CORREDOR INMOBILIARIO Y MARTILLERO

UNIVERSIDAD CATÒLICA DE SALTA

ALUMNA: NOELIA ARAVENA
CORRETAJE – CONCEPTO

Toda actividad en la cual, una persona

denominada corredor (profesional
universitario habilitado como tal), se obliga a
desplegar su actividad para acercar a las
personas interesadas, a la conclusión de un contrato proyectado por otra
(denominada comitente), en la cual no existe relación de dependencia o
representación con ninguna de las partes, a cambio de una retribución en
dineros, también llamada comisión o remuneración.

Naturaleza jurídica:
LIBRO TERCERO – CAPITULO IV – CAPITULO 10 – Arts. 1345 /1355

Artículo 1345. Definición

Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga

ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios,
sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

Artículo 1346. Conclusión del contrato de corretaje. Sujetos

El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado

para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio,
sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el
comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro
comitente.

Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje

debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes.

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Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.

Artículo 1347. Obligaciones del corredor

El corredor debe:

a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios

en que media y de su capacidad legal para contratar;

b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;

c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento

y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del
negocio;

d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las

que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de
autoridad pública competente;

e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los

instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de
las partes lo requiere;

f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención,

mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo
entregado.

Artículo 1348. Prohibición

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Está prohibido al corredor:

a) adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido

encargada;

b) tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los

bienes comprendidos en ella.

Artículo 1349. Garantía y representación

El corredor puede:

a) otorgar garantía por obligaciones de una o de ambas partes en la

negociación en la que actúen;

b) recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio.

Artículo 1350. Comisión

El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra

como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la
de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en
que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.

Artículo 1351. Intervención de uno o de varios corredores

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Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto
pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No
existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un
corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.

Artículo 1352. Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión

Concluido el contrato, la comisión se debe aunque:

a) el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;

b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;

c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente

encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones
sustancialmente similares.

Artículo 1353. Supuestos específicos en los que la comisión no se debe

La comisión no se debe si el contrato:

a) está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple;

b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación

de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida
por èl.

Artículo 1354. Gastos

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El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación
encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.

Artículo 1355. Normas especiales

Las reglas de este Capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de

leyes y reglamentos especiales.

Características del CONTRATO DE CORRETAJE

 Sui Generis
 Bilateral
 Accesorio
 Consensual
 No formal
FORMACIÓN DEL CONTRATO – ETAPAS:
1- Relación de mediación: intervención de aquel que transmite la
propuesta.
2- Derecho del corredor y pago de comisión: una vez aceptada esta, pone
en contacto a los interesados para que concluyan el negocio.

PRUEBA
Dado que estamos frente a un contrato atípico, que se perfecciona por el
mutuo consentimiento de las partes y que no es formal, En consecuencia, se
aplicaría en principio el art. 208 del Código de Comercio, que permite que los
contratos comerciales puedan probarse por los siguientes medios:

1) Por instrumento público;

2) h) Por instrumento privado;
3) e) Por otra prueba documental;
4) d.) Por libros de comercio;
5) e) Por confesión;
6) f) Por testimonial;
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7) Y también por presunciones

Diferencia MANDATO y COMISION (contrato de servicios)

Artículo 1251. Definición

Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el

contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga
a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o
a proveer un servicio mediante una retribución.

El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las

circunstancias del caso puede presumirse la
intención de beneficiar.

Artículo 1319. Definición

Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o

más actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una
persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide,
pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La
ejecución del mandato

implica su aceptación aun sin mediar declaración

expresa sobre ella.

CONCLUSIONES FINALES:
 No puede considerarse mandato al
corretaje porque en las etapas de formación y perfeccionamiento del

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contrato, el corredor no representa a ninguna de las partes, ni actúa en
nombre o en representación de ellas.
 Tampoco es comisionista, ya que éste actúa como un mandatario
sin representación y celebra el contrato en nombre propio y por cuenta
ajena.

En ambas figuras (mandato y comisión),SIEMPRE se obra en base a un

INTERES AJENO. Por ello se distingue al CORRETAJE de ambas
figuras.

DIFERENCIA CON EL NEGOCIO PRINCIPAL

El corretaje y el posterior contrato que celebran las partes, si bien están
relacionados jurídica y económicamente, son absolutamente distintos.
El corredor sólo es parte del contrato de corretaje y en principio en la etapa de
formación y perfeccionamiento del contrato principal, no tiene éste ninguna
participación directa en dicho contrato.
.

