“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”.
UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE LOS ANDES
UTEA – CUSCO
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS, CONTABLES Y SOCIALES
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
TEMA: EL DERECHO DE PROPIEDAD
CURSO: Derecho Civil III (Reales).
CATEDRATICO: Dr. Eloy Guillermo de la Sota Carazas
ALUMNO: Washington Junior Mamani Miranda
CUSCO – PERU
2021
INTRODUCCION
Este trabajo monográfico se refiere al análisis de la propiedad siendo este el derecho que
confiere el control o el señorío pleno sobre un bien, en otras palabras, se trata de una
plena asignación de un bien a una persona y que, por tanto, le permite proceder a
voluntad con ella y excluir a los demás de su aprovechamiento. En el presente trabajo
corresponde el desarrollo de una de las principales instituciones del derecho real. Así, se
comienza con el desarrollo de la evolución de la propiedad en el Perú, para luego
ingresar al desarrollo de la propiedad (poder de derecho) como derecho definitivo
(permanente y total), El estudio se centra en un análisis dogmático, buscando
interrelacionar las diversas teorías doctrinarias con el quehacer contemporáneo que esta
figura van teniendo.
En concreto analizamos el derecho de propiedad considerando cuatro aspectos: su
contenido, modalidades de la propiedad, los bienes sobre los cuales recae, y quiénes son
sus titulares. Lo hago primero respecto del análisis de la doctrina y el código civil, que
puede considerarse como la fuente principal para conocer el derecho de propiedad en
Perú.
LA PROPIEDAD EN EL PERU:
Lo desarrollaremos por épocas para poder apreciar su evolución.
EPOCA PREINCAICA: Los datos sobre el período prehistórico en materia de
propiedad son todavía incompletos; sin embargo, en el Perú como en los demás pueblos,
la propiedad ha sido colectiva en su origen. En el caso peruano. La célula social
primitiva es la comunidad agraria o AYLLU. Esta comunidad se nos aparece como
resultado de una evolución secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la
volvemos a encontrar todavía hoy en varias regiones de América sin que su fisonomía
haya sido sensiblemente alterada ( Baudin).
En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raíz original del ayllu
prehistórico fue, pues, el clan o los grupos hórdicos constituidos y organizados por
vínculos de consaguinidad, en una sola unidad económica, al principio de calidad sólo
consumitiva y defensiva, y con posterioridad esencialmente productora. Por eso es que
el vocablo "Ayllu", en quechua, significa genealogía, linaje, parentela, casta; el género o
especie de las cosas".
La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en general, a una etapa
histórica en que las agrupaciones clánicas y gentilicias se derrumban, las familias se
emancipan y aislan, y se impone una capa señorial dividida en familias que tienen
esclavos y servidores. Coincide, por esos, dicha etapa con el despotismo organizado y la
creación de funcionarios oficiales, es decir del Estado
EPOCA INCAICA: Respecto a la naturaleza de la propiedad del suelo, se considera al
Incario como un sistema colectivista socialista, donde se llega a advertir determinadas
huellas de propiedad individual que fue detenida por la aplicación del sistema incaico, y
la "cuasi propiedad", consistente en donaciones, era una excepción".
Una Sociedad colectiva así erigida lleva a considerar, jurídicamente, una propiedad
colectiva bastante vigorizad
Atilo SIVIRICH afirma que, siendo los incas tradicionalmente colectivistas, no tuvieron
el menor concepto de la propiedad privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello,
según él, los incas sólo tuvieron un Derecho Público; no tuvieron conocimiento del
Derecho Privado. Al desconocer la propiedad privada, afirma que no existían las
instituciones del derecho privado relativas a personas, obligaciones, contratos, etcétera.
Pero hay otros autores como Jorge Basadre , que admite un derecho privado y comercial
bastante empobrecido. Parte del hecho que, si bien la propiedad inmobiliaria no podía
ser, al menos mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una relativa
"asimilación" de las tierras a los bienes muebles, haciéndose ella intercambiable, el
Derecho de cosas (reales), obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.
EPOCA DE LA CONQUISTA Y EL COLONIAJE: El colectivismo es sustituido por
el individualismo. En cuanto a la propiedad, el AYLLU es reemplazado por la
propiedad privada de corte feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a dicha
penetración variopinta es el derecho que pudiéramos caracterizar como mestizo,
intermedio: el Derecho Indiano.
Este derecho indiano jugó un rol importantísimo, pues tan pronto América fue
descubierta, la corona española trata de obtener los títulos que "prueben", que legitimen
sus derechos sobre las regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todavía más importancia
en la medida que la empresa de la colonia está íntimamente vinculada a la apropiación
de bienes (minerales, tierras, etc).
Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la dominación real española, vía
la institución de las bulas.
