Universidad de Lima
Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura
MONOGRAFÍA PARCIAL:
Investigación del mercado inmobiliario para el desarrollo de un proyecto
residencial
Gonzalo Alfredo Molina Canchaya, 20170989
Alejandra Reynafarje Vidal, 20174117
Flavia Celeste Salcedo Tello, 20171409
Diego Alonso Cj Vallve Melena, 20171617
Andrea Xiomara Zevallos Dominguez, 20172933
Profesora
Claudia Ana Chavez Abad
Lima – Perú
Mayo 2021
TABLA DE CONTENIDO
RUBRICA → hay que ver bien los puntajes para ver en que nos enfocamos 3
Acta de constitución (ALE Y ANE) 3
estudio de mercado 3
oferta F 3
1. INTRODUCCIÓN 4
1.1 Presentación de la empresa 4
1.2 Terreno 5
2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO 6
2.1 Acta de constitución del proyecto 6
3. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO 8
3.1. Análisis de la ubicación y entorno 8
3.2 Certificado de parámetros y normatividad 9
3.3 Foda 9
3.4 Estudio de mercado 10
3.4.1 Oferta 12
3.4.2 Demanda (revisar ane) 13
3.4.3 Competencia 15
3.5 Determinación del público objetivo 15
3.6 Fit test del proyecto 16
3.7 Definición del perfil del producto 17
3.7.1 Oferta 17
3.7.2 Precio 18
3.7.3 Plaza 18
3.7.4 Promoción 18
3.8 Estimado de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad 18
3.9 Conclusiones 20
4. PRESENTACIÓN DE PROYECTO PARA VENTA/MARKETING 20
4.1 Logo de empresa 20
4.2 Slogan 21
4.3 Brochure 21
5. REFERENCIAS 23
RUBRICA → hay que ver bien los puntajes para ver en que nos enfocamos
- Acta de constitución (ALE Y ANE)
- Presentación de la empresa
- Analisis terreno + alrededores FLAVIA
- certificado de parametros (ANE)
- cuadro FODA + estrategias (ALE)
- estudio de mercado
- oferta FLAVIA
- demanda (ANE)
- competencia (GONZALO)
- público objetivo FLAVIA
- fit test (ANE)
- definición perfil de producto(GONZALO)
- estimado de inversión (ALE)
- conclusiones!!!! (TODOS)
- logo + slogan (ANE)
- marketing + brochure (DIEGO)
1. INTRODUCCIÓN
1.1 Presentación de la empresa
Ante la creciente demanda de departamentos en los distritos más activos de Lima, las empresas
inmobiliarias han crecido y se han adaptado para poder atender las necesidades de los usuarios,
los cuales estan en constante cambio. El boom inmobiliario de las últimas décadas buscó
satisfacer las necesidades de los clientes de la manera más directa posible, sin embargo este no
siempre es el caso. Ya sea por mal manejo publicitario, un estudio de mercado que no refleja las
verdaderas necesidades o una mala atención al cliente en el proceso de ventas, en los últimos
años se ha evidenciado la necesidad de una empresa que sea capaz de planificar, coordinar y
unificar todas las etapas del proyecto. Una buena gestión garantiza un buen alcance considerando
limitaciones como el tiempo y el financiamiento, para garantizar así un proyecto exitoso.
Sinerya es una empresa de gerenciamiento de proyectos enfocada en el desarrollo de proyectos
inmobiliarios, con un eficiente manejo de recursos y equipos, agilizando los procesos de
construcción mediante la implementación de tecnología y políticas sustentables asegurando así
que los involucrados estén alineados con los plazos, calidad, seguridad y costos.
La sinergia representa la acción conjunta de varios organismos para realizar una función, lo cual
lleva a un efecto conjunto adicional del que se hubiera esperado operando de manera
independiente. Por ende, la empresa busca trabajar de forma conjunta todos los aspectos del
proyecto, para así uniformizar las pautas y lograr un mejor resultado conjunto.
Nuestra empresa trabaja siguiendo los siguientes lineamientos:
1. Garantizar la seguridad y el bienestar de los clientes.
2. Metodología de innovación
3. Disminuir consumo energético, política de desarrollo sustentable
4. Optimizar la rentabilidad de recursos.
5. Colaboración abierta y transparente entre las partes.
Misión
Analizar y transformar oportunidades económicas a través de la optimización de los recursos y el
uso de políticas sustentables e innovadoras generando valor y rentabilidad a largo plazo.
