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INSTITUTO UNIVERSITARIO DEL CENTRO DE MÉXICO.

Campus Pénjamo.
Licenciatura en Derecho.

Asignatura: Derecho notarial y registral.

Reseña: Generalidades del Derecho registral y, Sistemas y principios
registrales.

Alumna: Paulina Nazlet Cerda Frías.

Matrícula: C000003531.
Grupo: PJ1DER1201.
Docente: Lic. Martha Alejandra Ayala Ríos.

Fecha de entrega: domingo 4 de junio de 2021.

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5.1 Clasificación de los registros en México

Se define genéricamente a los registros como aquellas instituciones dotadas de fe
pública que brindan seguridad jurídica a los otorgantes de los actos, sus
causahabientes o terceros, a través de la publicidad, oponibilidad y a veces la creación
de estos actos jurídicos, o bien de hechos con relevancia jurídica; de este modo,
existen varios tipos de registros, de los que destacan:

 Registros locales: son aquellos que se encuentran diseñados para publicitar

actos o hechos de competencia local, reservados a las Legislaturas de los
Estados de la Federación en cuanto a su creación y potestad (por ejemplo:
Registro Civil, de la Propiedad, etcétera).
 Registros federales: a estos registros se les encomienda la labor de publicitar
actos o hechos de competencia federal (por ejemplo: Registro Público de
Comercio, Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, Registro Marítimo
Nacional, Registro Agrario Nacional, Federal de Electores y Registro Federal del
Derecho de Autor).
 Constitutivo: es aquel registro que se crea para inscribir actos jurídicos, los
cuales sólo se perfeccionan y surten efectos entre las partes después de la
inscripción de éstos, por ejemplo: Registro Agrario Nacional (arts. 91 y 108 de la
Ley Agraria), Registro de Asociaciones Religiosas (art. 6° de la Ley de
Asociaciones Religiosas y Culto Público), registro relativo a fusión de dos o más
organizaciones auxiliares de crédito o casas de cambio (art. 8°, frac. XII de la Ley
General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito), Registro de
Organizaciones Ganaderas (art. 7° de la Ley de Organizaciones Ganaderas).
 Declarativo: es aquel registro que se crea únicamente para brindar el servicio de
publicidad a terceros y de hacer oponibles los actos o hechos inscritos en éstos
frente a cualquier persona, pero sin depender de este registro la existencia de los
actos (por ejemplo, Registro Público de la Propiedad y de Comercio, y
actualmente el Registro Público del Derecho de Autor), debido a que la Ley
Federal del Derecho de Autor vigente, a diferencia de su antecesora, que dotaba
a dicho registro de efectos constitutivos, le da un carácter eminentemente
declarativo al establecer como efecto de la inscripción de los asuntos autorales
ahí mencionados exclusivamente el de la oposición frente a terceros. En materia
de constitución de prenda sin transmisión de posesión, ésta se constituye al
momento del otorgamiento del contrato, siendo su registro eminentemente
declarativo (arts. 365 y 366 de la Ley General de Títulos y Operaciones de
Crédito).
Sin embargo, el siguiente listado de registros tanto federales como locales,
constitutivos o declaratorios son los que hay en México actualmente:
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 Registro Público de la Propiedad.

