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Título: Doble matriculación. Sus posibles soluciones
Autor: Sabene, Sebastián E.
Publicado en: SJA 26/06/2013, 26/06/2013, 42 -
Cita: TR LALEY AR/DOC/5418/2013
Sumario: I. La doble matriculación como anomalía registral.— II. Procedimiento administrativo en el
Registro de la Propiedad Inmueble.— III. La cuestión en sede judicial: ¿cuál es la vía idónea?.— IV.
Reflexión final.
(*)
I. LA DOBLE MATRICULACIÓN COMO ANOMALÍA REGISTRAL
El derecho registral inmobiliario se estructura sobre la base de principios que rigen su contenido y
garantizan el correcto funcionamiento del ente registral. Dichos principios no son sino consecuencias de
diversas normas integrantes del derecho civil, con las cuales es forzoso armonizar.
El fallo que aquí comentamos resuelve el caso de una superposición de asientos registrales que, sin perjuicio
de haber hallado su solución por el principio procesal de la cosa juzgada, reedita el interés en abordar una
anomalía registral como es la doble matriculación. Existe doble o múltiple matriculación (también llamada
superposición de asientos) cuando se verifican, en un registro inmobiliario, dos o más inscripciones de dominio
que afectan total o parcialmente a un mismo inmueble.
Claro que, como ya hemos dicho, la situación planteada (1) se aparta, cuanto menos, de dos principios
registrales como son el de especialidad y el de prioridad. El primero de ellos es aquel que exige que cada
inmueble cuente con su propia matrícula registral, sobre la base de la organización de las inscripciones a través
de la técnica de folio real. De tal modo, conforme lo normado en el art. 11, ley 17801, "la matriculación se
efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para
designarlo".
En consecuencia, a cada inmueble debe corresponder una sola matrícula o folio. Tal como veremos infra,
muchos casos de doble o múltiple matriculación encuentran su génesis en el quiebre a este principio.
Por su parte, el principio de prioridad excluyente legislado en el art. 17, ley 17801, es la otra piedra
fundamental por la que afirmamos que la doble matriculación no debiera ocurrir, puesto que, de conformidad
con esta norma, "inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el
plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y concs. y se lo presente dentro del plazo
establecido en el art. 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el art. 3137, CCiv.".
Este principio no es sino la expresión registral del principio de exclusividad del dominio que, legislado en el
art. 2508, CCiv., proclama que "dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa".
Es que, refiriéndonos a asientos registrales de dominio, aludimos a derechos reales que no pueden coexistir,
de modo que la prioridad a favor de uno de ellos implicará la exclusión total del otro. Pero, como hemos dicho,
no obstante estos principios, la experiencia en la realidad de los registros muestra que la doble o múltiple
matriculación se ha verificado en hechos concretos. Nos proponemos, entonces, analizar las diversas causas que
dan lugar a ello.
a) Las sentencias de prescripción adquisitiva anteriores a la ley 14159
Nuestro Código Civil regula el instituto de la prescripción adquisitiva como uno de los modos de adquirir
ciertos derechos reales, entre ellos, el dominio (2). Sin embargo, no contiene disposiciones procedimentales,
motivo por el cual las legislaciones procesales debieron ocuparse de este aspecto, habiéndolo hecho, en un
principio, bajo las reglas de una información posesoria (información sumaria). La entonces Capital Federal
padeció un absoluto vacío legislativo hasta la sanción de la ley 14159. La provincia de Buenos Aires, en cambio,
contaba con una acotada regulación en virtud de la cual el particular debía promover una información sumaria y
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el juez, en primer lugar, requería informes a la Oficina de Tierras Públicas y al Departamento de Ingenieros.
