valor del área de dominio exclusivo, el valor que le corresponde
del pasadizo común conforme el siguiente procedimiento:

• VT= (VT) exclusivo + (VT) parte del pasadizo común

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN

• SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano ( no puede ser menor a 0.5 VATU)
• VATU = Valor Arancelario de terreno Urbano de la vía publica desde la que se accede a
la vía de dominio privado.
• a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al
centésimo. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.00 se asume una unidad (1.00)
como valor de la misma.
• d = Distancia de la vía publica hasta el vértice mas cercano del terreno materia de
tasación.
Si el SVAU resulta menor de 0.5 del VT, se desechará éste considerándose como mínimo
0.5 del VT.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
• La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento
del Art. 21 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su
defecto al frente del lote materia de la evaluación.
• Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o mas vías publicas para
cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose
el valor que resulte mayor.
• En Valuaciones comerciales, el perito aplicara la metodología expuesta en el presente
articulo, u otra metodología debidamente sustentada, empleando para el calculo los
valores comerciales del estudio de mercado.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN

CASO PRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS: a = Ancho de la vía de dominio privado

SVAU = VATU x a (1.00 - 0.01 d) Si a >1 se asume a = 1

3.00 3.00 3.00
SVAU = Supuesto valor arancelario urbano de la d = Distancia de la vía pública hasta el
vía de dominio privado. vértice más cercano del terreno materia
de tasación.
VATU = Valor arancelario del terreno Urbano de la
vía pública desde la que se accede a la vía Si SVAU < 0.5 VATU se considera como mínimo 0.5 VATU
de dominio privado.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN

Calle
Ingenieros
(cuadra 4)
VATU
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
DATOS
Valor Arancelario de terreno Urbano (VATU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m

SOLUCIÓN
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR
URBANO (SVU) (vt)
SVAU = VATU x a (1 - 0.01 d) S = 8.00m x 16.00m
3 S = 128.00m² S < 3f²
Como a > 1, entonces asumimos como máximo la unidad
vt = 128.00m² x US $ 336.00/m²
3
vt = US $ 43, 008.00
SVAU = US $ 400.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVAU = US $ 400.00/m² x 0.84
SVAU = US $ 336.00
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE
TERRENO URBANO FRENTE A 1 PASADIZO COMÚN
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
S1 = 128.00m², Frente = a = 4.00m, S1 > 3a²

v't = 48.00 m2x US $ 400.00/m² + 80.00 m2 x

US $ 400.00/m2 x 0.5 CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL
TERRENO (VT)
v't = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v't = US $ 35, 200.00 VT = vt + v't/8
VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al
VT = US $ 47, 408.00
terreno interior (Pr)

Pr = v ' t
8
Pr = US $ 4, 400.00
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO
TENGA ACCESO POR VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA
EN CONDOMINIO
• La tasación Reglamentaria de un terreno que no tiene acceso por vía publica ni por vía
privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante
una servidumbre de paso se efectuara de la manera señalada en el numeral 1 del Art.
21 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto Valor Arancelario Urbano
(SVAU) por el coeficiente 0.8.

• Es decir (SVAU)pd=0.8(SVAU)

• El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.

 TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO
URBANO
• Para la tasación comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos
establecidos en los articulo 18 al 21 del presente reglamento según corresponda, u
otro procedimiento debidamente sustentado en las normas internacionales de
valuación. Para el calculo de la tasación se emplean los valores comerciales de
mercado.
• Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el
predio a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características similares
y/u homologadas, considerando:
 Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
 De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO
URBANO
TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO
URBANO
TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO
URBANO
 FIN

MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN