TERRENOS: ADQUISICION

AFECTACION
La afectación en uso es el derecho que una entidad otorga a otra para
usar a título gratuito un predio o bien inmueble de dominio privado, a fin
de ser destinado para el uso o servicio público por un plazo determinado
o indeterminado.
La cesión en uso es el derecho que de manera excepcional otorga una
entidad a un particular para usar a título gratuito un predio estatal o bien
inmueble de dominio privado, para ser destinado en la ejecución de un
proyecto de desarrollo social, cultural y/o deportivo sin fines de lucro, por
un plazo determinado. Para mayor información sobre los demás actos
comprendidos en el SFL, puede consultar el artículo 22 del TUO de la
Ley N° 29151.
La afectación en uso es el derecho que permite a su titular (entidad
estatal) hacer uso, a título gratuito, de un predio estatal para que lo
destine a uso o servicio público, excepcionalmente para fines de interés
y desarrollo social

1.1. LEGITIMADOS:
 ACTIVOS. -Cualquier entidad del SNBE que requiera un pedido para
el uso o servicio de un predio publico .
 PASIVOS. -Cualquier entidad del SNBE que sea titular de un predio.

1.2. AFECTACION EN USO:

 De dominio privado.
 Libre disposición.
 Inscrito en el Registro de Predios de la SUNARP.

(*) Se consideran predios estatales de libre disponibilidad a los que no

tienen impedimento legal o judicial para efectuar los distintos actos que
contempla las normas del sistema. (Segundo párrafo del numeral 3.5 de
la Directiva n.° 005-2011-SBN.
(**) Si el predio no es de libre disponibilidad, se da por concluido el
trámite notificando su decisión al administrado. (Segundo párrafo del
numeral 3.5 de la Directiva n.° 005-2011-SBN)
La existencia de cargas y gravámenes, así como la posesión que pueda
existir, no limita o impide se pueda otorgar la afectación en uso,
debiendo ser puesta en conocimiento de la entidad solicitante en la
resolución que aprueba la afectación en uso.
 1.2.1. PLAZO:
 Determinado.
 Indeterminado.

Si para el cumplimiento de la finalidad de la afectación en uso se

requiere la ejecución de un proyecto de infraestructura u otra
actividad, en la resolución que la aprueba se deberá consignar el
plazo para la ejecución del proyecto, bajo sanción de extinción de la
afectación en uso.
(*) La resolución que aprueba el otorgamiento de afectación en uso
debe consignar el plazo del mismo, bajo sanción de nulidad. (Artículo
101 del D.S. n.° 007-2008-VIVIENDA y primer párrafo del numeral
2.6 de la Directiva n.° 005-2011-SBN)
1.2.2. DERECHOS:
 Usar, disfrutar y administrar el predio afectado en uso.
 Construir y remodelar el predio.
 Suscribir documentos públicos y privados.
 Demoler la construcción existente sobre el predio.

1.2.3. OBLIGACIONES:
 Cumplir con la finalidad de la afectación en uso.
 Conservar diligentemente el bien afectado.
 Devolver el bien con todas sus partes integrantes y
accesorias, sin más desgaste que el de su uso ordinario, al
culminar la afectación en uso.
 Efectuar la declaratoria de fábrica de las obras que haya
ejecutado sobre el bien afectado.
1.2.4. PLURALIDAD DE AFECTATARIOS:
Se admite la posibilidad de existencia de pluralidad de afectatarios
sobre un mismo predio, supuesto en el cual comparten los gastos
de conservación, mantenimiento y tributarios proporcionalmente.
1.3. REQUISITOS:
 Solicitud debidamente sustentada.
 Planos georreferenciados y memoria descriptiva.
 Expediente del proyecto o plan conceptual.
 Certificado de Zonificación y Vías o Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios, en caso de haber.
1.4. PROCEDIMIENTO:
 SOLICITANTE:
o Solicitud.
o Requisitos.
  PROPIETARIO O ADMINISTRADOR:
o Evaluación de solicitud.
o Inspección técnica.
o Emisión de resolución.
o Acta de entrega-recepción.
o Inscripción en registros de predios.

Los predios de dominio privado que se afecten en uso para ser

destinados a uso o servicio público, se incorporan al dominio público,
cuya administración, conservación, mantenimiento y defensa
corresponde a la entidad afectaría
El Estado se reserva el derecho de poner término unilateralmente y de
pleno derecho la afectación en uso que otorgue, por razones de
seguridad o interés públicos.
1.5. REGULACION EN USO:
La SBN puede aprobar la afectación en uso, en vía de regularización de
los predios que estén siendo destinados al uso público o que sirvan para
la prestación de un servicio público, a favor de la entidad responsable de
la administración del bien o de la prestación del servicio público.
DOMINIO PRIVADO-SERVICIO PUBLICO-REGULARIZACION.
1.6. EXTINCION DE LA AFECTACION EN USO:
La extinción de la afectación en uso es un procedimiento administrativo
iniciado de oficio por la entidad otorgante de la afectación, sustentado en
las causales previstas en el artículo 105 del D.S. n.° 007-2008-
VIVIENDA, a cuyo cumplimiento se emite resolución declarando extinto
la afectación en uso.
1.6.1. CAUSALES:
 Incumplimiento o desnaturalización de la finalidad.
 Renuncia.
 Extinción de la entidad afectataria.
 Consolidación de dominio.
 Destrucción del bien.
 Sece de la finalidad.

El cual está en: Artículo 105 del D.S. n.° 007-2008-VIVIENDA.

La extinción de la afectación en uso no otorga derecho de reembolso
alguno por obras o gastos que se hubieran ejecutado en el predio.
Una vez extinguida la afectación en uso, retornan al dominio privado de
la entidad propietaria o del Estado, con excepción de los predios que
 estén sirviendo de soporte para la prestación de un servicio público o
sean de uso público administrado por otra entidad.
1.7. ASIGNACION O REASIGNACION:
Es el procedimiento administrativo a través del cual la entidad propietaria
del bien dominio público asigna o reasigna la administración del mismo a
otra entidad pública que será responsable del uso público o de la
prestación del servicio público, mediante resolución
Tercera Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la Directiva
n.° 005-2011-SBN
Las normas previstas en la presente Directiva (Directiva n.° 005-2011-
SBN) son de aplicación a los procedimientos de asignación y
reasignación de bienes de dominio público (…) en lo que fuere
pertinente y teniendo en consideración la naturaleza de cada uno ellos.

ADJUDICACION
2.1. DEFINICION

Adjudicación se define como un acto jurídico donde se le atribuye una

cosa a una persona a través de una subasta, licitación o partición
hereditaria.
Cuando nos referimos al campo del Derecho de sucesiones, para que la
titularidad de los bienes se concrete y especifique, se hace necesario
que se adjudique a cada uno de los herederos, la cosa o derecho que le
corresponda, de tal manera, qué tras la muerte de una persona, todos
sus bienes se distribuirán y se adjudicarán entre los coherederos
siempre que se anote en los próximos ciento ochenta días a la
adjudicación.
Desde la perspectiva de la Administración Pública, la adjudicación es un
acto administrativo que consiste en la asignación de un contrato para la
prestación de servicios o adquisición de bienes.
También el término adjudicación, se aplica a otros campos de actividad
jurídica, por ejemplo, para el pago hecho a un acreedor por concurso o
quiebra, concediendo a dichos acreedores la opción de realizar una
anotación preventiva de su derecho sobre las fincas adjudicadas.
Se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales o industriales
que fueron recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.
Puede presentarse ya sea a través de un remate o subasta, una
licitación o partición hereditaria.
2.2. CRITERIOS PARA DE DETEMINACION DE LAS AREAS DE
INTERVENCION

Para determinar las áreas de intervención donde se ejecutan los

Programas de Adjudicación de Lotes, se aplican concurrentemente los
siguientes criterios:

a. Ubicadas en zona urbana, zona de expansión urbana y/o áreas

pasibles de incorporar a la zona de expansión urbana.
b. Con factibilidad para implementar servicios básicos e infraestructura
urbana.
c. Análisis económico - social de la inversión en la implementación de
los servicios básicos, en el caso de los PAL en terrenos desocupados.
d. No se encuentren ubicadas en zonas de potencial riesgo o alto riesgo
no mitigable.

2.3. CARACTERISTICAS DE LOS PROGRMAS DE ADJUDICACION

DE LOTES

Son características de los PAL a cargo de COFOPRI:

a. La simplificación, desregulación y la aplicación de economías de

escala en la ejecución de sus procedimientos.
b. Se ejecutan de oficio y de manera progresiva en los terrenos de
propiedad del Estado que COFOPRI determine para tal fin.
c. Accesible económicamente.
d. Se ejecutan en terrenos estatales desocupados, u ocupados en el
período comprendido entre el 01 de enero de 2005 hasta el 24 de
noviembre de 2010, estableciendo requisitos diferenciados para cada
supuesto.
e. Se ejecuta por etapas.

2.4. ETAPAS
La ejecución de los PAL a cargo de COFOPRI se desarrolla según las
siguientes etapas:
a. Identificación de terrenos: En esta etapa se determinan las áreas de
intervención, mediante el uso de información cartográfica
georeferenciada existente en COFOPRI y de aquella que remitan las
entidades públicas y privadas, incluyendo las organizaciones de
pobladores.
b. Diagnóstico: Etapa técnico - jurídica en la que se determina si
procede o no, la ejecución del PAL, determinando si cumple con las
condiciones legales, de seguridad, habitabilidad y sostenibilidad para
su desarrollo.
 c. Saneamiento: Etapa técnico – jurídica, en la cual COFOPRI
inmatricula, asume la titularidad sobre el predio matriz, realiza las
acciones de saneamiento que correspondan, se aprueban el Plano
Perimétrico, así como el correspondiente Plano de Trazado y
Lotización, para su inscripción en el Registro de Predios - RdP. En el
caso de PAL en terrenos desocupados, COFOPRI elabora el
proyecto de Habilitación Urbana y tramita ante la municipalidad
competente la licencia respectiva.
d. Calificación y adjudicación de lotes: Etapa que se inicia con
convocatorias públicas y cuyos postulantes están sujetos a la
calificación que realiza COFOPRI respecto del cumplimiento de los
requisitos establecidos en el Reglamento, para ser beneficiarios; así
como, el pago del lote, la emisión e inscripción del título de
propiedad correspondiente.
Las resoluciones, planos y títulos de propiedad que apruebe o emita
COFOPRI, tienen mérito suficiente para su inscripción en el RdP.

