Da tus primeros pasos
en el mercado inmobiliario
InversorGlobal.com
Da tus primeros
pasos en el
mercado
inmobiliario
Por Mark Ford,
fundador del Club para
Generar Riqueza
Hoy, te voy a contar por qué creo que invertir
en inmuebles es la mejor inversión que puedes
hacer. Además, te explicaré mi plan para que
conozcas en detalle las ventajas y beneficios del
Real Estate.
Si todo lo relacionado con inversión inmobiliaria te parece complicado, pon-
te contento. Todo lo que estás por leer es sencillo, de sentido común.
Y esa es una de las principales razones por las cuales me encanta invertir en
inmuebles como una forma de generar riqueza.
He podido ganar millones de dólares al hacer esto y evitar burbuja pasadas
sin haber tomado un curso, sin ninguna licencia ni nada por el estilo.
Pero sí creo que, como en todo, hay un punto de inicio y es lo que en este
informe te voy a presentar.
Informe Especial
Da tus primeros pasos en el mercado inmobiliario
Eso sí y antes que comencemos debo hacer una aclaración: todos mis ejem-
plos se ubican en el contexto estadounidense porque es en el mercado in-
mobiliario de este país en el que más he invertido. Sin embargo, con mi
experiencia y consejos puedes comenzar cómodamente a interiorizarte sobre
cómo iniciarte en la inversión de inmuebles.
¿Tienes lo que se necesita para triunfar?
Necesitas tres cosas para ser un inversor exitoso de inmuebles para generar
renta: dinero, conocimiento y tiempo. Esto es necesario en la mayoría de
las inversiones; sin embargo, la buena noticia es que en este tipo de inversión
necesitas un poco de cada una.
Puedes empezar a invertir en inmuebles con solo USD 5000 y las cosas más
importantes que necesitas saber se pueden aprender en menos de 90 días.
Además, encontrar, comprar, financiar y alquilar tu primera propiedad debe-
ría llevarte menos de 40 horas.
El dinero
Acabo de comentarte que solo necesitas USD 5000 para empezar. Te estarás
preguntando ¿cómo llegué a esa cifra?
Pues veamos.
El pago inicial que comúnmente hace un inversor para hipotecar una casa
unifamiliar es del 20%. Eso es lo que un banco le solicita como pago ini-
cial para un inmueble para alquilar. En los Estados Unidos, el costo de un
inmueble promedio de un departamento con tres cuartos y dos baños es de
USD 100.000. El 20% de 100.000 es USD 20.000.
Sí, al parecer los números no calzan, pero el truco está en tus potenciales so-
cios, algo fundamental en el negocio de alquiler de inmuebles, si lo encaras
desde mi perspectiva.
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Ahora bien y siguiendo con el ejemplo, si buscas otros cuatro socios que te
acompañen en esta inversión sólo necesitas que cada uno ponga USD 5000.
Y así cada uno invierte USD 4000 para el pago inicial. Ya que cada uno
cuenta con USD 5.000 en efectivo, a cada uno le restan 1000 dólares para
pagar los gastos de cierre con el vendedor (mínimamente), reparaciones
(también un monto mínimo si has hecho tus deberes) y las gestiones para
alquilarlo.
Así es cómo llegué a los USD 5000.
Pero déjame que te explique el porqué es importante contar con socios en
este mercado, por si esta idea no te gusta. En términos de desembolsos de di-
nero, tener el 100% del valor de una casa de USD 100.000 es lo mismo que
tener el 50% de dos casas de 100.000 dólares.
Sin embargo, prefiero tener el 50 % de dos casas y no el 100% de una, ya
que se reduce mi riesgo e incrementa la posibilidad de obtener una aprecia-
ción que esté por encima de lo que ofrece el mercado.
Por supuesto, tienes que conocer a personas que puedan aportar USD 5000
para invertir y sean de tu absoluta confianza.
Pero debería estar todo bien, ya que las personas que son de confianza se ro-
dean de personas de confianza. Por lo tanto, si eres una persona de confian-
za, no vas a tener problemas en encontrar socios para este proyecto.
