Introducción

En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral

a través del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,

Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012. En el cual

comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el mayor

entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos

respecto al procedimiento registral en primera y en segunda instancia. Cabe

señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no es

su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del

presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el Código

Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes especiales que

sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público.

Cabe señalar que el dicho procedimiento representa un importante

análisis para el contexto social de país y dichos organismos que velan por el

cumplimiento de los parámetros permiten un control exhaustivo del

procedimiento Registral en el Perú. Además de ser un de los temas mas

amplios a estudiar por los lineamientos en su contenido y mejor desarrollo

educativo para todos los interesados en su estudio y aquellos que no. A

continuación se le dará una explicación de cada parte esencial del

procedimiento registral en primera instancia

1
 Procedimiento registral en el Perú

1. Concepto :

Conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un

asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la
situación jurídica de un inmueble. A través del procedimiento registral, se
actúa la función registral en relación con una determinada situación
jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y
materialmente, la verdad jurídica oficial. Se trata de un proceso
constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde
que una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el
momento en que el funcionario encargado del Registro emite una
decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende
también los recursos que pueden articularse contra la decisión del
registrador. Es rigurosamente un “procedimiento”, por cuanto que está
formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente
reglamentados.1

2. Naturaleza :

En la doctrina se ha discutido la naturaleza de este procedimiento, y dice

que para algunos autores se trata de un proceso en el que se ventila una
pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El registrador actúa
en función de órgano jurisdiccional y su actividad puede ser englobada
dentro de la categoría conocida con el nombre de “actos de jurisdicción
voluntaria”. Sin embargo, parece más acertada la opinión de quienes
entienden que tanto el Registro en cuanto servicio público, como los
actos que en él se realizan, poseen naturaleza administrativa. El
procedimiento es, por ello, un procedimiento administrativo. Sin
embargo, el Poder Judicial tiene cierta intervención en él, pues las
decisiones del registrador pueden ser recurridas judicialmente, y los
presidentes de las Audiencias son los inspectores permanentes de los
Registros de su territorio, pudiendo practicar visitas que consideren
necesarias para conocer su estado y funcionamiento e informar a la
Dirección General de los Registros y del Notariado en cualquier
momento. Deben remitir un parte anual circunstanciado del estado en
que se hallaren los Registros sujetos a su inspección.

El artículo 1 del Reglamento General de los Registros Públicos señala

que “El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni

1
PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS

2
 oposición a la inscripción”. Los aspectos relevantes de esta definición
son: La naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el
procedimiento registral es especial y, por tanto, no está sometido a las
normas que formulan el procedimiento administrativo general, no
obstante ello, tales normas administrativas son de aplicación supletoria
al procedimiento registral, que la relación procedimental es exclusiva y
excluyente entre el Registrador y el solicitante de la inscripción, por lo
que no sólo resulta impertinente la En el sistema alemán, por ejemplo, el
control de la legalidad tiene dos límites que a veces no son muy
conocidos en nuestro medio:

a) Las meras dudas respecto a si la inscripción haría inexacto el registro,

no puede impedir la inscripción, salvo cuando ello se infiera
fundadamente de los documentos aportados o hechos patentes o
judicialmente notorios

b) Los conceptos jurídicos generales como “buena fe” o “contrario a las

buenas costumbre” no son valorables por el Registro. Participación de
un tercero que se oponga a la inscripción rogada, sino que ningún
apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente. 2

3. OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede

ser un objetivo instrumental y el otro objetivo es sustantivo.

3.1. OBJETIVO INSTRUMENTAL: éste consiste en la práctica de un

asiento, es decir que va a servir para inscribir un título en el registro.

3.2. OBJETIVO SUSTANTIVO: consiste en la proclamación de la

situación jurídica o del derecho que se desea registrar; es decir, la
pretensión del presentante (solicitante).

4. Finalidad del procedimiento registral

La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el

registro, y se inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario. El

Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo 7 define el

término título: “Se entiende por título para efectos de la inscripción, el

2
Irma Giovanny Llaja Cueva “PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA”
PÁGINA3.

3
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y

directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten

fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan

de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera

complementaria coadyuvan a que ésta se realice”

El título debe ser entendido en su doble significación, como titulo material

o titulo causal y como titulo formal o documental. En el primer caso

estamos frente al acto causal que constituye o modifica el derecho en

virtud a la sola manifestación de la voluntad. En el segundo caso se trata

de del título idóneo para la inscripción, sea instrumento público u otro al

que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro. De esta manera,

estamos frente a un título material en el caso de una transferencia

inmobiliaria o la de un automóvil.

