HISTORIA

MARCO HISTÓRICO 

La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el siglo XIX, teniendo
antecedentes históricos como institución desde épocas remotas. 

Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para encontrar
la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la
conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal. 

Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la Ley de
Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar el
Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para
construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose
luego los pisos. 

La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va transformando el

concepto del dominio: 

Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas

del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. 

Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció ciertas
limitaciones al concepto anterior y después se alcanzó el concepto Propiedad Horizontal,
con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda
y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario. 

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual
se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los
cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le
plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e
inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio. 

El Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los

diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto
el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción
al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de
una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la
manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera
siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en
proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la
escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la
escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente". 

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en
Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el
que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las
regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer
intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de
1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un
titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro

1
de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la
copropiedad de los elementos comunes. 

En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una

conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a
desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias
resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de
septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal. 

PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA 

En 1940 Hacia este año importantes ciudades del país mostraron un vertiginoso progreso
urbanístico, ante lo que se hizo patente la necesidad de acudir al sistema de Propiedad
Horizontal. Que concluye con la presentación de un proyecto de ley sobre “propiedad de
pisos y departamentos de un mismo edificio”. 

Sin embargo con la clausura del congreso de 1947 el proyecto no se pudo convertir en ley
de la República.

En 1948 después de los sucesos del 9 de abril de 1948 que dejaron la capital de la
República casi destruida, en virtud de los poderes del estado de sitio el gobierno de
Marino Ospina Pérez expidió el decreto 1286 de 1948, cuya finalidad fue estimular las
construcciones de varios pisos para reemplazar las construcciones afectadas. 

En Colombia la noción históricamente es relativamente nueva. Sus antecedentes se

remontan al año de 1948 cuando con la ley 182 del 29 de diciembre, se empezó a
reglamentar esta modalidad inmobiliaria. 

Como una respuesta al acelerado crecimiento de las ciudades y a los altos costos tanto
de la tierra como de la construcción, cada día la vivienda unitaria y separada cede paso a
las agrupaciones en edificios o conjuntos, llegando a formar enormes conglomerados, en
donde inclusive se combinan las copropiedades dando lugar a la integración con
actividades comerciales, industriales y recreativas, con características de ciudadelas 

La ley 675 del 3 de agosto de 2001 viene a ordenar bajo un solo régimen la actividad de la
propiedad horizontal e incorpora en una sola persona los derechos individuales exclusivos
y los comunes e inseparables de estos. La institución así surgida es una persona jurídica
de derecho privado cuyas actividades tienen que desarrollarse con propósitos puramente
sociales, lo que las enmarca dentro de las organizaciones civiles sin ánimo de lucro, con

2
obligaciones de tipo contable y tributario señaladas por la ley para las entidades así
creadas. 

En ausencia de una normatividad determinante en materia contable para este tipo de

organizaciones y tratando de llenar ese vacío, el Consejo Técnico de la Contaduría
Pública atendiendo frecuentes consultas formuladas por distintos usuarios, ha dictado las
orientaciones profesionales #S. 003 de septiembre 25 de 2001, derogada por la 007 de
septiembre 30 de 2003, reemplazada a su vez por la 010 de diciembre 26 de 2006, hasta
llegar al compendio actual con la 002 de febrero 26 de 2008. 

Por considerar que las dos más recientes orientaciones son un valioso aporte para
nuestros lectores, los invitamos a consultarlas como herramientas para el ejercicio cabal
de la contaduría pública en las entidades de propiedad horizontal, aclarando que sólo está
vigente el pronunciamiento del 26 de febrero de 2008, que en principio fue numerado con
el 001, pero luego distinguido con el 002 como aparece en junio 2008 en la página del
Consejo. 

LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR

Por: Nora Pabón Gómez* Especial para EL TIEMPO 22 de septiembre 2001 ,
12:00 a.m.
Definición. La Ley 675 del 2001 define los bienes privados o de dominio particular
como los inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de
propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida directa a la vía pública o
por un pasaje común"
Igualmente, la norma añade que en la escritura que contiene el reglamento de
propiedad horizontal se debe incluir la identificación de cada uno de los bienes de
dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la entidad competente
(Curadurías Urbanas u Oficinas de Planeación).
Descripción. Los bienes privados se determinan por su área, dependencias y
linderos y con base en esa descripción se abren los folios individuales de
matrícula inmobiliaria en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y,
posteriormente, las cédulas catastrales de cada unidad.
La propiedad de los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los
bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción a los coeficientes de
copropiedad. Así, en todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien
privado se entenderán incluidos estos bienes. Por lo tanto, no se podrán efectuar
tales diligencias independientemente del bien de dominio particular al que
acceden.

3
Impuestos. Los propietarios de los bienes de dominio particular asumirán y
pagarán el impuesto predial, al cual se incorpora el que corresponde a los bienes
comunes del edificio o conjunto en proporción al coeficiente de copropiedad.
Hipotecas sobre las unidades privadas. La nueva Ley toma de la anterior (Ley 182
de 1948) la previsión que autoriza a los bancos y demás entidades crediticias para
dividir las hipotecas constituidas en su favor, sobre edificios o conjuntos, entre las
diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. Una vez
inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro, los propietarios de la
unidad privada serán responsables de las obligaciones inherentes a los
respectivos gravámenes.
Hipoteca sobre inmueble de mayor extensión. El aporte de la Ley 675 en este
sentido está en el parágrafo del artículo 17 que dice: "Cuando existiere un
gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió a
propiedad horizontal, el propietario inicial (en el momento de enajenar unidades
privadas con pago de contado dentro del mismo acto de transferencia del
dominio), deberá presentar para su protocolización la certificación de aceptación
del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión
que afecte a la unidad privada objeto del acto. Sin este documento el notario no
puede otorgar la escritura".
Obligaciones de los propietarios de bienes de dominio particular. La Ley incluye
las obligaciones que ya estaban previstas en la mayoría de los reglamentos.

Reforma del Reglamento. Es claro que en virtud de la reforma no se puede alterar

la descripción de los bienes de dominio particular ni tampoco desconocer ni violar
los derechos adquiridos por el propietario inicial y por los adquirientes.
*Abogada, asesora externa de Vivienda.
LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL dice que en la escritura que contiene el
reglamento de propiedad horizontal se debe incluir la identificación de cada uno de
los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados

El nacimiento y consolidación del

régimen de propiedad horizontal
en Colombia, 1948-20011

4
 Héctor Elías Hernández Velasco
Magister en Hermenéutica Jurídica y Derecho.
Universidad Industrial de Santander.
Profesor Asociado, Escuela de Derecho y Ciencia Política.
Universidad Industrial de Santander.
Bucaramanga. Colombia.

