LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA

Magistrado Ponente

SC2500-2021
Radicación n° 08001-31-03-010-2013-00168-01
(Aprobado en Sala virtual de once de febrero de dos mil veintiuno)

Bogotá, D. C., veintitrés (23) de junio de dos mil veintiuno

(2021)

Se decide el recurso de casación interpuesto por Carlos

Adrián Chiriví García, respecto de la sentencia de 27 de marzo
de 2017, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial
de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario
promovido por el recurrente contra Inversiones Eilat S.A.S.

1. ANTECEDENTES

1.1. Petitum. El demandante solicitó declarar que la

convocada incumplió un contrato de arrendamiento; como
consecuencia, condenarla a pagar los perjuicios causados.

1.2. Causa petendi. Las súplicas se fundamentaron en los

hechos que en lo pertinente se sintetizan:
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

1.2.1. El 1° de octubre de 1993, Carlos Adrián Chiriví

García, el arrendatario, y Promociones y Construcciones del
Caribe Ltda. & Cía. S. C. A., arrendadora, celebraron un
contrato de arrendamiento, cuyo objeto era el local comercial
103 del Centro Comercial Villa Country de Barranquilla,
destinado al almacén Calzado Trento. La locadora fue sustituida
por Inversiones Eilat S.A.S., en virtud de la cesión efectuada.

1.2.2. A finales de 2010, la gerente de la unidad

inmobiliaria comunicó a propietarios y arrendatarios la
realización de obras de remodelación. Señaló que los negocios
“permanecerían atendiendo al público de manera habitual”. El
acceso de la clientela, empero, “era prácticamente imposible”.

1.2.3. El 13 de enero de 2012, la interpelada informó al

precursor la intención de “no renovar el contrato (…) de
conformidad con lo establecido en la cláusula quinta”. Requirió la
entrega del inmueble para el 30 de septiembre del mismo año.

1.2.4. Según misiva de 4 de febrero, proveniente del Centro

Comercial, la ampliación del local comercial se iniciaría el 13 de
febrero. Las obras durarían trece días, aproximadamente, al
cabo de los cuales el inmueble sería devuelto.

El arrendatario solicitó al condominio aclarar la reforma y

su coordinación. La respuesta la obtuvo no de la
administradora de la copropiedad sino de la accionada, quien se
extrañó por sus proyecciones acordes con la remodelación, pero
además, le recordó “(…) su deseo de no prorrogar el contrato” y

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su interés en obtener la entrega del inmueble el 30 de

septiembre de 2012.

El accionante la refutó. Alegó ser contratante cumplido por

más de 18 años. Además, reclamó la protección de su actividad
comercial, que no podía “desconocer unilateralmente”.

1.2.5. Inversiones Eilat S.A.S. comenzó los trabajos, una

vez el ingeniero designado recibió de los empleados del almacén
el inventario de la mercancía. Para el efecto, obstaculizó por
completo el “paso a la clientela, haciendo inviable la actividad
comercial, ya que el edificio se [encontraba] totalmente en obra
negra (…), los locales de su entorno totalmente cerrados, con
mallas de tela que impiden su visibilidad y letrero de no siga”.

1.2.6. El 7 de marzo de 2012, el demandante recordó al

Centro Comercial el vencimiento del plazo para las
adecuaciones. Solicitó indicar cuándo se reabriría el local, en
tanto, “(…) hasta esa fecha no les habían vuelto a acondicionar
el pasillo para volver a atender a su clientela”.

1.2.7. El pretensor impetró como prueba anticipada una

inspección judicial con intervención de perito. La diligencia fue
llevada a cabo el 3 de marzo de 2012, por el Juzgado Quinto
Civil Municipal de Barranquilla. Tuvo por objeto verificar el
estado del inmueble, la imposibilidad de “acceso de la clientela
al Almacén Trento y (…) la nula actividad mercantil en estas
condiciones”; y los perjuicios causados.

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

1.2.8. El 23 noviembre de 2012, el conciliador en equidad,

Manuel Caballero, y el agente del Ministerio Público, Edgardo
Campo, sin notificar al inquilino, inspeccionaron el local. En la
diligencia designaron a Gabriel Jesús Gutiérrez depositario
provisional de los muebles; días después, éste le comunicó que
los bienes se hallaban a su disposición en una bodega.

El actor avisó a la convocada y al depositario su

descontento por la actuación; la calificó de irregular. Señaló que
no estaban facultados para adelantar la visita, menos, sin su
presencia, y se negó a recibir la mercancía retenida.

1.2.9. Las obras realizadas, el abuso del poder de la

demandada y el despojo del local, generaron perjuicios al
accionante. Además de lo dejado de vender, se afectó su
reputación y prestigio construido por muchos años.

1.3. Contestación de la demanda. La convocada resistió

las súplicas. Aceptó la remodelación y su realización diligente.
Precisó que la obra no devino de una obligación impuesta en el
contrato cuestionado, sino que se “desarrolló en relación con el
centro comercial en el que se encuentra ubicado el local”.

Anotó que la determinación de no renovar el arriendo se

fundó en la autonomía de la voluntad y fue el demandante el
que incumplió ese convenio al dejar abandonado el inmueble.

1.4. El fallo de primer grado. El 16 de septiembre de

2016, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla

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desestimó las pretensiones. Echó de menos el incumplimiento

imputado a la demandada y la prueba de los daños causados.

1.5. La decisión de segundo grado. Confirmó la anterior

decisión al resolver la apelación del demandante.

2. LAS RAZONES DEL TRIBUNAL

2.1. Halló demostrados varios hechos: La existencia de la

relación sustancial. La propuesta de obras dentro del Centro
Comercial Villa Country y su notificación al actor. La entrega
del inmueble por trece días con dicho propósito. Y lo expresado
por el depositario provisional sobre el paradero de la mercancía
del precursor, resultado de la diligencia adelantada por el
ministerio público y el conciliador en equidad.

2.2. Encontró ausente, sí, la prueba del afirmado

incumplimiento contractual.

2.2.1. Sobre la falta de entrega del local al arrendatario, al

término de las remodelaciones, señaló que había retornado a su
poder y estaba abierto al público. Todo, una vez solicitó el
arreglo del pasillo para atender la clientela.

Lo anterior, dijo, se corroboraba en la inspección judicial y

en el dictamen. Si bien las obras de remodelación (…)
obstaculizaban la llegada de clientes y el desarrollo normal de la
actividad comercial”, cierto era, el establecimiento mercantil
funcionaba y el arrendatario tenía acceso al mismo.

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

El incumplimiento, por el contrario, se predicaba del

accionante. Pese a recobrar el inmueble, dejó de pagar las
rentas de marzo a septiembre de 2012; de manera que, si
estaba en sus manos, ningún reclamo le asistía por los muebles
allí dejados.

2.2.2. Relacionado con la renovación del arriendo, indicó

que el locatario reclamó ese derecho tan pronto el arrendador
comunicó la expiración del contrato y la restitución del
inmueble, todo para el 30 de septiembre de 2012. En la
hipótesis de ostentarlo, debió promover un proceso para el
estudio respectivo.

2.3. Frente a lo discurrido, el Tribunal desestimó los

motivos de la alzada.

3. EL RECURSO DE CASACIÓN

3.1. El recurrente, demandante en el litigio, formuló tres

cargos, los cuales no fueron replicados por la contraparte.
Sustanciados con arreglo al Código General del Proceso, la
Corte limitará el estudio al inicial y al último, al estar llamados
a prosperar.

3.2. Cargo primero. Acusa la infracción directa de los

artículos 518 y 520 del Código de Comercio.