Si no quieres tener un socio, entonces vas a necesitar tener un mínimo de
USD 20.000 o vas a tener que buscar una casa para alquilar por un costo
considerablemente menor a USD 100.000.
El conocimiento
Es lo más importante que necesitas saber en tu recorrido para convertirte en
un magnate en el rubro de los inmuebles para alquilar es el valor. Vas a nece-
sitar saber los valores relativos de casas unifamiliares en el mercado en el cual
vas a comprar.
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La forma de aprender esto es fácil. Simplemente, tienes que pasar un tiem-
po mirando y respondiendo publicaciones de inmuebles en el mercado en el
cual quieres invertir. Es algo fácil y sencillo de hacer y como primera acción
te recomendaría que convirtieras en un hábito la lectura de los clasificados
disponibles en digital y en medios impresos tradicionales.
También puedes unirte a los boletines gratuitos de los agentes inmobiliario
para estar atento a las propiedades que están en el mercado. Importante tam-
bién es hablar con los corredores. Visita la mayor cantidad de casas que estén
en venta y antes de que te des cuenta, vas a adquirir un buen instinto para
poder saber cuánto debería valer cualquier propiedad en tu área.
Otra cosa que tienes que aprender es lo que puedes llegar a ganar por alqui-
lar el tipo de casa que compres. Esto también es pan comido. Mira los cla-
sificados de tu zona. Habla con un corredor que se especialice en alquileres.
Navega en páginas web para tener una idea de a cuánto se alquilan las pro-
piedades en las áreas en donde quieres invertir y visita otras propiedades que
estén en alquiler.
El tiempo
Puedes aprender los valores de alquiler al mismo tiempo que aprendes sobre
los valores de compra. Una o dos semanas durante la noche o los fines de se-
manas debería ser suficiente.
Una vez que hayas hecho eso, es hora de buscar propiedades para comprar.
Si suponemos que ya has escogido el sector, este proceso durará, como men-
cioné, menos de 40 horas. Existe la posibilidad de que no puedas juntar las
40 horas en una sola semana, ya que tu objetivo es comprar a un buen pre-
cio y no todas las casas en el mercado lo tienen.
Actualmente existen muchas propiedades en el mercado en casi todas las
áreas debido al desempleo y a las ejecuciones judiciales. Producto de esta co-
yuntura, vas a encontrar ventas de propiedades a precios por debajo del valor
de la propiedad.
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Pero en esta búsqueda no estarás solo. Como tú, hay muchas personas con
algo de dinero que competirán por conseguir las mejores ofertas.
Recuerda que el éxito a corto plazo en la inversión en inmuebles depende de
que la compra sea la correcta. A largo plazo, esto es mucho menos importan-
te. Entonces vas a tener que esperar unas semanas o tal vez unos meses para
encontrar la propiedad que tenga un buen precio.
Eso está bien. Nunca tienes que correr detrás de ninguna inversión. Tal
como dije, existen muchas propiedades en el mercado y las nuevas van a apa-
recer a un ritmo constante durante los años que siguen.
Sí, algunos bancos invierten ellos mismos en inmuebles para alquilar, pero
va a haber muchas oportunidades para que puedas elegir las mejores propie-
dades, así que no te sientas presionado.
Una vez que hayas elegido la propiedad, te llevará unas semanas o un mes
cerrar el tema. Vas a tener que completar formularios y firmar contratos.
Dentro de poco, llegará el día en que cierres la transacción y compres la casa.
Y luego, si estás preparado de forma correcta, deberías ser capaz de alquilar
la propiedad en cuestión de días o semanas.
La recompensa
La casa que compres, repares y alquiles por USD 100.000 debería generar un
monto cercano a los USD 1400 en alquileres. Luego de restar los costos de
financiación (la hipoteca), los honorarios de administración (eso lo puedes ha-
cer tú si quieres) y las comisiones (en caso de que necesites de un corredor), tu
ganancia neta podría ser de alrededor del 7% sobre el efectivo invertido.