Cuando el dominio pertenecía a un particular, se continuaba el trámite que, por lo general, se limitaba a la
producción de prueba testimonial y culminaba, en su caso, con el dictado de la sentencia de usucapión "en
cuanto ha lugar por derecho y sin perjuicio de terceros". De modo tal observamos que, en rigor de verdad,
ninguna solución se acordaba puesto que el usucapiente tenía un título imperfecto, puesto que era válido frente a
todos, menos frente al verus dominus, quien podía controvertir su posesión por la vía de la acción
reivindicatoria, en la cual finalmente —mediante la excepción y reconvención de prescripción adquisitiva— el
poseedor debía producir nuevamente toda su prueba, puesto que el propietario jamás había sido citado a juicio y,
en consecuencia, mal podía desplazárselo de la titularidad y ejercicio de su derecho, en función de la garantía
constitucional del debido proceso (3).
Con independencia de ello, en su aspecto registral se verificaba la inscripción de dos títulos en relación con
un mismo inmueble: el del propietario y el del usucapiente, siendo éste el primero de los supuestos de
superposición de asientos registrales. Sin embargo, cabe aclarar que el usucapiente, a nuestro criterio, no obtenía
un título de dominio, puesto que, como indicamos, su derecho se declaraba "sin perjuicio de terceros" y los
derechos reales —sabemos— son tales porque se ejercen erga omnes.
Con la sanción de la ley 14159, que reguló el proceso de usucapión con alcance nacional y la adecuación
posterior de los códigos rituales a sus reglas, se superó la dificultad apuntada brindando al procedimiento el
carácter de contencioso y estableciendo, en su aspecto probatorio, un sistema de prueba compuesta que no puede
basarse exclusivamente en la testimonial (4). Mas lo cierto es que los títulos que han sido inscriptos bajo el
régimen anterior son susceptibles de producir no pocas dificultades en su coexistencia con el título del
propietario.
b) Doble venta
Otro supuesto que podría dar lugar a la superposición de asientos registrales son las dobles ventas. En estos
casos, directamente existen dos negocios jurídicos causales de pretendidas transmisiones de dominio.
Lógicamente, uno de ellos prevalecerá con absoluta exclusión del otro en función de la ya aludida exclusividad
del dominio. Pero debemos aclarar que, si bien las dobles ventas pueden originar dobles matriculaciones, la
consumación de la anomalía registral necesitará también de un error en el registro puesto que,
independientemente de la mala fe del doble enajenante, la función registral calificadora (5) debería garantizar, al
ingresar dos títulos correspondientes a un mismo inmueble, la puesta en marcha del procedimiento registral que
veremos ut infra y no practicarse ambas inscripciones, de modo que si hallamos ambos títulos inscriptos es
porque el defecto tiene un doble origen: la doble venta y el error del registro.
c) Error en la registración o en la confección o lectura de planos
Otro origen de la doble matriculación lo encontramos en errores involuntarios del ente registral, ya sea
porque al calificar el documento inscribible omite velar por el tracto sucesivo y la prioridad excluyente o bien
porque involuntariamente confecciona el asiento en una matrícula equivocada.
Por otra parte, el error en la confección de planos de mensura también puede originar superposiciones que,
por lo general, involucran partes de inmuebles. Sabemos que la función catastral se encuentra al servicio de la
exigencia de un inmueble cierto y determinado para que pueda ser objeto de derecho real y que dicha función se
concreta con la confección de planos que son consecuencia de una operación previa de mensura (6).
La representación parcelaria en el documento cartográfico es responsabilidad del agrimensor y los defectos
en las reglas de su arte pueden ser causantes de anomalías como las que aquí apuntamos. También puede
presentarse el caso en que el plano esté correctamente confeccionado pero que un error involuntario del notario,
al volcar la lectura del plano, en oportunidad de protocolizarlo, genere un corrimiento y/o superposición, por
ejemplo, por un defecto en la lectura de la rotación de rumbos.
d) Ventas parciales
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Por último, señalamos esta causa, similar a aquella que ha dado fundamento a los hechos alegados por la
parte actora en el fallo que comentamos, que se verifica con las ventas parciales.
Veamos el siguiente ejemplo: Juan es titular de dominio de un inmueble y, en ejercicio de su derecho real,
decide enajenar una parte de él. Posteriormente, por error, enajena la parte restante comprendiendo una fracción
de lo que ya había enajenado anteriormente. En lo tocante a esa fracción, existirá también doble matriculación.
