CAPÍTULO VII

CONTRATOS PREPARATORIOS

I. GENERALIDADES
La complejidad de los negocios, la falta de acuerdo sobre todos y cada uno
de los elementos del contrato, el no poder cumplir de momento con la
formalidad legal, el no estar en condiciones de asumir de inmediato las
obligaciones que se quieren contraer, el no poder todavía obtener el
consentimiento de un condómino que se encuentra ausente, son algunos de los
requisitos para que las partes desdoblen el iter contractus recurriendo a los
contratos preparatorios de otros contratos futuros o definitivos.
Se suele distinguir entre “contratos preliminares”: El compromiso de
contratar y la opción, y los “contratos preparatorios”: los contratos
reglamentarios y los normativos. El contrato preliminar es el que sienta los
lineamientos básicos de un contrato futuro determinado, obligándose las
partes, ambas o una de ellas, a prestar su consentimiento ulteriormente para
que el contrato definitivo se perfeccione. El contrato preparatorio, en cambio, se
realiza previendo y sentando las bases que servirán de marco para la probable
celebración de una serie de contratos futuros, pero sin que las partes estén
obligadas a su celebración. El ordenamiento jurídico peruano no distingue entre
contratos preliminares y contratos preparatorios. En nuestro medio, estas
expresiones son usadas como sinónimas.
En el pasado se ha encontrado dificultad para distinguir entre contrato
preliminar y contrato definitivo. Así, si las dos partes están vinculadas para la
celebración del contrato, ya han manifestado su voluntad con miras a tal
contrato, el que no puede ser objeto de una nueva voluntad negocial. De otro
lado, se ha sostenido que quien promete el hecho de prometer una prestación,
ya queda obligado a tal prestación sin necesidad que se realice una promesa
adicional (VON TUHR)1. El Code Napoleon equiparó los efectos de la promesa de
venta con la venta al establecer: la promesa de vender, hace venta habiendo
consentido mutuamente las dos partes, respecto de la cosa y el precio.
El Derecho moderno admite el contrato preliminar o preparatorio de un
contrato definitivo. El Código regula los contratos preparatorios de compromiso
de contratar y contrato de opción. Por estos contratos se crea la obligación de
cooperar para la conclusión de un contrato futuro, denominado contrato
definitivo, que las partes de momento, debido a obstáculos de hecho o de
derecho no pueden o simplemente no quieren concluir. La obligación de
contratar es la única que se crea con los contratos preparatorios. Las partes se
obligan provisionalmente mientras se remueve algún obstáculo de hecho o de
derecho o que se integre algún presupuesto del contrato definitivo que se
pretende celebrar. El contrato preparatorio es instrumental respecto del interés
en concluir el contrato definitivo.

1
Citado por BIANCA, Diritto civile, cit., t. III, p. 183.
 No hay que confundir precontrato con oferta. El precontrato es un contrato
perfeccionado por el acuerdo de las partes. Es provisional y previo, destinado a
preparar la celebración de un contrato futuro definitivo. La oferta de contrato es
un acto unilateral; no hay acuerdo de voluntades mientras no exista aceptación.
Si el proponente se ha obligado a no revocar su oferta, no es en virtud de un
acuerdo de las partes, sino en razón de su compromiso unilateral. El contrato
preparatorio obliga a las partes como cualquier contrato. En cambio la oferta
obliga solamente a su autor, mas no al destinatario.

II. EFECTOS DEL CONTRATO PREPARATORIO O

PRELIMINAR
El único efecto del contrato preparatorio es el de obligar a la celebración de
un contrato definitivo (se crea una obligación de contratar). Se trata de un
vínculo instrumental y provisional con miras a la celebración de un contrato
definitivo.
Como expresa SALANDRA2, la doctrina atribuye al contrato preliminar los
caracteres siguientes: a) existencia provisoria, en cuanto que el vínculo jurídico
creado por el contrato preliminar desaparece con la conclusión del contrato
definitivo así como perece la crisálida cuando nace la mariposa; b) la falta de
una causa propia, dado a que su función consiste solamente en preparar un
contrato definitivo; c) la necesidad de que el contrato preliminar (el compromiso
de contratar) determine el tipo y los elementos esenciales del contrato definitivo
previsto, sin los cuales no podría surgir, por indeterminación del objeto, la
obligación de concluirlo.
El contrato preliminar para que sea válido y eficaz requiere de todos los
elementos esenciales y requisitos de validez comunes a todo contrato, como
son consentimiento, capacidad de las partes, objeto posible, lícito y
determinado, fin lícito, y si para el contrato definitivo la ley establece que se
debe observar una forma determinada bajo pena de nulidad, el contrato
preliminar también se debe celebrar observando la misma solemnidad.
Los contratantes no están pendientes de que acaezca un hecho futuro e
incierto (condición) para que se produzcan ciertos efectos jurídicos, sino están
obligados, ambas partes (contrato preliminar con prestaciones recíprocas) o
una de ellas (contrato preliminar con prestación unilateral), a prestar su
consentimiento para la conclusión de un contrato definitivo con el fin de obtener
las prestaciones finales que esperan alcanzar.
El contrato preliminar no puede prever la ejecución parcial o total de las
prestaciones del contrato definitivo, pues en tal caso no se trataría de un
contrato preliminar, sino de un contrato definitivo.
En el contrato preliminar la transferencia, modificación o extinción de un
derecho se hace depender de la conclusión de un contrato definitivo.
En caso de duda sobre si estamos frente a un contrato preliminar o a uno
definitivo, habrá que optar por el principio de conservación del contrato para
hacer prevalecer la interpretación en el sentido de que se trata de un contrato

2
SALANDRA, “Contratti preparatori e contratti di coordinamento”, cit., p. 12.
definitivo. Además, por economía jurídica, no se puede obligar a las partes a
perfeccionar un nuevo contrato que resulte innecesario para la obtención de las
prestaciones finales.