3.2.1. Para el censor, el ad-quem interpretó erróneamente

esas disposiciones. No podía “válidamente el arrendador

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negarse a renovar el contrato y mucho menos arrendarlo para un

negocio diferente, pues en ese caso no se cumplirían los
presupuestos de la normatividad en comento”. Y no podía
considerarse desahucio “una comunicación injustificada” y
caprichosa de la demandada para dar por finiquitado el
contrato.

3.2.2. Simplemente, conforme a tales preceptos, bastaba

mantenerse en el establecimiento de comercio por más de dos
años y beneficiarse de la prerrogativa de “continuar usando y
gozando” el bien; salvo que el demandado haya noticiado al
actor la terminación del arriendo con una antelación no inferior
a seis meses, identificando la causal que autoriza la ley. Esto,
sin embargo, no tuvo ocurrencia.

3.3. El cargo tercero, denuncia la violación indirecta de

los artículos 29 y 230 de la Constitución Política, 1613, 1614 y
1615 del Código Civil, como consecuencia de la comisión de
errores de hecho probatorios.

3.3.1. Supuso que Inversiones Eilat S.A.S., había

retornado el local comercial al “ámbito” tenencial del
arrendatario, una vez trascurrido el plazo de la remodelación.

Tergiversó, en efecto, la inspección judicial y el dictamen

pericial. Las pruebas no daban cuenta del funcionamiento del
almacén ni de estar “abierto al público”. Solo señalaban que se
encontraba cerrado y era imposible el acceso de clientes. Ello,
debido a elementos de construcción ubicados en el frente.

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3.3.2. Pretirió las comunicaciones intercambiadas entre

las partes el 13 de enero, 4 y 8 de febrero de 2012, y cercenó el
contenido de la misiva de 7 de marzo, siguiente; al inferir que, si
lo solicitado por el demandante era el acondicionamiento de los
pasillos, se entendía que el local le había sido entregado.

La realidad dimanante del contenido de dichas pruebas es

distinta. Ellas enseñaban que, expirado el plazo para la
remodelación, el arrendatario requirió en varias ocasiones para
saber la fecha cuando podía abrir al público, por lo tanto,
estaba dando cuenta, sencillamente, que, para esa época, “no
estaba ejerciendo su actividad comercial”.

3.3.3. Hizo a un lado los testimonios de Osvaldo Enrique

Arvilla Vargas y Campo Elías Rincón Cepeda. Los dos, también
arrendatarios en el centro comercial, quienes declararon que el
demandante no pudo continuar con su negocio.

3.3.4. Las mismas pruebas, agrega, evidenciaban que no

era dable exigir el pago de “arrendamiento (...) de un inmueble
donde nunca más volvió a ejercer su actividad comercial”.

3.4. Solicita el recurrente, en consecuencia, casar la

sentencia impugnada y proceder de conformidad.

4. CONSIDERACIONES

4.1. El estudio de los cargos se acometerá aunados, por

cuanto ameritan consideraciones comunes y sucesivas. En

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general, tratan cuestiones alrededor del derecho del

arrendatario a gozar del inmueble arrendado, bien durante la
ejecución del contrato, ya en virtud del derecho a la renovación.

4.2. En el caso, ambas cosas se denuncian quebrantadas.

Para el Tribunal, empero, ninguna tenía mérito. Encontró que,
finalizada la remodelación, el local había retornado al “ámbito”
de Carlos Adrián Chiriví García, y el almacén Calzado Trento,
estaba funcionando. Atinente a la renovación, señaló que el
arrendatario había reclamado el derecho, en tanto, si lo tenía y
fue negado, ha debido solicitarlo en el proceso correspondiente.

4.2.1. El primer tópico nada tenía que ver con la entrega

del inmueble al demandante, culminado el tiempo fijado para
realizar obras. El hecho subyacía en el contexto de la acusación.
Para el recurrente, simplemente, no era posible “ejercer (…)
actividad comercial”; el local no se “podía abrir al público”. Y
esto, por supuesto, suponía que lo detentaba materialmente.

4.2.2. Relacionado con el derecho a la renovación del

arriendo, es inobjetable la ocupación del local por parte del
empresario por espacio superior a dos años. El hecho, por sí,
era suficiente, en línea de principio, para que continuara con su
disfrute, salvo la concurrencia de causas legales y no el
capricho del arrendador para darlo por terminado.

4.3. El incumplimiento en el goce, entonces, consistió

inicialmente en una perturbación transitoria, pues no le fue
restablecido plenamente al actor su derecho a disfrutar la cosa

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

arrendada. Luego se tornó en definitiva, ciertamente, ante el

depósito de los bienes y enseres en cabeza de un tercero y en la
aprehensión del local comercial por el arrendador.

4.3.1. La naturaleza jurídica, definición, elementos,

obligaciones, efectos y demás particularidades del contrato de
arrendamiento se encuentran reguladas en los preceptos
contenidos en el Título XXVI del Código Civil. Se aplican por
remisión a los convenios nacidos en el ámbito mercantil, según
reza el artículo 822 del Código de Comercio, salvo en lo especial
que prevea ese plexo normativo.

4.3.2. En los términos del canon 1973 del Código Civil, el

arrendamiento “es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa (…)” y la
otra a pagar por este (…) un precio determinado”.

4.3.2.1. Como se lee, uno de los elementos esenciales del

acuerdo es “la concesión del goce o uso de la cosa”1. Sin duda, es
el requisito definitorio que le da singularidad y alrededor del
cual se ha diseñado una variada protección legal. Se intensifica
cuando, por ejemplo, el disfrute tiene por objeto un local
comercial destinado a un establecimiento de comercio. Su
incidencia en la economía nacional así lo amerita.

En ese evento, el espacio y el bien mercantil se

interrelacionan como un todo para realizar los fines de la

1
CSJ SC sentencia de 25 de febrero de 1976 (G.J. T. 2393, pág. 40 y s.s.).

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empresa (artículo 515 del Código de Comercio 2). La

permanencia en el tiempo y, por supuesto, el esfuerzo constante
del comerciante, allanan el camino para que sobre esa
estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato
de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros
intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y
estable a la unidad económica. Son estos, v. gr., la clientela, el
“good will”, el posicionamiento en el gremio, entre otros. Sobre
el particular, esta Corte ha destacado:

“(…) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un

establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela
que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado
por el empresario, genera un intangible que produce notables
beneficios económicos a quien de él pretenda aprovecharse; por
supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el
tráfico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran
cantidad de clientes, tanto más si estos son habituales. Como la labor
de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada
por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que
el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento
inmaterial del establecimiento mercantil”3.

El empresario que con dedicación ha invertido su tiempo,

capital y trabajo, aprestigia su negocio y logra captar una
clientela, genera también progreso y es fuente de riqueza; por lo
mismo, su derecho a conservar la fama y a incrementarla, a
mantener sus consumidores y a atraer otros, frente al adecuado
trato y la calidad del bien o servicio prestado.

Aquello que, en principio, despunta como un proyecto de

emprendimiento para el desarrollo de una actividad económica,

2
“Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el
empresario para realizar los fines de la empresa”.
3
CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.

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se convierte en un sólido y atractivo negocio que impulsa la

producción, transformación, circulación, administración o
custodia de bienes, o la prestación de servicios, en fin.

De esa manera, la funcionalidad del establecimiento de

comercio se optimiza para reportar una multiplicidad de
beneficios para el empresario, clientes, propietarios de bienes y,
en general, para el mercado. Un asunto no de poca monta, que
el ordenamiento jurídico debe resguardar.

4.3.2.2. El alcance del derecho a gozar la cosa arrendada

es omnicomprensivo de los distintos elementos que permiten
que el establecimiento de comercio desarrolle la función a la que
sirve. La protección legal de este derecho va más allá de
garantizar el disfrute del espacio físico y se amplía a todos los
intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el
propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no está
aislado el bien arrendado, sino formando parte de un conjunto
arquitectónico, propiedad horizontal o bienes comunes.

