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IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES
CODIGO DE OFERTA DE
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
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IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
Normativa aplicable: Ley Nº 23.905, Resolución General AFIP Nº 2141/2006.
ALCANCE
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es un impuesto que grava las transferencias de dominio a título
oneroso de inmuebles ubicados en el país, realizadas por personas físicas y sucesiones indivisas, en la medida
que dicha operación no se encuentre alcanzada por el Impuesto a las Ganancias.
La venta de inmuebles realizada por personas físicas y sucesiones indivisas está gravada por el Impuesto a las
Ganancias cuando la realizan:
Habitualistas en la compra- venta de inmuebles (art. 2º Inc. 1)
Empresas unipersonales (art. 2º inc. 2)
Sujetos de los incisos f) y g) del art.79º cuya actividad se complementa con una actividad comercial.
El escribano interviniente en la venta de un inmueble procederá a realizar la retención del impuesto de acuerdo
con lo establecido en la Resolución General AFIP Nº 2139/2006 si corresponde retener Impuesto a las Ganancias
o Resolución General AFIP Nº 2141/2006 si se trata del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Los agentes de retención quedan obligados a dejar constancia -en el protocolo y en el texto de la respectiva
escritura matriz-, del importe de la retención que hubiera sido efectuada o, en su caso, su improcedencia, con
aclaración de la causa justificante de dicha situación y, de corresponder, del certificado de no retención.
Para determinar el monto a retener se aplica la tasa del 1,5 % sobre el precio de transferencia. Se considera
precio de transferencia al que surja de la escritura traslativa de dominio, o en su caso, del boleto de compraventa
o documento equivalente.
A efectos del ingreso e información de las sumas retenidas, los agentes de retención deberán observar el
procedimiento, los plazos y las condiciones dispuestas en la Resolución General AFIP Nº 2233/2007 – SICORE.
El ingreso de las sumas retenidas, y en su caso, del saldo resultante de la declaración jurada, así como de los
intereses y multas que pudieran corresponder, se efectuará a través del Volante Electrónico de Pago (VEP) o
Formularios Nº 799/C ó Nº 799/E.
CONSTANCIA DE NO RETENCION DE ITI
El artículo 14 de la Ley Nº 23.905 establece:
Art. Nº 14 Ley Nº 23.905: En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de
adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de
la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse
cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo
el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un
máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.
La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se
entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere
anterior y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que
ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá
probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.
De acuerdo con el Dictamen Nº 35/1998, el concepto de única vivienda, no es equivalente a única propiedad. Se
entiende por única vivienda el "espacio dentro del cuál una persona o conjunto de persona viven permaneciendo
en ese lugar durante considerable tiempo, no siendo indispensable que pernocten en él".
SOLICITUD DEL CERTIFICADO DE NO RETENCIÓN
Para obtener y renovar el "certificado de no retención" los responsables deberán cumplir con el procedimiento que
para cada caso se indica:
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SOLICITUD POR TRAMITE SIMPLIFICADO
Cuando se trate de:
1. Inmuebles que registren un único titular y cuyo precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.
2. Inmuebles cuyos únicos titulares sean uno o ambos componentes de una sociedad conyugal, pertenezcan a la
misma y el precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000. Será condición necesaria para efectuar la
solicitud por esta modalidad que ninguno de los cónyuges se encuentre inscripto en el Impuesto sobre los Bienes
Personales.
3. Inmuebles incorporados en la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales, correspondiente al
último período fiscal vencido y exigible, cualquiera sea su valor y en tanto registren un único titular.
El ejercicio de las opciones deberá comunicarse vía "Internet", mediante transferencia electrónica de datos, a
través de la página "Web" de este Organismo en el servicio “Transferencia de Inmuebles”, opción "Régimen
Simplificado", utilizando la "Clave Fiscal".
De ser aprobada por esta Administración Federal la opción ejercida, el solicitante podrá imprimir el pertinente
certificado.
El rechazo al ejercicio de la opción será comunicado al interesado a través del citado sitio "Web", indicando las
razones que lo motivan. Una vez subsanadas las inconsistencias observadas, el solicitante podrá iniciar
nuevamente el trámite por la misma vía.