Visión
Posicionarnos como empresa peruana líder en gerenciamiento de proyectos, cumpliendo un
estándar de calidad y satisfaciendo las necesidades de los clientes en distintos ámbitos
empresariales.
1.2 Terreno
El terreno escogido está ubicado en el distrito de Miraflores, en la calle Julio Becerra 272, la cual
es una calle mayormente residencial y por ende es de bajo flujo vehicular. Está ubicada entre la
Av. Santa Cruz y la Av. Comandante Espinar, dos avenidas que complementan las zonas
residenciales con zonas de comercio y equipamiento urbano como clínicas y colegios. Esta
combinación de características hacen que el terreno tenga una ubicación estratégica, trayendo
valor agregado a cualquier proyecto residencial que se proponga, y por ende consideramos una
oportunidad de inversión por la alta demanda de departamentos en Miraflores.
El terreno cuenta con un área de 432.64 m2, y según su zonificación se puede construir hasta un
máximo de 7 pisos de altura. Si bien el terreno es medianero, los proyecto a ambos lados son de
vivienda de baja densidad (con un máximo de 2-3 pisos de altura.
2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO
2.1 Acta de constitución del proyecto
3. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO
3.1. Análisis de la ubicación y entorno
El terreno se encuentra ubicado en la Calle Julio Becerra 272, Urbanización Santa Cruz, distrito
de Miraflores. En el siguiente plano, se pueden identificar las avenidas principales: Av. Angamos
Oeste, Av. Comandante Espinar y Av. Santa Cruz. Estas dos últimas, intersectan en el Centro
Comercial Alcázar, ubicado en el Óvalo Gutiérrez. Estas 3 avenidas son ejes donde se concentra
mayor cantidad de comercios, que son en su mayoría restaurantes o comercios orientados al
delivery de alimentos. Su proximidad a las avenidas principales permite un fácil acceso al
transporte público.
Además, el sector cuenta con 4 centros educativos y una clínica privada “Anglo Americana” en
un radio menor a 5 cuadras.. Cuenta con pocas áreas verdes; sin embargo, esto se compensa por
la proximidad a la Huaca Pucllana, foco turístico por ser patrimonio histórico del distrito, que
además incrementa el valor del inmueble, y permite que el usuario pueda reforzar su sentido de
pertenencia.
Figura 1. Ubicación y entorno
Fuente: Elaboración propia
3.2 Certificado de parámetros y normatividad
El Certificado de Parámetros es proporcionado por la Municipalidad de Miraflores con la
información urbanística del terreno donde se emplaza el proyecto. Para esta etapa de la
investigación, el área del terreno, frentes, zonificación, área mínima por unidad de vivienda y
estacionamientos, altura máxima, retiros, y área libre son los datos requeridos para realizar el fit
test. El recopilar esta información nos ayudará a generar una cabida más precisa y para definir
un perfil del producto que respete los parámetros del distrito.
Figura 2. Parámetros y normatividad
Fuente: Municipalidad de Miraflores
3.3 Foda
Para el análisis FODA del terreno, se generó el siguiente cuadro, el cual contiene el listado de los
factores internos (fortalezas y debilidades) y los factores externos (oportunidades y amenazas). A
partir de estos, se generaron estrategias cruzando dichas características propias del terreno, su
entorno inmediato y la competencia cercana.
3.4 Estudio de mercado
El sector construcción fue uno de los más impactados con la pandemia a inicios del 2020. Dado
el estado de emergencia y las medidas restrictivas, las ventas de inmuebles disminuyeron un
10.1%. Sin embargo, este déficit se ha logrado recuperar en la primera parte del 2021, donde se
dieron fuertes tasas de crecimiento. Según el INEI, el sector construcción, en febrero, tuvo un
crecimiento de 14.32%, que representó una cifra favorable en los últimos 6 meses. Por otro lado,
según la Cámara de Comercio de Lima, creció en total un 41% en lo que va del 2021, y se prevé
que logre una expansión del 17.4% y para el 2022 se situará en torno al 3.8%. (INEI, 2021)
Figura 3. Ventas 2019 vs. ventas 2020
Fuente: [Link]
El precio del m2 de propiedades en venta en Lima mantiene un ritmo equilibrado y registra una
variación mensual del 0.03%, interanual de 0.01% y valor promedio del m2 de $1.652,50
(Properati, 2021). Además, se observa una mayor demanda en venta de departamentos de: 3
dorm (52.98%) y mayor demanda de departamentos en alquiler: 3 dorm (41.08%). Esto
demuestra la preferencia de las personas por adquirir un inmueble de 3 dormitorios.