2.5. REQUISITOS
 Acreditar la explotación económica y ejercer la posesión directa,
continua y sin interrupción a la fecha de empadronamiento
 Plazo no menor de un año sobre áreas del estado
 Plazo no menor de cinco años sobre áreas de particulares
 Ejercer la posesión pacífica y publica
 No existencia de vinculo contractual relativa a la posesión

DONACION
La donación es un contrato a través del cual se transfiere de manera
gratuita un bien a otra persona que acepta dicha transferencia. Las
partes en este acuerdo se denominan donante y donatario, siendo el
primero el que transfiere el bien y el segundo el que lo recibe.
Artículo 1621° C.C.-
“Por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al
donatario la propiedad de un bien”.
De esta definición se desprende los siguientes elementos:

 Existe una obligación de transferencia de la propiedad de un bien,

por parte del donante y favor del donatario.
 Es un acto intervivos, pues la donación que produces sus efectos
a la muerte del donante se gobierna por la norma de la sucesión
testamentaria.
 Otras de sus notas saltantes, es la gratuidad.
  Se extiende a toda clase de bienes, sean bienes muebles o
inmuebles, y derechos cuya propiedad es susceptible de
transferencia.
3.1. ELEMENTOS:
 El empobrecimiento del donante.-
En este sentido, apuntamos directamente al concepto de
disposición patrimonial que debe existir en la donación. En
consecuencia, se requiere la salida del activo patrimonial del
donante de un bien o de un derecho a él perteneciente.

 El enriquecimiento del donatario.-

Lo cual no es otra cosa que la incorporación de un bien a su
patrimonio del donatario. Se da este enriquecimiento porque el
donatario no entrega nada a cambio de lo que recibe, este
enriquecimiento debe darse mediante la adquisión de la propiedad
de un bien, que puede ser mueble o inmueble.
 La intención de hacer una liberalidad.- (Animus Donandi)

Podemos definir a la liberalidad como aquel acto por el cual una

persona sin estar obligada a ello, proporciona a otra una ventaja o
beneficio sin recibir nada a cambio.
3.2. CARACTERÍSTICAS:
Principal: puede subsistir por sí mismo, sin necesidad de otro contrato
del que depende.

 Contrato formal predominantemente (Art. 1625 C.C).

 Contrato Obligacional.
 Contrato Individual: su concertación requiere del consentimiento
de las partes.
 Limitativo: no se puede donar más de ciertos extremos fijados por
el Art. 1629 del C.C. que dispone que nadie puede dar por la
donación, más de lo que puede disponer por testamento. El Art.
1629 C.C nos remite al derecho sucesorio. . El Código Civil
establece determinadas limitaciones para disponer los bienes por
testamento que está en función directa con el grado de
parentesco.
 Nominativo.
 Prestación a cargo de una sola parte: las obligaciones con cargo
del donatario tiene carácter moral, más no pecuniario.
3.3. CLASES DE DONACIÓN
 Donación Mortis Causa: Es aquella que está suspendida a un
término, la muerte del donante y, generalmente, se equipara a un
 legado o herencia. Debe ser válido el acto de donación como
testamento, sino no tiene efectos.
 Donación entre cónyuges: Son aquellas que hace un cónyuge a
favor del otro, en nuestro ordenamiento están prohibidas.
 Donaciones prenupciales, antenupciales o por causa de
matrimonio: Son aquellas hechas entre los futuros cónyuges o
algún tercero en consideración al matrimonio.
 Donación Intervivos: Acto por el cual una persona denominada
donante se desprende voluntariamente en vida, de un bien a favor
de otra llamada donatario, sin recibir ninguna contraprestación.
[ CITATION Wik21 \l 10250 ]
A pesar de que la donación es gratuita, sin embargo, puede estar
sujeta a condición o modos, por lo que presenta la siguiente
clasificación:

 Donación pura y simple: Llamada así a la donación que no tiene

condición alguna. El donatario se enriquece con el patrimonio que
recibe a cambio de nada.
 Donación remuneratoria. - Aquella que se otorga para compensar
un servicio recibido (Ej. al médico que le salvó la vida al donante).
 Donación condicionada. - Obligación del donante de transferir un
bien si es que el donatario cumple con alguna condición futura e
incierta (Ej. Si te gradúas de Abogado te dono una computadora)
3.4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONANTE:
3.4.1. Derechos del Donante
 Derecho a los frutos: Art. 1643 C.C. Los frutos de las
donaciones revocadas perteneces al donante desde que se
comunica en forma indubitable la revocación; y en caso de
invalidación de pleno derecho desde que se cita con la
demanda de restitución del bien donado.
 Derecho a Retener el Bien.
 Derecho a la Reversión: Art. 1631 C.C. Puede establecerse la
reversión solo a favor del donante. La estipulada a favor del
tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación.
 La naturaleza peculiar de la donación admite la aplicación de
un pacto en virtud del cual se limitan los efectos del contrato
en forma tal que el o los bienes donados retornan al
patrimonio del donante.
 Derecho de Revocación: Art. 1637 C.C. El donante puede
revocar la donación por las mismas causas se indignidad para
suceder y de desheredación.
 La revocación de la Donación es un acto voluntario, ella
supone la existencia de un contrato de donación perfecto, pero
 que pierde su eficacia por hechos sobrevenidos y que hacen al
donatario no merecedor a su beneficio.
3.4.2. Obligaciones del Donante
 Obligación de Transmitir el bien a Título Gratuito.
 Obligación de Indemnizar en caso de Revocación

3.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DONATARIO:

3.5.1. Derechos del Donatario.
 Derecho a Contradecir la Revocación
 Derecho a Acrecer: Cuando estamos ante una Donación
Conjunta pero hecha a marido y mujer, se entenderá que a
éstos les corresponden partes iguales, y que además tienen
Derecho a Acrecer, si es que el Donante no dispuso lo
siguiente.
 Derecho a no entregar el bien: Cuando no se comunica la
Revocación o cuando se caduca la Revocación.
3.5.2. Obligaciones del donatario.
 Restituir el bien donado en caso de revocación y reversión.
 Restituir los frutos
 Se obliga a recibir lo donado si lo ha aceptado al momento de
la celebración del contrato.
3.6. DONACIÓN INOFICIOSA:
La Donación Inoficiosa es, pues aquella cuyo valor excede en la cuota
que el donante puede disponer por la vía testamentaria y debe ser
reducida y restituida por el donatario, para que de este modo que de
salvaguardada la legítima. Esta varía según que el donante tenga hijos u
otros descendientes o cónyuge (2/3 de los bienes, articulo 725) o la
mitad, si solo tiene padres u otros ascendentemente (Artículo 726 del
Código Civil). La donación es inválida en todo lo que exceda de esta
medida, es decir los herederos del donante pueden pedirlo en caso no lo
realicen, la donación quede firme. Los herederos pueden pedir la acción
de reducción y el exceso se regula por el valor que tengan o debían
tener los bienes al momento de la muerte del donante.
3.7. FORMALIDADES PARA LA VALIDEZ DE LA DONACIÓN:
Los contratos de donación pueden ser:

 Verbales: cuando se trata de bienes muebles, cuyo valor no exceda

del 25% de la UIT.
 Escritos: cuando se trata de bienes muebles, cuyo valor exceda del
25% de la UIT, debe realizarse mediante contrato con firmas
legalizadas notarialmente, debiendo especificarse y valorizarse los
bienes que se donan, bajo pena de nulidad.
  Por escritura pública: cuando se trata de inmuebles, cualquiera que
sea su valor, con indicación individual del inmueble, de su valor real y
de las cargas que debe cumplir el donatario, bajo sanción de nulidad.

SECION DE USO
Por la cesión en uso solo se otorga el derecho excepcional, de usar
temporalmente a título gratuito un predio a un particular, a efectos que lo
destine a la ejecución de un proyecto de desarrollo social, cultural y/o
deportivo, sin fines de lucro.
Plazo determinado (hasta 10 años) renovables.
Es el procedimiento administrativo, a través del cual la Superintendencia
Nacional de Bienes Estatales o el Gobierno Regional con funciones
transferidas, otorga el derecho, excepcional, de usar temporalmente a
título gratuito un predio de dominio privado estatal, de libre
disponibilidad, a un particular, para que lo destine a la ejecución de un
proyecto de desarrollo social, cultural y/o deportivo, sin fines de lucro.
La cesión en uso se otorga a plazo determinado, de acuerdo a la
naturaleza del proyecto de desarrollo social, cultural y/o deportivo, hasta
por un plazo de 10 años, renovables, lo que deberá constar en la
Resolución aprobatoria correspondiente, bajo sanción de nulidad. Los
cesionarios presentarán a la entidad cedente, periódicamente y al
culminar la ejecución del proyecto, informes de su gestión y de los logros
y/o avances del proyecto. [ CITATION SBN21 \l 10250 ]
4.1. ENTIDAD COMPETENTE
La municipalidad es competente para otorgar bienes de su propiedad en
cesión, concesión o donación, siempre que no sean requeridos para la
prestación de servicios
Públicos, que es su finalidad directa como lo establece la Ley Orgánica
de Municipalidades. Las donaciones en el caso de las municipalidades,
solo se realizan a entidades de la administración pública, como lo señala
la Ley Orgánica de Municipalidades y se ejecutan
previo acuerdo de concejo. Asimismo, el acuerdo de concejo que
apruebe la donación serán transcritas sin excepción a la
Superintendencia de Bienes Nacionales.
La donación, es el acto por la cual es posible que el bien, no retorne más
a la entidad municipal, a excepción que la entidad receptora incumpla
los términos del convenio de donación. Al inicio del procedimiento la
administración municipal deberá contar con la solicitud de la entidad que
requiere el bien y el informe técnico en el que el área de Control
Patrimonial justifique que la transferencia del bien inmueble no afecta la
prestación de los servicios municipales, ni su correcto funcionamiento.
Asimismo, la administración
Municipal a través del área competente elevará un proyecto de convenio
al concejo municipal con los sustentos necesarios para los acuerdos que
hubiera lugar. Luego el alcalde suscribirá el respectivo convenio de
transferencia.
4.1. BASE LEGAL
Al respecto los artículos 64° y 65º de la Ley N° 27972 Orgánica de
Municipalidades, dispone que los acuerdos de concejo que se
efectúen deben fijar de manera inequívoca el destino que tendrá el
bien donado y su modalidad, en el acuerdo municipal de donación. El
incumplimiento parcial o total de la finalidad que motivó la donación,
cesión o concesión, ocasiona la reversión del bien inmueble a la
municipalidad, la cual incorpora a su patrimonio las mejoras, a título
gratuito. La donación se aprueba con el voto conforme de los dos
tercios del número legal de regidores que integran el concejo
municipal. Las municipalidades, por excepción, pueden donar, o
permutar, bienes de su propiedad a los Poderes del Estado o a otros
organismos del Sector Público.
Las donaciones que se establecen en el Reglamento de la Ley del
Sistema Nacional de Bienes Estatales aprobado por el Decreto
Supremo N° 007-2008-VIVIENDA, se Complementa con lo dispuesto
en la Ley Orgánica de Municipalidades que dispone que las
donaciones solo podrán efectuarse a entidades públicas. [ CITATION
Com03 \l 10250 ]
4.2. REQUISITOS PARA OBTENER LA CESION DE USO
a. Solicitud escrita, que contenga:
• La indicación de la entidad pública propietaria o administradora
del predio (SBN o Gobierno Regional en caso de transferencia
de funciones) a la cual se dirige.
• Nombres y apellidos completos, domicilio y número de
Documento Nacional de Identidad y cargo del representante
de la entidad solicitante.
• La expresión concreta de lo pedido, indicando el área,
ubicación del predio, el proyecto de desarrollo social, cultural o
deportivo.
b. Plano perimétrico-ubicación georreferenciado a la Red Geodésica
Oficial, en coordenadas UTM a escala apropiada, indicando su
zona geográfica y en Datum WGS84, autorizado por ingeniero o
arquitecto colegiado.
c. Plano de Ubicación del predio en escala a 1/5000 o 1/10000.
 d. Memoria descriptiva indicando la ubicación, el área, los linderos,
las medidas perimétricas y la zonificación (con los nombres de los
colindantes, si los hubiere) autorizado por ingeniero o arquitecto
colegiado.
e. Expediente del proyecto
• Expediente del proyecto es el conjunto de documentos que
integra dicho expediente, aprobado o visado por la
autoridad o área competente conteniendo como mínimo la
denominación, descripción, finalidad, objetivo, alcances del
proyecto, indicación de beneficiarios, justificación de la
dimensión del área solicitada, los planos de distribución,
memoria descriptiva del proyecto, cronograma general de
la ejecución del proyecto y plazo para su culminación,
presupuesto estimado y forma de financiamiento.
f) Certificado de Zonificación y Vías o Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorio, en caso de existir.
4.3. OBLIGACIONES DEL CESIONARIO
Los cesionarios presentarán a la entidad cedente, periódicamente y
al culminar la ejecución del proyecto, informes de su gestión y de los
logros y/o avances del proyecto.
4.4. EXTINCION DE LA CESION EN USO
No otorga derecho de rembolso alguno por las obras o gastos que se
hubiera ejecutado en el predio.
Se extingue por lo siguiente:

 Incumplimiento y/o desnaturalización de la

 finalidad de la cesión en uso.
 Renuncia a la cesión en uso.
 Extinción de la cesionaria.
 Muerte de cesionario.
 Consolidación de dominio.
 Destrucción del bien.
 Cese de la finalidad.

Se declara expresamente mediante Resolución administrativa

sustentada con informe Técnico-legal.
Constituye título suficiente para inscripción en el Registro de Predios,
si es extinción parcial se debe acompañar documentación técnica.
[ CITATION sbn17 \l 10250 ]
 TERRENOS: ADQUISICION

Adquisición de terrenos: condiciones básicas en su compra y venta

Al momento de comprar o vender un terreno existen ciertas condiciones
básicas que se deben tener en cuenta para evitar futuros problemas, las misma
que podrían salvarlo de ser víctima de un fraude inmobiliario.
En primer lugar, se deberá realizar la inscripción del derecho de propiedad ante
la Oficina Registral correspondiente a nivel nacional. Con estos documentos el
comprador y el vendedor se encuentran protegidos por las garantías brindadas
en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp).
A su vez, estos trámites deben realizarse con el asesoramiento de un abogado,
pues en muchos casos las personas inescrupulosas falsifican documentos y
suplantan identidades para cometer delitos, como la apropiación ilícita de
terrenos.
Es así que, a la fecha, más de 20 distritos de Lima afectados por las invasiones
y las construcciones informales tienen una alta incidencia de tráfico de
terrenos, entre ellos figuran Villa El Salvador, Carabayllo y San Juan de
Miraflores.
En atención a lo señalado, es importante indicar que según cifras de la
Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN), a nivel nacional, los distritos de
Piura, Áncash, Moquegua e Ica concentran la mayoría de las áreas
recuperadas del dominio de los traficantes.
Al respecto, la Dra. Kelly Taboada, abogada especialista en Saneamiento
Físico y Legal del Estudio Gálvez Monteagudo precisa lo siguiente:
Debido al incremento de traficantes de propiedades en el Perú, es necesario
tener en cuenta que existen varios medios para evitar ser víctimas de los
mismos, para lo cual es necesario que tengamos en cuenta lo siguiente:
 Antes de comprar un inmueble, se deberá verificar que la persona que vende el
mismo realmente sea el dueño y si este es el único dueño,
 De la misma manera, se deberá asegurar la identidad del vendedor,
 Debemos verificar en la partida registral que el inmueble no tenga inscripciones
de cargas y/o gravámenes,
 Es importante que, una vez comprado el inmueble este se inscriba ante las
Oficinas registrales correspondientes a nivel nacional.
A fin de impedir que las personas inescrupulosas realicen transferencias,
cargas o gravámenes en la partida de los inmuebles, la Sunarp brinda los
siguientes servicios:
 El servicio gratuito de “Alerta Registral”, mediante el cual le llegará a su celular
una alerta cada vez que un tercero quiera modificar la partida registral de su
inmueble.
 El servicio de “Inscripción de la inmovilización temporal de predios”, permite al
propietario con derecho inscrito que pueda colocar “un candado” de manera
voluntaria y temporal a la partida donde se encuentra inscrita su propiedad,
inmovilizándola.
Con objeto de llevar a cabo dicho proceso, la Sunarp aprobó la Directiva N° 08-
2013-SUNARP/SN, que regula el procedimiento para la Inscripción de la
inmovilización temporal de predios.
 La “Oposición” al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y
Cancelación del asiento registral por “Suplantación de Identidad” o
“Falsificación de Documentación”.
Teniendo en consideración los aspectos señalados, no seremos víctimas del
fraude inmobiliario.
Terreno o predios es el tramite destinado a la regulación de la propiedad del
terreno en primer lugar y luego de la construcción que se haya edificado sobre
el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación
idónea para su acceso
A.- ONEROSO - COMPRA VENTA
Los contratos onerosos son un tipo de contrato que establecen una obligación
para una o para ambas partes que han firmado dicho contrato y del cual se va
a obtener un beneficio los contratos onerosos son una clasificación que se le
da a los contratos tanto civiles como mercantiles. De hecho, para los contratos
mercantiles es una característica esencial la onerosidad.
PRINCIPALES CONTRATOS ONEROSOS
Estos son algunos de los principales contratos onerosos:
-Contrato de compraventa.
-Contrato de agencia.
-Contrato de alquiler.
-Contrato de franquicia.
-Contrato de mandato.
-Contrato de transporte.
Al contrario de estos contratos onerosos están los contratos gratuitos.

Estos pactos en que nacen obligaciones y derechos para ambas partes no

tienen la finalidad de la obtención de ningún beneficio, así por ejemplo está la
donación.
Los contratos onerosos se encuentran más protegidos que los gratuitos. Por
ejemplo, para anular un contrato u acto entre dos personas no afectará a un
tercero que adquirió el objeto de ese acto por un contrato oneroso.

En cambio, si ese tercero hubiera adquirido ese objeto por contrato gratuito
también verá anulado su contrato.

COMPRA VENTA
La compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las
formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la
herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley.

El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir el dominio,

dentro de grupo de los contratos traslativos, y la compraventa es a su vez la
figura fundamental para adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos
de dominio.

Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de la

vida tengamos nociones jurídicas o no. De acuerdo al artículo 1529 del Código
Civil (en adelante CC: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

B.- FORZOSO – EXPROPIACIÓN

LA EXPROPIACIÓN
La figura de la Expropiación es una muestra del poder del estado ya que
ejerciendo este poder decisión unilateral adquirir la propiedad de un inmueble
de privados a cambio de un justiprecio y siempre que esta adquisición por parte
del estado esté justificada por el interés común. Cabe señalar que la propiedad
es un derecho reconocido por la constitución y se caracteriza por ser “el
máximo poder que se ejerce (el propietario) sobre un bien”
Es por ello que los que tengan el título de propietarios sobre un inmueble
podrán disponer de este como les parezca, siempre que se encuentren dentro
de las limitaciones propias con los que este inmueble cuente dependiendo de la
ubicación y tipo del mismo, ya que como lo reconoció en Tribunal
Constitucional.
CONCEPTO
Es importante señalar que nuestra legislación ha tomado como concepto de
expropiación el siguiente “transferencia forzosa del derecho de propiedad
privada sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad pública,
autorizada únicamente por ley expresa del Congreso de la República a favor
 del Estado, a iniciativa del Gobierno Nacional, Gobiernos Regionales o
Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la indemnización justipreciada
que incluya compensación por el eventual perjuicio, conforme al artículo 70 de
la Constitución Política del Perú y las reglas establecidas en el presente
Decreto Legislativo
El derecho de uso del bien, que tiene que ver con el uso del mismo conforme a
sus características que abarca la posesión del bien.
El derecho de goce y disfrute del bien. Estos derechos están enfocados en el
provecho económico del propietario o para el tercero que este designe sin que
necesariamente transfiera el bien.
El derecho de disponer, este es el derecho que está íntimamente reservado
con el propietario ya que es este el que puede decidir transferir el bien de su
propiedad definitivamente, saliendo este bien de su esfera patrimonial.
El derecho de reivindicación, que consiste en el poder de propietarios de exigir
ante el poder judicial la recuperación de los derechos sobre su el bien de su
propiedad el cual se ha visto afectado por un tercero distinto al propietario.
NATURALEZA
Sobre la naturaleza de la figura de la expropiación, se presentan dos
perspectivas una de las cuales señala que la expropiación es una limitación al
derecho de propiedad de los titulares frente a la potestad expropiación del
estado.
CARACTERISTICAS
De acuerdo al concepto de expropiación podemos determinar las siguientes
características:
 Es un acto de voluntad unilateral del Estado.
 Afecta bienes de propiedad privada de terceros distintos al Estado.
 Debe ser autorizada por ley en la que se determinará “la necesidad pública o/y
seguridad nacional” (que previamente supone un procedimiento expropiatorio).
 El beneficiario es la sociedad, que es tutelada por el estado.
 El titular es el estado o un tercero (Como en los casos de las expropiaciones de
infraestructura)
 Siempre se deberá pagar una indemnización que será igual al valor

