CORTE SUPREMA

Recurso de protección. Explotación comercial de departamentos pese al uso

habitacional asignado en Reglamento de Copropiedad. I. Régimen de propiedad
horizontal queda comprendido dentro del marco del ejercicio del derecho de
dominio. Ejercicio de dominio que conlleva la propiedad exclusiva sobre una
parte del inmueble y la propiedad de las áreas comunes. II. Facultad del titular
de dominio de ceder su uso a un tercero. III. Existencia de criterios a fin de
determinar el tipo de aprovechamiento que se está haciendo de algunas unidades
de un edificio. IV. Reglamento de Copropiedad que no permite el uso de los
inmuebles para un propósito diverso al habitacional. Infracción a reglamento de
copropiedad el arrendar por día departamento a través de Airbnb. Vulneración
del derecho de propiedad • 17/05/2021

Rol: 14374-2021
Ministro: Carroza Espinosa, Mario-Muñoz Gajardo, Sergio-Ravanales Arriagada, Adelita
Partes: José Velasco Jouanne con Claudia Condeza Neuber y otro
Tipo Recurso: Recurso de Protección
Tipo Resultado: Acogido
Fecha Sentencia: 17/05/2021
HECHOS 
Recurridos se alzan contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que acogió parcialmente
recurso de protección interpuesto en su contra y determina que los inmuebles en cuestión no
pueden ser destinados a un fin distinto al habitacional y ni arrendados por periodos inferiores a
30 días. La Corte Suprema confirma la resolución impugnada

SUMARIOS
1 - El régimen de propiedad horizontal queda comprendido dentro del marco del ejercicio del
derecho de dominio, pero con la salvedad que en él se conjugan derechos individuales con otros
de carácter colectivo, es decir, se trata de una forma de ejercer el derecho de dominio que
implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble -cada unidad o
departamento- y, por otro, la propiedad de las áreas comunes respetando la normativa legal y
consensual permitida por el legislador. En efecto, el artículo 3 inciso 1° de la Ley N° 19.537
prescribe que "cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de
dominio común", entendiendo como unidad, según la definición que da el artículo 2 N° 2 de esa
ley, "los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir
dominio exclusivo", mientras que son bienes de dominio común, según su ordinal 3°, aquellos
que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, ascensores, así como todo
tipo de instalaciones generales como ductos de calefacción, además de las terrazas comunes y los
bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el
esparcimiento de los copropietarios (considerando 5° de la sentencia de la Corte Suprema)
2 - Entre las facultades que entrega el dominio a su titular está la posibilidad de ceder su uso a un
tercero, celebrando al efecto un contrato de arrendamiento, una de cuyas características es su
temporalidad, es decir, su limitación en el tiempo sin perjuicio de su tácita reconducción si las
partes desean persistir en él, y sin que en la legislación se contenga limitación alguna sobre este
ámbito (considerando 10° de la sentencia de la Corte Suprema)

3 - De las sentencias que se han pronunciado sobre el tema en cuestión, se pueden establecer
criterios a fin de determinar el tipo de aprovechamiento que se está haciendo de algunas unidades
del edificio Futuro Green en régimen de copropiedad habitacional, según hemos visto, para su
uso "ordenado y tranquilo" y, en consecuencia, su conformidad con la normativa vigente. De
acuerdo con lo que se viene diciendo, la cesión transitoria del uso y goce de un inmueble en
condominio, a título gratuito u oneroso, en términos generales no encuentra limitación de origen
legal alguna, siempre que se les dé o asigne total o parcialmente un uso lícito y habitacional, sin
cambio de su destino y excluyendo, desde luego, una finalidad propia, inherente y necesaria a
una de naturaleza comercial. Queda de manifiesto, no obstante, que los recurridos, por
intermedio de una sociedad comercial, han ofrecido en arrendamiento, mediante la modalidad de
Apart Hotel, unidades del edificio de que se trata, proceder que se contrapone con el carácter y el
destino habitacional del mismo, atento a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad del
inmueble que, como se ha visto, establece el destino habitacional exclusivo de los diversos