Introducción

La Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada

"propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad
exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y
la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la
función social de la propiedad. Con esta Ley, y con los supuestos en ella
consagrados, se da un paso más en la consolidación de un régimen de
dominio, que comprende el reconocimiento de un tipo de propiedad
individual con una comunal. La evolución de esta clase de propiedad se
inició en 1948, después de la destrucción del centro de Bogotá tras los
hechos del 9 de abril; hecho que significó un gran problema de carácter
jurídico en el proceso de reconstrucción de la ciudad, y que se resolvió a
partir de la expedición de la ley 182 de aquel año, siendo, además, el
primer esbozo del régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Posteriormente, se han venido expidiendo diversas normas con igual fin,
como la Ley 16 de 1985 y la actual Ley 675 de 2001.

Esta evolución legislativa, que es fruto de las transformaciones políticas,

económicas y sociales del país, es la que precisamente se quiere
abordar en el presente trabajo. Por ello, el objetivo es adentrarnos en el
estudio de la evolución legislativa del modelo de propiedad horizontal en
Colombia entre 1948 y 2001, viendo en cada momento histórico las
diversas teorías bajo las cuales se entendió esta particular forma de
propiedad, con el fin de comprender el actual modelo que se afianzó con
la Ley 675 de 2001.

1. El derecho de propiedad

En el ámbito del Derecho es innegable la importancia que representan

los derechos reales al erigirse como potestades que tienen las personas
sobre las cosas; esta noción elemental nos conduce al
defendido derecho burgués de la propiedad que, otrora, fuera visto
como absoluto, pero que con la Reforma de 1936 en Colombia, dejó de

5
serlo, porque se introdujo la función social que debe cumplir aquella.
Además, este hecho permitió el salto de un absolutismo exacerbado de
los derechos, a una consideración relativa en el manejo de la libre
disposición de usar, gozar y disponer de ellos. Estas transformaciones
ocurrieron debido al influjo doctrinal y jurisprudencial que desde Europa
venían cobrando importancia con la tesis solidarista de León Duguit, y
que se perpetuaron hasta la actual consideración legal y jurisprudencial,
que igualmente ha hecho énfasis en la llamada función social 2, y ha
impuesto una nueva función, esta vez ecológica.

En el marco del absolutismo de los derechos, ser propietario significaba

poseer la titularidad sobre una cosa sin respeto a ninguna persona y con
amplias y exorbitantes potestades; autoridad que cada persona
fundamentaba en el mismo marco legal y jurisprudencial que reinaba en
el ordenamiento jurídico, y en el propio título que justificaba su dominio.

Bajo esos supuestos se gestaron grandes procesos de apropiación con

fundamento en títulos que emanaban de la propia autoridad española,
como lo eran "las mercedes de tierra", o por intermedio de las
"adjudicaciones de baldíos y de ejidos", entre otros; y por procesos de
pertenencia que progresivamente se fueron adelantando 3. De esta
forma, la distribución de la tierra cada vez se fue restringiendo a un
número más pequeño de personas, ello como producto del éxodo del
campo a la ciudad, que llevó a que se gestaran procesos de
urbanización, los cuales trajeron nuevas y complejas situaciones
litigiosas, como fue el tránsito del modelo de construcción de viviendas
individuales a grandes complejos de vivienda por pisos. Este hecho
permitió una mejor acomodación para un número mayor de personas en
un espacio más reducido, frente a lo cual, y correspondiendo con los
deseos de seguridad, fueron desarrollándose los conjuntos residenciales,
llegando así a la existencia de lo que hoy conocemos como la propiedad
horizontal.

Este fenómeno social, del aumento progresivo e indiscriminado de

propiedades por pisos, es precisamente el que ha llevado a que el
ordenamiento jurídico colombiano haya intentado diversos modelos de
concebir este tipo de propiedad con el fin de satisfacer todos los posibles
supuestos de hecho que puedan surgir de esta particular forma de
propiedad, como fue la comunidad, la sociedad, la persona jurídica y,
finalmente, la propiedad sui generis a la luz de lo previsto por la Ley 675
de 2001.

El hecho de que hoy se tenga mediana claridad de esta figura, fue dado
gracias a la riquísima tradición romano-germánica sobre la que se ha

6
erigido el régimen jurídico de propiedad en Colombia, el cual ha
permitido que en un mismo régimen convivan formas individuales y
comunes de propiedad, y formas muy particulares en el manejo de los
derechos de las personas sobre las cosas, como por ejemplo, la que
consideraba al propietario del suelo como propietario de lo que sobre él
se edificaba. Como nos dice el profesor Velázquez Jaramillo: "La
propiedad tenía un sentido vertical cuya titularidad permanecía en el
propietario del suelo, al considerar este bien como lo fundamentalmente
protegido por el derecho".4

Desde la irrupción del Derecho germánico, que fusionado con el romano

constituyeron una familia jurídica de la cual nos nutrimos en la
elaboración de las instituciones del Derecho civil, como se anotaba, se
fue dando paso a nuevas formas de concebir la propiedad; por ejemplo,
y visto desde la doctrina que estudia este periodo, se le concedió al
edificador la potestad sobre lo construido independientemente del
derecho de dominio sobre el suelo, pudiendo coexistir derechos de
propiedad sobre un mismo bien5.

Esa serie de transformaciones en materia de derecho de propiedad

permitía progresivamente que se delinearan las primeras nociones de
propiedad horizontal, como ocurrió en el emergente derecho francés.
Actualmente, y después de grandes transformaciones sociales,
económicas y políticas, el régimen de propiedad horizontal ha alcanzado
una preponderancia de especial trascendencia. Este bosquejo general
nos permite destacar la importancia de la temática de estudio, la cual ha
sido vista desde diversos enfoques teóricos.