Según el legislador colombiano, para garantizar la

prerrogativa del arrendatario de gozar de la cosa arrendada en
los términos indicados, se imponen correlativamente al
arrendador diferentes obligaciones cuya literalidad,
entendimiento y teleología explican la manera apropiada para
amparar aquella salvaguarda.

2(i) Unas, previstas en los numerales 2° y 3° del artículo

1982 del Código Civil. La primera, manda preservar y sostener

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la cosa arrendada “en estado de servir para el fin a que ha sido

arrendada”; esto es, del buen funcionamiento del
establecimiento de comercio. La segunda, dispone “librar al
arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce” del bien.

Por un lado, debe conservar la cosa en condiciones que le

permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente
el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes
materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en
conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada.
Por el otro, debe repeler todo acto externo que pueda alterar,
ora transitoria, ya definitivamente el goce pacífico del negocio.

(ii) Esas obligaciones, en los términos del artículo 1603

ejúsdem, deben cumplirse con la corrección dimanante de la
buena fe que campea en toda la actividad negocial.

La bonae fidei recorre el ordenamiento jurídico en su

integridad, y el derecho de las obligaciones en sus diferentes
manifestaciones. Hace parte de su propia médula, pues
constituye un elemento estructural fundante, con fuerza y
jerarquía superior para todos los actos y relaciones jurídicas.
Conforma el derrotero conductual que guía el comportamiento
negocial como una actividad honesta, proba y leal.

Obrar conforme a los estándares de rectitud antelados

responde a imperativos de derecho obligacional y a los valores
que inspiran el Estado Democrático. En ese orden de ideas, el
parámetro de conducta exigido al arrendador es aquel que se

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encuadra en la ética del contratante, alejado de la mezquindad

y dirigido a lograr la realización del objeto contractual.

En concreto, le dicta, procurar realizar lo necesario y que

esté a su alcance para que el arrendatario no deba preocuparse
porque el estado del inmueble sea un obstáculo para desarrollar
el objeto social de su empresa o una perturbación indebida a su
tranquilidad. Cuestiones simples y razonables, que resultan
indispensables para el efectivo goce del bien.

(iii) El grado de intensidad de protección del goce de la

cosa arrendada aumenta en virtud del tiempo, factor que juega
un papel superlativo; de tal modo que, si un negocio perdura,
supone por regla que ha logrado estabilidad y sentado las bases
para su crecimiento. La situación, además de representar la
buenandanza de la relación negocial, comporta una expectativa
probable de que el establecimiento permanecerá y progresará.

Con ello se torna constante una dinámica exponencial. Se

maximiza el intercambio de bienes y servicios, se generan
empleos, incrementa la clientela, los arrendadores sostienen su
ingreso, se posiciona la empresa y el mercado financiero
interviene a través de préstamos, que le otorgan al comerciante
posibilidades de inversión y expansión.

(iv) Una visión macro, evidencia el impacto positivo en la

economía nacional a grandes dimensiones. La necesidad de
resguardar el goce de la cosa arrendada trasciende la relatividad
contractual, para ser un objetivo del interés general.

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La tranquilidad de diversos sectores económicos pende de

la continuidad de los contratos de arrendamiento, se impone
aún en contra de comportamientos arbitrarios del arrendador
que busquen obstruir el progreso del arrendatario o
aprovecharse de su esfuerzo y dedicación, apoderándose del
negocio y la trayectoria que aquél ha edificado.

La concepción absolutista del derecho a la propiedad y de

la autonomía de la voluntad debe ceder ante el orden público.
Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, así lo
contemplan. Nada distinto a la posición pacífica que la Corte ha
adoptado sobre el particular.

La sentencia de 29 de septiembre de 1978, se refirió al

fallo proferido por la Sala Plena el 20 de noviembre de 1971,
donde analizó la constitucionalidad de aquellas normas.
Comenzó por recordar que “[l]a autonomía de la voluntad (…) ha
sufrido y continúa sufriendo serios recortes, ya por motivos de
interés social y aun de orden público, ya por un empeño de tutela
en amparo de los individuos y en guarda de la equidad (…).
Luego memoró las razones que llevaron a la Comisión Revisora
del Código a formularlas:

“Aspecto muy importante (…) es el relativo a la regulación de los

arrendamientos de locales comerciales. La comisión considera que el
concepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente
y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir también el
benéfico choque de las realidades sociales, que han humanizado el
derecho moderno y que han dado una fecunda virtualidad a los
principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos'.

"La segunda idea fundamental que desarrolla el proyecto es la de que

hay un interés general comprometido en la subsistencia de toda

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empresa industrial o comercial, porque el trabajo estable y organizado

es siempre mucho más productivo y ventajoso para un país que el
trabajo simplemente ocasional (…)” (sublínea extexto).

En tiempo reciente retomó la ratio legis de las normas y

enfatizó:

“Como es de público conocimiento, el principio de la autonomía de la

voluntad que inspiró la legislación de derecho privado en el siglo XIX
como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder
frente a las nuevas circunstancias económico- sociales y políticas, en
virtud de las cuales se abrió paso el intervencionismo estatal "en
beneficio de los intereses generales", como se puso de presente por
esta Corporación, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de
1945 (G.J. T. LIX, pág. 317).

“En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés público y de

utilidad social, como director responsable de la marcha general de la
economía, ha desplegado su actividad reguladora al campo
contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraña su
intervención, en la actividad de los particulares, y, por ello, la
autonomía absoluta de que antes se hacía gala, se encuentra ahora
reemplazada por los denominados por la doctrina "contratos
dirigidos", en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra
restringida porque así lo exigen el interés general y el orden público.

“Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un

conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para
realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige,
en interés general, una protección específica que garantice su
estabilidad y continuidad, el Código de Comercio incluye como uno de
los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma
parte esencial el contrato de arrendamiento (…)”.

“Siendo ello así, las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del
Código de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los
locales comerciales, son de orden público, y, a tal punto, que en la
última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el
legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no
producirán ningún efecto, esto es, que la voluntad de los particulares
para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato,
ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no
son de carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas” 4.

4
CSJ. Civil. Sentencia de 8 de octubre de 1997, expediente 4818.

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(v) De esa manera el ordenamiento jurídico propende por la

corrección de la relación sustancial estudiada. En esta los
contratantes no se vinculan para tratar de anular los intereses
del otro o aprovecharse deslealmente de su buen proceder. No.
Se unen para lograr un beneficio común y contribuir al
bienestar de la sociedad. Por eso se afirma que está orientada
por los postulados que rigen la vida económica en el marco del
Estado Social de Derecho (artículo 2 de la Constitución Política).

La solidaridad, no el egoísmo o el individualismo codicioso,

es el principio que guía la iniciativa privada y el elemento
optimizador del sistema económico; ella, con efigie
constitucional, enseña que el apoyo mutuo y la alteridad es el
mejor camino para lograr la prosperidad individual al promover
mancomunadamente la realización de las aspiraciones de la
colectividad y de los particulares.

(vi) En especial, los artículos 518 y 520 estatuyen los

mecanismos para amparar, en la medida de lo posible, la
estabilidad del bien mercantil y contener los despropósitos del
arrendador. Consagran, respectivamente, dos prerrogativas
entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protección;
una, principal, el derecho a la renovación que privilegia la
continuidad del goce del establecimiento. Otra, subsidiaria, el
desahucio, para hipótesis excepcionales que buscan evitar
mayores traumatismos a la actividad del empresario, al verse
compelido a dejar el lugar en donde la desarrollaba. Así se evita
“que el empresario sea injustificada y caprichosamente

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despojado de ese bien por parte del propietario”5. Prevén en su

orden las normas en mención:

ARTÍCULO 518.  El empresario que a título de arrendamiento haya

ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un
mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación
del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

“1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

“2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia
habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

“3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras

necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o
demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra
nueva.