 Registro Público de Comercio.
 Registro Público de la Propiedad Federal.
 Registro Público de Monumentos y Zonas Arqueológicos e Históricos.
 Registro Público de Monumentos y Zonas Artísticas.
 Registro Nacional de Valores.
 Registro Patrimonial de los Servidores Públicos.
 Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.
 Registro Aeronáutico Mexicano.
 Registro Público Marítimo Nacional.
 Registro Agrario Nacional.
 Registro Federal de Electores.
 Registro Federal de Contribuyentes.
 Registro Forestal Nacional.
 Registro Público de Crédito Rural.
 Registro de Asociaciones Religiosas.
 Registro Público de Organismos Descentralizados.
 Registro de Patentes y Marcas.
 Registro de Importaciones y Exportaciones.
 Registro Público de Minería.
 Registro Público de Derecho de Autor.
 Registro de Pesca.
 Registro Nacional de Información Geográfica.
 Registro de Sociedades Cooperativas.
 Registro de Sistema de Información Empresarial Mexicana.
 Registro Civil.
 Registro de Profesiones.
 Registro Federal de Estadística.
 Registro del Patrimonio Inmobiliario del Distrito Federal.
 Registro Ferroviario Mexicano.
 Registro Federal de Trámites y Servicios (Reforma Ley Federal de Procedimiento
Administrativo (DOF, 19 de abril de 2000).
 Registro Nacional de Áreas Naturales Protegidas (DOF, 30 de noviembre de
2000).
 Registro Público del Patrimonio Urbanístico Arquitectónico del Distrito Federal
(Gaceta del Gobierno del Distrito Federal, 13 de abril de 2000).
 Registro Agropecuario (art. 147, Ley de Desarrollo Rural Sustentable).
 Registro Nacional de Trasplantes.
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 Registro de Telecomunicaciones.
 Registro de Obligaciones Financieras (previsto en la Ley General de Deuda
Pública).
 Registro de Prestadores de Servicios Financieros (previsto en la Ley de
Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros).
 Registro Público de Contratos de Adhesión (Reglamento de la Ley Federal de
Protección al Consumidor, DOF, 30 de agosto de 2006).
 Registro de Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo.
 Registro Público de Avisos Judiciales (art. 159, Ley Orgánica del Tribunal
Superior de Justicia del D.F.)
 Registro Federal de Organizaciones de la Sociedad Civil.
 Registro Público de Consumidores.
 Registro Único de Personas Acreditadas (RUPA).
 Registro de Deudores Alimentarios Morosos.

5.2 Registro Público de la Propiedad

El registro aparece de la necesidad de proporcionar seguridad jurídica en las
transacciones civiles y en las operaciones del tráfico mercantil. Los registros son
públicos cuando la información contenida en ellos es accesible a cualquier persona y
son privados cuando su acceso se restringe solo a las personas que intervinieron en el
acto o demuestran su interés jurídico. Como el registro es un organismo administrativo,
cuenta con una estructura, atribuciones y funciones de esa naturaleza.
La función registral tiene como propósito dar publicidad a la constitución,
transformación o extinción de las situaciones jurídicas, en ese sentido, al Registro
Público de la Propiedad le corresponde, esencialmente, la función registral en materia
inmobiliaria, mobiliaria y de personas morales. Por tanto, de acuerdo con los artículos
1° y 2° del reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, se
prevé lo siguiente:
El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el gobierno
del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad a los actos jurídicos que,
conforme a la ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante terceros.
El Registro Público de la Propiedad es la institución de la administración pública
del gobierno del Distrito Federal, a la cual le está encomendado el desempeño de la
función registral, en todos sus órdenes, con arreglo de las prevenciones del Código
Civil para el Distrito Federal, reglamento del Registro Público de la Propiedad del
Distrito Federal y demás disposiciones aplicables.
El Registro Público de la Propiedad contará con: a) un director general; b) un área
jurídica; c) un área de registradores; y d) las demás áreas que fueran necesarias. No
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obstante, para el Estado de Guanajuato, el marco legal del Registro Público de la

Propiedad se encuentra en el Código Civil, así como en el Reglamento del Registro
Público de la Propiedad para el Estado de Guanajuato:
Art. 2494, CCEG. El registro será público. Los encargados de la oficina tienen la
obligación de permitir a las personas que lo soliciten que se enteren de las
inscripciones constantes en los libros del Registro y de los documentos relacionados
con las inscripciones, que estén archivados. Igualmente, permitirán la consulta de los
folios por medio del sistema electrónico y expedirán por escrito las constancias que
de los mismos les sean solicitadas. También tienen obligación de expedir copias
certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los Libros del Registro;
así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o especie
determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.
Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo
dispuesto en el artículo 2819.
Art. 2°, RRPPEG. El Registro Público de la Propiedad del Estado de Guanajuato
es una institución de la Secretaría de Gobierno que tiene como fin dar publicidad a
los actos que conforme a la ley lo requieran para surtir efectos contra terceros, en los
términos que establezca este reglamento y sus lineamientos.
En cada cabecera de Partido Judicial habrá una oficina de Registro Público de la
Propiedad.
El Secretario de Gobierno podrá, establecer en los lugares que sea necesario,
oficinas del Registro Público de la Propiedad, atendiendo a la disponibilidad
presupuestal.
Art. 4°, RRPPEG. El Registro Público de la Propiedad operará con un programa
informático que se denominará SEGURE y con una base de datos registral
interconectada con las oficinas ubicadas en los Partidos Judiciales.
Mediante el SEGURE se realizará el ingreso, captura, inscripción, certificación,
almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación,
administración y transmisión de la información registral.
Art. 2495, CCEG. Se inscribirán en el Registro:
I. Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue
el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, así
como aquellos por los cuales se constituya fideicomiso sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio de la familia;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor
de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;
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IV. La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II

