Tema 2: El modelo BIM as built.

Gestión BIM de inmuebles, espacios y

áreas, activos e inventarios. Gestión de
personal. Gestión Medioambiental

Docente autor: Alberto Martínez Ramos

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

ÍNDICE
1. Introducción ............................................................................................................................................ 4
2. El concepto de ciclo de vida del edificio: Asset Manegement y Real Estate ........................................... 7
3. El modelo BIM «as built»: proceso de recopilado (model recording), contenido, utilización. ............... 9
4. Otros modelos para la gestión de inmuebles: BIM - BAM - BOOM ...................................................... 23
5. La trasferencia de datos y la interoperatividad: COBie ......................................................................... 24
6. Clasificación de los inmuebles y sus características, tipos de uso, tipos de propiedad. Definiciones de
conceptos del ámbito de la Gestión de Activos (GA) .................................................................................... 32
7. Funciones asociadas a la gestión de inmuebles: Sistemas de Gestión, espacios y áreas, activos e
inventarios. Costes de la gestión de inmuebles. ........................................................................................... 37
7.1. Gestión normalizada del ciclo de vida de los activos. ................................................................... 37
7.2. El Coste Total de Propiedad del inmueble (TCO) “Total Cost of Ownership” ............................... 43
7.3. El BIM como herramienta para calcular el Coste Total de Propiedad (TCO) del inmueble........... 44
8. BIM en la gestión de inmuebles. ........................................................................................................... 45
9. Gestión de personal en BIM. ................................................................................................................. 49
10. Gestión medioambiental (principales certificados de calidad ambiental, normativas) y eficiencia
energética mediante BIM .............................................................................................................................. 57
10.1. Nociones de sostenibilidad y de gestión ambiental ...................................................................... 57
10.2. Certificados de calidad ambiental en edificios y normativa ambiental de edificios ..................... 59
10.3. El BIM en la gestión y análisis energético (el modelo energético) ................................................ 63
11. Referencias: ....................................................................................................................................... 65

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inmuebles, espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión
de personal. Gestión Medioambiental
1. Introducción
En el ciclo de vida de un edificio, la fase de planificación y diseño y la de construcción
representan una temporalidad muy breve entre uno y cinco años frente a la fase de explotación del
edificio de 30 a 50 años.

Por otro lado, los Edificios se deben diseñar para que respondan a la actividad que en ellos se
prevé, ya sean unas oficinas, un hospital una central de ciclo combinado, una nave industrial o un
museo... que su realidad física responda al modo de producción de su actividad. Se trata de que
esos inmuebles sean lo más productivos posibles, lo más eficientes posibles con un medio de
producción acorde a las expectativas.

Por eso, el BIM no termina cuando termina la obra, el BIM continúa, el edificio está en
desarrollo continuo, en adaptación a las nuevas necesidades y con él, su modelo. Cuando termina
la construcción se entrega un BIM as built (un modelo que representa la realidad del edificio) pero
eso modelo evoluciona al BOOM modelo de ocupación y operación del edifico.

Se estima que si el propietario, usuario, gestor del edificio interviene en la fase de diseño del
edificio se pueden obtener ahorros de costes de la explotación de hasta un 30 %.

En Madrid, en el año 2015 un edificio de oficinas puede costar su explotación unos 6000 – 7000
€ al año por puesto de trabajo. Conseguir un ahorro del 30% en una empresa de 500 empleados
significa un ahorro de 6.500 €/empleado x 500 empleados x 0,3 = casi un millón de euros anuales...

Otro aspecto importante es que el modelo BIM debe ser interpretable por todos los agentes
que intervienen, no solo por el arquitecto... Si todos participan desde la fase de concepción se
obtienen edificios más acordes con la actividad que en ellos se desarrolla. Como propietario o

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gestor, el modelo BIM debe proporcionar toda la información que se necesita para operar el edifico
(el 80 % de la información durante la construcción desaparece, con BIM se garantiza).

Respecto de la gestión de activos inmobiliarios, cualquiera que tenga grandes patrimonios

distribuidos desea conocer los siguientes aspectos

• qué activos tienen

• su valor

• coste de mantenimiento (en diferido)

• estado y en qué condiciones están

• vida útil restante para calcular el coste de ciclo de vida

• prioridades

Y de cada uno de sus inmuebles.

La NORMA ISO que asegura una gestión sistemática y eficiente de los activos inmobiliarios es la
55000 se basa en tener una fuente de información fidedigna de los activos y esa fuente, hoy en día
no puede ser otra que el modelo BIM. Ya que el modelo BIM ha de ser capaz de generar la
información suficiente y necesaria para hacer una gestión del activo. Es un modelo que parte del
BIM de la construcción pero que se complementa de la información de la vida del edificio (BMS,
análisis de consumos) gestión del activo, mantenimiento…es importante por eso, disponer de una
evolución del modelo BIM en una base de datos. Y con esta información comparar activos entre sí
para ver cuáles son más eficientes en base a una misma estructura de información que proporciona
BIM.

¿Cuáles son las mejoras o ventajas que se consiguen con estos modelos BIM evolucionados? En
primer lugar, se mejora en la planificación y gestión de la cartera inmobiliaria; se dispone de un
procedimiento detallado permite una planificación ajustada de los recursos a las necesidades
reales; se dispone de un inventario detallado superficies, espacios, ocupaciones que permite la
planificación detallada con superficies y ajustar recursos a necesidades. En segundo lugar, se
mejora la mantenibilidad al disponer de registros fiables y completos de instalaciones y

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equipamientos (tanto de las características de los elementos instalados como de su posterior

histórico); que son una fuente indispensable para una buena planificación del mantenimiento de los
activos; permite simular y analizar modificaciones, mejoras, rehabilitaciones del tipo “que pasaría si
cambio fluorescencia por LEDS” “que pasaría si mejoro la estanqueidad de los cerramientos
exteriores” o “si cambio el aislamiento del muro”. Es decir, una optimización de reparaciones y
modificaciones porque permite hacer estudios comparativos y asegurarse que se van a obtener los
resultados esperados de las actuaciones. Tercero, Cuarto, mejora de la eficiencia energética (por
ejemplo con la aplicación «ecotect») mediante análisis de rendimiento energético para
proporcionar las mejores decisiones posibles. Y, por último, la gestión del ciclo de vida y el
conocimiento de la vida útil estimada y de los costes de remplazo proporciona la orientación de
cómo actuar con el patrimonio que se tiene posibilita un análisis de los retornos de inversión de la
priorización de los proyectos para obtener el mayor impacto posible.

Otro aspecto fundamental del BIM es que posibilita la colaboración en todo el ciclo de vida del
activo y eso posibilita una acción que permite revalorizar los activos. Por eso se plantea la
necesidad de que el resultado del proceso de la construcción de los modelos BIM sea utilizado en la
gestión de los activos mediante el COBie. COBie es un estándar que permite extraer toda la
información que se tiene procedente del proceso constructivo en modelos BIM para poder hacer
una buena gestión; es un puente entre el proceso constructivo y el FM, mediante el proceso de
verificación y recepción de los activos. Pero no es tan solo el estándar para extraer la información,
debe usarse desde el inicio para ir extrayendo la información e irla facilitando a los diferentes
proveedores, por ejemplo, a los contratistas para acopio de materiales. Con el COBie se pueden
redactar los manuales de mantenimiento y operación, los planes de mantenimiento preventivo.

Hoy la gestión del ciclo de vida del activo se alimenta de BIM que va creciendo y sumando
dimensiones y esto configura una base de datos de las compañías para poder intercambiar
información con diversos organismos entidades inversores, Administraciones Públicas, Entidades
Certificadoras, operadores, proveedores, gestores, etc.

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Por todo ello, el BIM se ha configurado como la piedra angular indispensable para la gestión de
activos inmobiliarios de forma eficaz y eficiente.

2. El concepto de ciclo de vida del edificio: Asset

Manegement y Real Estate
Actualmente la gestión de los activos se realiza bajo la visión de ciclo de vida. El concepto de
vida tiene un origen en el ámbito medioambiental y en los análisis de ciclo de vida de los productos,
es el conocido como «Life Cycle Assessment». Esta metodología también es conocida como «cradle-
to-grave analys» o análisis de la cuna a la tumba.

La norma ISO 14040.2 Life Cycle Assessment - Principles and Guidelines define un ciclo de
vida como «un sistema de etapas consecutivas e interrelacionadas de producto o servicio, desde la
extracción de recursos naturales hasta su disposición final.» Y concreta la definición del concepto
con la Evaluación del ciclo de vida como el «conjunto sistemático de procedimientos para compilar
y examinar las entradas y salidas de materiales y energía y los impactos ambientales asociados
directamente atribuibles al funcionamiento de un sistema de producto o servicio a lo largo de su
ciclo de vida.» De forma general para cualquier producto o servicio se distinguen las siguientes
cinco fases

• planificación

• adquisición

• desarrollo

• gestión

• retirada

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Los activos y en concreto los activos inmobiliarios no dejan de ser un producto y como tal se les
puede aplicar esta metodología de ciclo de vida para su gestión y contemplar de manera integral
todos sus aspectos de una forma coordinada que favorece una mejor administración de los mismos
de una forma más racional y respondiendo cada vez más a los requerimientos ambientales. Y no
como hasta ahora que las diferentes fases se gestionaban de forma independiente y autónoma sin
visión de conjunto. Se debe tener muy presente que cuando se planifica y diseña un producto se
debe realizar pensando en su uso y no solo en su construcción... De manera que los gestores de los
activos (Asset Management) cada vez se interesan más por la fase de planificación y diseño ya que
esta condiciona totalmente la fase de explotación, tanto en su funcionalidad como en sus costes.

Y como se ha insistido el BIM es la herramienta y la metodología que mejor se adapta para

poder tener esta visión total del proceso de la edificación de acuerdo con la famosa imagen:

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De manera que los que gestionan grandes patrimonios inmobiliarios (el Real Estate, en
terminología anglosajona) analizan el valor añadido que se aporta o los costes que se generan en
cada una de las fases para poder realizar inversiones de adquisición o enajenación o cambios de
método de explotación de sus propiedades inmobiliarias.

3. El modelo BIM «as built»: proceso de recopilado

(model recording), contenido, utilización.
Uno de los momentos más decisivos del proceso constructivo es la entrega del edificio a la
propiedad. Este es el momento adecuado para que se realice de forma efectiva el traspaso de la
información del edificio de los responsables de su construcción (DF, constructores, jefe de obra,
etc.) a los responsables de la explotación (propietarios, FM, clientes, usuarios, etc.).

Este es un momento en que si se realiza de forma convencional se pierde del orden de hasta un
80 % de la información del edificio. La metodología BIM permite impedir esta pérdida de
información. Pero para garantizar esta trasferencia de información plena y exitosa es necesario
haberlo planificado adecuadamente en el BEP. Fundamentalmente se tendrá que definir el

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protocolo de intercambio de información (su interoperabilidad) y el protocolo de actualización y

recopilación de la información durante el proceso constructivo.

El fin de todo proyecto (no solamente en construcción) es la entrega al cliente de un producto

que satisfaga las necesidades (objetivos/requerimientos) que previamente transmite al proyectista.
Por eso, en relación con la implementación del BIM en un proyecto y tomando al promotor como
cliente final, este producto podría asimilarse al Modelo Recopilado o Record Model.

“El uso del Record Modeling es el proceso que se utiliza para crear una representación precisa
de las condiciones físicas, medio ambientales y de los activos de un edificio o instalación. El modelo
creado (Record Model) debe, como mínimo, contener información relativa a los principales
elementos arquitectónicos, estructurales y MEP (MEP: Mechanical, Electrical and Plumbing
instalations; es decir, el modelo de instalaciones). Es la culminación de todo el Modelado BIM a
través de todas las fases del proyecto, incluyendo la vinculación con los datos de la Operación,
Mantenimiento, y uso de activos con el modelo As-Built (creado desde el Diseño, Construcción,
modelos de Coordinación 4D, y modelos de fabricación de subcontratistas) para entregar un
modelo recopilado al facility manager o al propietario” Esta definición está extraída del “BIM
Project Execution Planning Guide v.2.01” de la Universidad de Pennsylvania.