“ARTÍCULO 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o.

del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no
menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del
contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en
las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se
exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el
inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad
competente”.

La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y

alcance de esas disposiciones, al estimar:

“Como instrumento para la protección de los establecimientos de

comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del
empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento
del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata
de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como
bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y
sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho,
como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene
carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las
condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título
de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotación
de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del
vínculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos años

5
CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.

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consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un

mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de
arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que
señalan los tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario
haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble
para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a
una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el
arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado
con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o
desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva.

“El derecho de renovación que asiste al empresario – arrendatario,

garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber
dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó,
pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como
salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros
intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde
desde antaño se cumple la actividad mercantil.

“Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protección
del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de
Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra
cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que
se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento
del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias
previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin
de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la
tenencia. De tal modo que éste es un aviso que se le da al
arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se
ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación
económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres
adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas
de publicidad y traslado que resulten convenientes”6.

Ese criterio, sentado en sentencias de 29 de septiembre de

1978 (G.J. 2399) y 14 de abril de 2008 (rad. 2001-00082-01),
que hoy se reafirma, es preciso en definir los únicos supuestos
hipotéticos exigidos en las normas mencionadas para que se
viabilice la operatividad de las prerrogativas.

El arrendatario tiene derecho a la renovación del contrato

de arrendamiento y a continuar gozando de la propiedad
6
CSJ. Civil. Sentencia de 24 de septiembre de 2001, expediente 5878.

19
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

comercial en el lugar arrendado cuando: i) ha ocupado título de

arrendamiento el inmueble para la explotación de un
establecimiento de comercio, por no menos de dos años
consecutivos; (ii) ha explotado durante ese lapso un mismo
establecimiento; (iii) ha vencido el contrato de arrendamiento; y
cuando (iv) no se presente alguna de las situaciones que
señalan los tres numerales del artículo 518 precitadas.

Por excepción, de configurarse alguna de las salvedades

descritas en los numerales 2° o 3° ibídem, la anterior
salvaguarda podrá ser sorteada por el arrendador. En ese caso,
para que ello ocurra, deberá garantizar el derecho del desahucio
al arrendatario, comunicándole, con seis meses de anticipación,
su intención de hacer uso del local comercial para los fines
previstos en aquellas causales.

4.3.2.3. Claramente, no es el objetivo del legislador ni de

esta Sala pasar al otro extremo y cercenar los derechos del
arrendador. El propósito, por el contrario, es armonizar los
intereses subjetivos de los contratantes y alinearlos con el
interés supremo que resulta ser el bienestar común y el
principio de solidaridad constitucional económica-social, atrás
expuesto; y, por supuesto, desterrar la arbitrariedad en el
ejercicio de los derechos, para dar paso a la razonabilidad y la
realización de la justicia en la solución de los conflictos.

Así lo ha explicado la Corte. Si ha de privilegiarse el

derecho a la renovación, “no implica imposición a quien arrienda
el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación

20
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

convencional”, pues el arrendador puede demandar nuevas

reglas para el acuerdo que comienza, inclusive el precio.

Si se acepta la terminación del vínculo por las vías

excepcionales, con el desahucio se le “permitirá al empresario
adoptar las medidas de publicidad necesarias para conservar los
intangibles que en torno a su actividad empresarial ha creado y
así atenuar o eliminar todas las consecuencias que se puedan
derivar de un traslado apresurado o intempestivo”7.

Se trata de adoptar medidas ponderadas, considerada la

unión de esfuerzos de las partes vinculadas a través de un
contrato de arrendamiento, tendientes a optimizar los derechos
encontrados, minimizar los efectos que puedan surgir de su
afectación, y conservar el progreso que para la economía reviste.

4.3.3. En síntesis, el derecho del arrendatario al goce de la

cosa arrendada en los términos explicados implica para el
arrendador cumplir varias obligaciones: (i) Mantener apto el
local para el buen funcionamiento del establecimiento de
comercio. (ii) Librar al empresario de toda perturbación. Y (iii)
permitir la continuidad en el tiempo del disfrute del bien
mercantil, garantizando la renovación del contrato, salvo justa
causa debidamente enterada.

4.4. Frente a lo discurrido, pasa la Corte a examinar si el

Tribunal incurrió en las faltas enrostradas.

7
CSJ. Civil. Sentencia de 14 de abril de 2008, expediente 2001-00082-01.

21
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

4.4.1. La responsabilidad civil contractual 8 se origina en la

inejecución o ejecución imperfecta o tardía de una obligación
convenida en un contrato9.

La institución se sitúa en el contexto de un derecho de

crédito que transcurre en un terreno exclusivo y limitado. Se
concreta entre las partes del negocio jurídico y únicamente
respecto de los perjuicios nacidos en él10.

Igualmente, cuando la acción indemnizatoria se cierne en

el contrato, para salir avante deberá probarse la culpa, además
de la convención, la clase de prestación incumplida o
deficientemente satisfecha, el menoscabo y el necesario nexo
causal entre estos últimos11.

Enmarcado en la cláusula general de responsabilidad

convencional se halla para los contratos de arrendamiento, el
régimen especial que regula el deber del arrendador de
indemnizar los perjuicios causados, ante el incumplimiento de
la obligación de garantizar el goce de la cosa arrendada.

8
Para Valencia Zea la expresión “responsabilidad contractual” es inadecuada, por cuanto debería
corresponder a “responsabilidad por violación de los derechos de crédito”, pues no sólo pueden
transgredirse las obligaciones surgidas en el contrato, sino también las originadas en cualquier otra
fuente. (VALENCIA ZEA, A., “Derecho civil tomo III, de las obligaciones”, Temis, Bogotá, 1998, pp.
325).
9
Al respecto, expuso esta Corte que la responsabilidad contractual “(…) juega de ordinario entre
personas que se han ligado voluntariamente y que por lo mismo han procurado especificar el
contenido de los compromisos emergentes del negocio por ellas celebrado (…)” (CSJ SC 19 feb de
1999, exp., 5099).
10
El principio denominado por Renato Scognamiglio como “esfera de la relevancia de la obligación
contractual” se halla contenido en el artículo 1613 del Código Civil (Ver Scognamiglio R.,
“Resposabilitá contrattuale e responsabilita extracontrattuale”', en Novissimo Digesto Italiano. Vol.
XV. Turín: UTET, 1968. pp. 670 y ss.).
11
Aquí la responsabilidad contractual asume elementos de la extracontractual, como la culpa, la
existencia del menoscabo y el nexo causal entre ambas, sin implicar ello una fusión de ambas
instituciones, pues ha sido el propio legislador, y de ahí la Corte en su amplia doctrina, quien previó
tratarlas mediante regulaciones autónomas (CSJ SC 25 oct., exp., 5012).

22
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

El artículo 1987 del Código Civil así lo asienta. Si “(…) el

arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por
cualquier persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a
indemnización de perjuicios”.

En lo que interesa al recurso, la perturbación reparable se

presenta porque se incumple cualquiera de las obligaciones
relacionadas con el goce de la cosa por parte del arrendador. Ya
sea por no mantener en estado idóneo el local para el buen
funcionamiento del establecimiento de comercio; o por negarse
injustificadamente a renovar el contrato de arrendamiento.
También, aunque provenga de un tercero, cuando la turbación
pudo ser evitada por aquél.