III. EL CONTRATO DEFINITIVO

La obligación que surge del contrato preliminar se cumple con la
celebración del contrato definitivo.
El contrato definitivo no es una repetición del contrato preliminar, sino un
nuevo acuerdo de las partes en ejecución del contrato preliminar, con los
efectos en él previstos para el contrato definitivo, a los que pueden introducir
todas las modificaciones que deseen, sean estos obligatorios o reales.
El contrato definitivo es la fuente exclusiva de los derechos y obligaciones
derivados del contrato particular querido por las partes, cuya celebración fue
objeto del contrato preliminar. Contrato preliminar y contrato definitivo son
independientes el uno de otro; la ineficacia del primero no afecta al segundo, el
cual tiene su propia vida.
La disciplina del contrato definitivo puede ser la misma o distinta de la del
contrato preliminar.
Para la validez y eficacia del contrato definitivo se requiere que cuente con
los elementos y requisitos esenciales exigidos por la ley, tales como acuerdo
de las partes, capacidad, objeto posible, lícito, determinado o determinable, fin
lícito y la forma solemne prevista por la ley o acordada por las partes, además
de los requisitos específicos del contrato particular de que se trate, por ejemplo,
no puede haber compraventa sin bien y sin precio.
Si después de la celebración del contrato preliminar se concluye el contrato
definitivo sin que contra el preliminar se haya intentado alguna acción de
ineficacia estructural o funcional, desde la celebración del contrato definitivo
surgen nuevas acciones de ineficacia estructural o funcional, sujetas a sus
propios términos de prescripción.
Las causales de invalidez del contrato preliminar, no invocadas hasta la
celebración del contrato definitivo, no comportan la invalidez del contrato
definitivo. Por ejemplo, la incapacidad de las partes en el momento de celebrar
el contrato preliminar no afecta la validez del contrato definitivo si es que en el
momento de su formación los contratantes ya contaban con capacidad plena.
La excepción está dada por el contrato de opción mediante el cual una de las
partes queda vinculada a su manifestación de voluntad de celebrar el contrato
definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no; en este caso, la
incapacidad del concedente de la opción en el momento de celebrarse el
contrato preliminar es causal de nulidad del contrato definitivo, pues en el
momento del perfeccionamiento del contrato preliminar ya prestó su
consentimiento por adelantado para el perfeccionamiento del contrato futuro,
consentimiento que solo es válido si en ese momento es plenamente capaz.
Pero hay que advertir que cae bajo los efectos del error esencial (arts. 202
y ss.) el contrato definitivo perfeccionado en cumplimiento de un contrato
preliminar nulo, anulable o, en general, ineficaz, cuando una de las partes
contratantes obró por ignorancia de la existencia de estas causales de
anulabilidad, las mismas que eran conocibles por la otra parte contratante. El
contratante que en la formación del contrato definitivo obró bajo los efectos del
error sustancial, es decir, ignorando la ineficacia (estructural o funcional) del
contrato preliminar, puede pedir la anulación del contrato definitivo, siempre y
cuando el error haya sido la razón que lo determinó a su celebración.
Se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el contrato de opción
(art. 2019.2) y los contratos definitivos que constituyen, declaren, transmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles (art.
2019.1).

IV. CONTRATO DE NEGOCIACIÓN Y CONTRATO PREPARATORIO

El contrato de negociación tiene por objeto regular contractualmente las
relaciones de las partes durante la etapa de la negociación de un contrato
definitivo.
Cuando el contrato que las partes se proponen celebrar es importante, o se
trata de una operación compleja, o va a requerir de un periodo largo de
negociaciones, puede ser de interés de las partes organizar contractualmente
las tratativas precontractuales.
El contrato de negociación no obliga a las partes a concluir el contrato
definitivo, permaneciendo cada una de ellas en libertad de perfeccionar o no.
Tiene como único objeto determinar las condiciones y la forma en que se ha de
conducir las negociaciones, con el fin de establecer con toda seguridad el
contenido contractual del contrato que se disponen a celebrar.
Todo contrato de negociación tiene en común regular contractualmente las
tratativas que conduzcan al perfeccionamiento de un contrato. Pero esto no
impide que una de las partes confiera un derecho a la otra para el caso de que la
negociación se inicie, o que obligue a una de las partes a las dos a que se inicie
la negociación, o la organización de conversaciones para la etapa de la
negociación.
En ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, en un contrato de
negociación una de las partes puede conferir un derecho a la otra para el caso
de que inicie la negociación, por ejemplo, en la negociación de un nuevo
contrato de suministro, a la expiración del que está en curso, el suministrante
concede al suministrado el derecho de adquirir los bienes objeto del contrato
con prioridad a cualquier tercero (cláusula de preferencia); o el industrial
beneficiario del suministro se obliga a abastecerse exclusivamente con bienes
del suministrante (cláusula de exclusividad).
En el contrato de negociación se puede estipular que una de las partes
(obligación con prestación unilateral) o ambas se obligan (obligación con
prestaciones recíprocas) a participar en la negociación de un contrato, o sea,
su objeto es la obligación de entrar en conversaciones, mas no la de
perfeccionar de todas maneras el contrato, puesto que cualquier desavenencia
podrá impedir su conclusión. En estos contratos es conveniente que contengan
pactos para el caso de que se modifiquen las circunstancias económicas, el
contrato se negociará sobre bases diferentes; esto es lo que se conoce como
cláusulas hardship o de dureza.
En los contratos de negociación de larga duración, las partes pueden tener
interés en fijar los puntos sobre los cuales han llegado a un acuerdo. Se les
denomina acuerdos de principio, acuerdos parciales, punctation, cartas de
intención. Estos pactos ponen de manifiesto la formación sucesiva del contrato.
Los acuerdos parciales no pueden ser revocados unilateralmente sin
incurrir en responsabilidad civil contractual, pero no obligan a perfeccionar el
contrato. Si la negociación se rompe a causa del desacuerdo de las partes, los
acuerdos parciales se extinguen3. Una de las partes no podrá alegar que el
contrato se ha perfeccionado porque los acuerdos parciales contiene los
elementos esenciales del contrato, debido a que nuestro ordenamiento jurídico
prescribe que “no hay contrato mientras las partes no estén conformes sobre
todas sus estipulaciones, aunque la discrepancia sea secundaria” (art. 1359).
En conclusión, el contrato de negociación de un contrato tiene como único
objeto regular contractualmente las relaciones entre las partes durante la fase de
las tratativas previas a la celebración de un contrato definitivo. En cambio, por el
contrato preparatorio las partes no se obligan a negociar la celebración de un
contrato, sino celebran un contrato por el cual se obligan a concluir en el futuro
un contrato definitivo. El contrato de negociación tiene por fin preparar el posible
acuerdo de las partes para la formación del contrato de que trate dicha
negociación, sin que ninguna de las partes esté obligada a celebrarlo; el contrato
preparatorio contiene la obligación, para una o para ambas partes, de concluir el
contrato definitivo. Los contratos preparatorios regulados por el Código Civil son
el compromiso de contratar y el contrato de opción que estudiamos a
continuación.