2. Los antecedentes históricos de la propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal ha de entenderse dentro del marco

del ejercicio del derecho de dominio o propiedad, pero con la salvedad
de que en él se conjugan derechos individuales con derechos colectivos
o comunes. En esos términos, este modelo de propiedad es una forma
de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una
parte del inmueble -apartamento o piso-, y por otro, la propiedad
común de las áreas sociales -las necesarias para la existencia, seguridad
y conservación del edificio6. El artículo 1º de la Ley 182 de 1948, al
respecto disponía:

"Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida

cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso,
cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos

7
propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las
buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás
pisos y departamentos".

La anterior definición es la que hoy, a la luz de la normatividad vigente,

podemos entender como propiedad horizontal, pero es necesario tener
en cuenta que el llegar a estructurar un concepto de esta dimensión no
fue tarea fácil para el legislador y la jurisprudencia nacional; muchos
intentos legislativos y esquemas teóricos se tuvieron que plantear para
llegar al establecimiento de un modelo autónomo que diera cuenta de
este tipo de propiedad. Es comprensible que en Colombia no fuera una
labor de mera técnica legislativa por parte del Congreso, el expedir una
norma de esta naturaleza. Ello debido a que el modelo que se había
impuesto en nuestro medio partía de la concepción romana de la
indivisibilidad de la propiedad, y como tal no resultaba pacífica una
comprensión diferente como la que terminaría imponiéndose con el
modelo de propiedad horizontal de la Ley 182 de 1948, y en la actual
Ley 675 de 2001.

De acuerdo con los rigurosos estudios asumidos por la Corte

Constitucional colombiana en muchas de sus sentencias, se puede
rastrear cómo este tipo de propiedad hunde sus raíces o intentos de
regulación normativa en la última década del siglo XIX, específicamente
en el año de 1890, cuando en el debate del proyecto de ley que se
convertiría en la Ley 95 de 1890 se incluyeron dos artículos tomados de
la legislación española7, pero sin que se hubiese podido convertir en ley
de la República. Estos esfuerzos legislativos decimonónicos ya daban
cuenta de la necesidad de regulación en esta materia, y de paso
avizoraron la gran complejidad que llegaría a tener en el futuro.

Pero no sería sino en la legislatura que se inició en 1946, cuando

nuevamente se intentó dar vida jurídica a una norma que regulara este
tipo de propiedad, pues los problemas entre los titulares de dominio
individual y colectivo se tenían que afrontar con las reglas generales del
derecho de propiedad; normatividad que no permitía resolver los
problemas jurídicos que a diario ya se presentaban. Para contrarrestar
este vacío normativo se tuvo que experimentar con una reglamentación
absolutamente nueva en nuestro medio, que como ya se advertía, "no
tenía un desarrollo legal ni mucho menos jurisprudencial, frente a los
numerosos interrogantes y conflictos que suscitaba esta moderna forma
de vivir cotidianamente, compartiendo unos bienes y servicios
comunes"8. Lamentablemente, el proyecto de ley que en 1946 se intentó
cursar en el Congreso, el cual recogía la legislación chilena (Ley 6071 de

8
1937) y la brasileña (Ley 5481 de 1928) 9 sobre el tema, se vio frustrado
por el cierre del Congreso en 1947, debido a los niveles de violencia
incontenibles que habían surgido en todo el país producto del
enfrentamiento partidista comúnmente conocido como "la violencia de
mitad de siglo"10.

Fue precisamente en ese contexto de violencia política, y en uno de los

hechos más trágicos de la historia política colombiana, ocurrido el 9 de
abril de 1948, y a la luz del Estado de Sitio (Decreto 1239 de 10 de abril
de 1948)11, que se expidió el Decreto 1286 de 21 de abril de 1948,
"sobre el régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un
mismo edificio". El fundamento central que se tuvo en cuenta en ese
momento, para la expedición de la norma que regulaba tal materia, fue
el de facilitar la reconstrucción de los sectores afectados por los sucesos
acontecidos la tarde del viernes 9 de abril de 1948 tras el asesinato de
Jorge Eliecer Gaitán Ayala, en el centro de Bogotá. Hay que recordar
que ese día se produjo allí, y en muchos lugares del país, un
levantamiento de carácter popular que reaccionó contra la muerte del
jefe del partido liberal, y uno de los más connotados jefes políticos que
el país haya tenido. Producto de los acontecimientos de ese día y los
posteriores, se produjo el deceso de miles de personas, así como la
destrucción de muchas edificaciones públicas y privadas. Este hecho
significó que, al momento de iniciar los procesos de reconstrucción de
los inmuebles afectados, se encontrara un gran vacío normativo que
impedía el restablecimiento equitativo de los derechos sobre los predios
destruidos; de igual forma, también se quiso establecer la fuente
jurídica que permitiera regular la nueva forma de propiedad por pisos,
porque para ese momento ya no era un secreto que la migración del
campo a la ciudad había desbordado la dinámica que progresivamente y
durante todo el siglo se venía registrando 12. Frente a este punto, la
Corte Constitucional en sentencia de 2002, manifestaba:

(…) "El régimen de propiedad horizontal surgió como una necesidad

social producto de los sucesos del 9 de abril de 1948, que llevaron a la
expedición de la Ley 182 de 1948, para asegurar el acceso a la
propiedad inmueble a un mayor número de personas. El artículo 2º de
ese cuerpo normativo estableció que un inmueble podía ser separado en
unidades independientes, de manera tal que un propietario podía ser
considerado dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en
los bienes afectados al uso colectivo"13(...)

Hasta 1948, en Colombia no existía una norma que hubiese desarrollado

el régimen de propiedad por pisos 14; situación que era contraria a lo que
ocurría en otros países, especialmente europeos, donde este tipo de

9
normas había adquirido una importancia sin precedente; debido a los
procesos que debieron iniciar en la reconstrucción de las ciudades
después de las dos guerras mundiales que afrontaron. En esa medida,
los países europeos tuvieron la necesidad inmediata de establecer una
normatividad que les permitiera resolver el sinnúmero de problemas
jurídicos que surgieron en el periodo de postguerra.

En ese contexto, con los referentes teóricos y prácticos extraídos de la

normatividad de postguerra, y con fundamento en los decretos
enunciados tras el estado de sitio producto de los hechos del 9 de abril,
se expidió en Colombia la Ley 182 de 1948. Frente a este antecedente
histórico, la Corte Constitucional, en una de sus sentencias de
constitucionalidad, expresa que:

(...) "había que solucionar, en forma rápida, el problema de vivienda de

quienes se habían quedado sin ella, lo que, aunado al momento social
por el que estaba pasando Colombia, que se traducía en la llegada a las
ciudades de inmensos números de personas que vivían en el campo,
fueron factores que contribuyeron a generar una gran presión por la
tierra urbana, y buscar la manera de que con la menor utilización de la
misma, se beneficiara el mayor número de personas. Además,
aprovechando la reducción de costos de construcción que se deriva de
esta clase de soluciones de vivienda, en comparación con las
individuales y aisladas" (…)15.