4.4.2. Los errores facti in iudicando denunciados. En el

caso, según el Tribunal, una vez transcurrido el término
acordado para la remodelación del local comercial arrendado, el
bien estaba abierto al público, por tanto, había retornado al
“ámbito” de Carlos Adrián Chiriví García. Si el demandante se
limitó a solicitar que solo le acondicionaran el pasillo para
volver a atender la clientela, aquello debía concluirse.

Ningún reproche, entonces, cabía hacerse a Inversiones

Eilat S.A.S. si el goce se le restauró al actor. Además, no fue la
demandada quien recibió el inmueble para las obras, sino el
Centro Comercial Villa Country.

La inspección judicial y el dictamen pericial apoyaban

aquel razonamiento. Si bien, dijo, la construcción obstaculizaba

23
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

la llegada de clientes y el desarrollo normal de la actividad

económica, cierto era, el negocio estaba funcionando y obligado
el arrendatario a pagar por ese disfrute el canon respectivo.

En cambio, para el casacionista, la realidad informada por

esos instrumentos de convicción fue tergiversada. Vencido el
plazo concedido a la demandada para los arreglos, el inmueble
no era apto para reiniciar labores. Las pruebas documentales y
testimoniales preteridas, corroboraban esa circunstancia.

4.4.2.1. Los yerros de hecho en el ámbito casacional se

asocian cuando se supone un elemento demostrativo que no
existe o ignora su presencia física; o al contemplarlo lo deforma,
ya sea mediante adición, cercenamiento o alteración.

Se estructuran, en cualquier hipótesis, si resultan

manifiestos, producto de la simple comparación entre lo visto o
dejado de observar por el sentenciador y la materialidad u
objetividad de los elementos demostrativos. Sin embargo, deben
ser trascendentes, vale decir, que hayan sido determinantes de
la decisión final, en una relación necesaria de causa a efecto.

4.4.2.2. Como se observa, las faltas enrostradas refulgen

a simple vista. En la causa se adujo, con fundamento en la
prueba referida, que los pasillos no estaban listos y la
construcción obstaculizaba el arribo de los clientes al local
comercial. El Tribunal afirmó que el arrendatario gozaba de ese
bien y que el establecimiento de comercio estaba abierto al
público y funcionando.

24
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

Lo anterior resulta contraevidente. La operatividad de

Calzado Trento no era posible percibirse si los consumidores no
podían acceder al inmueble donde se encontraba. Así de claro.
El contenido material de la prueba, no queda dudas, fue
desfigurado. El yerro es patente. Tal como lo advirtió el ataque
en casación, una mirada de los citados elementos de
conocimiento y de los omitidos, con nitidez lo confirman.

4.4.2.2.1. En la comunicación de 7 de marzo de 2012, el

señor Chiriví García, luego de aludir al lapso de cierre del local
para la remodelación, del 13 al 26 de febrero de esa anualidad,
anotó “[h]asta la fecha no nos han vuelto a acondicionar el
pasillo para nosotros volver a atender a nuestra clientela”. Más
adelante solicitó “el favor de responderme en que fecha
podremos abrir nuevamente”.

4.3.2.2.2. En el mismo sentido la visita judicial y la

prueba técnica anticipada el 23 de marzo de 2012. En su orden
observaron que “el centro comercial donde se halla ubicado el
bien inspeccionado se encuentra totalmente en construcción, vale
decir, en obra negra, especialmente las áreas comunes”; y “el
local estaba encerrado por mallas plásticas que se usan en las
construcciones (…), las vías peatonales de acceso al almacén se
encontraban taponadas”.

Las imágenes incorporadas a esos medios de prueba

respaldan los hallazgos. Ciertamente, el establecimiento de
comercio Calzado Trento estaba completamente bloqueado al
público, era imposible acceder al local comercial.

25
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

4.3.2.2.3. Lo mismo ocurre con los instrumentos de

conocimiento dejados de lado. Los testimonios de Osvaldo
Enrique Arvilla y Campo Elías Rincón Cepeda concuerdan en
que el demandante no pudo seguir ejerciendo su actividad
comercial. Su calidad de comerciantes, afectados también por
las obras, no convierte el error en intrascendente, en tanto,
estaría minada su credibilidad, dado que los testigos coinciden
con los demás medios examinados. De ahí que, respecto de los
mismos, ninguna tacha de sospecha podía predicarse.

4.4.2.3. El dislate fáctico también surge en lo apreciado

alrededor de la entrega del local comercial para la remodelación
al Centro Comercial y no a la encartada. Aunque el arrendatario
dirigió indagaciones sobre las especificaciones de la
construcción a la copropiedad, quien respondía era la
demandada, como se anunció en el cargo.

La documental preterida así lo enseña. Ante el

requerimiento realizado en aquel sentido por el actor,
Inversiones Eilat contestó “con gran extrañeza hemos recibido su
correo del 06 de febrero de 2012, en la cual manifiestan sus
proyecciones comerciales acorde con nuestra remodelación”.

Contrario a lo expresado por el ad quem, es evidente, la

demandada fue a quien se encargó el local para las
modificaciones. Su deber, entonces, era restablecer el statu quo
reclamado una vez finalizado el término fijado para las obras.
Frente a este tópico, dicho sea de paso, no existió discusión en
los albores del proceso. La arrendadora en su defensa contestó,

26
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

sin titubeo, que las reparaciones estaban a su cargo y las había

efectuado de manera diligente.

4.4.2.3. Los yerros facti in iudicando incidieron en la

decisión final y en la aplicación de las normas que obligaban al
arrendador a garantizar el goce pacífico de la cosa. Suponer que
el almacén de calzado estaba abierto al público y funcionando,
no obstante, estar completamente impedido el acceso a los
clientes, comportó que la protección de aquella prerrogativa y la
obligación correlativa de no perturbarla, se entendiera limitada
a la tenencia física del inmueble por parte del arrendatario.

Lo anterior, por supuesto, contrarió la regulación arriba

estudiada, que imponía al arrendador mantener el estado del
local comercial de tal forma que intangibles como la clientela
pudieran disfrutarse, todo, para el buen funcionamiento del
establecimiento de comercio. Esto implicaba una comprensión
de esa obligación conforme a los designios de la buena fe, que le
demandaba para su satisfacción hacer lo necesario a su alcance
en dirección de garantizar a plenitud el goce del inmueble.

Vencido el plazo dado para la remodelación, el

comportamiento básico para no turbar el citado derecho era
remover los obstáculos para que los consumidores visibilizaran
e ingresaran al negocio, pero esto no ocurrió. No era posible que
el bien sirviera al fin para el cual fue contratado. Esto mismo
fue considerado por esta Corte en un caso de similares
contornos, en donde enfatizó:

27
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

“El arrendador, no puede valerse por sí o por interpuesta persona

para entrabar el goce de la cosa entregada a título de tenencia,
puesto que el interés positivo del arrendatario, para el caso concreto
de acreedor, se forja o estructura precisamente en el uso acorde para
lo que ha sido arrendada. El respeto, por tanto que aquél debe, no se
limita a entregar la cosa sino que se extiende a que el
aprovechamiento o utilizaci6n descanse sobre los designios del
contrato. Y la perturbación no debe recaer siempre sobre el bien
arrendado. Puede provenir de otros hechos de fácil identificación que
muestren restricción de uso, como el cerramiento de un inmueble o la
demolición, siempre y cuando se refleje en una disminución en los
resultados queridos del contrato y si es del caso ya alcanzados. (…)

“La desatención de un contrato y la correlativa inobtención de los

resultados queridos por la parte demandante, por la injurídica
conducta del deudor, sirve de sanción mediante la indemnización de
los perjuicios (…).