TIPOS DE EXPROPIACION
Según la doctrina existen hasta tres tipos de expropiación la directa o forzosa,
indirecta y la de hecho. La Expropiación directa o forzosa es la que se otorga
se realizan expresamente por ley. Esto es importante para nuestro análisis. La
expropiación indirecta, se propone por la doctrina y se constituye cuando se
establecen limitaciones legales de alguna de las facultades reconocidas para
los propietarios como su disfrute o disposición; se diferencia de la expropiación
directa o forzada realiza una privación absoluta de la propiedad a cambio de
una indemnización. La expropiación de hecho se genera cuando sin
disposiciones legales ni procedimentales algunas, el estado ocupa un bien
privado.
EXPROPIACIÓN Y LA CONSTITUCIÓN
La constitución, en su artículo 70, reconoce a la institución de la expropiación
dentro del artículo que establece la inviolabilidad del derecho de propiedad,
cuyo contenido es el siguiente:
“Artículo 70.-El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la
propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.
C.- EL RÉGIMEN DE EXPROPIACIÓN FORZOSA EN LA CONSTITUCIÓN DE
1993
El artículo 70 de la Constitución de 1993 señala lo siguiente: “El derecho de
propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el
bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad
pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.
NORMATIVA DE EXPROPIACIÓN VIGENTE
En este punto mencionamos la legislación vigente sobre la expropiación:
Ley N° 27117, Ley General de Expropiaciones la cual fue derogada.
Ley N° 30025, ley que facilita la adquisición, expropiación y posesión de bienes
inmuebles para obras de infraestructura y declara de necesidad pública la
adquisición o expropiación de bienes inmuebles afectados para la ejecución de
diversas obras de infraestructura, que esta derogada, salvo por la quinta
disposición complementaria final y disposiciones complementarias modificadas.
Decreto Legislativo N° 1192, Decreto Legislativo que aprueba la Ley Marco de
Adquisición y Expropiación de Inmuebles, Transferencia de inmuebles de
propiedad del Estado, liberación de interferencia y dicta otras medidas para la
ejecución de obras de infraestructura.
Ley N° 29320, ley que modifica el artículo 21 de la Ley N° 28687, Ley de
desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso
al suelo y dotación de servicios básicos.
Leyes especiales. Sobre este punto cabe señalar que la normativa vigente que
es el Decreto Legislativo N° 1192, el cual fue otorgado al poder ejecutivo
mediante la de la delegación de facultades legislativas aprobadas por la Ley N°
30335.
DECRETO LEGISLATIVO N° 1192.
Este decreto legislativo regula el procedimiento de expropiación para la
ejecución de obras de infraestructura que deberá ser aplicado en todos los
EXPROPIACION: DECISIÓN ADMINISTRATIVA.
Como hemos indicado es el estado quien establece por ley la expropiación que
deberá estar motivada por la seguridad nacional y la necesidad pública, cuyo
régimen lo establecen normas especiales que pasaremos a detallar en los
puntos siguientes. En este punto es importante destacar que, como bien lo
señalamos en el párrafo anterior y lo establece la constitución de 1993, la
expropiación se otorga por ley y no mediante resoluciones administrativas.,
cualquier decisión administrativa que apruebe una expropiación será
inconstitucional.
Ahora bien, este Decreto Legislativo ordena a los Registros Públicos que se
emita una directiva para que puedan anotar y adaptar las disposiciones de
dicha norma en el Sistema de Registros Públicos. Dicho punto lo discutiremos
en el Capítulo Tercero cuando entremos a analizar los dispositivos legales N°
1192 y D.S N° 30113.

EDIFICACION

1.-INTRODUCCION.
Utilizamos el término edificación en casi todo nuestro hablar cotidiano, para
definir y describir a todas aquellas construcciones realizadas artificialmente por
el ser humano con diversos pero específicos propósitos. Las edificaciones son
obras que diseña, planifica y ejecuta el ser humano en diferentes espacios,
tamaños y formas, en la mayoría de los casos para habitarlas o usarlas como
espacios de resguardo. Las edificaciones más comunes y difundidas son los
edificios habitacionales, aunque también entran en este grupo otras
edificaciones tales como los templos, los monumentos, los comercios, las
construcciones de ingeniería, etc.

2. CONCEPTO
La construcción o edificación es aquella que reflexiona sobre el impacto
ambiental de todos los procesos implicados en una vivienda, desde los
materiales de fabricación, las técnicas de construcción y la ubicación de la
vivienda. Así mismo, se tiene en cuenta su impacto en el entorno, el consumo
energético de la misma, así como el reciclaje de los residuos y de los
materiales cuando el edificio haya cumplido su función y se derribe, todo ello
con la finalidad de minimizar el impacto ambiental que se pueda producir en
cada una de las fases. Las exigencias de la vida contemporánea se tradujeron
arquitectónicamente en distintos tipos de construcciones, que van desde las
grandes fábricas y edificios públicos a los palacios, templos y puentes, pasando
por las diversas soluciones ofrecidas para la vivienda y los grandes espacios
cubiertos destinados a estaciones ferroviarias, puertos, cobertizos, garajes y
estadios. Etc…

Se utiliza el término edificación para definir y describir a todas aquellas

construcciones realizadas artificialmente por el ser humano con diversos pero
específicos propósitos. Las edificaciones son obras que diseña, planifica y
ejecuta el ser humano en diferentes espacios, tamaños y formas, en la mayoría
de los casos para habitarlas o usarlas como espacios de resguardo. Las
edificaciones más comunes y difundidas son los edificios habitacionales,
aunque también entran en este grupo otras edificaciones tales como los
templos, los monumentos, los comercios, las construcciones de ingeniería

3. LICENCIA DE EDIFICACION
Es el acto administrativo mediante el cual un gobierno local otorga a la
administrada autorización para ejecutar una obra de edificación, es decir una
construcción de carácter permanente sobre un predio, que cuenta como
mínimo con un proyecto de habilitación urbana aprobado y cuyo destino es
albergar a la persona en el desarrollo de sus actividades. Para obtener la
licencia de edificación, el predio debe contar con el correspondiente proyecto
de habilitación urbana aprobado; mientras que para el otorgamiento de la
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, el lote debe contar con la
inscripción registral en la Partida correspondiente del Registro de Predios. La
licencia tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la
fecha de emisión, con una única prórroga de doce (12) meses adicionales. La
prórroga se solicita treinta (30) días antes del vencimiento de la vigencia
original, indicando el número de resolución de la licencia y/o del expediente y
es emitida dentro de los tres (3) días hábiles después de solicitada. Así
también, vencido el plazo de vigencia de la licencia, el administrado, por única
vez, puede solicitar su revalidación por el mismo plazo por el cual fue otorgada.
La revalidación solo procede cuando exista avance de la ejecución de la obra,
sin considerar las obras preliminares. Se otorga dentro de los diez (10) días
hábiles luego de presentada la solicitud.

4. EXCEPCIONES PARA LICENCIAS DE EDIFICACION

Están exceptuados de obtener licencia de edificación, siempre que no se
ejecuten en inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación:
✔ Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, que solo deberán
declararse en el autovalúo.
✔ Las construcciones de cercos frontales hasta de 20 metros de longitud,
siempre que el inmueble no esté en el régimen en que coexisten secciones de
propiedad exclusiva y propiedad común.
✔ La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra
instalación temporal, que deberá desmontarse antes de la conformidad de
obra.

5. REQUISITOS
Para obtener una licencia de edificación en cualquier modalidad, el usuario
debe presentar los siguientes requisitos:
a) Documentos comunes
 Documentos técnicos Formulario Único de Edificaciones (FUE) firmado
por el usuario y por los profesionales responsables, donde se señale el
número de recibo y la fecha de pago del trámite, en tres (3) juegos
originales.
 Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar, en caso
no sea propietario del predio.
 Declaración jurada del representante legal, si es persona jurídica,
señalando que cuenta con representación vigente y consignando datos
de la partida registral y el asiento en el que conste la inscripción de la
misma.
 Declaración jurada de los profesionales que intervienen en el proyecto,
acreditando que son hábiles para el ejercicio de la profesión.

b) Documentos técnicos
Es la documentación que debe ser presentada, además de los documentos
comunes, según lo establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación para cada procedimiento administrativo.
Entre los documentos técnicos tenemos:
 Memoria descriptiva.
 Plano de ubicación y localización.
 Planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones).
 Planos de estructuras.
 Planos de instalaciones sanitarias.
 Planos de instalaciones eléctricas.
 Estudios técnicos (mecánica de suelos).
 Certificado de Factibilidad de Servicios.
6. PROCEDIMIENTO PARA OTORGAR UNA LICENCIA DE EDIFICACIÓN
1. El expediente es presentado en la unidad de recepción documental (tres
juegos originales y archivo digital).
2. El servidor a cargo verifica la documentación.
3. De estar conforme, sella y firma cada uno de los documentos y consigna
el número de resolución en forma inmediata en todos los originales de
los FUE presentados.
4. Entrega el cargo al usuario. El cargo está conformado por dos (2)
juegos del FUE y dos (2) juegos de la documentación técnica, el cual se
entrega en el mismo acto de presentación, y constituye la licencia de
edificación.

DECLARATORIA DE FÁBRICA
1. CONCEPTO
Es la inscripción de una construcción (edificación) en los Registros Públicos,
donde deben inscribirse a detalle las características y condiciones técnicas de
la construcción, con ello usted declara ante la Ley la existencia de una
construcción.

Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede realizar la

declaratoria de fábrica y con el tiempo usted construye un piso más puede
solicitar la ampliación de la declaratoria de fábrica (siempre y cuando cumpla
con los parámetros urbanísticos y de la edificación para su sector).

Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una

construcción.

Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de

un predio, además de valorizarlo. Además, la inscripción de la declaratoria de
fábrica permite, en caso de departamentos, la independización de los mismos.
Existen dos tipos de requisitos diferenciados para inscribir una declaratoria de
fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual se haya culminado la
construcción.

Se debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Sunarp y

acogerse a la Ley 27157.

2. UTILIDAD DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de
fábrica le da valor a su propiedad por la construcción que realizo, si su
propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones ello permitirá elevar el
valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los
Registros Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo
demuestra.

Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su propiedad

deberá realizar el saneamiento del terreno o predio, por medio de compra
venta, donación, herencia, adjudicación o prescripción adquisitiva (se realiza
para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el tiempo que
lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los Registros Públicos.
Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica
(construcción efectuada en la propiedad), si construyo uno o más pisos de sus
casas o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y luego de unos años
construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará
el valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la
construcción efectuada.
Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted
pude independizar los pisos que construyo (cada piso se convierte en una
unidad inmobiliaria independiente con su título de propiedad inscrita en
Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias
unidades inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar,
heredar, etc.
3. CASOS PARA SOLICITAR DECLARATORIA DE FÁBRICA. -
 NUEVA EDIFICACIÓN: Cuando se construye sobre un terreno, es decir
la edificación está concluida.
 AMPLIACIÓN DE OBRA: Cuando construye un nuevo piso.
 REMODELACIÓN: Construcción que modifica la estructura original de
una edificación existente.

BENEFICIOS DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

1. Aumenta el valor de tu propiedad.
2. Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
3. Cuenta con documento de la propiedad.
4. Puede ofrecerla como aval o garantía para un préstamo bancario
(hipotecar).
5. Puede anticipar o dar en herencia.
6. Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
7. Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades
inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias
unidades (departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o
varias unidades.
MODALIDADES PARA REALIZAR LA DECLARATORIA DE FÁBRICA.-
A) MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta indicando
las características de: ubicación, áreas construidas, descripción de la
edificación (ambientes, número de pisos, especificaciones técnicas,
valorización, año donde fue concluida la construcción – fábrica) en
resumen, todo referente a la edificación, firmado por abogado, legalizado
y elevado a escritura pública.
B) MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito en
Registros Públicos como Verificador Común, esta modalidad es para
aquellas edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción sea
julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año 2016.
C) MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES): Trámite
que se realiza ante la municipalidad del sector y se aplica a las
edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción a partir del año
2017.

