MANUAL DE CONVIVENCIA

AGRUPACION CERRADA
BRISAS DE AGUA BLANCA

Colaboradores:

Gladis Betty Reyes Moreno.

Luisa Fernanda Arias
Nubia Rodríguez
William Villa Ortiz
Nicolás Fernando Granados
Astrid Yolanda Ávila Sarmiento
Juan Carlos Lara L.

convivenciabrisasaguablanca@[Link]

Girardot, Cundinamarca, 2021

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
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 TABLA DE CONTENIDOS MANUAL DE CONVIVENCIA
“AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA VIS”
DEFINICIONES
MARCO LEGAL
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECIFICOS
TITULO 1
DE LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
CAPITULO I: DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
CAPITULO II: DE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
TITULO 2
ORGANOS DE DIRECCION, CONTROL Y VIGILANCIA.
TITULO 3
FALTAS A LA CONVIVENCIA- SANCIONES
CAPITULO III: CONDUCTAS OBJETO DE SANCIÓN
CAPITULO IV: ACTIVIDADES OBJETO DE SANCIÓN
CAPITULO V SOBRE LAS SANCIONES
TITULO 4
DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO VI: DEPENDENCIAS DE EQUIPAMIENTO COMUNAL Y RECREACIONALES
CAPITULO VIII. PARQUEADEROS Y VEHÍCULOS
CAPITULO VIII. ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS Y BICICLETAS
CAPITULO IX. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHÍCULOS A BIENES DE USO COMÚN O TERCEROS
CAPITULO X. ASEO, SALUBRIDAD, TRATAMIENTO Y DISPOSICIÓN DE RESIDUOS
CAPITULO XI. ACTOS QUE ATENTAN CONTRA LA HIGIENE Y ESTÉTICA DE LA AGRUPACIÓN
CAPITULO XII REPARACIONES LOCATIVAS
TITULO 5
DISPOSICIONES RELACIONADAS CON CONSUMO DE ALCOHOL, DROGAS Y CIGARRILLO
CAPITULO XIII: DISPOSICIONES SOBRE INGRESO Y CONSUMO DE ALCOHOL Y OTRAS SUSTANCIAS
PROHIBIDAS PARA MENORES DE EDAD
TITULO 6
ZONAS COMUNES
CAPITULO XIV DE LOS BALCONES.
CAPITULO XV ASCENSORES
CAPITULO XVI TERRAZAS
CAPITULO XVII ZONA DE BBQ.
CAPITULO XVIII AREAS DE RECREACION
CAPITULO XIX PISCINA
CAPITULO XX PASILLOS DE ACCESO A APARTAMENTOS
TITULO 7
NORMAS DE SEGURIDAD, PORTERIA, SERVICIO DE VIGILANCIA, ASEO Y OTROS
CAPITULO XXI. NORMAS DE SEGURIDAD
CAPITULO XXII. PORTERIA.
CAPITULO XXIII. EMPRESA DE VIGILANCIA Y/O PERSONAL DE SEGURIDAD.
CAPITULO XXIV. EMPRESA DE ASEO Y/O PERSONAL DE ASEO Y MANTENIMIENTO, AUXILIAR DE
RESCATE ACUATICO.
TITULO 8
DE LAS ACTIVIDADES SOCIALES, RUIDO, MASCOTAS, MUDANZAS, CARROS DE MERCADO.
CAPITULO XXV ACTIVIDADES SOCIALES Y RUIDO
CAPITULO XXVI NORMAS PARA LA TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS O MASCOTAS
CAPITULO XXVII DE LAS MUDANZAS
CAPITULO XXVIII DE LOS CARROS DE MERCADO
TITULO 9
DISPOSICIONES DE COMUNICACIÓN
CAPITULO XXIX DE LOS CANALES DE COMUNICACIÓN

RECOMENDACIONES GENERALES
ANEXO 1 INFORMACION GENERAL.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

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 CONVIVENCIA

Convivir en comunidad sin tener la posibilidad de elegir a nuestros vecinos, es un reto de

tolerancia: la base de la convivencia está relacionada con el respeto hacia los demás, el
reconocimiento de sus espacios y su valores, en aceptar la diversidad y la pluralidad en la
forma de asumir y vivir la vida cotidiana, razón por la cual el propósito del manual de
convivencia de la AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA VIS,, es
el de señalar las proposiciones que socialmente se tiene como necesarias para procurar esta
realización armónica y solidaria de los individuos integrantes de la comunidad, en su
desarrollo físico, espiritual, cultural, lúdico, social e intelectual, mediante el ejercicio y el
respeto mutuo de los derechos fundamentales y el cumplimiento de sus obligaciones
establecidas en la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal.

El presente Manual de Convivencia es de obligatoria observancia para todos los

propietarios, residentes o tenedores a cualquier título, de las unidades privadas de la
AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA VIS. Todo propietario se
hará responsable por los daños que cause él o sus invitados a los bienes comunes; estos
daños serán valorados y facturados por la administración al propietario, previa notificación
por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante
es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al presente
manual.

Las unidades de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente para uso residencial

y las unidades privadas conformadas por parqueaderos para estacionamiento de
automotores al servicio de los propietarios, tenedores o usuarios y no podrá destinarse para
usos distintos, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, los planos y licencia de construcción.

La Administración le hará entrega de forma electrónica al correo que el mismo propietario

autorice a la administración para el envío de todo tipo de comunicaciones de un Manual
de Convivencia y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los
arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del manual, ya sea
directamente o a través de la agencia de arrendamientos quien haga sus veces.

RELACIONES DE VECINDAD

Las relaciones de vecindad se forman a través de intercambio de actuaciones entre las

personas que habitan un mismo lugar Para fortalecer estas relaciones entre propietarios y
residentes se recomienda los siguientes comportamientos:

1. Mantener el lugar de la vivienda en condiciones adecuadas

de seguridad y salubridad.
2. Buscar medios de comunicación y adoptar actitudes de respeto con los vecinos.
3. Reparar los daños del apartamento que molesten u ocasionen algún perjuicio a los
vecinos.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

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 4. Dirigirse con amabilidad y cortesía a todas las personas que laboren, habiten o se
encuentre de visita en la agrupación y en especial ayudar a personas adultas o con
discapacidad.
5. En caso de presentarse situaciones de discusión o diferencias significativas entre dos
o más propietarios o residentes se debe acudir al proceso de conciliación utilizando
el Comité de Convivencia creado para este propósito.
6. La Empresa de Vigilancia ante conflictos violentos en las áreas comunes acudirá
a la Policía o entidad competente, no intervendrá.

CONFLICTO

“Conflicto es una situación en la que dos o más personas no están de acuerdo con el modo
de actuar de un individuo o un grupo. Para que esta situación exista es necesario que exista
un desacuerdo que no hayan sabido resolverlo”.

POSIBLES PARTES EN CONFLICTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

 Propietarios
 Ocupantes a cualquier titulo
 Órganos de Administración

SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de conflictos que se presenten entre los

propietarios o arrendatarios de bienes privados de la AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS
DE AGUA BLANCA VIS y los órganos de control existentes del Conjunto, en razón de la
aplicación o interpretación de este Manual, sin perjuicio de la competencia propia de las
autoridades jurisdiccionales o administrativas se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia: Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasión de la vida en el Conjunto, su solución se podrá intentar mediante la
intervención de un Comité de Convivencia elegido de conformidad con lo indicado
en el presente Reglamento, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las
consideraciones de este Comité se consignaran en un Acta, suscrita por las partes y
por los miembros del Comité. Su participación en este Comité será ad-honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos: Las partes podrán acudir para la
solución de conflictos a los mecanismos alternos como la: Amigable Composición,
la Mediación, la Conciliación y el Arbitraje, de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia.

COMITÉ DE CONVIVENCIA

Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de
uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de
convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará
presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta,
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
5
suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
(Artículo 58 Ley 675 de 2001)

PARAGRAFO 1. Los miembros del Comité de Convivencia serán elegidos por la Asamblea
General de Copropietarios por un periodo de un (1) año y será integrado por un número impar
de tres personas y máximo 9.

PARAGRAFO 2. El Comité consagrado en el presente Artículo en ningún caso podrá

imponer sanciones.

PARAGRAFO 3. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos

referidos en el presente artículo se dará el trámite previsto en el Capítulo I del Título I
Articulo 17 Numeral 4 del Código General del proceso o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen.

FUNCIONES:

1. Concilia los conflictos que se presenten entre los propietarios o arrendatarios del
Conjunto o entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier
otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o
interpretación d de la Ley 675 de 2001 y del Reglamento de Propiedad Horizontal.
2. Como requisito previo de procedimiento para la imposición de las sanciones
correspondientes, el Comité de Convivencia intentará conciliación entre las partes en
todo caso respetando el debido proceso.
3. Establecer programas y actividades de integración de la comunidad, con los fondos
establecidos para tal fin.
4. Las demás consideraciones de las disposiciones legales, como el Código Nacional de
Seguridad y convivencia ciudadana.

INHABILIDAES PARA A SER ELEGIDO

No podrán ocupar los cargos de miembros de Comités, Consejo de Administración,

Administrador o Revisor Fiscal, los propietarios que se encuentren en mora, que hayan sido
sancionados o que estén incursos en una de las causales de inhabilidad establecidas en la Ley
675 de 2001.

AMIGABLE COMPONEDOR: El comité de convivencia a solicitud de la parte interesada y

no antes de haber prestado queja por escrito a la administración, intervendrá como amigable
componedor en los conflictos que surjan en desarrollo de la vida en comunidad, pero en
ningún caso podrá imponer sanciones. Su función se limitará a proponer fórmulas de arreglo
y acercamiento entre las partes siempre consultando la objetividad y la equidad.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

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 MARCO LEGAL

1) Constitución Política de Colombia.

2) Régimen Propiedad Horizontal Ley 675 de 2001
3) Ley 1209 de 2008, que regula el uso y seguridad de las piscinas
4) Decreto 2171 de 2009 reglamentario de la ley 1209 de 2008
5) Reglamentación tenencia animales - Ley 746 de 2002
6) Reglamento de Propiedad Horizontal de la AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE
AGUA BLANCA, por etapas, escritura Pública No 2.480, 15 de septiembre de 2014,
Notaria 54 de Bogotá D.C.
7) Reglamento de Propiedad Horizontal de la AGRUPACION BRISAS DE AGUA
BLANCA por etapas, escritura pública #2.635 de septiembre 29 de 2014 de la Notaria
54 de Bogotá con adición en la Escritura Pública #1.946 del 28 de noviembre de 2016 de
la Notaria 20 de Bogotá.
8) Código General del proceso Ley 1564 del 2012
9) Código Nacional de Seguridad y convivencia ciudadana Ley 1801 de 2016.
10) Código Nacional de Tránsito Ley 769 de 2002, reformada por Ley 1383 de 2010.
11) Normas y principios ambientales contenidos en la constitución Política, función
ecológica de la propiedad privada, ambiente sano y demás concordantes.
12) Resolución 1397 del 25 de julio de 2018.
13) Decreto 2590 de 2009, Ley 300 de 1996, Ley 1101 de 2006, Ley 1581 de 2012 que
reglamentan la prestación de servicios turísticos
14) Demás normas concordantes en la Ley Colombiana.
15) Jurisprudencia

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

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OBJETIVO GENERAL

Compilar en un Manual de Convivencia las conductas permitidas o actividades no

permitidos, en los que incurren los propietarios o arrendatarios de los bienes privados, así
como el procedimiento y las sanciones que deben aplicarse, en atento cumplimiento de la ley
colombiana.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

La AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA tendrá como objetivos:

1. Propender por la seguridad, progreso, bienestar y convivencia de los propietarios y

arrendatarios que hacen parte integral del Conjunto y de las demás personas que con
ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.
2. Exigir a los propietarios o a sus representantes el sometimiento de las normas sobre
deberes y prohibiciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal de la
AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA, en el presente estatuto
y las normas que en adelante se establezcan legalmente.

TITULO 1

DE LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

CAPITULO I: DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

ART.1: Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la
Ley y este reglamento, dentro de las limitaciones aquí mismas expresadas.

ART.2: Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada

conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del
consentimiento de los demás propietarios.

ART.3: Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino
ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios o
causahabientes.

ART.4: Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de propietarios con voz y voto.

ART.5: Solicitar a los organismos de Dirección la imposición de las sanciones establecidas

en el presente reglamento para los infractores a las normas de convivencia aquí
contempladas.

ART.6: Exigir a la Administración el fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley,
el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
8
 ART.7: Conocer el estado de cuenta y el informe de gestión realizado por la
Administración de la AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA, que
incluya todos los conceptos relacionados con las expensas de la AGRUPACION y la
situación financiera de la Copropiedad. Adicionalmente, tener conocimiento y
publicación en las carteleras murales, en un periodo trimestral y tener acceso en cualquier
momento a los informes financieros y de gestión presentados por el Revisor Fiscal y/o la
Administración.

ART.8: Ser escuchado por el administrador cuando así sea solicitado, dentro de los
horarios destinados para atención al público y/o por el Consejo de Administración con
cita previa.

ART.9: Los Copropietarios podrán solicitar al Administrador la convocatoria de

Asambleas Extraordinarias, cuando lo estime conveniente o necesario siempre y cuando
estén suficientemente justificadas y cumplan con el porcentaje establecido en la Ley 675
de 2001, en el capítulo X Artículo 37 al 47. Los Copropietarios podrán impugnar las
decisiones de la Asamblea General, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al
Reglamento de Propiedad Horizontal. La impugnación sólo puede intentarse ante los
jueces dentro de los dos (02) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación
de la respectiva acta. Se exceptúan las decisiones de la Asamblea General por medio de
las cuales se impongan sanciones por incumplimientos de obligaciones no pecuniarias,
que se regirán por el procedimiento dispuesto por los artículos 59 y siguientes de la Ley
675 de 2001, que podrán ser impugnadas ante los jueces dentro del mes siguiente a la fecha
de la respectiva sanción.

ART.10: Hacer uso de los bienes comunes, cumpliendo estrictamente lo reglamentado

para tal efecto y lo aprobado por la Asamblea General de Propietarios.

CAPITULO II: DE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

ART .11: Teniendo en cuenta, que las relaciones de vecindad se establecen a través del
intercambio de actuaciones y comunicaciones entre quienes habitan en un mismo lugar y
entre éstos y su entorno, se dictan las siguientes disposiciones para su observación y
cumplimiento por parte de todos los residentes.

ART 12: Los propietarios, arrendatarios y los visitantes en General, podrán hacer uso de
los bienes y servicios de la propiedad común, conforme a la a naturaleza y destino de cada
uno de ellos, con el cuidado y moderaciones necesarias para no privar de igual derecho a
los demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para tal fin.

ART.13: El destino ordinario de los bienes comunes, es el de servir a los propietarios para
el ejercicio complementario de sus prerrogativas como dueños de los apartamentos y salvo
las zonas sociales sobre las cuales se tendrá un uso reglamentado.

ART.14: Es función prioritaria de la comunidad, participar en la solución de los problemas

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
9
comunitarios, asistir a las Asambleas de vecinos, difundir y divulgar los reglamentos de
copropiedad, el manual de convivencia y mantener el sitio de su vivienda en óptimas
condiciones de seguridad y salubridad.

ART.15: Las ausencias temporales de los copropietarios o arrendatarios mayores a tres

días, deberán ser informadas por escrito a la Administración con el fin de llevar un control
especial sobre el inmueble. Así mismo deberá dejar por escrito las personas autorizadas
para entrar y las personas a las que se pueda recurrir en caso de emergencia.

ART.16: El propietario o residente, podrá habitar el inmueble con personas que a bien
tenga, respetando el derecho a la intimidad personal y familiar de los residentes del
Conjunto.

ART.17: Todos los apartamentos de la AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA

BLANCA, se destinarán única y exclusivamente para vivienda familiar y no podrán
destinarse para usos distintos, bajo ningún concepto.