Ciertamente, el ejemplo planteado es consecuencia de la inexistencia de un catastro organizado, situación
que actualmente no ha de ser la regla, en atención a la existencia de leyes que regulan los catastros locales, con
independencia de la actual Ley Nacional de Catastro 26209.
Es que, en virtud de la función catastral, si actualmente quiere enajenarse una fracción de inmueble, deberá
procederse a su previa mensura y subdivisión, teniendo en cuenta que la confección, la aprobación y la
registración de un plano de mensura no produce la modificación de la parcela sino que ello ocurrirá recién
cuando ocurra la constitución o transmisión de derecho real en relación con una de las parcelas resultantes.
De tal modo, siguiendo la línea de nuestro ejemplo, cuando Juan efectúe la enajenación de la primera
fracción del inmueble, la parcela originaria habrá dejado de existir como tal, dando nacimiento a dos nuevas
parcelas.
Al rogarse la inscripción del título, en el Registro de la Propiedad Inmueble se habrá cancelado la matrícula
de origen, creándose dos nuevas matrículas, con la nota de relación que regula el art. 13, ley 17801.
A su vez, cuando Juan quiera proceder a la segunda enajenación, el notario autorizante, en cumplimiento de
la manda contenida en el art. 23, ley 17801 (7), solicitará, entre otras gestiones preescriturarias, certificado de
dominio, y el Registro informará que la matrícula de origen se encuentra cancelada, dando a conocer las
matrículas resultantes de la subdivisión (8).
Advertimos, entonces, que el correcto funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y del
organismo catastral previenen la consumación de situaciones como la que planteamos.
II. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Un procedimiento ajustado a la normativa vigente debería garantizar que la superposición de asientos
registrales nunca llegue a concretarse, sino que el registrador, en oportunidad de calificar el documento
inscribible, detecte la anomalía y proceda de acuerdo con las normas que regulan su función. Por ello, en estos
casos, la doble matriculación se debe anunciar en la sede del Registro.
En la provincia de Buenos Aires (demarcación territorial involucrada en el fallo que comentamos) aún está
vigente la DTR 11/1967, que regula el procedimiento del Registro en función de las siguientes normas:
a) Si se trata de un documento de una usucapión sumaria o proveniente de ella, cuando el título es anterior a
la usucapión, se confecciona un folio que tendrá como único titular al usucapiente, sin perjuicio de vincularlo
con los titulares anteriores.
b) Si, en el mismo caso, el título es posterior a la usucapión o, bien, cuando se trate de los casos restantes de
doble matriculación, se consignarán en un mismo folio todos los titulares sucesivos, colocándose también la
siguiente nota: "Previo a toda disposición del dominio debe definirse cuál de las titularidades subsiste por cuanto
existen respecto del presente bien, la emergente del N. ...". La misma nota será colocada en la plancha de
inscripción del título.
Luego, por DTR posteriores se igualaron a este supuesto las inscripciones de subastas públicas, las derivadas
de juicios contradictorios (9) y las vinculadas con el régimen de propiedad horizontal (10). De tal modo, se
previene la existencia de asientos superpuestos en protección de la seguridad jurídica.
III. LA CUESTIÓN EN SEDE JUDICIAL: ¿CUÁL ES LA VÍA IDÓNEA?
No obstante lo expuesto en el punto anterior, es claro que el conflicto no puede ser resuelto por el
registrador, quien carece de potestad jurisdiccional, sino que es el ámbito judicial el que resulta idóneo para
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pronunciarse sobre el fondo de la cuestión y clarificar la situación puntual. Ello, sin perjuicio de la posibilidad
de hallar solución mediante el acuerdo de voluntades de las partes intervinientes en el acto en cuestión. Pero, en
este punto, es oportuna la pregunta que integra el título de este apartado, puesto que no existiría, en principio,
acción alguna específicamente prevista.