Hay que tener en cuenta que en nuestro país los fenómenos de

migración del campo a la ciudad se vieron acelerados durante las
primeras décadas del siglo XX, por diversos factores entre los que cabría
citar los enfrentamientos partidistas, el permanente conflicto liberal -
conservador, la búsqueda de mejores condiciones de vida en las
ciudades por parte de masas de personas provenientes del sector rural
en materia de salud, educación y vivienda, entre otros. Este complejo
fenómeno de transformación de una sociedad rural a urbana, trajo en la
estructura social y en el diseño de las urbes, variados e intrincados
problemas de diversa índole, los cuales de acuerdo a los intereses del
presente trabajo, son los correspondientes con la organización de
conglomerados humanos en edificaciones organizadas por pisos.

3. La ley 182 de 1948: Origen normativo

La labor legislativa iniciada en 1948 con la Ley 182 fue apenas el inicio
de un arduo camino que ha tenido que recorrer este tipo de regulación
normativa para lograr convertirse en un modelo autónomo. Tarea nada
fácil porque, como ya se advertía, esta norma resultaba absolutamente

10
nueva en la realidad jurídica colombiana, sin que se contara con un
referente jurisprudencial o legal que pudiera permitir su interpretación y
aplicación. Lo que puede verse es que este modelo de propiedad se fue
consolidando mediante el error y el ensayo, y en realidad, a partir de la
misma casuística que iba surgiendo de la convivencia entre propietarios
y residentes, titulares de derechos particulares y colectivos. Así, el
primer esfuerzo del legislador del momento fue el de resolver el
problema jurídico de la titularidad de dominio de las zonas comunes y el
de la administración del inmueble constituido en pisos. De esta forma,
esa ley determinó la existencia de una comunidad sobre los bienes
afectados al uso común y se reconoció a cada propietario el uso
exclusivo de sus pisos o departamentos 16.

Con el anterior planteamiento de comunidad, se resolvía en parte el

viejo problema de la titularidad de dominio sobre las zonas comunes.
Hay que entender que la noción de comunidad que se quiso aplicar para
el modelo de propiedad horizontal en el momento, fue tomada de la
regulación consagrada en el Código Civil, la cual básicamente es
entendida como el derecho de propiedad que tienen dos o más personas
sobre los bienes comunes17. Esta disposición, si bien es cierto, resolvía
un problema en teoría, si se aplicaba estrictamente podía llevar a
problemas aún más complejos que los que quiso resolver, como fue el
que los comuneros, como disponen los principios civiles de la propiedad
comunal, podían llegar a solicitar la división. Pero con todo y eso, en la
comentada ley, quedó establecido que todos los comuneros tenían una
cuota ideal sobre las zonas comunes pero cada uno de ellos poseía
titularidad del derecho de dominio sobre su piso, convergiendo aquí una
propiedad privada y una comunal.

El otro punto central fue la consagración de la representación; para ello

se dispuso la posibilidad de "constituir una sociedad con el único objeto
de otorgarle la administración del inmueble" 18. La norma en la materia
consagraba:

"Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide

un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la
administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar
un reglamento de copropiedad que precise los derechos y obligaciones
recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la
unanimidad de los interesados.
(Art. 11).
El reglamento deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito
simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho

11
reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros
adquirentes a cualquier título"19.

De igual forma, así como el régimen de comunidad en teoría daba

claridad respecto de la titularidad de las zonas comunes, el régimen de
sociedad, según la descripción normativa, permitía el manejo o
administración del inmueble sujeto a este tipo de propiedad, pues
"facilitaría el manejo del inmueble en cuanto concentraba en dicha
sociedad las cuestiones administrativas"20. Este postulado, en esa forma,
no permitía resolver de tajo el problema de la representación judicial.
Siguiendo lo expuesto por la Corte Constitucional en sentencia del año
1996, con ponencia del magistrado Eduardo Cifuentes Muñoz, se puede
contrastar cómo esta solución de la representación a través de la
sociedad no fue aplicada. En uno de los "obiter dictum" de la
mencionada sentencia se trae a colación un comentario del senador
Hernán Echeverri Coronado, en su exposición de motivos del proyecto
de norma que se convirtió en la posterior Ley que regulaba el modelo de
propiedad horizontal: La Ley 16 de 1985; en ella se puede leer:

"Uno de los principales vacíos observados por la doctrina en la Ley 182

de 1948 es la falta de personería jurídica para la propiedad horizontal,
con el objeto de facilitar la mejor administración de los bienes de uso o
servicio común. De acuerdo con el artículo 11 de esa ley, dicha
personería puede obtenerse cuando se constituye una sociedad para la
administración del edificio, porque la ley le otorga personería jurídica
automática a las sociedades. Pero si se opta por la redacción del
reglamento a que se refiere el mismo artículo, deberá procederse al
trámite de obtenerla administrativamente. Pero ya se observó que casi
nunca se utiliza el sistema de constituir sociedad y que el proyecto de
ley elimina este sistema, precisamente por no ser de utilización en la
vida corriente"21.

A partir de este planteamiento, y frente a muchos otros que pueden

encontrarse en la doctrina, se ve cómo el régimen establecido en la Ley
182 de 1948 en materia de representación y personería jurídica, si bien
quiso resolver un problema, en la práctica nunca alcanzó su cometido.
Esa falta de concreción en materia de representación trató de ser
corregida en normas posteriores como los Decretos 1335 de 1959, 144
de 1968 y 107 de 1983, reglamentarios de la Ley 182 de 1948 y de Ley
143 de 1959. Se tendría que esperar hasta la Ley 16 de 1985, para que
ese problema fuera solucionado, pues con esta nueva ley se acogió la
teoría de "la persona jurídica", la cual en esencia pretendió superar los
inconvenientes que contenía la teoría de la sociedad, que estaba siendo
expuesta en ese momento22.