ART.18: Fomentar la cultura del reciclaje en el buen uso y manejo de la basura,

depositándola y clasificándola en su respectivo contenedor de acuerdo con el color:

1. Contenedor marcado con logo reciclaje: envases de vidrio, plásticos, latas, bolsas
plásticas, papel, cartón.
2. Contenedor con logo de residuos orgánicos: que se descomponen fácilmente
3. Contenedor pequeño: excrementos de mascotas
4. El reciclaje tiene como objetivo principal el ahorro de agua, energía, conservación
de los recursos naturales, reducción de la cantidad de basura, materia prima y la
contaminación ambiental.

ART.19: Los propietarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los
bienes comunes, con el máximo de diligencia y cuidado, así como responder por los daños
que se causen.

ART.20: Sin perjuicio de las obligaciones instituidas por la Ley, e incorporadas en el

Reglamento de Propiedad Horizontal, son también obligaciones de los propietarios del
Conjunto las siguientes:

1. Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se hagan para Asamblea General
y Extraordinarias, todos los propietarios de bienes privados o sus representantes o
delegados por medio de poder escrito y firmado. La inasistencia a las Asambleas,
la no participación en las votaciones y no estar presente en la verificación del
quórum al finalizar la Asamblea de copropietarios, causara al propietario de la
unidad privada una sanción aprobada por la Asamblea.
2. Los residentes procurarán no alterar la tranquilidad de los vecinos con gritos, riñas,
escándalos, ruidos molestos ocasionados por un alto volumen de equipos de sonido
o amplificadores, televisión, radio o similares, fiestas, clases de música, baile,
gimnasia, u otro aparato que supere los decibeles permitidos (65 decibeles en horas
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
10
 diurnas y 55 decibeles en horas nocturnas), ladridos permanentes de mascotas, el
arrastre de cargas, el taconeo, el rebote de balones, saltar, correr, brincar esto
debido a la acústica de los apartamentos, que NO permite la convivencia pacífica
y el respeto a los derechos de los demás, en la AGRUPACION; igualmente se
prohíbe las vibraciones y ruidos ocasionadas con herramientas (puntilleo, taladro,
pulidora, demolición, entre otras) antes de las 8 a.m.y de 5 p.m. en adelante, el
horario establecido para el ingreso de obreros y contratistas, es de lunes a viernes
de 7:00 a.m. a 12 m. y de 1 p.m. a 5 p.m. y sábados de 8 a.m. a 1:00 p.m., si algún
Copropietario incurre en este incumplimiento tendrá su respectivo llamado de
atención y si reincide se aplicará la sanción establecida por el Consejo de
administración.
3. Cumplir fielmente el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como el presente
Manual de Convivencia.
4. Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como
extraordinarias ordenadas por la Asamblea General.
5. Cuidar las jardineras y zonas verdes del Conjunto y cooperar con la Administración
para la buena presentación de los mismos.
6. Dar el debido trato y respeto a todos los residentes del Conjunto, como también a
todo el personal que conforma el equipo de vigilancia, aseo y administración.
Quien incumpla esta norma se le hará un llamado de atención.
7. Presentar sugerencias, quejas y reclamos a la administración, las cuales deberán
hacerse por escrito guardando la debida compostura y lenguaje apropiado.
8. Ejecutar con prontitud en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades, responderá
por los daños causados a terceros.
9. La unidad privada está destinada a ser usada como vivienda familiar.
10. Responder por el comportamiento violatorio de las disposiciones del presente
manual por parte de sus arrendatarios.
11. Atender las quejas, reclamos y solicitudes que de sus arrendatarios solicite los
órganos de Dirección, Administración y Control de la copropiedad.
12. Solicitar y presentar Paz y Salvo a la administración, sobre el arrendador, para
hacer entrega del inmueble y facilitar el ingreso y salida de mudanzas.
13. Solicitar al administrador la convocatoria de la Asamblea de propietarios cuando
lo estime conveniente o necesario.

PARÁGRAFO: Los copropietarios que sean declarados en mora, se les informara la

limitación a disfrutar de las TERRAZAS, parqueaderos comunales, piscina, zonas
recreativas y los bienes comunales rentables, hasta tanto no cancele la totalidad de la
obligación.

TITULO 2

ORGANOS DE DIRECCION, CONTROL Y VIGILANCIA.1

1
Ley-675-de-2001-Gestor-Normativo ([Link])
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
11
ART .21: Es órgano de dirección de la Agrupación Cerrada Brisas de Agua Blanca:2

La Asamblea General de Copropietarios. La Asamblea General de propietarios o

copropietarios está constituida por todos los propietarios de bienes privados de la
propiedad horizontal, y es el máximo órgano administrativo de la propiedad
horizontal. (Art.37 ley 675 de 2001).

ART .22: Es órgano de administración de la Agrupación Cerrada Brisas de Agua Blanca

El Consejo de Administración, como ente de control y supervisión de todas las

funciones del administrador.

El Administrador, como responsable de la gestión, cuidado y mantenimiento de la

totalidad de las áreas comunes de la Agrupación Cerrada Brisas de Agua Blanca, sin
perjuicio a sus demás funciones determinadas por la ley y la Asamblea de
copropietarios.

ART .23: Son órganos de control y vigilancia:

Los Copropietarios, el Consejo de Administración, el Administrador, toda petición,

queja, reclamo, solicitud y felicitación se harán por conducto del administrador de la
Agrupación Cerrada Brisas de Agua Blanca.
“En caso de duda ha de entenderse que el Administrador tiene atribuciones
representativas de la persona jurídica en tanto que no le hayan sido expresamente
negadas en este reglamento”3

2CAPÍTULO XI.- ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL ARTÍCULO 46°.- ENUMERACIÓN, RPH AGRUPACION
CERRADA BRISAS DE AGUABLANCA
3CAPÍTULO XI.- ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL ARTÍCULO 47°.- ORDEN JERARQUICO, RPH
AGRUPACION CERRADA BRISAS DE AGUABLANCA,

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

12
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
13
 TITULO 3

FALTAS A LA CONVIVENCIA- SANCIONES

CAPITULO III: CONDUCTAS OBJETO DE SANCIÓN

ART.24: Se consideran conductas violatorias y objeto de sanción de acuerdo a la calificación

del Consejo de Administración, basándose en la ley 675 de agosto 3 de 2011, las siguientes:

1. Cambio de destino a los bienes de dominio particular. Conceder el uso de la Unidad

Privada para usos y fines contrarios a los señalados en las escrituras.
2. Comprometer la seguridad y solidez de los inmuebles.
3. Producir ruidos o molestias a los demás copropietarios o arrendatarios.
4. Producir actos que perturben la tranquilidad de los propietarios o arrendatarios.
5. Afectar la salud pública de las personas.
6. No ejecutar con prontitud las reparaciones locativas al interior del bien privado que
afecten a los demás propietarios o arrendatarios.
7. Elevar nuevos pisos sin permiso o a adelantar obras al interior o exterior de los
bienes comunes sin el cumplimiento de los requisitos de Ley o el reglamento.
8. De acuerdo con el artículo 18 de la Ley 675, numeral 1 de propiedad horizontal, en
los conjuntos destinados únicamente para la residencia de sus habitantes, el
propietario se obliga a darle al bien particular el uso de acuerdo a su naturaleza y
destinación. Por tanto está restringido el expendio, venta como la comercialización
al público de bienes y/o servicios, en los apartamentos de la AGRUPACION.
9. Faltar el respeto a los porteros o personal de administración.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 9, Su incumplimiento acarreará

sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por parte del Administrador. La
segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia al Consejo de
Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de Administración
aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la sanción.

PARAGRAFO 2: Las conductas enumeradas del 1 al 8 son de reacción inmediata de la

policía, denunciadas por un propietario, arrendatario, administrador, revisor fiscal o
integrante del Consejo de Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones
de cumplimiento pertinentes ante el Contencioso Administrativo, independiente de la sanción
del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.

CAPITULO IV: ACTIVIDADES OBJETO DE SANCIÓN

ART.25: INSALUBRES: Las actividades insalubres son las que afectan la salud de los
tenedores, poseedores o visitantes a cualquier título, serán objeto de sanción, de acuerdo a la
calificación del Comité de Convivencia o Consejo de Administración. Para lo cual se
registran las siguientes:
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
14
 1. La producción de ruidos, vapores, gases, humos nocivos para la salud.
2. Los olores nocivos generados por descomposición de alimentos, basuras y animales
domésticos.
3. Transportar la basura sin el debido cuidado. Dejar residuos en su recorrido.
4. Arrojar o depositar basuras fuera de las cajas de almacenamiento y del depósito de
basuras.
5. La tenencia y vivienda de mascotas en las zonas comunes.
6. Por la no recolección de excrementos y residuos de las mascotas dejados en las zonas
comunes y zonas verdes aledañas.
7. Alimentar animales silvestres y/o animales domésticos callejeros.
8. Todas las señaladas en las disposiciones legales, como el Código de Policía de
Girardot y el Código Nacional Policía, en las que se contemplan los peligros para la
salud de los copropietarios o tenedores.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 7, Su incumplimiento acarreará

sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por parte del Administrador. La
segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia al Consejo de
Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de Administración
aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la sanción. Sin
perjuicio de las acciones de reacción policiva que se requieran.

PARAGRAFO 2: Las conductas enumeradas del 1 al 7 son de reacción inmediata de la

policía, denunciadas por un propietario, arrendatario, administrador, revisor fiscal o
integrante del Consejo de Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones
de cumplimiento pertinentes ante el Contencioso Administrativo, independiente de la sanción
del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.

ART.26: INMORALES: Son todas aquellas realizadas en contra de las buenas costumbres y
la moral.
Serán objeto de sanción, de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración,
conductas como:
1. La prostitución en las unidades privadas.
2. Comportamientos que afecten la integridad de niños, niñas y adolescentes4.
3. Realizar actividades sexuales o actos obscenos en los balcones, piscina y otras zonas
comunes.
4. La utilización de la unidad privada para recibir y alojar maleantes y mendigos
mediante retribución.
5. El empleo de la unidad privada para el establecimiento de juegos de azar.
6. Transitar en paños menores en zonas comunes y balcones de la vivienda.
7. Las demás consideradas en las disposiciones legales como el Código Nacional de
Policía.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 7, Su incumplimiento acarreará

sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por parte del Administrador. La

4
Artículo 38, Ley 1801 del 29 de Julio de 2016
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
15
segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia al Consejo de
Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de Administración
aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la sanción. Sin
perjuicio de las acciones de reacción policiva que se requieran.

PARAGRAFO 2: Las conductas enumeradas del 1 al 7 son de reacción inmediata de la

policía, denunciadas por un propietario, arrendatario, administrador, revisor fiscal o
integrante del Consejo de Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones
de cumplimiento pertinentes ante el Contencioso Administrativo, independiente de la sanción
del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.

ART.27: INCOMODAS: son las que molestan, contrarias a la buena disposición de las cosas
para el uso que se deba hacer de ellas, será objeto de sanción de acuerdo a la calificación del
Comité de Convivencia o Consejo de Administración, conductas como:
1. La emisión de humo, polvillo o exhalaciones nocivas.
2. La limpieza de alfombras o tapetes en zonas comunes.
3. Las reuniones escandalosas. Las fiestas o reuniones en horas diurnas o nocturnas
deben tener un volumen moderado y deben ser sometidas al horario establecido por
el código nacional de policía y normas del municipio.
4. Usar vehículo sin silenciador, Motor sin filtro y silenciador o realizar instalaciones
eléctricas que interfieran en las recepciones de radio o televisión de los vecinos.
5. A quien sin causa justificada y de manera repetitiva y tendenciosa accione campanas
o alarmas.
6. A quién sin permiso o autorización legal, instale antenas o aparatos transmisores de
radio.
7. A quien en el ejercicio de arte, oficio o profesión de índole domestica ocasione ruido
molesto al vecino, entre las siete de la noche (7:00 p.m.) y las siete de la mañana (7:00
a.m.) de lunes a viernes. Sábados, domingos y festivos de doce meridianos (12:00 m)
a siete de la mañana (7:00 a.m.).
8. Quien arroje basuras u otros objetos en zonas comunes no autorizadas para este uso.
9. Quien en estado de embriaguez o bajo los efectos de sustancias alucinógenas o
psicotrópicas, altere la tranquilidad en las zonas comunes o de uso público.
10. Quien fume y/o consuma sustancias alucinógenas o psicotrópicas, cualquiera que sea
su dosis en sitios abiertos como zonas comunes de uso exclusivo (Balcones) o de uso
público dentro de la copropiedad.
11. Las actividades incomodas contrarias al uso y destino de la propiedad.
12. Colocar avisos o letreros en la fachada de la unidad (ventanas, balcones, tejados o
muros externos), excepto cuando el apartamento se esté promocionando para la venta,
en cuyo caso el aviso no puede superar un (1) metro de largo por cincuenta (50)
centímetros de ancho y este deberá ser aprobado con anterioridad por la
Administración.
13. No se podrá colgar prendas, zapatos, ropas o tapetes u otros elementos en ventanas,
balcones, limoncillos u otros sitios privados o de uso común o mantener cajas y
desordenes en balcones o pasillos y parqueaderos, conductas que van en detrimento
de la buena imagen de la copropiedad.

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16
 14. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en General elementos que
puedan obstruir alcantarillas, sanitarios, cañerías de las vías internas y zonas comunes
del Conjunto.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 14, Su incumplimiento acarreará

sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por parte del Administrador. La
segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia al Consejo de
Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de Administración
aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la sanción. Sin
perjuicio de las acciones de reacción policiva que se requieran.

ART.28: PELIGROSAS: Son las susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las
personas. Serán objeto de sanción:
1. La tenencia de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales.
2. El porte o manipulación de armas sin causa justificada en las zonas comunes.
3. La filtración de agua a causa de obras realizadas por los propietarios o tenedores.
4. El almacenamiento de gasolina, petróleo y cilindros de gas.
5. No se permite el juego con balones en vías o andenes
6. Mantener en los muros estructurales, medianos y techos; cargas o pesos excesivos y
ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la unidad o contra
los derechos de los demás.
7. Realizar conexiones eléctricas y/o de gas defectuosas.
8. Las demás que atenten contra la integridad física de las personas, incluso de los
mismos tenedores o poseedores.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 8, Su incumplimiento acarreará

sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por parte del Administrador. La
segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia al Consejo de
Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de Administración
aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la sanción. Sin
perjuicio de las acciones de reacción policiva que se requieran.

PARAGRAFO 2: Las conductas enumeradas del 1 al 8 son de reacción inmediata de la

policía, denunciadas por un propietario, arrendatario, administrador, revisor fiscal o
integrante del Consejo de Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones
de cumplimiento pertinentes ante el Contencioso Administrativo, independiente de la sanción
del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.

ART.29: DAÑINAS: Son las susceptibles de producir un daño material en el conjunto. Serán
objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Comité de Convivencia o el Consejo de
Administración. Estas se caracterizan por producir daños concretos, se tiene en cuanta el
daño no el peligro, por ejemplo: almacenar grandes cantidades de sal o sustancias químicas
que tengan un efecto en las propiedades o zonas comunes.

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ART.30: PROHIBIDAS: Todas las actividades anteriormente enumeradas son prohibidas y
serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, por ser
consideradas ilícitas y son todas aquellas que por disposiciones legales a todo ciudadano se
le prohíbe ejecutar, y en especial las que contiene el Código Nacional de Seguridad y
Convivencia, el régimen de la propiedad horizontal y el presente Reglamento.

CAPITULO V SOBRE LAS SANCIONES

ART.31: Considerando que este manual de convivencia reconoce los derechos y deberes de
los residentes de la Agrupación Cerrada Brisas de Agua Blanca VIS, y que la Asamblea
General de propietarios lo aprueba y se compromete con su cumplimiento, las sanciones
serán impuestas por el Consejo de Administración, previo agotamiento del procedimiento
respectivo.