4.1. El Manual Oficial de la SUNARP nos ilustra sobre cuáles pueden

ser los títulos materiales:

4.1.1. Negocios Jurídicos . - Compra Venta, Dación en pago,

división y partición, Donación, Permuta, Anticipo de herencia, de

bienes muebles o inmuebles.

En el caso de personas jurídicas, puede ser la Constitución de

Sociedad, Constitución de Asociación, Constitución de

Cooperativas, Constitución de Fundaciones, Constitución de

Comités, Elección de Integrantes de Directorios, Elección de

Gerentes, Nombramientos Liquidadores, Nombramiento de

apoderados y otros.

4
 4.1.2. Disposición Legal. - Por disposición legal, tenemos, por

ejemplo, la cancelación de las concesiones mineras por el no

pago del derecho de vigencia que se cancela en forma anual,

transferencias por sucesión Testamentaria o intestada,

Cancelación de embargos, anotaciones de demanda y de

hipotecas, en aplicación de la Ley de Caducidad 26639 publicada

el 27-06-1996.

4.1.3. Resolución Judicial. - Resoluciones Judiciales que resuelven

conflictos, sobre mejor derecho de propiedad, sobre Adjudicación

de bienes registrados por remate Judicial (muebles J inmuebles

inscritos), Sobre Sucesión Intestada, Medidas Cautelares:

Anotación de demanda, Embargos, de no innovar, etc

4.2. En cuanto a los títulos formales pueden constituirse como tales:

4.2.1. De origen notarial. - En el caso de los documentos de origen

notarial son el mayor número que ingresan al Registro

solicitando su inscripción, entre éstos tenemos:

Las escrituras públicas que pueden ser de actos traslativos

de la propiedad o de gravámenes sobre los mismos,

escritura de adopción de mayores de edad capaces,

escritura pública de constitución de patrimonio familiar,

escritura pública de rectificación de área y linderos,

escritura de prescripción adquisitiva de dominio

5
 En cuanto a actas de origen notarial, son inscribibles: la

transferencia de bienes muebles, el acta de protocolización

de una sucesión intestada, copias certificadas por notario

de las actas de una junta de accionistas, de una asamblea

de asociados o de una sesión de directorio.

4.2.2. De origen judicial . - Son todas las Resoluciones emitidas por

las autoridades jurisdiccionales, independientemente de la

instancia a la que pertenecen. Las Resoluciones Judiciales

inscribibles, pueden ser de inscripción temporal como la

anotación de las medidas cautelares, o de carácter definitivo

como las sentencias que tienen la calidad de cosa juzgada.

4.2.3. De origen administrati vo . - Títulos formales de documentos

administrativos tenemos: resoluciones expedidas por las

municipalidades provinciales y distritales sobre aprobación

de habilitaciones urbanas, subdivisión de lotes y,

acumulación de lotes; certificados de finalización de obras

para inscribir las declaratorias de fábrica (construcción de

edificaciones); certificados de demolición de construcciones.

También están comprendidos

El título formal, constituye de esta manera, en un documento

con carácter de autenticidad, idóneo para su inscripción en el

registro jurídico y su naturaleza puede variar dependiendo de

la fuente de su creación, sea esta notarial, administrativa o

judicial. Estamos frente a un documento que posee

6
 características especiales tales como verdadero, cierto,

seguro y auténtico.

5. Cualidades :

5.1. Verdadero: significa que el documento ha de estar revestido de

realidad, debe corresponder exactamente a esta, reflejarla y presentar

con fidelidad lo que se quiso crear.

4.2. Cierto: quiere decir que la génesis del documento ha de realizarse

de manera que toda persona tenga completa y fundada confianza en que

nació, sin dudas ni incertidumbre, en la forma, tiempo y lugar en que en él

mismo se afirma haberse creado.

5.3. Seguro: significa que el documento debe estar libre de adulteraciones

y cambios posteriores a su creación, de modo que sea indubitable y toda

persona pueda confiar efectivamente en que todo lo que en él se dice se

realizó como allí se expresa.

