IV.
INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA:
Artículo 116. Inscripción de hipoteca:
En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:
a. El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su
determinación:
b. La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o
determinable.
c. La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en
el título.
En los casos de constitución de hipoteca de predio, cuya edificación no se
encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se
haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca.
1. ANTECEDENTES:
El artículo 116 bajo comentario prescribe los datos relevantes que se deben
publicitar al momento de extender el asiento de inscripción de una hipoteca,
pues como sabemos, el asiento de inscripción es solo un resumen del acto o
derecho registrado, en el que se deben consignar los datos relevantes para el
conocimiento de terceros, siempre y cuando aparezcan en el título, ello
conforme al artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos. En el
presente caso, los datos que han sido considerados como relevantes para
quienes participaron de la redacción del actual Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios guardan concordancia con los requisitos de validez de la
hipoteca, recogidos en el artículo 1099 del Código Civil vigente. Por ello, se
considera de vital importancia analizar dichos requisitos, sus antecedentes y
algunos conceptos básicos de la hipoteca según la doctrina. En primer lugar,
diremos que como antecedente legislativo en materia de requisitos de validez
de la hipoteca se puede citar el Código Civil de 1852, el Código Civil de 1936 y
el Código Civil de 1984.
Nuestro ordenamiento jurídico define la hipoteca como “el derecho real de
garantía mediante la cual se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento
de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la
desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y
venta judicial del bien hipotecado.
En ese orden de ideas, el legislador consideró suficiente conferir al acreedor
hipotecario los derechos de persecución, de preferencia y de venta del inmueble
afectado, así como la publicidad obligatoria para su validez como derecho real,
y no exige como requisito para su perfeccionamiento la entrega del inmueble al
acreedor (Chrem, J. B., 1991, P. 118)
A grandes rasgos mencionaremos algunas de las características de la hipoteca:
• Es un derecho real, Otorga a su titular la persecución y la preferencia,
características de todo derecho real.
• Es un derecho accesorio. Puesto que sigue la suerte del derecho principal al
que garantiza; si la obligación principal se extingue, la hipoteca también se
extingue.
• Se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la Ley (art.
1098 C.C.).
• Recae sobre bienes inmuebles específicamente determinados (artículo 1100.
C.C.).
• El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
• La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados (artículo 1102).
• No se puede constituir sobre bienes futuros. (Artículo 1106 C.C.). Aunque no
se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por
el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario (art. 1111 C.C.: Nulidad del
pacto comisorio).
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la
expropiación, salvo pacto distinto. (artículo 1101 C.C.).
Es un derecho subjetivo distinto al crédito.
Para que resulte válida la hipoteca, esta debe reunir determinados requisitos los
cuales están contemplados en el artículo 1099 del Código Civil, siendo estos los
siguientes:
• Que afecte el bien el propietario o quien está autorizado para ese efecto
conforme a ley.
• Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
• Que el gravamen sea cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
Registro de Propiedad Inmueble
Así, el inmueble hipotecado debe ser de propiedad de quien constituye la
hipoteca, debe garantizar una obligación, ya sea terminada o determinable y
además, debe establecer el monto del gravamen.
La exposición de Motivos Oficial del Código Civil, al comentar el artículo 1099
antes aludido, señala que la obligación garantizada con la hipoteca
generalmente es de dar suma de dinero, aunque puede referirse a obligaciones
no pecuniarias.
Asimismo, con relación al gravamen el cual debe ser de cantidad determinada
o determinable se señala lo siguiente:
“La exigencia de especificar el monto del gravamen responde al principio de
especialización que informa a todo derecho real de garantía. El cuanto al monto de este
debe indicarse que puede ser mayor o menor que la obligación asegurada. La necesidad
de establecer el monto del gravamen tiene importancia para el acreedor, el deudor, los
otros acreedores hipotecarios, los acreedores quirografarios y el tercer adquirente. Se
entiende por cantidad determinada aquella que resulta señalada en el acto constitutivo,
sin requerirse ninguna operación posterior. La cantidad determinable, cuando no está
determinada pero se ha establecido un procedimiento o criterio para su determinación”.