En obras de nueva construcción el Record Model debe enriquecerse a medida que avanza la
obra. Este modelo puede tener su origen en fases previas a la construcción para planificación de
obra, estimación de costes, coordinación 3D,…, que ayudan a la empresa constructora a tomar
decisiones de forma anticipada. Pero también el modelo puede levantarse ex profeso para la
entrega al promotor. Para edificios existentes el proceso para crear el Record Model es parecido al
as-built solamente que la toma de datos es más complicada al no tener acceso a elementos
constructivos e instalaciones ocultos.

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Fuente: Bimplicity

El Registro de modelado es el proceso que se utiliza para describir una representación precisa
de las condiciones físicas, el medio ambiente y los recursos de una instalación. El modelo de
registro debe, como mínimo, información relativa a los principales elementos arquitectónicos,
estructurales y MEP. Es la culminación de todo el BIM Modelado lo largo del proyecto, incluyendo
la vinculación de funcionamiento, mantenimiento, y los datos de activos con el modelo conforme a
obra (creada a partir del diseño, construcción, modelos 4D Coordinación, y modelos subcontratista
de fabricación) para entregar un modelo de historia al dueño o administrador de las instalaciones.
Información adicional, incluyendo los equipos y sistemas de planificación de los espacios puede ser
necesario si el propietario tiene la intención de utilizar la información en el futuro.

Existe, por eso, una cierta confusión entre el modelo BIM as-built y el Record Model o modelo
de registro o histórico. El modelo BIM as-built es una combinación de modelos 3D elaborados por
los diversos especialistas que cuando se fusionan en conjunto representan una imagen precisa de la
instalación construida y sus activos. Un Modelo de Registro (Record Model) es un paso más; es
como un modelo «as built» al que se le ha incorporado en la geometría del modelo otros aspectos

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relevantes como las garantías, los manuales de uso y mantenimiento, etc. Es la culminación del
modelo de datos de la construcción.

Hay que plantear el Modelo de Registro desde el inicio de la modelización plasmándolo en el

BEP sobre todo si el cliente / propietario del edificio exigen un modelado de registro a la
finalización de la obra. En cualquier caso, como se ha ido insistiendo conviene trabajar ya en fase de
diseño para la fase de explotación, el BIM to FM. Por eso conviene plantearse ¿Qué información
necesitará el Departamento de Mantenimiento de Instalaciones? y también ¿cuáles son las
necesidades de la propiedad? Hay que considerar en todas las fases del proceso constructivo, los
protocolos de suministro de información y los flujos de trabajo teniendo presente que el Modelo de
Registro será utilizado en un futuro por los operadores del edificio. Por eso, al elaborar el Plan de
Ejecución BIM (PEM), se debe tener en cuenta cómo se crean y mantienen a lo largo de la
construcción los diferentes modelos ya que esto determina la calidad final de la entrega. Las
medidas específicas para asegurar un modelo final de alta calidad para el propietario son las que se
describirán a continuación.

Habitualmente el Modelo Registro se estructura en dos partes: por un lado los modelos y por
otro, los archivos:

1. Modelos:

Reunir todos sus modelos finales de su equipo de diseño y subcontratistas en formatos 3D

nativos (.dwg).

Hay que tener en consideración, que es probable que el RM no se pueda iniciar hasta que el
proyecto esté llegando a su fin. Por eso, se necesitan para el RM los modelos más recientes sobre
los que ya no se van a realizar más cambios. Y por eso, se debe planificar el momento más
adecuado para esta actividad teniendo en cuenta lo anteriormente comentado.

En relación con la actualización de los modelos arquitectónicos, estructurales y de ingeniería

(MEP) éstos deben incluir todas las formas de comunicación entre el arquitecto y el contratista para
identificar los cambios en los documentos de construcción; dibujos y especificaciones. Los cambios

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tienen que ver con la forma en que el proyecto se va a construir y pueden afectar o no afectar el
costo, plazo, o ambos. Los documentos formales que se utilizan son, siguiendo la nomenclatura
anglosajona:

- ASI; Instrucción suplementaria del Arquitecto

- PR; Solicitud de presupuesto

- CCD; Directiva Cambio de construcción

- CO; Cambio de orden

- RFI; solicitud de información

- CDN; Actas de infracción en la construcción

- Así como los comentarios realizados por el Contratista principal.

En el ámbito español la mayoría de estos documentos se recogen en el denominado "libro de

órdenes". Esta información debe ser proporcionada por el arquitecto, el estructurista y los
Ingenieros de instalaciones: Mecánicos y Electricistas.

En relación con los Modelos Estructurales, Mecánico, de Fontanería, Eléctrico, de Protección

Contra Incendios y otros modelos de especialistas igualmente su actualización deber
proporcionarse en formatos nativos (.dwg o .nwd). Esta información deberá ser proporcionada por
los subcontratistas.

Se debe comprobar que todos los modelos anteriores combinados deben estar libres de
colisiones. Existen diferentes programas para la creación de MR (por ejemplo, el Autodesk
Navisworks Manage).

2. Archivos

Reunir todos los documentos del final de obra (clouse-out). Es el entregable digital típico para el
propietario, es un sistema de carpetas que contiene documentos agrupados bajo los epígrafes de

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-Garantías

-Manuales de operación y mantenimiento

- Información del contacto de todos los agentes que han intervenido en la obra

- Documentos del contrato

- Presupuesto

- Y toda cuanta documentación se considere relevante.

Al tratarse de muchos elementos a registrar conviene ser sistemático y establecer una

codificación de todos los elementos registrados. Existen numerosas formas de codificar los
elementos constructivos. Una utilizada internacionalmente por ser de las más completas es la que
publica el CSI - Construction Specifications Institute (¿No confundir con la serie de TV policiaca!)
denominada «MasterFormat», que es el estándar que se utiliza con mayor frecuencia para dar
formato a las especificaciones de construcción y que se puede consultar íntegramente en el
siguiente enlace (son 186 páginas) [Link]

Por ejemplo, para la una Unidad de Tratamiento de Aire sería 237325 UTA

- Manual de operaciones y Mantenimiento

- Garantía

- Hoja de especificaciones

- Formación de su uso en vídeo

- web del fabricante

- Etcétera

Existe, pues, un gran número de diferentes tipos de archivos que se pueden agregar a un
modelo. Si está utilizando Navisworks, por ejemplo, hay que tener en cuenta que mientras que el

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modelo esté en formato NWF su tamaño permanecerá relativamente pequeño; pero al pasar el
modelo a un formato NWD para su entrega al propietario, todos los documentos y modelos se
fusionan llegando a tamaños de archivo de 75 MB o más.

(Un archivo NWF contiene un índice de todos los archivos de modelo que está utilizando.
También almacena todos los demás datos NavisWorks. Se recomienda utilizar el formato de archivo
NWF cuando se trabaja con proyectos en curso debido a las actualizaciones hechas a los dibujos
CAD originales se reflejarán la próxima vez que abra el modelo.

NWD: Sólo se puede guardar archivos NWD si usted tiene una licencia Editorial NavisWorks.
Este archivo de formato almacena todos los datos específicos NavisWorks que las tiendas de
formato de archivo NWF, así como la geometría del modelo. Los archivos NWD son generalmente
más compactos que los archivos CAD originales y se pueden cargar más rápidamente en
NavisWorks. Estos archivos están destinados a ser utilizados para publicar y distribuir una versión
compilada del proyecto actual para que otros puedan revisar. La ventaja de los archivos NWD es
que otros usuarios pueden revisarlos, incluso si no tienen NavisWorks, mediante el visor gratuito
NavisWorks. Además, no es necesario enviar todos los planos, solamente un único archivo NWD.)

Seguidamente se da una relación de todos los documentos que debe contener un RM BIM:

- O & M Manuales (manuales de operación, mantenimiento)

- Documentos de control de calidad, Documentos y registros de ensayos

- Vídeos Tutoriales (archivos AVI),

- Hipervínculos al sistema de automatización de edificios,

- Planos de planta,

- Funciones de los sitios

- Áreas clasificadas, Área y Volumen cálculos,

- Cálculos de ingeniería,

- Especificaciones y pliegos de condiciones técnicas de los materiales y productos,

descripción legal y órdenes de cambio,

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- Documentación Legal

- Diseños de taller

- Documentos de adquisición,

- Fotografías de progreso de la obra,

- Diagramas de alarma,

- Datos de garantía, facturas, solicitudes de compra, presupuestos,

- Ocupantes del edificio, listas de personal, los planos de distribución y diagramas de red
de ocupación

- Lista de materiales peligrosos y sus ubicaciones

- Registros de inspección,

- Planes de recuperación de desastres, planes de contingencia,

- Inventario de muebles,

- Y un largo etcétera que depende de la especificidad del activo a gestionar.

De acuerdo con las preferencias del propietario final toda la información se debe entregar
ordenada en una estructura de carpetas y archivos del tipo siguiente:

La información se puede entregar en un archivo físico tipo disco duro externo o bien, y esta es
una tendencia que se está imponiendo, en la nube (clound) o en algún tipo de plataforma web.

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Uno de los aspectos que se deben documentar con especial precisión son los denominados
elementos ocultos, es decir, aquellos que una vez concluida la obra son de muy difícil acceso para
que de esta forma se mantenga la disponibilidad y exactitud de la información de la construcción.

Una manera de recoger el estado y condiciones de este tipo de instalaciones y elementos es

captar cómo cambia con la evolución de la obra. Para ello es fundamental el uso de tecnologías de
captura de datos basados en la visión, a saber, los escáneres láser y cámaras, Para ello es necesario
un plan (véase BEP) de captura continua de datos. El proceso que se propone para la planificación y
proceso de exploración progresiva para el desarrollo de un completo BIM as-built se esquematiza
en la siguiente figura:

Los beneficios del Record Model, como no podía ser de otra manera, están encaminados a la
fase de vida útil del edificio o instalación, a saber:

• Gestión de las operaciones y mantenimiento. Ya sea volcando toda la información en

software de gestión utilizados en FM, o mediante el propio modelo BIM y los documentos
vinculados. El propietario o el facilty manager utilizaran la información la información aportada
para crear planes de mantenimiento, revisiones de instalaciones, gestión de pedidos, etc.

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• Modelo planimétrico actualizado. Para proyectos de reforma o ampliación el propietario

tiene toda la información planimétrica con una precisión tal que no es necesaria una medición del
edificio previa al proyecto. Además al estar el modelo vinculado con las partidas los cambios
reflejan automática y rápidamente el presupuesto del proyecto de reforma.

• Libro del Edificio virtual. La gestión en el mismo modelo de toda la documentación que debe
llevar asociado por normativa el Libro del Edificio, sin duda que lo hace una solución muy
interesante debido también a su sencillo manejo por usuarios sin capacitación técnica.

Como en la anterior lección se comentó en la anterior lección el denominado BIM 7D debe

incluir, o más bien, basarse en el modelo as-built entendido en su más amplio sentido como hemos
explicado anteriormente de Modelo Registro que incorpora más datos convenientemente
estructurados (los denominados meta-datos) además de los modelos 3D.

Los atributos clave del modelo BIM (Mitchell & Schevers, 2007) son:

•Geometría sólida: Los objetos son descritos por una geometría precisa y fidedigna.

•Propiedades de objeto exhaustivas y extensibles que van más allá del significado del objeto -
los objetos del modelo tienen algunas propiedades predefinidas y también pueden crearse otras
tomando como referencia de las especificaciones internacionales como IFC o COBie que permiten la
asignación de propiedades específicas del proyecto de acuerdo a un formato común; los objetos

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pueden ser descritos exhaustivamente con elementos tales como el código del fabricante del
producto, el precio o la fecha de instalación.

•Riqueza semántica: el modelo proporciona muchos tipos de relaciones a las que se puede
acceder para el análisis y la simulación, tales como "contenido en", "relacionada con" o "parte de".

•Información integrada- el modelo contiene toda la información en un repositorio único para

garantizar la coherencia, la precisión y accesibilidad de los datos.

•Soporte al ciclo de vida - la definición del modelo es compatible con los datos del ciclo de vida
de las instalaciones desde la concepción hasta la demolición; así, los datos requeridos por los
clientes, tales como el comportamiento ambiental del edificio se pueden comparar con lo que fue
diseñado, con lo construido o con los datos reales de rendimiento.