6.- REQUISITOS PARA CONSTRUCCIONES EFECTUADAS HASTA EL AÑO

2016
Para aquellas construcciones terminadas hasta julio del año 1999, la Ley 27157
y su modificatoria Ley 30830 que modifica la fecha límite de la regularización
hasta el 31 de diciembre del año 2016.
Se realiza ante los Registros Públicos por vía notarial.
REQUISITOS:
1. Solicitud de inscripción.
2. Copia de DNI del propietario o los propietarios.
3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido
por la municipalidad.
4. Los planos de ubicación y localización.
5. Plano de distribución arquitectónico, plantas de los pisos a declarar
(para los casos en que se trate de una ampliación de declaratoria de
fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el plano respectivo).
6. Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por Registros
Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador
responsable.
7. Informe técnico de verificación.
8. Todos los documentos anteriormente mencionados a excepción del
certificado de parámetros, deberán estar firmados por el profesional
responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes deben estar inscritos en
Registros Públicos como Verificador Común y la firma del propietario.
9. Los documentos en original deberán ser presentados a un Notario
Público para la legalización de las firmas del propietario y profesional
responsable.
REQUISITOS PARA CONSTRUCCIONES EFECTUADAS DESDE EL AÑO
2017
1. Se realiza en las municipalidades del sector.
2. Solicitud al municipio del sector, suscrito por el propietario.
3. Copia de DNI del propietario o los propietarios.
4. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido
por la municipalidad.
5. Los planos de ubicación y localización aprobados por la municipalidad
del sector.
6. Planos de distribución, cortes y fachada, aprobados por el municipio del
sector.
7. Formulario FUE (formulario único de edificaciones).
8. Licencia de construcción de la obra.
9. Conformidad de obra de quien solicita la declaratoria de fábrica.

REQUISITOS PARA EDIFICACIONES ACTUALES

Se  tramita ante la Municipalidad Distrital donde se encuentra el predio, según
la Ley 29090.
 Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N° 29090,
con el sello de recepción de la municipalidad competente, firmado por los
propietarios, ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y
firmas).
 Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada
notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción si es
que el FUE no tuviera esa información.
 Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por
profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con
los sellos de aprobación).
 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita)
debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el
trámite en la Sunarp).
 Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción)

11. -Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los Registros

Públicos
La documentación anteriormente mencionada deberá ser presentada para su
inscripción en Registros Públicos para ello deberá presentar lo siguiente:
 Ficha registral actualizada.
 Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización,
distribución, cortes y elevación).
 FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el
municipio del sector.
  Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

CONSTATACION DE FÁBRICA
El Proyecto de Ley Nº 4668/98-CR propone un procedimiento especial y
simplificado para la regularización de la propiedad de departamentos en
edificios, quintas, casas en condominio, centros y galerías comerciales o
campos feriales, otras unidades inmobiliarias con áreas comunes,
construcciones precarias en áreas comunes y construcciones de unidades de
dominio exclusivo. Así mismo establece un régimen permanente y simplificado
para la tramitación de la declaratoria de fábrica y, finalmente, norma el régimen
de las propiedades que comparten secciones de dominio exclusivo y secciones
de dominio común.
Consideraciones Preliminares
El Proyecto de Ley Nº 4668/98-CR es, de los sometidos al presente análisis, el
más extenso contemplando en su contenido a los demás proyectos, por lo cual
se considera pertinente emplearlo como base para el análisis.
Los proyectos de ley que proponen prórroga para el régimen de regularización
de las declaratorias o constataciones de fábrica estarían comprendidos dentro
de los alcances del Capítulo VIII del Título I y del Título II del referido proyecto.
De igual modo los proyectos de ley sobre Propiedad Horizontal son similares y
complementarios al Régimen de Propiedades de dominio exclusivo y de
dominio común establecido en el Título III.
Régimen de Regularización de las Declaratorias de Fábrica
La Ley Nº 26389, del 18 de noviembre de 1994, estableció disposiciones para
la declaración o constatación de fábrica de terrenos rústicos y urbanos. La
expedición de esta norma se fundamentó en que la legislación respecto al tema
de declaratoria de fábrica era dispersa y antigua; que era mal empleada por los
Concejos Municipales y por el Instituto Peruano de Seguridad Social para
asegurar el cumplimiento de obligaciones tributarias; y que, finalmente, la
formalización de la declaratoria de fábrica mediante escritura pública elevaba
innecesariamente los costos. En este sentido la Ley Nº 26389 cumplió con el
objetivo de unificar la normatividad y, adicionalmente, estableció un régimen de
regularización o amnistía.
Sin embargo el problema de fondo sobre la necesidad de incorporar al mercado
inmobiliario a los miles de inmuebles que no se encuentran saneados por
carecer de declaratoria de fábrica no ha sido resuelto.
Luego de poco más de cuatro años de aplicación de la referida norma, ésta no
fue suficiente para el logro de los objetivos propuestos, lo que queda
evidenciado entre los años 1996 y 1998, tiempo en el cual el Congreso de la
República tuvo que aprobar leyes de prorroga de plazos para proceder a la
regularización de inmuebles que no cuentan con declaratoria de fábrica.
En ese sentido, la Ley Nº 26609 prorrogó el proceso de regularización
establecido en la Ley Nº 26389, hasta el 31 de diciembre de 1997. La
expedición de esta norma se fundamentó, principalmente, en el hecho que
algunos municipios se demoraron en emitir los dispositivos normativos
pertinentes para la debida aplicación y ejecución de la norma original. La
prórroga concedida no fue suficiente por lo que se tuvo que expedir una nueva
Ley, la Nº 26709, publicada el 14 de diciembre de 1996, para establecer que la
regularización incluía a las edificaciones culminadas al 15 de mayo de 1996.
Finalmente, la Ley Nº 26919, del 28 de enero de 1998, amplió el beneficio de la
Ley Nº 26389 a las construcciones terminadas al 31 de diciembre de 1997,
siendo el plazo para acogerse a esta norma el 31 de diciembre de 1998. Los
fundamentos para aprobar esta nueva norma fueron similares a los antes
expresados.
Nuevamente, constatamos que la realidad ha desbordado las buenas
intenciones de las normas a las que se ha hecho referencia. Lo cierto es que
aún son muchos los propietarios de inmuebles que no han cumplido, a pesar
de la normatividad vigente, con efectuar la respectiva declaratoria de fábrica.
Prueba de ello son los 6 (seis) proyectos de ley suscritos por congresistas de
diversas bancadas que solicitan, en similares términos, la prórroga del régimen
de regularización.
Consideramos que es urgente y necesario propiciar que todos aquellas
viviendas que no cuentan con declaratoria de fábrica ingresen al mercado
inmobiliario. Para conseguir este objetivo no es suficiente establecer nuevas
prórrogas, sino un nuevo sistema, más ágil y expedito, para proceder a la
declaratoria de fábrica y continuar con los pasos siguientes a fin de lograr la
titulación de los inmuebles.
Nuevo régimen de propiedades que comparten dominio exclusivo y dominio
común
La Ley de Propiedad Horizontal que actualmente nos rige data de 1978. En
efecto, como se aduce en las iniciativas respectivas es necesario que, después
de 21 años de vigencia, estudiemos su actualización y modernización.
Como señala el señor Alva Orlandini, las construcciones multifamiliares son
cada vez más frecuentes y, consecuentemente, también su transferencia,
razón por la cual deben hacerse más operativos los derechos y obligaciones de
propietarios y arrendatarios.
De otro lado, debe tomarse en cuenta, también, que la "vida comunitaria" no se
da sólo en unidades residenciales, también existen unidades comerciales o
mixtas, parte residencial, parte comercial. Es por ello que resulta conveniente
mantener una legislación uniforme pero que contemple las normas necesarias
para el desarrollo de estos supuestos

REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
De acuerdo a cifras proporcionadas por el Instituto Nacional de Estadística e
Informática - INEI, en el Perú existen 178,773 departamentos en edificios,
59,860 viviendas en quintas y 138,492 viviendas en casa de vecindad.
Respecto del índice de formalidad, conocemos que son muchísimas las
familias que carecen de título de propiedad por falta de acuerdo de la junta de
propietarios, por que el terreno sobre el cual se erige su vivienda está
registrado a nombre del constructor quien no a procedido a la declaratoria de
fábrica o a la independización o, peor aún, el terreno no está inscrito.

Es por ello que se requiere una norma, como la propuesta, que permita a
cientos de familias la regularización de la situación legal de sus propiedades,
accediendo finalmente al título que les corresponde. Con ello no sólo se le está
otorgando mayor valor a su propiedad, debido al respaldo jurídico que
poseerían, sino que también permite mayor facilidad en las transacciones
comerciales, ventas, arrendamientos y sucesiones; además de proporcionar un
inmejorable medio de acceso al crédito.
La propuesta legislativa transfiere el conocimiento de procedimientos que
actualmente se siguen en el Poder Judicial a las Notaría Públicas, tal como ya
se ha hecho en otros temas como la sucesión intestada o patrimonio familiar.
La propuesta establece que se podrá tramitar la prescripción adquisitiva de
dominio, cuando no existe oposición de terceros, ante un Notario quien, en uso
de sus facultades, da fe y evalúa la existencia de documentos y hechos que
acrediten la posesión. Como resulta lógico, la función notarial está descartada
cuando exista algún tercero que alegue derecho; en este caso el proceso debe
seguirse en la vía judicial o arbitral, de ser el caso.
Otra innovación de la propuesta es que si algún poseedor no logra acreditar su
derecho de propiedad a efectos de inscribirlo en el Registro, ello no impide la
inscripción de los titulares que sí lo han hecho debidamente, dejándose en
suspenso la inscripción de quien no hubiesen solicitado o acreditado su
derecho de propiedad.
En todos los casos, el trámite de regularización se realiza por medio de un
formulario registral aprobado por el Notario, que tendrá mérito suficiente para
proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad que corresponda.
Se plantean soluciones al problema de quintas, casa en condominio y demás
urbanizaciones privadas en las que se comparten bienes y servicios comunes
estableciendo que sólo son de propiedad común los accesos, zonas de
esparcimiento y los servicios comunes.
De igual forma se plantea una alternativa de solución para los propietarios de
puestos y/o tiendas en centros comerciales, galerías y campos feriales según el
inmueble sea de un solo piso (independización con ciertas áreas comunes) o
más de un piso (permitiéndose optar por un régimen similar al de los
departamentos o por el régimen de copropiedad y servidumbres u otros
derechos reales, para dar mayor agilidad a los derechos de propiedad en
dichos centros comerciales).
Texto Sustitutorio
El dictamen presenta un texto sustitutorio en el cual se han incluido todas las
iniciativas legislativas en referencia tomando en cuenta, además, las opiniones
formuladas por el Viceministerio de Vivienda, la Superintendencia Nacional de
Registros Públicos, el Colegio de Arquitectos de Lima y representantes de
diversos conjuntos habitacionales y similares que asistieron a la Audiencia
Pública convocada para tal efecto el 28 de mayo de los corrientes.
El nuevo texto propuesto, en el tema de regularización de la propiedad, se ha
simplificado a fin de hacerlo más coherente y consistente. Asimismo se ha deja
de lado la posibilidad de regularizar construcciones precarias en áreas de
dominio común.
Respecto del procedimiento de declaratoria de fábrica se ha establecido el
mecanismo pertinente por medio del cual las municipalidades podrán observar
las solicitudes que no se ajusten a los requisitos que la Ley establece. Para
ello, una Comisión Técnica conformada por profesionales arquitectos e
ingenieros, calificará la procedencia de la solicitud en un plazo de (20) veinte
días útiles.
Finalmente, en relación al régimen de las unidades de dominio exclusivo y de
dominio común se ha integrado y complementado el texto propuesto en el
Proyecto de Ley Nº 4668/98-CR con los articulados de los Proyectos de Ley Nº
4584/98-CR y 4753/98-CR.