V. EL CONTRATO NORMATIVO Y EL CONTRATO

PREPARATORIO
El contrato normativo establece las normas que van a servir de marco para
la celebración de futuros contratos. El contrato normativo no obliga a la
celebración de los contratos futuros normados, sino que obliga a, si
eventualmente se celebran, afianzar los acuerdos establecidos en aquel4.
Por el contrato preparatorio las partes se obligan a celebrar en el futuro un
contrato definitivo (el preparado), que actualmente no quieren o no pueden
perfeccionar.
A diferencia del contrato preparatorio que se extingue con la celebración
del contrato definitivo, el perfeccionamiento de los contratos previstos por el
contrato normativo no lo extingue. El contrato normativo tiene eficacia duradera
y es capaz de reproducirse indefinidamente si no se le pone un límite de
cantidad y tiempo. Su eficacia no es provisoria o preparativa de un contrato
definitivo.
A diferencia del contrato preliminar, el normativo, aunque se refiere a un
determinado tipo negocial, no tiene necesidad de contener todos los elementos
esenciales exigidos para el contrato de compromiso de contrato.

3
Cfr. LARROUMET, Teoría general del contrato, cit., vol. I, pp. 224 y ss.

4
ALBALADEJO, Derecho civil, t. II, vol. I, p. 406.
VI. LOS CONTRATOS PREPARATORIOS EN EL CÓDIGO CIVIL

1. Compromiso de contratar

1.1. Concepto

Artículo 1414. Por el compromiso de contratar las partes se obligan a

celebrar en el futuro un contrato definitivo.
Concordancias: Const.: art. 2.14. CC: arts. 1148, 1354, 1415-1418.
LGS: art. 41. Ley N.º 28677: art. 32.g.
Antecedentes normativos: CC mexicano: art. 2243.

El contrato de compromiso de contratar (denominado también contrato de

promesa, precontrato, antecontrato, contrato de primer grado, pactum de
contrahendo, o pactum de ineundo contractu) es el contrato en virtud del cual
una de las partes (promesa unilateral) o ambas partes (promesa bilateral) se
obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo5. En la realidad práctica se
le conoce con el nombre de contrato de promesa, por lo que en adelante
usamos preferentemente esta denominación.
El objeto del contrato de promesa es un facere, es decir, una obligación de
celebrar un contrato definitivo, solamente se cumple con la celebración del
contrato definitivo, el cual, a su vez, puede tener por objeto cualquier otra
obligación de hacer, dar o no hacer no prevista en el contrato preliminar. La
promesa no puede tener por objeto una obligación de hacer distinta a la
conclusión del contrato definitivo, ni menos puede tener por objeto una
obligación de dar o no hacer6. Por ejemplo, el compromiso de contratar un

5
Casación N.º 1097-95-Lima, publicada el 07.02.1997: “[El] artículo 1414 establece que por
el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato
definitivo, y entendiéndose como un contrato preparatorio, en el que existen los elementos
inherentes a la contratación, como son el concierto de voluntades, el consentimiento, el
objeto y la causa; se trata de un verdadero contrato, cuya finalidad consiste en el
compromiso de celebrar otro a futuro; que, el actor alega que la carta de fecha 8 de marzo
de 1993, que corre a fojas 7, constituye la obligación del Banco demandado para que
suscriba el contrato de crédito de reestructuración financiera, que por el citado instrumento
el Banco demandado aceptó la petición de la accionante manifestando ante la
fideicomisaria COFIDE su intención de reestructurar sus obligaciones [...] la intención
manifestada por el Banco no importa la aceptación del contrato de refinanciación, sino
solamente la manifestación de voluntad encaminada a celebrarlo, conforme a lo estatuido
en la Resolución Ministerial, que asimismo debe tenerse presente que no se han dado los
elementos inherentes a la contratación, para solicitar la obligación de cumplimiento del
mismo”.
6
En la doctrina comparada se admite que el contrato preliminar pueda prever la ejecución
anticipada y parcial de las prestaciones finales, por ejemplo, el promitente comprador
anticipa una parte del precio y el promitente vendedor anticipa la entrega del bien. Por el
contrario, el contrato preliminar no podría prever la actuación integral de la relación final,
pues en tal caso se pondría el mismo como contrato definitivo, y la estipulación prevista
de un contrato posterior, en la realidad no sería otra cosa que un compromiso respecto
de la repetición del contrato; en BIANCA, Diritto civile, cit., t. III, p. 184. Nuestro
ordenamiento jurídico civil no admite contrato preliminar con efectos definitivos parciales,
estos son efectos del contrato definitivo.
contrato definitivo de compraventa crea la única obligación de celebrar en el
futuro este contrato (art. 1414), el cual, a su vez, crea la obligación del vendedor
de transferir la propiedad un bien y la obligación del comprador de pagar el
precio en dinero (art. 1529).
El recurso al contrato preliminar de promesa es frecuente, sobre todo en
las compraventas inmobiliarias. Por medio del contrato preliminar las partes
constituyen inmediatamente una relación obligatoria provisional, mientras se
regularizan algunas situaciones que de momento les impiden comprometerse
definitivamente, con miras a la enajenación de un inmueble, dejando para el
futuro la celebración del contrato definitivo por el cual el vendedor se obliga a
transferir el bien y el comprador a pagar el precio en dinero. La Corte Suprema
ha establecido que el “compromiso de contratar un contrato definitivo de
compraventa crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea
la obligación de transferir la propiedad de un bien y la obligación de pagar su
precio en dinero [...] en consecuencia, el pago de una parte del precio importa
la ejecución del contrato definitivo, por cuanto en el contrato preparatorio solo
se determinan los elementos esenciales del contrato definitivo. Anotamos que
nada impide que el compromiso de contratar contenga todos los elementos,
esenciales y accesorios, del contrato definitivo, la diferencia radica en que con
el contrato definitivo se crea cualquier obligación, sea con prestación de dar,
hacer o no hacer, mientras que con el compromiso de contratar solamente se
crea la obligación de contratar (celebrar el contrato definitivo)”7.
Con la celebración del contrato definitivo se extingue la obligación asumida por
las partes en el contrato de promesa. El contrato de promesa es un verdadero
contrato, por el cual las partes a lo único que se obligan es a celebrar un contrato
futuro; las partes no se obligan a transferir la propiedad, el uso o la posesión de un
bien, o a gravarlo o constituir cargas sobre él, o a prestar servicios distintos al
consentimiento que deben otorgar para perfeccionar el contrato definitivo, o a
abstenerse de hacer algo. La única obligación que nace del contrato de promesa es
una obligación de hacer consistente en cooperar prestando su consentimiento para
que se celebre el contrato futuro.
El contrato de promesa puede ser con prestación a cargo de una sola de
las partes (prestación unilateral), cuando una sola de ellas se obliga frente a la
otra, para el caso de que esta decida celebrar el contrato definitivo, por
ejemplo, una promesa de venta; o puede ser con prestaciones recíprocas
cuando cada una de las partes se compromete con la otra a celebrar el
contrato definitivo, por ejemplo, una promesa de compraventa.
Se puede celebrar un contrato de promesa de cualquier tipo de contrato,
salvo que la ley lo prohíba o la naturaleza del contrato definitivo no permita un
contrato de promesa.
Un sector de la doctrina niega la posibilidad conceptual del contrato de
promesa, por estimar que no es admisible que las partes se obliguen a prestar
un consentimiento futuro, dado que la voluntad contractual debe estar libre de
toda coacción que la vicie. De otro lado, se le niega toda utilidad práctica, por
considerar que el contrato de promesa es un contrato completo que se