En algunos ejemplos existentes, como el caso-estudio del modelado BIM de la Opera de Sydney
para su posterior gestión, la información o requerimientos se evaluaron a partir de los datos
generalmente utilizados en las prácticas y sistemas FM, y por medio de entrevistas personales a
expertos en la materia. Algunos de estos datos incluían los datos de fabricación, instrucciones y
procedimientos operativos, repuestos y especificaciones de mantenimiento, información de
garantía y el historial de mantenimiento. Por tanto, es importante saber qué datos, y en qué
momentos deben ser introducidos. Así, la clasificación de los datos basados en la secuencia en la
que los datos deben ser identificados y capturados a lo largo de las diferentes etapas del proyecto.
El volumen de datos aumenta sustancialmente de arriba abajo.

Al principio, deben ser capturados los datos de la zona de servicio tales como parcela, edificio,
planta, habitación, y ubicación para cada componente de construcción. La nomenclatura y
numeración por lo general siguen las convenciones estándar de los fabricantes y sistemas de
numeración de las organizaciones. Por lo tanto, es necesario introducir en BIM dicha identificación
numérica para los componentes, de manera que se facilite la interconexión con (Becerik-Gerber,
Jazizadeh, Li, & Calis, 2012) sistemas de FM. Los datos relacionados con el grupo y el tipo de un
componente también deben clasificarse sobre la base de estándares de la industria (por ejemplo,
Uniformat, MasterFormat, o OmniClass) o estándares específicos de la organización de FM. La

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clasificación de los equipos, materiales y acabados en grupos y tipos puede facilitar la asignación de
datos para los ejemplares de componentes similares. A continuación, se introducirían datos de los
fabricantes o proveedores, tales como el número de serie, fuente y fecha de adquisición, garantías,
vida útil estimada o su uso específico, que deben ser identificados y asignados a los componentes
en BIM. Tras la determinación de la zona de servicio, grupo, tipo y datos del fabricante deben
añadirse las especificaciones y atributos del componente en concreto. Algunos de los atributos
técnicos de los componentes incluyen el peso, potencia, consumo de energía, y piezas de repuesto.
En el caso del modelado de un edificio para su construcción este contenido de datos se forma
gradualmente durante el diseño, construcción, puesta en marcha y etapas de liquidación, pero la
naturaleza dinámica de los datos requiere actualización en tiempo real en todos los niveles. El
proceso a seguir para un edificio ya construido sería similar, aunque en este caso deben prefijarse
claramente los parámetros que se necesita introducir, de manera que el modelado sea eficaz y
enfocado al objetivo de gestión exclusivamente.

Otra de las cuestiones que también se deben determinar inicialmente es el nivel de desarrollo
(LOD) que se desea para; los modelos normalmente son como mínimo un LOD 400 (que genera una
precisión de entre el 90 y 95 %) y habitualmente un LOD 500.

Como se ha comentado el as-built debe realizarse con un LOD mínimo de 400, aconsejable para
la gestión FM de LOD 500 e incluso hoy en días se está exigiendo un LOD 600. Se repasan
brevemente las características de estos niveles de desarrollo del modelo así como sus
requerimientos y usos.

LOD 400 - Requerimientos: El elemento objeto está definido geométricamente en detalle, así
como su posición, pertenencia a un sistema constructivo específico, uso y montaje en términos de
cantidades, dimensiones, forma, ubicación y orientación con detallado completo, información de
fabricación específica para el proyecto, puesta en obra/montaje e instalación. También se indica la
posibilidad de incluir información no gráfica vinculada al elemento.

Usos:

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• Análisis: El Elemento puede ser analizado para su funcionamiento en base al uso de criterios
específicos del propio elemento y los sistemas o conjuntos constructivos a los que pertenece.
Puede requerir información no gráfica complementaria.

• Coste: Valoración específica y precisa del elemento en base a datos concretos de fabricación y
puesta en obra según precio de compra del mismo.

• Programación: El elemento puede ser utilizado para mostrar planificaciones de tiempos y

criterios de prioridades, así como plazos de fabricación y tareas vinculadas a esta.

• Coordinación: El elemento puede ser utilizado para coordinarse con otros elementos del
proyecto en base a dimensiones, ubicación, trayectorias y distancias respecto a otros, incluyendo
datos de uso y mantenimiento específicos. Se incluye la detección de colisiones entre elementos

LOD 500 - Requerimientos: El elemento objeto está definido geométricamente en detalle, así
como su posición, pertenencia a un sistema constructivo específico, uso y montaje en términos de
cantidades, dimensiones, forma, ubicación y orientación. También se indica la posibilidad de incluir
información no gráfica vinculada al elemento. Se verifica la información de este nivel en relación al
proceso constructivo finalizado (“as built”) y no es aplicable a todos los elementos del proyecto. El
criterio válido será definido por la propiedad y las normativas correspondientes. La información de
este nivel sustituye a las equivalentes de otros niveles inferiores en todos los casos. Elementos del
modelo pueden estar definidos a nivel de LOD 500 sin haberlo hecho en niveles anteriores y se
incluirá siempre el autor del mismo como agente responsable de su ejecución.

Usos: El uso del nivel LOD 500 está vinculado al futuro y puede incluir: determinación de estado
actual, especificaciones y aprobaciones de productos, uso y mantenimientos directos o indirectos,
gestión y explotación, así como renovaciones y modificaciones.

LOD 600 – incorpora elementos de gestión relativos a los parámetros de reciclado de cada
elemento del modelo, incluyendo aquellos elementos determinados claramente en el LOD 400 y los
previos. Las normativas impuestas por las autoridades europeas referentes a edificios eficientes
energéticamente (Horizonte 2020) y a la obligatoriedad de reciclar el 70% de los residuos urbanos

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

en el año 2030, conllevan implícitamente el control del gasto energético propio de los edificios.
Debido a que el nivel LOD 500 se dedica al uso y mantenimiento de estos edificios, pero no incluye
las cuestiones energéticas derivadas del reciclado de forma directa.

Serán factores determinantes para la viabilidad del mantenimiento o renovación de edificios

completos o elementos singulares del mismo, en fases de prediseño, diseño, obra, mantenimiento
y demolición. Este nivel de desarrollo puede suponer el nivel LOD 000 de una reforma o
rehabilitación integral, en la que se deberán contrastar la fiabilidad de los datos presentes en este
nivel de desarrollo y su fiabilidad para acceder al LOD 000, referente tanto a aquellos elementos
que son derribados y reciclados como a aquellos que no se mantienen en las nuevas fases
aportando su nivel de información al siguiente proceso constructivo y de diseño.

Requerimientos: El elemento objeto no está definido geométricamente en detalle, pero sí lo

están sus condiciones de reciclado, como materiales propios, toxicidad, vida útil, básicas, distancia
a puntos de fabricación/ reciclaje, peso y volumen, formas de traslado y desmontaje, etc. Está
basada principalmente en información no gráfica vinculada al elemento.

Usos:

• Análisis: El elemento debe incluir sus detalles de desmontaje, derribo y reciclaje. Compuesto
de información no gráfica principalmente.

• Coste: Estimación de costes/gastos en virtud de las necesidades de reciclado del elemento,

vinculados a cuestiones como vida útil amortización, valor de renovación, etc. propias del
emplazamiento y la distancia a otros entornos (puntos de reciclaje, factorías, núcleos urbanos,
zonas protegidas, etc.).

• Programación: El elemento deberá tener en cuenta su vida útil, la fiabilidad en su utilización y

los costes derivados del reciclado, así como tasas o penalizaciones relacionados.

• Coordinación: El elemento puede ser utilizado para coordinarse con otros elementos del
proyecto en base a planificaciones de reciclado (Programación), así como su afección en el resto de
elementos del proyecto durante su modificación (retirada, descenso de eficacia, toxicidad, etc)

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

No cabe ni mencionar que el FM debe mantener una actualización periódica de Los modelos
BIM de manera que en todo momento sean realmente as-built para así poder facilitar, por ejemplo,
posibles tareas de rehabilitación del edificio.

4. Otros modelos para la gestión de inmuebles: BIM -

BAM - BOOM
Si bien en ocasiones se confunden entre sí es necesario distinguir entre estos tres modelos, el
ya conocido BIM, el denominado BAM y el BOOM. Brevemente se define cada uno de ellos y se
indica cuáles son sus principales utilidades.

B I M = Building Information Modeling. BIM es un proceso que implica la generación y gestión

de las representaciones digitales de las características físicas y funcionales de una instalación. Los
modelos de información de construcción resultante se convierten en recursos compartidos de
conocimiento para apoyar la toma de decisiones acerca de una instalación de etapas conceptuales
más tempranas, a través del diseño y la construcción, a través de su vida operativa y la eventual
demolición.

B A M = Buildin Assembly Modeling o Modelo de Construcción del edificio. Está orientado a la

fase de construcción. Se correspondería con la 4D y 5D.

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

B O O M = Building Operation and Optimization Model o Modelo para la optimización y

operación del edificio. Se correspondería con la 6D y 7D.

En la siguiente gráfica se ilustra el impacto que cada uno de los modelos tienen en el tiempo y
en los costes según el ciclo de vida; manifestándose una vez más que la fase de explotación del
edificio es aquella que provoca un mayor coste, mientras que las decisiones en fase de diseño son
de coste bajo y mayor impacto:

Fuente: bimmeeting

5. La trasferencia de datos y la interoperabilidad:

COBie
El gran reto de la metodología BIM no es recopilar adecuadamente toda la gran información
generada durante el proceso constructivo del edificio sino que esta información sea útil para la
siguiente fase del ciclo de vida (como anteriormente se ha visto, la más importante tanto
económica como temporalmente), la fase de explotación. Y para ello, se debe utilizar algún tipo de
protocolo estandarizado de intercambio de información. Es lo que en el ámbito informático se
conoce como interoperabilidad; concepto que es definido por El Instituto de Ingenieros Eléctricos y
Electrónicos (IEEE) Norteamericano como la capacidad de dos o más sistemas o componentes para
intercambiar información y utilizar la información intercambiada. La metodología que se está
imponiendo para poder realizar ese intercambio de la información, esta transferencia de datos de
la construcción a la explotación es el que se propone desde el COBie, Construction-Operations
Building Information Exchange.

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Este protocolo de intercambio fue ideado por Bill East del Cuerpo de Ingenieros del Ejército
de los Estados Unidos en junio de 2007. Posteriormente, en el 2011 el Instituto Nacional de
Ciencias de la Construcción de los [Link]. lo incorporó como parte de su estándar de par el National
Building Information Model. Y en el 2014, se publicó como estándar británico la " BS 1192 -4: 2014
Producción colaborativa de la información Parte 4: El cumplimiento de los requisitos de
intercambio de información de los empleadores que utilizan Cobie - Código de prácticas". De
manera que se está transformando en el estándar internacional para el intercambio y trasferencia
de la información entre las tres fases fundamentales del proceso constructivo diseño-construcción-
explotación.

Las normas COBie no establecen qué información se requiere para un traspaso proyecto
específico. Esa responsabilidad todavía recae en el propietario. El modelo de datos COBie es un
subconjunto del modelo de datos buildingSMART, más comúnmente conocida como la IFC
(Industry Foundation Classes). De manera que el COBie forma parte del movimiento openBIM
para diseñar colaborativamente, construir y posteriormente gestionar los edificios. La
representación más común de COBie es la hoja de cálculo COBie, pero es importante tener en
cuenta que el formato de datos puede ser representado en múltiples formas de acuerdo con los
requisitos y necesidades de la transferencia de datos específico. COBie sólo se refiere a la
estructura y formato de los datos y las plantillas Cobie son sólo un punto de partida para la
definición y el cumplimiento de los requisitos de intercambio de información. Una de las
grandes ventajas de Cobie es la creciente adopción de este protocolo mediante las
herramientas de creación y en la gestión de Computer Aided Facility (CAFM) y sistemas
informáticos de gestión de mantenimiento (CMMS).

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

En la actualidad los propietarios y los FM utilizan sistemas GMAO y CAFM (Facility

Management asistido por ordenador) para apoyar su tarea diaria de explotación, mantenimiento y
gestión de las instalaciones. Para hacer este trabajo que necesitan información sobre el edificio y
sobre su equipamiento e instalaciones. El problema es que incluso si la información es digital a
menudo está bloqueada en documentos PDF. Esto significa que para configurar el sistema GMAO el
FM tiene que capturar toda la información específica mediante enlaces o el copiar y pegar
perdiéndose mucho tiempo e información. Para ello se crean plantillas para la captura de datos de
una manera más estructurada. Esto requiere que los contratistas para completen la información
sobre el proveedor, número de serie, los intervalos de mantenimiento, los costos de
reemplazamiento, etc. Este es un buen paso adelante ya que esta información puede ser más
fácilmente importada al sistema GMAO. Sin embargo, cada propietario, cada consultor y todos los
vendedores de GMAO pueden tener su propia forma de hoja de cálculo o plantilla. Esto significa
que hay nuevos sistemas para el contratista y subcontratistas para cada nuevo proyecto y no hay
interfaz de integración común para las aplicaciones arriba y aguas abajo. Al inicio del proyecto, el
propietario puede ni siquiera saber qué sistema GMAO para usar o tienen que tomar una decisión
prematura. Todos estos son los temas COBie tratan de solucionar independientemente de la fase
de evolución en el que el proyecto se encuentre.