INDEPENDIZACION
CONCEPTO
Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en
espacios propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida
registral única para cada inmueble. la independización como el acto registral
que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen
de independización y copropiedad.
El artículo 60 del precitado Reglamento contempla los requisitos para la
inscripción de la independización de un predio urbano, indicando que consistirá
en el formulario único de habilitación urbana (FUHU), el anexo F y el plano
municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados, donde debe
precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios
resultantes; adicionalmente, deberá presentarse los planos y códigos de
referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de
catastro a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS, según sea el
caso; así como el documento privado con firmas certificadas notarialmente en
el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
La independización es un acto eminentemente registral, que consiste en abrir
una partida registral para cada unidad inmobiliaria, resultante de la
desmembración de un terreno. Procede en caso de predio urbano, mediante la
respectiva autorización municipal o, cuando se configure el supuesto de
regularización de edificaciones o de saneamiento de titulación.
En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano (apertura de
partida registral) se presenta conjuntamente con la regularización de la
edificación levantada sobre el mismo no existirá obstáculo para su admisión en
el Registro sin requerir la respectiva autorización municipal de subdivisión, en
la medida que no quedará duda de que la misma se realiza dentro del
procedimiento de regularización de edificaciones.
Del mismo modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud de
independización con posterioridad a la inscripción de la regularización de una
edificación siempre que existan elementos que permitan establecer que la
edificación declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de
hecho del predio urbano matriz.
Para la independización o subdivisión de predios sujetos a copropiedad se
requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad
con el inciso 1 del artículo 971 del Código Civil.

REQUISITOS PARA INDEPENDIZAR UN INMUEBLE

 Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita)
debidamente llenado y firmado
 Resolución municipal, formulario único de habilitación urbana (FUHU),
plano municipal de subdivisión y memoria descriptiva debidamente
sellado y visado, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes.
 Planos y código de referencia catastral de los predios resultantes emitido
por la municipalidad respectiva. Si la municipalidad no contara con
catastro implementado presentar constancia negativa de catastro.
  Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que
conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran
intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
 Pago de derechos registrales.

Recuerda que los trámites de independización para el caso de terrenos, son

inicialmente de incidencia municipal y deben estar aprobados bajo los
parámetros de una autorización y posterior certificación.
Posteriormente, deberán ser ingresados a Registros Públicos para que cada
inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y
nomenclatura.

IMPORTANTE:
Una vez concluida la independización de un inmueble, queda pendiente el
trámite por la titularidad. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una
escritura pública de adjudicación.

PASOS QUE DEBES SEGUIR PARA INDEPENDIZAR UN INMUEBLE.

a) Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de
independización, cada uno de los espacios previamente divididos
deberá contar con un acceso privado independiente hacia la calle.
b) Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la
información detallada respecto al número de partes en que se dividirá el
inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y las áreas
comunes como el patio o estacionamientos.
c) Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los
documentos respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para
empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener
una partida registral por cada parte de la casa.
d) Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la
vivienda estarán independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el
trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares
aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario
y firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación
mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser
enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.

BENEFICIOS QUE GENERA EL INDEPENDIZAR UN INMUEBLE

 Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de
ellas.
 Al independizar una zona o piso, obtengo una partida exclusiva para
cada una de ellas.
  Al contar con una partida para cada piso, por ejemplo, puedo inscribirlo a
favor del verdadero propietario.
 Obtención de préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona
que he independizado.
 Puedo vender cada piso independizado y obtener una ganancia.
 Puedo transferir a favor de mis herederos un espacio físico determinado
y evitar futuros conflictos familiares.
 Facilita la instalación de servicios básicos independientes, pues cada
uno contará con un medidor propio de agua o luz y consecuentemente
pagará lo que efectivamente consume.

DECLARATORIA DE FÁBRICA

1.1. DECLARATORIA DE FÁBRICA Y/O EDIFICACIONES

Es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios, donde
se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. ... Con la
inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de un
predio, además de valorizarlo.

La declaratoria de Edificaciones es la inscripción de una construcción en

el Registro de Predios, donde se consignan las características y condiciones
técnicas de una obra.
Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de
una construcción.

Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la

transferencia de un predio, además de valorizarlo. Además, la inscripción de la
declaratoria de fábrica permite, en caso de departamentos, la independización
de los mismos. Existen dos tipos de requisitos diferenciados para inscribir una
declaratoria de fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual se haya
culminado la construcción.

Se debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Sunarp y

acogerse a la Ley 27157.

Se declara todo lo construido en nuestro terreno, debe inscribirse.

Deben declararse, además las ampliaciones o modificaciones que se realicen
en la propiedad. Por ejemplo, si quiere vender el tercer piso de su casa, debe
inscribir la fábrica e independizarlo. Eso le va permitir vender mas rápido su
propiedad se valorizara mas por estar saneada.

1.2. Beneficios de la declaratoria de fábrica

 Aumenta el valor de tu propiedad.
 Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
 Cuenta con documento de la propiedad.
 Puede ofrecerla como aval o garantía para un préstamo bancario
(hipotecar).
 Puede anticipar o dar en herencia.
 Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
 Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades
inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias unidades
(departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o varias
unidades.

1.2.1. Como se realiza
Es la inscripción de una edificación en el registro de predios correspondiente,
en donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra.

1.3. Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los

Registros Públicos
1. Ficha registral actualizada.
2. Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización,
distribución, cortes y elevación).
3. FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el
municipio del sector.

1.4. Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones

terminadas hasta el 21 de julio de 1999:
1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito
por el presentante.
2. Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP)
debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador
Responsable.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido
por la municipalidad correspondiente.
4. Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y
cuadro de áreas, suscrito por el Verificador Responsable.
5. Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los
casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá
adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se
visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante.
6. Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable,
 inscrito en el índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
7. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y
separado (un original y dos copias).El original queda archivado en la
Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la
Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra
devuelta al usuario.

Las firmas de los documentos señalados en los numerales 2, 4, 5 y 6 serán

certificadas por Notario.
Importante: No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción,
acondicionamiento o cercado.

1.5. DECLARATORIA DE FÁBRICA Y SUS MODALIDADES

Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones iniciadas después
el 21 de julio de 1999:
1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito
por el presentante, copia del documento de identidad del
presentante.
2. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley
29090, o Escritura pública donde se inserte el FUE.
3. Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado
por la Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
4. Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil
responsable, debidamente aprobados y visados por la Municipalidad
respectiva.
5. Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los
propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción,
cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios).
6. Pago de derechos registrales.
7. Existen diferentes tipos de edificación:

a) EDIFICACIÓN NUEVA: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas,

sobre un terreno sin construir.
b) AMPLIACIÓN OBRA: Que se ejecuta a partir de una edificación pre
existente, incrementando el área techada.
c) REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología
y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente.
d) ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las
necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como
tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.
 En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de
edificaciones mencionados sobre un terreno, tenemos que inscribirlo
legalmente ante Registros Públicos, a esta inscripción se le denomina
DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción
se vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se
vincula al mecanismo jurídico para que los Registros Públicos admitan la
existencia de dicha realidad.

1.6. REQUISITOS PARA CONSTRUCCIONES EFECTUADAS HASTA EL

AÑO 2016
Para aquellas construcciones terminadas hasta julio del año 1999, la Ley
27157 y su modificatoria Ley 30830 que modifica la fecha límite de la
regularización hasta el 31 de diciembre del año 2016.
Se realiza ante los Registros Públicos por vía notarial.
REQUISITOS:
 Solicitud de inscripción.
 Copia de DNI del propietario o los propietarios.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
 Los planos de ubicación y localización.
 Plano de distribución arquitectónico, plantas de los pisos a declarar
(para los casos en que se trate de una ampliación de declaratoria de
fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el plano respectivo).
 Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por
Registros Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el
Verificador responsable.
 Informe técnico de verificación.
 Todos los documentos anteriormente mencionados a excepción del
certificado de parámetros, deberán estar firmados por el profesional
responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes deben estar inscritos
en Registros Públicos como Verificador Común y la firma del
propietario.
 Los documentos en original deberán ser presentados a un Notario
Público para la legalización de las firmas del propietario y profesional
responsable.

1.7. REQUISITOS PARA CONSTRUCCIONES EFECTUADAS DESDE EL

AÑO 2017
Se realiza en las municipalidades del sector.
 Solicitud al municipio del sector, suscrito por el propietario.
 Copia de DNI del propietario o los propietarios.
  Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
 Los planos de ubicación y localización aprobados por la
municipalidad del sector.
 Planos de distribución, cortes y fachada, aprobados por el municipio
del sector.
 Formulario FUE (formulario único de edificaciones).
 Licencia de construcción de la obra.
 Conformidad de obra de quien solicita la declaratoria de fábrica.

1.8. ETAPAS DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA PARA SER

INSCRITA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS
La documentación anteriormente mencionada deberá ser presentada para su
inscripción en Registros Públicos para ello deberá presentar lo siguiente:
 Ficha registral actualizada.
 Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización,
distribución, cortes y elevación).
 FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el
municipio del sector.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

1.9. LAS MODALIDADES PARA REALIZAR LA DECLARATORIA DE

FÁBRICA
 MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta indicando
las características de: ubicación, áreas construidas, descripción de la
edificación (ambientes, número de pisos, especificaciones técnicas,
valorización, año donde fue concluida la construcción – fábrica) en
resumen, todo referente a la edificación, firmado por abogado, legalizado
y elevado a escritura pública.
 MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito en
Registros Públicos como Verificador Común, esta modalidad es para
aquellas edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción sea
julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año 2016.
 MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES): Trámite
que se realiza ante la municipalidad del sector y se aplica a las
edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción a partir del año
2017.