ART.32: Las sanciones impuestas de conformidad con la Ley y los Reglamento de Propiedad
Horizontal, por etapas, son de carácter obligatorio y se cargarán al sancionado en su estado
de cuenta. La infracción a cualquiera de las normas sobre Propiedad Horizontal, al
Reglamento y al presente Manual merecerá los siguientes tipos de sanciones: social,
monetaria y/o restrictiva.

PARAGRAFO 1: Se considera sanción, así: La primera vez, llamado de atención verbal por
parte del Administrador. La segunda vez, se hará un llamado de atención por escrito con copia
al Consejo de Administración y Comité de Convivencia. La tercera vez el Consejo de
Administración aplicará multa pecuniaria, dejando constancia en Acta de la resolución de la
sanción. Sin perjuicio de las acciones de reacción policiva que se requieran.

PARAGRAFO 2: El consejo de administración en sesión del día 05 de marzo de 2021, por

solicitud del comité de convivencia, dispuso que las multas son: Una (1) cuota de administración
a las faltas o conductas de menor gravedad, tres (3) cuotas de administración a las faltas o conductas
de gravedad, de tres (3) o más cuotas de administración a las faltas o conductas de extrema gravedad.

ART .33: COMPETENCIA PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES: Corresponde al

Consejo de Administración la imposición de sanciones por violación de obligaciones no
pecuniarias.

ART .34: Para la graduación de la sanción, el Consejo de Administración deberá tener en

cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia y negligencia, las circunstancias
atenuantes, la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

PARÁGRAFO 1: Las conductas no contempladas en este manual, que el Consejo de

Administración considere merecedoras de una sanción, las graduará dentro de las indicadas,
sin perjuicio a las penas, sanciones o multas que imponga cualquiera de las normas del marco
legal del presente documento.

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PARAGRAFO 2: El consejo de administración en sesión del día 05 de marzo de 2021, por
solicitud del comité de convivencia, dispuso que las multas son: Una (1) cuota de administración
a las faltas o conductas de menor gravedad, tres (3) cuotas de administración a las faltas o conductas
de gravedad, de tres (3) o más cuotas de administración a las faltas o conductas de extrema gravedad.

ART .35: EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS

OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

El Administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun

acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Cuando ocurran los eventos
previstos en el numeral 1º del artículo 18 de la Ley 675 de 2001, la policía y demás
autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del Administrador
o de cualquiera de los copropietarios.

ART .36: IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS

OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes
siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos
del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio
o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. ------------

ART .37: GRADUACIÓN DE LAS CONDUCTAS SUSCEPTIBLES DE SANCIONES

POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

1. CONDUCTAS DE EXTREMA GRAVEDAD

De acuerdo con el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, se establecen como conductas de

extrema gravedad las siguientes:

[Link] cambio de destinación genérica de la destinación específica, la subdivisión o des

englobe o la integración o englobe de bienes de dominio privado, así como su
modificación, sin el lleno de las formalidades previstas en este estatuto o en las
disposiciones que expida para el efecto, la Asamblea General o el Consejo de
Administración.
[Link] incumplimiento de las decisiones de la Asamblea General o del Consejo de
Administración.
[Link] utilización de bienes o zonas comunes sin la autorización de la Asamblea General
o del Consejo de Administración.
[Link] ocupación, invasión, alteración o modificación de bienes comunes.
[Link] colocación de afiches, avisos o propaganda no autorizada por la Asamblea
General.

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19
 [Link] contra las instalaciones de LA AGRUPACION, contra las buenas
costumbres, la moral o las disposiciones normativas contempladas en la Constitución
Nacional.
[Link] efectuar con prontitud las reparaciones de los bienes privados incluidas las redes
de servicios ubicadas dentro del bien privado cuya omisión pueda causar perjuicios
al proyecto.
[Link] construcciones no permitidas, sótanos adicionales, excavaciones o no someter
a la aprobación de la Asamblea, cuándo la obra fuere viable de ejecutar o no contar
con los permisos pertinentes de las autoridades competentes para acometer estas
obras.
1.9. La reincidencia en conductas contrarias a las establecidas en el presente manual.

PARAGRAFO: El consejo de administración en sesión del día 05 de marzo de 2021, por

solicitud del comité de convivencia, dispuso que las multas son: Una (1) cuota de administración
a las faltas o conductas de menor gravedad, tres (3) cuotas de administración a las faltas o conductas
de gravedad, de tres (3) o más cuotas de administración a las faltas o conductas de extrema gravedad.

2. CONDUCTAS DE MENOR GRAVEDAD

La copropiedad cataloga, a manera taxativa como conductas de menor gravedad las

siguientes:

[Link] basuras o desperdicios de construcción en las zonas comunes.

[Link] no mantener en condiciones óptimas de higiene los bienes comunes de LA
AGRUPACION.
[Link] estacionar vehículos en zonas diferentes a los asignados.
[Link] hacer ruidos o sonidos excesivos que molesten a los copropietarios y vecinos.
[Link] ropas en balcones y/o ventanas u otros artículos, depositar materiales no
permitidos en balcones, terrazas o accesos de las unidades privadas o en los
parqueaderos.
[Link] tener mascotas y no respetar el reglamento que sobre este tema expida el Consejo
de Administración.
[Link] no asistencia personal o apoderada y permanencia en las asambleas de la
copropiedad.
[Link] no aplicación de correctivos ante las llamadas de atención por parte de la
administración.
[Link] General, todas aquellas conductas que por simple descuido del copropietario o
residente no faciliten ni propicien la convivencia pacífica, armónica, higiénica,
equilibrada y justa dentro de la copropiedad.

PARAGRAFO: El consejo de administración en sesión del día 05 de marzo de 2021, por

solicitud del comité de convivencia, dispuso que las multas son: Una (1) cuota de administración
a las faltas o conductas de menor gravedad, tres (3) cuotas de administración a las faltas o conductas
de gravedad, de tres (3) o más cuotas de administración a las faltas o conductas de extrema gravedad.

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20
ART.38: PARA LA APLICACIÓN DE SANCIONES SE SEGUIRÁ EL SIGUIENTE
PROCEDIMIENTO:

1. Comprobación del hecho mediante la práctica de cualquier medio probatorio

legalmente aceptado.
2. Se citará a descargos por parte del Comité de Convivencia al presunto infractor. La
conclusión de la audiencia será comunicada al Consejo con las respectivas
recomendaciones del Comité de Convivencia.
3. El Consejo de Administración con base en lo anterior y respetando el debido proceso
impondrá la sanción respectiva.
4. Una vez notificado el residente infractor, dispondrá de tres (3) días hábiles para
interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Interpuesto el
recurso de reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de ocho (8) días
hábiles para resolver la petición. Dicho recurso será resuelto por votación en el
Consejo por mayoría simple.
5. Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por el infractor, se le facturará
en el próximo periodo junto con las demás deudas que éste tenga para con la
Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha
sanción, esta esta será sumada al estado de cuenta del apartamento, para ser cobrada
por vía judicial.
6. Existirá solidaridad en el pago de las sanciones entre el propietario, arrendatario o el
tenedor a cualquier título previa comunicación por parte del administrador al
propietario.
7. La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración deberá ser
suficientemente motivada.
8. Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la
copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.

En todos los casos, se dejará constancia en el libro de correspondencia enviada.

PARAGRAFO 1. Una vez determinado el tipo de sanción aplicable al infractor, será

comunicada y notificada al Administrador en el término de tres (3) días, mediante acta donde
contenga los hechos, los criterios de imposición de la sanción y la sanción aplicable así como
el término para su ejecución, el cual entregará copia al sancionado.

PARAGRAFO 2. El acta que impone la sanción, una vez notificado el infractor de la

respectiva sanción, este podrá impugnar la decisión ante la jurisdicción civil de conformidad
con lo señalado en el artículo 194 del código de comercio, dentro del mes siguiente a la a
fecha de la notificación de la respectiva sanción.

ART.39: AMONESTACIONES POR ESCRITO FIJADA EN CARTELERA: Esta medida

correctiva será aplicada por el Administrador, previo concepto del Consejo de
Administración y audiencia de descargos, a los reincidentes, siempre y cuando su conducta
no cause daños a terceros ni a los bienes comunes del edificio.

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21
ART.40: CADUCIDAD: La oportunidad para ejercer la acción que se genere con la conducta
o hecho sancionable, caducará en un término de treinta (30) días calendario, contados a partir
de la notificación del hecho.

ART.41: JURISDICCIÓN ORDINARIA O POLICIVA: Los propietarios o residente es

afectados por las conductas del sancionado, quedan en libertad de acudir a la justicia ordinaria
o promover la respectiva querella policiva.

TITULO 4

DISPOSICIONES SOBRE EL USO DE ALGUNOS BIENES COMUNES

CAPITULO VI: DEPENDENCIAS DE EQUIPAMIENTO COMUNAL Y

RECREACIONALES

ART .42: ESTAS ZONAS con todas sus instalaciones si las hubiere, localizadas en la
agrupación o conjunto, están construidas para la utilización y disfrute de la totalidad de los
propietarios específicamente para actividades de recreación o similares, reuniones sociales o
juegos.
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22
ART .43: LA REGLAMENTACIÓN del uso de estos bienes y zonas es privativa del Consejo
de Administración, quien deberá establecer, entre otros, los horarios y fechas de utilización
en forma equitativa para todos los propietarios.

ART .44: En el caso específico de las TERRAZAS, su mantenimiento será ejercido y

supervisado por el administrador del conjunto.

ART .45: PORTERÍA Y ADMINISTRACIÓN con todas sus instalaciones: En estas

dependencias operarán las personas encargadas de vigilar y administrar el inmueble. El
reglamento del uso de estos bienes deberá ser dictado por el Consejo de Administración y su
mantenimiento correrá por cuenta de todos los copropietarios y será ejercicio y/o supervisado
por el administrador de LA AGRUPACION.

ART .46: CUARTO DE BASURAS Y ZONAS DE ASEO: Estas dependencias están

construidas para el servicio de los propietarios de LA AGRUPACION. La reglamentación
para el buen uso de estas zonas debe ser dictada por el Consejo de Administración.

ART .47: ZONAS VERDES, ZONAS LIBRES, PARQUEADEROS DE VISITANTES,

VÍAS DE CIRCULACIÓN PEATONAL Y VEHICULAR COMUNALES: El
mantenimiento de estas áreas compete a la administración de LA AGRUPACION, de acuerdo
con las directrices que al respecto dicte el Consejo de Administración.

ART .48: EQUIPOS: El tanque de agua, las bombas, la planta eléctrica y en General los
equipos con que llegue a contar LA AGRUPACION son de uso comunal, con las
servidumbres que exijan las empresas de servicios públicos.

CAPITULO VII. PARQUEADEROS Y VEHÍCULOS

ART .49: Como consta en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto en su artículo
3 parágrafo dos (2), las destinaciones iniciales de los parqueaderos son de uso comunal no
obstante su uso de carácter común es para vehículos individuales tipo mediano, en tal sentido
y en ninguna circunstancia ningún propietario o residente podrá exigir propiedad alguna
sobre estos.

ART .50: En concordancia con el artículo anterior existen dos (2) tipos de parqueaderos en
el Conjunto cerrado Brisas de Agua Blanca, por lo que cada residente o propietario deberá
utilizarlos prudentemente de acuerdo a su naturaleza:

1. Parqueaderos para Visitantes: los parqueaderos demarcados con la letra V,

seguida de la numeración ascendente. Uso exclusivo para visitantes.
2. Parqueaderos para propietarios residentes de uso comunitario: los demarcados
con la letra P, seguida de la numeración ascendente. Uso libre exclusivo para
propietarios por torre.
3. Parqueadero para Motos: Según los asignados y demarcados por la
administración para cada Torre.

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23
PARÁGRAFO 1: Al ser los parqueaderos comunitarios, independientemente del uso
establecido en el presente artículo, con previa autorización de la Asamblea General de
propietarios, podrá ser arrendados por la Administración, por ningún motivo por algún
propietario o residente a propios o extraños. La comprobación de esta irregularidad será
motivo suficiente para eliminar cualquier arreglo entre las partes y sancionar a los infractores
con la ponderación más alta que determine el Consejo de administración. En temporada alta
y festiva solo se permitirá el ingreso de un vehículo por propietario al parqueadero
comunitario, no obstante si los parqueaderos quedan a capacidad máxima se podrá negar el
ingreso del vehículo.

ART .51: Cualquiera que sea el uso de los parqueaderos, se deberá cumplir lo estipulado en
el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto y el presente Manual de Convivencia,
sobre el uso de parqueaderos y otros bienes comunes.

1. No se podrá ceder el uso del parqueo a personas no residentes del Conjunto.

2. Los sitios destinados para parqueaderos de visitantes no podrán ser utilizados
como parqueaderos de residentes.
3. Los parqueaderos no serán utilizados para guardar muebles, repuestos, cajas,
canecas, etc.
4. Los usuarios del parqueadero no deberán transitar por éste a más de diez (10)
kilómetros por hora y no se permitirá que los vehículos interrumpan la
tranquilidad del Conjunto utilizando indebidamente pitos, cornetas, sirenas,
etc.
5. Los usuarios del parqueadero deberán dar trato respetuoso a los vigilantes y
atenderán los requerimientos en cuanto a buen uso de estos.

PARAGRAFO 1: Ocasionalmente y con motivo de una celebración especial, como la

Asamblea General, el Consejo de Administración o la Administración, podrán autorizar el
uso temporal de los parqueaderos para visitantes.

ART .52: Los propietarios y tenedores de vehículos deberán abstenerse de realizar las
siguientes operaciones en los parqueaderos y vías del Conjunto, so pena de ser sancionados
de acuerdo con lo estipulado en el presente manual:

1. Todo residente, propietario o visitante deberá dejar su vehículo con los dispositivos
de seguridad suficientes para evitar un posible robo o saqueo.
2. Ninguna persona podrá hacer reparaciones mayores a su vehículo, solo se permitirán
los trabajos necesarios para el ¨desvare”, ni lavarlo dentro del conjunto, solo podrá
limpiarlo o brillarlo.
3. Arrojar desperdicios al piso cuando asea su vehículo.
4. Suprimir el tubo de escape de gases.
5. Hacer uso abusivo del pito especialmente en horarios no permitidos (madrugada y
noche).
6. Sintonizar la radio o equipo de sonido a alto volumen.
7. Manchar el piso de los parqueaderos con grasa, aceite o pintura. En la circunstancia
de que ello ocurra, deberá proceder de inmediato a su limpieza. En caso de no hacerlo,
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
24
 el administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo se cargará a la cuenta del
infractor.
8. Sobrepasar las líneas limítrofes o líneas de otros parqueaderos.
9. Activar la alarma de su vehículo cuando esta esté defectuosa o en configuración súper
sensible.
10. Utilizar el parqueadero de visitantes para aspirar, lavar o limpiar los carros.
11. La máxima velocidad de circulación de los vehículos dentro del conjunto es de diez
(10) kilómetros por hora.
12. Se prohíbe utilizar las vías internas del conjunto como enseñanza de conducción
(moto – carro).
13. Sin excepción se prohíbe parquear vehículos de gran peso dentro de la copropiedad
tales como camiones, buses, busetas y en General, todo vehículo que supere dos (2)
toneladas. Igualmente, en la zona de parqueo no podrán acceder vehículos que
excedan 2.15 metros de altura.
14. Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustibles o materiales
inflamables que puedan representar peligro para el Conjunto y sus habitantes.
15. Abandono de vehículo en parqueadero comunal o privado, la administración
informara a las autoridades competentes.