Figura 4. Evolución del precio del m2 en venta en Lima
Fuente: [Link]
En Lima, el precio de venta por m2, está alrededor de S/ 6.000, según la ASEI. El distrito de
Miraflores, tiene un 90% de la oferta de viviendas dirigidas al segmento de vivienda residencial.
Según el reporte inmobiliario de Tinsa, el 49.7% de los departamentos ofertados, están dirigidos
al NSE B, que varía en un rango de precios entre S/165.000 y S/420.000. De acuerdo al portal
Properati, las personas de 25 a 35 años mayormente buscan alquilar un departamento, mientras
que los de 35 a 50 años prefieren comprarlo.
3.4.1 Oferta
La cantidad de departamentos ofertados en Miraflores incrementó tras el inicio de la pandemia.
La oferta, ha tenido un crecimiento del 22% al 28% en los últimos 12 meses, según informe de la
ASEI. Actualmente es el tercer distrito de Lima con mayor precio de m2 en venta: $2, 176
(Properati, 2021), aproximadamente S/. 8, 568 (ASEI, 2021).
Figura 5. Valor por m2 de venta y área promedio vendida
Fuente: ASEI
Además, es el segundo distrito de Lima con más departamentos a la venta. Según el sitio web
Adondevivir, se ofertan alrededor de 3, 350 unidades de vivienda; según Urbania, 2 995; y según
ASEI, 2640. (
3.4.2 Demanda
Como demanda cuantitativa, cada año las tendencias dentro del sector inmobiliario van
adaptándose y evolucionando según el contexto donde nos emplazamos. En el caso de Lima
Metropolitana, según ASE, existe mayor demanda de viviendas amplias y ventiladas en Lima
Moderna (44,3%), seguido de Lima Top (26,3%) y Lima Centro (14,8%). Según Properati, existe
mayor compra de departamentos que alquiler, siendo la compra de 64.5% respecto al 35.5% del
alquiler. También, durante los últimos meses fue mayor la demanda de departamentos (58,93%),
que de casas (16,48%), lotes (11,76%), locales comerciales (7,3%) u oficinas (5,53%). (VidArq,
2021)
Figura 7. Tipo de propiedad en oferta
Fuente: [Link]
Figura 8. Tipo de propiedad en oferta
Fuente: /[Link]
Respecto a la demanda cuantitativa en Miraflores, distrito donde se emplaza nuestro proyecto, el
valor de la rentabilidad del m2 de venta y alquiler de dptos de 1-3 habitaciones en 2021 según
Properati es 5% de rentabilidad anual respecto a Lima. La mayor concentración de demanda es
cerca al malecón y a la Vía Expresa (Av. La Paz), Av. 28 de Julio, Grimaldo Del Solar, Av, José
Pardo, Calle Schell, entre otros. (Properati, 2020)
Respecto a la demanda cualitativa, según las estadísticas de la Cámara de Comercio de Lima y
Properati, las necesidades del usuario han variado desde el inicio de la pandemia. Se han
revalorizado las terrazas y jardines privados en los departamentos que permiten contacto con el
exterior sin perder la protección. También se busca mayor amplitud en el interior con espacios de
usos mixtos y flexibles. Se busca permitir la flexibilidad espacial para poder darles distintos usos
de acuerdo a las necesidades. Por ejemplo, oficinas, área de ejercicios, área de entretenimiento, o
incluso un dormitorio extra. Otro aspecto a considerar son los servicios digitales que se han
empezado a implementar en construcciones recientes ya que permiten el menor contacto del
usuario con otros residentes. (La Cámara, s.f.)
