UNIVERSIDAD FERMÍN TORO
VICE REDACTORDO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JUDÍDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
TERMINACION ARRENDATICIA
Maryorie Canelon Mendoza
V- 15448339
Derecho Inquilinario
Prof. Prof. Jean Lovera
-SAIA B
Febrero.2021
INTRODUCCION
El arrendamiento, regulado por el Código Civil de Venezuela en los artículos
1579 y siguientes, es (…) un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y
mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla” Ahora bien, por
su parte, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario reguló de manera especial los
contratos de arrendamiento cuyo objeto fueran los bienes inmuebles. A partir de esa
Ley se concertó por primera vez en un solo texto normativo toda la regulación
concerniente al arrendamiento inmobiliario, lo que reflejó el avance y especialización
de nuestro Derecho en esta materia. Esta ley fue derogada parcialmente por la Ley de
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y por el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
uso Comercial, en los cuales se desarrollaron de una manera especializada las
materias sobre arrendamiento de viviendas y de inmuebles comerciales
respectivamente.
También debe tenerse en cuenta también el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas, según el
cual se prohíbe el desalojo forzoso y la desocupación coactiva ejercida contra los
arrendatarios sin que medie procedimiento previo. Una de las grandes diferencias
procesales con el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos
en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a
tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en
procedimiento breve, independientemente de su cuantía. En razón de lo anterior es
que es importante señalar que en la terminación arrendaticia la Súper intendencia
Nacional de Arrendamiento de vivienda se encarga de resolver los conflictos sobre la
perdida de la posesión o tenencia, el cual recibir las demandas por la terminación
arrendaticia, desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,
preferencia ofertiva y las demás acciones que previenen de las relaciones arrendaticia
de inmuebles de vivienda. El contrato de arrendamiento puede también ser terminado
por cualquiera de las partes, unilateralmente o de forma consensuada, y con justa o
sin justa causa para su terminación. Naturalmente que si el contrato de arrendamiento
se termina sin que exista una causa justa, implica incumplimiento del contrato, y el
incumplimiento tiene unas consecuencias. Además, es necesario tener presente que
las condiciones pueden ser diferentes si se trata de un arrendamiento de vivienda, de
un establecimiento de comercio de otro inmueble diferente a los dos anteriores, como
veremos a continuación
En la terminación arrendaticia la Súper intendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda
se encarga de resolver los conflictos sobre la perdida de la posesión o tenencia, el cual recibir
las demandas por la terminación arrendaticia, desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva y las demás acciones que previenen de las
relaciones arrendaticia de inmuebles de vivienda. El contrato de arrendamiento puede
también ser terminado por cualquiera de las partes, unilateralmente o de forma consensuada,
y con justa o sin justa causa para su terminación. Naturalmente que si el contrato de
arrendamiento se termina sin que exista una causal justa, implica incumplimiento del
contrato, y el incumplimiento tiene unas consecuencias. Además, es importante tener
presente que las condiciones pueden ser diferentes si se trata de un arrendamiento de
vivienda, de un establecimiento de comercio de otro inmueble diferente a los dos anteriores.
El artículo 91 establece las causas cuando se procede al desalojo en un contrato de
arrendamiento. En este sentido, en desalojo donde está vigente el contrato de arrendamiento
de realiza cuando el arrendatario sin causa justificada haya dejado de pagar 4 meses de
alquiler, también la necesidad del propietario de ocupar el bien o parientes (que no posea otra
cosa), cuando el arrendatario utiliza el bien para asuntos deshonestos como por ejemplo la
venta de drogas o haya cambiado su destino, que ocasione el inmuebles daños mayores o
haya incumplido una cláusula de convivencia ciudadana. El artículo 95 establece que el
interesado en la solicitud debe expresar los motivos que lo asisten, el cual debe ser escrita,
documentada y motivada, esto se realiza con la finalidad que se le restituya la situación
jurídica afectada.
El arrendador unilateralmente puede terminar con el arrendamiento en las condiciones que
señala la ley pagando las indemnizaciones a que haya lugar. La ley expresamente dispone
cuándo y por qué se puede terminar el contrato de arrendamiento por parte del arrendador, y
sólo en esos casos se puede terminar el contrato sin que haya lugar al pago de clausula penal
o de incumplimiento si las hubiere, pues en esos casos la ley de forma particular dispuso
cómo y por qué terminar el contrato, y fijó las penalizaciones a que hay lugar.
Por consiguiente es necesario aplicar el procedimiento administrativo consagrado en el
Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. El arrendador puede terminar
válidamente el contrato de arrendamiento por las siguientes causales que señala el artículo
91. Los causales para el desalojo son:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de
pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios
definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o
alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que
el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las
disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las
autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
En estos casos el arrendador no debe indemnizar al arrendatario pues la culpa de la
terminación es del arrendatario debido a sus incumplimientos. Parágrafo único. En el caso de
desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba
contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará
que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El
arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a
la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido
en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda
a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a
las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. La demanda por falta de pago se
encuentra consagrada en el Artículo 92. En cuanto a la Inhabitabilidad del inmueble; en el
artículo 93.