5.4. Auténtico: El documento no debe estar sujeto a discusión en cuanto a

sus elementos formales, que ha de tenerse por veraz en sí mismo,

especialmente en cuanto a los caracteres, circunstancias y requisitos que

en él concurren, por lo cual gozará de una presunción de veracidad que lo

hace apto para imponerse por sí mismo y, llegado el caso,

obligatoriamente a todo el mundo por el poder del Estado.

6. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

- No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por

la ley (art. 2010° CC).

7
- No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio

razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010°

CC).

- No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o

instancia de parte interesada (art. 2011° cc).

- No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.

Registral Puro:

- Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista

esa limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).

- Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a

criterios inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).

- Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego

interés público (art. 103° Ley 27444).

Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el r4.

7. Principios Registrales.

Los principios registrales de mayor transcendencia que tienen relación

con la inscripción de títulos son los que a continuación comentamos

sucintamente:

7. 1. Principio de Publicidad.

Por el presente principio se establece una presunción iuris et de iure,

por la cual ninguna persona puede alegar desconocimiento o ignorancia

de las inscripciones que obran en el registro. : Si alguien compra un

8
inmueble hipotecado, no podrá el comprador alegar que desconocía la

inscripción de la hipoteca, ya que por el principio de publicidad, no puede

alegar que ignoraba la realidad jurídico-registral del inmueble que

compro.

Existe sin embargo, una relativa excepción al principio comentado. En el

artículo 1597 del C.C. (modificado por el Código Procesal Civil y relativo

a la institución del retracto) señala que: “si el retrayente conoce la

transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596

(comunicación directa o publicación), el plazo se cuenta a partir de la

fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el

artículo 2012 solo es aplicable después de un año de la inscripción de la

transferencia”. Esta disposición no enerva la efectividad del principio de

Publicidad y tiene como explicación y sustento, evitar el perjuicio de las

personas facultadas a ejercer el retracto.

La doctrina distingue entre Publicidad Material y Publicidad Formal. La

primera está contenida en el enunciado mismo del principio, por el cual

no se admite prueba en contario del conocimiento del contenido de las

inscripciones. La Publicidad Formal se expresa a y través de la

exhibición de los asientos de inscripción y títulos que dan merito a ella; y

con la expedición de certificaciones y copias. Por ello, el artículo 184 del

R.G. dispone que: A fin de asegurar la publicidad de los registros los

funcionarios de los mismos están obligados:

a) A manifestar a toda persona, los libros, títulos archivados, índices y

demás documentos que obran en las oficinas registrales;

9
 b) A expedir certificados de las inscripciones, anotaciones y demás

documentos que existan en los registros;

c) A pedir certificados respecto a la inexistencia de determinada

inscripción o anotación; y,

d) A no mantener en reserva o en secreto ningún acto o documento

relacionado con los registros.

7.2. Principio de Legiti mación.

El principio de Legitimación es definido en estos términos: “El contenido

de las inscripciones se presume cierto y produce todos los efectos,

mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y

reglamentos o no se declare judicialmente su invalidez” (Articulo VIII del

R.G)- “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos

sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su

invalidez” (Artículo 2013 del C.C).

Este principio admite una presunción iuris tantum, es decir, que la

inscripción dura y tiene vigencia mientras no se demuestre que la

situación en la realidad es distinta a la declarada en la inscripción.

El numeral 172 del R.G. prescribe que el Poder Judicial es el único

órgano del Estado que tiene facultad para declarar la nulidad de las

inscripciones. Las causales para su anulación con las siguientes:

1. Cuando los asientos de inscripción adolezcan de causas generales

de nulidad establecidas por ley;

10
 2. Cuando no reúne los requisitos esenciales prescritos en los

reglamentos;

3. Cuando el asiento este expresado con tal inexactitud que un tercero

pueda ser inducido a error o perjudicado.

En líneas generales, la inscripción se tendrá por cierta para todos sus

efectos, mientras no medie resolución judicial con efectos cancelarios o

rectificadores.