En es cuestionada bula se amparó la corona para otorgar las tierras a diversas personas
en calidad de recompensa por los servicios prestados en el descubrimiento y la
conquista. Y también conforme a dicha bula, la corona obviamente tenía el dominio
sobre las tierras americanas; tales tierras eran conferidas no sólo a los descubridores y
colonizadores, sino también a las iglesias, municipios, conventos, etc. Y, por oposición,
en todo lo que no era entregado o concedido por la corona, evidentemente le pertenecía
(así lo estableció la Ley XIV del 20 de octubre de 1578).
El régimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determinó la sustitución de una gran parte
de las comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual, cultivados por los
indios bajo una organización feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse en le
transcurso del tiempo, se concentraron y consolidaron en pocas manos a causa de que la
propiedad inmueble estaba sujeta a innumerables trabas y gravámenes perpetuos que la
inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanías, los patronatos, y demás
vinculaciones de la propiedad".
Este Período se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la comunidad agraria
(Perú profundo), frente a las constantes agresiones por desaparecerla e implantar
absoluta y totalmente la propiedad feudal (Perú oficial).
EPOCA DE LA INDEPENDENCIA: José Carlos Mariátegui, al analizar el problema
de la tierra durante este periodo, pone de manifiesto el papel de rector de la burguesía-
burguesía incipiente, por lo demás – durante este movimiento. El campesinado indígena,
a pesar de ser la gran mayoría, no tuvo una presencia directa, activa, pues, agrega el
Amauta " Si la revolución hubiese sido un movimiento de las masas indígenas o hubiese
representado sus aspiraciones, habría tenido necesariamente una fisonomía agrarista"
La nueva política de la República, " dejaba intactos el poder y la fuerza de la propiedad
feudal, invalidaba sus propias medidas de protección de la pequeña propiedad y del
trabajador de la tierra"
EPOCA DE LA REPUBLICA: Al iniciarse la época republicana, los legisladores - al
igual que en la colonia- trasplantan las ideas jurídicos- políticas europeas heredadas de
la revolución francesa: división de poderes, derechos civiles, libertades ciudadanas y
democráticas, etc., Y la concepción revolucionaria francesa no era otra cosa que una
vuelta a la concepción romana llevada al extremo.
La concepción subjetivista de la propiedad- que la considera como una proyección o
prolongación de la personalidad humana sobre los bienes, lleva a considerarla como un
derecho absoluto e ilimitado, de suerte que se procede a la eliminación de todo tipo de
vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras Constituciones (1823),
garantizaba la inviolabilidad del derecho de propiedad (Art.193 Inc 3). Ejemplo que han
seguido todas las subsiguientes, aunque ya las de este siglo introducen las nuevas
corrientes relativas a la materia.
LA PROPIEDAD
DEFINICIÓN
La propiedad es el derecho que confiere el control o el señorío pleno sobre un bien.
En otras palabras, se trata de una plena asignación de un bien a una persona y que, por
tanto, le permite proceder a voluntad con ella (potestad positiva) y excluir a los demás
de su aprovechamiento (potestad negativa).
De ahí que el derecho de propiedad se considere el derecho real absoluto en
contraposición a los demás derechos reales que vienen a ser derechos limitados en su
contenido, puesto que sus titulares no pueden disfrutar y disponer del bien como lo
puede hacer el propietario.
Según Jorge Avendaño Valdez señala que la propiedad, es sin duda el más importante
de los derechos reales. La propiedad puede ser analizada desde muchos puntos de vista:
histórico, sociológico, económico, antropológico, político, etc. Nosotros nos limitamos
ahora a sus aspectos jurídicos.
Según el Artículo 923 del código civil peruano vigente La propiedad es el poder jurídico
que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía
con el interés social y dentro de los límites de la ley.
Diego Espin Canovas, al tratar este mismo tema, considera que "lógicamente el derecho
de propiedad recae sobre cosas corporales, y a estas se limita originariamente, peor el
Derecho Moderno habla también de propiedad intelectual e industrial, por lo que ella
prefiere hablar de derechos sobre bienes inmateriales, como categoría de derechos
patrimoniales, de naturaleza análoga a las reales, por lo que deben ser consideradas
como derecho de propiedad especiales.
Refiriéndose a este punto Puig Brutau señala que "el uso del vocablo propiedad
significa el derecho más pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a
las cosas materiales), por lo que se puede hablar de propiedades especiales".
Estas se limitan originariamente, peor el Derecho Moderno habla también de propiedad
intelectual e industrial, por lo que ella prefiere hablar de derechos sobre bienes
inmateriales, como categoría de derechos patrimoniales, de naturaleza análoga a las
reales, por lo que deben ser consideradas como derecho de propiedad especiales.
Refiriéndose a este punto Puig Brutau señala que "el uso del vocablo propiedad
significa el derecho más pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a
las cosas materiales), por lo que se puede hablar de propiedades especiales".