7
Casación N.º 768-02-Lima, publicada el 03.02.2003.
identifica con el definitivo, y, por ello, el contrato de promesa es inútil, bastando
con otorgar un contrato a plazo o sujeto a condición. Pero esta corriente de
opinión ha sido dejada de lado por la realidad práctica, la doctrina
predominante y la legislación admiten la existencia y utilidad del contrato de
promesa.
Para distinguir el contrato de promesa del contrato definitivo, por lo menos,
se debe indagar la voluntad de diferir los efectos contractuales definitivos. Las
expresiones, como por ejemplo, “promesa de vender” o “promesa de adquirir”
no son decisivas, porque con frecuencia son usadas impropiamente en
contratos definitivos8. Así, por el contrato de promesa de contratar un contrato
definitivo de compraventa se crea la obligación de celebrar este contrato, el
cual, a su vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien y la
obligación de pagar su precio en dinero. En nuestro medio ocurre con
frecuencia que las partes declaran que celebran un contrato de promesa de
compraventa, pagando el comprador parte del precio, lo que importa la
ejecución del contrato definitivo de compraventa. Por principio, los contratos
son lo que de su naturaleza y contenido se deriva y no el nombre que le
pongan las partes, en la mayoría de los casos por ignorancia del lenguaje
técnico jurídico.
El hecho de que en el contrato de promesa haya acuerdo sobre la cosa y el
precio u otros elementos del contrato definitivo no lo califica como contrato
definitivo de compraventa. El contrato preparatorio puede contener los
elementos esenciales o todos los elementos del contrato definitivo. Pero si en
la denominadas promesa una de las partes se obliga a transferir la propiedad
del bien y la otra a pagar el precio, entonces ya no es promesa, sino contrato
definitivo de compraventa, con mayor razón si se entregó parte o la totalidad
del bien al comprador9. Por la promesa solamente se crea la obligación de
celebrar el contrato definitivo indicándose por lo menos sus elementos
esenciales (art. 1415) o todas las estipulaciones que contendrá.

1.2. Contenido del compromiso

Artículo 1415. El compromiso de contratar debe contener, por lo menos,

los elementos esenciales del contrato definitivo.
Concordancias: CC: arts. 1359, 1414, 1416-1418, 1422.
Antecedentes normativos: CC colombiano: art. 1611 (derogado por
Ley N.º 153).

Como el contrato de promesa es un contrato preparatorio de un contrato

8
TRIMARCHI, Pietro, Istituzioni di Diritto Privato, Giuffrè, Milán, 1991, p. 326.

9
Casación N.º 646-97-Junín,publicada el 15.10.1998: “El contrato celebrado entre la partes
es uno de compraventa y no de promesa de venta, como se le titula, pues hay acuerdo en
la cosa y en el precio, y se establece obligaciones propias del vendedor y del comprador,
así, la obligación del pago del precio en la forma estipulada, e inclusive se entregó la
posesión del inmueble, de donde resulta evidente su naturaleza consensual y
sinalagmática, por los que son de aplicación los artículos 1529, 1549 y 949 del Código
Civil”.
definitivo que requiere de un nuevo acuerdo de voluntades, es decir, que para
que el contrato definitivo quede constituido tienen que concurrir
necesariamente ambas partes contratantes prestando su consentimiento. Es
suficiente que el compromiso de contratar contenga los elementos esenciales
particulares que identifique el contrato definitivo, en el cual las partes acordarán
sobre los elementos accesorios, por ejemplo, en un contrato de promesa de
venta las partes deben acordar el bien y el precio (elementos esenciales de la
compraventa), pudiendo reservarse lo relativo al momento y lugar de la entrega
del bien y pago del precio, y todos los demás elementos accesorios para ser
acordados en el ulterior contrato de compraventa que celebren10.
No puede existir contrato de promesa si no contiene por lo menos los
elementos esenciales del contrato definitivo. Nada impide que el contrato de
promesa contenga todos los elementos (esenciales y accesorios) del contrato
definitivo. Así como nada impide que en el contrato definitivo, las partes (en
ejercicio de su autonomía y en consideración a que el contrato de promesa y el
contrato definitivo son dos contratos diferentes, autónomos el uno del otro)
modifiquen el contenido (sea en lo relativo a los elementos esenciales o
accesorios) del contrato de promesa.
En el contrato de compromiso de contratar solamente se determinan los
elementos esenciales, no se ejecutan las prestaciones del contrato definitivo. Si
por ejemplo, las partes declaran que celebran un contrato de promesa de
compraventa, y se paga parte del precio, ello implica que ya no estamos ante
una promesa de compraventa, sino frente a un contrato definitivo de
compraventa. Los contratos son lo que de su contenido se deriva y no el
nombre que le pongan las partes.