departamentos o unidades y, en consecuencia, no permite el giro de Apart Hotel, que es
precisamente la definición que más se ajusta a la oferta de hospedaje estacional de plataformas
del estilo Airbnb, la que se puede aplicar a los servicios de arrendamiento generalmente por
plazos de días, inferiores a 15, como se dejó establecido en la sentencia recaída los autos Rol N°
20.667-2018. En este mismo orden de consideraciones, se advierte que otro criterio ineludible
que se aplica al supuesto enjuiciado aparecería configurado por la presencia o ausencia de una
finalidad comercial, circunstancia que conduce a remitirse al concepto de "habitualidad" que se
recoge en el artículo 7 del Código de Comercio, norma que distingue, precisamente, a los
comerciantes, esto es, a las personas que "teniendo capacidad para contratar, hacen del comercio
su profesión habitual". Así, lo habitual de la actividad mercantil de ofrecer como anfitrión
servicios de alojamiento exige regularidad en el desarrollo de una misma conducta con ánimo
profesional, programada anticipadamente y mantenida en el tiempo, contraponiéndose entonces a
lo ocasional, singular o esporádico. En cuanto a la relación de habitualidad, resulta insoslayable
considerar el espacio de tiempo por el cual la propiedad es puesta a disposición de un tercero
para su uso y goce. Así, de acuerdo con lo señalado, el criterio precedentemente aludido requiere
de regularidad, programación, reiteración y frecuencia del actuar aludido, circunstancias cuya
convergencia resulta irrefutable en arriendos por hora o de un número de días inferior a 15, que
ponen en evidencia la ausencia del ánimo para residir o morar toda vez que la estancia es
fundamentalmente efímera y, por lo tanto, no habitacional. Finalmente, otro elemento a
considerar es la publicidad del servicio ofrecido, mediante la oferta pública del inmueble a través
de un medio de comunicación digital masivo como es un portal on line, donde el aviso por
internet -en sitios especializados- es el de mayor frecuencia y utilización (considerando 15° de la
sentencia de la Corte Suprema)

4 - El Reglamento de Copropiedad señala claramente que las unidades o departamentos deberán

tener, en forma exclusiva, un destino habitacional. Por consiguiente, no se permite el uso de los
inmuebles para un propósito diverso o que se aparte del citado destino, que se consigna en el
artículo vigésimo del señalado cuerpo normativo. Así las cosas, no se puede sino concluir, para
los efectos de resolver el presente recurso de protección, que los recurridos infringieron la
cláusula vigésima del Reglamento de Copropiedad al arrendar las unidades indicadas, utilizando
al efecto la aplicación Airbnb u otras semejantes, puesto que, ante tales antecedentes, no es
posible observar, en principio, los elementos necesarios que permitan calificar de civil tales
contratos de arrendamiento. Por tanto, los actos de los recurridos no sólo contravienen la
normativa que regula las relaciones internas del Edificio y, por ende, pueden ser calificados de
ilegales, sino que, además, quebrantan el derecho garantizado en el artículo 19 N° 24 de la Carta
Fundamental, en tanto el alto tránsito de personas, derivado del arrendamiento, por breves
espacios de tiempo, de distintos departamentos del edificio no sólo lesiona el uso y goce de los
espacios comunes del citado inmueble por sus propietarios, sino que, además, desvaloriza las
unidades de los restantes dueños y entorpece, cuando menos, el uso tranquilo y pacífico que
estos últimos hacen de sus respectivos apartamentos (considerandos 16° y 17° de la sentencia de
la Corte Suprema)

TEXTO COMPLETO:

Santiago, diecisiete de mayo de dos mil veintiuno. 

Vistos: 
Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus fundamentos duodécimo a décimo
cuarto y décimo octavo, que se eliminan.
Y teniendo en su lugar y, además, presente:
Primero: Que en estos autos Rol N° 14.374 2021 comparece doña Valentina Andrea Romero
Soto, en representación de José Manuel Velasco Jouanne, administrador del Edificio ubicado en
calle San Martin N° 140, denominado "Futuro Green" de Concepción,
interponiendo recurso de protección, entre otros y en lo que interesa, en contra de Claudia
Graciela Condeza Neuber y de Aníbal Pedro Maceratesi Mazzuca, por vulneración del N° 1 y del
N° 24 del artículo 19 de la Constitución Política. 