CAPITULO VIII. ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS Y BICICLETAS

ART .53: Los Copropietarios, Residentes o Visitantes, deben cumplir las siguientes normas,
en relación con el uso de los parqueaderos:

1. Destinar el parqueadero únicamente para el estacionamiento de vehículos de su

propiedad o que por cualquier motivo este bajo su dominio, teniendo en cuenta NO
exceder los tamaños permitidos, ni el área de uso privado, ni parquearse sobre la línea
amarilla de delimitación del parqueadero.
2. Parquear siempre en reversa ya que en caso de emergencia es más fácil la evacuación.
3. En caso que el vehículo esté botando gasolina u otro combustible hacerlo reparar en
el mismo día en que fue avisado de ello, so pena de responder por los daños y
perjuicios que su omisión cause a terceras personas o sus bienes. Quien utilice un
parqueadero y su vehículo presente derrame de líquidos, debe colocar de manera
temporal en el piso, un tapete plástico de color negro para evitar que los combustibles
o lubricantes manchen y deterioren el piso de este.
4. Informar a la Administración acerca de cualquier daño que cause una persona al
vehículo de otra, para que tomen las medidas pertinentes y si lo considera del caso a
las autoridades de tránsito.
5. Ubicar las bicicletas en el bicicletero con su respectivo candado o mecanismo de
seguridad, en caso contrario será bajo su responsabilidad; la Administración le
asignará el carné correspondiente.
6. Mantener sincronizados los motores de los vehículos para minimizar la expulsión de
gases combustibles nocivos para la salud o el monóxido de carbono.

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25
 7. Todo Copropietario, Residente o Visitante, deberá dejar su vehículo o moto con todos
los dispositivos de seguridad que disponga para evitar al máximo pérdidas o hurtos.
8. La entrada de taxis al parqueadero, solo se permitirá en casos de extrema urgencia
(niños pequeños, enfermos, personas con movilidad reducida, adulto mayor y
mercados), con el debido control de los vigilantes y no debe demorarse más de 10
minutos. Los vigilantes revisarán el baúl de los taxis.
9. La Administración de la AGRUPACION no se responsabiliza por vehículos
estacionados fuera de la Agrupación, sin embargo, es medida de control para quienes
poseen más de dos vehículos.
10. Para control interno de vehículos los Copropietarios, Residentes o Visitantes, deberán
tener la tarjeta que acredite que tiene asignado el parqueadero para la entrada y salida
de la Agrupación.
11. Evite dejar su vehículo cargado de paquetes y mercancías en el estacionamiento
(parqueadero), para no ser víctima de un posible robo.
12. Las zonas comunes no podrán ser usadas como parqueaderos, el no acatamiento de
esta norma acarreara las sanciones a que haya lugar.
13. Cuando un vehículo permanezca estacionado por un tiempo prolongado que ocasione
acumulación de suciedad en el parqueadero ocupado, ya sea por daño o ausencia del
dueño, el Copropietario deberá hacerle el aseo al espacio correspondiente y
mantenerlo en óptimas condiciones.
14. Quedará establecido que para el parqueo de las motocicletas se destina el espacio
autorizado por la Administración, de tal manera que se ubiquen acorde a la
demarcación, al igual que las demás zonas que se determinen.
15. Se delimitaran los parqueaderos para personas con movilidad reducida y para
vehículos de salvamento que quedan al ingresar a las torres A, B,C, D, los vehículos
de servicio público o particular no podrá permanecer en este espacio más allá del
tiempo requerido para descender o abordar la persona necesitada del servicio.
16. Está prohibido hacer uso de los parqueaderos privados sin el consentimiento de los
Copropietarios, se constituye en una violación a la propiedad privada, de acuerdo con
el Articulo 58 de la Constitución Nacional.
17. Para los vehículos de los visitantes (NO huéspedes), los vigilantes asignarán el
número del parqueadero para mayor control y seguridad. El vigilante de portería
informará al guarda recorredor, el número de parqueadero que fue asignado al
visitante, para que verifique que estacione en el sitio destinado. Está autorizado un
parqueadero de visitante por apartamento, los demás vehículos de los visitantes
deberán parquear fuera del conjunto.
18. Está prohibido parquear simultáneamente automóviles, motos, bicicletas o cualquier
otro objeto en los parqueaderos privados y de visitantes, si con ello llegare a
obstaculizar el parqueadero de los vecinos.

ART .54: BICICLETERO

1. La Administración con la colaboración de los Vigilantes, Copropietarios o Residentes

adelantará el inventario de las bicicletas.
2. Para cada bicicleta existirán dos fichas. Una se adjuntará a la bicicleta y la otra la
tendrá el Copropietario que la entregará al vigilante para su retiro.
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26
 3. De acuerdo con disponibilidad de los bicicleteros comunales cubiertos, se dará
prioridad de cupo a los residentes fijos.
4. Los cupos de los bicicleteros serán otorgados por un periodo de seis meses rotativos.
5. La salida o ingreso de bicicletas y triciclos se hará por el acceso a parqueaderos, estos
implementos estarán bajo el cuidado y responsabilidad de sus Copropietarios y
tomarán las medidas de seguridad.
6. Está prohibido manejar bicicletas, triciclos o motos en los parqueaderos y en las vías
de circulación peatonal.
7. Se prohíbe que las bicicletas, carros infantiles, triciclos, accesorios entre otros
permanezcan en áreas comunes de los interiores de las torres.
8. Ni la empresa de vigilancia ni la Administración, se responsabilizan por daños,
pérdida total y/o parcial de las bicicletas, triciclos o carros para niños que no estén
debidamente inventariados y con su respectiva ficha de control.

CAPITULO IX. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHÍCULOS A BIENES DE USO

COMÚN O TERCEROS

ART .55: Cualquier daño o perjuicio a las instalaciones del Conjunto Residencial, será
informado al administrador, quien en caso de renuencia por parte del responsable del daño a
reparar y/o indemnizar el perjuicio causado, acudirá a las autoridades judiciales o de policía
a fin de que se restablezca el daño. Ahora bien, si el daño es ocasionado a un tercero o a sus
bienes, este podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin de iniciar la respectiva
acción para el restablecimiento de su derecho.

CAPITULO X. ASEO, SALUBRIDAD, TRATAMIENTO Y DISPOSICIÓN DE

RESIDUOS

ART .56: ASEO, TRATAMIENTO DE RESIDUOS Y OTROS

Es de obligatorio cumplimiento:

1. El manejo de desechos, residuos o materiales reciclables como vidrio, papel, cartón,

plástico, implica empacarlos en bolsas separadas marcadas para ser colocadas en las
canecas (contenedores) respectivos.
2. El manejo de basuras (de los desechos o residuos orgánicos e inorgánicos) deben ser
empacados en bolsas preferiblemente biodegradables, debidamente cerradas,
evitando el derrame de líquidos.
3. Si se presenta suciedad de los pasillos, escaleras, ascensores, zonas comunes, en dicho
caso, deberá ser aseado por el responsable en forma inmediata, todo debido a que
estos líquidos y residuos, presentan contaminación, peligro de caída y de malos
olores.
4. La administración dispondrá contenedores (canecas) ubicados en zonas comunes de
la agrupación para que ahí sean depositados los residuos, que se generen en estas
áreas y no sean arrojados al piso o a las zonas comunes.
5. Mantener las normas de urbanidad y aseo en las zonas comunes.
6. No se deben dejar cajas, bolsas u otros objetos frente a los inmuebles o corredores.
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27
 7. Los jardines y frentes de las torres, los pasillos y corredores, los sótanos y el parque
infantil, hacen parte de las zonas comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento
adecuado, por tanto, se prohíbe dejar residuos de materiales en el frente o laterales en
caso de remodelación, y dejar muebles y enseres en el exterior de la propiedad.
8. La administración tomara las medidas necesarias para evitar la proliferación de
plagas aéreas o rastreras, así como acciones para proteger la fauna silvestre,
evitando que se hospeden dentro de las unidades habitacionales y/o áreas
comunes. Los perros y gatos callejeros no se permiten al interior de la
copropiedad.

ART .57: DEPÓSITO DE BASURAS

1. La Agrupación cuenta con un cuarto de basuras el cual se encuentra ubicado al lado

de la portería y estará disponible las 24 horas del día.
En este cuarto está permitido depositar cajas de cartón, botellas y elementos de
reciclaje.
Los vidrios rotos deberán envolverse en papel o plástico marcándolo “vidrio” para
evitar que la persona que manipule estos, se corte, provocando un accidente laboral.
2. Todos los Copropietarios, Residentes y Visitantes, están obligados a recoger la basura
en bolsas plásticas con un pesaje de 5 kilos y diámetro de 40 centímetros máximo,
con el objeto de tener organizado el cuarto de basuras y así no ocasionar malos olores
y que la basura se esparza por todo el cuarto; estas bolsas no deben estar rotas, deben
estar debidamente cerradas y utilizar los colores de acuerdo con las normas de
reciclaje, para evitar crear malos olores, facilitar su manipulación e impedir que se
ensucien los depósitos y cuarto de basura.
3. Nunca dejar la basura o desperdicios materiales en áreas comunes, pasillos, ni en los
entrepisos o escaleras, ni siquiera de manera temporal.
4. La Administración está en la obligación de comunicar a los empleados de servicios
Generales sobre las normas de reciclaje y utilización del depósito y cuarto de basuras.
(Bolsas blancas elementos reciclables y bolsas negras elementos no reciclables).
5. Dejar bolsas de basura fuera del depósito y canecas, será motivo de sanción. Se
prohíbe sacar escombros de obras y dejarlos en el cuarto de basuras o en las zonas
comunes de la Agrupación. De acuerdo con el Código de Policía, el Copropietario o
Residente debe aplicar el procedimiento para la eliminación del escombro, asesorarse
con la Administración.
6. Ni el personal de vigilancia ni el de aseo están en la obligación de transportar o botar
basuras de los Copropietarios o Residentes de la Agrupación.
7. No acumule basuras en los apartamentos, deberán ser eliminadas de forma oportuna
según lo determine la Administración y el Manual de Convivencia, toda vez, que el
incumplimiento puede originar invasión de plagas, epidemias y focos de infección.
Se recomienda que los envases reciclables como: botellas, cajas de leche, bolsas de
leche, yogur, envolturas de queso, envolturas de jamón, embutidos, productos
cárnicos, gaseosas, jugos, etc. Sean lavados antes de reciclar, para evitar los malos
olores, insectos voladores y rastreros.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
28
 8. La administración gestionara la adquisición de puntos ecológicos que se instalaran en
las Áreas de uso General.

CAPITULO XI. ACTOS QUE ATENTAN CONTRA LA HIGIENE Y ESTÉTICA DE LA

AGRUPACIÓN

ART .58: Evite todos los actos que atenten contra la higiene y la buena presentación de la
Agrupación tales como:

1. Arrojar a las cañerías domiciliarias (sanitarios) papeles, colillas, palos, toallas

higiénicas, condones, pañales desechables, trapos, bolsas plásticas y materiales de
construcción, etc.
2. Arrojar papeles y basuras a las zonas comunes o por las ventanas, incluyendo los
sitios que colinden con la Agrupación.
3. Manchar, pintar o rayar las paredes, los pisos, ventanas, etc. se penalizará de cubrir
el valor del daño.
4. Por respeto a la salud y educación de los niños, los fumadores deben abstenerse de
fumar dentro de los predios de la agrupación.
5. Arrojar colillas en las áreas verdes, áreas de recreación y demás zonas comunes, como
también por las ventanas de los apartamentos.
6. 5Los propietarios de las Unidades Privadas o Apartamentos que deseen dotar las
puertas y ventanas de rejas de seguridad, podrán hacerlo, siempre y cuando utilicen
el diseño y color autorizado por la Asamblea General de Propietarios, la cual podrá
delegar esta función en el Consejo de Administración. De lo contrario, corren el
riesgo de perder el valor de su inversión y deberán retirarlas para cumplir con el
modelo seleccionado.
7. La deposición de heces fecales de mascotas y demás animales en prados y sitios no
adecuados, sin la recolección debida, será sancionado de acuerdo con el decreto 349
de agosto 27 de 2014, por el cual, se reglamenta la imposición del Comparendo
Ambiental y será impuesto por miembros activos de la Policía Nacional.
8. Se prohíbe modificar o alterar la fachada de las torres, igualmente la modificación al
diseño de los ventanales y balcones.
9. Se prohíbe interconectar apartamentos con cableado por fuera de las torres, con el
objetivo de garantizar la seguridad de los residentes y estética de la Agrupación.

CAPITULO XII REPARACIONES LOCATIVAS

ART .59: Los propietarios de bienes privados interesados en realizar obras nuevas,
reparaciones, o mantenimientos deberán proceder de acuerdo con las normas urbanísticas de
edificabilidad del Conjunto y al siguiente reglamento de construcciones:

5
Art 78 RPH AGRUPACION CERRADA BRISAS DE AGUABLANCA, Escritura pública 2480 del 15 septiembre de 2014,
Notaria 54
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
29
ART .60: Para el inicio de las modificaciones a sus unidades privadas los propietarios deben
llenar los siguientes requisitos:

1. Encontrarse a paz y salvo por cuotas de administración y cuotas extraordinarias de

administración
2. Garantizar que la obra proyectada no compromete la seguridad y la solidez estructural
del Conjunto, ni afecta la salubridad, los servicios comunes o las fachadas del mismo.
3. Solicitar y obtener la autorización escrita del Administrador y/o del Consejo
Administración. Antes de ser iniciada cualquier obra al interior de las unidades
privadas, se debe informar en forma escrita a la administración, indicando la labor a
ejecutar, nombre, documento de identificación y horario de trabajo de las personas
que la realizaran.
4. Los materiales de construcción y los desechos de las obras deben conducirse en
empaques adecuados que eviten ensuciar los pisos y paredes. Al igual los materiales
de construcción, desechos y escombros restantes de una obra realizada en las unidades
privadas deben ser retirados en forma inmediata por el copropietario y/o personal a
cargo de los arreglos locativos del inmueble que efectúa la construcción y no se
permitirá dejarlos en zonas comunes o en el cuarto de basuras.
5. El pago por lesiones que se llegaren a ocasionar a persona (s), daños o averías
producidas a las zonas comunes del Conjunto, a la unidad privada o bienes de los
demás residentes, causados por el personal de trabajo autorizado para la realización
de las obras, estará a cargo del copropietario o residente de la unidad privada donde
se ejecuten.
6. El horario para la realización de las obras en unidades privadas será entre las siete de
la mañana (7: 00A.M) a cinco de la tarde (5:00 P.M), de lunes a viernes (no
festivos).Los días sábados será entre las siete de la mañana (7:00 A.M) a doce del
mediodía (12:00 M). Los días Domingos y festivos no se permitirá la realización de
obras y ningún tipo de trabajos en los apartamentos.
7. Los trabajadores deberán evitar tránsito excesivo en el conjunto y limitarse
únicamente al área asignada. No podrán permanecer en las áreas comunes.
8. Autorizar e informar a la Administración la relación de trabajadores de obra,
relacionando sus nombres en el formato que para tal fin se encuentra en la
Administración, igualmente se debe entregar fotocopia de los documentos de
identificación de los trabajadores. Este procedimiento es absolutamente necesario
para autorizar el ingreso de trabajadores al conjunto y se debe realizar en la portería.
9. Si se decide prescindir de algún trabajador el propietario o encargado debe informarlo
por escrito en la Administración o portería para restringir su acceso al conjunto.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

30
 TITULO 5

DISPOSICIONES RELACIONADAS CON CONSUMO DE ALCOHOL, DROGAS Y

CIGARRILLO

CAPITULO XIII: DISPOSICIONES SOBRE INGRESO Y CONSUMO DE ALCOHOL Y

OTRAS SUSTANCIAS PROHIBIDAS PARA MENORES DE EDAD

ART .61: Teniendo en cuenta que el consumo de alcohol, cigarrillo y de drogas (narcóticos,
estupefacientes, alucinógenos, entre otros) está expresamente prohibida por la ley para
menores de edad, desde ya se deja consagrado que todos los órganos de administración de
LA AGRUPACION y los adultos residentes, están investidos de amplias facultades para
prohibir, evitar, controlar y denunciar el ingreso y consumo de esta clase de sustancias por
parte de menores de edad, bien sea que se trate de residentes o no, en LA AGRUPACION y,
de manera particular, en las zonas comunes del mismo, tales como halles, escaleras, pasillos,
zonas verdes, zonas recreativas, cubiertas, sótanos, Terrazas, etc., y exigir, con todos los
medios legales a su alcance, que dicho ingreso y consumo no se lleve a cabo y que, de
producirse, se suspenda de manera inmediata.