Las opciones indicadas en los apartados 1 y 2 podrán solicitarse también mediante la asistencia del Centro de
Información Telefónica (0800-999-2347), quien previa a la autenticación del ciudadano , generará el certificado de
no retención y se le indicará el número del mismo a efectos que pueda imprimirlo el solicitante o el escribano
interviniente desde el sitio "Web" institucional, utilizando la "Clave Fiscal".
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Ingreso
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Menú Principal
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Régimen Simplificado Menor o Igual $120.000 – Transacción “Web”
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Régimen Simplificado Menor o Igual $120.000 – Transacción “Web”
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Régimen Simplificado Menor o Igual $120.000 – Transacción “Web”
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Régimen Simplificado Menor o Igual $120.000 – Transacción “Web”
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Régimen Simplificado Menor o Igual $120.000 – Transacción “Web”
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SOLICITUD POR TRAMITE ANTE LA DEPENDENCIA- RESTO DE INMUEBLES
a) Mediante la utilización del programa aplicativo denominado "AFIP-DGI - TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES",
cuya información se suministrará vía "Internet", por transferencia electrónica de datos, ingresando con Clave
Fiscal. Como constancia de la transmisión realizada el sistema emitirá un tique acuse de recibo.
Una vez transferido el archivo de acuerdo con el procedimiento señalado precedentemente, el solicitante ingresará
al mencionado sitio "Web" -Servicio "Transferencia de Inmuebles"-, para constatar la efectiva transmisión de los
datos y el número asignado a su solicitud.
Este procedimiento permitirá que el solicitante efectúe el seguimiento de los procesos de control formal iniciales
vía "Internet" cuyo resultado será puesto a su disposición por el mismo medio en un plazo de 48 horas desde el
otorgamiento del número de solicitud.
Confirmar Solicitud Régimen General – Transacción “Web” mediante Aplicativo
b) Mediante el acceso al sitio "Web" de este Organismo utilizando la respectiva clave fiscal en el servicio
“Transferencia de Inmuebles”, o bien comunicación al Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de esta
Administración Federal el cual brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del
solicitante.
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Ingreso
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Reemplazo de Inmuebles Mayor a $ 120.000 – Transacción “Web”
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Reemplazo de Inmuebles Mayor a $ 120.000 – Transacción “Web”
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Reemplazo de Inmuebles Mayor a $ 120.000 – Transacción “Web”
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Reemplazo de Inmuebles Mayor a $ 120.000 – Transacción “Web”
Se le informará al solicitante que dentro del plazo de 8 días corridos deberá formalizar la misma, como requisito
para la recepción del trámite, mediante la presentación de la totalidad de los elementos que se detallan a
continuación:
1. Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía "Internet".
2. Copia del formulario de declaración jurada confeccionados mediante el programa aplicativo denominado "AFIP-
DGI - TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES”.
3. Copia de la documentación respaldatoria de la personería invocada por el presentante.
4. Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a transferir.
Cuando el titular del inmueble sea uno o ambos componentes de una sociedad conyugal se deberá aportar copia
del acta de matrimonio o documento que acredite la relación conyugal vigente.
De haberse iniciado el trámite mediante asistencia telefónica o acceso al servicio "Web" no deberán acompañarse
los elementos mencionados en los apartados 1 y 2 precedentes.
La solicitud deberá efectuarse con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto que
genere el deber de retener.
La aceptación o la denegatoria de la solicitud efectuada serán resueltas dentro de los 15 días corridos contados a
partir del día de la presentación de la documentación pertinente o de la transmisión "on-line".
De resultar procedente la solicitud, AFIP publicará en el sitio "Web" el apellido y nombres y la CUIT del solicitante
o del causante -en el supuesto de sucesiones indivisas se antepondrá la leyenda "Sucesión indivisa de..."-, así
como el lapso durante el cual tendrá vigencia el "certificado de no retención" que deberá entregar al agente de
retención pertinente.
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Imprimir Constancias
C) Renovación de certificados emitidos: Los "certificados de no retención" emitidos, podrán ser renovados en
forma automática en tanto no hayan sido presentados ante algún agente de retención.