De distinta manera piensa Barbero al indicar que se puede hablar de objeto de la
propiedad tanto en cuanto a los bienes materiales(cosas), cuanto en relación a los bienes
inmateriales. Señala que solo las personas no pueden ser "objeto" de propiedad.
La propiedad es, en primer lugar, un poder jurídico. El poder adopta muchas formas.
Así, hay el poder de la fuerza, el poder político, el poder bélico. En este caso es un
poder que nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean
corporales (cosas) o incorporales (derechos).
PROPIEDAD PREDIAL
IMPORTANCIA DEL CONCEPTO DE PREDIO
La propiedad predial es, según nuestro Código Civil, un segmento del derecho de cosas
inmobiliario o derecho inmobiliario, que tiene como punto central el concepto de
«predio», también denominado «finca», «fundo», «solar» o «heredad». Dentro del
conjunto de bienes inmuebles que son objeto de derechos reales, deberíamos decir que
en nuestro sistema es el predio el que tiene la importancia capital para el derecho
inmobiliario.
Tan es así que la división que en nuestro sistema se hace entre bienes muebles y bienes
inmuebles, por ejemplo, en el derecho alemán se hace directamente entre los predios y
los bienes muebles.
Naturalmente, esta importancia del concepto de predio no le viene al derecho
inmobiliario de una jerarquía de conceptos intrínseca al derecho, sino más bien de la
propia realidad y utilidad práctica para las personas. El predio es, desde una perspectiva
sociológica y antropológica, el soporte de la actividad privada de los individuos, es el
sustento de la vida familiar, de la recreación, de la actividad laboral, etcétera, es decir,
de todo el actuar de la persona en su esfera privada. De ahí que la demanda agregada de
predios por parte de los sujetos de una sociedad,
El derecho se ocupa de la existencia de titularidades, léase derechos, como la propiedad,
que vienen a otorgar atributos reconocidos por el ordenamiento jurídico sobre objetos
que son externos al derecho, como es el caso de los intereses y las actividades humanas,
los hechos naturales y los objetos externos. En este último grupo está el predio, puesto
que su existencia es previa a la atribución jurídica de titularidades que emana de la
propiedad predial. Siendo así, la definición de predio debería intentar escapar lo
máximo posible de las categorías jurídicas echando la mirada, más bien, a la realidad, a
los hechos, a los intereses, a las actividades y a las cosas que se relacionan con el
concepto de predio.
PREDIO Y EDIFICACIÓN
Como contrapartida, de acuerdo con este razonamiento, se evidencia que la propia
construcción o edificación no tiene la misma naturaleza que el espacio que compone el
sobresuelo y el subsuelo, es decir, no puede considerarse un elemento esencial del
predio en tanto que sobre ella no recae la utilidad del propietario. Eso debido a que la
construcción es una mera herramienta de delimitación y mejor aprovechamiento del
espacio. Las paredes no son útiles en sí mismas, solo sirven para delimitar el espacio,
así como las vigas y las losas, los dinteles, los vanos, etcétera, sirven para aprovechar de
mejor manera el espacio en diferentes pisos. Es necesario realizar un vaciado de
cemento para tener un segundo piso, porque sin él, como consecuencia de la fuerza de
gravedad, las personas no podrían utilizar adecuadamente el espacio que se encuentra
cuatro o cinco metros por encima del nivel del suelo. No obstante, aun tratándose del
segundo o cualquier otro piso, el bien objeto del interés del hombre no deja de ser el
sobresuelo, léase los aires, y no la construcción.
Estas consideraciones no resultan en absoluto ajenas a nuestra realidad socioeconómica,
pues diariamente se pueden encontrar transacciones que tienen como objeto los aires de
los terrenos o de las edificaciones. Incluso en los condominios los aires son también
objeto de valorización económica en la asignación de derechos dentro de un edificio de
departamentos. Queda claro, desde esta perspectiva, que lo útil en un predio no es lo que
se construya en él, sino fundamentalmente los espacios que lo conforman ya sea que se
encuentren por encima o por debajo del suelo.
COMPONENTES DEL PREDIO
El predio ente compuesto está formado por tres elementos: el suelo, el sobresuelo y el
subsuelo. Los conceptos de suelo, sobresuelo y subsuelo se repiten en el tratamiento
hecho por el Código, además del ya citado artículo 954 en los siguientes artículos:
Artículo 885.- Son inmuebles:
1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. […].
Artículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueño del suelo.
El primer elemento vendría a ser el suelo. Este se define como la parcela de terreno
delimitada dentro de un plano mayor compuesto por el complejo urbano de la ciudad.
Considerada aisladamente, es decir, separándola del sobresuelo y del subsuelo, sería
específicamente nada más que una membrana fronteriza entre lo que constituye el
sobresuelo y el subsuelo. Como tal, el suelo materialmente constituye un elemento
infinitamente delgado debido a que lo que sea que se encuentre por encima o por debajo
de él, aun por unos pocos centímetros, ya no podrá considerarse que se encuentre en el
suelo; sino, más bien, en el sobresuelo o en el subsuelo, respectivamente.