En este sentido los principios básicos en los que se fundamenta el protocolo COBie son:

- Modelo de datos: Cobie está alineando con el formato IFC abierto.

- Formato: Cobie establece para los usuarios diferentes opciones de formatos de entrega y
añade especificaciones y plantillas para una hoja de cálculo con base de recopilación de
datos / entrega. Esta hoja de cálculo es una herramienta de "mínimo común denominador"
de gestión de datos.

- Clasificación: El uso de un sistema de clasificación es también una base clave para COBIE. El
sistema de clasificación a utilizar es un requisito clave que el propietario debe establecer en
el contrato (Los propietarios en Estados Unidos pueden requerir OmniClass, los propietarios
del Reino Unido pueden requerir Uniclass y un propietario de Noruega pueden preferir
noruega Standard 3451). También se debe considerar que muchos sistemas GMAO están
utilizando sistemas de clasificación para estructurar la documentación.

El COBie es conocido sobre todo como un formato de hoja de cálculo (Excel .xlsx o archivo XML
SpreadsheetML). Para el traspaso, también puede ser un archivo comprimido zip que contiene los

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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documentos tanto el archivo de hoja de cálculo y PDF que se hace referencia de las hojas de
cálculo. Tal y como se muestra en el ejemplo.

La estructura del modelo de datos COBIE debe comparte la semántica y la estructura del
modelo de datos buildingSMART. De acuerdo con COBie los elementos clave para realizar un
seguimiento por parte de los FM son los componentes y equipos que necesitan mantenimiento y
los espacios que necesitan gestión. Seguidamente se describe brevemente esta estructura,
centrándose en estos elementos clave y sus elementos relacionados en el cuadro gris del siguiente
esquema.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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Zona gris: Componentes - Esta es la pieza central del registro de activos. El propietario necesita
para realizar su seguimiento conocer qué tipo de equipo que tienen, quién lo fabrico y lo entregó,
cuando se necesita mantenimiento, cómo inspeccionarlo y realizar un seguimiento de la historia de
las solicitudes de servicio y órdenes de trabajo, etc. El propietario tiene que especificar qué
artículos requieren administración y mantenimiento (y por lo tanto pertenecer a esta lista) y la
información que se necesita para cada componente (y por lo tanto lo que esta hoja de columnas
debe tener).

Tipos - El concepto de tipos es muy importante y un concepto a menudo mal entendido. La

mayoría de los componentes se definen por su tipo (categoría de producto). Al instalar muchos
casos de un producto común de la información común va aquí. Por ejemplo, si se entregan 10
puertas similares la información común como "fabricante" y "número de serie" va en la descripción
del tipo. Los detalles como, por ejemplo, ubicación, fecha de instalación, número de artículo, etc.
Van en el apartado de componente.

Espacios – Los espacios en Cobie son similares a lo que normalmente llamaríamos salas.
También es posible dividir grandes habitaciones en múltiples espacios para una mejor gestión de
espacios. El espacio es clave para Cobie por las siguientes razones: En sí los objetos espaciales son
importantes para la gestión del espacio, la gestión de arrendatario, gestión de energía, etc., para el
equipo de localización. Todo el equipo debe ser etiquetado con los espacios desde donde se accede
a ellos para el funcionamiento / mantenimiento. Esto también significa que todas las "áreas" que
definen el acceso a los componentes mantenibles tienen que estar en la lista de espacios.

El resto de los objetos de la caja azul son en su mayoría objetos agrupación o agregación
utilizados para clasificar los otros artículos.

Zonas son agrupaciones de espacios. Son bastante flexibles en uso. Se pueden utilizar para
dividir la instalación en zonas de ventilación, zonas de acceso, zonas de alquiler, etc. Por lo general,
el uso de zonas es más frecuente después de la entrega. Una alternativa al uso del objeto de zona
es la clasificación de los espacios, ya sea usando la referencia de clasificación o mediante el uso de
las propiedades personalizadas, por lo que ni siquiera puede utilizar las zonas durante el diseño y la
construcción.

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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Instalaciones (Facilities) son los propios edificios. A menudo no es sólo una instalación en el
conjunto de datos Cobie (similar a ser un solo edificio en una exportación IFC), pero podría haber
más. Común de información importante, como las unidades y fase va aquí. Otro motivo es tener un
edificio exclusivo para este equipo y estos espacios de pertenecer al combinar hojas cobie y la
importación en el sistema CAFM.

Suelo (Floor) es una parte de la estructura espacial de construcción y una forma de agrupar los
espacios. Ellos son parte importante de apoyo a la localización ya la concentración de los locales y
equipos por lo que es importante para hacerlo bien. También es una cuestión importante la
coordinación si el edificio es un poco más complejo. Sin embargo, tenga en cuenta que es
importante coordinar la exportación, y los niveles en la herramienta BIM no necesariamente tienen
una relación uno a uno con las plantas de construcción de la CFI (y por lo tanto las plantas en
Cobie).

Sistemas es otra manera de agrupar equipos. El tener un sistema adecuado en relación con
equipos da más inteligencia al sistema FM. También son un lugar para vincular las operaciones y la
documentación que sean de un tipo más genérico que los objetos de mantenimiento.

Área de naranja - Subelementos que describen los tipos – se refiere a empleo utilización,
recursos y repuestos; son metadatos que definen los componentes (a través de su definición de
tipo) y son un intento de recoger los datos no estructurados, no estandarizados de las O & M que se
encuentra normalmente en los documentos (manuales operativos, guías de mantenimiento,
repuestos listas, etc.).

Zona verde - los elementos comunes Se enumeran como elementos "comunes" todo lo que
podría estar relacionado con los elementos de cualquier otro lista. Por ejemplo, un documento es
usualmente ligado a un tipo (por ejemplo, un manual de mantenimiento que describe un tipo de
bomba), pero también podría ser más genérico, por ejemplo, describir un sistema (diseño del
sistema de aire fresco) o ser relevante para todo el edificio (plan de seguridad contra incendios).
Los tipos más importantes de hojas / artículo aquí son los contactos y documentos (y atribuye cierta
medida)

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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Contactos son las personas que participan en la entrega de productos y generadores de

información. El foco en COBie se centra en quién llena el formulario. Deber recoger el fabricante, el
suministrador y el instalador del equipo para asegurarse dónde acudir a solicitar los servicios de
garantía relacionados con los problemas de producción o instalación. COBie por defecto identifica
éstos de forma única por sus direcciones de correo electrónico (por ejemplo, creado por
person@[Link]) y luego proporcionar la información de contacto en la hoja de contactos.

Los documentos son principalmente la documentación sobre el material entregado. Por lo

general, los documentos etiquetados con los tipos que están relacionados con la instrucción de
manera que uno de mantenimiento se describen cómo cambiar el filtro en los 5 ventiladores
similares. Sin embargo también hay una necesidad de etiquetar directamente a la instancia, por
ejemplo para los informes de puesta en marcha, como se construyó fotos etc. También como se
mencionan algunos documentos deben ser etiquetados a los elementos de nivel superior, como los
sistemas e instalaciones.

Los atributos son un método para identificar datos personalizados a cualquier tipo de elemento
de ampliar las propiedades / columnas que se incluyen en la hoja principal. Estos son similares a las
propiedades (en propiedad-sets) en el modelo de datos IFC. Los vemos como una manera de la
transferencia de datos personalizados para cuando es necesario información específica.

Ya se ha indicado que la clasificación y la libre elección del sistema de clasificación como una
parte clave de Cobie. Las hojas son importantes para clasificar los tipos, espacios, sistemas e
instalaciones. Esto ayudará tanto en organización como en búsqueda de información dentro de esta
instalación, y también para compartir información a través de proyectos en la cartera y también
para cerrar la brecha hacia la vieja manera de hacer las cosas.

De manera que COBie se puede interpretar como una hoja de cálculo, como un archivo IFC o
como un requisito. A continuación se explica cada una de las visiones:

Cobie como una hoja de cálculo -. Estructura plana con referencias. En la hoja de cálculo de
cada uno de los tipos de elementos crea su propia hoja. En los encabezados de columna se describe
la información para ser llenada para cada instancia y cada instancia es una fila de la hoja de la tabla.

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

La Hoja de cálculo no debe ser la herramienta de creación de grandes cantidades de datos. Sin
embargo, es una buena alternativa para por la gran cantidad de herramientas de gestión que
utilizan los datos de hoja de cálculo de forma compatible para la importación y exportación de
datos.

COBie como un archivo IFC (vista básica de traspaso). El uso de Cobie como un archivo IFC tiene
más sentido para la exportación de datos en modelos BIM. Aquí, los datos ya está ahí es un formato
estructurado y la herramienta de exportación IFC lo ha incorporado. El único nuevo es que tienen
que soportar la visión FM básica de traspaso. Para apoyar la exportación de datos a este formato
estandarizado las herramientas BIM suelen tener formas de configurar asignaciones personalizadas
a partir de sus estructuras nativas (por ejemplo, familias de Revit) a las propiedades Cobie.

COBie como requisito - Las normas Cobie ha sido desarrollado para ser incluidas como parte de
los contratos de construcción, diseño y entrega de productos. Sin embargo, es muy importante
tener en cuenta que sólo una simple referencia a una versión de la norma Cobie no es suficiente.
Por lo tanto, afirmar una vez más: Además es necesario especificar

- Qué objetos requieren un mantenimiento y por lo tanto deben ser incluidos en la

exportación

- Qué sistema de clasificación de usar

- Qué propiedades personalizadas se utilizaran para cada uno de los elementos

- Si (y cómo) que desea realizar un seguimiento de las relaciones con los modelos BIM

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

- Cómo será el proceso de entrega (continuo, bajada de datos por cambio de fase o
simplemente como parte de la entrega)

- Cómo será el proceso de recolección y coordinación. Responsables del proceso.

Existen extensiones y plug-in para extraer la información COBie para los diferentes
softwares (REVIT; NAVISWORK; etc.).

6. Clasificación de los inmuebles y sus características,

tipos de uso, tipos de propiedad. Definiciones de
conceptos del ámbito de la Gestión de Activos (GA)
Una manera de clasificar los activos inmobiliarios muy adecuada es en función de su uso ya que
éste determina muchas de las operaciones que se deben realizar en ellos no tanto su contenido si
no su metodología. No existe una clasificación estandarizada pero se acepta como buena práctica la
siguiente clasificación

- Residencial, viviendas

- Comercial

- Administrativo, oficinas

- Alojamientos turísticos (hoteles y similares)

- Culturales (muesos y similares)

- Publica concurrencia y espectáculos (teatros, pabellones deportivos y similares)

- Docentes (escuelas, universidades, etc)

- Sanitarios y socio-sanitarios (hospitales, residencias de ancianos, etc)

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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- Industriales (naves, almacenes, etc)

- Equipamientos e infraestructuras (estaciones de ferrocarriles, aeropuertos, etc.)

- Recintos abiertos

Otro tema interesante es tener en cuenta el tipo de propiedad de los activos inmobiliarios y cuál
es su ámbito de negocio:

- Propiedades corporativas, es un tipo de propiedad que corresponde a las grandes empresas

que tienen patrimonio inmobiliario para desarrollar sus actividades productivas y administrativas.
Generalmente el objetivo de este tipo de propiedad por lo que se refiere a la gestión patrimonial
está enfocado a la representatividad de la empresa, el confort de sus empleados y una reducción
de costes de explotación.

- Propiedades patrimonialistas, es un tipo de propiedad cuyo negocio está basado en el

alquiler de los inmuebles a terceros. Por tanto, su negocio está en la gestión inmobiliaria y, por lo
tanto, su objetivo está en conseguir la mayor rentabilidad económica en sus edificios.