7.3. Principio de Fe Pública Registral .

La Fe Publica Registral está incorporada en el Articulo VIII del Título

Preliminar del R.G.: “para los efectos de las garantías que los Registros

otorgan a los terceros, la exactitud y veracidad de los asientos de

inscripción, de acuerdo con su contenido literal, no admite prueba o

declaración en contrario, que perjudican los derechos de quienes se

hubieran amparado en la fe del Registro” ; y en el numeral 2014 del

C.C.: “ El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún

derecho de persona que en el registro aparece con facultades para

otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque

después de anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de

causas que no consten en los registros públicos”.

7.3.1. Características más saltantes del principio en comentario

tenemos las siguientes:

1. Se admite este principio cuando el ordenamiento jurídico-registral

desea proteger decisivamente las adquisiciones o cualquier otro acto

que se hayan producido confiando en el contenido del Registro, es decir,

11
 se ampara a los terceros adquirientes de derechos en base a los

Registros.

2. Su justificación radica en la necesidad de proteger la seguridad

jurídica en la contratación. Sin embargo, deben tenerse en cuenta dos

elementos básicos: La buena fe y la onerosidad, los cuales deben ser

concomitantes. : Se amparará al comparador de buena fe que adquiere

un inmueble, mas no al donatario aunque haya actuado de buena fe.

3. La buena fe del tercero se presume, razón por la cual quien alegue lo

contrario está en la obligación de demostrarlo, esto es, tiene la carga de

la prueba. En este aspecto es pertinente indicar que el artículo IX del

Título Preliminar del R.G. dispone que “las normas sobre los registros no

ampara la mala fe”. Riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2° y 60° Ley

27444).3

8. La presentación de títulos en el registro

El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripción

del título a través de un formato de inscripción o formulario, el mismo que se

distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir

acompañado del documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos

referido que el documento idóneo a efectos de producir la inscripción, es el

instrumento público, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como sustento

instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura

pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros

civiles, o copias certificadas por notario, etc. El presentante del título es quien

presenta el título en el registro, y puede ser un tercero o cualquiera de los

3
Gonzales & Escate (2011)

12
otorgantes del acto inscribible. En la práctica no hay limitaciones para

constituirse como presentante de un título, bastando para ello presentar la

documentación necesaria y pagar el derecho de calificación respectivo. La

presentación de los títulos al Registro se realiza específicamente en el área o

sección de caja los mismos que están ubicados en cada una de las 58 oficinas

registrales que tienen los Registros Públicos.

9. El Libro Diario

Es el libro registral, en el cual se consigna de manera cronológica el

ingreso o presentación de las solicitudes de inscripción de los títulos. En

él se consignan obligatoriamente el día, mes, el año, la hora, el minuto y

el segundo en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la

prioridad registral. En el libro diario se extienden los asientos de

presentación de los títulos ingresados al registro. El Libro Diario es de

suma importancia dados los efectos jurídicos que va a determinar en el

tiempo. Los datos del asiento de presentación, que son redactados en la

sección de digitación del área de caja, forman parte de manera obligatoria

del asiento de inscripción. El papel que desempeña el diario está

vinculado al artículo IX del Título Preliminar del RGRP, que prescribe que

los efectos de los asientos registrales de inscripción, así como la

preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la

fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en

contrario. Es vital por tanto, que el momento exacto de la presentación del

título se encuentre consignado en un documento que acredite dicho

hecho, caso contrario, podría anteponerse un título sobre otro y afectar la

prioridad que otorga el registro.

13
10. El asiento de presentación

El asiento de presentación se considera una inscripción preliminar del

título, por cuanto el contenido del asiento de presentación contiene datos

como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominación del acto jurídico

o derecho inscribible, el tipo de documento (documento público o

documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al

asiento de inscripción de un título, cuando éste ha sido admitido (Inscrito

en el Registro respectivo) por el registrador o el Tribunal Registral, según

sea el caso.

11.1 Contenido Del Asiento De Presentación El asiento de presentación

de un título además de tener un número de orden de atención, tendrá los

siguientes datos:

a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentación del título

b.- Nombre y documento de identidad del presentante del título

c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea público

o privado

d.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso, de los que

se solicita reserva

e.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas

las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho

f.- Partida Registral: número de tomo y folio; ficha o partida electrónica o

placa vehicular

g.- Registro y sección al que corresponda el título, en su caso

14
h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del

distrito en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de

inscripción; i.- Indicación de los documentos que se acompañan al título.

