TAZACIÓN DE INMUEBLES
- Es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido.
- Es determinar el valor económico más probable del mismo a una fecha puedan distorsionar el
valor, valor mediante un trabajo técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el
conjunto de razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor.
- Principio de sustitución.
- Principio de temporalidad.
- Principio de finalidad.
- Interés privado: juicios civiles; particiones o herencias; asesoramiento en compraventa;
constitución de sociedades; contabilidades; préstamos con hipoteca;/arrendamientos, etc.
- Interés público: expropiaciones; imposición fiscal; patrimonio; impuestos a sucesiones y a
donaciones; transmisiones patrimoniales; impuestos.
- Inmobiliarios: ordenamiento urbano o rural.
- Por privación del uso: ocupación temporal; devolución de fincas expropiadas.
- Por depreciación: Accidentes climáticos; inundaciones; heladas; granizo; vientos; sequias.
- Accidentes ocasionales por terceros.
- Daños ocasionales por actividades productivas.
METODOS
- DE COMPARACIÓN
- DEL COSTO
- SEPARATIVOS / DE CONJUNTOS
- ANALITICOS / COMPARATIVOS
- DIRECTO / INDIRECTO
- UNIVALENTE / POLIVALENTE
CONCEPTOS DE VALOR
Valor de mercado (comparación y ponderación / ingresos previstos)
Valor costo de reposición depreciado (bruto / depreciado)
*Depreciación: La quita del precio*
Valor de uso
DEFINICIONES
- Depreciación: depreciación física. Depreciación funcional.
- Amortización.
- Antigüedad. Vida remanente. Vida útil. Estado (de conservación).
Antecedente. Referencia.
- Cosas. Bien. Muebles. Inmuebles.
- Servidumbres (electroducto, acueducto, tránsito, gasoducto)
- Locación. Concesión de uso.
MÉTODO DE COMPARACIÓN T.TN
1 Principio de sustitución
a. Establecer cualidades y características.
b. Analizar el segmento del mercado.
c. Seleccionar información representativa
d. Asignar valor en función del valor unitario.
CONDICIONES: Mercado representativo de bienes y operaciones y/u ofertas.
1 Principio de sustitución
a. Establecer el CRB + VALOR TERRENO + GASTOS
b. Establecer el CRD usando las tablas Ross-Heidecke
Principios
La depreciación es perdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la vida útil del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia según lo esperado, la falta de
mantenimiento acelera la depreciación
VALOR DE LA TIERRA
1 INFLUENCIA DE LAS DIMENSIONES
SUPERFICIE
La ley de la oferta y la demanda es decisiva: la menor demanda hace disminuir el precio
unitario de los lotes grandes.
El precio unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto
Mayor sea el área de esta, a igualdad de las demás condiciones.
FONDO
Las zonas mas alejadas de la línea municipal tienen menos valor.
FRENTE
La pare mas valiosa es el frente
Un frente es una estructura costosa mayor valor > menor oferta
Frentes angostos ** arquitectura
Frentes anchos ** inversión
RELACIÓN FRENTE/FONDO
Para conocerlos se determinó en forma empírica el valor de tres puntos de la curva.
INFLUENCIA DE LA UBICACIÓN
El coeficiente de ubicación pondera la diferencia de la calidad de ubicación entre el dato
antecedente y el bien a tasar se considera un intervalo de veinte porcientos en más o
menos respecto a uno, que es el coeficiente del lote a tasar (0,80 – 1,20)
Para su homogeneización se dividirá siempre el valor del m2 del lote antecedente por su
coeficiente de ubicación:
- Mala
- Regular
- Promedio
- Buena
- Excelente
FACTORES
- Compatibilidad
- Apariencia general de las propiedades vecinas
- Conveniencia de la ubicación con relación al trabajo
- Conveniencia de la ubicación con relación a las compras
- Conveniencia de la ubicación con relación a escuelas
- Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de recreación
- Disponibilidad de transporte publico adecuado
- Disponibilidad de servicios adecuados
- Seguridad pública: protección de situaciones de riesgo
- Reputación de la zona