del artículo 1808;
V. Los contratos de prenda que menciona el artículo 2354;
VI. La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que las reforme;
VII. El acta o la escritura constitutiva de las asociaciones y las que las
reformen;
VIII. Las fundaciones de beneficencia privada;
IX. Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan
algunos de los efectos mencionados en la fracción I;
X. Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes
raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte
del testador; bajo el sistema de folio real, la anotación se hará en el folio
correspondiente a la propiedad del testador.
XI. En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y
el nombramiento de albacea definitivo. En el sistema de folio real, esta
anotación se practicará en el folio correspondiente, en donde el autor de la
sucesión aparezca como el titular del dominio.
En los casos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará razón del
acta de defunción del autor de la herencia;
XII. Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una
cesión de bienes;
XIII. El testimonio de las informaciones ad perpetuam promovidas y
protocolizadas de acuerdo con lo que dispone el Código de Procedimientos
Civiles;
XIV. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, así como las
relativas a la tutela autodesignada; y
XV. Los mandatos otorgados en escritura pública; y
XVI. Los demás títulos que la ley ordena expresamente que sean registrados.
Art. 2507, CCEG. Sólo se registrarán:
I. Los testimonios de escritura pública y otros documentos auténticos;
II. Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;
III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la
ley, siempre que obre en ellos la constancia de que el Registrador, la
autoridad judicial o un Notario público se cercioró de la autenticidad de las
firmas y de la voluntad de las partes.
IV. Los títulos a que se refieren el párrafo segundo del artículo 1815 y el
artículo 2415 de este Código sin que requieran para su registro de la
constancia que exige la fracción anterior.
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Características del Registro Público de la Propiedad y el Comercio en México:

 Mobiliario (art. 64, frac. VII de la Ley Registral del Distrito Federal), inmobiliario y
de personas morales civiles a cargo del Registro Público de la Propiedad; de
comerciantes personas físicas o morales y de garantías mobiliarias a cargo del
Registro Público de Comercio.
 A cargo del Poder Ejecutivo mediante un director general.
 Existe separación del catastro con el registro.
 Toma en cuenta antecedentes (tracto sucesivo).
 Declarativo; la no inscripción origina la inoponibilidad frente a terceros.
 Folios; folios reales, mercantiles y de personas morales (antes de 1979 se
llevaba el sistema de libros).
 Sistema cronológico.
 Posesión inscribible.
 Extracto. La inscripción se hace por medio de un resumen o síntesis del acto
inscrito; por excepción, es por incorporación cuando se inscriben contratos
privados ratificados.
 Inatacable, con efecto sanatorio en materia de sociedades mercantiles (art. 2° de
la Ley General de Sociedades Mercantiles).
 Admite la venta por endoso (art. 2321, CCDF).

6.1 Sistemas registrales: Características

Germánico-suizo. Hacia el siglo XII, los pueblos germánicos sustituyen la tradición
ritual por la formalidad de insertar en el acta de investidura judicial o el documento
negocial en un Registro Público (Libros Territoriales), aunque el inmediato antecedente
del moderno Registro se encuentra en Múnich, en donde se establece el sistema del
folio real hacia el año de 1484-
Con la recepción del Derecho Romano, el régimen inmobiliario germánico sufre un
grave quebranto, dividiendo a la doctrina científica entre los que exigían tradición e
inscripción para la transmisión del dominio, y los que consideraban suficiente la
tradición.
Ya en el siglo XVII se produce el resurgimiento del Derecho Alemán, aparecen de
nuevo los Registros Inmobiliarios: el Edicto de 1693 crea el Libro Jurídico y Catastral,
en el que se inscribían las fincas, las hipotecas y sus titulares, y se declaraba nulo todo
acto adquisitivo no inscrito.
En 1783 la Ley Común Hipotecaria formula el principio esencial de todo sistema
hipotecario de desenvolvimiento técnico, es decir, reputar como verdadero y único
propietario al que tenga inscrito su título.
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Ya el Código Civil de 1794 formuló el principio de fe pública registral, tan como

pasaría en el artículo 34 de la primera Ley Hipotecaria española de 1861.
Finalmente, la Ordenanza Inmobiliaria de 1872 reguló el estatuto de los bienes
inmuebles y la organización del Registro.
Características:

 Sobre bienes inmuebles; separado de los bienes muebles.