De este modo, semejante entidad infinitamente delgada es también económicamente
inútil, porque no hay explotación posible del suelo sin hacer uso de alguno de los otros
dos elementos. Sin embargo, en determinados casos podría reconocerse al suelo
individualmente considerado un valor en la posibilidad que otorga al propietario en su
calidad de poseedor mediato respecto del que posea el sobresuelo y/o el subsuelo, en la
conservación de las potestades del propietario y en la posibilidad de que la propiedad
del sobresuelo y/o del subsuelo regrese para consolidares como en el caso de la
superficie.
Diferente es el caso del sobresuelo y del subsuelo, los cuales tienen similares
características entre ellos. Estos componentes del predio sí son fácticamente útiles para
el propietario. En el subsuelo puede ubicarse el estacionamiento de un edificio, puede
construirse una galería, puede utilizarse como depósito, la misma cimentación de la
construcción de una edificación hace uso del subsuelo, etcétera. Más sencillo es
determinar la utilidad del sobresuelo debido a que casi cualquier actividad humana se da
teniendo como sustento físico el sobresuelo, las actividades familiares en una casa, las
actividades recreativas en un campo deportivo, las actividades laborales en oficinas, las
actividades productivas en edificios industriales, etcétera.
MODALIDADES DE LA PROPIEDAD
Ahora bien, sobre un predio, de acuerdo con nuestro ordenamiento se prevé la
posibilidad de tener diferentes tipos o modalidades del derecho de propiedad. Si bien
existen clasificaciones de la propiedad desde puntos de vista filosóficos, políticos,
económicos, etcétera, nos centraremos en aquellas modalidades de la propiedad que
tienen relevancia jurídica, especialmente en nuestro ordenamiento, al tener de una u otra
manera reconocimiento a nivel legal.
Asimismo, también debemos distinguir las modalidades del derecho de propiedad del
derecho privado de la propiedad especial contenida en legislación especial en función al
propio objeto del derecho de propiedad: tal es el caso de la propiedad sobre las aguas,
sobre los minerales, sobre las obras literarias, científicas y artísticas y la propiedad
industrial. De estas propiedades contenidas en una legislación especial no nos vamos a
ocupar en este trabajo.
Valga señalar que más que un asunto terminológico, la diferencia entre ser considerado
un derecho real o una modalidad de propiedad tiene una consecuencia práctica
fundamental. Cada uno de los derechos reales tiene sus propias reglas y su propia
configuración ya sea en el Código Civil o en leyes especiales, siendo este el contenido
esencial inmodificable del derecho por mandato del principio de tipicidad de los
derechos reales.
Por el contrario, en el caso de las modalidades de la propiedad, al tratarse de subtipos de
este derecho, les son de aplicación directa las reglas correspondientes a la propiedad,
tanto las contenidas en el libro de Derechos Reales como las de otros libros del Código
Civil y de otros cuerpos legislativos y ámbitos del derecho. Ejemplo de ellas serían las
normas que regulan la transmisión de la propiedad, los contratos típicos que permiten la
transferencia de esta, las normas registrales referentes a la inscripción de transferencia
de dominio, las normas urbanísticas, las normas tributarias, las normas sobre la
propiedad de bienes del Estado, etcétera.
Sin perjuicio de ello, la mayor o menor particularidad que una modalidad de propiedad
tenga puede hacer necesarias ciertas reglas específicas, sin que estas excluyan la
aplicación de las normas generales sobre el derecho de propiedad. Estas reglas
específicas son usualmente recogidas en normativas especiales, por regla general de
rango legal, las cuales han ido ampliando el campo de aplicación de los derechos reales
y extrayendo del Código Civil su regulación. Veamos algunos casos.
COPROPIEDAD
Un primer caso de modalidad del derecho de propiedad es el de la copropiedad, que
viene a ser el único caso regulado dentro del Código Civil. La copropiedad es la
«situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece
proindiviso a varias personas». Las normas específicas de esta modalidad están
contenidas en el Capítulo Quinto dentro del título destinado al derecho de propiedad
dentro del Libro de Derechos Reales de nuestro Código Civil.
Siendo así, tal como lo hemos señalado supra, a la copropiedad se aplican todas las
normas del ordenamiento aplicables al derecho de propiedad, tanto para la
administración y disposición por todos los copropietarios del bien común como para la
administración y disposición por cada copropietario de sus cuotas ideales. Así, por
ejemplo, cuando todos los propietarios venden el bien común serán de aplicación las
normas de compraventa y las normas referentes a la calificación registral de dicho acto.
Lo mismo sucederá en relación con la venta que cada uno de los copropietarios puede
hacer de su propia cuota ideal.