Frente a ello, una minoría doctrinaria entiende que la acción que debe intentarse es una acción de carácter
personal que pretende la cancelación del asiento registral incompatible con el del actor (11), lo que conlleva —
en función de tal naturaleza— su prescriptibilidad por el genérico plazo decenal previsto en el párr. 1, art. 4023,
CCiv.
En cambio, la doctrina mayoritaria se inclina por asignar a esta acción el carácter de real, algunos
sosteniendo que se trata de una acción real atípica asimilable a la acción negatoria y otros asegurando que es una
acción negatoria propiamente dicha.
En el primer sentido, es dable mencionar a Molinario (12) y a Villaro (13).
En igual tesitura se ha pronunciado la jurisprudencia, considerando que la inscripción superpuesta "resulta
turbatoria de la libertad de obrar como propietario por parte del deudor hipotecario"(14).
En el segundo, encontramos las opiniones de Scotti (15) y Abella (16).
Scotti afirma que es una auténtica acción negatoria, que corresponde incluso al acreedor hipotecario, aunque
el autor admite también la posibilidad de iniciar una acción de prescripción adquisitiva breve (17). Con criterio
más estricto, afirma Abella que "el titular afectado debe interponer la acción negatoria, obtener la sentencia que
determina cuál es el titular definitivo, y el registro por orden del juez cancela el asiento inexacto".
No vacilamos en inclinarnos por esta última solución, sosteniendo que no se trata de una acción real
asimilable a la negatoria sino que estamos en presencia de ella misma, en función de la propia terminología
utilizada por nuestro codificador, con conocida fuente en Freitas en lo que atañe al tema en análisis.
Para ello, conviene recordar brevemente cuál es el ámbito de aplicación de la acción negatoria. La
regulación de esta acción real se extiende del art. 2800 al 2806 inclusive, CCiv. Es el art. 2800 el que se ocupa
de delimitar su ámbito de aplicación, a tenor del siguiente texto: "La acción negatoria es la que compete a los
poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de
que esa libertad sea restablecida".
A su turno, expresa el art. 2801 lo siguiente: "La acción negatoria corresponde a los poseedores de
inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos".
El primero de los artículos es prácticamente una transcripción del art. 4004 del Esbozo de Freitas; el
segundo, exacta reproducción del art. 4005, incs. 1 y 2, de la misma obra. Por lo tanto, el ámbito de la acción
negatoria en nuestro derecho coincide necesariamente con el del Esbozo (18).
La reiterada mención a los "poseedores" y las referencias normativas de la fuente nos conducen a formular
una primera delimitación: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. Ellos son: el dominio, el
condominio, el usufructo, el uso, la habitación, la prenda, la anticresis, la superficie forestal y la propiedad
horizontal. Las servidumbres activas (19) y la hipoteca (20) quedan excluidas.
Ahora bien: ¿qué ataque o violación es la que habilita la deducción de esta acción? Ya los arts. 2800 y 2801
anuncian que la acción negatoria tiene como fin el restablecimiento de la libertad en el ejercicio de algunos
derechos reales. El alcance del vocablo "libertad" en ese contexto está enunciado en la nota al art. 2800 con
inmejorable claridad. Allí expresa Vélez Sarsfield que "esta acción... no difiere de la reivindicación, sino por la
extensión de la lesión que nuestro derecho de propiedad ha sufrido de parte del demandado".
La acción reivindicatoria es habida por los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión cuando
son impedidos de poseer la cosa. En cambio, como expresa el codificador, "todo ataque de una importancia
menos grave, basta para darnos la acción negatoria".
Claro que, como tiene dicho la Corte Sup., la lesión debe tener una entidad tal que implique una lesión al
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derecho real mismo (21).
Por lo tanto, podríamos decir que el ataque que activa la posibilidad de ejercer esta acción no debe llegar a la
desposesión, puesto que, en tal caso, la acción procedente será la reivindicatoria.
