La hipoteca tiene 2 fases:
Hipoteca como Derecho Real
Es un Derecho real establecido que recae sobre bienes
inmuebles, (ART 577 C.C) que no deja de permanecer en
poder del constituyente y que otorga al acreedor 3
facultades:
• Derecho de Persecución: perseguir la finca
hipotecada en manos de quien se encuentre.
• Derecho de Realización: vender en pública subasta
el inmueble para pagarse con el producto del
remate.
Hipoteca como un contrato
• Derecho de Pago Preferente: El derecho de
Contrato en virtud del cual una parte concede a otra un pagarse en forma preferente con el producto de
derecho real de Hipoteca sobre un inmueble para la realización del inmueble hipotecado.
asegurar el cumplimiento de una obligación principal
propia o ajena.
Se trata de un contrato accesorio y una caución.
Características: La hipoteca constituye un principio de enajenación: al
hipotecar un bien estoy autorizando al acreedor
• Es un derecho real. hipotecario que frente a mi incumplimiento él puede
• Recae sobre bienes inmuebles. instar a la venta de la finca hipotecada en pública
• Es un contrato accesorio y una caución. subasta (ART 2465 C.C. es más amplio, anticipación
• La hipoteca es indivisible. sobre mis bienes en general; no recae sobre nada
• Es unilateral. especifico) acá es ese bien inmueble objeto de la
hipoteca y no otro.
Obligaciones garantizadas a través de la hipoteca
-Obligaciones de carácter principal previa a la constitución de la hipoteca
-Hipoteca sobre obligaciones futuras y garantizar obligaciones que no existen (obligaciones futuras) ART 2413 C.C. INC
final; la obligación principal puede ser anterior (regla general) o posterior ejemplo cláusula de garantía general hipotecaria.
-Hipoteca abstractas ART 2427 C.C. y ART 2431 C.C. limite al contrato de hipoteca; mejora de la hipoteca u otra
seguridad equivalente.
Hipoteca como contrato puede ser
celebrada entre acreedor y deudor por
regla general o entre acreedor y tercero.
Clases de Hipotecas
Hipoteca Convencional: Aquella que nace a partir de un Hipoteca Legal: Aquellas que están establecidas en el
contrato entre las partes que la acuerdan. Esta C.P.C. y otras leyes especiales. Estas tienen como fuente
establecida en el C.C. la ley (no el contrato). Para algunos no serían
• Se origina a partir de un contrato en el cual hipotecas legales sino contratos forzosos heterodoxos.;
existen el acreedor hipotecario y el que son una categoría contractual en la cual queda
constituye la hipoteca. (constituyente eliminada o atenuada la autonomía de la voluntad
hipotecario). pues es el legislador es quien impone desde afuera la
• Es Unilateral relación jurídico-contractual (vínculo jurídico, partes, el
• Es solemne contenido.) EJ.: ART. 660 y 662 C.P.C a propósito de la
partición de bienes.
¿Quiénes resultan obligados en la hipoteca?
Es un contrato unilateral donde quien se obliga es el deudor o constituyente hipotecarios, se obliga a transferir al
acreedor el derecho real de hipoteca para asegurar el cumplimiento de obligaciones principales. (La naturaleza de
contrato desde el punto de vista de su perfeccionamiento, es un contrato solemne ya que su otorgamiento es por
medio de una escritura pública ART 2409 C.C., el ART 2410 C.C.; problema ya que dice que sin este requisito no
tendrá valor alguno, ¿cuál es el rol de la inscripción?: solemnidad del contrato de hipoteca o constituye la forma
en que el deudor hipotecario puede o debe hacer la tradición del derecho real de hipoteca.
Parte de la doctrina entiende que para que la hipoteca valga debe existir escritura pública más la inscripción en el
conservador de bienes raíces, la posición mayoritaria de la doctrina dice que se refiere al derecho real de hipoteca
por tanto establecería la forma en que se hace la tradición del derecho real de hipoteca. Por ende, el
perfeccionamiento del contrato hipoteca seria escritura pública y lo otra la tradición del derecho real de hipoteca.
• Posición minoritaria: sanción si no se inscribe seria la nulidad absoluta inexistencia
• Posición mayoritaria: no hacerlo provoca que no adquiere el derecho real de hipoteca y es inoponible
respecto de terceros ya que no existe, cualquier gravamen tiene existencia en la medida que conste.
ART 2409 C.C. ART 2410 C.C.
La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública. La hipoteca deberá además ser inscrita en el
Podrá ser una misma la escritura pública de la Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá
hipoteca, y la del contrato a que accede. valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la
inscripción.
Sujetos que intervienen
El dueño de la cosa no pierde el dominio del bien hipotecado y este bien sigue estando en su poder
-Que efecto produce antes de que se ejerza la acción hipotecaria: no ha existido incumplimiento por tanto el dueño de
la finca hipotecada tiene todos los derechos que le confiere el dominio
-Después que se ejerza acción hipotecaria: busca perseguir el bien en manos de quien se encuentre instar la venta en
pública subasta, se embarga este bien hipotecado. Se afecta el dominio del dueño, puesto que sus facultades de goce
y disposición no son tan claras como si cuando el todavía cumple la obligación.
Efectos más importantes (derechos que este contrato le entrega al
acreedor hipotecario)
- Derecho de venta ART 2424 C.C. (un bien en específico, bien hipotecado)
- De persecución ART 2428 C.C. no tiene derecho en la purga de la hipoteca; excepción a favor de un tercero.
prelación de créditos el acreedor hipotecario tiene un derecho preferente respecto del pago de la finca
hipotecada (los bienes son insuficientes para pagarles a todos los acreedores por tanto se prefiere al acreedor
hipotecario)
- De preferencia
Extinción de la hipoteca
Por vía consecuencial; cada vez que se extinga obligación principal
Por vía principal:
• Renuncia del acreedor hipotecario
• Purga de la hipoteca por ser adjudicado el bien a una persona en publica subasta