No obstante, a consecuencia de determinadas particularidades que tiene el concepto de
la copropiedad, en el capítulo del Código Civil correspondiente se establecen reglas
específicas para la coexistencia de cuotas ideales sobre un mismo bien, el procedimiento
de adopción de acuerdos, la administración del bien, los derechos y obligaciones de los
copropietarios, el concepto de partición, la extinción de la copropiedad, el pacto de
indivisión y la medianería como caso de copropiedad forzosa. Todas estas normas no
derogan las demás aplicables al derecho de propiedad, solamente las complementan en
razón de la específica situación de la copropiedad.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Un segundo ejemplo que nos sirve para graficar lo expuesto es el de la propiedad
horizontal.
«El fin de esta institución jurídica es hacer posible el establecimiento de derechos
separados, iguales a los de la propiedad, sobre partes de un edificio, utilizables cada una
como una unidad económica»
La propiedad horizontal solamente se menciona en el artículo 958 del Código Civil,
norma en la que se remite su tratamiento a la legislación de la materia. La actual
legislación sobre la materia está contenida en la Ley 27157 de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y su respectivo
reglamento.
Adicionalmente, existe un instrumento en el ámbito registral, la Directiva 009-2008-
SUNARP/ SN, aprobada mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos 340-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para la
calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común. Dentro de esta
legislación se diferencia el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común del
régimen de independización y copropiedad, siendo que originalmente el primero de
estos configuró el ejemplo de propiedad especial al que nos referimos; mientras que el
segundo de los regímenes estaba destinado a regirse por las reglas generales del Código
Civil.9
Más claramente, en este caso puede observarse cómo la transferencia y demás reglas
aplicables a la propiedad sobre las secciones individuales se rigen por las normas
generales del derecho de propiedad. No obstante, la circunstancia de que bienes, en
principio integrantes como son los diferentes pisos de un edificio, tengan jurídicamente
diferentes dueños, obliga al establecimiento de determinadas reglas especiales, como es
el caso del establecimiento de un reglamento interno, la determinación de los derechos
sobre las zonas comunes, la distribución de los gastos de mantenimiento, etcétera. Sin
esta regulación específica, los problemas jurídicos en torno a los edificios y
condominios de vivienda serían más comunes de lo que ya son.
MULTIPROPIEDAD
También se pueden considerar parte de este grupo algunos otros ejemplos cuya
naturaleza, sin embargo, es objeto de debate en la doctrina. Uno de ellos es el caso de la
multipropiedad o propiedad de tiempo compartido que ha sido regulada en nuestro país
a través del Decreto Legislativo 706 que básicamente permite el aprovechamiento de un
inmueble por parte de un conjunto de propietarios, a quienes se asigna un determinado
periodo del año, disminuyendo con ello el costo de la adquisición.
Así lo define el artículo 1 de la propia norma: «Artículo 1.- Se consideran
Establecimientos Turísticos de Tiempo Compartido, aquellos en los cuales sus titulares
gozan de un derecho de copropiedad afectado al disfrute periódico y exclusivo hasta por
el plazo de treinta años renovables [...]». Sin embargo, esta estructura también puede
alcanzarse a través de un esquema obligacional y, en general, su naturaleza de derecho
real y su condición de modalidad del derecho de propiedad son materia de debate a
nivel doctrinario.
No obstante, ello, también encontramos presente esa doble faceta de las modalidades del
derecho de propiedad: por un lado, se aplican las reglas generales de la propiedad a los
titulares durante el tiempo específico de titularidad para lo que la segunda parte del
artículo 1 de la norma establece: «Durante el plazo contractual los titulares podrán
donar, transferir, legar y en general realizar cualquier acto previsto en el Código Civil y
dentro del marco de esta modalidad».
Y, por otro lado, se establecen reglas especiales en función a la temporalidad propia del
derecho sobre el bien, las cuales se equiparan a las de la copropiedad según dispone el
artículo 2 de la norma: «Para tal efecto le serán aplicables las disposiciones del Código
Civil relativas a la copropiedad, con excepción de los artículos 983 al 991, 992 inciso 1)
y 993 y demás disposiciones que se opongan al presente Decreto Legislativo», aunque
ciertamente la regulación actual carece de un conjunto de aspectos relacionados con la
materialización de este derecho en lo que toca al cambio periódico de titularidad y la
publicidad de esta circunstancia en el registro.
PROPIEDAD FIDUCIARIA
Otra modalidad muy conocida del derecho de propiedad es la propiedad fiduciaria. Se
trata de un esquema contractual mediante el cual la ley permite a un sujeto denominado
«fideicomitente» destinar los réditos de una porción de su patrimonio a favor de otro
sujeto que recibe el nombre de fideicomisario, lo que se consigue mediante la
transferencia en propiedad fiduciaria de dicho patrimonio fideicometido a favor de un
tercero denominado «fiduciario», el cual recibe una forma específica de derecho de
propiedad, limitada a la administración del patrimonio y el cumplimiento del objeto del
fideicomiso.