[Importante: El retorno en efectivo sobre el capital invertido es una métri-
ca común para calcular el retorno de un inmueble destinado al alquiler. La
métrica calcula el retorno actual sobre el efectivo que inviertes. En este caso,
inviertes 20.000 dólares (el pago inicial y los gastos de cierre). Si, luego de
haber pagado todos los gastos, obtienes 1.400 dólares, tu retorno sobre el ca-
pital invertido sería del 7% (1.400/20.000)].
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Sin embargo, esta métrica no incluye la apreciación. Y es aquí donde el ne-
gocio se pone interesante. Si la apreciación de tu propiedad es del 3% anual,
no vas a estar ganando el 10% por año (7% más 3%) ya que no invertiste
100.000 dólares sino sólo 20.000 dólares.
De hecho, estarías ganando 3.800 dólares por año sobre tu inversión de
20.000 dólares (1.400 dólares corresponden a la renta neta y 2.400 dólares
por la apreciación). ¡Eso equivale a un retorno total sobre la inversión (ROI)
del 19%.
[Importante: El retorno sobre la inversión, o ROI, es una medida de com-
portamiento utilizada para calcular la eficiencia de una inversión. Para calcu-
lar el ROI, el beneficio (el retorno) de una inversión se divide por el costo de
la inversión. El resultado se expresa en términos de porcentaje o ratio. Por lo
que, 3.800 / 20.000 = 0,19 o 19%]
Y es un ROI seguro, lo que te indica que casi no hay posibilidades de que
pierdas dinero.
Cómo ves, hemos abordado cuestiones muy generales sobre el mercado in-
mobiliario en este informe introductorio. La idea es que asimiles esta infor-
mación para que comencemos este camino por las inversiones inmobiliarias.
Pero no te abrumes, en este recorrido no solo contarás con mis lecciones y
mi mirada sobre el real Estate en Estados Unidos.
También podrás tener una mirada del mercado inmobiliario latinoamerica-
no gracias al conocimiento de Gabriel González Florentino, quien es parte
del equipo del Club para Generar Riqueza y te estará guiando en este cami-
no de convertirte un poco más rico cada día.
Nuestra idea es que este informe sea un punto de partido para que conozcas
el mercado inmobiliario y que en cada apunte semanal o webinar podamos
ir dando respuesta tus dudas y comentarios.
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Algunas de las cosas que iremos abordando a lo largo del Club para Generar
Riqueza son:
1. ¿Cómo sé dónde invertir en inmuebles? (¿Debería empezar en mi pro-
pio barrio o ciudad? ¿O debería invertir en otros mercados?)
2. Cómo determinar el valor de alquiler de una propiedad
3. Cómo formar un buen equipo (agente inmobiliario, inspector inmobi-
liario, administración de propiedades, corredor hipotecario, agentes de
seguros, etc.).
4. Seleccionar propiedades que se encuentran disponibles para encontrar
el alquiler más apropiado.
5. Entender los números básicos detrás de una proforma inmobiliaria (un
presupuesto que calculará tu retorno luego de haber incluido los ingre-
sos y los gastos).
6. La logística para hacer una oferta de compra de un inmueble para al-
quilar.
7. La inspección y el proceso de verificación una vez que firmaste el con-
trato de compraventa.
8. El préstamo/proceso de financiación para la compra de inmuebles para
alquilar.
9. Qué esperar de la propiedad el día de cierre.
10. Encontrar un inquilino confiable (¿Debería buscar uno por mí mismo
o contratar una empresa de administración de propiedades?)
11. Consejos, lecciones y riesgos típicos al invertir en propiedades para al-
quilar.
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Una cosa importante para tener en cuenta y que no debemos olvidar en este
camino hacia la construcción de riqueza: Invertir en inmuebles es parte del
paso 4 del plan propuesto por el Club para Generar Riqueza, donde se nos
propone comenzar a introducirnos al Real Estate una vez que avancemos so-
bre los pasos anteriores que son la eliminación de deudas, generación de in-
gresos y crear un negocio digital desde tu casa.
Saludos
Mark Ford
Fundador del Club para Generar Riqueza