 Los asientos están contenidos en folios que forman el libro territorial (por
distritos).
 Las inscripciones se originan por un procedimiento judicial en donde se declara
dueño al adquirente (procedimiento parecido a la injure cessio) o por inscripción
directa en el libro territorial con carácter éste de constitutivo.
 Está ligado con el catastro; se da una descripción física del inmueble, se
mencionan aspectos fiscales que pesan sobre los bienes.
 Análisis abstracto; no se requieren antecedentes ni continuidad cronológica.
 Es constitutivo, esto es, el registro es un elemento más de existencia del acto
jurídico.
 Folios reales constituidos cada uno por tres secciones: a) propiedad; b)
limitaciones de dominio, y c) hipotecas y demás gravámenes.
 La posesión es inscribible.
 Consagra el principio de rogación.
 Se exige un plano oficial que concuerde con la realidad de los bienes.

Francés. Es el prototipo de los llamados sistemas latinos. Antes de la Revolución, las

transmisiones y gravámenes se formalizaban sin publicidad, con algunas excepciones
como el nantisement de las provincias del norte o entrega judicial de la posesión
verificada por el Tribunal; la appropiance de Bretaña o publicación mediante pregones.
El Código Civil de 1804 supuso una regresión, al consagrar la trasmisión de la
propiedad por el simple consentimiento y suprimir la necesidad de la transcripción,
aunque en cuanto a la hipoteca se mantiene la necesidad de la inscripción,
conservando ciertas hipotecas generales y tácitas e importantes cargas ocultas o
privilegios.
La Ley de 1855 o Ley de Transcripciones, significó una vuelta al sistema registral de la
Revolución, por la necesidad de fomentar el crédito hipotecario y dar seguridades a la
actuación del credit foncier o banco hipotecario, imponiendo la transcripción para hacer
posible la oponibilidad.
El Decreto de 30 de octubre de 1935 amplió la publicidad registral a las transmisiones
mortis causa, particiones y sentencias judiciales.
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La Ley de 9 de julio de 1991 y el Decreto de 31 de julio de 1992, han creado una nueva
figura llamada súreté judiciare conservatoire, facilitando la inscripción registral de
créditos que se ejercitan jurisdiccionalmente.
Características:

 Declarativo (sólo es oponible frente a terceros el acto inscrito, pero válido de por
sí).
 A cargo del Poder Ejecutivo.
 Inmobiliario y mobiliario.
 Catastro ligado a registro (ficha parcelaria).
 Sistema de libros con documentos incorporados.
 Cronológico. Cada inscripción lleva a lo anterior sucesivamente.
 Sigue el sistema de incorporación; se encuaderna a la inscripción uno de los
ejemplares del contrato, y el otro es devuelto al solicitante.
 Permite hipotecas generales, pero prohíbe las tácitas.
 Cédula hipotecaria inscribible.
 Los contratos privados son inscribibles.
 Índices por personas y por fincas.
 Conserva los principios de prioridad o prelación, rogación y consentimiento y
calificación o legalidad.
Australiano o acta Torrens (creado por Sir Robert Richard Torrens). En Australia rige el
Derecho Inglés anterior a 1928, fecha en que se le concedió el Poder Legislativo. Sigue
aplicándose el sistema de general law, con base en el common law inglés, desenvuelto
por los tribunales. Por eso, hay que tener siempre presentes las instituciones inglesas
como el Trust y los derechos de equidad, a mitad de camino entre los derechos reales y
personales.
Todo inmueble es propiedad de la Corona, de modo que sobre un inmueble solo puede
tenerse un state, distinto del inmueble distinto del inmueble mismo: no hay propiedad
sino tenencias.
Lo que hizo Sir Robert Richard Torrens fue aplicar el Registro de Buques a los
inmuebles, copiando las normas de la Merchant Shipping Act de 1854, en la Ley
fundamental que es el Acta de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de
1858 o Real Property Act, pero cada Estado australiano tiene su propia ley.
Sin embargo, se debe tener en cuenta que en los casos en que el derecho real recae
sobre un inmueble no incorporado al sistema Torrens, se aplica el Sistema de General
Law, rigiendo el common law inglés.