La renovación podrá efectuarse por igual plazo al originariamente otorgado, ingresando con "Clave Fiscal" al sitio
"Web" institucional - Servicio "Transferencia de Inmuebles", opción "Renovar certificado". Únicamente se podrá
modificar la CUIT del escribano interviniente o del funcionario actuante y/o el valor de transferencia.
VIGENCIA DEL CERTIFICADO
El certificado surtirá efectos a partir de su emisión por el período que se establezca en el mismo, el que no podrá
exceder de los 60 días corridos posteriores a la fecha de emisión.
Toda presentación (documentación, disquetes, etc.) que deba efectuar el contribuyente o, en su caso, su
representante, deberá formalizarse mediante un Formulario 206, ante la dependencia que según el responsable
de que se trate se indica a continuación:
a) Si el titular del inmueble se encuentra inscripto ante esta Administración Federal: ante la dependencia en la cual
se encuentra inscripto el contribuyente.
b) Si el titular del inmueble no se encuentra inscripto y no existen razones de índole fiscal que lo obliguen a ello:
ante la dependencia en cuya jurisdicción se encuentra ubicado el inmueble.
c) Tratándose de beneficiarios del exterior no inscriptos: ante la dependencia en la que el representante se
encuentre inscripto.
Importante
- De surgir un excedente entre el valor de venta del inmueble que se reemplaza por sobre el valor de compra del
nuevo inmueble, dicha suma no estará sujeta a tributación.
- Para obtener el certificado AFIP verificará la situación fiscal del responsable, si no presentó la DDJJ deberá
regularizar su situación, previo al otorgamiento del certificado.
- Si un contribuyente se encuentra inscripto en el Impuesto sobre los Bienes Personales, presentó la/s declaración
jurada correspondiente y no ha pagado el saldo de la misma, esta situación no es un impedimento para obtener el
certificado.
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CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
Normativa aplicable: Resolucion General AFIP Nª 2371/2007
ALCANCE
El "titular o condómino de bienes inmuebles", se encuentra obligado a obtener el Código de Oferta de
Transferencia de Inmuebles (COTI) con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos (el
primero que suceda): negociación, oferta o transferencia a título oneroso de bienes inmuebles, cuando el precio
consignado en cualquiera de los actos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos
inmobiliarios o el valor fiscal, resulten igual o superior a $ 300.000.
En este sentido, se entiende por “titulares”, a las personas de existencia visible, las personas jurídicas, las
sociedades, asociaciones y entidades, las sucesiones indivisas, el cónyuge que percibe y dispone de todos los
réditos propios del otro, los padres, tutores y curadores de los incapaces, los síndicos y liquidadores de las
quiebras, los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, los representantes legales de
sujetos residentes en el exterior.
OBTENCION
El "titular o condómino de bienes inmuebles", deberá generar dicho código:
a) A través de "Internet", mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la "Clave Fiscal" al sitio
"Web" en la opción “COTI” del servicio "Transferencia de inmuebles".
El sistema informático emitirá como constancia el COTI, el que podrá imprimirse.
b) Enviando un mensaje de texto "SMS" al número 2347 "AFIP" a través de telefonía celular
Luego de entregado el mensaje, el usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica de
esta Administración Federal se comunicará, a fin de brindar la asistencia correspondiente, previa autenticación de
los datos del solicitante.
De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este Organismo informará la identificación del
"Código de oferta de transferencia de inmuebles" al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la "Clave
Fiscal" al sitio [Link].
c) Mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien previa
autenticación de los datos del solicitante informará la identificación del COTI al solicitante, quien podrá imprimirlo
ingresando con la "Clave Fiscal".
DESISTIMIENTO
El "titular o condómino de bienes inmuebles", en caso de desistir de realizar los actos, deberá informar tal
circunstancia en cualquier momento durante la vigencia del COTI, ingresando al servicio "Transferencia de
inmuebles".
TRANSACCIONES A TRAVÉS DEL SISTEMA
El "titular o condómino de bienes inmuebles" deberá informar en el servicio "Transferencia de inmuebles", las
siguientes transacciones:
a) Cualquier modificación respecto del importe informado y datos de la inmobiliaria.
b) La cancelación de participación de las "inmobiliarias", en carácter de "titulares o asociadas", durante la vigencia
del COTI. En estos casos, el sistema comunicará automáticamente a las "inmobiliarias titulares o asociadas" la
ocurrencia del hecho.