Reclama que los departamentos propiedad de los recurridos son explotados comercialmente
mediante plataformas digitales como Apart Hotel, Airbnb, Booking, Home Office, Trivago y
otras figuras similares, situación que generaría que exista un continuo entrar y salir de turistas, lo
que pone en riesgo a los copropietarios del edificio, a la vez que indica que los
lugares comunes del edificio, tales como estacionamientos, gimnasio, lavandería, sala de
eventos, entre otros, son publicitados como servicios, disponiendo los turistas de ellos mediante
la entrega de llaves y controles para el acceso a ellos. Indica que existen constantes ruidos
molestos, fiestas hasta altas horas de la noche, riñas, uso excesivo de espacios comunes,
resultando éstos insuficientes en tamaño para el exceso de "pasajeros" y suciedad que se generan,
entre otras molestias. Señala, además, que el Sr. Maceratesi utiliza la bodega N° 101 con fines de
oficina comercial de administración y estación de trabajo de mucamas, almacenando elementos
propios de un servicio de hotelería. 
Resalta enseguida que en el Reglamento de Copropiedad del Edificio, conocido por todos los
dueños, se establece un uso adecuado, ordenado y tranquilo del bien inmueble, sin perturbar la
tranquilidad de los demás copropietarios, y estando prohibido destinarlos a objetivos contrarios a
la moral y a las buenas costumbres, así como a otro fin que no se ajuste a su
naturaleza exclusiva de destino habitacional, a la vez que destaca que sólo es posible el cambio
de destino de las unidades del condominio mediante asambleas, lo que no ha ocurrido, existiendo
entonces una prohibición expresa de ofrecer las unidades del edificio para fines diversos al
estrictamente habitacional. 
Añade que, no obstante lo relacionado, los recurridos han violado el
citado reglamento de copropiedad al arrendar por días sus departamentos, ilegalidad que,
según enfatiza, pone en riesgo a la comunidad, pues facilita el transito permanente de personas
ajenas a la misma, máxime considerando el estado de catástrofe por el que atraviesa el país
debido a la pandemia derivada del virus Covid 19, situación que, en ese contexto, vulnera la
garantía del artículo 19 N° 1 de la Carta Fundamental.
Acusa que los hechos descritos conculcan la garantía del artículo 19 N° 24, toda vez que los
propietarios adquirieron sus inmuebles teniendo certeza que se trataba de un edificio con
fines habitacionales y no comerciales, sin perjuicio de que, además, el servicio a turistas afecta,
especialmente, el uso de espacios comunes con fines y modalidad distinta de los señalados en
el reglamento de copropiedad. 
Termina solicitando que se disponga el cese del arriendo de las unidades por los recurridos en la
modalidad Hostal, Apart Hotel, servicio de alojamiento por hora/día, aplicaciones Airbnb ("Bed
and Breakfast"), Booking, Trivago y otros análogos y con cualquiera de las denominaciones que
se les dé, que operan en el Edificio Futuro Green de la comuna de Concepción, con costas.
Segundo: Que, entre otros, informa doña Mónica Charrute Merello, presidenta del Comité de
Administración del Edificio Futuro Green, quien expone que, de acuerdo
al Reglamento de Copropiedad del Edificio, los departamentos "deben usarse en forma
ordenada y tranquila y solo podrán destinarse a un uso habitacional", cláusula que ha sido
quebrantada por algunos propietarios al dar un uso comercial a los de su propiedad mediante
plataformas de internet y otros, con el objeto de ofrecerlos en arrendamiento, como si de un apart
hotel se tratara, permitiendo a sus clientes el uso de los espacios comunes y servicios del edifico,
tales como lavandería y gimnasio. 