 Inatacable; no prospera ninguna acción contra el documento inscrito.

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 Efecto sanatorio pleno; el documento se hace inatacable y con fuerza probatoria

plena cuando se registra.
 Fondo de perjuicios (seguro de títulos). El seguro indemniza a quien sea privado
de su propiedad por causa imputable al registro.
 Existe un registro único en el país, a cargo de un registrador general.
 Registro por inmatriculación (asignación de asiento registral a un inmueble por
primera vez).
 Libro-registro; constituido por un ejemplar de cada título de propiedad.
 Admite la venta por endoso o por memorándum.
 Admite la subdivisión directa de inmuebles.

6.2 Principios registrales

Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones, a todo tipo de registros
Así, pues, los principios registrales son las orientaciones básicas del sistema registral y
son resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico:
Consentimiento. Este principio consiste en que el registro siempre presupone un
titular registral y, por tanto, para cualquier modificación o cancelación de los asientos se
requiere el consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con
excepción del caso del mandamiento judicial que suple dicho consentimiento (por
ejemplo, la escritura que es firmada por un juez en rebeldía del demandado y es inscrita
posteriormente).
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Art. 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
IV. Consentimiento: Consiste en la necesidad de la expresión de la voluntad
acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito como titular registral de un
asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripción que le beneficia.
Tracto sucesivo. Este principio obedece al concepto filosófico de causalidad (sólo
puede inscribirse la transmisión de lo que existe registrado previamente), esto es, la
serie de actos sobre un mismo bien llevan al último. Por tanto, no puede inscribirse un
acto si no está inscrito antes el acto que le da origen, es decir, debe coincidir el titular
registral con el vendedor.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Art. 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
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V. Tracto Sucesivo: Es el (así) concatenación ininterrumpido de inscripciones

sobre una misma unidad registral, que se da desde su primera inscripción, la cual
asegura que la operación a registrar proviene de quien es el titular registral.
Rogación. Este principio se encuentra vinculado con el de consentimiento. Consiste
en que se le solicita al registro su actuación, debido a que el Registro Público no puede
actuar de oficio (excepto en los casos ya vistos o en el caso de caducidad de la
inscripción). La solicitud la puede hacer el particular o la autoridad judicial.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Art. 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
VI. Rogación: Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de
oficio sino a petición o instancia de parte interesada.
Prioridad. También llamada prelación, es uno de los principios registrales más
importantes, pues alrededor de él gira la utilidad del registro. Este principio consiste en
que “el primero en inscripción es primero en derecho”.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
VII. Prioridad o prelación: Principio que implica que la preferencia entre derechos
sobre una finca se determine por el número de entrada que otorgue el Registro, que
se basará en el día, hora, minuto y segundo de su presentación ante la ventanilla, lo
que determinará la preferencia y el rango, con independencia de la fecha de
otorgamiento del documento.
Legalidad. Este procedimiento, también llamado de calificación, confirma la
vinculación estrecha entre el derecho notarial y el registral. Consiste en que el
registrador haga un estudio de fondo y forma del documento a inscribir; es decir, el
documento en que se consigna el acto debe satisfacer los requisitos que exige la ley
(calificación registral). Con este principio se confirma que el registrador tiene calidad de
perito en derecho.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
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VIII. Legalidad: Este principio también conocido como principio de calificación

