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VALORACIÓN DE CULTIVOS,
PLANTACIONES, FRUTALES Y
PASTOS
SE DEBE recorrer y conocer el o los
cultivo(s), la verificación de los
factores valorizantes o
desvalorizantes (influyen en su valor)
es indispensable, en especial en los
cultivos permanentes, porque el
estado de cultivo indica la
producción posible y esta es
determinante en el valor que va a
generar el precio a obtener en el
avalúo
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ESTUDIO en sitio, instituciones,
agremiaciones, publicaciones, criterios
profesionales, sobre el cultivo, tomar
en cuenta aspectos importantes:
Productividad, Ciclo Vegetativo, las
variedades, etc.
Obtener: área efectiva sembrada.
CULTIVOS CLASIFICAN:
Temporales o ciclo corto:
Aquellos cuyo ciclo producción menor
12 meses, ej.: hortalizas, cereales,
leguminosas, raíces y tubérculos.
Permanentes o perennes:
ciclo producción es mayor de un año,
ej: frutales, café, cacao, pastos y
forestales.
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COSTOS DE PRODUCCIÓN
o formación
COSTOS DE PRODUCCIÓN o formación se considera:
Costos Directos
Labores Preculturales:
Preparación del terreno,
Siembra y fertilización.
Labores Culturales:
Cultivo, Control Fitosanitario.
Labores de Cosecha:
Recolección, Desgrane, Trilla
Selección, Pesaje, Empaque
y Transporte.
Total Costos Directos:
us$/ha.
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COSTOS DE PRODUCCIÓN o formación se considera:
Costos Indirectos
Imprevistos.
Costo Total de Producción o
Formación
Producción Unitaria.
Considerar COSTOS DE
FORMACIÓN cultivos,
plantaciones, pastos plantados
y demás elementos valorizables
del bien inmueble rural, aplicar
factores respectivos según su:
estado / mantenimiento /
manejo / nivel tecnológico y
edad.
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Factores que Afectan el
Crecimiento y el Desarrollo
de la Planta
Factores que Afectan el Crecimiento y el Desarrollo de la Planta:
Grado de aprovechabilidad de los
minerales (macro y micronutrientes),
humedad y aire del suelo, humedad
del aire, duración e intensidad de la luz
y temperatura.
Fotoperiodo:
Día corto (soya, maíz)
Día largo (rábano,
remolacha,
espinacas)
Neutras (tomate,
arvejas, rosas)
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Factores que Afectan el Crecimiento y el Desarrollo de la Planta:
Suelos encharcados
Mal drenados: oxígeno escaso,
pobre desarrollo plantas-mueren raíz
no respira y no crece.
Ej: arroz, posee grandes espacios
intercelulares en sus tallos y raíces a
través de los cuales el oxígeno se
difunde hacia abajo.
Calidad del Agua
Nivel de sales solubles,
conocido como CE
(conductividad eléctrica),
debe encontrarse por debajo
de 75 millimhos (mho)/cm.
Boro: 0.5 ppm (mg/L)
adecuado.
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Factores que Afectan el Crecimiento y el Desarrollo de la Planta:
Alcalinidad:
Niveles de1.5 meq/litro y
menos son tolerables.
Es la concentración de
bicarbonato + carbono
en el agua, sustancias
que se asocian con un pH
alto (7.0); Calcio y
magnesio: alcalinidad:
dureza.
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Valoración cultivos
ciclo corto y transitorios.
Valoración cultivos ciclo corto y transitorios
Se avalúan Método del Costo
(Formación) acorde a inversión
realizada en el plantío hasta la
fecha del avalúo. En los cultivos
transitorios obra la “prenda sin
tenencia” porque realmente la
garantía se hace sobre
producción posible de cultivo.
SE IGNORA la posible producción o cosecha, teniendo en
cuenta los costos de producción y la etapa de desarrollo del
cultivo para efectos del cálculo de su producción final y
consecuente avalúo.
SE DEBE diferenciar el avalúo del plantío en sí del avalúo de la
cosecha.
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Por lo tanto de manera general para valorar un cultivo en
marcha, lo recomendable es:
establecer el costo de las labores totales realizadas
La preparación del suelo
Agregándole costos indirectos: arrendamiento,
desde
intereses financieros, inscripciones, permisos, etc.