Tercero: Por sentencia de 9 de febrero del año 2021, la Corte de Apelaciones de Concepción
acoge parcialmente el recurso, sólo en cuanto se dirige en contra de Claudia Graciela Condeza
Neuber y Aníbal Pedro Maceratesi Mazzuca, a quienes ordena impedir que su arrendatario, la
empresa Inversiones y Asesorías Don Américo Ltda., subarriende o destine
los departamentos cuya propiedad ostentan del Edificio Futuro Green que le han arrendado, a
un fin distinto al habitacional y por periodos inferiores a 30 días.
Los mencionados recurridos Condeza y Maceratesi se alzan en contra de la referida sentencia,
alegando falta de legitimación activa del actor, falta de legitimación pasiva de esos mismos
comparecientes y la ilegalidad del reglamento interno. 
Cuarto: El mérito de los antecedentes de la causa permite tener por establecido lo siguiente:
1) Los recurridos Condeza y Maceratesi no controvierten que han arrendado, por intermedio de
Inversiones y Asesorías Don Américo Limitada, departamentos de su propiedad por períodos
de días, semanas y meses.
2) El carácter y naturaleza que se ha asignado al inmueble Edificio Futuro Green es
indiscutidamente de carácter habitacional.
Quinto: Para la adecuada resolución del asunto se debe considerar, en primer término, que
el régimen de propiedad horizontal quedacomprendido dentro del marco del ejercicio del d
erecho de dominio, pero con la salvedad que en él se conjugan derechos individuales con otros
de carácter colectivo, es decir, se trata de una forma de ejercer el derecho de dominio que
implica, por un lado, la propiedad exclusivasobre una parte del inmueble cada unidad
o departamento y, por otro, la propiedad de las áreas comunes respetando la normativa legal y
consensual permitida por el legislador.
En efecto, el inciso primero del artículo 3 de la Ley N° 19.537 prescribe que "cada copropietario
será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común", entendiendo
como unidad, según la definición que da el artículo 2 N° 2 de esa ley, "los inmuebles que
forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo",
mientras que son bienes de dominio común, según su ordinal 3°, aquellos que pertenecen a
todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
condominio, tales como terrenos de dominio común, ascensores, así como todo tipo de
instalaciones generales como ductos de calefacción, además de las terrazas comunes y los bienes
muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento
de los copropietarios.
Sexto: Que es respecto de estos últimos sobre los que la mencionada Ley N° 19.537 permite, por
regla general, una mayor intensificación normativa a los órganos administrativos encargados de
la gestión de los bienes comunes a través de la dictación de reglamentos de copropiedad, tal
como se desprende de la lectura de sus artículos 3, 4, 5, 6, 8, 13, 23, 28 y 36. 
En este sentido, a los órganos de administración de los condominios se encomienda la regulación
y fiscalización de diversas materias concernientes a los bienes de dominio común, para ser
resueltas, en su caso, por los copropietarios reunidos en asambleas ordinarias y extraordinarias,
debiendo tratarse, en las primeras, la rendición de cuentas correspondiente a los últimos doce
meses, sin perjuicio de cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios;
mientras que en las extraordinarias serán tratados asuntos relativos a los bienes comunes como
su enajenación o arrendamiento, constitución de derechos de uso y goce exclusivos a favor de
uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de tales bienes (artículo 17 de la
Ley N° 19.537). 
Séptimo: Que, por otra parte, el artículo 17 N° 10 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria
regula la posibilidad que mediante asambleas extraordinarias pueda tratarse el cambio de destino
de las unidades del condominio, sin perjuicio de ser innecesaria la reunión si en el
mismo reglamento comunitario se contienen normas que traten esta materia; mientras que su
artículo 32, prescribe que "las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán
hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad."
Octavo: Que, excepcionalmente, estas dos disposiciones de la Ley N° 19.537 regulan
el ejercicio de las facultades que entrega el dominio a los propietarios de cada unidad, debiendo
resolverse, luego de entregarse el marco normativo que rodea la discusión, si acaso las materias
que son objeto del presente recurso pueden entenderse contenidas en las disposiciones
del Reglamento invocado por la recurrente para configurar la ilegalidad de la actuación que se
reprocha a los recurridos.