Anexo: LEY 20.266

CAPITULO I

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Condiciones Habilitantes

Condiciones habilitantes

Artículo 1° – Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones

habilitantes:

a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades

del artículo 2º;

b) Poseer título de enseñanza secundaria expedido o revalidado en la

República con arreglo a las reglamentaciones vigentes;

c) Aprobar un examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad, que se

rendirá ante cualquier tribunal de alzada de la República con competencia en
materia comercial, ya sea federal, nacional o provincial, el que expedirá el
certificado habilitante en todo el territorio del país. A los efectos del examen
de idoneidad se incorporará al tribunal un representante del órgano profesional
con personería jurídica de derecho público no estatal, en las jurisdicciones que
exista. El examen deberá versar sobre nociones básicas acerca de la
compraventa civil y comercial y de derecho procesal en los aspectos
pertinentes al ejercicio de la profesión.

CAPITULO II

Inhabilidades

Causales de inhabilidad.

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Art. 2° – Están inhabilitados para ser martilleros:

a) Quienes no pueden ejercer el comercio;

b) Los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como

fraudulenta o culpable, hasta cinco (5) años después de su rehabilitación;

c) Los inhibidos para disponer de sus bienes;

d) Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos

públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras
defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos
contra la fe pública, hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;

e) Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por

sanción disciplinaria;

f) Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

CAPITULO III

Matrícula

Requisitos para la matrícula

Art. 3° – Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse

en la matrícula correspondiente a la jurisdicción en que hubiera de
desempeñarse. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos:

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a) Poseer el certificado previsto en el inciso c) del artículo 1º;

b) Acreditar buena conducta;

c) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción;

d) Constituir una garantía real o personal a la orden del organismo que tiene a
su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por
éste con carácter general.

Gobierno.

Art. 4° – El gobierno de la matrícula estará a cargo, en cada jurisdicción, del

organismo profesional o judicial que haya determinado la legislación local
respectiva.

Legajos.

Art. 5° – La autoridad que tenga a su cargo la matrícula ordenará la formación

de legajos individuales para cada uno de los inscriptos, donde constarán los
datos personales y de inscripción, y todo lo que produzca modificaciones en
los mismos. Dichos legajos serán públicos.

Afectación de la garantía

Art. 6° – La garantía a que se refiere el artículo 3°, inciso d) es inembargable

y responderá exclusivamente al pago de los daños y perjuicios que causare la
actividad del matriculado, al de las sumas de que fuere declarado responsable
y al de las multas que se le aplicaren, debiendo en tales supuestos el interesado
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proceder a la reposición inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de
suspensión de la matrícula.

CAPITULO IV

Incompatibilidades

Empleados públicos.

Art. 7° – Los empleados públicos aunque estuvieran matriculados como

martilleros, tendrán incompatibilidad salvo disposiciones de leyes especiales y
el supuesto del artículo 25, para efectuar remates ordenados por la rama del
poder o administración de la cual formen parte.

CAPITULO V

Facultades

Art. 8° – Son facultades de los martilleros:

a) Efectuar ventas en remate público de cualquier clase de bienes, excepto las

limitaciones resultantes de leyes especiales;

Tasaciones

b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuyo remate
los faculta esta ley;

Informes

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c) Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y
particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las
obligaciones previstas en el artículo 9°;

Medidas de garantía

d) Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para

garantizar el normal desarrollo del acto de remate.

CAPITULO VI

Obligaciones

Art. 9° – Son obligaciones de los martilleros:

Libros.

a) Llevar los libros que se establecen en el Capítulo VIII;

Títulos.

b) Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para

disponer del bien a rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán
también constatar las condiciones de dominio de los mismos;

Convenio con el legitimado.

c) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos del
remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate,

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modalidades del pago del precio y demás instrucciones relativas al acto,
debiéndose dejar expresa constancia en los casos en que el martillero queda
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la venta en nombre de
aquél;

Publicidad.

d) Anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar en todos

los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora y lugar del
remate y descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio.

En caso de remates realizados por sociedades, deberán indicarse además los

datos de inscripción en el Registro Público de Comercio.

Remate de lotes.

Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en pueblos en

formación, los planos deberán tener constancia de su mensura por autoridad
competente y de la distancia existente entre la fracción a rematar y las
estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales, más próximas. Se
indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento y servicios
públicos, si existieran;

Acto de remate.

e) Realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados, colocando en lugar

visible una bandera con su nombre y, en su caso, el nombre, denominación o
razón social de la sociedad a que pertenezcan;

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f) Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con
precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y
gravámenes que pesaren sobre el mismo;

Posturas.

g) Aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva voz; de lo

contrario la misma será ineficaz;

Instrumento de venta.

h) Suscribir con los contratantes y previa comprobación de identidad, el

instrumento que documenta la venta, en el que constarán los derechos y
obligaciones de las partes. El instrumento se redactará en tres (3) ejemplares y
deberá ser debidamente sellado, quedando uno de ellos en poder del
martillero.

Bienes muebles.

Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión sea dada al comprador en el

mismo acto, y ésta fuera suficiente para la transmisión de la propiedad, bastará
el recibo respectivo;

Precio.

i) Exigir y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la seña o

cuenta del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los
recibos correspondientes;

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Rendición de cuentas.

j) Efectuar la rendición de cuentas documentada y entregar el saldo resultante

dentro del plazo de cinco (5) días, salvo convención en contrario, incurriendo
en pérdida de la comisión en caso de no hacerlo;

Deber de conservación.

k) Conservar, si correspondiere, las muestras, certificados e informes relativos

a los bienes que remate hasta el momento de la transmisión definitiva del
dominio;

Otros deberes.

l) En general, cumplimentar las demás obligaciones establecidas por las leyes

y reglamentaciones vigentes.

Remate en ausencia del dueño.

Art. 10. – Sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la presente ley,

cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose presente el dueño
de los efectos que hubieren de venderse, serán reputados en cuanto a sus
derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las disposiciones de los
artículos 232 y siguientes del Código de Comercio.

CAPITULO VII

Derechos

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Comisión.

Art. 11. – El martillero tiene derecho a:

a) Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción,

salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de
remate o consignaciones que perciban por sus servicios las sumas que se
convengan, pudiendo estipularse también la comisión de garantía en los
términos del artículo 256 del Código de Comercio.

Reintegro de gastos.

b) Percibir del vendedor el reintegro de los gastos del remate, convenidos y

realizados.

Suspensión del remate.

Art. 12. – En los casos en que iniciada la tramitación del remate, el martillero
no lo llevare a cabo por causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a
percibir la comisión que determine el juez de acuerdo con la importancia del
trabajo realizado y los gastos que hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el
remate fracasare por falta de postores.

Determinación de la comisión.

Art. 13. – La comisión se determinará sobre la base del precio efectivamente

obtenido. Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la
base del bien a rematar, salvo que hubiere convenio con el vendedor, en cuyo

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caso se estará a éste. A falta de base se estará al valor de plaza en la época
prevista para el remate.

Anulación del remate.

Art. 14. – Si el remate se anulare por causas no imputables al martillero, éste

tiene derecho al pago de la comisión que le corresponda, que estará a cargo de
la parte que causó la nulidad.

Sociedades.

Art. 15. – Los martilleros pueden constituir sociedades de cualesquiera de los

tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto
de realizar exclusivamente actos de remate. En este caso cada uno de los
integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía especificada en el
artículo 3°, inciso d).

Sociedades para actos de remate.

Art. 16. – En las sociedades que tengan por objeto la realización de actos de
remate, el martillero que lo lleve a cabo y los administradores o miembros del
directorio de la sociedad, serán responsables ilimitada, solidaria y
conjuntamente con ésta por los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse
como consecuencia del acto de remate. Estas sociedades deben efectuar los
remates por intermedio de martilleros matriculados, e inscribirse en registros
especiales que llevará el organismo que tenga a su cargo la matrícula.

CAPITULO VIII

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Libros

Art. 17. – Los martilleros y las sociedades a que se refiere el artículo 15 deben
llevar los siguientes libros, rubricados por el Registro Público de Comercio de
la jurisdicción:

Diario de entradas.

a) Diario de entradas, donde asentarán los bienes que recibieren para su venta,
con indicación de las especificaciones necesarias para su debida
identificación: el nombre y apellido de quien confiere el encargo, por cuenta
de quién han de ser vendidos y las condiciones de su enajenación;

Diario de salidas.

b) Diario de salidas, en el que se mencionarán día por día las ventas, indicando
por cuenta de quién se han efectuado, quién ha resultado comprador, precio y
condiciones de pago y demás especificaciones que se estimen necesarias;

De cuentas de gestión.

c) De cuentas de gestión, que documente las realizadas entre el martillero y

cada uno de sus comitentes.

El presente artículo no es aplicable a los martilleros dependientes, contratados

o adscriptos a empresas de remates o consignaciones.

Archivo de documentos.

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Art. 18. – Los martilleros deben archivar por orden cronológico un ejemplar
de los documentos que se extiendan con su intervención, en las operaciones
que se realicen por su intermedio.

CAPITULO IX

Prohibiciones

Art. 19. – Se prohibe a los martilleros:

Descuentos y bonificaciones.

a) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones

arancelarias;

Participación en el precio.

b) Tener participación en el precio que se obtenga en el remate a su cargo, no

pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas;

Cesión de bandera.

c) Ceder, alquilar o facilitar su bandera, ni delegar o permitir que bajo su

nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates por personas
no matriculadas.

Delegación del remate.