Por otro lado, conviene precisar algunos términos utilizados en la gestión de los activos
mediante unas someras definiciones. Nos basaremos para ello en el estándar internacional ISO
55000:2014 Gestión de activos — Aspectos generales, principios y terminología.

Un Activo es un ítem, objeto o entidad que tiene valor real o potencial para una organización.
Este valor puede ser tangible o intangible, financiero o extra financiero incluyendo la consideración
de riesgos y obligaciones. Puede ser positivo o negativo en las diferentes etapas de vida del activo.
Los Activos físicos generalmente se refieren a equipamiento, inventario y los inmuebles de la
organización. Y serán los que fundamentalmente se considerarán en este módulo. Activos físicos es
opuesto a activos intangibles, los cuales son activos no físicos como alquileres, marcas, activos
digitales, derechos de uso, licencias, derechos de propiedad intelectual, reputación,…

La Vida del activo es el período desde la creación del activo hasta el fin de la vida del activo.

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El ciclo de vida o etapas de la gestión de un activo. El nombre y la cantidad de etapas y las

actividades desarrolladas en cada etapa varían generalmente en diferentes sectores industriales y
las determina la organización.

El portafolio de activos son los activos que se hallan dentro del alcance del sistema de gestión
de activos. Un portafolio generalmente se establece y se asigna con propósitos de control de
gestión. Los portafolios de bienes físicos podrían definirse por categorías (por ejemplo, planta,
equipo, herramientas, terrenos).

Activo crítico es un activo que tiene potencial para impactar significativamente en el logro de
los objetivos de la organización. Los activos pueden ser críticos desde el punto de vista de la
seguridad, del ambiente o del desempeño y pueden relacionarse a requisitos legales, regulatorios o
estatutarios.

Adaptabilidad: Posibilidad (capacidad) de cambiar características tales como volumen o función

o espacio, con objeto de cumplir requisitos nuevos. La adaptabilidad se compone de:

- Elasticidad: la posibilidad de cambiar el volumen;

- Generalidad: la posibilidad de cambiar la función;

- Flexibilidad: la posibilidad de cambiar la distribución de espacio.

La Clasificación es un sistema que sirve para agrupar y asignar categorías a elementos que
tienen características similares (atributos).

Bienes inmuebles son los terrenos delimitados que pueden tener alguna cosa fijada al suelo, tal
como edificios. En inglés, los términos "real estate", "immovable property", "real property" y
"realty" se utilizan sinónimamente.

Arrendatario es el Individuo o actividad comercial que tiene temporalmente la posesión o el

alquiler de bienes inmuebles que son propiedad de

La Gestión de activos es la actividad coordinada de una organización para obtener valor a partir
de los activos. La obtención de valor generalmente implicará balance de costos, riesgos,

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oportunidades y beneficios de desempeño. El término “actividad” tiene un significado amplio y

puede incluir, por ejemplo, el enfoque, la planificación, los planes y su implementación. Son las
actividades dirigidas a optimizar los costes del ciclo de vida de los inmuebles, que tienen un valor
para la organización. En el contexto que aquí se trata de la gestión de inmuebles y servicios de
soporte, ésta es una actividad incluida dentro de la organización de FM y cada producto
normalizado relacionado con los instalaciones necesita proporcionar sus servicios de soporte o un
servicio de soporte a la actividad principal y, por ejemplo, a sus instalaciones de producción.

Espacio (dependencias): Servicios para la provisión de espacios, tales como diseño y edificación,
adquisición o alquiler de espacios, incluyendo la administración y gestión de espacios y la
enajenación de éstos. Esto incluye los servicios y las infraestructuras técnicas (equipos técnicos
para la edificación) que proporcionan un clima confortable y suministran iluminación/penumbra,
energía eléctrica, agua y gas. Los costes de inversión de la infraestructura técnica normalmente se
incluyen en los costes de espacio. La consecuencia es que las infraestructuras técnicas no pueden
ser un producto de sí mismo en este nivel.

Sostenibilidad, estado en el que los componentes del ecosistema y sus funciones se mantienen
para las generaciones actuales y futuras.

Espacio de trabajo: Servicios relativos al entorno de trabajo, por ejemplo, proveer de

mobiliario, equipos y ocupantes.

Otro aspecto que conviene aclarar y que en muchas ocasiones se confunde por sus similitudes
son las diferencias entre FM (Facility Management) y Asset Management (AM) o gestión de activos.
Para tal fin se establecen los siguientes conceptos:

Los Activos que son utilizados para dar SOPORTE A LAS FUNCIONES PRIMARIAS DEL NEGOCIO
como los edificios, la infraestructura, los vehículos, oficinas, dispositivos móviles, equipo de IT, etc.
son responsabilidad del FM.

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Mientras que los Activos que son utilizados para las FUNCIONES PRIMARIAS DEL NEGOCIO como
redes de infraestructura, maquinaria de producción, facilidades de la planta, herramientas, etc.
corresponden a la Gestión de Activos (Asset Manegement).

En la gestión de facilities existen áreas en las que es evidente que se requiere una
especialización para la gestión de los edificios y servicios relacionados con ellos y otras capacidades
y competencias para la gestión del mantenimiento y confiabilidad de los activos productivos que se
encuentran en ellos. Algunas instalaciones (las de apoyo) deberán ser gestionadas desde la
perspectiva únicamente del Facility y otras (las productivas) incluirán además la gestión de sus
activos. Un especialista de Facility debe tener conocimientos especiales de arquitectura,
edificaciones, acabados, telefonía, tecnologías de la información, plomería, electricidad, equipo
contra incendio, mobiliario, jardinería, seguridad, telecomunicaciones, cuartos limpios, servicios
sanitarios, aire comprimido, ventilación, calefacción y aire acondicionado (HVAC), tratamiento de
agua y algunas otras más sofisticadas; mientras que los especialistas en gestión de activos
productivos nada tienen que ver con esas técnicas y conocimientos especiales. Mientras que los
conocimientos que debe tener un Gestor de Activos (AM) se basa más en Cálculos de confiabilidad,
análisis de confiabilidad y disponibilidad, estrategias de mantenimiento productivo, análisis
Weibull, mantenimiento centrado en confiabilidad son algunas de las áreas específicas de quienes
están en la gestión de los activos productivos y que son conocimientos y técnicas que no siempre
son necesarias para el FM.

Pero es fundamental que en ambas áreas se considere el ciclo de vida de los activos y ser
consciente del costo total de propiedad, alineado a los objetivos de la Organización. Ambos tienen
en sus responsabilidades diarias objetivos comunes que deben estar alineados. AM busca la
efectividad y eficiencia de los activos productivos, mientras que FM está enfocado en soportar
eficientemente los esfuerzos productivos para lograr las metas de la Organización. Por eso, existen
muchas áreas y actividades en común entre AM y FM. Ambos comparten herramientas y
estrategias incluyendo el registro de los activos, clasificación de criticidad, valor de reemplazo de
los activos, soluciones IT y software, técnicas analíticas como análisis de modos de falla (FMEA),
análisis de causa raíz (RCA), técnicas de monitorización de la condición de los activos mediante
instrumentos e inspecciones, ensayos no destructivos. AM y FM desarrollan planes estratégicos,

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planifican el riesgo, elaboran presupuestos, gestionan energía y medio ambiente, contratan a

terceros, utilizan herramientas de comparación, etc. El gráfico a continuación tomado de la
presentación del Dr. Améndola del PMM Institutefor Learning ilustra perfectamente estas áreas
específicas y sus coincidencias.

Fuente: Ing. GERARDO TRUJILLO; [Link]

Lo más importante en este análisis es que ambas disciplinas deben alinear sus objetivos
específicos a los objetivos de la organización. Una empresa no puede trabajar si su envolvente y
servicios no están disponibles y confiables y de nada sirve que los servicios y el edificio estén en
perfectas condiciones si la maquinaria productiva no lo está. La coordinación de los esfuerzos y los
resultados de ambas áreas deben sumar a la generación de riqueza en la organización y tal como lo
establecen los estándares internacionales se debe optimizar el desempeño y el riesgo para
maximizar los resultados de la organización.

7. Funciones asociadas a la gestión de inmuebles:

Sistemas de Gestión, espacios y áreas, activos e
inventarios. Costes de la gestión de inmuebles.
7.1. Gestión normalizada del ciclo de vida de los activos.
La implantación de BIM y la norma ISO 55000 (Asset Management), junto con el cálculo
normalizado del coste total del ciclo de vida de los activos (p. e. la norma ISO 15686-5), está

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

posibilitando que se incrementen la eficiencia en el desarrollo de las funciones clave en la gestión

de inmuebles mediante la aplicación de métricas y análisis comparativos de rendimiento y costes.

También permite que se monitoricen y alineen los programas de mejora continua acorde a la
estrategia corporativa o que se minimicen los riegos operativos y medioambientales.

Incluso que se garanticen el cumplimiento normativo y, especialmente, y tomen decisiones

fundamentadas, que realmente garantizan el rendimiento y racionalización de los costes de
operación y ocupación de los inmuebles.

Las preguntas clave que deben formularse en la gestión de activos inmobiliarios son las
siguientes.

¿Qué activos tengo? La gestión eficiente de la cartera inmobiliaria exige conocer la tipología,
disposición, situación y uso de cada uno de los inmuebles y sus sistemas, así como, un registro
constante de la operación y mantenimiento realizado.

¿Cuál es el valor de los activos? Se necesita conocer el coste de reposición del inmueble; pero
también el coste de funcionamiento de los activos.

¿Cuál es el coste del mantenimiento diferido? La gestión de coste asociado a los inmuebles exige
un registro exhaustivo de cada uno de los proyectos y acciones de mantenimiento pospuestas. Sólo

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

de esta manera se puede determinar cuáles son los activos más problemáticos y que pueden
provocar una desviación presupuestaria.

¿En qué condición están los activos? Vinculado con lo anterior, se debe llevar a cabo una
continua evaluación de cada activo en comparación con el resto de los activos de la cartera
inmobiliaria para conocer el estado actual de cada activo y con esta información de base poder
planificar inversiones y (re)diseño de planes de mantenimiento.

¿Cuál es la vida útil restante? La vida útil restante, se requiere para calcular el Coste del Ciclo
de Vida (LCC), necesario para establecer la estrategia correcta de renovaciones, reparaciones y
adaptación de los planes de mantenimiento.

¿Cuáles son las prioridades? La planificación de inversiones y acciones de mantenimiento ("no

hacer nada", mantener, reparar, renovar o reemplazar) deben priorizarse en función del impacto en
la organización, además de responder a la estrategia corporativa, usabilidad exigida y política de
riesgos.

Precisamente la GESTIÓN DE ACTIVOS es el conjunto de actividades coordinadas que la

organización realiza para conseguir que sus activos entreguen el VALOR esperado, acorde a los
objetivos empresariales y con un óptimo equilibrio entre el riesgo, coste y prestaciones. La gestión
de activos no se centra en el propio activo, sino en el valor que el activo puede proporcionar a la
organización. La gestión de activos sólo es efectiva cuando considera los objetivos corporativos en
el propio contexto operacional de la organización. La norma ISO 55000 propone un sistema de
gestión de activos estandarizado cuyo esquema básico es el de la siguiente figura:

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Como se ve una actividad clave es la correspondiente a la información de los activos. Los

propietarios y gestores de carteras inmobiliarias son conscientes del VALOR de la información
estructurada, completa y fiable que BIM proporciona al final del proceso constructivo.

El esquema de gestión que debe tener en mente el FM respecto del activo es el siguiente

Y los principales procesos que un Gestor de Activos debe planificar, administrar y controlar son

- Gestión del Portfolio Inmobiliario

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

• Inventarios de Inmuebles

• Gestión de Arrendamientos

• Planificación Estratégica

• Planificación de Inversiones

• Gestión de Presupuestos

• Adquisiciones

• Gestión de Proyectos y Obras

• Gestión de la 1ª Ocupación

- Gestión de Espacios y Servicios al Ocupante

• Distribución y Gestión de la Ocupación

• Inventarios de Mobiliario y Equipamiento

• Gestión de la Infraestructura IT

• Centro de Atención al Usuario

- Gestión de Reservas, Visitas, Mensajería, Llaves, Tarjetas

• Gestión de Servicios Soporte al Inmueble

• Gestión de Contratos: Mantenimiento, Limpieza, Seguridad, Adecuación, etc.