Noveno: Que, al ser la propiedad horizontal una forma especial del derecho de dominio, su
análisis debe adecuarse, en primer término, a su finalidad y contenido, encontrando un inicial
soporte en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, que lo entiende
vulnerado en tanto se entrabe a su titular la posibilidad de realizarlo más allá de lo razonable, en
particular, cuando las facultades que son inherentes al dominio se ven impedidas de ser ejercidas
en plenitud, siendo tales las de uso, que permite al propietario emplear para sí mismo el bien; la
de goce, que otorga a su titular la potestad de percibir los frutos o productos que sea posible
entregar; y, la de disposición, que es aquella que permite la enajenación de la cosa, su consumo o
transformación. 
De este modo, "la esencia del derecho de propiedad debe ser conceptualizada desde el punto de
vista del ordenamiento positivo y dentro de este ámbito precisar el alcance de la norma
constitucional en los términos más sencillos, para que sea entendido por todos y no sólo por los
estudiosos de la ciencia jurídica. Desde esta perspectiva, debemos entender que un derecho es
afectado en su esencia¿ cuando se le priva de aquello que le es consustancial de manera tal que
deja de ser reconocible y que se impide el libre ejercicio¿ en aquellos casos en que el legislador
lo somete a exigencias que lo hacen irrealizable, lo entraban más allá de lo razonable o lo privan
de tutela jurídica" (Sentencia del Tribunal Constitucional Rol N° 43 1987).
Décimo: Que entre las facultades que entrega el dominio a su titular está la posibilidad
de ceder su uso a un tercero, celebrando al efecto un contrato de arrendamiento, una de cuyas
características es su temporalidad, es decir, su limitación en el tiempo sin perjuicio de su tácita
reconducción si las partes desean persistir en él, y sin que en la legislación se contenga
limitación alguna sobre este ámbito.
Décimo primero: Que la cláusula vigésima del Reglamento de Copropiedad del Edificio
Futuro Green dispone que debe hacerse un usotranquilo y ordenado de
los departamentos, quedando prohibido a los propietarios destinar cualquier departamento a
un uso que se aleje de su naturaleza, esto es, estrictamente habitacional. 
Asimismo en el "Reglamento Interno Comunidad Edificio Futuro Green", se establece en su
apartado IV, número 2, la prohibición de usar las unidades como Apart Hotel y la de arrendar
los departamentos por horas.
Décimo segundo: Que en la señalada norma reglamentaria subyace el hecho ilícito que el
recurrente atribuye a los recurridos, consistente en la ejecución de una modalidad de alojamiento
que, a su juicio, se encasilla en actividades hoteleras tales como Apart Hotel, motel, pensión u
hospedaje, la que se ejecuta a través de plataformas informáticas como Airbnb, fenómeno
desregulado que opera bajo un sistema de reservas de hospedaje, con garantías de pago de
estadía exigidas y correspondientes al período total que se desea contratar, respecto de la cual no
existe limitación en cuanto a la extensión de la estadía, la que puede ser de días u horas, según lo
contratado por el cliente.
Décimo tercero: Que, en este estado de cosas, es imprescindible recordar lo decidido por esta
Corte en fallos anteriores que abordan la materia discutida en estos autos. 
Así, en la causa rol N° 16.663 2017 los actores reclamaron en contra de la administración del
edificio por haberles prohibido de modo general arrendar sus departamentos por períodos
inferiores a treinta días, concluyéndose en la sentencia referida que de la manera planteada, la
medida de la administración aludida estaba desprovista del necesario sustento normativo, toda
vez que la misma implica una limitación que afecta en la esencia las facultades que entrega
el dominio, como asimismo debe objetarse toda constricción respecto del uso temporal a los
ocupantes del inmueble, puesto que su cesión transitoria por sus dueños tampoco encuentra
limitación legal, en la medida que se les dé un uso lícito y habitacional, sin cambio de su
destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial, tal como expresamente señalan los
sentenciadores de alzada en cuanto expresan que en "el caso de autos las unidades del
condominio, según se ha dejado dicho dispone el Reglamento de Copropiedad, solamente se le
puede dar una finalidad habitacional y, en ninguna eventualidad, conforme a su actual
destinación, un usocomercial, entre otros" (razonamiento décimo quinto).