Asimismo, según estadísticas Evolta CRM, ahora la ventilación e iluminación natural se ha
vuelto de vital importancia tras el aislamiento social, ya que ahora el usuario prioriza los jardines
internos, tragaluces o puertas corredizas que aportan a su bienestar físico y psicológico. Las
zonas con ciclovías han cobrado mayor importancia ya que se ha vuelto la mejor opción de
transporte para evitar contagios en transportes masivos. Los usuarios buscan zonas que cuenten
con ciclovías cercanas y accesibles para bicicletas, scooters, patines, entre otros. (Evolta, s.f.)
3.4.3 Competencia
Para realizar el estudio de la competencia se seleccionaron y analizaron tres productos similares
al nuestro en un radio de 10 cuadras, estos fueron: Greenleaf 745, Sucre 220 y Chiclayo Rosario
de los cuales se analizaron el tamaño del proyecto, los espacios comunes, acabados, precio por
m2 entre otros con el fin de recabar información útil que nos ayude a definir un producto
competitivo y que cumpla con las demandas del mercado.
Figura 9. Cuadro comparativo
Fuente: Elaboración propia
En base a la información obtenida de los tres proyectos se realizó un cuadro comparando los
aspectos más relevantes para el proyecto para entender cuales son las similitudes y diferencias de
los mismos, ver como se mueve el mercado y así poder presentar un producto competitivo y
atractivos para nuestro público objetivo.
Figura 10. Cuadro comparativo
Fuente: Elaboración propia
La conclusión del análisis de competencia nos indica que existe una alta oferta de edificios
multifamiliares de 7 y 8 pisos, con espacios y distribución similares de áreas comunes ya que
solo cuentan con el lobby y el estacionamiento de bicicletas. En cuanto a los departamentos
encontramos una gran cantidad de departamentos de 2 y 3 dormitorios con acabados de nivel
intermedio - alto y con un promedio de precio de 2500 dólares por m2. Así mismo todas las
inmobiliarias tienen como parte de su estrategia de marketing, el uso de páginas web, teléfonos y
mails de contacto, y un brochure con plantas y renders que permitan al usuario un mayor
acercamiento al proyecto.
3.5 Determinación del público objetivo
3.5.1 Perfil socio-económico
El perfil de los potenciales compradores son adultos de 35 a 40 años con prospecto de formar
una familia o con una ya consolidada, posiblemente con 1 a 2 hijos y un estilo de vida
sofisticado. Pertenecientes al NSE A/ B, con un ingreso estable promedio mensual de S/.7.000.
A continuación se mostrará a detalle el perfil de un posible comprador.
Figura 10. Ejemplo de público objetivo
Fuente: Elaboración propia
Como se puede observar en el perfil realizado, se logra personificar al usuario para poder tener un
mejor acercamiento de acuerdo a sus necesidades. Proyectarse a formar una familia es un factor clave
ya que permite definir las tipologías que tendrá el producto.
3.5.1 Estilo de vida del usuario y preferencias
asdf
3.6 Fit test del proyecto
El fit test del proyecto es una recopilación de datos del certificado de parámetros y un análisis
numérico de cantidades y porcentajes que tendrá nuestro producto. Es una manera de
organizarnos como empresa con datos precisos que nos darán resultados más cercanos a la
realidad a lahora de crear nuestra edificación. A partir de esta cabida, obtenemos las áreas
construidas y vendibles que presentaremos a nuestros inversionistas y bancos, fin a sacar
estimaciones para presentar el proyecto, ver si resulta viable para finalmente recibir el capital
que dará pie a empezar la construcción de la obra.
Figura 10. Fit test del proyecto
Fuente: Elaboración propia
Figura 11.. Fit test del proyecto
Fuente: Elaboración propia
PONER CONCLUSIONES DE LAS TABLAS.
3.7 Definición del perfil del producto
FALTA?
3.7.1 Producto
Tomando en cuenta los datos recabados del análisis de mercado se definió un perfil de producto
que responda a las demanda del mercado y pueda competir frente a opciones similares.
El edificio a realizar, contará con 14 departamentos distribuidos en 7 pisos, además de un
semisótano y 2 sótanos que albergarán 31 unidades de estacionamientos. Se recomienda tener
áreas comunes como piscina y zona de parrillas. Los departamentos contarán con 127.14 m2 y
habrá una sola tipología que tendrá 3 dormitorios, 4 baños, sala, comedor, cocina, lavandería,
cuarto de servicio y terraza.
