INFORME DE TASACION N° 29089-3-PAR-2017
SRS. : MACRO INVEST
ATT. : MONICA COM.
SOCIA
TIPO DE BIEN : INMUEBLE – PREDIO AGRICOLA
FECHA DE TASACION : 10 DE JULIO DE 2021.
TIPO DE CAMBIO (Referencial) : SOLES
1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD:
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial
del predio Agrícola ubicado en el distrito Pampas de chimbote – Ancacsh.
De esta manera se podrá determinar el precio mínimo a lo establecido en el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016VIVIENDA de fecha 10 de Julio del 2021
y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado
mediante la Resolución S.B.S. N° 88097 y sus modificatorias.
1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación
del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte
del cliente para la inspección al inmueble.
1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:
Se realizó la valuación a fecha 10 de Julio del 2021, y se recopiló, evaluó y
analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por
el que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.
2.1 UBICACIÓN:
El predio se encuentra ubicado en las coordenadas 12° 31 59” S 73°48 58”W,
en el distrito Pampas de chimbote, Ancash.
2.2 DESCRIPCION:
Terreno Plano de área irregular, sobre el cual no se ha levantado ninguna
edificación dentro del terreno ni colindantes a este, en la actualidad esta zona
es de uso Agrícola, gracias a sus tierras fértiles. Cuenta con canales de
irrigación para sus principales cultivos como: Cacao, plátano, papaya, entre
otros.
Las delimitaciones prediales, son de cercos vivos (almendras silvestres)
dando así un entorno paisajístico, contando con riachuelos. Los predios
aledaños carecen de título y lotización además está en una de las avenidas
principales del distrito.
2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
Agrícola.
2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:
Inscrito en los Registros Públicos del Cusco en la Partida Registral N°
02023074.
Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto.
2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación
urbana como pistas asfaltadas y servicios de agua, luz y teléfono.
2.6 AREA DE TERRENO:
40,000 – 4 ha
Zonificación según Ordenanza Municipal: No se proporcionó el certificado
de parámetros.
2.7 LINDEROS:
Por el norte con la carretera y los predios T134 y T135 con 245 ml
Por el sur con los predios 83 y 84 con 195ml
Por el este con el predio 78 con 166ml
Por el oeste con el predio 80 con 168
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
No figura
2.9 DISTRIBUCION:
Predio Agrícola
2.10 ¿???????
2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
Desconocido y estado de conservación Alta.
2.12 DEPRECIACION:
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una
depreciación de 20%, 36%, 40%, 44%, 48% y 52%. Dichos porcentajes son
áreas urbanas.
2.13 METODO UTILIZADO:
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de
la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor
comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de
tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus
componentes físicos del inmueble.
3.0 VALORIZACION.
3.1 VALOR DEL TERRENO:
Determinación del coeficiente del área vendible (CAV):
“El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe
entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.”
44.1 El coeficiente del área vendible, es la relación o proporción que existe
entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.
44.2 Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones
de los terrenos y al tipo de habilitación a realizarse según el proyecto
propuesto, teniendo en cuenta la normativa señalada en el Título II de
Habilitaciones Urbanas señalado en el Reglamento Nacional de
Edificaciones aprobado con Decreto Supremo Nº 011-2006VIVIENDA.
44.3 En caso de no contar con el proyecto o información necesaria se aplican
los coeficientes del área vendible consignados en la Tabla Nº 05 del
Anexo I del presente Reglamento.
En la presente valuación se considera el coeficiente de área vendible
(CAV) por encontrarse en zona de influencia residencial - comercial de
más de 30,000.00m2 de extensión de área bruta del terreno,
correspondiéndole: 0.50, de conformidad a la Tabla Nº 05 del presente
reglamento.
Por lo tanto, finalmente tenemos:
VT = AT x (VUP x CAV x Fr) Dónde:
VT = Valor Total
AT = Área de terreno
VB = Valor Básico
VUP = Valor Unitario promedio obtenido conforme al procedimiento
establecido en el numeral 42.2 del artículo 42 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
CAV = Coeficiente de Área Vendible (Tabla Nº 05)
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana (Tabla Nº 06)
VT = Valor Total del Terreno
AT = 40,000 m2
VUP = US$ 1,400.00
CAV = 0.50
Fr = 0.50
VALOR DEL TERRENO (VT):
VT = AT x (VUP x CAV x Fr)
VT = 90,534.72m2 x (US$ 1,400.00/m2 x 0.50 x 0.50)
VT = US$ 31’687,152.00
3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 20%, 36%, 40%,
44%, 48% y 52%.