CONFORMIDAD DE OBRA CONSISTE

Es un procedimiento mediante el cual el municipio realiza una inspección
ocular de la obra en el que verificará que lo indicado en la declaratoria de
fábrica y en los planos aprobados para el otorgamiento de licencia se hayan
cumplido. Luego de que el municipio dé su conformidad de obra, recién se
podrá realizar el trámite de inscripción de esta nueva edificación en los
Registros Públicos.

1.10. LA RECEPCIÓN DE UNA OBRA CONSISTE

Es el acto mediante el cual, cuando la obra ha sido terminada, es
entregada a la entidad que la contrató.
Para esto existe un procedimiento formal llamado recepción de obra, a través
del cual se transfieren las responsabilidades del contratista hacia la entidad
como son: seguridad, guardianía, mantenimiento, seguro (entre otros), salvo
que hubiera alguna forma adicional prevista en las bases y el contrato por
tratarse de una modalidad especial de contratación.

1.11. CULMINACIÓN DE LA OBRA

En la culminación de la obra es muy importante tener en cuenta estas
acciones:
 El residente anota la culminación de la obra en el cuaderno
respectivo, solicitando su recepción.
 El inspector o supervisor, en un plazo no mayor de 5 días
posteriores a la anotación señalada, corrobora el fiel cumplimiento
de lo establecido en los planos, especificaciones técnicas y
calidad. De encontrarlo conforme, anota en el cuaderno de obra y
emite el certificado de conformidad técnica, que detalla las metas
del proyecto. Precisa que la obra cumple lo establecido en el
expediente técnico con las modificaciones aprobadas por la
entidad, remitiéndolo a esta dentro de dicho plazo
 De no constatar la culminación de la obra anota en el cuaderno
de obra, esta circunstancia y comunica a la entidad, en el mismo
plazo.

1.12. RECEPCIÓN DE LA OBRA

La entidad, luego de la recepción del certificado de conformidad técnica
requiere:
 Dentro de los 2 días hábiles siguientes, designar un comité de
recepción.
 El comité debe estar integrado, al menos, por un representante de
la entidad, necesariamente ingeniero o arquitecto, según
corresponda a la naturaleza de los trabajos.
 El colegio de ingenieros, el colegio de arquitectos o el
representante del órgano de control institucional de la entidad
participe en calidad de veedor, en la recepción de la obra; la
ausencia del veedor no vicia el acto.
Para el inicio del acto de recepción, el residente de obra entrega al
comité de recepción el cuaderno de obra, el que es devuelto a la
 finalización del acto al residente con la anotación pertinente del
supervisor o quien haga sus veces.

1.13. ROL DEL COMITÉ EN LA RECEPCIÓN DE OBRA

 Bajo responsabilidad del titular de la entidad, en un plazo no
mayor de 20 días siguientes de realizada su designación, el
comité de recepción junto al contratista y al inspector o supervisor
verifican el funcionamiento u operatividad de la infraestructura
culminada, las instalaciones y equipos según corresponda; de ser
necesario se dispone las pruebas operativas que sean
necesarias.
 Culminada la verificación, de no existir observaciones, se procede
a la recepción de la obra, considerándola concluida en la fecha
anotada por el contratista en el cuaderno de obra; el acta de
recepción es suscrita por los miembros del comité, el supervisor o
inspector y el contratista.
 De existir observaciones, estas se consignan en un acta o pliego
de observaciones y no se recibe la obra.

1.14. OBSERVACIONES A LA RECEPCIÓN DE OBRA

Si se presentaran observaciones a la recepción de obra, se requiere tener
presente que:
 El contratista dispone de un décimo (1/10) del plazo de ejecución
vigente de la obra o 45 días, el que resulte menor para subsanar
las observaciones, plazo que se computa a partir de la fecha de
suscripción del acta o pliego.
 Las prestaciones que se ejecuten en ese periodo como
consecuencia de observaciones no dan derecho al pago de
ningún concepto en favor del contratista, supervisor o inspector ni
a la aplicación de penalidad alguna.
 Realizadas las prestaciones para el levantamiento de las
observaciones, el contratista solicita nuevamente la recepción de
la obra mediante anotación en el cuaderno de obra, lo que es
verificado por el inspector o supervisor e informado a la entidad,
según corresponda, en el plazo de 3 días siguientes de la
anotación.
 El comité de recepción junto con el contratista se constituye en la
obra dentro de los 7 días siguientes de recibido el informe del
inspector o supervisor; la comprobación que realiza se sujeta a la
verificación de la subsanación de las observaciones formuladas
en el pliego, no pudiendo formular nuevas observaciones.
 De haberse subsanado las observaciones a conformidad del
comité de recepción, se suscribe el acta de recepción de obra.
1.15. PERSISTENCIA DE OBSERVACIONES
Las acciones necesaria a realizar, si persisten las observaciones o la
subsanación, son:
 Si el contratista o el comité de recepción no estuviese conforme
con las observaciones o la subsanación, según corresponda,
anota la discrepancia en el acta respectiva; el comité de
recepción eleva al titular de la entidad todo lo actuado con un
informe sustentado sus observaciones, en un plazo máximo de 5
días. La entidad se pronuncia sobre estas, en igual plazo.
 De persistir la discrepancia, esta puede ser sometida a junta de
resolución de disputas, conciliación o arbitraje, según
corresponda, dentro de los 30 días hábiles posteriores al
pronunciamiento de la entidad o al vencimiento del plazo en que
este debió realizarse.
 Si vencido el cincuenta por ciento (50%) del plazo establecido
para la subsanación, el inspector o supervisor verifica que no se
iniciaron los trabajos correspondientes, salvo circunstancias
justificadas debidamente acreditadas por el contratista, informa de
inmediato a la entidad quien da por vencido dicho plazo y notifica
de esto al contratista. A partir del día siguiente de la mencionada
notificación, la entidad asume la subsanación de las
observaciones con cargo a las valorizaciones pendientes de pago
o de acuerdo al procedimiento que se establece en la
normatividad.
 Todo retraso en la subsanación de las observaciones que exceda
del plazo otorgado, se considera como demora para efectos de
las penalidades que correspondan y puede dar lugar a que la
entidad resuelva el contrato por incumplimiento. Las penalidades
pueden ser aplicadas hasta el tope señalado en la ley, el
reglamento o el contrato según corresponda.
 Como consecuencia de verificar el funcionamiento u operatividad
de la infraestructura culminada y las instalaciones y equipos en
caso corresponda, advierte que la obra no se encuentra
culminada, dispone que el inspector o supervisor anote en el
cuaderno de obra tal hecho, a efectos que el contratista culmine
la obra, aplicándole penalidad por retraso, y respecto al
supervisor se le aplica una penalidad no menor a 1% ni mayor a
5% al monto del contrato de supervisión.
 Realizadas las prestaciones para la culminación de la obra, el
contratista solicita nuevamente la recepción de la obra, mediante
anotación en el cuaderno de obra, lo que es verificado por el
inspector o supervisor e informado a la entidad, conforme al
procedimiento establecido; sin perjuicio de resolver el contrato.
1.16. ACCIONES ESPECIALES EN LA RECEPCIÓN DE OBRA
Las acciones especiales en relación con la recepción de obra se dan:
 Cuando la recepción parcial de secciones terminadas de las
obras está permitida, debido a que se previeron expresamente en
las bases, en el contrato o las partes expresamente lo convengan;
la recepción parcial no exime al contratista del cumplimiento del
plazo de ejecución; en caso contrario, se le aplican las
penalidades correspondientes.
 Si por causas ajenas al contratista la recepción de la obra se
retrasa, superando los plazos establecidos para tal acto, el lapso
de la demora se adiciona al plazo de ejecución y se reconoce al
contratista los gastos generales debidamente acreditados, en que
se hubiese incurrido durante la demora.
 Si en el proceso de verificación de la subsanación de las
observaciones, el comité de recepción constata la existencia de
vicios o defectos distintos a las observaciones antes formuladas,
sin perjuicio de suscribir el acta de recepción de obra, informa a la
entidad para que ésta solicite por escrito al contratista las
subsanaciones necesarias, siempre que constituyan vicios
ocultos.

ASPECTO INTEGRAL
2.1. TOTAL O PARCIAL
En la DECLARATORIA DE FÁBRICA, Cuando se realiza una obra de
carácter permanente, cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de
sus actividades, se le denomina edificación, que comprende las instalaciones
fijas y complementarias adscritas a ella.
Existen diferentes tipos de edificación:
a) EDIFICACIÓN NUEVA: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas,
sobre un terreno sin construir.
b) AMPLIACIÓN OBRA: Que se ejecuta a partir de una edificación pre
existente, incrementando el área techada.
c) REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el
estilo arquitectónico original de una edificación existente.
d) ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las
necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería,
falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.

En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de

edificaciones mencionados sobre un terreno, tenemos que inscribirlo
legalmente ante Registros Públicos, a esta inscripción se le denomina
DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción se
vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al
mecanismo jurídico para que los Registros Públicos admitan la existencia de
dicha realidad.

(Segundo Acuerdo del vigésimo sétimo y vigésimo octavo del Tribunal registral,
que deja sin efecto el 19° precedente de observancia obligatoria aprobada en
el Pleno registral).

Ahora bien, para inscribir una declaratoria de fábrica de una edificación

total o parcial, su ampliación, modificación o remodelación, se inscribe en
mérito a los siguientes documentos:

a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley 29090.

b) Formulario Registral (FOR) que se refiere la Ley 27157.
Los instrumentos señalados deben acompañarse de los anexos que la
normatividad requiera. Así como, plano de ubicación y localización, planos de
distribución autorizados por profesional competente, memoria descriptiva, entre
otros.

2.2. FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIÓN - FUE

¿Qué es el Formulario Único de edificaciones?
Aprueban formatos y formularios relativos a los procedimientos de
licencias de habilitación urbana y licencias de edificación

¿Que regula la Ley N 29090?

La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulación jurídica de
los procedimientos administrativos para la independización de predios rústicos,
subdivisión de lotes, obtención de las licencias de habilitación urbana y de
edificación; fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos; y la
recepción de obras de habilitación urbana y la conformidad de obra y
declaratoria de edificación; garantizando la calidad de vida y la seguridad
jurídica privada y pública. (DEL DIARIO El Peruano)

ASPECTO PARCIAL
3.1. PROCEDIMINENTOS DE INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA
A fin de poder inscribir la declaratoria de fábrica en la partida del predio
se debe seguir los requisitos contemplados en las leyes especiales con el
propósito de obtener un título inscribible, el cual será pasible de calificación por
parte del registrador público del Registro de Predios de la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos (SUNARP).
 Para la inscripción de la declaratoria de fábrica hay dos procedimientos
comúnmente utilizados. El primero de ellos es mediante el Formulario Único de
Edificación (FUE) contemplado en la Ley N.º 29090 (procedimiento ordinario).
El segundo, mediante el Formulario Registral (FOR), contemplado en la Ley N.º
27157 (procedimiento en vía de regularización).