12
De esta forma, la Ley 182 de 1948 abrió el camino para la consolidación
del modelo de propiedad horizontal en Colombia; la norma en mención
pretendió regular las diversas facetas que significaba un modelo de
propiedad de esta naturaleza, como era el régimen de las expensas
necesarias, la administración, conservación y reparación de los bienes
comunes, así como al pago de la prima de seguro, el establecimiento de
la cuota de dominio sobre los bienes comunes, la asambleas y
reglamentos, entre otros. No sobra advertir que los 26 artículos, que
conformaban la comentada Ley, no fueron suficientes para resolver los
problemas que resultaban de la convivencia de personas en espacios
reducidos y donde confluían intereses de diversa índole. Si bien es
cierto, muchos fueron los beneficios que trajo la expedición de esta
norma, al regular los procesos de crecimiento de los centros urbanos en
forma ordenada23; valga decir que también fueron muchos los
problemas que implicó para jueces, abogados, propietarios, residentes y
administradores, la interpretación y aplicación de la norma; como bien
se resalta en los criterios jurisprudenciales de la Corte.

Entre los principales reparos que presentaba la ley se destacan: La

constitución del bien sometido a propiedad horizontal como una ficción
jurídica (una sociedad); además, la representación, lo discutible del
régimen de comunidad sobre bienes comunes, la existencia de un folio o
matrícula inmobiliaria para cada piso; hecho, que como nos dice el
profesor Velásquez, era una situación extraña porque el Código Civil,
inspirado en los principios clásicos del derecho romano 24, no lo
contemplaba; de igual forma, el funcionamiento de la propiedad también
representó un punto de discusión debido a la exigencia de la unanimidad
en la toma de decisiones por parte de los copropietarios; por ello, el
régimen de gastos, en las expensas de conservación o mantenimiento
de la propiedad, no estuvo exento de discusiones25.

En términos generales, con la comentada Ley del año 1948 se abrió el

camino para la consolidación del régimen de propiedad horizontal en
Colombia, siendo para esa época uno de los grandes méritos de la
legislación el buscar la solución de un problema latente y de complejidad
social en ese momento. Complejidad que se agravaría en las décadas
siguientes cuando cada vez más se pudo constatar que la legislación en
la materia se iba quedando corta, hasta llegar a convertirse en un
régimen del cual casi nadie puede escapar porque, independiente de
otros factores, no puede verse una ciudad colombiana donde los
grandes condominios no sean parte del paisaje. Como nos dice Hans-
Georg Gadamer, hablando del periodo de postguerra:

13
"... ese siempre paradójico abandono de la demencial industria de la
destrucción dio paso a un nuevo auge técnico en todos los dominios de
la vida. En él está capturando cada vez más la mentalidad de las nuevas
generaciones, y sobre todo se está cambiando la vida social de los
hombres a una velocidad que quita el aliento, volviéndola cada vez más
extraña"26.

4. La Ley 16 de 1985: Actualización y continuidad.

Después de casi 4 décadas de vigencia de la Ley 182 de 1948, y ante las

grandes transformaciones ocasionadas por la consolidación de lo urbano
sobre lo rural que había sufrido el país, se hizo necesaria la expedición
de una nueva norma que resolviera diversos problemas de regulación e
interpretación. En esencia, el modelo establecido se quedaba corto para
satisfacer muchas necesidades y vacíos que la primigenia norma, por la
realidad histórica vivida en el momento de su expedición, no había
contemplado, pues en Colombia, en cifras casi récord, las ciudades
crecieron de manera precipitada en muy pocos años. Ante esos hechos
provenientes de diversas fuentes, sumada la crítica de doctrinantes y de
la misma judicatura, fue por lo que el legislador de 1985 se dio a la
tarea de expedir una nueva ley que pudiera complementar todos
aquellos vacíos que la Ley 182 no consagraba, y de esta forma se
expidió la Ley 16 de 1985, norma que no derogó a su antecesora, pero
como forma de evitar algún tipo de incompatibilidad normativa entre las
dos, se expidió por parte del Gobierno Nacional el Decreto 1365 de
198627, regulando materias como la expedición de licencias de
construcción, el establecimiento de requisitos que deben cumplirse para
introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los
bienes de dominio o uso comunes, las reformas al reglamento de
administración, asambleas y demás.

En términos generales, las dos leyes se constituyeron en el fundamento

normativo de la regulación de la propiedad horizontal, pues
esencialmente reconocieron "a cada copropietario un derecho sobre su
unidad de igual naturaleza a aquel que el artículo 699 del Código Civil le
reconoce al titular sobre la cosa objeto de dominio único, y un derecho
de igual naturaleza sobre los bienes comunes, pero inalienable,
indivisible e inseparable del primero"28.

De esta forma, con esta nueva concepción y complementación

normativa, se iba progresivamente consolidando el modelo de propiedad
horizontal en el ordenamiento jurídico colombiano; si en 1948 se había

14
experimentado el modelo de la comunidad y de la sociedad, ahora con la
Ley 16 de 1985 se imponía el de la persona jurídica. De ello tiene dicho
la Corte Constitucional:

"La principal y única diferencia trascendente entre las dos leyes radica
en que la propiedad horizontal constituida bajo la ley 16 de 1985 genera
por disposición legal (art. 3) una persona jurídica sin ánimo de lucro,
distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo
objeto es la administración de los bienes de uso común. En la ley 182 de
1948 la formación de la persona jurídica es potestativa (art. 11)" 29.

De esta forma, con esa nueva disposición se solventaba el vacío de la

Ley 182, la cual tenía una gran carencia en lo referente a la personería
jurídica30 de la propiedad horizontal y a la representación de la misma,
como lo manifiesta la Corte Constitucional. Al respecto anotaba el
representante Fabio Valencia, en su ponencia para primer debate en la
Cámara de Representantes del proyecto que llegaría a ser la Ley 16 de
1985, que ésta "otorga personería jurídica a la propiedad horizontal para
lograr el manejo adecuado y ágil de los bienes comunes. La falta de esta
personería es el mayor vacío encontrado por los tratadistas al régimen
de la Ley 182 y la carencia más sentida por las administraciones de las
propiedades horizontales y por los propietarios y usufructuarios de sus
bienes"31.

En resumidas cuentas, según la nueva norma, como se insiste, ya no

era necesario constituir una sociedad con el objeto específico de
administrar los bienes comunes32, ello toda vez que la Ley 16 atribuía el
derecho de dominio sobre los bienes afectados al uso común a la
persona jurídica que se constituía con base en el régimen de propiedad
horizontal33.