“Ahora bien, (…) los errores facti in judicando, sirven para mostrar
que se produjo el cerramiento (…), en detrimento de los intereses de la
demandante en su calidad de arrendataria, esto es, directo o
proveniente de la parte obligada a no incurrir en el quebranto del
deber de permitir el uso de los bienes, es decir, de evitar cualquier
perturbación o embarazo, y la certeza en la disminución del
rendimiento de los establecimientos instalados sobre los inmuebles.

“Así, en la inspección judicial extrajuicio se aprecia: la demolición del

edificio donde se encuentran los locales (…) y "se ha producido una
interrupción de la calzada de peatones inmediatamente contigua al
local número 13-79 dando lugar a un punto muerto donde aparecen
basuras y desperdicios, y aun materias fecales". Esto se convierte,
entonces, en una perturbación del goce de los bienes arrendados. Y la
circunstancia de que el juzgado que practicó la diligencia hubiese
dejado la constancia que la obra que se está adelantando en el
edificio "está independizada de los locales examinados que están
funcionando" o que "no hay huellas de que la obra o refacción que se
ha descrito esté alterando directamente a los locales, ni en los muros
ni en el techo", pasajes que le sirven al censor para endilgarles yerro
fáctico, no contradice la conclusión del sentenciador de segundo
grado, puesto que éste concluyó que la perturbación y, por ende, el
incumplimiento del contrato por parte de la sociedad demandada, no
obedecía a trabas que impedían el goce directo de los locales sino a
hechos que le restaban el uso normal, particularmente para el logro de
los fines del arrendatario en la explotación del negocio” 12.

Si el arrendador no garantizó el acceso a la clientela y el

establecimiento de comercio no estaba en funcionamiento, no se
12
CSJ. Civil. Sentencia de 18 de junio de 1987, G.J. número 2427 pág. 257 y ss.

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podía concluir nada distinto que la obligación de permitir el

goce de la cosa arrendada había sido inobservada. Sin embargo,
el detallado equívoco del juzgador colegiado lo llevó a resolver lo
contrario. Negar las pretensiones ante la ausencia del
incumplimiento negocial. Por lo mismo, a dejar de analizar, los
demás elementos de la responsabilidad.

4.4.3. Demostrado el error y develado que Carlos Adrián

Chiriví García no disfrutaba del Almacén Calzado Trento a
partir de marzo de 2012, en ninguna infracción contractual
pudo haber incurrido por no pagar los cánones causados desde
esa calenda. La conclusión opuesta del Tribunal se cae por su
propio peso, pues la ató a la hipótesis fallida de habérsele
restablecido el disfrute de la cosa arrendada al demandante.

La legislación también respalda al arrendatario. Injusto

sería que se le obligara a pagar por algo que el arrendador no le
permite usar. El artículo 1973 del Código Civil es claro en
establecer que se paga por el goce.

Expresamente, el precepto 1986 ídem, habilita al locatario

sustraerse de cancelar los cánones cuando la perturbación es
justificada (reparaciones inaplazables). Regula que “tendrá
derecho a que se le rebaje entre tanto [duren las reparaciones] el
precio o renta, a proporción de la parte que fuere” privada del
goce (inc. 2). Si se acepta para ese tipo de molestias, con mayor
razón, deben serlo en su totalidad para las que son, sin
justificación alguna, absolutamente perturbadoras.

29
 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

4.5. La violación directa de la ley. Para el recurrente el

incumplimiento contractual, adicionalmente, fue producto de
otro hecho. Le fue conculcado su derecho a la renovación del
contrato de arrendamiento, por tanto, a continuar gozando de la
propiedad comercial en el lugar arrendado.

El Tribunal con fundamento en lo previsto en las reglas

518 y 520 del Código de Comercio y en una decisión de esta
Corporación no halló reparo a la no renovación del contrato de
arrendamiento ni a la misiva dirigida en ese sentido al
arrendatario por parte del arrendador. De esta dijo que la ley no
exigía mayor formalismo y que fue debidamente comunicada; de
aquella indicó que el demandante debió iniciar el “proceso
correspondiente” para saber si era procedente.

El ataque en casación denuncia la violación recta de las

normas referidas a raíz de su equívoca interpretación. Según
esas disposiciones, adujo el casacionista, bastaba permanecer
con el mismo establecimiento durante dos años en el local
comercial para tener derecho a la renovación. Y para que el
arrendador se pudiera negar a ello necesitaba dar a conocer
una justa causa con la suficiente antelación, no el simple
capricho de concluir el vínculo negocial.

4.5.1. Como se sabe, los errores iuris in iudicando se

asocian con la subsunción normativa de los hechos fijados
pacíficamente en el proceso o que son el producto de las
discusiones fácticas o probatorias discurridas.

30
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En ese evento, el recurrente, en lugar de controvertir

dichas cuestiones, debe aceptarlas en la forma como fueron
construidas en las instancias, pues, según se tiene decantado,
la Corte, en esa hipótesis, «(…) trabaja con los textos legales
sustantivos únicamente, y ante ellos enjuicia el caso; ya sabe si
los hechos están probados o no están probados, parte de la base
de una u otra cosa, y sólo le falta aplicar la ley a los hechos
establecidos»13.

Por esto, tratándose de violación directa de la ley

sustancial, el estudio debe quedar confinado a elucidar
polémicas de tipo sustantivo, en concreto, respecto de la
pertinencia (aplicación o inaplicación) de las disposiciones
legales que crean, modifican o extinguen derechos subjetivos, o
en punto de su interpretación o alcance.

4.5.2. El ad quem dio por demostrado sin reproche del

casacionista lo siguiente.

- Carlos Adrián Chiriví García era arrendatario del local

103 del Centro Comercial Villa Country, ubicado en
Barranquilla, desde el 2 de marzo de 1994, destinado al
funcionamiento del Almacén Calzado Trento.

- El 13 de enero de 2012, la Sociedad Inversiones Eilat

S.A.S. le comunicó al locatario su determinación de “no renovar
el contrato de arrendamiento por un nuevo periodo, de
conformidad con lo establecido en la cláusula quinta y vigésima

13
CSJ. Civil. Sentencia de 25 de abril de 2000 (exp. 5212), citando LXXXVIII-504.

31
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segunda (…), por consiguiente, el inmueble deberá ser entregado

y se dará por terminado el contrato a dicha fecha el 30 de
septiembre de 2012”14.

- El 8 de febrero 2012, el demandante le informó a la

arrendadora su deseo de continuar ejerciendo su actividad
comercial, reclamando se garantizara su derecho a la
renovación.

- El 26 de noviembre de 2012, Gabriel de Jesús Gutiérrez,

en calidad de depositario provisional, notificó a Chiriví García
que los muebles y enseres que se encontraban en el local
comercial precitado se hallaban en su poder. Luego de la visita
practicada a ese inmueble por los funcionarios Manuel
Caballero y Edgardo Campo, conciliador en equidad y agente del
ministerio público, respectivamente.

4.5.3. Visto lo anterior, es irrefutable que el sentenciador

al exigir como presupuesto para tener derecho a la renovación
que el demandante lo reclamara judicialmente, agregó
inconsultamente un supuesto de hecho que el artículo 518 del
Código de Comercio, no consagra.

Como lo aseguró la queja extraordinaria, al vencimiento

del contrato de arrendamiento, para beneficiarse de la antelada

14
El texto del clausulado es: “Quinta. Parágrafo: El arrendador podrá abstenerse de
aprobar la renovación del contrato de arrendamiento mediante aviso dado por escrito con
sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento del periodo respectivo y sin lugar
a indemnización alguna”. “Vigésima segunda. Se podrá dar por terminado el contrato
previo aviso por escrito con (60) días de anticipación en caso de demolición”.

