Cómo revisar la partida
registral de un inmueble?
Escribe Nalú Luna Mirano, consultora jurídica en materia inmobiliaria.
POR
NALÚ LUNA MIRANO
-
9 FEBRERO, 2021
23945
La partida registral de un inmueble es el documento público que
emite Registros Públicos (Sunarp) con toda la información necesaria
para conocer a detalle el derecho de propiedad que recae sobre un
determinado inmueble.
La partida dependiendo de qué trámite se vaya a realizar se puede
llamar copia literal (actualmente certificado literal) y copia informativa.
La diferencia entre ambas es que la primera es certificada y es obligatoria
llevarla para trámites notariales de disposición como la venta de una
propiedad. La última es una mera copia simple para trámites con fines
declarativos o con fines informativos.
La lectura de una partida o su revisión es importante especialmente si
deseas vender o comprar una propiedad. Sin embargo, por los términos y
diferentes secciones que contiene, pareciera que su conocimiento se ha
restringido a abogados conocedores del derecho inmobiliario.
Por esta razón, y para darte el control de revisión de tu propiedad o la
propiedad que deseas adquirir, te comparto este pequeño artículo que te
dará las claves para entender una partida registral y no desanimarte en el
intento:
Cualquiera que fuera la forma que la solicites, toda partida registral tiene
6 secciones las cuales están separadas por letras (A, B, C, D, E y F). Para
su mejor entendimiento te las explico a continuación:
A. Antecedente dominal
Aquí encontramos la historia de tu inmueble. El antecedente dominal nos
muestra los documentos anteriores que contenían a tu inmueble. Es
decir, la partida matriz de tu inmueble que puede estar contenida en
tomos, fichas, y si la información es actual, partida electrónica.
Pasa que los inmuebles que ahora vemos no fueron siempre así. Los
edificios y urbanizaciones en un inicio probablemente fueron chacras,
terrenos agrícolas o grandes fundos. Desde la creación del registro, estas
propiedades han ido regularizando su situación mediante la inscripción, y
de transferencia a transferencia han pasado por cambios,
desmembraciones y fusiones. En este rubro encontrarás esta
información.
B. Descripción del inmueble
Aquí revisarás todas las características físicas del inmueble. Dónde está
ubicado, en qué distrito, calle, urbanización, qué número tiene la
propiedad, cuántos metros cuadrados tiene, los linderos y medidas
perimétricas, la forma del inmueble, sus accesos, salidas, áreas
compartidas, los aires, el área ocupada, el uso que tiene la propiedad,
etc. Si es una copropiedad, aquí se indicará el porcentaje de
participación; y si el inmueble está construido, también podremos revisar
la declaratoria de fábrica.
C. Títulos de dominio
En este rubro encontraremos a los propietarios que inscribieron su
derecho sobre la propiedad.
En este rubro revisaremos mediante qué actos jurídicos se realizaron las
transferencias, puede ser compraventas, adjudicaciones, donaciones,
etc. Se identifica a los anteriores propietarios, su condición, el número del
kardex de la escritura pública que dio origen al acto inscrito, la fecha de
su realización y el monto por el cual se realizó la transferencia.
D. Gravámenes y cargas
Se refiere a las afectaciones legales y de derecho que pesan sobre la
propiedad.
La diferencia entre gravámenes y cargas, es que las primeras dependen
del cumplimiento de una obligación accesoria. Por ejemplo la hipoteca
(artículo 1097 del Código Civil) que es un derecho de garantía que afecta
un bien inmueble hasta que no se cumpla con el pago de una
obligación. Por otro lado, las cargas son obligaciones que pesan sobre la
propiedad que no ameritan, como los gravámenes, el cumplimiento de
una deuda, por ejemplo, la servidumbre. Muchas cargas son benignas y
no restringen el derecho de uso y disfrute de la propiedad.
E. Cancelaciones
Si en el acápite anterior teníamos a las afectaciones legales y de derecho,
en las cancelaciones tenemos las desafectaciones. Lo que debes revisar
con detalle aquí es qué afectaciones fueron canceladas. Muchas
propiedades han sido afectadas varias veces con diferentes gravámenes
y cargas. Aquí es importante revisar qué asiento, y qué acto jurídico fue
desafectado para así estar totalmente seguro que todas las cargas y
gravámenes fueron levantadas.
F. Registro personal
Por último, en este rubro revisamos la condición personal del propietario.
Por ejemplo, si el propietario es una persona incapaz, o se ha declarado
su muerte presunta, existe declaración de herederos, o el bien pertenece
a una sociedad de gananciales.
Este rubro es importante porque muchas veces esta condición
imposibilita que el propietario pueda efectivamente vender. En la
actualidad, se presentan muchos procesos de nulidad de acto jurídico por
celebrar contrato con persona que pensábamos no tenía impedimento
para vender.
Finalmente, si deseas recabar más información sobre determinado acto
inscrito, puedes solicitar la revisión del título archivado, que no es otra
cosa que el expediente que dio origen al título inscrito. Este dato se
puede revisar en la misma partida registral, o puedes solicitar el número
en ventanilla de Registros Públicos. El trámite es sencillo, y al acceder al
archivo puedes seleccionar qué documentos deseas sacar copia simple
o certificada. Muchas veces este simple trámite te ayuda a liberarte de
tachas en trámites registrales sin tener que acudir al notario a pedir el
testimonio del acto inscrito, o acudir al Poder Judicial, si el acto inscrito
fue ordenado en una sentencia o auto.
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