ART .62: El CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN queda ampliamente dotado para expedir

la reglamentación interna que se requiera para evitar estas prácticas y para difundir dichas
políticas y medidas entre los adultos residentes de LA AGRUPACION responsables de los
menores de edad, los copropietarios, los residentes y ocupantes de LA AGRUPACION a
cualquier título, el administrador, porteros y demás personal de LA AGRUPACION.

ART .63: LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN, LOS MAYORES RESIDENTES EN

LA AGRUPACION y los porteros quedan facultados para llamar y denunciar ante las
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
31
autoridades policiales competentes cualquier acto con el que se intente transgredir o se
transgredan estas prohibiciones de tipo legal, cuando los menores de edad o los adultos
responsables de los mismos sean requeridos para que de manera inmediata cese cualquier
práctica con que se pretendan vulnerar o se vulneren las disposiciones antes mencionadas, y
dicho requerimiento no sea atendido inmediatamente, pudiendo restringirse el acceso a las
zonas comunes de LA AGRUPACION de los menores trasgresores no residentes en el mismo
y, de manera especial, el ingreso de cualquiera de las sustancias antes mencionadas al
conjunto o a zonas comunes.

PARAGRAFO 1: No podrá llevarse a cabo ninguna celebración, fiesta, reunión, etc., de

menores de edad, en las TERRAZAS de LA AGRUPACION, sin la presencia y
acompañamiento durante todo el tiempo que dure la celebración, de por lo menos un (1)
adulto responsable, entendiéndose por éste o el padre o la madre del menor o cualquier otro
mayor de edad, que tenga con el menor residente un vínculo de consanguinidad.

PARAGRAFO 2: Las disposiciones anteriores, también se aplicarán a los adultos que dentro
de LA AGRUPACION trafiquen, consuman, negocien, etc. drogas.

ART .64: DISPOSICIONES SOBRE CIGARRILLO: Nadie podrá fumar en las zonas
comunes de LA AGRUPACION.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

32
 TITULO 6

ZONAS COMUNES

ART .65: Las zonas comunes son los espacios de las propiedades horizontales que están
disponibles para el uso y goce de los copropietarios; la reglamentación y administración
de las zonas comunes es privativa del Consejo de Administración, estas zonas se dividen:
Uso General, aquellas a disposición de todos los copropietarios
Las de uso exclusivo, aquellas dispuestas para un solo propietario.

ART .66: ENTENDEMOS QUE LAS ZONAS COMUNES SON:

El terreno, los cimientos, la estructura, las columnas, losas o placas, muros estructurales,
vigas, fachadas, las paredes que separan una unidad privada de otra, corredores de acceso o
ductos, los techos, zonas verdes, parque social, salón social o comunal, portería, contadores,
piscinas, salón de juegos, parqueaderos, circulación peatonal, ascensores, redes, instalaciones
hidráulicas y eléctricas, antena comunal, las puertas de entrada al edificio, motobombas,
transformadores y oficina de administración.

ART .67: RESPONSABILIDADES Y PROHIBICIONES

1. Los padres serán responsables por los daños que ocasionen sus hijos en las zonas
comunes, jardines y parqueaderos.
2. Se prohíbe prender fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la naturaleza
en las zonas comunes del Conjunto.
3. Todos los residentes del Conjunto deben cuidar las instalaciones comunes como o
zonas de recreación, zonas sociales, etc.
4. Todos los niños menores de 8 años, deben estar en las zonas comunes acompañados
por mayores encargados de cuidarlos.
5. La Administración asumirá los arreglos de las zonas comunes, siempre y cuando no
sean daños ocasionados por los propietarios y/o residentes del Conjunto, los cuales
deberán asumir su correspondiente costo.
6. Garantizar que los visitantes de sus unidades privadas no alteren ni destruyan los
bienes de uso común que hacen parte del Conjunto.
7. Propender que su grupo familiar en especial los menores de edad cuiden las áreas
destinadas al uso común del Conjunto.
8. Evitar que la zona de acceso peatonal (pasillos) sea destinada como campos de juegos
que dañen los elementos existentes o que se impida el libre tránsito de los residentes
o de los visitantes del Conjunto.
9. Recoger los excrementos que su mascota deja en los halle, jardineras y demás zonas
comunes interiores y exteriores, en caso de que se presente tal situación. Todos los
ejemplares caninos sin excepción deberán ser llevados por una persona responsable
y estar sujetos por su correspondiente correa y traílla.
10. Velar por que su grupo familiar (hijos) no jueguen a altas horas de la noche,
provocando ruido o cualquier tipo de actos que perturben la tranquilidad y descanso

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

33
 de los residentes. Para el presente numeral se entienden altas horas de la noche
después de las 9:00 P.M. y antes de la 6:00 A.M.
11. No utilizar las escaleras para transporte de elementos que pesen más de lo que ellas
puedan resistir o utilizarlas como zona de juegos, escribir en las paredes y ensuciar
las mismas.
12. Realizar cualquier tipo de obra que afecte, modifique, obstruya o encierre zonas,
áreas, instalaciones o servicios comunes diferentes a las aprobadas por la Asamblea.
13. Colocar cualquier tipo de cable, antena, estructura u objeto en el exterior del
Conjunto, sin autorización previa del Consejo de Administración o del
Administrador.
14. Tener dentro del Conjunto animales que atenten con la tranquilidad, seguridad y salud
de los residentes.
15. Arrojar o depositar basuras o desperdicios en las áreas de propiedad común, tales
como corredores, área de acceso al Conjunto o a los interiores, puertas de unidades
privadas.
16. Abrir la toma de la antena comunal de televisión sin permiso previo de la
Administración y realizar extensiones o cambios al sistema eléctrico. Sin la debida
autorización de la Administración y/o de la empresa de servicios públicos.
17. Hacer uso de bicicletas, patinetas y/o elementos similares en los pacillos y accesos de
ascensores.
18. Almacenar, manipular o usar elementos tóxicos o explosivos dentro del Conjunto.
19. Cada unidad o torre es responsable de mantener el aseo que la administración adelante
en la copropiedad, evitando el ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas,
techos, escaleras, ascensores, garajes y áreas verdes o jardines.
20. Arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del conjunto y
áreas comunes de la copropiedad no está permitido.
21. Dejar bolsas o cajas de basuras temporal o permanentemente en los pasillos, puntos
fijos y ascensores, no se permite.
22. Dejar caer o arrojar desde pisos superiores, cualquier elemento como ropas,
utensilios, basuras, papeles y demás elementos que incomoden y causen daño o
perjuicio a los residentes, se considera inaceptable.
23. Para permitir el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se requiere el Paz y
Salvo expedido por la Administración.
24. Los propietarios o arrendatarios que no estén al día con el pago de las cuotas de la
administración, pagos extraordinarios y/o multas no tendrán autorización para
ingresar o retirar trasteos hasta cuando no tengan su paz y salvo.
25. Para ser retirado del Conjunto todo electrodoméstico o enser deberá tener
autorización del dueño.
26. La persona que en trasteo o mudanza ocasione daños en las zonas comunes deberá
resarcir el daño. El uso del ascensor, tanto en trasteos como durante reparaciones
locativas debe ser razonable, al igual debe ser protegido por la lona de protección.
27. La iluminación en las noches en escaleras, pasillos, terrazas parques parqueaderos y
toda zona común debe ser una fuente de luz clara y sin sombras, pues son zonas con
una alta afluencia de personas.
28. En las zonas comunes no se podrán hacer reuniones, fiestas, celebraciones ni ningún
tipo de encuentro que afecte la tranquilidad de los demás propietarios.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

34
 29. En las zonas comunes está prohibido fumar.

CAPITULO XIV DE LOS BALCONES.

ART .68: Se considera como una zona pública de uso exclusivo, por hacer parte de las
fachadas, se tendrá en cuenta las siguientes consideraciones.

1. No arrojar basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o utilizar las

zonas comunales, públicas o privadas como "sanitario" de sus mascotas.
2. No se podrá colgar ropas, tapetes u otros elementos, en ventanas, balcones u otros
sitios, o mantener cajas y desorden en los balcones.
3. Conductas y actos indecorosos en los balcones, siendo una de las más elementales
normas de educación y que van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad.
4. Colocar avisos o letreros en las puertas, fachadas, ventanas de los inmuebles, puertas
de acceso al Conjunto o en las carteleras comunes sin cumplir con los procedimientos
establecidos para tal efecto en el régimen de propiedad horizontal, exceptuando
cuando el apartamento se esté promocionando para el alquiler o la o venta.
5. No se podrá estacionar en los balcones bicicletas, patinetas, triciclos, etc.
6. No fumar o consumir sustancias alucinógenas de cualquier tipo

CAPITULO XV ASCENSORES

ART .69: Los ascensores son elementos destinados al transporte vertical de personas, con
paradas por piso. Por tal motivo, han sido considerados en el reglamento de propiedad
horizontal, como bienes comunes esenciales para existencia, conservación, seguridad y
salubridad de la copropiedad. Esta condición, obliga a la administración y a los propietarios
a mantener un cuidado extremo con estos equipos.

ART .70: Los ascensores no podrán ser usados para transporte de elementos distintos a las
personas, salvo la existencia de una autorización de la administración y a la instalación de
los protectores de cabina, de manera previa al transporte de los elementos.

ART .71: En caso de ser omitido estos requisitos, el propietario o usuario del ascensor será
el responsable directo de los daños ocurridos y deberá proceder a la cancelación de estas
reparaciones en el menor tiempo posible, puesto que este es un bien común esencial.

ART .72: USO

1. Oprima moderadamente y una sola vez, el botón del piso al que se dirige arriba o
abajo.
2. No oprima los dos botones a la vez, eso hace que el ascensor realice una parada
innecesaria.
3. En caso de emergencia no use el ascensor.
4. No golpee la superficie y/o el espejo, ni salte.
5. No toque la superficie con telas o elementos húmedos o mojados y ásperos.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
35
 6. Los trasteos, Las bicicletas, monopatín, patinetas, triciclos, etc. Solo podrán ser
transportados en el ascensor que este destinado de carga.
7. No exceder el límite de peso que puede soportar el ascensor.
8. No se permite el ingreso de objetos de gran volumen que obstaculicen el ingreso y
salida de la cabina, en caso de emergencia, Para el transporte de objetos de estas
características, o de gran peso o con aristas filosas, se deberá informar a la
administración con anterioridad, para proceder a instalar los protectores de cabina.
9. No se puede bloquear el ascensor por ningún motivo, toda vez que si se bloquea el
ascensor por un periodo de tiempo prolongado se podrá generar un daño al elevador.
10. No podrá hacer uso del ascensor cuando usted o sus prendas de vestir estén
escurriendo agua.
11. Por seguridad no use el ascensor descalzo.
12. No exceder la capacidad del ascensor, evite contratiempos que atenten contra las
normas de seguridad.

CAPITULO XVI TERRAZAS

ART .73: Las TERRAZAS se encuentran disponibles para el bienestar y esparcimiento sano
de todos los copropietarios y residentes permanentes.

ART .74: El uso de las TERRAZAS se sujetará al siguiente Reglamento.

1. El arrendamiento de las TERRAZAS solamente se autorizará para reuniones

familiares de los propietarios o residentes o tenedores de las unidades privadas.
2. Las TERRAZAS serán utilizados hasta la medianoche (12:00 p.m.), se tendrá en
cuenta la excepción prevista en el parágrafo del artículo 87 del presente manual.
3. Los copropietarios deben estar al día con las cuotas de administración.
4. Los equipos que sean utilizados no deberán estar con alto volumen.
5. No se debe hacer ruidos ensordecedores ya que las TERRAZAS son abiertos y
molestarían a los vecinos.
6. El propietario o residente interesado en alquilar cual salón comunal, deberá reservarlo
en la oficina de administración, por lo menos con un mes de anticipación al evento
programado.
7. La utilización de las TERRAZAS para actividades de tipo particular por parte de los
propietarios o residentes dará lugar al pago de un alquiler. (aprobado por el Consejo
de administración), el cual se cancelara con anticipación en la cuenta bancaria
autorizada por la administración.
8. Para los eventos formales, es necesario la contratación de un vigilante distinto al de
turno, un servicio de aseo, con el fin que sea controlado dicho evento y este será
pagado por la persona responsable del alquiler o incluido dentro de la tarifa de alquiler
y será responsabilidad de la administración.
9. Los invitados a la reunión solamente deberán permanecer en las TERRAZAS no en
los pasillos, porque se interrumpe el bienestar de los vecinos.
10. DEPOSITO. Se dejará un depósito para el alquiler de las TERRAZAS, cuota que
será aprobada por el Consejo de administración.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

36
 11. El residente solicitante deberá presentar la lista de los asistentes a portería con
anterioridad al desarrollo de la reunión y la lista del personal contratado para el
evento,
12. Las personas no incluidas deben ser autorizadas para el ingreso por el residente
directamente en Portería.
13. Habrá personal de vigilancia pendiente del ingreso de las personas a los eventos
programados en las terrazas, revisará que no queden deambulando en zonas comunes.
14. Los asistentes a la reunión de las terrazas alquiladas no podrán molestar a los
residentes con música, cantos, gritos, risas u otros ruidos por fuera del salón asignado.
15. Las TERRAZAS se prestarán máximo para 30 personas.
ESTANDARES MAXIMO PERMISIBLES DE NIVELES DE EMISIÓN DE
RUIDO EXPRESADOS EN DECIBELES.
DIA DE 7 am a 9m pm 65db y de Noche de 9 pm a 12 pm 55 decibeles.
16. El residente que alquile o tome prestado alguno de las TERRAZAS es el único
responsable del buen comportamiento de sus invitados.
17. La Empresa de Vigilancia se encuentra autorizada a intervenir y dar por terminada el
evento, cuando se presente hechos violentos entre los asistentes, cuando el ruido,
personas o grupos musicales altérela tranquilidad de los demás residentes o cuando
se vean en riesgo la integridad física.
18. Las TERRAZAS serán entregados y recibidos por la administración, aseados, y si
hubiere algún daño se citará a la persona responsable del alquiler para que repare los
daños, sino los repara la administración se encargará de dicha reparación con cargo a
la cuenta del apartamento.

CAPITULO XVII ZONA DE BBQ.

ART .75: El uso del BBQ se regirá por las siguiente Reglamento.

1. El uso será solicitado con anterioridad a la administración y su uso se

autorizara después del pago de los derechos.
2. El uso del BBQ será de viernes a Domingo de 10 am a 9 pm
3. Solo lo podrán usar los propietarios residentes y sus invitados
4. Los propietarios deben estar al día con sus obligaciones en la Administración
por todo concepto, para disfrutar de los servicios de esta área.
5. En el BBQ y sitios sociales de la agrupación se debe guardar los elementales
principios de urbanidad y respeto, absteniéndose de gritar, utilizar equipos de
sonido y parlantes a muy alto volumen, no emplear, palabras descorteses o
violencia dentro de estos lugares o en sus inmediaciones.
6. Una vez terminado el uso de la zona de BBQ, deberá ser entregada en las
mismas condiciones de limpieza inicial que le fue entregado; el guarda de
turno verificará el estado de la misma e informará a la administración las
novedades presentadas.
7. No emplear palabras descorteses o de violencia dentro de estos o en sus
inmediaciones.
8. La administración por intermedio de la empresa de Vigilancia está autorizada
para intervenir y dar por concluido el evento cuando se presente hechos
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
37
 violentos entre asistentes, cuando el ruido del equipo de sonido este muy alto,
cuando se altere la tranquilidad de los demás residentes o cuando se vean en
riesgo la integridad fiscas de las personas ose ocasione daños materiales a la
planta física.
9. El residente responsable, deberá de cancelar la tarifa autorizada por el Consejo
de Administración, este fijará las tarifas correspondientes a uso y servicios
10. El gasto causado para la reparación de cualquier daño será evaluado por la
administración y cargados en la siguiente cuenta de cobro de la Cuota de
administración y se cancelará de forma completa inmediata por el residente
(usuario responsable).
11. Se recomienda el uso de elementos biodegradables y amigables con el medio
ambiente, carbón no generador de emisiones.