• Control y Seguimiento de Acuerdos de Nivel de Servicio

• Inspecciones

• Gestión Medioambiental

• Gestión Energética Evaluación del Activo Fijo (FCI)

En posteriores apartados se explicaran en detalle su gestión mediante la metodología BIM.

Según un estudio de la consultora CBRE realizado entre el 2014 y el 2015 tan solo un 25 % del
espacio de los edificios de oficinas está destinado a puestos de trabajo y del orden del 6-7 % a sales
de reuniones. Se observa cada vez más que los espacios denominados colaborativos sustituyen a

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

los espacios de reunión, permitiendo trabajar en equipo cuando lo requiere el proyecto,

concentración y privacidad cuando se tratan temas confidenciales de una manera expedita. Por
otro lado, es una realidad que actualmente estamos definiendo una cantidad escasa de espacios de
reunión y priorizando otro tipo de servicios sobre las salas de reuniones.

El activo fundamental de la mayoría de las empresas son sus empleados y el segundo gasto más
importante es el alquiler, gestión y explotación de los inmuebles. Esto está haciendo que cada vez
más las empresas presten mayor atención a la calidad de los espacios de trabajo. Por un lado, nos
cuestionamos: ¿Estamos utilizando la superficie de una manera óptima? Y, por otro lado, también
nos preguntamos: “¿A qué otros aspectos del bienestar de los empleados tendríamos que prestar
mayor atención?” En este contexto, los propietarios de los inmuebles tienen una excelente
oportunidad de adelantarse a esta tendencia y ajustar sus edificios a las nuevas demandas. Estas
son algunos de los aspectos que van ganando peso:

La flexibilidad y modularidad. En una situación altamente variable en la que las estructuras de

las empresas se modifican varias veces en el año, un espacio de arrendamiento fácilmente
transformable es vital. Apostar por dimensiones de crujías generosas y compatibles con las
dimensiones más usuales de mesas y módulos de mobiliario permitirá que el inquilino pueda
utilizar su espacio de una manera eficiente y versátil.

Otras opciones de servicios comunes. Ganará peso la diversificación de las opciones de servicios
en las zonas del conjunto del edificio. Además de los servicios de restauración, las facilidades

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

vinculadas con la salud física como gimnasio, o los servicios que ayudan a compatibilizar la vida
personal con los horarios laborales, están creciendo en popularidad.

Complementos de espacios de reunión o bussiness center. Ofrecer otros espacios, esos que son
necesarios pero que no son de uso frecuente como pueden ser grandes salas de reuniones o
auditorio. Estas facilidades pueden ser compartidas por varios inquilinos con una gestión única que
permita tener una mayor eficiencia de espacios que existen en las plantas en alquiler,
complementadas con otras que se localicen de manera centralizada.

Para que una propiedad pueda ser explotada de una manera eficiente, es el momento de
revisar las dotaciones que se han previsto para los próximos años. Las empresas están cambiando y
esto se refleja también en las expectativas que tienen sobre los inmuebles que van a arrendar.

Y, por último y en relación a los indicadores es más utilizado es el de “Tasa de uso o ratio de
utilización” que es un indicador utilizado para determinar la eficiencia con el espacio disponible se
está utilizando. Por lo general, el tiempo basado en términos del mes, un trimestre o un año.

Tasa de Utilización = Espacio ocupado / Superficie Útil

7.2. El Coste Total de Propiedad del inmueble (TCO) “Total

Cost of Ownership”
Para disponer de inmuebles de alto rendimiento es necesario evaluar el Coste Total de
Propiedad (TCO) permanentemente, pero esto sólo es posible, si aceptamos su carácter
interdisciplinar.

El Coste Total de Propiedad “Total Cost of Ownership” es un método de cálculo que, aplicado al
Facility Management, facilita la determinación de los costes directos e indirectos relacionados con
la tenencia y uso de los inmuebles a lo largo de todo su ciclo de vida.

Se considera que el coste de operación y ocupación representa aproximadamente el 80% del

Coste Total de Propiedad (TCO) del inmueble.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Esto significa que el diseño y desarrollo de planes estratégicos debe prestarse especial atención
al gasto recurrente inherente al uso y conservación del inmueble y sus activos, a lo largo de su vida
operativa.

7.3. El BIM como herramienta para calcular el Coste Total de

Propiedad (TCO) del inmueble.
La estimación eficaz de TCO requiere la disposición de información normalizada, fiable y
completa durante todo el ciclo de vida del inmueble. El BIM ha facilitado enormemente la
estandarización e informatización de la información física y funcional de los inmuebles. Con la
adopción de BIM, las organizaciones están evitando retrasos, errores y costes extras en el proceso
de compilación, normalización y depuración de la información técnica y funcional de los inmuebles,
posibilitando con ello una gestión más eficiente y eficaz de la cartera inmobiliaria y el entorno de
trabajo, así como, la racionalización y optimización del uso de los recursos de la organización.

La metodología BIM debe implantarse en todas las áreas funcionales y estar soportado por el
sistema de información corporativo a fin de que la información relativa a los activos físicos de la
organización, como, por ejemplo, el histórico de disponibilidad, los costes de instalación y puesta
en marcha, coste de reemplazo, etc., estén a disposición del personal vinculado a los “procesos de
diseño, construcción y uso de los inmuebles”.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

La integración de BIM en el sistema de información corporativo permite que el equipo directivo

conozca la evolución del rendimiento “físico y funcional” de cada activo y, por tanto, anticipar las
medidas correctoras pertinentes. La principal ventaja que puede derivarse de la estimación del TCO
del inmueble es la previsibilidad y con ello la posibilidad de implementar una estrategia de
inversión y gestión de inmuebles alineada con la estrategia corporativa.

8. BIM en la gestión de inmuebles.

Como ya se ha indicado para realizar una gestión óptima de los activos es fundamental disponer
de una buena base de datos con calidad y actualizada, es decir, disponer de un inventario de los
activos que se gestionan y sus características fundamentales (ubicación, superficies, usos, estado,
etc.). Y como también se ha comentado, la tecnología BIM es la idónea para llevar a cabo esta
función.

Por lo tanto, y de cara a la gestión de activos lo primero que se debe de realizar es extraer la
información del modelo BIM que se dispone y adaptarla para su uso específico, es decir, preparar el
modelo para la Gestión de Activos. En general, se necesitará simplificar el modelo incorporando
solo la información relevante para la gestión de instalaciones. Por lo tanto, se deberá llevar a cabo
el proceso de simplificación del modelo de construcción incorporado un nivel de detalle más
apropiado para la de gestión. En primer lugar se debe proceder a la determinación de los archivos a
incluir para la Gestión de Instalaciones. Cuando se recibe un modelo (por ejemplo en Revit), es
probable que sea en forma de múltiples archivos (.rvt), configurado clásicamente en tres archivos
una para Arquitectura, uno para instalaciones (MEP), y un tercero de la estructura. Estos archivos
deben ser archivados, ya que se recibieron como un registro de las condiciones conforme a obra.
Por ejemplo, lo más probable es que el modelo estructural no sea necesario para la gestión y se
podrá omitir y del mismo modo podría ser el caso en que no sea necesario el modelo MEP de
manera que se puede dejar sólo en un archivo y no se utilice de forma activa en el sistema de
gestión.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

En el siguiente enlace puede verse el procedimiento específico para la preparación de un

modelo simplificado para la Gestión de Activos de procedencia Revit y orientado a la gestión
mediante aplicaciones Archibus:

[Link]
bienes-inmuebles/

Como se puede ver la gestión de los activos no ser realiza directamente desde el modelo
BIM, ya sea en Revit, ArchiCAD o Allplan, sino en aplicaciones específicas de gestión de activos
(cuyo detalle se explicará en el último tema de este módulo) que se nutren de la información
procedente y tratada de los modelos BIM.

Seguidamente se explican cómo estas aplicaciones gestionan los principales procesos de la

gestión de activos, entre otros muchos, indicados anteriormente:

Gestión de la Cartera Inmobiliaria: Se deben proceder al análisis y la gestión de los activos

inmobiliarios a fin de alinear la cartera de inmuebles con la misión de la organización y obtener
beneficios orientados mejora la administración de activos mediante el seguimiento y análisis
exhaustivos de las propiedades de la cartera, a la tomar decisiones rápidas basadas en múltiples
perspectivas sobre el rendimiento de la cartera, mejor el análisis del origen de los problemas para
mantener los niveles de servicio apropiados, reducir los costes administrativos gracias a la
introducción rápida e intuitiva de datos.

Todo ello mediante una base de datos centralizada, con información precisa y fácilmente
accesible, constituye el núcleo a partir del cual gestionar de forma estratégica una cartera
inmobiliaria. La aplicación de Gestión de bienes inmuebles debe permitir simplificar la recopilación
y el análisis de información mediante la agregación precisa de elementos individuales de la cartera
de inmuebles para crear una vista consolidada del porfolio. La aplicación realiza un seguimiento de
las posesiones actuales y previstas, del espacio arrendado frente al espacio en propiedad, del
rendimiento del coste de los edificios, etc., para permitir una planificación y ejecución intuitivas. La
capacidad de profundizar en la información, los paneles de gestión gráfica y geográfica, los
diagramas de análisis de Indicadores Clave de Desempeño (KPI) y las vistas personalizadas,

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

permiten a los usuarios visualizar y analizar los datos para tomar decisiones documentadas sobre la
capacidad de la cartera para cumplir la misión organizativa.

El Gestor de cartera de inmuebles debe ofrecer múltiples posibilidades de visualización para

desplazarse entre análisis de cartera de terrenos, estructuras y edificios. Además, incorpora
información gráfica y de sistemas de información geográfica y ofrece datos consolidados sobre las
transacciones de capital.

Inventario y aprovechamiento del espacio: en la GA es necesario evaluar y planificar el uso del

espacio para maximizar la eficiencia y reducir los costes totales de ocupación con el objetivo de
mejorar las capacidades de diseño y planificación para usar el espacio de forma más eficiente. Para
ello la aplicación debe ofrecer informes flexibles para asignación de espacio y control de costes
efectivos y mejorar la evaluación del rendimiento del edificio y permitiendo la fijación de
indicadores de referencia exactos. Es fundamental en la GA saber de cuánto espacio dispone una
entidad y hasta qué punto se utiliza de forma eficiente, ello resulta esencial para gestionar el coste
total de ocupación de la organización. Lo ideal es que las aplicaciones ofrezcan una solución
integrada basada en web para ver y gestionar los diferentes tipos de espacio de una organización
(como áreas, espacios y zonas comunes departamentales, penetraciones verticales, áreas de
servicio, etc.) con el fin de garantizar la asignación óptima de espacio. La aplicación ha de permitir a
los administradores realizar planificaciones para obtener mayor eficiencia del espacio mediante la
colocación conjunta de departamentos y la identificación de las oportunidades de consolidación.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

La aplicación Inventario y aprovechamiento del espacio permite realizar el análisis de las plantas
por uso departamental y contribuye a identificar las oportunidades de reasignación y ubicación
conjunta.

Personal y ocupación: orientado a la optimización de las tasas de ocupación del espacio y a la

mejora de la capacidad de planificación para acomodar la expansión, consolidación o equilibrado
futuros de la organización. Debe proporcionar informes inmediatos y exactos de las estadísticas de
ocupación que sirven de base para el análisis del uso del espacio y su equilibrado; mejorar la
exactitud de las previsiones para necesidades futuras según la disponibilidad actual del espacio y el
crecimiento de ocupación previsto. Debe simplificar la asignación de empleados al espacio
disponible, tanto de forma provisional como permanente, utilizando planos con resaltes. Debe ser
capaz de comunicar fácilmente la información sobre ocupación por medio de formularios, tablas de
resumen e informes intuitivos personalizados y basados en web y ser de acceso inmediato a
información exacta sobre personal y ocupación puede con frecuencia constituir un reto para las
organizaciones, especialmente para aquellas que experimentan altas tasas de rotación o que se
encuentran inmersas en el proceso de expansión o consolidación de sus operaciones. La aplicación
debe ofrecer a los gestores una herramienta basada en web para recuperar la información
necesaria desde un repositorio central y relacionar la información sobre empleados con inventarios,
ilustraciones, estrategias de planificación de espacio relacionadas, además de muchos otros
aspectos. El resultado deben ser unos informes sobre la cantidad de empleados y su ubicación, la
superficie media de los espacios, la disponibilidad de espacios, los indicadores de referencia de los
espacios, las tasas de ocupación y otros datos de vital importancia, necesarios para gestionar, de

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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forma efectiva, el coste total de ocupación de una organización. Es interesante que la aplicación
cuente con un módulo gráfico capaz de resaltar los espacios según su disponibilidad para que los
planificadores puedan reasignar espacio revisando dónde la capacidad está sobre o infrautilizada.