El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento a la fecha de vencimiento del
término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales
de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con
una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: Cuando el
propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un
término no menor de un (1) año; Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una
nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparación; Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las
obligaciones originadas en un contrato de compraventa; La plena voluntad de dar por
terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como
mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con
una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Naturalmente que es necesario indemnizar al arrendatario por cuanto se trata de una
terminación en la que él no ha tenido culpa, sino que se debe a circunstancias consideradas
por la ley en favor del arrendador.
Por otro lado, la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda
con respecto a la preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario donde el arrendador si
desea vender el bien se lo ofrezca de primer lugar. En relación con la preferencia arrendaticia
establece que el arrendatario posee derechos antes que posible tercero, ocupada en inmueble
hasta el vencimiento del contrato, debe estar solvente y cumplir con las obligaciones del
mismo. Por las siguientes causales no se debe pagar ninguna indemnización pero se debe
constituir una garantía para el cumplimiento de las causales alegadas: Cuando el propietario o
poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no
menor de un (1) año; Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes
para su reparación; Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones
originadas en un contrato de compraventa; No es una indemnización que se paga al
arrendatario sino una caución para garantizar que las causales alegadas por el arrendador se
cumplan, y si no se cumplen, entonces el arrendatario puede exigir el cumplimiento de esa
garantía a su favor.
Pueden establecerse cláusulas penales derivadas del incumplimiento por parte del
arrendatario; que el pago del alquiler únicamente se pacta en moneda nacional sea fijo,
variable y/o mixto, debido a que el pago en divisa está prohibido por la misma Ley; que el
arrendador puede exigir garantía en respaldo de las obligaciones contractuales como el
depósito y/o la fianza, siendo que el primero, no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses
del canon establecido acreditándose en una cuenta bancaria para ello a nombre del arrendador
y en el caso de fianza, no puede exceder del equivalente a tres (3) meses del canon
establecido.
No obstante la pandemia mundial, los señalamientos descritos deben cumplirse a cabalidad
por los contratantes, excepción hecha de la suspensión del pago de los alquileres de los
inmuebles constituidos por vivienda principal y locales comerciales durante el lapso de seis
(6) meses contado a partir del 2 de septiembre del año en curso, lo cual se traduce que
durante este lapso, si bien el arrendador está en cuenta que no puede cobrar la totalidad del
canon de arrendamiento al arrendatario, tampoco puede cobrar cánones atrasados y de
vencerse el plazo contenido en el Decreto, tampoco puede exigir el pago de la totalidad de lo
adeudado en razón de la normativa contenida en él, siendo palmaria, la sugerencia de
armonizar la relación cuando medie una contratación locativa en estos tiempos, todo ello a
objeto de mantener el equilibrio inter partes, habida cuenta que las causales por desalojo
contenidas en las leyes especiales por “falta de pago” del canon de arrendamiento, están
suspendidas por la cuarentena nacional con la finalidad de proteger a quienes no generen
ingresos en contraste a los que obtienen beneficios quienes están obligados al pago del canon
de arrendamiento en los términos acordados.
CONCLUSION
En el arrendamiento puede existir la tacita de reconducción la cual se establece si a la
expiración del termino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa
arrendada en este caso se presume renovado el arrendamiento. También se puede terminar
por la voluntad unilateral, esta es una causa de extinción de contrato cuando el arrendamiento
no es por tiempo determinado es decir cuando no se ha establecido ni por la parte ni por la
ley. De igual forma se termina la relación arrendaticia por la Pérdida o destrucción de la cosa,
la cual puede ser por pérdida total de la cosa, en cuyo caso se considera total la pérdida o
destrucción de la cosa cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa al cual
este destinado o también por la pérdida parcial de la cosa va a ser causa de extinción del
contrato. Lo primero que debe hacer si tiene un contrato de arrendamiento por escrito que
desea dar por terminado antes de su vencimiento es revisar cuidadosamente el contrato. Sus
responsabilidades hacia el arrendador cuando da por terminado tempranamente la vigencia
del contrato están reguladas por el contrato escrito. Algunos contratos cuentan con
disposiciones para darlos por terminado tempranamente, pero requieren que el inquilino
pague una tarifa por abandonar la vivienda y dejar de pagar la renta antes de finalizar el plazo
convenido en el contrato. Algunos contratos permiten la terminación temprana por cualquier
razón siempre que el inquilino pague las tarifas requeridas. Otros contratos solamente
permiten la terminación temprana en ciertas situaciones tales como que el inquilino sea
llamado al servicio activo en el ejército o necesite tratamiento médico en una ubicación
diferente.
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999). Gaceta Oficial de la
República
Bolivariana de Venezuela Número 36.860 (Extraordinaria) de fecha 30 de diciembre de 1999.
Código Civil Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982
Decreto Nro. 929, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC).
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