1.3. Plazo del compromiso

Artículo 1416. Plazo del compromiso a contratar. El plazo del

compromiso de contratar debe ser determinado o determinable. Si no se
estableciera el plazo, este será de un año11.

10
Casación N.º 1900-00-Arequipa, publicada el 03.02.2003: “Del contrato de promesa de venta
se advierte que el precio del mismo se encuentra determinado, toda vez que se expresa que
el valor del ‘Topo’ es de dos mil dólares americanos, especificándose que la parcela ‘El
Rosario uno’, objeto de la promesa de venta, es de una extensión mayor a dicha unidad,
indicándose que la misma sería de un Topo y una ‘cuartilla aproximadamente’,
determinándose con ello que con relación al precio, el mismo se encuentra determinado
desde el momento que se señala el valor de la unidad de referencia, en este caso el valor del
‘topo’, reuniendo uno de los elementos de un contrato definitivo y no una sola promesa de
venta. Anotamos que el topo es una unidad de medida de longitud usada en el sur del Perú.
En esta resolución se expresa el precio se encuentra determinado desde el momento que se
señala el valor de la unidad de referencia, en este caso el valor del ‘topo’, reuniendo uno de
los elementos de un contrato definitivo y no una sola promesa de venta. Esta afirmación es
errónea, porque el contrato de promesa debe contener por lo menos los elementos esenciales
del contrato definitivo, los mismos que en la compraventa son el bien y el precio (art. 1415).
Una cosa es señalar el precio y otra obligarse a pagarlo. Sería compraventa definitiva si las
partes se hubiesen obligado, no ha celebrar el contrato definitivo, sino a transferir la propiedad
y a pagar el precio acordado, o si cualquiera de las partes hubiese ejecutado su prestación o
parte de ella”.

11
Artículo modificado por Ley N.º 27420, publicada el 07.02.2001.
 Concordancias: CC: arts. 183, 1414, 1417, 1418, 1423, 1425.

El plazo del compromiso de contratar lo establecen libremente las partes

contratantes. Ese plazo puede ser determinado o determinable. Solamente si
las partes no hubieran establecido el plazo de duración del contrato de
promesa, rige el plazo de un año establecido por el artículo 1416. El plazo es
para el mantenimiento de la promesa, o sea el contrato definitivo se puede
celebrar dentro del plazo fijado convencionalmente por las partes o, en su
defecto, dentro del máximo legal no mayor de un año. En otros términos, las
partes se pueden exigir el cumplimiento de la promesa de celebrar el contrato
futuro en cualquier momento de ese lapso, y de recibirse una respuesta
negativa el contratante perjudicado puede recurrir a la vía judicial exigiendo la
celebración del contrato o solicitando se deje sin efecto el compromiso.
Vencido el plazo convencional o legal, el contrato de compromiso de
contratar se extingue automáticamente, las partes quedan liberadas de su
promesa, es decir, el plazo de duración del mismo es resolutorio.
El Código distingue con precisión entre plazo suspensivo y plazo
resolutorio. Es suspensivo cuando el acto no surte efecto mientras se encuentre
pendiente el plazo, y es resolutorio cuando los efectos del acto cesan al
vencimiento del plazo (art. 178). Cuando el artículo 1416 dispone que el plazo
del compromiso de contratar será debe ser determinado o determinable, y que
si no se ha establecido el plazo será de un año, está indicado que durante ese
lapso la promesa está vigente, y que a su vencimiento dicho compromiso cesa
de producir efectos, quedando las partes liberadas de su promesa; luego, se
concluye que el plazo que rige los contratos preparatorios es resolutorio. Esto
significa que el plazo es solo para el mantenimiento de la promesa, mas no para
la exigencia de su cumplimiento, el cual puede ejercerse en cualquier momento
dentro de dicho plazo; y de recibirse como respuesta una negativa, el
contratante perjudicado puede hacer uso de la vía judicial, conforme lo prevé el
artículo 141812.

1.4. Renovación del compromiso

Artículo 1417. El compromiso de contratar puede ser renovado a su

vencimiento por un plazo no mayor que el indicado como máximo en el
artículo 1416 y así sucesivamente.
Concordancias: CC: arts. 1416, 1424. LGS: art. 41.

Código Civil y Comercial argentino: Artículo 994 (Disposiciones generales): “Los

contratos preliminares deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales
particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo. El plazo de vigencia de las
promesas previstas en esta Sección es de un año, o el menor que convengan las partes,
quienes pueden renovarlo a su vencimiento”.
12
Casación N.º 1418-01-Cono Norte, publicada el 02.02.2002: “El contrato de promesa de
venta es un contrato preparatorio que solamente genera una obligación de celebrar la
venta dentro del plazo fijado convencionalmente por las partes o dentro del plazo
máximo legal no mayor de 1 año, teniendo este plazo el carácter de resolutorio pues en
caso de no celebrarse el contrato definitivo caduca el derecho de las partes para obligar
a celebrar este contrato”.
 Vencido el plazo de duración del contrato de promesa acordado por las
partes, o, a falta de convenio, vencido el plazo máximo legal de un año
establecido por el artículo 1416, las partes de común acuerdo podrán
renovarlo, cuantas veces lo deseen, por plazos no mayores de un año.

1.5. Negativa a celebrar el contrato definitivo

Artículo 1418. La injustificada negativa del obligado a celebrar el

contrato definitivo otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:
1. Exigir judicialmente la celebración del contrato.
2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.
Concordancias: CC: arts. 1150-1152, 1219.
Antecedentes normativos: CC chileno: art. 1554. Proyecto de CC
franco-italiano: art. 25.