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En caso de ausencia, enfermedad o impedimento grave del martillero,
debidamente comprobados ante la autoridad que tenga a su cargo la matrícula,
aquél podrá delegar el remate en otro matriculado, sin previo aviso;

Compra por cuenta de terceros.

d) Comprar por cuenta de terceros, directa o indirectamente, los bienes cuya

venta se les hubiere encomendado;

Compra para sí de los bienes a rematar.

e) Comprar para sí los mismos bienes, o adjudicarlos o aceptar posturas sobre

ellos, respecto de su cónyuge o parientes dentro del segundo grado, socios,
habilitados o empleados;

Suscripción instrumento de venta sin autorización.

f) Suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa

del legitimado para disponer del bien a rematar;

Retención del precio.

g) Retener el precio recibido o parte del él, en lo que exceda del monto de los
gastos convenidos y de la comisión que le corresponda;

Deber de veracidad.

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h) Utilizar en cualquier forma las palabras 'judicial', 'oficial', o 'municipal',
cuando el remate no tuviera tal carácter, o cualquier otro término o expresión
que induzca a engaño o confusión;

Ofertas bajo sobre.

i) Aceptar ofertas bajo sobre y mencionar su admisión en la publicidad, salvo

el caso de leyes que así lo autoricen;

Suspensión del remate.

j) Suspender los remates existiendo posturas, salvo que habiéndose fijado

base, la misma no se alcance.

CAPITULO X

Sanciones

Sanciones.

Apelabilidad.

Art. 20. – El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el Capítulo

VI y la realización de los actos prohibidos en el Capítulo IX hacen pasible al
martillero de sanciones que podrán ser multa de hasta $ 5000 (pesos cinco
mil), suspensión de la matrícula de hasta dos (2) años y su cancelación. La
determinación, aplicación y graduación de estas sanciones, estarán a cargo de
la autoridad que tenga a su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán
apelables por ante el tribunal de comercio que corresponda.
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Anotación.

Art. 21. – Las sanciones que se apliquen serán anotadas en el legajo

individual del martillero previsto en el artículo 5°.

Pérdida de la comisión.

Art. 22. – El martillero por cuya culpa se suspendiere o anulare un remate,

perderá su derecho a cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y
responderá por los daños y perjuicios ocasionados.

Remates por personas no matriculadas.

Art. 23. – Ninguna persona podrá anunciar o realizar remates sin estar
matriculada en las condiciones previstas en el artículo 3°. Quienes infrinjan
esta norma serán reprimidos por el organismo que tenga a su cargo la
matrícula, con multa de hasta $ 10.000 (pesos diez mil), y además se
dispondrá la clausura del local u oficina respectiva; todo ello sin perjuicio de
la responsabilidad penal que pudiera corresponder. El organismo que tenga a
su cargo la matrícula, de oficio o por denuncia de terceros, procederá a allanar
con auxilio de la fuerza pública los domicilios donde se presuma que se
cometen las infracciones antes mencionadas y, comprobadas que ellas sean,
aplicará las sanciones previstas, sin perjuicio de las denuncias de carácter
penal, si correspondieran. La orden de allanamiento y de clausura de locales
deberán emanar de la autoridad judicial competente. En todos los casos, las
sanciones de multa y clausura serán apelables para ante el tribunal de
comercio que corresponda.

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CAPITULO XI

Disposiciones Generales

Actualización de la inscripción.

Art. 24. – Los martilleros que a la fecha de vigencia de esta ley estuvieran
matriculados, continuarán en el ejercicio de su actividad, cumpliendo con los
requisitos enunciados por los incisos b), c) y d) del artículo 3°.

Remates oficiales.

Art. 25. – El Estado Nacional, las provincias y municipalidades, cuando

actúen como personas de derecho privado, así como las entidades autárquicas,
bancos o empresas del Estado Nacional, de las provincias o municipalidades,
podrán realizar las operaciones de remate a que los autorizan leyes especiales,
por intermedio de dependientes que sean martilleros matriculados.

Matricula de jurisdicción nacional.

Art. 26. – Hasta tanto se determine el organismo profesional o judicial que

tendrá a su cargo la matrícula de martilleros en la Capital Federal y en el
Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del
Atlántico Sur, la misma corresponderá al juez del cual dependa el Registro
Público de Comercio.

Subastas judiciales.

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Art. 27. – Las subastas públicas dispuestas por autoridad judicial se rigen por
las disposiciones de las leyes procesales pertinentes y, en lo que no se oponga
a ellas, por la presente ley.

Ambito de aplicación.

Art. 28. – Esta ley se aplicará en todo el territorio de la República y su texto

queda incorporado al Código de Comercio.

Vigencia

Art. 29. – La presente entrará en vigencia a los noventa (90) días de su

publicación.

Art. 30. – Deróganse los artículos 113 a 122 del Código de Comercio.

Art. 31. — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del

Registro Oficial y archívese.

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