32
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prerrogativa le bastaba al arrendatario haber permanecido por

más de dos años en el local con el mismo establecimiento.

En el caso, la salvaguarda debía respetarse por cuanto el

demandante llevaba más de 18 años en el inmueble, destinado,
sin solución de continuidad, al funcionamiento del almacén
Calzado Trento. Nada justificaba el retiro del mobiliario y el cese
operativo del bien mercantil.

4.5.3.1. La conformidad normativa que el juzgador

colegiado consideró respecto de la comunicación dirigida para
concluir el acuerdo, es inaceptable. La causa esgrimida en la
misiva no se subsume en ninguna de las hipótesis consagradas
en el artículo 520 ibídem. De allí que no existiera motivo válido
que enervara el derecho a la renovación del vínculo negocial.

4.5.3.2. Finalmente, no es cierto que la posición del

sentenciador esté respaldada por la sentencia de esta
Corporación de 27 de abril de 2010. En esa decisión se evaluó
la aplicación del artículo 519 del Código de Comercio, frente a
las discusiones que se presentaran en torno a las reglas que
gobernaban en lo sucesivo el vínculo, más no se dijo que la
renovación se condiciona a un litigio.

4.5.4. La indebida interpretación puesta de presente

implicó la transgresión tanto de las normas señaladas, como de
la doctrina probable de la Corte anotada ut supra. El error iuris
in iudicando se configura con carácter trascendente. De haber
dado el correcto sentido y alcance a las normas, el Tribunal

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

habría concluido que la terminación abrupta del contrato de

arrendamiento implicó el incumplimiento del derecho del
arrendatario a continuar con el goce de la cosa arrendada.

4.6. Los cargos, en consecuencia, se abren paso, sin lugar

a condenar en costas. Esto impone resolver el recurso de
apelación elevado contra el fallo de primer grado.

5. SENTENCIA SUSTITUTIVA

5.1. Para lo pertinente de éste iudicium rescissorium, se

advierte, ante todo, el fallo impugnado extraordinariamente no
sufre mengua, respecto de lo decidido en torno a la
preexistencia del vínculo negocial. El Tribunal lo dejó
establecido y la decisión no fue involucrada en casación, ello es
suficiente para mantener ese elemento incólume.

5.2. En el fallo apelado por el extremo actor, se concluyó

que Inversiones Eilat S.A.S. no incumplió el contrato de
arrendamiento y el daño resarcible no se había demostrado. De
igual manera que la falta era atribuible a Carlos Adrián Chiriví
García al no pagar la renta desde marzo de 2012.

La disidencia vertical atacó esas determinaciones y

expuso, entre otros motivos, que las obras ejecutadas por la
demandada impedían el ingreso y el ejercicio de la actividad
comercial. De ahí, no era viable censurar el no pago de los
cánones de arrendamiento desde la aludida fecha. También

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refutó lo decidido frente a la renovación y el desahucio. Reiteró

finalmente la causación de daños por cuenta de esas conductas.

5.3. La razón está parcialmente del lado de la alzada. Si

bien se verificó el incumplimiento contractual de la demandada
y no del demandante, no ocurre lo propio respecto de la mayoría
de los perjuicios reclamados.

5.3.1. Frente al primer tópico, por economía procesal la

Corte se remitirá a los argumentos expuestos al resolverse la
impugnación extraordinaria. Allí quedó claro que la arrendadora
inobservó el acuerdo al no garantizar el disfrute pleno de la cosa
arrendada. Asimismo, que la infracción atribuida del
arrendatario era injustificada.

5.3.2. La conducta de la demandada, además, era

absolutamente reprochable. En un evidente abuso de su
derecho a la propiedad y de la posición que le asistía por estar a
cargo de las obras de remodelación de local comercial donde
funcionaba el almacén Calzado Trento, perturbó
infundadamente la tranquilidad del arrendatario y propició la
incursión arbitraria al bien para retirar el mobiliario.

De esa manera cumplió su objetivo de terminar

abruptamente el vínculo negocial. Al año siguiente, arrendó el
local a Rip Curl Colombia S.A.S. por una renta de $7.899.584,
canon que representa un “incremento [de] 280.52% con respecto
al canon de arrendamiento que cancelaba el propietario del
almacén Calzado Trento” (prueba pericial fl. 103 cdno.1).

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Lo anterior, trajo provecho a la demandada. Sin embargo,

echó por tierra la solidaridad negocial y, por supuesto, el interés
general que le exigía, en beneficio de la economía nacional,
resguardar a la empresa estable.

5.4. Con relación al daño, como elemento integrante de la

responsabilidad contractual, es entendido por la doctrina de
esta Corte, como la “(…) vulneración de un interés tutelado por el
ordenamiento legal, a consecuencia de una acción u omisión
humana, que repercute en una lesión a bienes como el patrimonio
o la integridad personal (…)”15.

El perjuicio es la consecuencia que se deriva del daño para

la víctima, y la indemnización corresponde al resarcimiento
o pago del “(…) perjuicio que el daño ocasionó (…)”16.

Este último para que sea reparable, debe ser inequívoco,

real y no eventual o hipotético. Es decir, “(…) cierto y no
puramente conjetural, [por cuanto] (…) no basta afirmarlo,
puesto que es absolutamente imperativo que se acredite
procesalmente con los medios de convicción regular y
oportunamente decretados y arrimados al plenario (…)” (se
resalta)17.

En otras palabras, al margen de dejar establecida la

autoría y existencia de un hecho injusto, el menoscabo que
sufre una persona con ocasión del mismo, sólo podrá ser
15
CSJ SC 6 de abril de 2001, rad. 5502.
16
Ídem.
17
CSJ SC 10297 de 2014.

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resarcible siempre y cuando demuestre su certidumbre, “porque

la culpa, por censurable que sea, no los produce de suyo”18.

5.4.1. El demandante identificó diferentes menoscabos

causados por el comportamiento antijurídico. En apoyo de su
comprobación se recaudaron dos dictámenes periciales, uno
practicado como prueba anticipada y el otro allegado al proceso
como sustento de los valores reclamados.

Esta Corte, en providencia reciente 19, tuvo la oportunidad

de recordar los criterios mínimos a tener en cuenta para
determinar si una experticia es fiable, a saber: (i) Validez o
aceptabilidad suficiente del método o técnica utilizada por el
perito; (ii) aplicación, adecuación y coherencia del método con
todos los hechos objeto de dictamen en el proceso; (iii)
consistencia interna o relación de causa-efecto, entre los
fundamentos y la conclusión del peritaje; y (iv) calificación e
idoneidad del experto.

(i) Aplicados los estándares a los medios aludidos, se nota

que el adelantado antes de este decurso carece de
fundamentación. No fue realizado por un experto en el área
contable o económica y es huérfano de un método que justifique
las conclusiones arribadas.

(ii) El adosado con la demanda padece las mencionadas

falencias para corroborar la mayoría de las afectaciones, salvo
en lo tocante con el lucro cesante. Este, que para el sub júdice
18
CSJ SC G.J. T. LX, pág. 61.
19
CSJ. Civil. Cfr. Sentencia SC5186 de 18 de diciembre de 2020, expediente 00204.

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consiste en las utilidades dejadas de percibir por razón de

ventas de calzado, sí encuentra soporte con verosimilitud en la
prueba técnica gracias a la exposición de la metodología
aplicada por el experto, el área y su aplicación a las evidencias
halladas. Sin embargo, su cuantificación será sujeta a
precisiones como líneas abajo se explicará.

(iii) El daño emergente que corresponde, por un lado, al

inventario de bienes que al parecer perecieron por la inactividad
y cierre del almacén Calzado Trento, no fue detallado ni
relacionado por el actor, como sí en la experticia. De igual
manera, no se explicó cómo se llegó a la conclusión de que el
calzado estaba en mal estado y que había pasado de moda. Por
el otro, los gastos previos para adelantar el juicio no están
respaldados en esa prueba ni en otra.