CAPITULO XVIII AREAS DE RECREACION

ART .76: Todas las personas residentes en la agrupación cerrada brisas de agua blanca
tendrán para su disfrute de áreas que garantice el derecho a la práctica del deporte y a la
recreación. La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación
interna que expida la Asamblea de copropietarios y el consejo de administración de la
copropiedad.

ART .77: Los Copropietarios, Residentes o Visitantes de la Agrupación Cerrada Brisas de

Agua Blanca deberán acatar las siguientes normas para preservar la integridad de las
personas, especialmente los menores de edad que hagan uso de esta zona de uso colectivo:

1. Las medidas de bioseguridad son de aplicación obligatoria en las zonas comunes, así
como el distanciamiento social.6
2. Los equipos instalados en la zona de recreación, que se encuentran en la Agrupación
podrá ser utilizada por todos, la supervisión y responsabilidad de los menores de edad
es exclusiva de los padres o adulto responsable delegado.
3. Las áreas comunes no son amigables para practicar deportes de conjunto y algunas
disciplinas individuales, la práctica de deportes de conjunto o de manera grupal no se
permite, así como algunas disciplinas individuales como montar bicicleta, patines,
tabla, y demás elementos similares en las zonas verdes, que impliquen riesgos para
las personas o daños que puedan ocasionar a los ventanales, puerta-ventanas y
vehículos.
4. La Administración y servicios de vigilancia no responderán por los elementos o
implementos dejados en las zonas comunes así como la ocurrencia de accidentes esta
responsabilidad es directa y exclusiva de los adultos presentes ante la ocurrencia de
un hecho.
5. Todo daño a los equipos instalados para el uso y disfrute de copropietarios, residentes
o visitantes, será asumido económicamente por el responsable de la afectación, si son
menores de edad la recuperación del equipo al servicio será asumido por los padres
del infante.

66
ASIF03 Manual ([Link])
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
38
 6. Absténgase de rayar, pisar o ensuciar las paredes, dañar o destruir los jardines,
destruir los objetos de recreación y servicios públicos.
7. Prohibido el uso de bebidas embriagantes, fumar y/o consumir sustancias
psicoactivas en zonas comunes.
8. La administración gestionara la instalación de puntos ecológicos en las zonas
comunes y responderá por su cuidado y mantenimiento.
9. Es un deber mantener las áreas limpias y dar uso adecuado a los puntos ecológicos
donde se depositaran los residuos contaminantes.7
10. Las averías o desperfectos de las instalaciones deben ser reportadas a la
Administración a la brevedad en que se produzcan; con el propósito de gestionar su
reparación lo antes posible y evitar accidentes.
11. Es un deber cumplir con las normas de respeto socialmente aceptadas, vivir en
armonía, usar, cuidar, disfrutar y gozar de las áreas comunes.
12. Cualquier acto que afecte la sana convivencia, deberá ser denunciado a la
administración.
13. Evitar usar las áreas de tránsito de vehículos, como aquellas delimitadas como
estacionamientos, para recreación de cualquier tipo, con el único fin de evitar
accidentes y/o daños en la propiedad privada.
14. En las Áreas comunes está restringido realizar cualquier actividad que perturbe el
descanso y tranquilidad de los residentes.
15. Especial atención requieren las mascotas, en la zona de recreación no es permitida la
presencia de ningún animal doméstico, en las áreas comunes podrán circular sujetos
por traílla y bozal.
16. Las zonas de recreación deberán ser dotadas de elementos de respaldo de atención de
accidentes, debidamente señalizado.
17. La Administración y el personal de vigilancia están facultados para hacer cumplir
estas normas.
18. La administración presupuestara los recursos para el mantenimiento y mejoras de las
zonas de recreación, como zona destinada al bien estar de las personas.

CAPITULO XIX PISCINA.

ART .78: Estructura artificial destinada a almacenar agua con fines recreativos, deportivos,
terapéuticos o simple baño. Incluye además del estanque, las instalaciones anexas, como:
vestuarios, sanitarios, lavamanos, duchas, trampolines, plataformas de salto, casa de
máquinas, accesorios en General y áreas complementarias. (LEY 1209 DE 2008, ART. 4o)

ART .79: USO

1. El uso de la piscina y los equipos que hacen parte de esta no tiene costo alguno y es

7
ASIF03 Manual ([Link])
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
39
 para todo el grupo familiar.
2. El horario de uso de la zona húmeda excepto el primer día hábil de la semana que se
destina para aseo General, días habilitados de 9:00 am a 8.00 pm y sábados,
domingos y festivos de 10:00 am a 9:00 pm.
3. La Ley 1209 de 2008 y Decreto Reglamentario 2171 de 2009 establecen las normas
tendientes a brindar seguridad y adecuar las instalaciones de piscinas con el fin de
evitar accidentes, problemas de salud y proteger la vida de los usuarios. El
Reglamento de Uso de la Piscina recoge las normas de obligatorio cumplimiento por
parte de los usuarios, por lo cual dicho reglamento hace parte integral de este Manual.

ART .80: DISPOSICIONES ESPECIALES.

Las siguientes reglamentaciones mínimas son de obligatorio cumplimiento:

1. Ducharse con jabón antes de entrar en la piscina.

2. El uso se hará siempre con vestido de baño y con gorro de baño.
3. No se permite bañarse con cualquier otro tipo de ropa.
4. Los menores de 12 años, podrán hacer uso de la piscina solo en compañía de un
adulto responsable.
5. Los infantes deberán hacer uso de pañales especiales para piscina.
6. No se permite nadar en la noche sin luz o cuando la piscina está cerrada.
7. No correr en los alrededores de la piscina, áreas de duchas y servicios sanitarios,
se recomienda el uso zapatos de suela de caucho antideslizante
8. Evitar los juegos bruscos, empujones y entradas violentas en la piscina o cualquier
actividad física que atente contra la seguridad de los demás.
9. No escupir, sonarse, orinar o contaminar de alguna forma el agua de la piscina
10. No utilizar en la zona de piscinas materiales de vidrio o elementos corto punzantes.
11. No ingresar al área de la piscina elementos distintos a los utilizados para la práctica
de natación.
12. No utilizar balones, flotadores de icopor o fibra y similares que por su tamaño o
uso obstaculicen o molesten a los demás bañistas
13. Respetar las clases y áreas utilizadas para éstas, en las horas fijadas.
14. No se permite ingerir licor, ni comida, Las personas ebrias serán retiradas. No se
permite el uso de aparatos eléctricos en las zonas húmedas.
15. No se permite el uso de ningún tipo de tratamiento facial o capilar dentro de la
piscina y zonas húmedas.
16. No se permite afeitarse o arreglarse las manos o los pies en la piscina y zonas
húmedas.
17. Las personas no pertenecientes a la copropiedad (visitantes o residentes
temporales) podrán hacer uso de la zona húmeda si están registrados en portería y
adoptan las medidas de control previstas por la administración.
18. Los usuarios de la piscina deben secarse al abandonar la zona húmeda para no
mojar las áreas comunes tales como ascensores y zonas de entrada a las torres.
19. El área de la piscina es restringido para los animales domésticos.
20. El uso de vestido de baño (pantaloneta, bikini, pareo, salida de baño, etc.), solo
debe utilizarse en las áreas húmedas y piscina, por falta de vestidores se solicita
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
40
 que el desplazamiento dentro de la copropiedad en vestido de baño sea para
dirigirse desde y hacia su unidad habitacional exclusivamente.
21. La administración efectuara los controles necesarios para evitar que se exceda el
aforo permitido a la piscina, así como la cantidad de personas por grupo familiar o
apartamento, con el fin de evitar el uso por personas no autorizadas.

CAPITULO XX PASILLOS DE ACCESO A APARTAMENTOS

1. Los pasillos de acceso a apartamentos serán usados exclusivamente para el tránsito

peatonal de cada uno de los bienes privados.
2. Se prohíbe fumar, consumir bebidas embriagantes y/o drogas sicoactivas, ni
permanecer en visita o juegos en los pasillos y escaleras de acceso a los apartamentos
3. No se debe dejar de manera temporal, cajas, juguetes, bicicletas, bolsas de basura,
tapetes u otros elementos en los pasillos de la agrupación, so pena de aplicar una
sanción.
4. No se permite colocar cuadros, afiches, materas, lámparas, objetos en los pasillos de
la entrada de los apartamentos de la agrupación, so pena de aplicar una sanción.
5. Se recomienda no comer ni jugar con pelota en pasillos ni en las escaleras de los
interiores de las torres
6. No se permite ningún tipo de pólvora dentro de las instalaciones de Agrupación,
debido a que puede generar accidentes o peligro para personas, mascotas y vehículos.
7. Está prohibido encender hogueras en cualquier zona de la agrupación y exteriores
contiguos al perímetro.
8. Las instalaciones de luces de navidad intermitentes no deben colocase sobre material
combustible, deben apagarse cuando el apartamento este solo, para evitar un corto
circuito y por ende un incendio.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

41
 TITULO 7

NORMAS DE SEGURIDAD, PORTERIA, SERVICIO DE VIGILANCIA, ASEO Y

OTROS

CAPITULO XXI. NORMAS DE SEGURIDAD

ART .81: Por nuestra seguridad todos debemos cooperar para controlar el acceso de personas
a la Agrupación.

1. No permitir las ventas ambulantes al interior del conjunto por parte de personal
externo y/o residente o propietario del conjunto.
2. No se debe utilizar en las unidades inmobiliarias privadas para guardar material o
sustancias inflamables y peligrosas, desperdicios sólidos químicos, tóxicos,
sustancias ilegales, juegos pirotécnicos, bienes de procedencia ilícita, armas o
materiales explosivos o cualquier otra mercancía que pueda causar daños o poner en
riesgo las instalaciones físicas de la copropiedad y la seguridad de la misma y de los
residentes.
3. No se permite el ingreso de rutas escolares, salvo en condiciones extremas de lluvia.
4. Se permitirá el ingreso de taxis de manera controlada, atendiendo los protocolos de
seguridad de ingreso y salida de igual manera.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

42
 5. No se debe celebrar contratos de arrendamiento con personas de notoria mala
conducta o mal comportamiento y que traiga como consecuencia la inseguridad o
perturbe la tranquilidad y genere incomodidad de los demás propietarios o residentes.
6. No se permite cometer acto alguno que atente contra la seguridad del conjunto,
ocasionar daños, sustraer o destruir aparatos destinados a la seguridad o servicio de
la copropiedad.
7. Todo niño que cause algún daño en zonas comunes o en algún apartamento de un
propietario, los padres responderán por los daños ocasionados, de no asumirlos, se
harán los respectivos arreglos y se le adjuntara la correspondiente cuenta al inmueble.
Informándole previamente a los padres.
8. Es deber del propietario y residente dar información sobre los responsables de haber
cometido cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de
la copropiedad.
9. No se debe proferir amenazas o intimidaciones, así como agredir física o verbalmente
a los entes directivos de la copropiedad, residentes y empleados directa o
indirectamente.
10. No se debe autorizar al personal de seguridad y/o mantenimiento (todero) el ingreso
a los inmuebles, salvo casos de extrema urgencia o emergencia: de igual forma
contratarlos en horarios de trabajo para el conjunto residencial.
11. No se debe saltar rejas o puertas eléctricas para ingresar o salir del conjunto, ingresar
a la copropiedad o a las unidades por sitios diferentes para tal fin (saltar para ingreso
o salida por los balcones).
12. No se permite que los niños jueguen en áreas comunes como: recepción, escaleras,
ascensores, parqueaderos, terrazas y pasillos.
13. No protagonizar escándalos ya sea por reuniones familiares o peleas dentro y fuera
de las viviendas.
14. No colocar la música que altere el bienestar e incomode a las personas que están
alrededor.

CAPITULO XXII. PORTERIA.

ART .82: La portería es el punto de recepción de correspondencia de los propietarios,

residentes o visitantes de la agrupación y control principal de acceso y salida del vehículo,
por tanto, la portería es de uso exclusivo de los vigilantes quienes responderán por los bienes
instalados allí.

ART .83: VISITANTES:

1. Todos los visitantes deben ser registrados en una planilla con nombres y apellidos y
número de cedula para el ingreso a la copropiedad. Es obligatorio la toma de
temperatura, se evitara el acceso de personas con mediciones superiores a 37.5
grados.
2. Es obligatorio el uso del tapabocas y conservar el distanciamiento social.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
43
 3. Los funcionarios de las Empresas pública, como agua, luz y gas, serán acompañados
por un guarda de seguridad, mientras realizan sus labores.
4. Los domicilios deben ser autorizados por los residentes y estas personas solamente
podrán estar dentro de la agrupación 15 minutos, deben hacer uso de un chaleco que
los identificara como domiciliarios.

ART .84: VEHICULOS

1. Para el ingreso de vehículos a la copropiedad tanto los vehículos de propietarios

como los visitantes, deberán portar la identificación que lo acredite como propietario
y/o visitante, los señores vigilantes entregarán una escarapela con la identificación,
para que sea colocada en la parte visible del auto.
2. Para la salida de los menores de 12 años, los padres deben dejar en recepción una
autorización para su salida, de lo contrario el personal de seguridad no permitirá la
salida del menor.

ART .85: DATOS DE COPROPIETARIOS, RESIDENTES.

El administrador(a) debe llevar una tabla de datos estructurados en donde estarán registrados
todos los propietarios de acuerdo con número de apartamento, torre y parqueadero privado
si lo tienen, estos datos quedaran bajo su control y responsabilidad y el manejo de dicha
información, contara con las medidas de seguridad, confidencialidad y custodia que cumpla
con la normatividad vigente de habeas data, gestión de la base de datos. En el caso que un
residente tenga un visitante por varias semanas o meses deberá registrarlo ante la
administración.

CAPITULO XXIII. EMPRESA DE VIGILANCIA Y/O PERSONAL DE SEGURIDAD.

ART .86: Las empresas de vigilancia y seguridad privada que prestan servicios en el sector
residencial se cobijan en un protocolo de operación definido específicamente y supervisado
por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad privada (Supervigilancia). En tal sentido,
se establecen los deberes del vigilante de seguridad y hasta dónde pueden llegar sus acciones.

ART .87: Finalidad de los servicios de vigilancia y seguridad

1. Teniendo en cuenta que la función de la vigilancia privada es de medios, no de

resultados, los servicios de la empresa de seguridad para la propiedad horizontal son
responsables en el momento en que fallen en la aplicación del protocolo de operación
establecido y se incumplan así los acuerdos y compromisos adquiridos en la
contratación.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

44
 2. Los servicios de vigilancia y seguridad privada tienen como finalidad prevenir,
detener y disuadir las amenazas y factores de riesgo que puedan afectar la integridad
de las personas o bienes que tengan a su cargo. Pero las empresas del sector nunca
podrán ejercer las funciones de la fuerza pública.

ART .88: El vigilante de seguridad tiene la obligación de atender en debida forma los
reclamos de los usuarios y adoptar medidas inmediatas en caso de que alguno de sus
dependientes se vea involucrado por acción u omisión en hechos que atenten contra los bienes
o personas a las cuales se brindan vigilancia o protección.