11.2 Vigencia y prórroga del asiento de presentación

De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un

título tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles. No obstante ello,

dicho plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25 días

adicionales para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor

derecho o para que el área de catastro emita el informe técnico respectivo

en los casos previstos en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN10.

Sujetos Legitimados

La solicitud de cancelación pueda ser promovida por cualquier tercero

interesado, se discutió en la Comisión de Justicia y Derechos Humanos

del Congreso de la República, la pertinencia de que la solicitud de

cancelación pueda ser presentada en forma indiscriminada por cualquier

ciudadano que se vea afectado por una inscripción sustentada en un

documento falsificado o en un documento donde se le haya suplantado su

identidad.

Cabe resaltar que en el Proyecto de Ley N° 2996/2013-PE no se formuló

ninguna referencia sobre el particular limitándose a indicar que la

cancelación procederá con la presentación de alguno de los documentos

previstos para la oposición, esto es, sin especificar que sujeto lo podría

presentar. Téngase en cuenta que mediante el mecanismo del Bloqueo

por presunta falsificación de documentos protocolares o extra

protocolares, se permite a cualquier administrado solicitar la extensión de

15
un asiento de bloqueo o una anotación, según corresponda, en aquella

partida en la cual se haya inscrito un asiento con documentación

presuntamente falsificada. Es decir, la presentación de estas solicitudes

no es “cautiva” sino por el contrario “liberada”, pudiendo por tanto ser

presentada la solicitud del bloqueo por cualquier interesado. Empero, el

artículo 4.2 de la Ley N° 30313 optó por una presentación restringida para

este tipo de procedimientos al indicar que: “La solicitud de cancelación de

asiento registral solo es presentada ante los Registros Públicos por

notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro, según corresponda,

que emitió alguno de los documentos referidos en los literales a, b, c, d y

e del párrafo 3.1 del artículo 3.”

Consideramos que la opción adoptada se pudo deber a las siguientes

razones:

 evitar la falsificación de la propia solicitud de cancelación,

tengamos en cuenta que el nivel de falsificación se ha vuelto tan

sofisticado que no nos sorprendería que si se logra falsificar con bastante

rigor un instrumento público, se pueda sencillamente falsificar la propia

solicitud de cancelación formulada por el notario, autoridad o funcionario

público; y,

 evitar la dilación innecesaria en el procedimiento, la cancelación

registral debe caracterizarse por ser un trámite expeditivo a fin de evitar

que el bien pueda ser transferido a ulteriores adquirentes que luego

pretendan ampararse en la fe pública registral.

En ese sentido, en aquellos casos en que opere un apersonamiento

directo del propio notario, autoridad o funcionario público ante los

16
Registros Públicos, ya no sería necesario que el Jefe Zonal les curse

oficie para comprobar la autenticidad del documento presentado (solicitud

de cancelación). Ahora bien, los actos o derechos que acceden al registro

pueden estar contenidos en diversos tipos de instrumentos otorgados por

notarios, funcionarios o autoridades competentes. Esta variedad de

instrumentos inscribibles ante el registro pone de relieve el hecho de que

la falsificación documentaria o la suplantación de identidad, pueda

desplegarse en distintos ámbitos de actuación del derecho. En atención a

ello, la Ley N° 30313 ha previsto que los sujetos legitimados para solicitar

la cancelación de un asiento registral viciado por falsificación o

suplantación sean los propios generadores del instrumento, es decir, el

notario, el Juez, el árbitro, el cónsul o el funcionario administrativo. Sin

embargo, la presentación cautiva de la solicitud de cancelación plantea la

siguiente interrogante. Aunque la norma expresamente diga que la

solicitud de cancelación de asiento registral solo es presentada por el

notario, autoridad o funcionario, ¿se podría entonces exigir el

apersonamiento al registro en todos los casos? Consideramos que en el

caso del notario no habría mayor inconveniente, pues parte de su labor

ordinaria es la inmediación ante los registros públicos, ello sin perjuicio de

que en los casos de licencia o fallecimiento, el reglamento prevea el

remplazo o sustituto correspondiente para la presentación de la solicitud

de cancelación.