VIGENCIA
La vigencia será de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema
dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
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Ingreso
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INMOBILIARIAS
Cuando en los actos intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar dentro de los 30 días
corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos al servicio "Registro de operaciones
inmobiliarias", opción "Régimen Informativo", consignando la identificación del COTI proporcionada por el "titular o
condómino de bienes inmuebles", a efectos de:
a) Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos
sobre bienes inmuebles a construir e informar datos relativos al inmueble.
Concluida la transacción, se habilitará la opción de impresión de la constancia del COTI.
b) Rechazar su designación como intermediario en los actos.
El sistema informará al "titular o condómino de bienes inmuebles" la ocurrencia de los eventos, así como el
vencimiento del plazo sin haberse confirmado o rechazado la designación como intermediario.
En los supuestos de rechazo de la designación del intermediario por parte de la "inmobiliaria" el "titular o
condómino de bienes inmuebles" deberá ingresar al servicio "Transferencia de inmuebles", consignando la
identificación del COTI resultante de la transacción de carga inicial a fin de:
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a) Modificar la CUIT correspondiente al/los sujeto/s que habitualmente participe/n en la compraventa y/o locación
de bienes inmuebles percibiendo una comisión, retribución u honorario
b) informar que no participa un sujeto.
Inmobiliarias asociadas
Las "inmobiliarias" que hayan confirmado su intervención en actos de negociación, oferta o transferencia de bienes
inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir podrán, en su caso, informar la participación de otras
"inmobiliarias" en tales actos, las que asumirán, a los efectos del presente régimen, el carácter de "inmobiliarias
asociadas".
Cuando los titulares de inmuebles no hubieran cumplido con la generación del COTI, las inmobiliarias deberán
informar dicha circunstancia en el servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", lo cual no constituye una
solicitud del COTI y no releva a los titulares de la obligación de la generación.
Cancelación de participación y Modificación de datos
Las "inmobiliarias", en carácter de "titulares o asociadas", durante la vigencia del COTI, podrán comunicar la
cancelación de su participación. Esta circunstancia se informará a través del servicio "Registro de operaciones
inmobiliarias", opción "Desistimiento de Venta". La transacción efectuada podrá ser consultada en el sistema por el
"titular o condómino de bienes inmuebles" y, de corresponder, por la "inmobiliaria titular".
Confirmación de Transferencia
El compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como
el monto de la operación concertada, deberá ser informado por la "inmobiliaria titular o asociada" al servicio
"Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Confirmación de transferencia", consignando la identificación del
COTI.
La obligación deberá ser cumplida dentro de los 5 días corridos contados desde la ocurrencia —en primer
término— de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) Pago efectuado en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a
celebrar la escritura traslativa de dominio.
c) Celebración del acto de firma de la escritura,
d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
ESCRIBANOS
Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de
corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $300.000,
deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI.
Ingresarán al servicio "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas de
dominio", utilizando la "Clave Fiscal consignando la identificación del COTI.
Una vez verificada la vigencia del COTI y la exactitud de los datos detallados así como la identidad de los titulares
transferentes, los "escribanos" deberán entregar el Certificado de bienes inmuebles emitido por el sistema en la
cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del
mismo.
También quedan obligados a dejar constancia —en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz— la
identificación del COTI o su inexistencia.
Los titulares de inmuebles deberán cumplir con las obligaciones establecidas a partir de su vigencia, es decir,
marzo de 2008, respecto de aquellos bienes inmuebles sobre los que se hubieran dispuesto actos de negociación
u oferta con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente y se continuara en tal situación.
Se dejan sin efecto, a partir de la vigencia de esta Resolución General, la obligación de presentar el Formulario Nº
381 de bienes registrables establecido por la Resolución General DGI Nº 3580/1992, excepto para:
- Bienes muebles registrables,
- Formulario Nº 381 otorgados conforme a la RG Nº 3580, durante su vigencia.
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Consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI:
No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario. Las consecuencias ante la falta de generación del COTI
son las siguientes:
No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas
en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ
informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a
$ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de
presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.
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