Hasta aquí pareciera surgir de la letra de la ley vigente que la lesión que habilita la deducción de una acción
negatoria debe impactar necesariamente en la posesión. Pero consultando el artículo inmediato posterior —es
decir, el art. 2802, CCiv.— hallamos el siguiente texto: "Se da contra cualquiera que impida el derecho de
poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida".
Es oportuno preguntarnos, entonces, ¿es necesario que se pretenda impedir la posesión o también están
incluidos los supuestos en que se busque impedir el derecho de poseer? Pensamos que la norma es bien clara y
que se pronuncia por esta segunda opción, sobre la base de la afirmación de que es preciso distinguir la posesión
del derecho de poseer. Este último es el llamado ius possidendi y es el que ostentan los poseedores legítimos, es
decir, aquellos que tienen derecho de poseer por ser titulares de un derecho real constituido de conformidad con
las disposiciones legales (22).
Por consiguiente, basta con que se pretenda impedir el derecho de poseer, y no necesariamente la posesión
misma, para que resulte viable la acción real negatoria. En esta última hipótesis entendemos indudablemente
incluidas las dobles matriculaciones.
No escapa a nuestro análisis que el art. 2802 exija que ello tenga lugar arrogándose una servidumbre
indebida. Pero debemos contemplar que la hipótesis de doble matriculación mal pudo haber sido pensada por el
codificador, quien —bien sabemos— no ha establecido registros de la propiedad (23) sino para las hipotecas.
Por ello, proponemos una interpretación flexible del artículo mencionado y entendemos que su última parte
puede considerarse meramente ejemplificativa, ya que la libertad en el ejercicio de los derechos reales tutelados
por esta acción también puede verse lesionada actualmente con la superposición de asientos registrales.
Constituye una turbación la incertidumbre que sólo cesará cuando el juez competente se pronuncie a favor de
quien tenga mejor derecho a la cosa. Nuestra interpretación es coherente con la amplitud con que es redactada la
nota al art. 2800.
En igual opinión nos enrolamos a la luz de las normas del Proyecto de unificación de 2012, por la similitud
de los términos en que se propone la redacción de la norma (24).
IV. REFLEXIÓN FINAL
Sin perjuicio de los principios procesales que condujeron a nuestro Máximo Tribunal nacional a resolver el
caso, pensamos que éste renovó la inquietud de abordar una situación de extremo interés jurídico, que coordina
normas del derecho civil con principios registrales que se encuentran a su servicio.
Los diversos supuestos contemplados constituyen situaciones anómalas, apartadas de las reglas, y es función
de los legisladores crear normas jurídicas que se encaminen a aportar mayor seguridad al tráfico de bienes, y de
los operadores del derecho que intervienen en él procurar la mayor exactitud en su ejercicio profesional o
funcional a fin de evitar que ciertas imprecisiones deriven en circunstancias que posteriormente demanden la
intervención del órgano jurisdiccional para dirimir los conflictos suscitados, comprendiendo que el más eficaz
desarrollo del derecho no se centra en la solución del conflicto sino en su prevención.
(*) Corte Sup., "Sosa de Basso, María Angélica y otro v. Buenos Aires, Provincia de y otro s/acción real".
(1) Villaro habla de una "patología registral". Ver: Villaro, Felipe, "Derecho registral inmobiliario", Ed.
Astrea, Buenos Aires, 2010, col.: "Función notarial", n. 63.a.
(2) Cfr. Art. 2524, inc. 7, CCiv.
(3) Mariani de Vidal cita, en su obra, la opinión que Bibiloni pregona en su Anteproyecto, aseverando que
"se ha extendido la industria de la usurpación de inmuebles en las principales ciudades de la República, en
número cada vez mayor". Ver: Mariani de Vidal, Marina, "Derechos reales", t. II, 6ª ed. actual., Ed. Zavalía,
Buenos Aires, 2010, p. 327.