El fideicomiso es un instrumento propio del sistema financiero por lo que está regulado
en la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, así como en la Resolución
SBS/1010/99, Reglamento de fideicomisos y de las Empresas de Servicios Fiduciarios.
En la doctrina, esta modalidad del derecho de propiedad se incluye dentro de un género
más grande que viene a ser la propiedad relativamente ineficaz, en virtud de la cual «la
propiedad puede pertenecer a varias personas de manera que cada una de ellas aparezca
como propietario pleno (titular de todos los derechos contenidos en la propiedad), pero
apareciendo uno de ellos como propietario exclusivo frente a determinada persona, y el
otro como propietario exclusivo frente a todas las demás personas»
La situación se produce, por ejemplo, cuando se transfiere ineficazmente una cosa, de
manera que la propiedad del adquirente será oponible frente a cualquier tercero;
mientras que la del transferente será oponible frente al adquirente en virtud de la
ineficacia (Wolf 1971: 614). Tal situación también se presenta en el caso de la
propiedad fiduciaria en tanto que el que hace las veces de fiduciario podrá actuar como
propietario exclusivo frente a cualquier tercero, pero en su relación con el
fideicomitente será este último quien mantenga la propiedad.
Nuevamente vemos que si bien el propietario fiduciario puede actuar sobre el bien como
lo haría cualquier propietario e incluso su titularidad estará inscrita en el rubro C de
títulos de dominio de la partida registral, su legitimidad está específicamente limitada
por el contrato de fideicomiso y la finalidad y el beneficiario que se hayan establecido
para el patrimonio, circunstancias que están previstas tanto en las normas sobre esta
figura, como en el propio contrato de fideicomiso.
ATRIBUTOS DEL DERECHO A LA PROPIEDAD: Son cuatro los atributos del
derecho a la propiedad el uso, disfrute, disposición y reinvindicacion los cuales
detallamos a continuación.
USAR: Es servirse del bien. Usa el automóvil quien se traslada con él de un lugar a
otro. Usa la casa quien vive en ella. Usa un reloj quien lo lleva puesto y verifica la hora
cuando desea.
DISFRUTAR: Es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo económicamente.
Los frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin disminuir la sustancia del
bien original. Son las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien
sin intervención humana, frutos industriales, en cuya percepción interviene el hombre, y
frutos civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica, es decir, un
contrato (artículo 891). Ejemplo de los primeros son las crías de ganado; ejemplo de los
frutos industriales son las cosechas o los bienes que se obtienen de la actividad fabril; y
ejemplo de los frutos civiles son los intereses del dinero o la merced conductiva de un
arrendamiento.
DISPONER: Es prescindir del bien (mejor aún, del derecho), deshacerse de la cosa, ya
sea jurídica o físicamente. U acto de disposición es la enajenación del bien; otro es
hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o destruirlo.
Nos dice también el Código que el propietario puede REIVINDICAR el bien.
Reivindicar es recuperar. Esto supone que el bien esté en poder de un tercero y no del
propietario. ¿A qué se debe esto? Muchas pueden ser las causas, desde un desalojo o
usurpación, hasta una sucesión en la que se dejó de lado al heredero legítimo y entró en
posesión un tercero que enajenó a un extraño, el cual ahora posee. En cualquier caso, el
propietario está facultado, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria, a recuperar
e bien de quien lo posee ilegítimamente. Por esto se dice que la reivindicación es la
acción del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario (poseedor
ilegítimo, habría que precisar).
Los atributos clásicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la disposición. La
reivindicación no es propiamente un atributo sino el ejercicio de la persecutoriedad, que
es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. El poseedor, el
usufructuario, el acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cual recae
su derecho. No nos parece entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo
nivel que los otros atributos, los cuales, en conjunto, configuran un derecho pleno y
absoluto. Ningún otro derecho real confiere a su titular todos estos derechos.
conjunto, configuran un derecho pleno y absoluto. Ningún otro derecho real confiere a
su titular todos estos derechos.
CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO A LA PROPIEDAD
Aparte de los atributos o derechos del propietario, la doctrina analiza los caracteres de la
propiedad, que son cuatro:
La propiedad es el DERECHO REAL por excelencia. La propiedad establece una
relación directa entre el titular y el bien. El propietario ejercita sus atributos sin la
mediación de otra persona. Además, la propiedad es erga omnes, esto es, se ejercita
contra todos. Es esta la expresión de la llamada "oponibilidad" que caracteriza a todos
los derechos reales y, en especial, a la propiedad.
Es un DERECHO ABSOLUTO porque confiere al titular todas las facultades sobre el
bien. Esto ya lo vimos: el propietario usa, disfruta y dispone. El usufructo, en cambio,
no es absoluto pues solo autoriza a usar y disfrutar.