Frente a la pregunta de saber qué hacer cuando el obligado se niega

injustificadamente a prestar su consentimiento para la celebración del contrato
definitivo se han formulado diversas teorías explicando el contenido de la
obligación de hacer que surge del contrato de promesa:
1) Obligación de un contrato futuro. Las partes se obligan a prestar en el
futuro un nuevo consentimiento, por lo que si una de ellas incumple
con ejecutar su prestación, la otra podrá demandarlo judicialmente.
2) Obligación de hacer que se resuelve en una de indemnización de daños.
El incumplimiento de una de las partes se traduce en una obligación de
indemnizar daños, debido a que la obligación de hacer que genera la
promesa no puede ser prestada compulsivamente por el obligado ni por
terceros.
3) Obligación de hacer el contrato de segundo grado. La promesa es un
contrato de primer grado que obliga a celebrar un contrato definitivo de
segundo grado, no habiendo en este segundo contrato una renovación
del consentimiento sino una ejecución o cumplimiento de lo convenido
en la promesa.
4) Obligación de hacer que es cooperación o colaboración en el contrato
definitivo. La promesa sienta las bases y obliga a cooperar en el
contrato definitivo desarrollando esas bases. La promesa no es
autónoma sino preparatoria del contrato definitivo, y este no es otro
contrato, sino la ley contractual completada y desarrollada13.
Hay que considerar que con el contrato de promesa las partes se obligan a
celebrar un contrato ulterior que todavía no existe sino a partir del momento en
que presten su nuevo consentimiento, por consiguiente, no pueden exigirse la
ejecución de las prestaciones derivadas del contrato definitivo que todavía no

13
Cfr. MOSSET ITURRASPE, Jorge, Contratos, Ediar, Buenos Aires, 1978, p. 117. Considera
que los contratos preparatorios solo pueden existir como previos a los contratos
consensuales, pero no frente a los contratos reales, ni a los formales solemnes.
existe.
Con la promesa las partes no persiguen solamente obtener la
indemnización de daños si es que la otra se abstiene de prestar su
consentimiento para la celebración del contrato definitivo. Para las partes, la
promesa es una res inter alios acta, por lo que están obligados a prestar su
consentimiento para el perfeccionamiento del contrato futuro, no pudiendo
alegremente pretender sustraerse a la ejecución de su prestación alegando que
ya no es su deseo perfeccionar el contrato a que se obligó. Por estas razones,
es correcta la solución contenida en el artículo 1418, al disponer que frente a la
injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo, el acreedor
puede solicitar judicialmente la celebración del contrato definitivo o que se deje
sin efecto el contrato de promesa y, en uno u otro caso, la indemnización de los
daños que le ha causado el obligado con la inejecución de su prestación.
Cuando el contrato de promesa es de prestaciones recíprocas, la solución
que da el artículo 1418 es concordante con la del artículo 1428 que dispone:
“En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes
falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el
cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la
indemnización de daños y perjuicios”.
Solamente se puede exigir judicialmente la celebración del contrato
definitivo programado en el contrato preliminar. Para hacer modificaciones se
requiere del acuerdo de ambas partes.
La celebración del contrato definitivo puede ser inútil para el acreedor
cuando situaciones de hecho o de derecho impiden que produzca sus efectos,
por ejemplo, el prometiente vendedor ha enajenado el bien que un tercero lo ha
adquirido a título oneroso y de buena fe, o el bien se ha destruido o perdido, o
no ha sido edificado, o ha sido expropiado. En tal caso, el acreedor solamente
puede solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar, acumulando la
acción de indemnización de daños si estos existen.
Si el obligado no acata la sentencia de condena firme que le impone el
cumplimiento de su prestación de celebrar el contrato definitivo que debe
formalizarse en un documento, el acreedor puede promover la ejecución de tal
sentencia (art. 688 del CPC), proceso en el que el juez mandará que el
ejecutado cumpla con la obligación dentro del plazo de tres días. Vencido el
plazo sin que se formule contradicción o resuelta ésta declarándose infundada,
el juez ordenará al ejecutado cumpla con el mandato ejecutivo, bajo
apercibimiento de hacerlo en su nombre (art. 709 del CPC)14.
2. Contrato de opción

2.1. Concepto

Artículo 1419. Por el contrato de opción, una de las partes queda

vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo

14CPC: Art. 709. Obligación de formalizar. Cuando el título contenga obligación de formalizar un
documento, el Juez mandará que el ejecutado cumpla su obligación dentro del plazo de tres días.
Vencido el plazo sin que se formule contradicción o resuelta ésta declarándose infundada, el Juez
ordenará al ejecutado cumpla con el mandato ejecutivo, bajo apercibimiento de hacerlo en su nombre.
 y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
Concordancias: CC: arts. 1420-1425, 1477, 2019.2, 2023. LGS: art.
103. Ley N.º 26702: arts. 295, 330. D.S. N.º 014-92-EM: art. 165.
Antecedentes normativos: CC peruano de 1852: art. 1333. CC
peruano de 1936: art. 1392. CC italiano: art. 1331.

Por el contrato de opción, una de las partes, denominada concedente o

promitente u opcionista, queda vinculada irrevocablemente a su declaración de
celebrar en el futuro un contrato definitivo (contrato opcionado) y la otra,
llamada optante, tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no15. La opción
origina un contrato con prestación a cargo de una sola de las partes, pues solo
el concedente queda obligado por su manifestación de voluntad que presta por
adelantado para la celebración del contrato futuro, en tanto que el optante tiene
el derecho potestativo de perfeccionar o no el contrato definitivo con su sola
declaración de voluntad, sin requerir de la concurrencia de la declaración del
concedente. Por ejemplo, en la opción de venta, el concedente da su
consentimiento como vendedor, es decir, se compromete a vender el día en
que los dos consentimientos se encuentren frente a frente, es decir, el día en
que el optante decida concluir el contrato. Mientras que el optante no ejercite la
opción no hay acuerdo de voluntades, por consiguiente, no hay contrato
definitivo. El contrato de opción puede ser oneroso o gratuito, y, a fin de que el
beneficiario pueda aceptarlo, es necesario que observe la forma exigida para el
contrato definitivo.
Ejercitada la opción por el optante en el plazo convencional o legal, el