5. La Ley 675 de 2001: Consolidación normativa

Finalmente, la norma de cierre del proceso de consolidación del régimen

de propiedad horizontal en Colombia fue la Ley 675 del 4 de agosto de
2001; norma que surgió precisamente para unificar el tratamiento dado
a la propiedad desde 1948; con ello se puso fin a la validez de normas
sobre un mismo punto de derecho. En esos términos, podemos
establecer de forma concreta que la ley que regula actualmente la
materia concibe la propiedad horizontal como un modelo en el que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes,

15
con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella. Lo anterior permite dilucidar que la
propiedad horizontal dentro del ordenamiento jurídico colombiano
cuenta con una regulación especial que es la Ley 675 de 2001 que, a
más de ello, se erige como una mixtura entre la institución jurídica de la
propiedad individual o independiente y una propiedad comunal; la
primera recaerá sobre los bienes de cada uno de los propietarios
individualizados con la matrícula inmobiliaria y la segunda sobre las
áreas comunes con las que cuente el régimen de propiedad horizontal.

Teóricamente, el nuevo modelo impuso un tipo de propiedad sui

generis con el cual se supera el anterior planteamiento, por cuanto, si
bien existe una persona jurídica que representa legalmente la propiedad
horizontal, ésta no tiene por ello la titularidad del derecho de dominio
sobre la masa de bienes que la constituye. Siguiendo lo planteado, cada
inmueble tendrá su propia matrícula inmobiliaria, pero estará sometido
a un régimen común en el que lo particular (propiedad de cada
inmueble), converge con lo común, constituido por las áreas que sean
compartidas. Así las cosas, la persona jurídica, que como hemos
mencionado, se encarga de representar legalmente en el tráfico jurídico
al régimen de propiedad horizontal, tiene facultades administrativas mas
no de ejercicio de derecho de dominio sobre las zonas comunes, no
obstante podrá solicitar embargo, secuestro y el pago de las cuotas de
administración fijadas para cada inmueble por parte de la propiedad
horizontal. Este último presupuesto se ha mantenido vigente desde la
Ley 182 de 1948 hasta hoy en día; así pues, las variaciones
jurisprudenciales que se han realizado en la materia se relacionan con el
hecho de que las juntas administradoras de la propiedad horizontal
están facultadas para realizar cobros extraprocesales a los
copropietarios que no cumplan con el pago de las expensas ordinarias y
extraordinarias que sean necesarias para "la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes"; sin embargo, la
jurisprudencia nacional tiene establecido que no todos los métodos de
recuperación de cartera son constitucionalmente legítimos, pues los
actos de la copropiedad encuentran su límite en la aplicación directa de
la Carta (C.P. Art. 4º)34.

En razón a lo anteriormente expuesto, puede concluirse que el régimen

de propiedad horizontal, establecido antes de la Ley 675 de 2001, fue
regulado por el Congreso principalmente a través de las leyes 182 de
1948 y 16 de 1985, que desarrollaron un derecho a la misma fundado
en las siguientes características:

16
 1. La existencia de un solo inmueble sobre el que confluían tanto
derechos netamente individuales como los comunes de los
propietarios.
2. La configuración de una comunidad en torno a la utilización y
mantenimiento de las áreas y elementos de uso general
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
edificio, y para la correcta utilización de los bienes privados.
3. El establecimiento de derechos del propietario al uso y goce de
bienes comunes y de su propiedad individual, y la determinación
de fijar obligaciones en cabeza de los propietarios para cumplir
con los objetivos del bien (vgr. pagar cuotas ordinarias y
extraordinarias).
4. La definición de estas pautas de organización, incluso respecto de
los intereses comunes, por medio de un reglamento de
copropiedad que debe elevarse a escritura pública y registrarse en
el folio de matrícula del inmueble.
5. La oponibilidad de esas pautas a futuros adquirentes y a terceros.
6. La indivisión forzosa de los bienes comunes 35.

Conclusión

En forma general, ha de entenderse que la propiedad horizontal que hoy

conocemos ha sufrido varias modificaciones, evolucionando a la par con
la sociedad y con los nuevos requerimientos que se presentan,
principalmente la necesidad de regular la construcción de grandes
edificaciones, como medio de vivienda para un número mayor de
personas. Dicho avance ha traído consigo diversas teorías jurídicas
encaminadas a resolver asuntos como la naturaleza jurídica de la
propiedad horizontal, a quién pertenecen las áreas comunes, qué
derechos se deben respetar, cuál es la responsabilidad de los
administradores, cuáles son los mecanismos legales para la resolución
de conflictos, cuáles son los límites de los administradores, qué tipo de
prohibiciones pueden consagrarse en los reglamentos, entre otros.

En primera medida se dio la llamada comunidad, la cual es entendida

como el derecho de propiedad que tienen dos o más personas sobre los
bienes comunes de una propiedad. Otra teoría fue la de la persona
jurídica, mas no de los propietarios de los pisos o departamentos. Por
último, está la teoría en la cual se plantea la existencia de una persona
jurídica que va a representar al condominio como tal, pero no tendría la
titularidad del derecho de dominio sobre ningún bien.

17
Las anteriores teorías fundamentan la evolución de la propiedad
horizontal en nuestro ordenamiento jurídico, dejando establecido que
este tipo de propiedad requirió de una ley que sentará las bases
concretas de esta particular forma de propiedad, que es una forma
especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre los
bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los
derechos y obligaciones que surgen para los propietarios que decidieron
adquirir un inmueble en estas condiciones. Por ello, le correspondió al
legislador definir cuáles son los derechos que los propietarios tienen
sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados y cuáles
sobre los bienes comunes. El supuesto de la ley se dirigió
exclusivamente a edificios divididos por pisos, unidades comerciales,
conjuntos de edificios y condominios. A pesar de la expresa regulación
normativa, los problemas en la aplicación e interpretación de la ley no
se han hecho esperar, debiendo ser en la práctica judicial de donde se
pueden extraer la solución de las diversas situaciones litigiosas que
puedan surgir.

¿QUÉ ES EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL Y

A QUÉ SE DEDICA?

Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, el consejo de administración sólo

es obligatorio en copropiedades comerciales o mixtas con apartamentos o
casas que consten de 30 unidades privadas, sin incluir parqueaderos
ni depósitos. Y, para el caso de las copropiedades residenciales, si superan
más de 30 unidades privadas, sin contar parqueaderos y depósitos, este
órgano se puede constituir siempre y cuando el reglamento de propiedad
horizontal así lo establezca, previa aprobación por Asamblea de Propietarios.

Ahora bien, para ser consejero es necesario ser propietario o tener poder de

delegación en el que se determine que está representando a la persona elegida
como Consejero (en caso que éste no pueda asistir a la reunión).

La ley no obliga a que el consejero esté a paz y salvo por concepto de cuotas
de administración; sin embargo, muchos reglamentos de propiedad horizontal,
por autonomía, así lo señalan para que la morosidad se constituya
en restricción para ser elegido como consejero.

Aspectos importantes en el desarrollo de las funciones de un miembro

del Consejo de Administración:

1. Aunque el presidente del Consejo pueda firmar el contrato con el

administrador, por delegarse esta función por parte de la Asamblea de

18
 propietarios, esto no significa que el Presidente del Consejo se convierta
en el jefe directo del administrador.

2. El presidente del consejo preside el consejo y no en lo relacionado con el

administrador. De ahí que las decisiones tomadas por este órgano deben
constar en actas, de lo cual tendrá un soporte el administrador para que
realice la gestión encomendada, siempre y cuando se encuentren
en concordancia con la ley y el reglamento.

3. El consejo de administración toma las determinaciones “necesarias en

orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, tal como lo señala
el Art. 55 de la ley 675 de 2001.

4. El administrador no hace parte del consejo, ya que sus reuniones,

deliberaciones y votaciones no exigen la presencia, ni la participación del
éste; aunque sí deben trabajar en equipo con el administrador,
establecer las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo,
hacerles acompañamiento y seguimiento.

5. El consejo debe establecer ciertas políticas de contratación que no se

presten para dudas en lo que se refiere a las contrataciones que se
realicen.

6. El Consejo de Administración no debe, ni puede extralimitarse en sus

funciones, no interferir con las decisiones que  le corresponden a la
Asamblea General, ni realizar las funciones que le corresponden al
administrador, según el artículo 51 de Ley 675 de 2001.

7. No puede exigirle al administrador para que actúe en contra

del reglamento de propiedad horizontal.

8. Los miembros del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos,

tratando a todos  los copropietarios y residentes equitativamente, sin
otorgar beneficios a alguno en particular.

9. Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto
con la P.H., por lo que no pueden estar en mora con sus cuotas de
administración ordinarias, ni extraordinarias, o cualquier otra obligación
tomada por la Asamblea o señalada en el Reglamento.

10. Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no

restringe la posibilidad de que los consejeros reciban remuneración; sin
embargo,  en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se
establece que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello.

Este Consejo debe componerse por un número impar de tres o más de los
propietarios de las propiedades privadas, de acuerdo al periodo que se
encuentra establecido dentro de los estatutos de la P.H. que, de no ser así,
será de un año.

19
REVISORIA FISCAL

Las responsabilidades del revisor fiscal en una copropiedad dependen de si el

cargo es obligatorio o potestativo y sus funciones serán las que prevea el
reglamento, cuando la revisoría fiscal no sea obligatoria; o las señaladas en el
Código de Comercio, la Ley 43 de 1990 y otras disposiciones que regulen el
ejercicio de la contaduría pública cuando sí lo sea; o cuando siendo potestativo
sus funciones no hayan sido señaladas en el reglamento.

Por lo tanto, indicó el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, si en desarrollo

de su trabajo como revisor fiscal concluye que unas decisiones de la
administración ameritan la convocatoria a una asamblea puede hacerse
conforme a las normas legales que regulan el ejercicio de la revisoría fiscal y a
lo establecido en el reglamento.

De acuerdo con el artículo 56 de la Ley 675 del 2001 (Régimen de Propiedad

Horizontal), los conjuntos de uso comercial o mixto tienen la obligación de
contar con revisor fiscal, contador público, con matrícula profesional vigente e
inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de
propietarios.

El revisor fiscal no puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el

edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones ni tener parentesco
hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil,
ni vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones.

Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal si
así lo decide la asamblea general de copropietarios. En este caso, el revisor
fiscal puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto.

Dentro de todos los actores que conforman la administración de la propiedad

horizontal, el revisor fiscal adquiere un gran nivel de responsabilidad,
considerando que sobre este recae la función de control final sobre las
actividades que se ejecutan en este régimen.

El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 establece que los conjuntos de uso

comercial o mixto están obligados a contar con la figura del revisor fiscal quien
deberá ser un contador público con matrícula profesional vigente, estar inscrito
en la Junta Central de Contadores y ser elegido por el máximo órgano de la
respectiva copropiedad. Igualmente, este artículo estipula que en los casos de
los edificios o conjuntos de uso residencial, la existencia del revisor fiscal
dependerá de la decisión tomada por parte de la asamblea general de
propietarios.

20
En este sentido el revisor fiscal en cumplimiento de sus funciones deberá
atender lo estipulado en la Ley 43 de 1990 y demás disposiciones relativas al
tema, pues sobre este recae la responsabilidad de ejercer control sobre cada
una de las operaciones que se lleven a cabo dentro de la persona jurídica, que
para el caso de pertenecer a este régimen especial deberá acogerse a toda la
reglamentación sobre la cual se basa la administración de la propiedad
horizontal.

Objetivos

Conocer la importancia del proceso administrativo en la propiedad horizontal.

Identificar la relevancia de la figura del revisor fiscal como elemento de

dirección y control en la propiedad horizontal.

Analizar cada uno de los elementos de la administración y el papel que ejerce

el revisor fiscal con cada una de sus funciones.

Temario

La figura del revisor fiscal en el régimen de propiedad horizontal.

Planeación y organización bajo la figura del revisor fiscal.

¿Qué es la administración y cuál es la función del revisor fiscal en esta?

Características de la administración fiscalizada por la revisoría fiscal.

Función de dirección y control en la revisoría fiscal.

Elementos de la administración.

Tipos y áreas de organización.

Revisoría fiscal en la propiedad horizontal.

La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del
cumplimiento de las obligaciones de la propiedad horizontal, en el
cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad
horizontal.

La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.

El artículo 56 de la ley 675 señala las propiedades horizontales que deben

tener revisor fiscal que se resume así:

Tipo de propiedad horizontal. Obligación de tener revisor fiscal.