La propiedad ES EXCLUSIVA (o excluyente, podría decirse mejor), porque elimina o
descarta todo otro derecho sobre el bien, salvo desde luego que el propietario lo
autorice. Tan completo (absoluto) es el derecho de propiedad que no deja lugar a otro
derecho. La institución de la copropiedad (propiedad que ejercitan varias personas) no
desvirtúa este carácter de la exclusividad porque en la copropiedad el derecho sigue
siendo uno. Lo que ocurre es que lo ejercitan varios titulares. Estos constituyen un
grupo, que es el titular del derecho y que excluye a cualesquiera otros.
Finalmente, la propiedad ES PERPETUA. Esto significa que ella no se extingue por el
solo no uso. El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la
pérdida del derecho. Para que el propietario pierda su derecho será necesario que otro
adquiera por prescripción. Esto lo dice el artículo 927queen primer término sanciona la
imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, con lo cual se declara la perpetuidad del
derecho que esa acción cautela; y en segundo lugar dice que la acción no procede contra
quien adquirió el bien por prescripción, lo que significa que no hay acción (y por tanto
la propiedad ya se ha extinguido) si otro ha adquirido por prescripción.
LIMITES DEL DERECHO A LA PROPIEDAD
El artículo 923, objeto de estos comentarios, dice en su parte final que la propiedad debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. Esto requiere
ciertas precisiones:
La norma alude al interés social porque cuando se expidió el actual Código estaba
vigente la Constitución de 1979, la cual decía, en su artículo 124, que la propiedad
obliga a usar los bienes en armonía con el interés social. Pero la actual Constitución ha
eliminado el interés social, reemplazándolo en el artículo 70 por la noción del bien
común. Debemos entonces entender que el artículo 923 del Código Civil está
modificado: hay que leer "bien común" en vez de "interés social".
¿Hay diferencia entre el bien común y el interés social? Sí la hay. El bien común es el
bien general, el bien de todos. El interés social, en cambio, es el que puede tener un
grupo social determinado. Así, por ejemplo, existe el interés de los campesinos, de los
empresarios y de quienes viven en pueblos jóvenes.
Otra diferencia es que la noción de "bien" alude a beneficio, a lo que es conveniente. El
"interés", por otra parte, responde a la satisfacción de una necesidad.
Como consecuencia de lo anterior, es distinto que el ejercicio de la propiedad armonice
con el interés social o con el bien común. En el primer caso, por ejemplo, el ejercicio
de la propiedad e incluso su subsistencia pueden ceder ante un programa de vivienda
para personas de escasos recursos, lo cual ciertamente no se daría cuando está de por
medio el bien común.
Otros límites que pueden imponerse al ejercicio de la propiedad resultan de la ley
misma. Es decir, la ley puede imponer válidamente límites a la propiedad. Ejemplos de
esto son la imposibilidad de la disposición total de sus bienes que se impone a un
testador que tiene herederos forzosos, y la determinación por ley de la rentabilidad de
ciertos bienes (caso de las viviendas de bajo costo).
Surge una pregunta elemental: ¿cómo se puede explicar que la propiedad sea un derecho
absoluto y al mismo tiempo admita limitaciones o restricciones? La respuesta es que
comparativamente con otros derechos reales, la propiedad es absoluta. Ningún otro
derecho real confiere todas las facultades juntas. Pueden estar restringidas, pero están
todas.
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
ADQUISICIÓN DEL BIEN POR OTRA PERSONA. -
A través de esta forma se encierra la denominada Enajenación que por su carácter de
acto esencialmente traslativo tanto es modos de perder la propiedad como de adquirirla.
La extinción es un acto voluntario que comprende la transmisión por un acto unilateral o
bilateral o el abandono o renuncia cuando se trata de bienes muebles.
DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN. -
Esta forma de extinción de la propiedad exige:
La destrucción total del bien. - Pues si hay únicamente destrucción parcial, el derecho se
conserva sobre la parte subsistente.
Efectiva. - No debiendo confundirse con la mera responsabilidad de usarla en que
podemos encontrarnos en algún momento, porque dicen que hay un simple obstáculo al
ejercicio del derecho real que no afecta a la extinción de este derecho.
Forma. - La desaparición debe traer como consecuencia que el bien deje de ser lo que
era antes; en resumen, se trata pues de un caso en el que el bien ha dejado de existir
física y jurídicamente.
LA EXPROPIACIÓN. –
Es la apropiación de un bien por el Estado, debido a razones de utilidad pública, previo
pago de un justiprecio. Es “cualquier forma de intervención administrativa que implique
la privación singular de la propiedad privada, acordada imperativamente en virtud de
una causa de utilidad pública o interés social, y que conlleva la correspondiente
indemnización”
Se trata de una institución de derecho público, más propiamente de derecho
administrativo, que se presenta como una privación forzosa del dominio debidamente
indemnizada.