Y adicionándole un (%) porcentaje de utilidad
estimado según el estado de VERACIDAD y
desarrollo del plantío, cifra que debe
calcularse con base a las utilidades
acostumbradas (NORMALES) del cultivo en
la región.
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AVALÚO POR COSECHAS
A criterio del perito, se recomienda realizarlo en el
caso que el plantío este en la etapa final de su
fenología y sea un cultivo comercial; sin embargo
el perito debe tomar en cuenta que no se superen
los precios promedios del mercado de la zona,
para lo cual se acude a agremiaciones de
cultivadores donde se revisa costos históricos de
producción de cultivos y producción promedia
regional de éstos, con la finalidad de sustentar el
avalúo.
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Para su cálculo se utiliza la siguiente formula que aplica si el cultivo
tiene más de cuarenta días (40 días) en campo.
VA = VF x Días / Ciclo
Dónde:
VA: Valor Actual.
VF: Rendimientos por hectárea x
precio venta al comprador.
Días: Tiempo del cultivo en el
terreno.
Ciclo: Lapso de tiempo que dura el
cultivo para madurar.
Si los cultivos tienen menos de cuarenta días (40 días) en ciclo
vegetativo, se calcula en base a los costos de producción vigentes.
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Valoración de cultivos
Perennes
(Frutales, plantaciones)
Valoración de cultivos Perennes
CULTIVOS PERENNES: cítricos, mangos, aguacates, etc.
Considerar:
a) Verificar la edad de la plantación.
b) Condiciones fitosanitarias.
c) Densidad de siembra.
d) Variedad.
e) Especie.
f) Estado.
g) Mantenimiento.
h) Manejo,
i) Nivel tecnológico, etc.
En el caso de frutales, si la plantación no tiene producción
de frutas, se toma en cuenta para su valoración el costo de
formación más mantenimiento. Si esta en producción, hay
que valorarlos en base a una estimación real de los
rendimientos por hectárea.
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La perdurabilidad establece adherencia a la tierra, constituyendo
mejora permanente de la misma.
Sin embargo para
efectos de avalúo, se
recomienda separar
el valor de la tierra de los
cultivos y su estructura de
explotación.
Generalmente los cultivos perennes se valoran por planta.
En proyectos de mediano y largo plazo se hace necesaria
la implementación de Tablas de Indemnización, mismas
que contienen los valores comerciales de varias especies
que se investigan para la zona en estudio.
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Los cultivos permanentes presentan dos etapas
de valuación:
Durante la etapa de levante (CRECIMIENTO) se avalúan
1. por el Costo de Inversión, entonces se avalúa el cultivo
sumando los costos totales adelantados desde la siembra,
tales como:
La compra de plantas
Podas sanitarias y de formación
Adecuación del suelo
Control de plagas y
Trazado
enfermedades
Ahoyado
Instalación y manejo de riego
Siembra
etc.
Desyerba
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2. Durante la etapa de producción se avalúan por Rentabilidad
El cultivo también exige las
labores de mantenimiento:
La valoración en esta etapa implica:
Desyerbas entre plantas
Fertilización
Investigación producción promedio
Podas sanitarias Costos de mantenimiento
Manejo de riego Recolección-mercadeo
Control plagas y enfermedades, Renta bruta
recolección y mercadeo.
Como se mencionó anteriormente se recomienda al tratarse
de cultivos semi-perennes, perennes valorar por planta.
Los anteriores procedimientos pueden replicarse para otras
plantaciones comerciales como cacao, banano, café.
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Valoración de pastos
Se valoran en base al costo de formación aplicando el método del
valor de mercado (toma en cuenta los costos de producción y
establecimiento)
El desarrollo de un pasto
depende de un manejo
adecuado del mismo.
MANEJO adecuado de pastos, el perito debe tomar en
cuenta algunos aspectos:
• Si tienen implementado riego.
• Si existen técnicas de drenaje.
• El modo como ha sido sembrado o establecido el pastizal.
• Otras labores, como rotación de potreros, fertilización,
mezclas forrajeras.
• Especie sembrada.
• Considerar el manejo y estado para depreciar el valor
obtenido por hectárea.