9. Gestión de personal en BIM.

La tecnología y método BIM es utilizada por un gran número de agentes ya que se basa en una
metodología colaborativa. Por eso conviene distinguir, primero de todo entre dos grandes grupos
de personal implicado en un proyecto BIM.

Por un lado están los usuarios del BIM y por otro los profesionales del BIM; esta distinción tiene
un carácter formal y en atención a su relación con el desarrollo de un proyecto BIM porque en la
mayoría de casos los roles que se desempeñan se entremezclan.

En cualquier caso, como se trata de que todos los actores colaboren se debe tener muy claro
que es necesaria su coordinación para que sea efectiva esta colaboración y se consigan los objetivos
propuestos por el proyecto BIM y con el menor consumo de recursos posibles, es decir,
eficientemente.

También debido a que la tecnología BIM es tan extensa se han tenido que especializar los
diferentes profesionales en las diferentes disciplinas del proceso constructivo.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Toda esta interdisciplinariedad y multitud de agentes requiere de una gestión precisa para que
el desarrollo de un proyecto BIM a lo largo de todo el proceso constructivo y la vida útil del activo
inmobiliario no devenga en caos.

En primer lugar analizaremos los usuarios del BIM a lo largo del proceso constructivo y que
básicamente son los actores que intervienen en el sector de la construcción.

Promotor del proyecto: es la persona (física o jurídica) que realiza la inversión de capital para
construir un edificio. Es el que realiza el encargo y, por tanto, es el que realiza las prescripciones
iniciales de cómo debe ser el producto, generalmente depende de él el que el proyecto se
implemente en BIM (aunque cada vez la exigencia de trabajar en BIM se está consolidando y no
tiene carácter de opción sino de obligación). Los requerimientos del edifico se deben de hacer en
función de las necesidades del usuario final que no tiene por qué ser el promotor del proyecto y es
lo que técnicamente se conoce como OPR.

Gestor del Proyecto (o Project Manager): tiene la responsabilidad de coordinar todos los
agentes que intervienen en el proceso constructivo, recibe el encargo del Promotor

Técnicos especialistas de diseño (arquitectos, estructuristas, ingenieros, analistas,...)

Constructor: o contratista de la obra, es el que construye físicamente el edifico normalmente

con la colaboración de empresas instaladoras

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Empresas instaladoras

Fabricantes y proveedores

Director de la obra, es del que se encarga de la ejecución de la obra se realice de acuerdo con lo
diseñado y en las condiciones de seguridad y calidad requeridas

Facility Manager, es el encargado de la explotación del edifico

Propietario del edificio

Usuario del edificio, fin último del proceso constructivo.

Administración pública es su función regulatoria y de control

Todos estos agentes tienen que tener nociones de BIM sobre todo por lo que refiere a
metodología colaborativa, no siendo necesario que sean expertos en ningún tipo de software de
diseño.

Una vez se recibe el encargo, el PM debe organizar la estructura organizativa de los recursos
humanos para el desarrollo del proyecto BIM. Esta estructura organizativa debe estar formada ya
por profesionales del BIM y con unos roles y funciones claramente definidas. En función de la
envergadura este esquipo de trabajo estará formado por un mayor número de personas.

Los roles o funciones de los agentes BIM son los siguientes:

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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BIM manager: Es el máximo experto en metodología BIM. Su función principal es la de ser el

responsable del desarrollo de la implementación de la metodología BIM para un proyecto. También
el que estandariza los procedimientos de trabajo y organiza el equipo de trabajo. Para garantizar la
integración del BIM, se debe realizar un control de calidad del cumplimiento de estándares en
todas las etapas del proyecto.

Otro de los aspectos de los que se encarga es el del control de la gestión de procesos de
intercambio de información en el proyecto. Se encarga de gestionar la implementación de los
softwares que darán soporte al BIM, escoger cuáles son los que mejor se adaptan y proporcionan
las mejores soluciones. También debe de encargarse de mantener actualizadas las últimas
versiones.

Entre sus habilidades se deben destacar la de ser un excelente comunicador, la capacidad de

organización de proyectos, iniciativa y proactividad. Debe soportar trabajar bajo la presión de
clientes y saber aportar a su equipo tranquilidad asilándolos de la presión. Debe disponer no tan
solo conocimientos de BIM sino conocimientos completos del sector de la construcción y
edificación.

Concretando sus funciones:

- La función principal de un administrador de BIM es la gestión de personas en la

implementación y / o mantenimiento del proceso BIM.

- Un administrador de BIM también establece las plantillas de diseño

- Coordinar la integración de modelos entidad

- Coordina el acceso al modelo

- Guiar al equipo en la toma de decisiones

- Examina los objetivos del proceso BIM

- Evalúa los objetivos del proceso BIM

- Desarrolla un plan para adaptarse a las demandas y deseos de los clientes

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
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BIM coordinator: Para proyectos sencillos o de poca magnitud el BIM coordinator y el BIM
manager pueden compartir funciones de distribución de tareas entre el equipo o la definición y
programación del proyecto.

La función principal del BIM coordinator es la de organizar como se va a modelar el proyecto.

También debe actuar como referencia de todo el equipo, coordinándolos y estableciendo los
enlaces entre los diferentes expertos y agentes del proyecto. También se encarga de realizar la
supervisión de la trasmisión de la información en condiciones operables entre los diferentes
miembros del equipo. Otra de sus funciones también es la de establecer en nivel de detalle (LOD)
para el modelo.

El Coordinador de BIM, como su nombre indica debe coordinar la gestión de todo el proceso
BIM desde las fases más tempranas (planificación) hasta la construcción del edificio y su entrega.
Por ello, es necesario que tenga experiencia y conocimientos importantes del sector. Todo el
esquema de trabajo lo debe recoger y plasmar mediante la redacción de unos pliegos de
condiciones en los que ese establezcan y definan de la forma más precisa posible todo lo
relacionado con el desarrollo del proyecto BIM, desde la gestión, coordinación y dimensionado del
equipo de trabajo formado por diseñadores y técnicos del resto de disciplinas participantes, los
documentos de obra y los protocolos de envío. En definitiva, a él le corresponde diseñar y dirigir el
modelo de gestión escogido para el desarrollo del proyecto, teniendo en cuenta las posibles
colaboraciones y coordinaciones e interferencias con otros proyectos que simultáneamente se
estén desarrollando por su equipo. De manera más sus roles y responsabilidades fundamentales
son:

- Producir documentos de construcción para una o más disciplinas

- Dirigir el esfuerzo de reunir un conjunto de documentos de construcción

- Gestión y administración Modelo asegurar una base de datos BIM segura

- Dirigir y supervisar el proceso de construcción de un edificio prácticamente por la

producción (tareas de modelado y documentación)

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- Dirigir las reuniones de coordinación BIM: Coordinación espacial de Disciplinas, reuniendo

todas las disciplinas modelos BIM incluyendo tareas de coordinación civil y de formación
previa.

- Realización de la detección de colisiones y resolución de conflictos. La asistencia en cada

disciplina en el aprovechamiento herramientas de detección de colisiones en su propia
disciplina para construir de forma proactiva y el diseño de una manera inteligente.

- Ayudar al personal corporativo BIM en el despliegue de plantillas en proyectos específicos y

la garantizar que su equipo las utilice.

- Aprobar los desarrollos de contenido BIM para el proyecto.

- Coordinar con el personal profesional la revisión de modelos y comentarios.

- Alto nivel de comunicación y trabajo en equipo para montar el fomento de un entorno de

trabajo para diferentes individuos que representan a múltiples disciplinas para lograr un
rendimiento óptimo BIM.

Esta es una función fundamental que se requiere para el enlace con los equipos de proyecto, así
como las empresas de tecnología e implementación equipos. Si no se desarrolla este rol el flujo de
trabajo en proyectos BIM puede verse comprometido.

BIM modeler u operador de BIM: Su función es la de realizar la modelación mediante el

programa elegido el proyecto BIM tanto es sus aspecto de representación gráfica
(fundamentalmente el modelo arquitectónico o geométrico) como para la fase constructiva y la
generación de la base de datos asociados a los elementos que contienen la información relevante
del modelo. Se debe tener presente que su misión no finaliza con el modelo 3D sino que su labor
debe extenderse al resto de fases de obra generando los correspondientes modelos que se
culminan con el BIM as built. Por todo, ello debe ser un experto en la herramienta informática que
utilice para modelar ya sea Revit, Bentley u otras. La selección del software específico que se utilice
para la modelación de ese proyecto no es de su competencia, como ya se indicó, esta selección
corresponde al BIM manager. En ocasiones y cuando el proyecto es de gran envergadura el BIM
Manager puede tomar la decisión de fraccionar el proyecto y distribuir el trabajo entre varios
modelers en función de sus posibles especializaciones. Mientras que, por el contrario, para
proyectos sencillos el BIM Manager puede delegar en él decisiones sobre el diseño.

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Asimismo, a parte de los modeladores principales de un proyecto en BIM, no se concibe el

modelado de un edificio sin la participación de otros especialistas encargados de realizar diferentes
estudios de detalle de las múltiples disciplinas que intervienen en la construcción, como puede ser
un especialista en cálculo de estructuras, instalaciones o sostenibilidad.

Promotor del proyecto: es la persona (física o jurídica) que realiza la inversión de capital para
construir un edificio. Es el que realiza el encargo y, por tanto, es el que realiza las prescripciones
iniciales de cómo debe ser el producto, generalmente depende de él el que el proyecto se
implemente en BIM (aunque cada vez la exigencia de trabajar en BIM se está consolidando y no
tiene carácter de opción sino de obligación). Los requerimientos del edifico se deben de hacer en
función de las necesidades del usuario final que no tiene por qué ser el promotor del proyecto y es
lo que técnicamente se conoce como OPR.

Gestor del Proyecto (o Project Manager): tiene la responsabilidad de coordinar todos los
agentes que intervienen en el proceso constructivo, recibe el encargo del Promotor.

Otros agentes intervinientes de menor responsabilidad en el desarrollo del proceso BIM son

- Técnicos especialistas de diseño (arquitectos, estructuristas, ingenieros, analistas,...)

- Constructor: o contratista de la obra, es el que construye físicamente el edifico

normalmente con la colaboración de empresas instaladoras

- Empresas instaladoras

- Fabricantes y proveedores

- Director de la obra, es del que se encarga de la ejecución de la obra se realice de

acuerdo con lo diseñado y en las condiciones de seguridad y calidad requeridas

- Facility Manager, es el encargado de la explotación del edifico

- Propietario del edificio

- Usuario del edificio, fin último del proceso constructivo.

- Administración pública, su función es regulatoria y de control

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

Todos estos agentes tienen que tener nociones de BIM sobre todo por lo que refiere a
metodología colaborativa, no siendo necesario que sean expertos en ningún tipo de software de
diseño.

Una vez se recibe el encargo, el PM debe organizar la estructura organizativa de los recursos
humanos para el desarrollo del proyecto BIM. Esta estructura organizativa debe estar formada ya
por profesionales del BIM y con unos roles y funciones claramente definidas. En función de la
envergadura este equipo de trabajo estará formado por un mayor número de personas. Un ejemplo
de organigrama de un equipo BIM puede ser el siguiente:

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 Tema 2: El modelo BIM as built. Gestión BIM de inmuebles,
espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

10. Gestión medioambiental (principales certificados

de calidad ambiental, normativas) y eficiencia
energética mediante BIM
10.1. Nociones de sostenibilidad y de gestión ambiental
Se inicia este apartado con una breve introducción a la sostenibilidad. El desarrollo sostenible
está basado en combinar los tres ámbitos fundamentales de las actividades humanas, que son:
económico, social y ambiental.

El ámbito económico hace referencia a que un edificio sostenible debe ser financieramente
posible y rentable. Para ello es necesario que exista una cierta cohesión social para conseguir esos
objetivos comunes en relación con la sostenibilidad. Y por último el aspecto medioambiental que se
centra en la preservación de la biodiversidad, el aprovechamiento eficiente de los recursos y en la
limitación de la contaminación y los residuos.