Tratándose del árbitro o del funcionario administrativo, creemos que

tampoco debería haber mayor problema, pues en el primer caso, dado

que no existe en nuestro ordenamiento un registro nacional de árbitros

17
 habilitados (tanto de Ad Hoc o Institucionales) resulta imperioso la

inmediación de esta autoridad ante los Registros Públicos para su plena

identificación; y en el segundo caso, en tanto es deber del Estado velar

por la legalidad de los documentos que sus funcionarios expiden, debería

determinarse mediante resolución autoritativa previa de la entidad

competente, que funcionario sería el responsable de presentar la solicitud

de cancelación

10. Elementos de Calificación

El Registrador al calificar los títulos debe tener en cuenta ciertos aspectos

o elementos. Así, del numeral 2011del C.C y de su Exposición de

Motivos, se desprenden los siguientes:

a. Legalidad de los documentos

Los documentos a calificar pueden ser de triple naturaleza: notarial,

judicial y administrativa.

Tratándose de documentos notariales, el Registro debe observar y

apreciar:

1. La competencia del notario;

2. Cumplimiento de los requisitos de formalización del documento;

3. Autenticidad del parte notarial.

Tratándose de documentos judiciales, es preciso tener en cuenta lo

siguiente:

1. Competencia del juzgado o tribunal;

2. Formalidades del documento: firma del juez y secretario

18
 3. Incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible

inscribir.

En este último punto es pertinente detenernos para comentar ciertas

ideas que es preciso queden aclaradas. La primera disposición

modificatoria del nuevo código procesal civil (D. Leg.768) agrego el

siguiente párrafo al numeral 2011 del C.C: “Lo dispuesto en el párrafo

anterior no se aplica bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trata

de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.

De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o

información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de

los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro”.

Esta innovación ha causado cierta confusión en el quehacer registral, al

creer algún sector de la comunidad jurídica, que el Registrador debe

proceder a la inscripción de la orden sin el más mínimo examen, lo cual

evidentemente es contrario no solo a la lógica, sino también a los

elementales principio de Derecho Registral. Por consiguiente ha sido

preciso, que el Tribunal Registral (máxima instancia de la Oficina

Registral de Lima y Callao) siente jurisprudencia al respecto, otorgando

preeminencia a los principios registrales a fin de salvaguardar el derecho

de terceros y proteger el tráfico jurídico. Así, las resoluciones de dicho

tribunal ( Nros. 126-95-ORLC/TR, 009-96-ORLC/TR, 101-96-ORLC/TR)

entre otros fundamentos señalan:

<<Dicha disposición (1ra. disposición modificatoria del numeral 2011

del C.C. ) no enerva la pena vigencia de los demás principios registrales

recogidos en el Código Civil, como el de tracto sucesivo, contemplado en

19
el Art. 2015 del aludido código, por el cual ninguna inscripción, salvo la

primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde

emane, debiendo aplicarse en armonía con estos y teniendo en cuenta

además, que ninguna inscripción puede causar perjuicio a terceros

ajenos a una relación jurídica, pues la ley no ampara el ejercicio abusivo

del derecho>>.

Sin embargo, la propia Exposición de Motivos señala que le Registrador

jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido

de la resolución; solo debe estar seguro que tal mandamiento judicial

efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra

su validez.

Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación en lo

pertinente lo señalado para los documentos judiciales.

b. La capacidad de los otorgantes.

No solo la calificación debe circunscribirse a la capacidad de ejercicio

que se bebe tener para la realización de los actos que se van a inscribir,

sino también a otros aspectos como el estado civil, nacionalidad,

condición de quebrado, interdicto, etc.

c. Validez del acto.

Aquí debe tenerse presente la diferencia que existe entre el documento

y el acto, a tenor de lo que señala el Art. 225 del C.C: “No debe

confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo.

Puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo”. El

Registrador debe efectuar la calificación verificando si existen o no

20
 razones de nulidad, en las manifestaciones de voluntad, conforme a lo

que dispone el Art. 219 del C.C.

d. Identificación.

Aun cuando el código no lo señale, la doctrina predominante dispone

que el Registrador debe verificar la identidad entre el titular del derecho

inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia de la

inscripción. De igual modo, debe apreciar que entre el derecho inscrito y

el de materia de inscripción exista también identidad.