De uso comercial o mito. Si

De uso residencial No.

21
Los conjuntos residenciales no están obligado a tener revisor fiscal, sin
importar si son grandes o pequeños, no obstante, pueden tenerlo si así lo
dispone la asamblea general.

Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.

El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente,
y para el caso de los conjuntos mixtos y comerciales, no puede ser revisor
fiscal quien sea propietario de un bien privado.

En el caso de los conjuntos residenciales donde la revisoría fiscal es potestativa

de la asamblea general de propietarios, sí se puede nombrar como revisor
fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado en la
propiedad horizontal.

¿Quién nombra el revisor fiscal en la propiedad horizontal?

El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios, pues
así esa es una de sus funciones según lo dispone el numeral 12 del artículo 38
de la ley 675 de 2001.

Es la asamblea quien hace el nombramiento, y quien tiene la facultad de

removerlo.

Entidades estatales que participan en el control de la propiedad

horizontal.

La ley 675 de 2001 no define qué entidad estatal debe ejercer el control y
vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley, y en
consecuencia no existe una especie de secretaría o superintendencia que
ejerza un control y vigilancia a la propiedad horizontal.

En consecuencia, el control lo ejerce la entidad que corresponda a la

irregularidad que cometa la propiedad horizontal.

Así, en caso de una irregularidad el afectado debe denunciar a la entidad

competente como puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal según
corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a planeación, la UGPP, la
Dian, etc.

3.2 CONCEPTO DE REVISORÍA FISCAL

Es una institución que es ejercida en cabeza de un profesional de la
Contaduría capaz de dar Fe Pública sobre la razonabilidad de los estados
financieros, validar informes con destino a las entidades gubernamentales y
juzgar sobre los actos de los administradores.
 

22
La Declaración Profesional No. 7 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública
la define de la siguiente manera:
 
 La revisoría fiscal es un órgano de fiscalización que, en interés de la
comunidad, bajo la dirección y responsabilidad del revisor fiscal y con
sujeción a las normas de auditoría generalmente aceptadas, le
corresponde dictaminar los estados financieros y revisar y evaluar
sistemáticamente sus componentes y elementos que integran el control
interno, en forma oportuna e independiente en los términos que le
señala la ley, los estatutos y los pronunciamientos profesionales.
[ CTCP,1999 ]
 
 
La Revisoría Fiscal es el órgano de control establecido por ley para ciertas
empresas con funciones que pueden asimilarse a las de un auditor financiero
independiente, a las de un auditor de gestión y  auditor de cumplimiento.
 
3. Para cumplir con las funciones legales el Revisor Fiscal debe practicar
una auditoría integral con los siguientes objetivos:
       Determinar si a juicio del Revisor Fiscal, los estados financieros
del ente se presentan de acuerdo con las normas de contabilidad de
general aceptación en Colombia- auditoría financiera.
       Determinar si el ente ha cumplido con las disposiciones legales
que le sean aplicables en el desarrollo de sus operaciones- auditoría
de cumplimiento.
       Evaluar el grado de eficiencia y eficacia en el logro de los
objetivos previstos por el ente y el grado de eficiencia y eficacia con
que se han manejado los recursos disponibles- auditoría de gestión.
       Evaluar el sistema de control interno del ente para conceptuar
sobre lo adecuado del mismo- auditoría de control interno.
[ CTCP,1999 ]
 
Es necesario distinguir entre la Revisoría Fiscal y el Revisor Fiscal: la primera
es la institución, el órgano de control, el segundo es la cabeza de la
institución u órgano, la primera es permanente, el segundo es temporal.
 
El Revisor Fiscal es un delegatario de los socios para ejercer inspección 
permanente a la administración y validar los informes que esta presente,
debiendo rendir informes a los mismos en las reuniones estatutarias. El
Revisor Fiscal es un auditor que no puede ser encasillado en forma exacta en
alguna de las categorías establecidas en la Unidad Dos, puesto que tiene
características de unas y otras, encuadrándose solamente en la de auditoría
integral aunque no de manera perfecta.
 
El Revisor Fiscal realiza un examen crítico y sistemático del sistema de
información financiera de la sociedad, utilizando técnicas y procedimientos de
auditoría, el cual culmina con la emisión de una opinión independiente sobre
la razonabilidad de los estados financieros, los cuales autentifica con su firma
bajo la figura de la Fe Pública.   Además del examen anterior, el Revisor Fiscal
realiza también un examen crítico y sistemático del sistema de información
administrativo, que conlleva a la rendición de una opinión independiente
sobre la gestión administrativa, la correspondencia y el control interno de la
sociedad y el apego de las operaciones a la normatividad interna y externa.

23
 
El control ejercido por el Revisor Fiscal es asiduo y permanente, pero se debe
ser cauto en este para evitar caer en la intromisión en las actividades
administrativas que limitarían su independencia y lo convertirían en un
coadministrador de la sociedad.  Sin embargo, el código de Comercio en el
artículo 207 numeral 6 al establecer como una función del Revisor Fiscal la de
“... Impartir las instrucciones... ", no tuvo en cuenta que la misma se
encuentra en contravía de las funciones de un auditor, y merece ser derogada
en una reforma que se produzca en la legislación comercial.
 
El Código de Comercio en su artículo 207 establece claramente los objetivos
de la revisoría fiscal, los cuales pueden sintetizarse así:
 
       Examen del producto del sistema de información financiera de la
sociedad con el fin de emitir una opinión profesional independiente sobre su
razonabilidad,
 
       Evaluación y supervisión permanente del sistema de Control Interno
 
       Evaluación de la eficiencia y eficacia en el cumplimiento del objeto social
 
       Evaluación sobre el cumplimiento de la normatividad aplicable al ente en
todas las operaciones que este realice.
 
De acuerdo a lo anterior se puede entonces conceptualizar que la Revisoría
Fiscal es:
 
 El examen crítico, sistemático y detallado de los sistemas de
información financiero, de gestión y legal de la sociedad, realizado con
independencia por un Contador Público y utilizando técnicas específicas,
con el propósito de emitir un informe profesional sobre la razonabilidad
de la información financiera, la eficacia eficiencia y economicidad en el
manejo de los recursos y el apego de las operaciones económicas a las
normas contables, administrativas y legales que le son aplicables, para
la toma de decisiones que  permitan la mejora de la productividad de la
misma

24