Por eso, es necesario establecer unos criterios con los cuales evaluar el nivel de sostenibilidad
de las edificaciones. Esto se consigue mediante la creación de diversos estándares de edificios, de
herramientas y de sistemas, orientado a la obtención de dicha evaluación.

Por otro lado y de manera progresiva, las organizaciones, independientemente de su actividad,

tamaño o ubicación geográfica, tienen que cumplir con cada vez mayor número de exigencias

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espacios y áreas, activos e inventarios. Gestión de personal.
Gestión Medioambiental Problemática

ambientales impuestas por la Administración, los clientes y la sociedad en general. Por ello, resulta
cada vez más imprescindible el uso de herramientas que integren el medio ambiente en la gestión
global de la empresa. Para satisfacer estos requisitos de una forma sistemática se han creado los
sistemas de Gestión Ambiental. Uno de los estándares de gestión compatible a sus vez con los
sistemas de gestión de calidad ampliamente implantados son los que ha desarrollado ISO a través
de las serie de normas 14.000.

Fuente: AENOR

La implantación de un Sistema de Gestión Ambiental de acuerdo a la norma UNE-EN ISO 14001

ofrece la posibilidad de sistematizar todos los aspectos ambientales que se generan en cada una de
las actividades que se desarrollan en la organización (y las gestión de los edificios es una de gran
impacto ambiental), además de promover la protección ambiental y la prevención de la
contaminación desde un punto de vista de equilibrio con los aspectos socioeconómicos.

Mediante la implantación de un Sistema de Gestión Ambiental según la ISO 14001 se pueden

obtener las ventajas de posicionarse como socialmente responsable, diferenciándose de la
competencia y reforzando, de manera positiva, su imagen ante clientes y consumidores;
optimización de la gestión de recursos y residuos, reducción de los impactos ambientales negativos
derivados de su actividad o riesgos asociados a situaciones accidentales. En el aspecto económico,
además de potenciar la innovación y la productividad, se tendrá la posibilidad de reducir costes de
la gestión de residuos, reducir el riesgo de litigios y sanciones, tener mayor acceso a subvenciones y
otras líneas de financiación preferentes o disminuir los riesgos laborales motivando al personal.

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10.2. Certificados de calidad ambiental en edificios y normativa

ambiental de edificios
Teniendo en cuenta lo expuesto en el apartado anterior cada vez resulta más usual escuchar el
concepto de proyectos de edificios verdes. Años atrás, solo un porcentaje muy pequeño de edificios
eran construidos de manera sostenible, con lo que todo esto comporta un sobreconsumo de
materias primarias y una importante degradación del planeta. Actualmente, nos encontramos en la
situación que las normativas nos obligaran a construir los edificios de manera que el consumo sea
“casi nulo”, y aplicando una nueva metodología BIM. Años atrás, un porcentaje muy pequeño de
edificios eran construidos de manera sostenible, con lo que todo esto comporta un sobreconsumo
de materias primarias y una importante degradación del planeta. Actualmente, nos encontramos
en la situación que las normativas nos obligaran a construir nuestros edificios de manera que el
consumo sea “casi nulo”, y aplicando una nueva metodología BIM. Todo esto dará comienzo en el
año 2020,  con lo que implica en la actualidad; conocer el universo BIM, y comenzar a involucrar a
gran parte del sector de la construcción en este cambio. El concepto de edificio verde se refiere que
tanto en la fase de diseño, como en la de construcción y mantenimiento, se éstos comporten de
manera respetuosa con el medio ambiente, económicamente beneficiosas y además saludables
para vivir o trabajar. Existen tres razones principales por las que se crean esta tipología de
edificaciones verdes, son las siguientes:

• Reducción del consumo de energía: El consumo del edificio va directamente relacionado con
el perfil de uso para el cual esté estipulado y con factores del tipo de instalaciones escogido, la
forma del edificio (si existen estrategias bioclimáticas aplicadas en el diseño) y su ubicación. Una de
las ventajas de introducir BIM en la construcción, es tener una primera aproximación del consumo
del edificio con la posibilidad de incorporar cambios en la morfología, entorno y el perfil de uso.
Con la finalidad de conseguir un descenso de consumo de energía, tal y como nos exigen las
próximas normativas. La creación de un proyecto en BIM ayuda a detectar los problemas con
anterioridad, con lo que conlleva una reducción de coste en la fase construcción.

• Protección de los recursos naturales: Para ello se debe escoger materiales preferentemente
ecológicos; fabricados localmente, cultivados de manera orgánica, de “rápida renovación” (que se

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puedan reponer naturalmente en un periodo breve, estamos hablando de aproximadamente unos

10 años), que contengan productos reciclados, duraderos, etc. También será necesario tener en
cuenta la conservación de los materiales, y aplicar los procedimientos adecuados para su
conservación.

• Reducción del consumo del agua: Se deberán establecer estrategias de reducción de consumo
de agua; instalar accesorios de bajo flujo en los dispositivos con toma de agua, en el caso que la ley
lo permita, usar el agua recolectada de lluvia para aguas grises, crear un diseño e instalación de
esta. Para el control y la supervisión del seguimiento de las tendencias de consumo de agua, sería
preferible instalar medidores, para determinar el desempeño de la instalación, en caso de averías,
detectar las fugas.

Para la aprobación de un proyecto de un edificio verde se debe identificar con una certificación
bajo la norma verde reconocida, como LEED, BREAM, DGNB, VERDE, etc. Los estándares en edificios
sostenibles o edificios definen una seria de parámetros en los cuales determinan si el edificio los
cumple o no. Los más conocidos son «passive house» y «zero-energy building». Por lo que respeta
las herramientas de cálculo de eficiencia energética, suelen ser programas informáticos en los que
evalúa el comportamiento energético o impacto ambiental del edificio mediante su modelización.
Este aspecto de programas se tratará en el último tema del módulo.

Estos sistemas de evaluación de la sostenibilidad, además clasifican y certifican a los edificios.

Suelen ser softwares que tras la modelización del edificio, clasifican el modelo según el grado de
sostenibilidad que tiene, según su sistema (cada sistema tiene su método de análisis y puntuación).
Estos certificados aparecieron a principios de los 90, pero actualmente encontramos un gran
abanico de sistemas de certificaciones.

A nivel europeo podemos encontrar, entre otros, los siguientes certificados:

– VERDE: Certificación española. Para evaluar la edificación se centra en 6 áreas temáticas, son:
selección del sitio, energía y atmósfera, recursos naturales, calidad del espacio interior, aspectos
sociales y económicos, calidad del servicio. Obteniendo así una valoración que puede ir del 0 al 5.

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– BREEAM:  Certificación de Reino Unido. Las áreas que se evalúan, son: gestión, bienestar,
energía, transporte, materiales, residuos, agua, ecología, contaminación e innovación. Los objetivos
de BREEAM son:

⦁ Garantizar y premiar las buenas prácticas medioambientales

⦁ Disminuir el impacto de los edificios.

⦁ Estimular la demanda edificios sostenibles.

⦁ Establecer criterios que vayan más allá de la normativo.

La certificación más conocida a nivel mundial es la LEED  (Leadership in Energy and

Environmental Design), procedente de [Link]. Surgió a finales de los 90, inspirándose en BREEAM.
Su método de evaluación valora el impacto en 5 áreas principales:

⦁Emplazamiento sostenible.

⦁Protección y eficiencia del agua.

⦁Energía y atmosfera.

⦁Materiales y recursos.

⦁ Calidad interior.

La puntuación de cada área varía según la tipología de las construcciones.

Esta certificación está disponible para todo tipo de construcción, divididas en 8 tipologías
distintas. Los niveles de certificaciones LEED funcionan con puntos:

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De manera que la interactuación de estos sistemas de evaluación en la metodología BIM nos

puede aportar beneficios como: ayudar los equipos de proyecto en la toma de decisiones
relacionadas con la sostenibilidad, facilitar información para la futura certificación y muchos más.

Las dos normativas principales de carácter nacional vinculadas con la gestión energética de los
son

- Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) en especial la instrucción

técnica IT 1.2 Exigencia de eficiencia energética; apartados

o IT 1.2.1 Ámbito de aplicación.

o IT 1.2.2 Procedimiento de verificación.

o IT 1.2.3 Documentación justificativa.

o IT 1.2.4. Caracterización y cuantificación de la exigencia.

o IT [Link] Generación de calor y frío.

o IT [Link] Redes de tuberías y conductos.

o IT [Link] Control.

o IT [Link] Contabilización de consumos.

o IT [Link] Recuperación de energía.

o IT [Link] Aprovechamiento de energías renovables.

o IT [Link] Limitación de la utilización de energía convencional.

Y la IT 3.4 Programa de gestión energética. Apartados

o IT 3.4.1 Evaluación periódica del rendimiento de los equipos generadores de calor.

o IT 3.4.2 Evaluación periódica del rendimiento de los equipos generadores de frío.

o IT 3.4.3 Instalaciones de energía solar térmica. IT 3.4.4 Asesoramiento energético.

- Y el Código Técnico de la Edificación (CTE) en su Documento Básico HE Ahorro de energía, en

sus apartados

o HE0 Limitación del consumo energético

o HE1 Limitación de la demanda energética

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o HE2 Rendimiento de las instalaciones térmicas

o HE3 Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación

o HE4 Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria

o HE5 Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica

10.3. El BIM en la gestión y análisis energético (el modelo

energético)
Los modelos BIM avanzados (6D) deben tener la capacidad de modelizar energéticamente al
edificio. Como se sabe el BIM no deja de ser la información gráfica asociada a una base de datos y
esos datos se pueden utilizar para, entre otras cosas, realizar una previsión de los costes
energéticos del edificio obteniendo el coste directo en unidades monetarias y también los valores
de CO2 emitidos por metro cuadro y año, lo que califica energéticamente al inmueble
proporcionando un claro índice de su sostenibilidad energética y medioambiental.

Los principales datos del edificio a considerar a efectos energéticos y ambientales son

- los cerramientos del edificio (el envoltorio de un edificio: fachadas, cubiertas, elementos
practicables como ventanas y puertas) caracterizado por unos materiales que tienen su
valor de transmisión térmica y capacidad aislante;

- la localización geográfica del edificio que se asocia a su región climática (temperaturas

estaciones, viento, humedad, radiación solar,…);

- la ubicación del edificio y su entorno: orientación que determina las influencias solares y las
sombras a las que está sometido por otros edificios próximos,

- el rendimiento (eficiencia energética) de los sistemas de acondicionamiento y confort

instalados (HVCA calefacción/refrigeración, iluminación, etc.);

- el impacto ambiental de las materias primas empleadas en la construcción del edificio, etc.

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Estos análisis energéticos permiten tomar decisiones en relación con poder escoger la solución
que se considere más óptima mediante la comparación cuantitativa económica, como, por ejemplo,
del mayor coste material que supone un mejor aislamiento con respecto al futuro ahorre de coste
energético durante toda la vida útil del edificio.

Los programas de análisis energético de edificios pueden utilizar los modelos BIM, pero el
principal problema con el que se encuentran son con la estandarización y la definición del
contenido de la información necesaria para el análisis energético y sobre todo en la calidad de las
interfaces gráficas de los programas BIM utilizados por los arquitectos. Los requisitos de un modelo
de información en términos de análisis energético se pueden presentar de forma simplificada, pero
esto no siempre garantiza el éxito de la transferencia de datos. Por lo tanto, en la utilización de un
modelo de información, especialmente un modelo arquitectónico, puede ser necesario
implementar soluciones complementarias.

Se debe, por ello, establecer unos requisitos para la utilización de BIM que puedan soportar las
necesidades de análisis energético, diferenciando dos conceptos: los requisitos para los programas
de análisis energético de energía y la transferencia de datos. El detalle de todos los requisitos será
abordado de forma exhaustiva en el tema 4 de software.

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11. Referencias:
- Developing As-built Building Information Model Using Construction Process History
Captured by a Laser Scanner and a Camera, 2012

- Xuesong LIU, Matineh EYBPOOSH, Burcu AKINCI

- Asset Lifecycle Model for Total Cost of Ownership Management, IFMA,

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part-1/

- Nivel de desarrollo LOD. Definiciones, innovaciones y adaptación a España. Javier Alonso

Madrid

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moser

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U%20BIM%20Execution%20Plan%20DL_V10_2013%2011%2022_0.pdf

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operations-and-facilities-management

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