El Art. 151 del R.G. señala otros elementos que también deben

tenerse en cuenta para los efectos de la calificación:

e. Lo asientos de presentación que no hubieran caducado, para

determinar si existe o no incompatibilidad, a tenor de lo que dispone el

numeral 149 del RG;

F. Las inscripciones definitivas;

g. Las anotaciones preventivas que no hubieran caducado;

En tal sentido, los títulos archivados no inscritos, los asientos del

Diario y las anotaciones preventivas que hubieran caducado, no deben

tomarse en consideración.

h. La competencia y facultades del funcionario que autoriza o

autentique el título;

i. La capacidad de los otorgantes (analizada en el punto b);

j. Observancia de las formas legales y la licitud del acto.

4. Efectos de la calificación.

11. Los efectos o consecuencias de la calificación, pueden derivar en dos

situaciones concretas:

21
a. Calificación Positiva o Aprobatoria.- Esta calificación implica que el

titulo reúne los requisitos legales y se adecua a los antecedentes

registrales. Tiene como efecto inmediato la inscripción del título (lo que

analizaremos en el acápite siguiente), la misma que se realiza según las

disposiciones pertinentes y está regida por los principios registrales de

publicidad, legitimidad, y fe pública.

Frente al acto inscripto río no cabe recurso impugnatorio alguno, salvo

que se solicite su nulidad ante el poder judicial.

b. Calificación Negativa o Denegatoria.- La calificación denegatoria se

produce cuando el registrador rechaza el título rogado, porque no cumple

con los requisitos exigidos por la ley. El rechazo del título puede

manifestarse en dos sentidos:

1. Observación, cuando el titulo contuviera alguna falta subsanable.

Se entiende por defecto subsanable, aquel que adolece un título,

proveniente de su forma, de su contenido o del registro, y que no produce

necesariamente la nulidad del acto o contrato a inscribir, y puede ser

subsanado por medio de una nueva redacción documental, reforma u otra

medida, suspendiendo tan solo el asiento solicitado y pudiéndose incluso

proceder a la anotación preventiva.

El presentante tiene un plazo de veinte (20) días, para subsanar las

observaciones planteadas por el registrador.

Si la observación es subsanada satisfactoriamente, el Registrador

procede a la inscripción del título; en caso contrario, procede a la tacha

del mismo.

22
 2. Tacha, cuando el Registrador encuentra algún defecto insubsanable en

el titulo rogado. La tacha origina la denegatoria de inscripción del título.

Entendemos por defecto insubsanable, aquel que adolece el titulo

proveniente de su forma, contenido o del registro, produciendo

necesariamente la nulidad del acto o contrato a inscribir.

Tanto las tachas como las observaciones deben ser formuladas y

motivadas en forma simultánea y no sucesiva. El numeral antes indicado

señala que las esquelas correspondientes serán dirigidas al domicilio del

interesado, sin embargo, esto no se cumple, y actualmente esta

información se otorga directamente a los presentantes a través de los

modernos medios informáticos.

Los Registradores tienen un plazo de cinco (5) días hábiles para formular

las observaciones y tachas, contadas a partir de la fecha de presentación

del título, lo cual evidentemente en la actualidad no se cumple debido a la

carga registral existente.

12. INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

Primera instancia: Registrador Público.

Segunda Instancia: El Tribunal Registral, ésta es la última instancia

administrativa.

En el caso de que estés desconforme con lo que establece o con lo

resuelto por el Tribunal Registral, sólo se podrá interponer una demanda

contenciosa administrativa en el Poder Judicial.

23
 Según, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos el

Cómputo de plazos son:

a) Aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles,

salvo disposiciones en contrario.

b) Días hábiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva

hubiese funcionado.

c) En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del

vencimiento.

13. DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El asiento de presentación tiene una vigencia de (35) días de su

presentación o dentro de los 5 días siguientes al reingreso. El Registrador

procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y

liquidaciones a los títulos; (esto se explicará más adelante).

Observación o Liquidación: por mayor derecho o el título requiera informe

catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser

prorrogado hasta por (25) días adicionales.

Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la

observación que realiza el registrador público, el presentante podrá

presentar sus documentos sólo hasta el 6to día anterior al vencimiento de

la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender

el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

14. CANCELACIÓN DEL ASIENTO REGISTRAL

24
En líneas generales la Ley N° 30313 tiene como objetivos centrales

enfrentar y desincentivar la suplantación de identidad de los contratantes

en los instrumentos públicos y la falsificación de documentos presentados

en los procedimientos de inscripción registral. Con anterioridad a esta

norma, ya existían algunos mecanismos registrales que han pretendido

alcanzar dichos objetivos. Así, tenemos la tacha por falsedad

documentaria, el servicio de alerta registral, el bloqueo por presunta

falsificación documentaria, la anotación por presunta falsificación de

documentos extra protocolares y la inmovilización de partidas registrales.

Sin embargo, a la fecha, pese a existir los mecanismos normativos antes

enunciados, no se ha logrado detener los problemas derivados de la

suplantación de contratantes en los instrumentos públicos notariales o la

falsificación de los partes notariales, consulares, judiciales o documentos

provenientes de las entidades administrativas. En tal sentido, entre las

novedades que trae la Ley N° 30313, está la cancelación administrativa

de asientos registrales viciados, mecanismo que a nuestro modo de ver,

constituye una herramienta importante para aquellas personas que se ven

despojadas de sus propiedades a partir de una inscripción registral, pues

se les permite, con el concurso del notario, autoridad o funcionario,

cancelar dichos asientos sin la necesidad de recurrir a la vía judicial. Por

ello, entendemos que la propuesta normativa formulada tiene una

finalidad constitucionalmente legítima pues, con el establecimiento de

estas nuevas medidas de control, se pretende tutelar la seguridad jurídica

en el ámbito de las contrataciones. Al respecto, resulta pertinente lo

señalado por Gonzales Barrón quien afirma que: “Desde hace mucho

25
tiempo sostenemos que la inscripción basada en título falsificado debe

cancelarse, porque la inexistencia total de acto jurídico hace superfluo

que se inicie y tramite un proceso judicial de nulidad. Esta solución se

encuentra generalizada en el derecho comparado, en el que se permite la

cancelación de inscripciones notoriamente viciosas o irregulares.” Con

anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 30313, la cancelación

de los asientos registrales en sede administrativa sólo ocurría en los

casos previstos en los artículos 9533 y 9634 del T.U.O. del Reglamento

General de los Registros Públicos, los mismos que están referidos a

supuestos de nulidades formales o típicamente registrales siendo, por

tanto, inscripciones indebidas atribuibles al propio registro. En los demás

casos, esto es, cuando se cuestionaba la validez o la legalidad del título

que dio mérito a la inscripción (por ejemplo se solicite la nulidad del título

por falsedad documentaria), dicha cancelación solo podía ser dispuesta

por el Poder Judicial.

14.1. Efectos de la cancelación

15.1.1. Se restituye los derechos del auténtico titular registral Si la

cancelación administrativa del asiento registral viciado se logra

materializar en forma oportuna, esto es, antes de que inscriba la

posterior transferencia, se logra restituir los derechos del auténtico

titular y con ello el valor del contenido del Registro. Es decir, una

vez que se inscribe el asiento de cancelación en la partida

registral correspondiente, se logra recomponer la titularidad

vulnerada por la inscripción irregular.

26
14.1.2. Se rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente Al

inscribirse la cancelación administrativa del asiento de dominio del

titular registral que ingreso en forma irregular, se rompe el tracto

sucesivo para el ulterior adquirente. Esto es, si bien la Ley N°

30313 no puede impedir que este adquirente irregular pueda

nuevamente transferir el inmueble, se consigue por lo menos con

esta medida que no pueda ingresar al registro, recuperando el

“verus dominus” la titularidad registral desvalijada indebidamente.

De esa forma, se evita que se pueda materializar el despojo del

inmueble por efecto de una inscripción irregular.

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Bibliografía

1. Luis Fernando Sánchez Cerna “!PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PERUANO: ANÁLISIS DE SU FINALIDAD “

2. El procedimiento registral - Mg. Rubén Guevara Bringas

3. Gaceta jurídica “Registros públicos “3000 páginas.

4. [Link]/not/3722/competencia-notarial-para-la-transferencia-de-predios-

de-regreso-a-sus-inicios

5. [Link]

705257C78005972A7/$FILE/[Link]

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