Valor
Área Estimado Valor de Reconst Factor de Valor Total
Descripción
(m2) por m2 (US$) Deprec. (US$)
(US$)
Techos de Concreto Aligerado
Edificio de administración 1,305.00 320.00 417,600.00 0.48 200,448.00
Ampliación oficinas 122.11 320.00 39,075.20 0.80 31,260.16
Servicios higiénicos de ventas 92.88 320.00 29,721.60 0.80 23,777.28
Oficina técnica y laboratorio 184.00 320.00 58,880.00 0.48 28,262.40
Oficinas embotelladora frontera 362.00 320.00 115,840.00 0.48 55,603.20
Seguridad industrial 206.00 300.00 61,800.00 0.52 32,136.00
Vestuarios y servicios higiénicos de logística 92.45 300.00 27,735.00 0.48 13,312.80
Caseta de balanza 16.00 260.00 4,160.00 0.52 2,163.20
Vivienda 1 - dos pisos 616.00 260.00 160,160.00 0.82 131,331.20
Vivienda 2 - dos pisos 448.00 260.00 116,480.00 0.82 95,513.60
Vivienda 3 - dos pisos 627.00 260.00 163,020.00 0.84 136,936.80
Portería Calle Retiro 21.00 220.00 4,620.00 0.84 3,880.80
Comedor y recepción 339.05 260.00 88,153.00 0.87 76,693.11
Servicios higiénicos de terceros 22.00 260.00 5,720.00 0.87 4,976.40
Oficina Operaciones 77 22.00 260.00 5,720.00 0.87 4,976.40
Oficina y depósito de flota SC 42.64 260.00 11,086.40 0.87 9,645.17
Áreas Industriales de Concreto A
Cocimiento antiguo 788.00 280.00 220,640.00 0.48 105,907.20
Block de cocción 131.59 280.00 36,845.20 0.64 23,580.93
Bodegas antiguas fuera de uso 4,401.00 280.00 1,232,280.00 0.48 591,494.40
Segunda fermentación 2,065.00 280.00 578,200.00 0.56 323,792.00
Block de fermentación nuevo 3,158.58 280.00 884,402.40 0.64 566,017.54
Áreas Industriales de Concreto B
Recepción, limpieza y clasificación de cebada 620.00 280.00 173,600.00 0.48 83,328.00
Remojo de cebada – tres pisos 585.00 280.00 163,800.00 0.52 85,176.00
Silo Rank 2,264.00 280.00 633,920.00 0.48 304,281.60
Base de silo metálico 1 496.00 280.00 138,880.00 0.48 66,662.40
Base de silo metálico 2 965.00 280.00 270,200.00 0.48 129,696.00
Tostadora Topf y germinación, almacén de mater. 5,170.00 280.00 1,447,600.00 0.48 694,848.00
Tostadora Seeger - cinco pisos 760.00 280.00 212,800.00 0.48 102,144.00
Sala de máquinas, calderos, generadores 365.00 280.00 102,200.00 0.48 49,056.00
Subestación alta tensión 61.70 280.00 17,276.00 0.64 11,056.64
Planta de aire y CO2 127.30 280.00 35,644.00 0.64 22,812.16
Embotelladora frontera 387.00 280.00 108,360.00 0.64 69,350.40
Taller y maestranza 90.00 280.00 25,200.00 0.64 16,128.00
Embotellado, recepción y despacho de cerveza 348.30 280.00 97,524.00 0.64 62,415.36
Áreas con Estructuras Metálicas
Recepción, limpieza y clasificación de cebada 82.00 180.00 14,760.00 0.52 7,675.20
Silo Rank 514.40 180.00 92,592.00 0.48 44,444.16
Block de cocción 217.17 180.00 39,090.60 0.87 34,008.82
Sala de máquinas, calderos, generadores 855.00 180.00 153,900.00 0.87 133,893.00
Embotelladora frontera 2,760.00 180.00 496,800.00 0.87 432,216.00
Almacén de productos terminados 3,899.00 180.00 701,820.00 0.80 561,456.00
Embotellado, recepción y despacho de cerveza 8,911.43 180.00 1,604,057.40 0.80 1,283,245.92
Áreas de techos livianos
Almacén de cebada y recepción de grano 1,815.00 120.00 217,800.00 0.56 121,968.00
Taller y maestranza 329.00 120.00 39,480.00 0.64 25,267.20
Tanques de petróleo 830.00 120.00 99,600.00 0.56 55,776.00
Taller de mantenimiento SC 119.21 120.00 14,305.20 0.80 11,444.16
Sub Total: 47,633.81 11,163,348.00 6,870,057.60
Obras Complementarias
15%. Corresponde a las aceras, pavimentos, 1,674,502.20 1,030,508.64
silos, pozos, reservorios, cercos, etc.