(v) Lo mismo debe decirse del daño moral del que no se

identifican elementos de juicio que permitan comprender cómo
la merma material incidió en aquella aflicción. Igual de la prima,
respecto de la cual la Corte ha afirmado que como “no existe
regla legal que favorezca tal práctica, ni disposición legislativa
alguna que imponga al arrendador que recupera el inmueble
arrendado el deber de pagarla”20, debe demostrarse su apoyo
normativo en la costumbre, algo que en este caso no sucedió.

(vi) El “good will”, que “alude al buen nombre, al prestigio,

que tiene un establecimiento mercantil, o un comerciante, frente a
los demás y al público en general”21, ya esta Sala había
20
CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.
21
Ibídem.

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

clarificado que, no obstante, tratarse de un intangible, su

categoría corresponde a la de un derecho material, pues “el
mismo hace parte del patrimonio del comerciante y/o de la
empresa, y es susceptible de ser valorado en dinero y de
negociarse”22.

Como todo perjuicio de ese carácter, su reconocimiento

exige la prueba de su existencia y extensión; y, si en ese
propósito, se utiliza el medio experto, es innegable, que la
conclusión no puede estar sujeta a la discreción del perito, sino
a la fundamentación del dictamen.

Para ello la Corporación ha identificado en el plano fáctico

ciertas condiciones que contribuyen a la fiabilidad del
instrumento técnico, sin los cuales no es posible validar las
inferencias indicativas de la presencia de ese daño.

“Al respecto precisó. Es ostensible, por consiguiente, la ausencia de

fundamentación de la experticia, tal como lo puso de relieve el
Tribunal, pues los peritos, dejándose llevar por conjeturas y
apreciaciones subjetivas, tasaron a su arbitrio el GOOD WILL del
establecimiento comercial de la demandante, sin detenerse a
cuantificar los aspectos ya señalados, para cuyo efecto debieron
indagar, por ejemplo, si existían bienes incorporales, tales como los
relativos a la propiedad industrial, procesos técnicos, etc., que
incrementasen las utilidades; o si era óptima la posición del
establecimiento en el mercado. Ni siquiera se alude en el peritaje a
la calidad en la prestación del servicio, al buen trato dispensado al
cliente, todo ello, por supuesto, debidamente sustentado, ni a las
excelentes condiciones laborales que la empresa pudiera tener, ni a
la confianza que, por razón de un loable desempeño gerencial, ella
tuviese en el sector financiero.
“Pero, es más, no se establece en la peritación de qué manera
sufrió menoscabo el aludido intangible por causa de la restitución
del inmueble, ya que no se precisó si el establecimiento de la actora

22
CSJ. STC de 1° de marzo de 2018, expediente 2018-00009-01.

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

dejó de existir o si, por el contrario, siguió funcionando en otro

local”23.

La pericia es huérfana de ese análisis. Lacónicamente

refirió el tiempo de permanencia del establecimiento de
comercio y expuso apreciaciones subjetivas sin ningún soporte.
En definitiva, es insuficiente para establecer la existencia del
perjuicio.

Adicionalmente, no existe claridad en la causa petendi y

en el petitum de los elementos que dan cuenta del menoscabo a
la reputación mercantil. Esto es de capital importancia en aras
de verificar que sea esa la manifestación del daño que se busca
resarcir, y no otra; dicho en otras palabras, para saber si lo que
se está reparando es lo efectivamente afectado. La
incertidumbre en este caso es latente y niega cualquier
posibilidad de reconocer el reclamo.

5.3.5. Acreditada la existencia del lucro cesante, es

irrefutable que la pérdida de las ganancias que dejarían las
ventas frustradas tiene como hecho antecedente los actos
perturbatorios relatados. El nexo causal se comprueba.

5.4. Demostrados los presupuestos de la pretensión

reparatoria, se declarará la responsabilidad civil de la sociedad
demandada por los perjuicios causados a Carlos Adrián Chiriví
García.

23
CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860.

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

5.5. Cuantificación del perjuicio

La cuantificación fijada en la experticia para el lucro

cesante no es acertada. Se usó como parámetro comparativo los
valores de ventas, costos y gastos del Almacén de Calzado
Trento de la sede Buena Vista y no los de la sede Villa Country.

Lo anterior no impide que la Corte pueda resolver de

fondo el tópico en este asunto. Criterios de equidad y sentido
común permiten solventar el lapsus. Además, existen
herramientas y datos suficientes en la experticia para fijar con
razonabilidad y aproximación el monto a indemnizar.

El dictamen da cuenta que en ambas sedes la actividad

económica era la misma y el promedio de ventas en los años
previos a 2012 era constante. La diferencia se presenta en que
las ventas, costos y gastos en Buena Vista, era mayor al de Villa
Country en relación de tres a uno.

Como lo pretendido se limita a la utilidad del último,

desde marzo hasta agosto de 2012, y la prueba relaciona las
ventas del 2011, para esos meses, se tendrán estos últimos
como valores de ventas para 2012 y se utilizará la proporción
aludida para hallar los valores restantes (costos y gastos). Se
condenará entonces a la demandada a pagar por lucro cesante

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 Radicación: 08001-31-03-010-2013-00168-01

la suma resultante actualizada, teniendo como base el índice de

precios al consumidor, así:

Ventas Utilidad Utilidad

Mes actualizada
2012
Marzo $8.535.450 $16.128.917
Abril $8.225.433 $9.428.848
Mayo $13.252.433 $10.376.275
Junio $11.031.166 $12.518.400
Julio $10.804.933 $4.049.600
Agosto $8.808.534 $10.494.352
Total $62.996.391

5.6. Excepciones de la demandada. Se desestimarán las

nominadas como inexistencia de responsabilidad,
irresponsabilidad del actor y culpa del arrendatario. En últimas,
aluden a los elementos de la pretensión. Se corroboró la entrega
del local para su remodelación a la accionada, el
incumplimiento injustificado de las obligaciones exigidas para
garantizar el derecho a gozar de la cosa arrendada y la conducta
de la demandante no incidió en la realización del resultado.

5.7. El recurso de apelación de los demandantes, por

tanto, resulta exitoso parcialmente.

6. DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia,

Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la
República de Colombia y por autoridad de la Ley, casa la
sentencia de 27 de marzo de 2017, emitida por el Tribunal
Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-

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Familia, en el proceso incoado por Carlos Adrián Chiriví García

contra Inversiones Eilat S.A.S., y en sede de instancia:

7. RESUELVE

Primero: Revocar parcialmente la sentencia de 16 de

septiembre de 2016, proferida por el Juzgado Décimo Civil del
Circuito de Barranquilla, únicamente en los siguientes
términos, quedando en lo demás indemne:

(a) Declarar que Inversiones Eilat S.A.S. es responsable de

los daños causados a Carlos Adrián Chiriví García, con ocasión
del incumplimiento del deber de garantizar el goce de la cosa
arrendada.

(b) Condenar a la demandada a pagar al actor, a título de

lucro cesante, las sumas descritas en el acápite 5.5., las cuales
se actualizarán el momento del pago efectivo, teniendo como
base el índice de precios al consumidor.

Segundo: Disponer que cada parte debe asumir las costas

causadas en ambas instancias, considerando que el
demandante no alcanzó éxito en su totalidad.

Cópiese, notifíquese y cumplido lo anterior, devuélvase

el expediente a la oficina de origen.

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FRANCISCO TERNERA BARRIOS

Presidente de la Sala

ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO

AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO

LUIS ALONSO RICO PUERTA

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA

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