15
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución N.º 097-
2013-Sunarp/SN del 3.5.2013: Artículo 148 (Anotación preventiva del contrato de
opción): “El asiento registral de contrato de opción a que se refiere el artículo 1419 del
Código Civil, tendrá la calidad de anotación preventiva.
Al extender el asiento registral, el registrador deberá consignar expresamente lo siguiente:
i. El plazo previsto por las partes para ejercitar el derecho de opción, o en su defecto el
plazo legal previsto en el artículo 1423 del Código Civil;
ii. El término inicial del plazo, de acuerdo a lo pactado por los contratantes, o en su
defecto la fecha del contrato;
iii. En su caso, el plazo adicional que los contratantes hubieran pactado para efectos de
formalizar el ejercicio del derecho de opción concedido.
El contrato de opción, y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados
preventivamente, siempre que se encuentre vigente el plazo para el ejercicio de la
opción.
El contrato de opción podrá ser anotado preventivamente, una vez vencido el plazo para
su ejercicio, si es que es presentado conjuntamente con su renovación.
La renovación podrá ser anotada preventivamente, aún después de haber caducado la
anotación del contrato de opción por vencimiento del plazo, siempre que hubiese sido
pactado antes de tal vencimiento y que no conste en la partida registral un asiento
incompatible”.
Artículo 149 (Caducidad de la anotación del contrato de opción): “La anotación
preventiva del contrato de opción caducará automáticamente y de pleno derecho, al
cumplirse el plazo para el ejercicio de la opción, salvo que las partes hubieran pactado el
plazo adicional a que se refiere el segundo párrafo del numeral iii del artículo precedente.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la anotación del contrato de opción
caducará antes de dicho término, en mérito de una declaración unilateral del optante,
formalizada mediante escritura pública o formulario registral, salvo que se trate de un
contrato de opción recíproca”.
contrato definitivo queda perfeccionado y comienza a producir todos sus
efectos. Si el optante renuncia a la opción o deja transcurrir el plazo
convencional o legal sin ejercitarla, el concedente queda liberado de su
obligación.
Si el ejercicio de la opción está supeditado al cumplimiento de una
condición suspensiva, el plazo convencional o legal comenzará a correr desde
que se cumple la condición16.
El consentimiento del concedente y el del optante para el
perfeccionamiento del contrato futuro no se producen simultáneamente, sino
que el consentimiento de aquel se produce en el momento en que se
perfecciona el contrato preliminar de opción y el del optante el día en que este
perfecciona el contrato definitivo. Por ejemplo, en el contrato de opción de
venta, si el concedente el día en que se celebró el contrato preliminar es
incapaz, tendrá el derecho de pedir la nulidad (absoluta o relativa, según el
caso) del contrato de opción y, también, del definitivo, puesto que es ese día en
que prestó su consentimiento por adelantado para la conclusión del contrato
definitivo de compraventa.
Un contrato puede ser anulado por vicios del consentimiento (error, dolo,
violencia, intimidación). Para determinar si el consentimiento del concedente
está viciado, conviene colocarse en el día del perfeccionamiento del contrato
preliminar y no en el día del ejercicio de la opción con el que se perfecciona el
contrato definitivo.
No hay que confundir “oferta irrevocable” y “opción”. La primera consiste en
una declaración unilateral que vincula al oferente a mantener su oferta durante
un tiempo determinado; la opción tiene naturaleza contractual, y consiste en el
acuerdo para que una de las partes permanezca vinculada a su propia
declaración de celebrar un contrato futuro y la otra tenga la facultad de utilizar
esa opción (oferta contractual) para perfeccionarlo.
El fin que se persigue con el contrato de opción consiste únicamente en
hacer irrevocable la oferta contractual del concedente, en otras palabras, el
concedente presta por adelantado su consentimiento para que el optante con
su sola declaración de voluntad perfeccione el contrato futuro definitivo. El
consentimiento del optante consiste solamente, de momento, en aceptar esa
irrevocabilidad que se le ofrece. En esto consiste exclusivamente el
consentimiento precontractual. En cambio, el consentimiento definitivo consiste
en la conjunción de esa oferta formulada con anterioridad y mantenida como
irrevocable por el concedente, y la aceptación de la misma por el optante, con

16
Casación N.º 2676-2005-Lima, publicada el 30.11.2006: “El contrato de opción es un
contrato preparatorio por el cual una de las partes, el optante, tiene la facultad de elegir
entre la celebración o no del contrato definitivo en las condiciones prefijadas, y la otra, el
opcionista, queda vinculada a su obligación de celebrar en un futuro dicho contrato,
obligación de la cual solo podrá librarse en el supuesto que el titular de la opción
renuncie a la misma o que transcurra el plazo pactado, o en su defecto el establecido por
la ley, sin que el optante ejercite su opción. Si el ejercicio de dicha opción de contratar
definitivamente se hallare supeditado al cumplimiento de una determinada condición por
parte del opcionista, se entenderá que el plazo señalado empezará a correr desde el
momento en que se cumpla dicha condición, la cual, de no cumplirse dará lugar a que el
optante pueda exigir al opcionista la celebración del contrato definitivo”.
lo que queda perfeccionado el contrato definitivo. La celebración del contrato
futuro depende únicamente de la voluntad del optante; él tiene el derecho
exclusivo de dar por celebrado o no el contrato definitivo.
El artículo 165 del Decreto Supremo N.º 014-92-EM, Texto Único
Ordenado de la Ley General de Minería, regula el contrato de opción minera, el
cual dispone: Artículo 165: “Por el contrato de opción, el titular de una
concesión se obliga, incondicional e irrevocablemente, a celebrar en el futuro
un contrato definitivo, siempre que el opcionista17 ejercite su derecho de exigir
la conclusión de este contrato, dentro del plazo estipulado. El contrato de
opción deberá contener todos los elementos y condiciones del contrato
definitivo, pudiendo pactarse que la opción puede ser ejercitada indistintamente
por cualesquiera de las partes. El contrato de opción minera se celebrará por
un plazo no mayor de cinco años, contado a partir de su suscripción”.
El convenio de opción puede constituir un contrato autónomo, independiente, o
puede estar incluido como una estipulación accesoria dentro de otro contrato.
Como ejemplo de esta segunda modalidad señalemos al contrato de leasing, por el
cual una parte (la sociedad leasing) se obliga a adquirir para sí la propiedad de un
bien a solicitud de la otra parte, a quien lo cede en uso por cierto plazo, a cuyo
vencimiento tendrá la opción de comprar el bien por el precio pactado18.
El contrato de opción de un predio puede registrarse preventivamente. Al
respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios19 dispone:
Artículo 148 (Anotación preventiva del contrato de opción): “El asiento registral de
contrato de opción a que se refiere el artículo 1419 del Código Civil, tendrá la
calidad de anotación preventiva.
Al extender el asiento registral, el registrador deberá consignar expresamente lo
siguiente:
i. El plazo previsto por las partes para ejercitar el derecho de opción, o en su
defecto el plazo legal previsto en el artículo 1423 del Código Civil;
ii. El término inicial del plazo, de acuerdo a lo pactado por los contratantes, o en
su defecto la fecha del contrato;
iii. En su caso, el plazo adicional que los contratantes hubieran pactado para
efectos de formalizar el ejercicio del derecho de opción concedido.
El contrato de opción, y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados
preventivamente, siempre que se encuentre vigente el plazo para el ejercicio de la
opción.
El contrato de opción podrá ser anotado preventivamente, una vez vencido el
plazo para su ejercicio, si es que es presentado conjuntamente con su renovación.
La renovación podrá ser anotada preventivamente, aún después de haber

17
Aquí, la ley denomina opcionista al optante. En la doctrina y legislación comparada no hay
un acuerdo al respecto. Unos llaman opcionista al optante, y otros, al concedente.