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Valoración de Forestales
DASOMETRÍA
Ciencia forestal que se ocupa de
la medida del monte (bosque); es
decir la medida de todos los
factores de producción forestal.
TIERRAS FORESTALES:
Soportan asociación vegetal
dominada por árboles de
cualquier tamaño, explotados o
no, capaces de producir madera
u otros productos, ejercen
influencia en el clima, o en el
régimen de las aguas, o de
proporcionar refugio al ganado y
a la finca silvestre.
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BOSQUE
Área cubierta de árboles,
sean o no productivos. Es
toda formación leñosa natural
o artificial, susceptible de
explotación económica
actual o futura.
RODAL
Es la unidad más específica
del bosque, donde los árboles
o la masa forestal, tiene
condiciones similares de
localización, edad, volumen,
composición florística, etc.
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BOSQUE PROTECTOR
Es aquel cuya función principal
tiende a la conservación del
suelo, agua, vida silvestre o
cualquier otro recurso natural.
BOSQUE PRODUCTOR
Es aquel cuya función consiste en
el aprovechamiento de recursos
forestales, sin que dicho
aprovechamiento interfiera su
función protectora.
Se considera 3 criterios técnicos:
Industrial, conservación y subsistencia (no industrial, ni conservación).
El perito determinará en la inspección en campo, el uso de la plantación
forestal y con ello el criterio técnico elegido para la valoración.
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Valoración desde el punto de vista Industrial
Forestales con manejo semi-tecnificado o tecnificado, es decir se
aplica prácticas y labores culturales que permiten el desarrollo
normal del árbol.
Preparación suelo
Selección material
Estas labores culturales dependen Siembra
de la especie que se está Transplante
investigando: Control maleza
Control plagas
Podas, raleos, cortes, etc.
El objetivo principal:
Ganancias o ingresos alcanzados por la
madera obtenida (no es el único producto
obtenido), por lo que para determinar su
avalúo se debe aplicar una metodología
que determine los volúmenes de madera
que produzca dicha plantación.
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Para determinar los volúmenes de madera es necesario
conocer los siguientes factores que intervienen directamente
en el cálculo del mismo.
INSTRUMENTOS:
Para medir el diámetro son:
forcípula, cintas métricas, regla
Biltmore, el micro dendrómetro,
etc. los más utilizados son:
Regla Biltmore Dendrómetro
Cintas Métricas:
La más conocida es la cinta diamétrica de
metal, esta sirve para medir árboles con
diámetros grandes.
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La Forcípula:
Es un instrumento similar al
calibrador que se utiliza para medir
objetos cilíndricos o grosores; consta
de una regla graduada y dos brazos
perpendiculares a la misma.
Un brazo es fijo y el otro móvil que se
desliza a lo largo de la regla. No
mide diámetros de árboles grandes.
Altura
Las alturas se determinan por medio de mediciones lineales,
que se toman desde un plano de referencia hasta los puntos
que interesan y en sentido vertical. Las alturas de los árboles
se definen de la siguiente manera:
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Art. 21. Consideración de zonas de protección permanente. Para el aprovechamiento de madera
proveniente de plantaciones forestales comerciales, deberá considerarse la existencia de zonas de
protección permanente en el área del programa.
Se consideran como zona de protección permanente, las siguientes áreas:
a) A lo largo de los ríos de cualquier curso de agua permanente, considerando el nivel más alto de las aguas
en épocas de creciente, en faja paralela a cada margen con ancho mínimo de:
Ancho del Río (cause permanente)
Ancho mínimo de zona de protección permanente a cada lado
De 3 metros hasta 10 metros Al menos 5 metros
De 10.1 metros hasta a 30m Al menos 10 metros
Superiores a 30.1 m Al menos 15 metros
En el caso de cursos de agua menores a 3 metros de ancho, se mantendrá fajas de protección paralelas al
curso de agua, de al menos el ancho de éste. La vegetación nativa que se encuentra a lo largo de los
cursos de agua, deberá ser conservada,
b) Alrededor de los lagos, lagunas, reservorios de agua -naturales o artificiales- y represas, considerado el nivel
más alto de las aguas, en faja paralela al margen, con ancho mínimo de diez metros y,
c) Alrededor de fuentes –incluso las intermitentes- y de los llamados ojos de agua, cualquiera sea su situación
topográfica, en un radio mínimo de diez metros de ancho.