Sub Total: 1,674,502.20 1,030,508.64
TOTAL: 12,837,850.20 7,900,566.24
3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:
• 3.1 + 3.2: US$ 39’587,718.24
3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 39’587,718.24
Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor
Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.
3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 31’670,174.59
Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un
factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del
mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc.
detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%,
comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento
por remate 10.00%, otros 0.80%.
3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:
• El inmueble se encuentra ubicado en una zona completamente consolidada con
infraestructura de servicios urbanos apropiados para la industria, donde existen
edificaciones de uso comercial y residencial, próximo Rio Lacramara.
• Sus principales vías de acceso son por las Av. Portuaria y Jr. Jose Olaya - la Av.
Panamericana Norte ésta última es un importante eje vial con presencia de usos
comerciales que alberga locales institucionales .
• Se encuentra aproximadamente a 500 metros de la IE 88028 Almirante Miguel
Grau y es cercano a la cancha de futbol de villa maría..
• La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando que
no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación alguna ni
pertenecer al mismo grupo económico.
ESTUDIO DE MERCADO
Valor Valor
Estimado Valor Total Valor Total Estimado
Area Terreno Area Techada Precio Venta
Dirección Construc Construc Terreno Terreno
(m2) (m2) (US$)
(US$/m2) (US$) (US$) (US$/m2)
URBANIA.PE
Código: 3481308. Venta de terreno 2,372.00 0.00 2,846,400.00 0.00 0.00 2,846,400.00 1,200.00
Calle Tandapata - Distrito De San
Blas, Centro Histórico Del Cusco,
Cusco. Contacto: Sra. Rosario de Las
Casas Telf.: 417-2400 Email:
[email protected]
Código: 3542691. Venta de terreno a 640.00 0.00 1,088,000.00 0.00 0.00 1,088,000.00 1,700.00
5 cuadras de la Plaza de Armas del
Cusco. A 2 Cuadras Está La Cadena
Internacional De Hoteles Hilton 5
Estrellas Cusco.El lugar donde se
ubica esta propiedad está fuera del
casco monumental, por lo que está
permitido levantar una construcción
por más de 7 pisos. El costo de este
terreno a la fecha es de $
1,700.00/m2. Telf. de Contacto
Directo: (01) 420-9659/ 947231662
PRECIO CONVERSABLE.
• CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio del mercado en
el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo las referencias inmuebles
de menor extensión se aplicarán factores de homologación por la extensión,
considerando también la ubicación, zonificación, entorno del inmueble, y pautas
de la SBS, la situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a
criterio del perito se estima que solo el valor del terreno en la zona de uso
industrial, es de US$ 1,400.00/m2, valor que se tomará en cuenta para la
aplicación de lo normado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.
• Partida Registral.
• HR del Autoavalúo del 2016.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.
Lima, 15 de Marzo del 2017.
DECLARACION JURADA DE PERITOS
Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información
que hemos podido obtener declaramos:
• Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto
del ejercicio de nuestro trabajo.
• Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están
influenciados por ningún interés personal.
• Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con
los propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
• El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al
respecto por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
• El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
• Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el
Cliente.
Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.
Titular: Roberto Borasino Seminario.
Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011
Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.
El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328. Titular:
Roberto Borasino Seminario.
NOTAS ACLARATORIAS:
A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.
VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible.
Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra
venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado in clusive sus cualidades
intrínsecas o intangibles.
B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS PROPIETARIOS O
LOS POSIBLES COMPRADORES.
PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente.
Existen 3 precios:
Precio solicitado por el propietario.
Precio ofertado por el comprador.
Precio de cierre de la operación de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un
mercado libre.