Cabe precisar que en los albores de la hipoteca no existía monto de la misma
como elemento individualizado, por la cual la cuantía del gravamen estaba en
directa relación con la cuantía de la obligación. En otras palabras; la
responsabilidad hipotecaria de un predio era equivalente al monto de crédito
garantizado. Por ello, se exigía que la obligación coberturada con la hipoteca
estuviera determinada plenamente al momento de constituir un gravamen, lo
cual suponía conocer cabalmente cuál era la fuente de la obligación, en qué
consistía la prestación a cargo del deudor, y quien era este.
El argumento central de dicha exigencia venía dado por la necesidad de
protección a favor del deudor y de los terceros. En ese sentido, como al ingresar
al Registro la hipoteca también lo hacia la obligación, la información inscrita
referida a esta última permitía a los terceros esencialmente tres cosas: (i)
Conocer en todo momento la cuantía de la obligación ( y por ende del
gravamen hipotecario); (ii) Controlar el endeudamiento indiscriminado del
deudor a causa de actos propios de este o de actos concertados
fraudulentamente con otros acreedores; y; (iii) Oponerse a la eventual ejecución
de una hipoteca de rango preferente.
El progresivo incremento y complejidad de las relaciones jurídicas y
económicas ocasionó el primer quiebre de la doctrina hipotecarista: la
accesoriedad, definida como la necesaria existencia de una obligación a la que
garantice la hipoteca y consagrada como elemento de validez, tuvo que ser
flexibilizada para permitir que el gravamen existiera, incluso en casos en los
que la obligación no hubiera nacido o fuera determinable al momento de su
inscripción, dando origen a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o
eventuales. como ocurre, por ejemplo, en los casos de obligaciones derivadas,
de un contrato de cuenta corriente, en el que el saldo final de la cuenta es
coberturado con una hipoteca. La indeterminación inicial de la cuantía final de
la obligación desalentaba a los terceros a recibir un inmueble hipotecado en
segunda o ulterior hipoteca, al carecer de la información suficiente para poder
predecir, razonablemente y con meridiana certeza, el quantum de la
responsabilidad hipotecaria del bien gravado con la primera hipoteca. Dicho de
otro modo, al haberse flexibilizado también la determinabilidad de una
obligación, los terceros quedaban desprotegidos, por lo que urgía un
mecanismo que la supliera con igual eficacia.
Al no ser idónea la determinabilidad obligacional para conocer en todo
momento la cuantía de la hipoteca, se prescindió de dicho criterio,
remplazándolo por el monto determinado o determinable del gravamen. De ese
modo, consignando un monto máximo que el accipiens podría cobrarse del
producto de la venta judicial del inmueble gravado, se conseguía proteger
adecuadamente a los terceros. Pero el requisito de la determinabilidad del
monto del gravamen no suprimió a la determinabilidad de la obligación en la
relación hipotecaria; ambas continúan ostentado la calidad de requisitos de
validez de la hipoteca, pero cumpliendo roles distintos: Determinabilidad
obligacional, sirve fundamentalmente, al deudor hipotecario, posibilitándole
circunscribir su responsabilidad solo de aquellas obligaciones y por las cuantías
que estime necesarias o convenientes a sus intereses. Determinabilidad del
monto del gravamen, está al servicio de los terceros, brindándoles certeza sobre
el límite hasta el cual responde el bien hipotecado.
2. ANALISIS:
Habiéndonos situado en el tema, desarrollaremos cada uno de los requisitos
que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios exige para el asiento
de inscripción de una hipoteca: 1. El monto del gravamen o, en su caso, el
criterio establecido para su determinación. El gravamen debe ser de cantidad
determinada o determinable. La exigencia de especificar el monto del gravamen
responde al principio de especialidad, conforme al cual, según lo señala Max
AriasSchreiber Pezet, resulta posible medir los alcances del gravamen, lo que es
trascedente para el deudor quien puede valorar y proporcionar debidamente la
extensión de la garantía con relación a la deuda, evitándose así que pueda, en
una sola operación hipotecaria, absorber todo su crédito; y también para los
terceros interesados en la constitución de sucesivas hipotecas sobre el mismo
bien, todo lo cual se proyecta favorablemente en el desarrollo del crédito,
facilitando su dinámica.