Sin embargo, en el caso Rol N° 8366 2018, a diferencia del fallo precedente, la Corte descartó el
actuar arbitrario de la administración de un edificio, tras establecer que el reglamento de la
comunidad impide dar uso comercial a inmuebles destinados a uso habitacional, estimando
que la condición de una construcción destinada a la vivienda se contrapone, por su propia
naturaleza y características, con el ejercicio de actividades de índole mercantil, de modo que
mientras dicho destino no sea modificado por los canales y a través de las formalidades
adecuadas, no podrá ser utilizado para la explotación del quehacer comercial como arriendos
vacacionales, sea por temporadas o por días, además de otros servicios asociados. A ello se
agrega que la actividad ejercida y reconocida por la recurrente es de naturaleza comercial y que
la labor que realiza corresponde a la publicidad y arrendamiento, con fines lucrativos,
del departamento cuya administración les ha sido confiada, la que realiza habitualmente,
percibiendo al efecto una comisión por la prestación de sus servicios, por períodos menores a los
establecidos en el Reglamentoacordado para el condominio, supuesto que puede llegar a
extenderse hasta por días de pernoctación singularmente considerados. Como se advierte, en el
caso que se analiza a partir de esta última sentencia se está en presencia de
una explotación indiscutidamente comercial de un inmueble en que los propietarios ofrecen la
unidad para alojamiento de huéspedes por periodos estacionales provocando con esta
externalidad, una afectación que incentiva las controversias entre copropietarios y que la Corte
resuelve en favor de la administración.
Finalmente, en los autos Rol N° 20.667 2018, las dueñas de un departamento en un condominio
recurrieron de protección denunciando como acto ilegal y arbitrario, la emisión de una circular
de la administración que notificaba que se cursarían multas a los propietarios que arrendaran sus
unidades a través de la plataforma Airbnb, cuestión que vulneraría los derechos de propiedad y
de libre iniciativa en materia económica, puesto que el Reglamento de Copropiedad sólo
prohíbe que se destinen los departamentos a Apart Hotel, giro que sería muy diferente al
arrendamiento a través de una plataforma digital como Airbnb. La Corte razonó que "(...) la
naturaleza de las labores que desarrollan las recurrentes se contrapone con el carácter y el
destino habitacional del citado edificio, atento a lo dispuesto en
el Reglamento de Copropiedaddel inmueble que, como se ha visto, prohíbe explícitamente la
destinación de los diversos departamentos o unidades al giro de Apart Hotel¿, que es
precisamente la definición que más se ajusta a la oferta de hospedaje estacional de la plataforma
de Airbnb la que se puede aplicar a los servicios de arrendamiento generalmente por plazos de
días, inferiores a 15" (basamento décimo cuarto); y que la amenaza de aplicación de multas en
caso de contravención, no es ilegal ni arbitraria "(...) cuando se arrienda un departamento por
un plazo inferior a 15 días utilizando la aplicación en referencia, puesto que, ante tales
antecedentes, no es posible observar, en principio, los elementos necesarios que permitan
calificar de civil el contrato de arrendamiento, decisión que, en esas circunstancias no afecta
el derecho de propiedad del recurrente y, por lo mismo, procede rechazar
el recurso de protección interpuesto" (considerando décimo sexto). En definitiva, y sobre la
base de otras consideraciones, se confirmó el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que
había desestimado la acción de protección.