ART .89: Deberes de un guarda o vigilante de seguridad

Estos son los deberes que ha de cumplir un guarda o vigilante de seguridad privada:

1. Conocer, implementar y aplicar el protocolo de operación para el servicio de

vigilancia prestados en el sector residencial, vigente en la superintendencia de
vigilancia.8
2. El personal de la vigilancia en el sector residencial debe tener una excelente
presentación personal, un trato respetuoso, amable y cordial tanto con los residentes
como los visitantes. Debe estar familiarizado con sus residentes y su localización para
orientar al visitante y al usuario.
3. Respetar los derechos fundamentales y libertades de la comunidad, absteniéndose de
asumir conductas reservadas a la fuerza pública.
4. Asumir actitudes disuasivas o de alerta, cuando observen la comisión de actos
delictivos en los alrededores del lugar donde están prestando sus servicios, dando
aviso inmediato a la autoridad, de manera que pueda impedirse o disminuir sus
efectos.
5. Al personal de los servicios de vigilancia y seguridad privada le está prohibido el
consumo de licores o de sustancias sicotrópicas durante el ejercicio de sus funciones.
6. Tienen prohibido subir y bajar paquetes de los residentes.
7. Tienen prohibido realizar actividades de jardinería.
8. Tienen prohibido realizar actividades de aseo en las zonas comunes.
9. Tienen prohibido Ingresar a los apartamentos de los residentes, sin autorización de
los mismos.

ART .89.1: Los elementos mínimos que deben permanecer en un puesto de Vigilancia y
Seguridad Privada del sector residencial son:

 Libro de control o de minuta.

 Botiquín de primeros auxilios.
 Extinguidores
 Linterna
 Medio de comunicación (radio, Avantel, celular, otros).

8
Protocolo de Operación servicios de vigilancia y seguridad privada para el Sector Residencial
([Link])
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
45
  Armamento (si aplica).
 Protocolo de seguridad de vigilancia y seguridad privada residencial.
 Listado de residentes.
 Listados de vehículos de residentes.
 Listado de teléfonos de emergencia.
 Monitoreo de circuito cerrado de televisión (si aplica.)
 Otros que coadyuven al control y mejora del servicio de vigilancia.

PARAGRAFO: La información personal referente a los residentes es de carácter reservado,

se Deben establecer procedimientos y acciones para la salvaguarda y protección. (Ley 1581
de 2012)

ART .89.2: En el Libro de Minuta se debe relacionar diariamente todo lo que ocurre en el
lugar de trabajo, tal como:

 Ingreso y salida de vehículos.

 Ingreso y salida de personas.
 Inventario de vehículos que se encuentren en el parqueadero.
 Relacionar los objetos encontrados en las rondas o entregados por las personas como
objetos perdidos.
 Listado de los elementos provistos al puesto de vigilancia (Ej.: botiquín de primeros
Auxilios, linternas, armamento, y municiones etc.)
 Notificación de las órdenes que se impartan con anterioridad a la toma del servicio.
 Novedades encontradas durante el servicio de vigilancia.
 Anotaciones de los incidentes presentados en el conjunto residencial.
 Registros de las visitas de los supervisores.
 Registros de las revistas de las autoridades.
 Consignas de prevención dadas por la empresa de vigilancia.
 Registro con nombres y hora de los trabajadores de mantenimiento que ingresan al
conjunto.
 Registro de las personas que integran el grupo de vigilantes con las novedades.

PARAGRAFO: La información y registros consignados en mencionado libro pueden ser

tomados como material probatorio en acciones de carácter disciplinario y penales en los casos
que las autoridades debidamente estipuladas por el Estado lo requieran.

10. Antes de permitir el ingreso o activar el control de apertura y cierre de las puertas se
debe identificar claramente a los usuarios.
11. Toda persona que no pertenece al inmueble, y que concurre por vez primera, o
asiduamente, a visitar a alguno de los residentes, debe ser anunciada y su ingreso
autorizado mediante alguna de las siguientes formas: verbal, escrita o electrónica.
12. Para que un residente pueda realizar un trasteo deberá informar a la administración
del inmueble, y a su vez, la administración notificar por escrito a la portería, para que
el personal de seguridad permita la salida o el ingreso del trasteo.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

46
 13. No permitir la salida de las instalaciones de los niños menores de 12 años sin la
compañía de los padres o familiares o con terceros, sin la autorización previa de al
menos uno de los padres.
14. Cuando entregue la correspondencia solicite la firma de la persona que la recibe.
15. Evitar que las personas que se encuentren en recepción utilicen el celular, el guarda
de seguridad es quien debe trasmitir cualquier mensaje.
16. Los vehículos de los propietarios deben ser registrados con anticipación para efectos
de ejercer el control respectivo mediante el sistema que elija la empresa (ficha, tarjeta
de proximidad, lector digital, etc.).
17. No permitir el ingreso de vehículos de visitantes, antes que el residente autorice su
ingreso.
18. El vigilante debe identificar el cuadrante al cual pertenece, brindando información al
personal policial integrante del cuadrante sobre hechos, conductas o delitos que
permitan prevenir o disuadir los delitos que afecten la seguridad ciudadana en su
sector.

ART .90: Además, existen las Redes de Apoyo y Solidaridad Ciudadana. Su funcionamiento
es sencillo y efectivo: cuando se presenta algún acontecimiento que altere, o que pueda
hacerlo, la seguridad ciudadana, el vigilante de seguridad que se encuentre en su puesto de
servicio se debe comunicar de manera inmediata con el radioperador de su empresa de
vigilancia, quien validará la información y se comunicará con la central de la Policía (CAD).
Y esta, a su vez, enviará las patrullas de policía para la atención del caso de forma prioritaria.

CAPITULO XXIV. EMPRESA DE ASEO Y/O PERSONAL DE ASEO Y

MANTENIMIENTO, AUXILIAR DE RESCATE ACUATICO.

ART .91: Las empresas de Aseo para el sector residencial, serán responsables de la limpieza
y mantenimiento de las áreas comunes aplicando permanentemente los protocolos de
bioseguridad y protocolos de limpieza y rutinas eficientes.

ART .92: El personal de limpieza, mantenimiento o toderos, deberán.

1. Utilizar uniformes, debidamente identificados, con los elementos de protección

personal para desarrollar cualquier actividad dentro de la AGRUPACION.
2. Son responsables por la limpieza de la totalidad de las áreas comunes, para lo cual se
acogerán al protocolo de rutinas eficientes que se implemente.
3. Durante su servicio eludirá las conversaciones de pasillo, chismes, comentarios.
4. Tienen prohibido ingresar a los apartamentos de los residentes.
5. La recolección y disposición de residuos serán exclusivamente de las Áreas comunes.
6. El horario del servicio de aseo y mantenimiento será en horas luz.
7. Propenderán en todo momento durante su servicio por el cumplimiento de las normas
de disposición de residuos.
8. Atenderán las instrucciones de la administración de la agrupación.

ART .93: Es responsabilidad de la administración el control y vigilancia de las actividades

contratadas, para lo cual dispondrá de órdenes de trabajo, minutas de control de aseo de áreas
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
47
comunes, inventario de equipos y planillas control de aseo y mantenimiento y demás medios
que garanticen el objeto del contrato.

ART .94: Todos los protocolos de bioseguridad, disposición de residuos, uso de piscina,
mantenimientos de equipos, aseo de zonas comunes, entre otros, estarán por escrito y a
disposición de los órganos de dirección, administración y control de la agrupación.

ART .95: De manera rutinaria se realizarán mínimo las siguientes actividades, algunas de
ellas requerirán de personal especializado.

ACTIVIDADES DIARIAS:

Limpieza de pasillos (barrer, trapear), zonas verdes (recogida de elementos varios), portería
(barrer, trapear)

Limpieza de piscina

Recolección de basuras.

Revisión de luminarias de áreas comunes

ACTIVIDADES SEMANALES:

Mantenimiento de Terrazas, áreas de BBQ..

Limpieza de pasamanos y rejas en pasillos.

Mantenimiento químico piscina

Limpieza General de ascensores

ACTIVIDADES MENSUALES:

Mantenimiento de Jardines, cortes de prado.

Lavado General cuarto de basuras

Limpieza de cuartos de máquinas.

Mantenimiento Iluminación perimetral

ACTIVIDAD TRIMESTRAL:

Fumigación de animales rastreros y voladores.

Mantenimiento preventivo ascensores y fosos.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
48
Mantenimiento preventivo maquinas recreación.

ACTIVIDADES SEMESTRALES

Mantenimiento señalización interna.

Mantenimiento de Equipos de Emergencia

Mantenimiento, lavado de tanques.

Mantenimiento preventivo de maquinaria.

Mantenimiento de cerca perimetral

Descumbrado de vegetación y árboles.

Mantenimiento preventivo, fachadas y cubierta.

Estado de luminarias de emergencia.

ACTIVIDADES ANUALES

Delimitación de parqueaderos y zonas comunes.

Mantenimiento aparatos recreación.

Mantenimiento correctivo de maquinaria.

Evaluación estado mantenimiento de Fachadas y Cubiertas.

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

49
 TITULO 8

DE LAS ACTIVIDADES SOCIALES, RUIDO, MASCOTAS, MUDANZAS

CAPITULO XXV ACTIVIDADES SOCIALES Y RUIDO

ART .96: Los principios de sana convivencia sobre límite de ruidos, sonoridades y percusión
deberán ser siempre graduados en consideración a nuestros vecinos.

ART .97: Las siguientes normas se deben tener en cuenta para una buena convivencia y
bienestar de los Residentes y/o propietarios.

1. Estar al día con las obligaciones con la copropiedad, facilitara la buena convivencia
y hacer uso de los equipamientos comunales destinados al bienestar de los residentes.
2. Cualquier interrupción del descanso ya sea por ruidos o reparaciones fuera del
horario, que rompan el equilibrio de la norma de convivencia, se sancionará con el
sistema de amonestación de acuerdo al Código Nacional de Policía de Convivencia.
3. No realizar cualquier tipo de comportamiento exhibicionismo o irregular en las áreas
comunes del conjunto terrazas, y/o balcones del conjunto.
4. No está permitido el alquiler de los apartamentos para servicio de vivienda turística,
sin que cumpla los requisitos exigidos en las normas vigentes y esté informada la
administración.
5. Los horarios para realizar trabajos locativos será de lunes a viernes en un horario de
07:00am hasta las 05:00pm y los días sábado de 07:00am hasta las 12:00m.
6. Los horarios para las actividades sociales serán hasta 12:00 pm.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
50
 PARAGRAFO: Los horarios de terrazas y piscina podrán ser ampliados, en atención a
los periodos de vacaciones y festividades que sean solicitados previamente a la
administración, o así lo disponga el consejo de administración quien hará la difusión de
la debida autorización.

CAPITULO XXVI NORMAS PARA LA TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS O

MASCOTAS

ART .98: Las siguientes normas son de obligatorio cumplimiento.

1. Se entiende que la tenencia de mascotas es para permanecer dentro de la vivienda.

2. No se permite en calidad de propietarios, poseedor, tenedor o cuidador, que las
mascotas deambulen sin control, dentro de la agrupación y sin las debidas medidas
de seguridad (traílla o collar) y las mascotas altamente peligrosas irán con bozal y de
acuerdo a la ley.
3. No se permite dejar en las zonas comunes los excrementos que se produzcan durante
el desplazamiento, considerando que los excrementos son los principales agentes
transmisores de enfermedades, malos olores y detrimento en el paisajismo. Cuando
ello ocurra en el espacio público o áreas comunes será sancionado de acuerdo al
Código de policía.
4. Se deberá recoger los excrementos del perro y arrojarlos en los recipientes adecuados.
5. No se podrá inducir a las mascotas para atacar a personas, animales o bienes.
6. No se podrá dejar mascotas (perro-gatos y/u otros animales) en los balcones, ya que
ocasionan ruidos e impiden la tranquilidad de los vecinos.
7. No se podrá dejar comida a sus mascotas en los balcones, todo debido a que atraen
otros animales.
8. No alimente a las mascotas en zonas comunes, todo debido a que esto es lo que trae
la proliferación de palomas y gatos en el Conjunto.
9. Para mitigar la presencia de gatos y palomas se prohíbe darles alimento, y agua, en
zonas comunes ya que esto es lo que hace que haya proliferación en la agrupación.
10. No se permite que las mascotas escarben o esparzan basura en zonas y espacios
comunes.
11. No permita que las mascotas usen las zonas comunes, pone en peligro la salubridad
de los vecinos, especialmente de los niños.
12. La administración hará un censo de las mascotas de la agrupación y también llevará
el registro de cada una de las mascotas (perros y gatos).
13. La tenencia de mascotas se regirá por las disposiciones legales, implica asumirlo con
dedicación, cumplir los deberes con él animal, para evitar molestar a los vecinos.
14. Quien tenga una mascota en su apartamento debe garantizar las condiciones de
protección de los animales de acuerdo al artículo ley 742 de 2002, las cuales están
encaminadas a garantizar la vida, la promoción de la salud y el bienestar de los
animales y tenedores. El propietario de un animal doméstico debe garantizar que esté
en un lugar apropiado a sus necesidades de movilidad, luminosidad, ventilación, aseo,
higiene, y abrigo, suministro de bebida y alimento, así como de medicinas, cuidados
indispensables para mantener el animal en buen estado de salud, en efecto debe

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]

51
 garantizar su integridad física y mantenerlo en condiciones apropiadas para la
convivencia respectiva.
15. El propietario de la mascota es el directamente responsable de los daños y perjuicio
que ocasione por su culpa o negligencia, acción u omisión en los ascensores, pasillos
o zonas comunes como: dejarlos orinar, vomitar o hacer sus necesidades, en caso que
ocurra debe limpiar el ascensor, el pasillo o el lugar donde suceda el hecho.
16. Todos los felinos y caninos deben tener sus esquemas de vacunación al día.
17. No se permitirá caninos o felinos en la entrada de la agrupación ni se recibirán
foráneos para alimentarlos o que cojan la entrada de la agrupación o las zonas
comunes como su casa.
18. La administración con el fin de velar por la salubridad de la agrupación gestionara
ante los entes de control, el problema que está afectando la infraestructura de la
agrupación y el bienestar de los residentes y/o propietarios debido a la proliferación
de palomas y gatos.
19. Los residentes y/o propietarios tramitaran sus quejas por conducto del administrador,
si hay malos olores y excesivo ruido por los ladridos o maullidos de los gatos o
sonidos de otros animales que tengan como mascotas, el dueño de la mascota debe
evitar la molestia para los vecinos.
20. La administración de la agrupación podrá exigir anualmente las constancias o
certificados de vacunación contra enfermedades infectocontagiosas, a fin de prevenir
riesgos contra las demás mascotas y residentes de la agrupación.
21. Informar a la administración por medio del correo destinado para quejas y reclamos
brisasdeaguablancaagrupacion@[Link] de llegarse a evidenciar la falta de
algunos de los ítems anteriormente señalados, esto con el fin de realizar el respectivo
seguimiento y enviar un llamado de atención. Igualmente, el equipo de la
administración estará en permanente vigilancia del manejo de mascotas dentro de la
copropiedad.
22. Recuerde que después del llamado de atención, el consejo de administración tiene la
facultad de generar sanciones económicas para quién no cumpla con lo preceptuado.
23. La administración estudiara delimitar una zona de uso para mascotas, la cual una vez
se determine será de uso obligatorio.

CAPITULO XXVII DE LAS MUDANZAS

ART .99: El propietario o administrador del inmueble presentará en la Administración una

carta informando sobre los nombres completos y números de identificación de todas las
personas que ocuparan el inmueble al igual que la fecha en que éste será ocupado, anexando
por lo mismo copia de los documentos que señalen la propiedad o contrato de vinculación
con el propietario del apartamento.