Existe diferencia entre expropiación y confiscación: una amerita el pago de un
justiprecio, la otra es un mero decomiso o incautación de bienes como consecuencia de
un acto delictivo. La primera tiene efectos civiles; la segunda, penales.
Aquí se señala que nadie puede ser privado de su propiedad, sino exclusivamente por
causa de seguridad nacional o necesidad publica, declarada por ley y previo pago en
efectivo de la indemnización justiprecisa que constituye o que incluya compensación
por el eventual perjuicio.
Acto Administrativo. - En el sentido que solo la autoridad competente puede realizarla.
El procedimiento está regulado por el Código Civil ante la autoridad judicial no tiene
posibilidad de discutir la improcedencia de la expropiación en el trámite solo puede
objetarse la valorización y la litis circunstancia a la determinación del cuantun.
La indemnización Justiprecisa. - Comprende el valor del bien y la reparación cuando se
acredite fehacientemente daños y perjuicios para el sujeto pasivo, originada inmediata,
directa y exclusivamente por naturaleza forzosa de la transferencia. La valorización
objetiva se fijará de acuerdo al reglamento general de tasaciones a la fecha en que se
dispone la ejecución de la expropiación.
La reparación de daños y perjuicios será fijada por el poder judicial dentro del
procedimiento judicial de expropiación
Abandono del bien por 20 años en cuyo caso pasa el Predio al Dominio del Estado. -
Esta es la forma de extinción de la propiedad bastante discutible, la regla es que no hay,
si los bienes muebles o inmuebles no son de los particulares, son del Estado. Si se trata
de un bien de propiedad de un particular y a su muerte no aparece nadie con votación
hereditaria, como en nuestro País no existe la figura de la herencia vacante, obviamente
este será del Estado.
CONCLUSIONES
El concepto de propiedad y su correspondiente derecho de adquisición le han sido
inherentes al hombre por todos los tiempos y es sin duda el más importante de los
derechos reales.
Los modos de adquirir el derecho real de propiedad, son el derecho subjetivo, limitativo
e inherente al derecho real de propiedad con que cuenta toda persona, física, moral,
pública, privada, nacional o extranjera para que conforme a derecho pueda convertirse
en titular del derecho de propiedad respecto de un bien determinado.
La propiedad es el derecho real directo, inmediato, perpetuo y exclusivo que se ejerce
por su titular llamado propietario, quien tiene el derecho de aprovechar el bien objeto de
la propiedad total o parcialmente. En esta relación objeto sujeto que puede expresarse
mejor como el dominio que se ejerce sobre la cosa objeto de propiedad, existe un sujeto
pasivo universal quien tiene la obligación de no hacer y respetar el referido objeto.
El derecho de superficie es una institución jurídica que ha ganado gran utilidad en los
últimos años dentro del mercado inmobiliario. Sin embargo, su escasa regulación y la
poca doctrina que existe sobre él generan diversos problemas jurídicos que dificultan su
utilización.
En los pueblos nómadas, e derecho de adquirir la propiedad se fundamentaba en el Ius
natural de la supremacía del más fuerte respecto del más débil. Mientras aquel se hacía
por medio de la fuerza de todo lo que quería aun cuando perteneciera a otros, éstos, los
más débiles permitían por conveniencia y seguridad este modo de adquirir la propiedad.
JURISPRUDENCIA
"El ejercicio de los derechos inherentes a la propiedad supone que se pruebe la calidad
de propietario"
(Ejecutoria Suprema de 26/08/86, Andía Chávez, Juan, "Repertorio de Jurisprudencia
Civil", p. 315).
“Tratándose del derecho de propiedad, no es jurídicamente admisible la coexistencia de
dos o más titulares del derecho de propiedad, por cuanto este es excluyente"
(Exp. N° 479-95-Lambayeque, Sala Civil de la Corte Suprema, Hinostroza Minguez,
Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 239).
"Tratándose del derecho de propiedad, no es jurídicamente admisible la coexistencia de
dos personas titulares del derecho real de propiedad, por cuanto este es excluyente. Por
tanto, la reivindicación no es la vía idónea para discutir el derecho de propiedad que
recíprocamente invocan ambas partes"
(Exp. N° 324-95-Junín, Normas Legales N° 247, p. A-17).
BIBLIOGRAFIA
Albaladejo, Manuel (1977). Derecho Civil. Tomo III, volumen I, tercera edición.
Barcelona: Librería Bosch.
Borda, Guillermo A. (1984). Tratado de Derecho Civil. Tomo II, tercera edición
actualizada. Buenos Aires: Editorial Perrot.
Castañeda, Jorge Eugenio (1952). Instituciones de Derecho Civil. Tomo I. Lima:
Castrillón Silva.
Derecho constitucional. Carlos Blancas Bustamante
Derechos reales. Jorge Avendaño V. y Francisco Avendaño A.