Al respecto, resulta relevante señalar que el Tribunal Registral en el año 2009
aprobó en la sesión del L Pleno Registral el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
“El monto de la hipoteca deber ser expresado en forma numérica desde el
momento de su inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija
claramente definida o especificada. Será determinable si se obtiene sobre la base
de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante simples
operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios
posteriores de aquellas”
Dicho precedente se aprobó sobre la base del criterio plasmado en la Resolución
N° 076-2005-SUNARP-TR-T, mediante la cual se reconoció que el sistema
jurídico otorga seguridad a los terceros que adquieren derechos de un bien
gravado, y esto se logrará en la medida que el Registro publicite el monto
máximo del gravamen. Así, el tercero que adquiere un derecho de un bien
gravado sabe que de ninguna manera el monto por el cual va a responder el
bien será superior al señalado como monto de gravamen.
De igual manera, es oportuno señalar otras resoluciones que aportan al criterio
adoptado por el Tribunal Registral: entre ellas tenemos la Resolución N° 144-
2001-ORLL-TRN, del 25 de octubre de 2001: N° 076-2005-SUNARP-TR-T, del 6
de mayo de 2005, Nº 099-2005-SUNARP-TR-T, del 16 de junio de 2005 y N° 115-
2005-SUNARP-TR-T, del 4 de julio de 2005.
Al respecto, el Sétimo Precedente del Sexto Pleno Casatorio recogió la
identificación de uno de los elementos señalados en el artículo 116 del
Reglamento de Inscripciones de Predios, precisando lo siguiente: “El acreedor
tan solo podrá ejecutar la hipoteca por el monto de esa garantía, es decir, que su
concesión está limitada al bien o bienes que se especifican al constituir la
garantía y que también está limitada a la suma que expresa y claramente se
determina en el correspondiente documento constitutivo de la hipoteca. En los
supuestos en que la suma dispuesta en el mandato ejecutivo exceda el monto
del gravamen de la garantía real, la parte ejecutante a fin de asegurar la
posibilidad de ejecución debe proceder conforme a lo establecido en el artículo
724 del Código Procesal Civil por el saldo deudor tras la realización del remate
del bien o, en su caso, la adjudicación en pago al ejecutante”.
El Sexto Pleno Casatorio identifica plenamente las funciones que le son propias
al monto del gravamen, tales como: (i) Permite al acreedor publicitar su
acreencia y hacer oponible su derecho; (ii) Posibilita ajustar el nivel de
afectación a las dimensiones de la obligación que se busca garantizar; (iii)
Permite al deudor o a un tercero, determinar la suma que deberá pagar a efectos
de liberar el bien; (iv) Permite que el bien soporte otras afectaciones judiciales o
extrajudiciales; (v) Informa a los terceros interesados en el bien sobre el valor de
las afectaciones que soporta y que deberá respetar (Ronquillo Pascual, 2014,
pág. 188).
Por otro lado, en lo que respecta al criterio establecido para su determinación, el
Tribunal Registral (2009) señala que el monto será determinado cuando sea
perfectamente conocido o identificado, y será determinable cuando aun no
estando rigurosamente determinado en un momento dado; puede llegar a
determinarse directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo o
declaración de voluntad.. Como se puede apreciar, el monto del gravamen en
principio deber ser determinado, y cuando es determinable debe estar
concebido de tal forma que con simples operaciones se pueda establecer su
cálculo sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios posteriores de las
partes.
3. LA CONSTANCIA QUE LA OBLIGACIÓN QUE GARANTIZA ES
DETERMINADA O DETERMINABLE
Como hemos mencionado, la hipoteca es un derecho accesorio. Este carácter de
accesoriedad que reviste la hipoteca trae como consecuencia que en nuestra
legislación no puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice. Esta
obligación requiere ser deteminada, o cuando menos determinable.