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(4) En la actual Ciudad Autónoma de Buenos Aires continúa rigiendo la ley 14159 (modificada por el
decreto 5756/1958), cuyo art. 24 establece que el procedimiento será contencioso, que debe ser articulado contra
el titular registral, que debe adjuntarse constancia registral con la demanda a fin de acreditar la legitimación
pasiva, que debe anexarse plano de mensura, que se admite toda clase de prueba pero que el fallo no puede
basarse exclusivamente en la prueba testimonial y que, en caso de haber interés fiscal, el juicio debe intentarse
contra el representante legal de la Nación, provincia o municipalidad correspondiente. En la provincia de
Buenos Aires, encontramos normas similares en los arts. 679 y ss., CPCC.
(5) Nos referimos aquí al principio registral de legalidad, en virtud del cual el Registro examinará la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos que se presenten para su registración, atendiendo a lo que
resulte de ellos y de los asientos vigentes. Ver arts. 8, 9 y 17, ley 17801.
(6) Sabene, Sebastián E., "Registro catastral", Ed. Zavalía, Buenos Aires, en prensa.
(7) Art. 23, ley 17801: "Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en
el Registro, así como la certificación expedida al efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico
de los bienes y de las personas según las constancias registradas...".
(8) Cfr. art. 3, disposición técnico registral (en adelante, DTR) 13/1993, provincia de Buenos Aires.
(9) DTR 13/2004, provincia de Buenos Aires.
(10) De conformidad con el art. 8, DTR, citada, cuando se ruegue la inscripción de la afectación a propiedad
horizontal y el inmueble estuviese afectado por una doble matriculación, se procederá a la inscripción definitiva
pero no se podrá disponer de las unidades funcionales hasta tanto no se hubiese saneado el doble o múltiple
dominio. Iguales normas rigen para el caso en que en el mismo instrumento se documente la afectación a la ley
13512 y la adjudicación de las unidades resultantes.
(11) Cornejo, Américo A., "Derecho registral", Ed. Astrea, Buenos Aires, 2001, n. 61.
(12) Molinario, Alberto D., en un informe presentado el 23/4/1974 al Instituto de Derecho Registral.
(13) Villaro, Felipe, "Derecho registral...", cit., n. 63.b.
(14) Juzg. 1ª Instancia Civ. y Com. n. 14 La Plata, secretaría n. 5, 14/2/1978, "Serra, Antonio y otros v.
Miranda, Emilia y otros", fallo citado por Scotti, Edgardo, "El doble o múltiple dominio como situación registral
anómala", LL 1986-D-956.
(15) Scotti, Edgardo, "El doble o múltiple...", cit.
(16) Abella, Adriana, "Derecho inmobiliario registral", Ed. Di Lalla, Buenos Aires, 2008, ps. 46 y ss.
(17) No compartimos esta opinión, puesto que, a nuestro criterio, la prescripción adquisitiva breve sólo
puede ser opuesta por vía de excepción frente a una pretensión reivindicatoria.
(18) Para profundizar el ámbito de aplicación de las acciones reales, recomendamos al lector ver: Allende,
Guillermo L., "Panorama de derechos reales", Ed. La Ley, Buenos Aires, 1967, ps. 329 y ss.
(19) En cuanto a las servidumbres activas, sin perjuicio de la discusión doctrinaria acerca de si este derecho
se ejerce o no por la posesión, ya que éste está protegido por otra acción real, que es la acción confesoria.
(20) En cuanto al acreedor hipotecario, la legitimación que le reconoce el art. 2801, CCiv., tiene particulares
alcances, ya que se trata de una acción que no tiene la función de hacer efectiva la garantía —caso para el cual el
acreedor tiene en su haber la ejecución hipotecaria— sino que tiende a la conservación del valor del inmueble
que constituye su objeto.
(21) JA 68-645.
(22) Mariani de Vidal, Marina, "Derechos reales", cit., t. I, p. 254.
(23) Recordemos que éstos aparecen con la reforma de la ley 17711 al art. 2505, CCiv., y con la
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consecuente ley 17801.
(24) Art. 2262, Proyecto 2012: "Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que
impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él una servidumbre
indebida...".
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