También se consideran zonas de protección permanente, las áreas:
-Que haya sido declaradas como tales por interés público.
-Que el propietario determine, diferentes a las citadas anteriormente
Art. 22. Aprovechamiento en áreas de protección permanente. En las áreas de protección permanente se
podrá realizar el aprovechamiento parcial o selectivo forestal de plantaciones forestales comerciales,
mediante las regulaciones establecidas en el respectivo Programa de Corta aprobado por la autoridad
competente para garantizar la conservación del suelo y de los recursos naturales en general.
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VOLUMEN DE ÁRBOLES EN PIE
Es el espacio ocupado por la madera de un individuo
arbóreo dentro de un ambiente o ecosistema.
El volumen total se define como
la cantidad de madera estimada
en metros cúbicos a partir del
tocón hasta el ápice del árbol.
El volumen comercial no incluye
las ramas, partes afectadas del
individuo y segmentos delgados
del fuste.
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- Altura Total.- Es la distancia desde el nivel del
suelo hasta el ápice del árbol, asumiendo que
este es recto y vertical.
- Altura del Fuste.- Es la distancia entre el nivel
del suelo, y el punto de inicio de la copa. El
fuste se considera como la altura limpia del tronco
principal.
- Altura Comercial.- Se conoce como la distancia
entre el nivel de corte inicial (tocón, que es de
0.50 m de altura) y la posición terminal de la
última porción utilizable del árbol (raberón,
diámetro menor a 10 cm). Es la altura que se
toma para el cálculo de volúmenes de madera.
- Altura Maderable.- O número de trozas, es la
suma de porciones o trozas utilizables a partir
del tocón, y descontado las partes con
defectos.
- Altura de Tocón.- Es la distancia entre el nivel
del suelo y el plano donde se hace el corte
inicial del árbol (altura de 0,50 m)
- Altura de Copa.- Es la distancia de punto de copa
y el ápice del árbol.
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La fórmula propuesta para determinar el
volumen de los árboles en pie es:
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Convencionalmente, por razones prácticas y facilidad en la toma de registros, la
fórmula que se presenta es la de cubicación para madera en trozas de Smallan, la
cual toma dentro de sus variables el diámetro inferior, el diámetro superior y la
longitud de la toza para determinar el volumen
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DIAMETRO
Es uno de los parámetros más importantes en la medición forestal, sirve
para determinar el área basal, volumen, etc.
Entre estas mediciones el Diámetro a la Altura de Pecho (DAP), es el
más conocido y se lo define como el diámetro que se toma del árbol a
1.30 m de altura sobre el nivel del suelo.
MEDIDAS DEL DAP EN DIFERENTES SITUACIONES:
Sobre terreno Plano
Sobre terrenos inclinados
Árboles inclinados
Con Orqueta sobre el DAP
Con Orqueta Bajo el DAP
En Árboles Deformados
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Factor Forma o coeficiente mórfico
Está estrechamente ligada con los dos grandes grupos de
árboles, los que tienen un tronco principal recto e
identificado hasta el final como las coníferas, y otro en que
el tronco se ramifica y se pierde en diferentes direcciones
como el caso del grupo de latifoliadas de hojas anchas
También hay factores que afectan notablemente la forma
de los árboles como las condiciones ambientales, los
nutrientes, la condición de agua por el tronco, el viento y
factores hereditarios.
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BOSQUES extensos y de especies en las
cuales no se ha investigado los factores
de forma, se recomienda utilizar rangos de
coeficientes de forma; mientras más se
acerquen a la forma del cilindro se toma el
factor de 0,7
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USO DEL FACTOR DE FORMA
Volumen árbol = Área Basal x longitud x factor forma.
Factor de Forma = Volumen del árbol / Volumen cilindro.
Volumen
Las especies que tienen la forma
semejante a los sólidos geométricos
(cilindro, cono, etc.), corresponden con
más frecuencia a los bosques tropicales.
La medición de volúmenes son estimaciones que en lo posible tratan
de acercarse a las medidas reales tomadas directamente.