Décimo cuarto: Que corresponde señalar que, bajo el formato analizado precedentemente, se
aborda un tipo de alojamiento en un inmueble que se destina habitualmente a su arriendo a
través de una aplicación virtual, como por ejemplo Airbnb. Dicha modalidad responde a una
situación no reglada en nuestro ordenamiento jurídico, que consiste en la oferta a terceros por
medio de plataformas digitales de contacto como portales en línea, dirigida a huéspedes,
normalmente viajeros o de paso, ofrecidas por propietarios, agentes de intermediación o
administradores que operan en carácter de "anfitriones". Desde luego, dicha modalidad no se
ajusta a la actividad regulada, típica y homologable de hospedaje turístico a través de hoteles,
residenciales, posadas, fondas o pensiones que en su ejercicio como actividad comercial,
prevista en el artículo 3 N° 5 del Código de Comercio, se encuentran afectas a una regulación
completa y responsable desde el punto de vista tributario, municipal, sanitario, de seguridad y
garantía de pasajeros y de protección al consumidor. Cabe destacar que el uso de estas
plataformas tecnológicas, como modalidad de arriendos estacionales, ha sido materia de gran
debate en el Derecho Comparado (Ver. Javier Gil y Jorge Sequera, "Expansión de la Ciudad
Turística. El Caso de Airbnb", Revista de Metodología de Ciencias Sociales N° 41, septiembre
diciembre, 2018, pp. 15 32; Rafael Sanz Gómez, "Airbnb, ¿Economía colaborativa o economía
sumergida? Reflexiones sobre el papel de las plataformas de intermediación en la aplicación de
los tributos", Instituto de Estudios Fiscales de Madrid, Comunicación de 16 de junio de 2017;
Sentencia del Juzgado Contencioso Administrativo de Barcelona, Airbnb Online Servicies Spain
S.L y Dirección General de Turismo de Cataluña, de 29 de noviembre de 2016; Martha Patricia
Corrales, "Un análisis sobre la regulación de Airbnb en Colombia", Universidad Javeriana de
Bogotá, (Colombia, 2018). 
Estos autores tratan el tema a nivel internacional y convienen en que el impacto de este negocio
propio de una economía colaborativa afecta de manera trascendente el hospedaje turístico
formal, lo que ha forzado una legislación de contexto en cada centro urbano que regule su
utilización y enfrente este problema dentro de un ámbito de racionalidad. En esta misma línea,
el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), refiriéndose a este modelo de negocio de
plataformas online de intermediación dictaminó en 2017 que esta empresa podría ser considerada
como una agencia de viajes y someterse a las leyes que regulan dicha actividad (Sentencia del
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Gran Sala) de 20 de diciembre de 2017).
Décimo quinto: Que, a partir de lo razonado en las sentencias aludidas en los considerandos que
preceden, se pueden establecer criterios a fin de determinar el tipo de aprovechamiento que se
está haciendo de algunas unidades del edificio Futuro Green
en régimen de copropiedadhabitacional, según hemos visto, para su uso "ordenado y
tranquilo" y, en consecuencia, su conformidad con la normativa vigente. 
De acuerdo con lo que se viene diciendo, la cesión transitoria del uso y goce de un inmueble en
condominio, a título gratuito u oneroso, en términos generales no encuentra limitación de origen
legal alguna, siempre que se les dé o asigne total o parcialmente un uso lícito y habitacional, sin
cambio de su destino y excluyendo, desde luego, una finalidad propia, inherente y necesaria a
una de naturaleza comercial. 
Queda de manifiesto, no obstante, que los recurridos Condeza y Maceratesi, por intermedio de
Inversiones y Asesorías Don Américo Limitada, han ofrecido en arrendamiento, mediante la
modalidad de Apart Hotel, unidades del edificio de que se trata, proceder que se contrapone con
el carácter y el destino habitacional del mismo, atento a lo dispuesto en
el Reglamento de Copropiedad del inmueble que, como se ha visto, establece el
destino habitacional exclusivo de los diversos departamentos o unidades y, en consecuencia,
no permite el giro de Apart Hotel, que es precisamente la definición que más se ajusta a la oferta
de hospedaje estacional de plataformas del estilo Airbnb, la que se puede aplicar a los servicios
de arrendamiento generalmente por plazos de días, inferiores a 15, como se dejó establecido en
la sentencia recaída los autos Rol N° 20.667 2018 antes analizada. 
En este mismo orden de consideraciones, se advierte que otro criterio ineludible que se aplica al
supuesto enjuiciado aparecería configurado por la presencia o ausencia de una
finalidad comercial, circunstancia que conduce a remitirse al concepto de "habitualidad" que se
recoge en el artículo 7 del Código de Comercio, norma que distingue, precisamente, a los
comerciantes, esto es, a las personas que "teniendo capacidad para contratar, hacen
del comercio su profesión habitual". Así, lo habitual de la actividad mercantil de ofrecer como
anfitrión servicios de alojamiento exige regularidad en el desarrollo de una misma conducta con
ánimo profesional, programada anticipadamente y mantenida en el tiempo, contraponiéndose
entonces a lo ocasional, singular o esporádico. 