En cuanto a la verificación de la existencia o validez de la obligación
garantizada, el Tribunal Registral en el año 2005 aprobó en el XII Pleno
(realizado los días 4 y 5 de agosto de 2005) el siguiente precedente de
observancia obligatoria:
“No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la
obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la
constatación de que en el acto constitutivo de hipoteca se ha anunciado al
acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, esta debe ser
determinada o determinable” (Tribunal Registral, 2005).
Criterio sustentado en la Resolución N° P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de
1998 y N° 279-97- ORLC/TR del 7 de julio de 1997.
Con dicho precedente, el Tribunal Registral precisa que el Registrador para
inscribir una hipotecarequiere constatar que la obligación se encuentre
expresada en el acto constitutivo de hipoteca, puesto que la sola expresión de la
obligación garantizada en el acto constitutivo de la hipoteca hace presumir su
existencia y validez, por lo que la función calificadora del Registrador queda
limitada únicamente a que dicha obligación revista los requisitos necesarios
para la validez de la hipoteca, esto es, conforme al inciso 2 del artículo 1099 del
Código Civil, que sea determinada o determinable.
Especial interés suscitó el concepto de obligación determinable, siendo materia
de análisis en el Tribunal Registral. Lo que trajo como consecuencia que en el
año 2003 se aprobara como Acuerdo Plenario: que una obligación determinable
es aquella que en algún momento, puede concederse, por el deudor y los
terceros, cuál es la obligación garantizada, y cuál es su cuantía, lo cual puede
lograrse haciendo referencia a una relación jurídica ya existente a uno o más
tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones, o a actividades
habituales del acreedor, cuando estas vengan determinada por la Ley (Tribunal
Registral, Acuerdo Plenario 2003).
Posteriormente, con fecha 24 de enero del año 2007, se publicó en el diario
oficial “El Peruano”, el Primer Precedente aprobado en el Vigésimo Segundo
Pleno relativo a los criterios de determinabilidad de las obligaciones
garantizadas con hipoteca, indicando que:
“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema
financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables”.
Son admisibles, como criterios mínimos de determinabilidad de las
obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes:
a. A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el
título.
b. Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones.
c. A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por
Ley. Criterio sustentado en la Resolución N° 001-2006-SUNARP-TR-A del 06 de
enero de 2006 y N° 164-2006-SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.
d. La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en
el título
En este punto analizaremos por qué el legislador consideró relevante publicitar
la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado en la constitución de
una hipoteca.
Nosotras creemos que dicho dato es relevante, a fin de poder realizar el
cómputo del plazo de caducidad, ante una eventual solicitud de cancelación del
gravamen al amparo del artículo 3 de la Ley 26639.
Pero en este punto no ahondaremos más, puesto que en los posteriores artículos
117 y 120 del presente Reglamento se abordará el tema con más detalle. Solo por
cuestiones didácticas mencionaremos que el segundo párrafo del acotado
artículo 3 de la Ley 26639 establece que la inscripción de los gravámenes que
garantizan créditos caducan a los 10 años contados desde la fecha del
vencimiento del crédito, siempre que este pueda determinarse del contenido del
asiento o del título: En suma, sí resulta relevante publicitar la fecha del
vencimiento del plazo del crédito garantizado, siempre y cuando dicho dato
conste en el título (documento en mérito al cual se registra la hipoteca)., dado
que también existen gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen
plazo de vencimiento, en cuyo caso el cómputo de los 10 años será desde la
fecha del asiento de presentación del título que dio origen a la hipoteca.
Por último, el artículo bajo comentario establece que en los casos de
constitución de hipoteca de un predio cuya edificación no se encuentra inscrita,
no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado
que la edificación, también es objeto de la hipoteca: dado que conforme al
artículo 1101 del Código Civil de 1984. La hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, con lo cual la hipoteca no solo recae sobre el
terreno, sino además sobre la construcción, esté inscrita o no esta última. Si por
ejemplo, tenemos un predio matriz hipotecado y de él independizamos zonas
de propiedad exclusiva tales como departamentos, depósitos o
estacionamientos, trasladaremos la hipoteca a las partidas independizadas de
aquella, en concordancia con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 58
del presente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