ART .100: Para el proceso de mudanza de las instalaciones de la Agrupación, el propietario,

deberá:
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
52
 1. Realizar por correo electrónico brisasdeaguablancaagrupacion@[Link] 24 horas
de antelación, la solicitud para cualquier entrada o salida de muebles, enseres o
trasteos completos.
2. Dejar en la recepción un depósito determinado por la administración, para cubrir
cualquier daño en la mudanza, el cual será devuelto cuando termine la operación
correspondiente, si no hubiere afectación alguna. En caso de que hubiere daño no se
realizará la devolución y se notificará a la Administración para que realicen la
valoración correspondiente del hecho. Se informará al propietario y se cargará el valor
al apartamento.
3. Todo propietario o arrendatario será responsable de los daños causados en los bienes
comunes o privados al realizar la mudanza, asimismo deberá tenerse en cuenta la
normatividad para el uso de los ascensores.
4. Está prohibido hacer trasteos fuera de las horas establecidas lunes a sábado de 8:00
a.m. a 5:00 p.m.
5. Para los trasteos, entrada o salida de cualquier tipo de mueble, cajas o
electrodomésticos, tendrá que solicitar el uso del ascensor para ser adecuado como de
carga.
6. Acatar las directrices dadas por la administración en cuanto a los trasteos.
7. Estar al día con las obligaciones pecuniarias con la copropiedad.
8. Solicitar y presentar Paz y Salvo a la administración, sobre el arrendador, para hacer
entrega del inmueble y facilitar el ingreso y salida de mudanzas.

CAPITULO XXVIII DE LOS CARROS DE MERCADO

ART .101: Los carros de mercado, son elementos adquiridos por la administración, para el
servicio de los residentes de la agrupación. Su mantenimiento, aseo y buen uso es
responsabilidad de todos los usuarios.
ART .102: Los propietarios y/o residentes deberán acatar las siguientes normas para
garantizar el uso adecuado de los carros de mercado y su conservación en el tiempo:
1. Para solicitar el uso de carros de mercado deben registrarse en el libro para tal fin.
indicando TORRE y APARTAMENTO, Nombre del dueño, arrendatario o residente
del predio, quien autoriza.
2. Deben dejar cualquier documento de identidad aprobado por el guarda de seguridad,
diferente a la cedula.
3. Los carros de mercado son de USO EXCLUSIVO para llevar MERCADOS.
4. Una vez utilizados los carros de mercado, se deben dejar ubicados en el espacio
destinado para ello, previa revisión del guarda de turno encargado.
5. No se permite retener por más de 30 minutos los carros de mercado.
6. Por cada uso el carro de mercado debe ser desinfectado.
7. Sera informada la administración del deterioro del mismo, para su arreglo o su
cambio.
Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
53
ART .103: No se permite:
1. Dejar los carros abandonados en los pasillos de las torres o al interior de los
ascensores.
2. Sacar los carros de mercado al exterior del Conjunto.
3. Utilizar los carros de mercado como objeto de juegos infantiles, mudanzas, transporte
o actividad(es) similares.
4. Usar los carros de mercado para cargar materiales de construcción.
5. Subir los carros de mercado por las escaleras ya sea de las torres o de los
parqueaderos.
6. La administración puede restringir el uso de los carros de mercado a residentes que
hagan mal uso del servicio.
ART .104: Es responsabilidad del usuario.
1. Cualquier daño ocasionado a los carros de mercado por mal uso, debe ser asumido
por el copropietario, quien deberá responder por el costo total del arreglo o su
reposición.
2. Cualquier daño a los ascensores, puertas, paredes o zonas comunes, ocasionado al
utilizar los carros de mercado, debe ser asumido por el copropietario o residente.
3. La administración puede restringir el préstamo del carro de mercado si el predio se
encuentra en mora sin acuerdos de pago.

TITULO 9
DISPOSICIONES DE COMUNICACIÓN

CAPITULO XXIX DE LOS CANALES DE COMUNICACIÓN

Comité de convivencia, convivenciabrisasaguablanca@[Link]
54
ART .105: las copropiedades afrontan nuevos retos, esto se evidencia en la necesidad de
realizar cambios en la toma de decisiones, en la digitalización de los procesos repetitivos y
en la búsqueda de nuevos mecanismos para mantener una comunicación efectiva en toda la
comunidad, que facilite la convivencia en la agrupación..
ART .106: Estos mecanismos son:
1. La comunicación interna: Es necesario optar por plataformas digitales, medios
impresos o reuniones virtuales, para que la información, las noticias y la toma de
decisiones pueda llegar a cada miembro de la copropiedad.
2. La comunicación externa: Medios de comunicación para conectarse con las personas
o empresas externas a la copropiedad: proveedores, visitantes, correspondencia y
domiciliarios.
3. Los canales digitales: Permiten que la comunicación interna y externa pueda ser
transmitida a las personas y empresas que tienen relación con la copropiedad de forma
fácil y rápida. Utilizar el correo electrónico, crear equipos virtuales, uso de las redes
sociales para ayudar a los residentes a resolver problemas por su propia cuenta,
reemplazar el uso de papel por procesos digitales

ART .107: La administración implementara los canales de comunicación interna y externa

que faciliten los procesos administrativos de la copropiedad. Como:

1. Correo electrónico, el cual gestionara en doble vía, es obligatorio dar respuesta a toda
comunicación de los copropietarios.
2. Gestionará los canales virtuales para pagos de las obligaciones de manera virtual.
2.1. Pago de cuotas de administración.
2.2. Pagos de servicios públicos
2.3. Pagos de proveedores
2.4. Extractos bancarios
2.5. Entre otros.
3. Implementación de herramientas digitales para reuniones, votaciones pertinentes a los
órganos de Dirección, administración y control de la copropiedad
4. Gestionará los datos estructurados necesarios para crear la base de datos de copropietarios
y sea efectiva la comunicación digital con todos y cada uno de ellos.

RECOMENDACIONES GENERALES

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Del cumplimiento de las normas dependerá la calidad de vida de cada uno de los propietarios
y/o residentes de la agrupación.

Recuerde que usted está en la obligación de exigir a sus vecinos y a la administración de la

agrupación que se cumplan las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual
de Convivencia.

Cada propietario y/o residente debe exigir a la administración de la agrupación que se realice
el mantenimiento necesario, adecuado y oportuno a las zonas comunes y equipos especiales
de la agrupación.

Exigir a la administración que permanezcan con llave todos los tableros de control.

Los sellos colocados por las Empresas de servicios públicos en los ambientes, tableros y/o
contadores correspondientes por ningún motivo se deben retirar, romper o alterar ya que esto
puede acarrear multas y suspensión del servicio.

Si se va a ausentar del apartamento por un tiempo prolongado se sugiere solamente dejar

prendido el taco que alimente la nevera dejando los otros apagados, esto evita un corto
circuito.

No permita por ningún motivo la conexión de los equipos de soldadura eléctrica a la red ni
antes ni después del medidor. La sobrecarga por estos equipos puede causar un corto en
General en la vivienda y daños al medidor.

Recuerde usted como propietario responde ante la copropiedad del comportamiento

violatorio a las disposiciones del presente manual, inclusive la de sus arrendatarios.

La adecuada disposición de los residuos y su separación en la fuente, podrá reflejarse en

ahorros significativos en los cobros de servicios públicos.

No alimente animales silvestres o callejeros dentro de la copropiedad.

ART .108: MODIFICACION DEL MANUAL DE CONVIVENCIA: El presente Manual de

Convivencia podrá ser modificado por la Asamblea de Propietarios con el voto favorable de
sus miembros, no inferior al 70% de los asistentes. Este Manual de Convivencia es de estricto
cumplimiento para los propietarios, residentes y tenedores a cualquier título de la
AGRUPACIÓN CERRADA BRISAS DE AGUA BLANCA VIS – APARTAMENTOS.

ART .109: APROBACIÓN Y VIGENCIA. El presente manual fue aprobado en la ciudad

de Girardot, en sesión de la Asamblea, el día---------------------, este reglamento hace parte
integral del Acta de la reunión de la misma fecha.

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 ANEXO I INFORMACION GENERAL

COMPETENCIAS DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA

Al Comité de Convivencia según el art. 58, inc. 1 de la ley 675 de 2001, le corresponde
conocer cuando se presente alguno de los siguientes conflictos:

A) En razón de la aplicación o interpretación de la ley 675 y el Reglamento de

propiedad horizontal de la Copropiedad.
B) Cuando se presente una controversia con ocasión de la vida en común en el
conjunto o edificio.

Casos:

1. Conflicto entre un propietario o tenedor y otro propietario o tenedor

2. Conflicto entre propietario o tenedor y el Administrador
3. Conflicto entre propietario o tenedor y Consejeros integrantes del Consejo de
administración
4. Conflicto entre Consejeros y el Administrador
5. Conflictos entre otros órganos de dirección y control

FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN INCLUIDAS EN EL

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL AGRUPACION BRISAS DE
AGUABLANCA

Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en

orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo a lo estipulado en la Ley 675 de
2001 y lo previsto en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal, a saber:

63.1) Llevar la iniciativa ante la Asamblea acerca del Reglamento, sobre el uso de los bienes
comunes y de las modificaciones o la forma y goce de los mismos.
63.2) Proponer a la Asamblea la realización de programas de mejoras, de obras y
reparaciones o la reconstrucción parcial o total del Inmueble y la forma de distribución del
costo entre los propietarios.
63.3) Supervisar a la administración de LA AGRUPACION y dictar los reglamentos internos
tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, así como la armonía entre los residentes del
Inmueble.
63.4) Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, para
las actuaciones en que se requiera la intervención de profesionales o especialistas.
63.5) Rendir anualmente a la Asamblea General un informe de labores.
63.6) Autorizar previamente al Administrador para todos los actos de carácter ordinario o
urgente que ocurrieran en el curso de cada ejercicio.

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63.7) Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, informes o el balance que han de
pasar a la consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen más
acertadas en relación con saldos y con utilidades extraordinarias para mejoras de la propiedad
común.
63.8) Autorizar en cada caso al Administrador para celebrar contratos en cuantía superior al
equivalente en pesos colombianos a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
63.9) Decidir y dar orden al Administrador para iniciar o responder las acciones judiciales
instauradas por la copropiedad o en contra de la misma y definir sobre su conciliación o
sometimiento a un tribunal de arbitramento según el caso.
63.10) Convocar por conducto del Administrador a las asambleas extraordinarias. 63.11)
Aprobar o improbar los balances mensuales que le presente el Administrador en los primeros
diez (10) días de cada mes.
63.12) Ejercer las demás funciones que le delegue o asigne la Asamblea y cumplir y hacer
cumplir las prescripciones de esta.
63.13) Imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias según lo
estipulado por los artículos 59 y 60 de la Ley 675 de 2001 y 70 de este Reglamento.

PARÁGRAFO: No podrá ser elegido miembro del Consejo de Administración quien no sea
propietario de unidades privadas del proyecto. Quien fuere elegido no reuniendo esta
condición o la perdiese con posterioridad a la elección, no podrá actuar y será reemplazado
por el suplente nombrado para el respectivo período.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR INCLUIDAS EN EL REGLAMENTO DE

PROPIEDAD HORIZONTAL AGRUPACION BRISAS DE AGUABLANCA

La representación legal del Conjunto corresponderá a un Administrador designado por la

Asamblea General para períodos de un (1) año, prorrogables o removible en cualquier
tiempo. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, se
radicarán en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales
y reglamentarias. El Administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa
leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,
violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO: Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el

Administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
Consejo de Administración o en su defecto, el presidente de la Asamblea General de
Propietarios.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: La administración inmediata de LA

AGRUPACION estará a cargo del Administrador, quien tiene facultades de ejecución,
conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

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65.1) Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su
aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual,
incluyendo las primas de seguros.
65.2) Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la
Asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa a
LA AGRUPACION.
65.3) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes de LA AGRUPACION, las
actas de la Asamblea General y del Consejo de Administración.
65.4) Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales,
el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y
egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los
balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 65.5) Llevar bajo su dependencia
y responsabilidad, la contabilidad de LA AGRUPACION.
65.6) Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que
surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos
a los fines autorizados por la Asamblea General en el acto de desafectación, de conformidad
con el reglamento de propiedad horizontal.
65.7) Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
65.8) Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de
los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de LA AGRUPACION,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización
alguna.
65.9) Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal
aprobadas por la Asamblea General de Propietarios, e inscribir ante la entidad competente
todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
65.10) Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
65.11) Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por el
Consejo de Administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
65.12) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la
Ley 675 2001, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno,
que hayan sido impuestas por el Consejo de Administración, según el caso, una vez se
encuentren ejecutoriadas.
65.13) Expedir paz y salvo de cuentas con la administración de LA AGRUPACION cada
vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
65.14) Las demás funciones previstas en el presente reglamento de propiedad horizontal, así
como las que defina la Asamblea General o la Ley.

PARÁGRAFO: Cuando el Administrador sea persona jurídica, su representante legal

actuará en representación de LA AGRUPACION.

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 Código Nacional de Policía
Artículo 38. Comportamientos que afectan la integridad de niños, niñas y adolescentes

Los siguientes comportamientos afectan la integridad de los niños, niñas y adolescentes

y por lo tanto no deben realizarse. Su incumplimiento da lugar a medidas correctivas,
sin perjuicio de lo establecido por la normatividad vigente sobre la materia y de la
responsabilidad penal a que haya lugar:

1. Permitir, auspiciar, tolerar, inducir o constreñir el ingreso de los niños, niñas y

adolescentes a los lugares donde:
a) Se realicen espectáculos o actividades cinematográficas aptas solo para mayores de
18 años;
b) Se preste el servicio de videojuegos salvo que sean aptos para la edad del niño, niña
o adolescente, en las condiciones establecidas por la Ley 1554 de 2012;
c) Se practiquen actividades peligrosas, de acuerdo con la reglamentación establecida
por el Gobierno nacional;
d) Se realicen actividades sexuales o pornográficas, o se ejerza la prostitución, o la
explotación sexual;
e) Se realicen actividades de diversión destinadas al consumo de bebidas alcohólicas y
consumo de cigarrillo, tabaco y sus derivados y sustancias psicoactivas;
f) Se desarrollen juegos de suerte y azar localizados;
2. Inducir, engañar o realizar cualquier acción para que los niños, niñas y adolescentes
ingresen o participen de actividades que les están prohibidas por las normas vigentes.
3. Permitir o inducir a los niños, niñas y adolescentes a utilizar las telecomunicaciones,
publicaciones y documentos para acceder a material pornográfico.
4. Emplear o inducir a los niños, niñas y adolescentes a utilizar indebidamente las
telecomunicaciones o sistemas de emergencia.
5. Facilitar, distribuir, ofrecer, comercializar, prestar o alquilar, cualquiera de los
siguientes elementos, sustancias o bebidas, a niños, niñas o adolescentes:
a) Material pornográfico;
b) Bebidas alcohólicas, cigarrillo, tabaco y sus derivados, sustancias psicoactivas o
cualquier sustancia que afecte su salud;
c) Pólvora o sustancias prohibidas;
d) Armas, neumáticas o de aire, o que se asimilen a estas, elementos cortantes,
punzantes, contundentes o sus combinaciones;
6. Inducir a niños, niñas o adolescentes a:
a) Consumir bebidas alcohólicas, cigarrillo, tabaco y sus derivados, sustancias
psicoactivas o cualquier sustancia que afecte su salud;
b) Participar en juegos de suerte y azar;
c) Ingresar a fiestas o eventos similares en los cuales exista previa restricción de edad
por parte de las autoridades de policía, o esté prohibido su ingreso por las normas
vigentes.
d) La explotación laboral.
7. Permitir que los niños, niñas y adolescentes sean tenedores de animales
potencialmente peligrosos.

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8. Ejercer, permitir, favorecer o propiciar el abuso, los actos y la explotación sexual de
niños, niñas o adolescentes.
9. Utilizar a niños, niñas y adolescentes para evitar el cumplimiento de una orden de
policía.
10. Permitir que los niños, niñas y adolescentes hagan uso de piscinas y estructuras
similares, de uso colectivo o de propiedad privada unihabitacional, sin el cumplimiento
de los requisitos establecidos por la Ley 1209 de 2008 y las normas que la adicionen o
modifiquen.
11. Permitir que los niños, niñas y adolescentes sean parte de confrontaciones violentas
que puedan derivar en agresiones físicas.

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