En cuanto a la relación de habitualidad, resulta insoslayable considerar el espacio de tiempo por
el cual la propiedad es puesta a disposición de un tercero para su uso y goce. Así, de acuerdo
con lo señalado, el criterio precedentemente aludido requiere de regularidad, programación,
reiteración y frecuencia del actuar aludido, circunstancias cuya convergencia resulta irrefutable
en arriendos por hora o de un número de días inferior a 15, que ponen en evidencia la ausencia
del ánimo para residir o morar toda vez que la estancia es fundamentalmente efímera y, por lo
tanto, no habitacional.
Finalmente, otro elemento a considerar es la publicidad del servicio ofrecido, mediante la oferta
pública del inmueble a través de un medio de comunicación digital masivo como es un portal on
line, donde el aviso por internet en sitios especializados es el de mayor frecuencia y utilización.
Décimo sexto: Que, asentado lo anterior, corresponde ahora examinar si la actividad de los
recurridos Condeza y Maceratesi se ajusta o no a los parámetros de legalidad.
En este punto es preciso recordar que el Reglamento de Copropiedad señala claramente que las
unidades o departamentos deberán tener, en forma exclusiva, un destino habitacional. Por
consiguiente, no se permite el uso de los inmuebles para un propósito diverso o que se aparte del
citado destino, que se consigna en el artículo vigésimo del señalado cuerpo normativo. 
Así las cosas, no se puede sino concluir, para los efectos de resolver el
presente recurso de protección, que los recurridos Condeza y Maceratesi infringieron la
cláusula vigésima del Reglamento de Copropiedad al arrendar las unidades indicadas
precedentemente, utilizando al efecto la aplicación Airbnb u otras semejantes, puesto que, ante
tales antecedentes, no es posible observar, en principio, los elementos necesarios que permitan
calificar de civil tales contratos de arrendamiento.
Décimo séptimo: Que los actos de los citados recurridos no sólo contravienen la normativa que
regula las relaciones internas del Edificio Futuro Green y, por ende, pueden ser calificados de
ilegales, sino que, además, quebrantan el derecho garantizado en el N° 24 del artículo 19 de la
Carta Fundamental, en tanto el alto tránsito de personas, derivado del arrendamiento, por breves
espacios de tiempo, de distintos departamentos del edificio no sólo lesiona el uso y goce de los
espacios comunes del citado inmueble por sus propietarios, sino que, además, desvaloriza las
unidades de los restantes dueños y entorpece, cuando menos, el uso tranquilo y pacífico que
estos últimos hacen de sus respectivos apartamentos.
Por estas consideraciones y de conformidad con lo que disponen el artículo 20 de la Constitución
Política de la República y el Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se confirma la
sentencia apelada de nueve de febrero de dos mil veintiuno, pronunciada por la Corte de
Concepción, con declaración de que los recurridos Claudia Graciela Condeza Neuber y Aníbal
Pedro Maceratesi Mazzuca deberán impedir que su arrendatario, la empresa Inversiones y
Asesorías Don Américo Ltda., subarriende o destine
los departamentos cuya propiedad ostentan del Edificio Futuro Green, que le han arrendado, a
un fin distinto al estrictamente habitacional, por períodos inferiores a 15 días. 
Redacción a cargo de la Abogada Integrante señora Benavides.
No firman, no obstante haber concurrido al acuerdo de la causa, los Abogados Integrantes Sr.
Alcalde y Sra. Benavides por encontrarse ausentes.
Regístrese y devuélvase.
Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros (as) Sr.
Sergio Muñoz G., Sra. Adelita Ravanales A., Sr. Mario Carroza E. y los Abogados Integrantes
Sr. Enrique Alcalde R. y Sra. María Angélica Benavides C. 
Rol N° 14374 2021.