registral, consiste en la función atribuida al Registrador para examinar cada uno de
los documentos que se presenten para su inscripción y para determinar no sólo si es
de los documentos susceptibles de inscribirse sino también si cumple con los
elementos de existencia y validez satisfaciendo los requisitos legales que le otorgan
eficacia; y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripción solicitada, o en su defecto
suspender el trámite si contienen defectos que a su juicio son subsanables o
denegarla en los casos en que los defectos sean insubsanables.
Publicidad. Es la razón de ser del registro pues constituye el principio que inspiró a
los primeros oficios de hipotecas (antecedentes del actual registro inmobiliario), y
consiste en permitir al público la consulta de las inscripciones.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa:
I. Publicidad: Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar
la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos
asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos,
permitiendo conocer las constancias registrales. […]
Inscripción. Todo asiento registral debe ser materializado para que de manera
objetiva se pueda conocer el acto que se celebró. Se puede dividir la inscripción en
material (en relación con el acto) y formal (en relación con los documentos): el registro,
atendiendo a sus causas finales, debe inscribir ambos; es decir, tanto un documento
que cubre los requisitos de forma y validez, de forma necesariamente instrumental,
como un acto o hecho relevante para las partes, que está contenido en ese
instrumento, pero con vida propia, independiente a aquel que es la materialización del
negocio jurídico.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
II. Inscripción: Es el principio por el cual el registro ésta obligado a asentar los
actos que determine la Ley, y que sólo por esta circunstancia, surten efectos frente a
terceros.
Especialidad. Este principio consiste en la especificación pormenorizada de las
características del objeto a inscribir: naturaleza del acto, naturaleza del derecho real, el
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valor de la operación, acto jurídico que dio origen al derecho real, nombres y generales
de las personas que intervinieron en el acto, fecha del título, registrador que lo autorizó
y hora de presentación del documento.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
III. Especialidad o determinación: Principio en virtud del cual, el registro realiza sus
asientos precisando con exactitud los derechos, los bienes y los titulares.
Fe pública registral y legitimación. Este principio está regido por el imperativo de la fe
pública, por lo que se le llama fe pública registral. La fe pública es un imperativo jurídico
o coacción que obliga a tener como verdaderos determinados hechos o
acontecimientos, sin que podamos decidir en principio sobre su objetiva verdad.
La Ley Registral del Distrito Federal establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa: […]
X. Fe Pública Registral: Por el principio de fe pública registral se presume, salvo
prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su
titular en la forma expresada en la inscripción o anotación respectiva.
La seguridad jurídica es una garantía institucional que se basa en un título auténtico
generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripción o
anotación registral, por lo tanto, el registrador realizará siempre la inscripción o
anotación de los documentos que se le presenten. Las causas de suspensión o
denegación se aplicarán de manera estricta, por lo que sólo podrá suspenderse o
denegarse una inscripción o anotación, en los casos de excepción que señala el Código
y esta Ley.
De ese modo, la fe pública registral da una presunción de existencia y validez a los
actos expedidos por el titular de la fe pública registral.
La mencionada Ley establece:
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa mas no limitativa: […]
IX. Legitimación: Principio en cuya virtud, prevalece lo inscrito mientras no se
pruebe su inexactitud.
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Tercero registral. Este principio es consecuencia natural del principio de la fe registral

y un poco de todos en conjunto. Consiste en que un acto no parará perjuicio a aquellos
terceros que, habiendo adquirido la propiedad o derecho real sobre el mismo bien,
hayan inscrito el acto correspondiente.
Art. 2496, CCEG. Se considera tercero registral a la persona que, siendo ajena al
negocio jurídico que produjo la inscripción del Registro, adquiera derechos de quien
aparezca en ella como su titular.
Se llama tercero registral a la persona que inscribe un derecho real adquirido de
buena fe a título oneroso y aun gratuito, si ese derecho se adquirió de quien
aparecía como su titular en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscrito, su
derecho es oponible y preferente a cualquier otro supuesto titular con derecho
anterior, pero no inscrito.
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Bibliografía/Webgrafía:
Ríos Helling, J. (2012). Principales sistemas registrales en La práctica del Derecho
Notarial. México: McGraw-Hill. Pp.: 359-394. [En línea]. Recuperado de:
[Link]
hellig_58e53ceedc0d605b5fda9816_pdf
Derecho Notarial y Registral en internet, recuperado de:
[Link]
Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Estado de Guanajuato en
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Reglamento_del_Registro_Publico_de_la_Propiedad_para_el_Estado_de_Guanajuato.
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Características de los principales Registros en México en internet, recuperado de:
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El principio de legalidad y la debida fundamentación de la función registral en
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Registros Públicos de la Propiedad y de Comercio en internet, recuperado de:
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