A grandes rasgos, podemos resumir la secuencia de los procedimientos

antes mencionados con los siguientes gráficos:

Procedimiento ordinario (Ley N.° 29090)

                                                            Construcción regular
Procedimiento en vía regularización (Ley N.° 27157)

A continuación, describiremos cada uno de los caminos para la

inscripción de la declaratoria de fábrica:

3.2. DECLARATORIA DE FÁBRICA MEDIANTE LEY N.º 29090, LEY DE

REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES,
REGLAMENTADA POR EL DECRETO SUPREMO N.º 029-2019-VIVIENDA
La Ley N.º 29090 brinda los procesos necesarios a seguir para la realización de
la edificación [2]. Cabe precisar que para la aplicación de esta norma se debe
tener mínimamente el proyecto de habilitación urbana aprobado. 
Respecto a la edificación, existen dos fases o etapas en los cuales se recurre
al municipio donde se encuentra ubicado el predio para solicitar, en un primer
momento, la de licencia de edificación; y, en un segundo momento, la
conformidad de obra.

3.2.1. PRIMERA FASE: LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN

La licencia de edificación es la manifestación de la autoridad administrativa
(municipalidad distrital, salvo que el predio se encuentre ubicado en Lima
Cercado, pues aquí la competencia es de la Municipalidad Provincial de Lima)
que autoriza la realización de una edificación nueva, una remodelación, una
 ampliación, refacción, acondicionamiento o demolición en un determinado
predio.

Al respecto, Carceller la define “como el acto administrativo emitido por la

municipalidad que permite que las personas ejerciten el derecho de construir
del que ya eran titulares con previa comprobación de circunstancias objetiva
establecidas en a norma o en el plan. La edificación constituye la culminación
del proceso urbano que materializa la idea de ciudad que el plan contiene,
singularmente, en la construcción de viviendas” [3].

El plazo de vigencia es de 36 meses, los cuales pueden ser prorrogados por

unos 12 meses más por única vez. También la licencia puede estar sujeta a
una revalidación, siempre y cuando haya vencido su plazo de vigencia y se
demuestre avance de la ejecución de la obra. Por último, si es que la
municipalidad no se pronuncia sobre la solicitud de licencia se recurrirá al
silencio administrativo positivo.

El efecto de la aprobación de la licencia de edificación sobre el administrado es

adquisición del derecho de construir sobre el predio, pero en sus términos y
condiciones otorgados.

Esta ley establece modalidades de aprobación de licencia de edificación, que

se detallarán a continuación:
 Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales con
firma de profesionales.
 Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la
Municipalidad o con revisión previa de los Revisores Urbanos.
 Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación por la
Municipalidad por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos. 
 Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la
Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos.

3.2.2. SEGUNDA FASE: CONFORMIDAD DE OBRA

Es aquí donde se determina que la obra ha sido concluida conforme a los
planos aprobados del momento en que se otorgó la licencia de edificación. En
esta fase el administrado deberá entregar a la municipalidad la siguiente
documentación que deberán ser sellados y firmados por el funcionario
municipal.
 Formulario Único de Edificación (FUE), con el fin que se reconozca la
edificación realizada, el cual debe estar debidamente suscrito por el propietario
y los profesionales que han intervenido en él. 
 Adjuntar los planos de ubicación y de arquitectura aprobados.
 Demás documentación establecida según la modalidad de licencia que
se tenía.
 De esta manera se obtiene la resolución de conformidad de obra y por tanto la
declaratoria de fábrica. Este pronunciamiento por parte de la municipalidad se
convertirá en un título inscribible en los Registros Públicos.

Por tanto para inscribir la declaratoria de fábrica bajo la Ley N.º 29090 se
deberá presentar un título suficiente que estará conformado por el Formulario
Único de Edificación (FUE) de conformidad de obra, declaratoria de edificación
y anexos que contengan el número de expediente, número de resolución,
planos de ubicación y distribución, todos estos debidamente firmados y
sellados por el funcionario municipal.

Es así que en la esfera del ámbito registral, el registrador podrá calificar dicho
título determinando su inscripción, observación (defectos subsanables) o que
tenga que pagar un mayor derecho.

3.3. Declaratoria de fábrica mediante la Ley N.º 27157, Ley de

regularización de edificaciones, y su reglamento aprobado por Decreto
Supremo N.º 008-2000-MTC, modificado por el Decreto Supremo N.º 008-
2019-VIVIENDA
Se acudirá a la Ley N.º 27157 cuando la edificación realizada en el predio se
encuentra en una zona acreditada como urbana o cuente con el proyecto de
habilitación urbana aprobado, ya que de esa manera se podrá regularizar la
edificación realizada que no cumplió con los requisitos esenciales de la Ley N.º
29090. 

Esta ley de regularización tiene un límite, ya que actualmente sólo están

contempladas aquellas edificaciones realizadas hasta antes del 31 de
diciembre del 2016, pues en el reglamento de la norma derogada se establecía
lo siguiente: “La presente sección norma el trámite de regularización de las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar
con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso,
de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independización (…)” [4].

Se debe tener presente que en esta figura existe total ausencia de autorización
municipal, por lo que la responsabilidad de la información consignada recae en
los propietarios y los verificadores técnicos responsables [5], cada uno de ellos
tendrá un rol indispensable a lo largo del procedimiento.

La documentación requerida para este procedimiento es la siguiente:

 Formulario Registral (FOR): Este formulario es aprobado por la
SUNARP, el cual debería ser suscrito por el propietario y el verificador
responsable. También contará con la legalización notarial, pues este formulario
 tendrá la calidad de declaración jurada.
 Informe Técnico de Verificación: Es emitido por el verificador
responsable, que puede ser ingeniero civil o arquitecto colegiado, el cual
constata las características de la edificación tales como su ubicación,
verificación del cumplimiento de los parámetros urbanísticos aplicables al
predio y plasmar observaciones si fuera el caso. El informe debe estar firmado
y sellado por el verificador.
 Planos de localización y ubicación: El verificador encargado debe
elaborar estos planos consignando lo siguiente: “(…) debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de
un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará,
en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que
permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas ubicación y distribución
donde se plasmarán los detalles estructurales de la edificación. Este informe
debe ser presentado por el interesado (administrado) al Notario para proceder
a la legalización de firmas correspondiente” [6]
 Planos de distribución por pisos: Deberán estar consignados en una
escala que permita su perfecta lectura y que detalle los nombres de todos los
ambientes interiores o exteriores, los cuales deberán guardar concordancia con
lo expuesto en la memoria descriptiva del Formulario Registral (FOR). Solo
será aplicable este requisito cuando se está en una edificación, ya que si no
referimos a una demolición total, entonces se omitirá la presentación de dichos
planos.
 Declaración jurada del verificador responsable: Mediante este
documento señala, bajo su responsabilidad, que la edificación materia de
regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario
consigna las observaciones pertinentes.

Toda la documentación descrita en los párrafos anteriores deberá ser

legalizada por un notario, ya que de esa manera serán considerados como
título inscribible en la SUNARP, lo que conlleva a que el Registrador proceda
con la calificación respectiva. 

3.4. BENEFICIOS QUE SE OBTIENE AL INSCRIBIR UNA DECLARATORIA

DE FÁBRICA SOBRE UN INMUEBLE
En el Perú el Sistema Registral es declarativo, por ende la inscripción de
declaratoria de fábrica no es obligatoria, sin embargo el consignarla dentro de
la partida del inmueble puede generar beneficios al propietario. 
Por ejemplo: George acude a un banco a fin de solicitar un crédito. Dicho
banco le pedirá una garantía, por lo que George ofrece como garantía su casa
de tres pisos. Seguidamente el banco realizará el estudio de la partida de la
casa y observa que solo se consignó como terreno, por lo cual el banco le
deniega el crédito pues dicho “terreno” es insuficiente para garantizar el crédito.
Como se puede ver en el ejemplo, el no tener una declaratoria de fábrica
inscrita puede traer ciertas desventajas frente a un banco, pues si la partida
solo consigna el precio de venta del terreno, este se tomará en cuenta como el
valor de dicho inmueble, a pesar a que en la realidad exista una fábrica (casa
de tres pisos). 

Una situación similar pasará si el propietario pretende poner en venta el

inmueble, pues el comprador querrá tener certeza del valor real del bien y al no
contemplar las edificaciones realizadas en la partida, el comprador tendrá
ciertas dudas sobre el precio de venta. Dicha situación puede generar
desincentivos en comprar inmueble sin la inscripción de la declaratoria de
fábrica regularizada.

Cabe resaltar que no existe ninguna prohibición de realizar transacciones o

actos de disposición si el inmueble no tiene una fábrica declarada, pero en el
día a día las personas optan por darle un mayor protagonismo a lo inscrito en la
SUNARP, ya que le otorga seguridad jurídica.

3.5. Beneficios que se obtiene al inscribir una declaratoria de fábrica

sobre un inmueble
En el Perú el Sistema Registral es declarativo, por ende la inscripción
de declaratoria de fábrica no es obligatoria, sin embargo el consignarla dentro
de la partida del inmueble puede generar beneficios al propietario.

Por ejemplo: George acude a un banco a fin de solicitar un crédito.

Dicho banco le pedirá una garantía, por lo que George ofrece como garantía
su casa de tres pisos. Seguidamente el banco realizará el estudio de la partida
de la casa y observa que solo se consignó como terreno, por lo cual el banco
le deniega el crédito pues dicho “terreno” es insuficiente para garantizar el
crédito.

Como se puede ver en el ejemplo, el no tener una declaratoria de

fábrica inscrita puede traer ciertas desventajas frente a un banco, pues si la
partida solo consigna el precio de venta del terreno, este se tomará en cuenta
como el valor de dicho inmueble, a pesar a que en la realidad exista una
fábrica (casa de tres pisos).

Una situación similar pasará si el propietario pretende poner en venta el

inmueble, pues el comprador querrá tener certeza del valor real del bien y al
no contemplar las edificaciones realizadas en la partida, el comprador tendrá
ciertas dudas sobre el precio de venta. Dicha situación puede generar
desincentivos en comprar inmueble sin la inscripción de la declaratoria de
fábrica regularizada.
 Cabe resaltar que no existe ninguna prohibición de realizar
transacciones o actos de disposición si el inmueble no tiene una fábrica
declarada, pero en el día a día las personas optan por darle un mayor
protagonismo a lo inscrito en la SUNARP, ya que le otorga seguridad jurídica.