Se considerará un diseño limpio y moderno que se exprese a través de líneas rectas mediante un
sistema aporticado que permita un mejor manejo de los espacios, el material principal del
edificio será el concreto que estará acompañado de detalles en madera y metal en la fachada,
para los interiores se considera madera laminada en los pisos de los ambientes principales, piso
de granito y tableros de marmol en la cocina y baños, además de losetas de piedra para la
terraza.
3.7.2 Precio
El precio estimado que se maneja según los datos recabados del análisis de competencia permite
establecerse en un rango entre 2500 y 2700 dólares por m2 el precio final corresponderá al
tamaño de los departamentos y la calidad de sus acabados , siendo este un precio competitivo
frente a las alternativas similares que se encuentran en el mercado.
3.7.3 Plaza
Debido a que nuestro producto va dirigido a personas de nivel socioeconómico alto, nuestro
medio principal de comercialización será el virtual, utilizando material audiovisual atractivo que
permita generar interés en el proyecto gracias a la llegada masiva que nos ofrece, que permite
utilizar herramientas de seguimiento y dirigir los anuncios en las principales redes sociales
como Instagram y Facebook. Además de tener presencia en las principales páginas inmobiliarias.
Figura 12.. Plaza
Fuente: Elaboración propia
3.7.4 Promoción
Nuestro mensaje se enfoca en la calidad de vida que se brinda a las familias, resaltando los
espacios del proyecto que ayuden a la integración y desarrollo familiar.
3.8 Estimado de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad
falta explicación
3.9 Conclusiones
Falta
4. PRESENTACIÓN DE PROYECTO PARA VENTA/MARKETING
4.1 Logo de empresa
El logo representa la sinergia que se anhela crear entre los involucrados de los proyectos de la
empresa. A través del uso de formas circulares verdes se presentan las entidades independientes
que forman parte de la empresa y cómo actúan en conjunto para crear algo mayor, sin perder la
independencia que los identifica. La variación de círculos celestes muestra que se encuentran en
distintos niveles, los cuales eventualmente convergirán en el centro, el núcleo, la sinergia. Uso
del color celeste y verde para expresar la transparencia que nos identifica y el valor medio
ambiental que incorporaremos a nuestros proyectos.
Figura 13. Logo de la empresa
Fuente: Elaboración propia.
4.2 Slogan
vfcfgvhbjnmdssv Falta
5. Presentación de proyecto para venta/marketing: Definir un logo y slogan del proyecto. Diseñar el brochure como elemento de
promoción de marketing: Vistas en 3D, plantas amobladas y descripciones atractivas para el público objetivo, etc.
4.3 Brochure
Img. Falta
avance de otro grupo
ideas de internet
5. REFERENCIAS
Aurora Grupo Inmobiliario (s.f) Venta de departamentos en Lima [Link]
Andina: Agencia peruana de noticias (22 de enero de 2021). Miraflores permitirá la
construcción de tiendas en edificios multifamiliares.
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Capac Asociados (s.f.) Greenleaf 745 Miraflores.
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Consultora Arellano (s.f.). Los 6 estilos de vida - Consultuora Arellano
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2021: «Los Smart Amenities». Press Perú.
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Peruano. [Link] cion
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mayor precio de vivienda por m2. Diario Gestión.
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Global Inmobiliaria (s.f) Proyecto Chiclayo Rosario.
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La Cámara (s.f.) Cuatro claves del perfil inmobiliario peruano en la nueva normalidad.
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Prensa Real State (25 de enero de 2021). Tiendas en edificios multifamiliares en Miraflores: ya
están permitidas.
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Press Perú (26 de diciembre de 2020) Nuevas tendencias en el sector inmobiliario para el 2021:
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Properati (15 de enero de 2021) Reporte del mercado inmobiliario - Lima - Enero 2021.
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Properati (13 de agosto de 2020) Radiografía de los distritos de Lima Top con mayor
demanda.[Link]
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VidArq (13 de febrero de 2021) 7 datos sobre la inversión inmobiliaria en 2021.
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%20de%20inmuebles%20en,Centro%20(14%2C8%25).