En donde:
La fórmula será
Vm = volumen maderable (m3)
CM = coeficiente mórfico
Vm = CM * Hc * Ab Hc = altura comercial (m)
AB = área basal (m3)
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Valoración punto de vista:
conservación y/o protección ambiental
Los bosques han tomado una importancia muy
relevante en la conservación de los ecosistemas
pues son el hábitat de una multitud de seres vivos,
además que regulan el agua, conservan el suelo
y la atmósfera, suministran multitud de productos
útiles y otras ventajas relacionadas con captación
de CO2, regulación del clima, etc.
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Forestales Conservación
(sin necesariamente ser áreas de reserva) la metodología
adoptada es la del Plusvalor Ambiental.
El perito avaluador deberá determinar si una zona es bosque o no, y
como criterio podría tomar el porcentaje de superficie cubierto por las
copas de los árboles.
En un bosque normal más del
30% de la superficie debe estar
cubierto por el dosel arbóreo. Si
la superficie está cubierta
menos del 30% ya no se
considera un bosque.
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BOSQUES primarios, aquellos en los cuales no ha habido
acciones humanas, y secundarios aquellos que han sufrido
importantes modificaciones o ha habido intervenciones humanas.
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La metodología indica que el Plusvalor Ambiental de un predio
ubicado en un suelo con uso de conservación o protección
ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, corresponderá al
resultado de la aplicación de la tabla de ponderación de atributos
ambientales (ver anexo1).
Esta tabla califica el estado de conservación
del aspecto ambiental del predio en una
escala que va de uno (1) a cien (100) puntos.
La puntuación final: fijará el porcentaje adicional que se
pagará por el predio rural protegido, a partir del Valor Agrícola o
Rural (precio determinado por el método de mercado o renta).
Si el suelo carece de valor ambiental
o ha sido intervenido, no se
considerará plusvalor ambiental, y
sólo tendrá reconocimiento como
valor agrícola o rural.
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SISTEMAS Zonas de Vida L.R. Holdridge.
La unidad central es la zona de vida, la cual comprende
temperatura, precipitación y evapotranspiración.
OBJETIVO:
Determinar áreas donde las
condiciones ambientales sean
similares, con el fin de agrupar y
analizar las diferentes poblaciones y
comunidades bióticas, para así
aprovechar mejor los recursos
naturales sin deteriorarlos y conservar
el equilibrio ecológico.
Las Zonas de Vida determinadas a aplicar son:
ZONA A: bosque seco montano bajo.
ZONA B: bosque húmedo y muy húmedo montano bajo.
ZONA C: bosque húmedo a pluvial montano.
ZONA D: páramo.
El avaluador al definir el valor ambiental del predio deberá conocer
los parámetros ecológicos, biológicos y ambientales.
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Criterios que generan Plusvalor Ambiental
- Topología y corología.
- Características de la cobertura.
- Biodiversidad.
- Recurso Hídrico.
- Deterioro Ambiental.
Los cinco criterios anteriores constan 8
indicadores y aproximadamente 32 verificadores
con puntaje, de acuerdo a las zonas de vidas
estudiadas.
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Criterios e Indicadores de Plusvalor Ambiental
Topología y Corología Conectividad
Dimensionalidad
Representatividad
Características de la cobertura Desarrollo estructural
Biodiversidad Flora de interés
Fauna de interés
Recurso Hídrico Condiciones de la fuente
hídrica
Deterioro ambiental (-) Indicadores de deterioro
ambiental
Se considera que el deterioro ambiental
causado por la ausencia de cobertura
vegetal es un criterio que resta valor
En consecuencia, el valor comercial de un predio ubicado en suelo
de protección ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, será
el avalúo agrícola o rural incrementado en un porcentaje igual a la
puntuación ambiental final del predio.
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De tal forma que los avalúos comerciales de
los predios con condiciones ambientales,
podrán oscilar entre el valor agrícola o rural y
hasta el doble de este valor, cuando obtiene
la máxima puntuación ambiental final, porque
su estado de conservación ambiental es total
o absoluta y no ha sido intervenido.
La tabulación de los puntajes implica que el perito
avaluador tenga conocimientos sobres temas
biológicos, ambientales y ecológicos. En los siguientes
párrafos se dará ciertos conceptos para comprender de
mejor manera los mismos, basándose en lo expuesto en
el Cuadro anterior.
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