18
En el leasing mobiliario el precio de la opción de compra es un valor residual
(generalmente simbólico).

19
Resolución N.º 097-2013-Sunarp/SN, publicada el 04.05.13.
 caducado la anotación del contrato de opción por vencimiento del plazo, siempre
que hubiese sido pactado antes de tal vencimiento y que no conste en la partida
registral un asiento incompatible”.
Artículo 149 (Caducidad de la anotación del contrato de opción): “La anotación
preventiva del contrato de opción caducará automáticamente y de pleno derecho,
al cumplirse el plazo para el ejercicio de la opción, salvo que las partes hubieran
pactado el plazo adicional a que se refiere el segundo párrafo del numeral iii del
artículo precedente.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la anotación del contrato de
opción caducará antes de dicho término, en mérito de una declaración unilateral
del optante, formalizada mediante escritura pública o formulario registral, salvo
que se trate de un contrato de opción recíproca”.

2.2. Opción recíproca

Artículo 1420. Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción

recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las
partes.
Concordancias: CC: arts. 1354, 1419, 1422-1425.

El artículo 1420 regula la opción recíproca que es el contrato por el cual se

pacta que cualquiera de las partes puede perfeccionar el contrato definitivo,
manifestando su voluntad en dicho sentido. Por ejemplo, si A y B celebran un
contrato de opción recíproca de compraventa, cualquiera de los contratantes, A
o B, puede ejercer en un marco de total libertad su derecho de perfeccionar
(concluir) el contrato definitivo de compraventa, con la sola notificación de su
voluntad a la otra parte.

2.3. Opción mediatoria

Artículo 1421. Es igualmente válido el pacto conforme al cual el optante

se reserva el derecho de designar la persona con la que se establecerá
el vínculo definitivo.
Concordancias: CC: arts. 1473-1476.

Como sabemos, por el contrato de opción el optante adquiere el derecho

de perfeccionar el contrato definitivo con su sola declaración de voluntad, sin
requerirse la intervención de la otra parte, por cuanto esta es la obligada que
presta desde ya su consentimiento para la celebración del contrato definitivo. El
derecho que adquiere el optante puede ser para sí o puede transferirlo a un
tercero si es que en el contrato se ha reservado el derecho de designar la
persona con la que se establecerá el vínculo definitivo. La designación de la
persona con quien queda perfeccionado el contrato definitivo vendrá con la
aceptación de la persona designada (art. 1474). Como se aprecia, la facultad
de transferir el derecho adquirido mediante el contrato de opción corresponde
en exclusividad al optante, el concedente de la opción tiene solamente la
calidad de obligado y, por tanto, no tiene derecho que transferir a terceros.
2.4. Contenido del contrato de opción

Artículo 1422. El contrato de opción debe contener todos los elementos

y condiciones del contrato definitivo.
Concordancias: Const.: art. 2.14. CC: arts. 1351, 1359, 1415.
Antecedentes normativos: D. Ley cubano N.º 882: art. I.

Como el contrato definitivo queda perfeccionado con la sola declaración de

voluntad del optante sin requerirse para nada de la intervención del
concedente, es necesario que el contrato de opción contenga todos los
elementos, tanto los esenciales como los accesorios, del contrato definitivo. Si
no fuera así, el optante no podría perfeccionar el contrato definitivo con su sola
declaración de voluntad20.
La exigencia de que la opción contenga la regulación completa del contrato
definitivo, no implica que las prestaciones deban ser necesariamente
determinadas, sino que puede convenirse alguna prestación meramente
determinable. En este sentido se ha pronunciado la casación italiana cuando
establece: “El contrato de opción, aun debiendo contener la regulación
completa del contrato futuro, puede válidamente contemplar una prestación
meramente determinable. Es válido y eficaz el contrato de compraventa,
cuando las partes han reenviado a un sucesivo acuerdo la determinación del
precio, siempre que se hayan fijado criterios y parámetros que permitan, en
caso de desacuerdo, la intervención subrogatoria del juez”21.

2.5. Plazo del contrato de opción

Artículo 1423. Plazo del contrato de opción. El plazo del contrato de

opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el
plazo, este será de un año22.
Concordancias: CC: arts. 183.2, 1424, 2023. LGS: art. 103.
Antecedentes normativos: CC peruano de 1852: art. 1338. CC
peruano de 1936: art. 1393.

El plazo del contrato de opción es establecido libremente por las partes.

Ese plazo puede ser determinado o determinable.
Solamente si las partes no han establecido el plazo de duración del

20 Texto Único Ordenado de la Ley General de Minería DECRETO SUPREMO Nº 014-92-EM. Art. 165. Por
el contrato de opción, el titular de una concesión se obliga, incondicional e irrevocablemente, a celebrar
en el futuro un contrato definitivo, siempre que el opcionista ejercite su derecho de exigir la conclusión
de este contrato, dentro del plazo estipulado. El contrato de opción deberá contener todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo, pudiendo pactarse que la opción puede ser ejercitada
indistintamente por cualquiera de las partes. El contrato de opción minera se celebrará por un plazo no
mayor de cinco años, contado a partir de su suscripción.
21
“Corte di Cassazione”, en Rassegna di Diritto Civile, N.º 2/87, 1987, p. 480.

22
Texto modificado por el Artículo Único de la Ley N.º 27420, publicada el 07.02.2001.
contrato de opción regirá el plazo de un año fijado por el artículo 1423.

2.6. Renovación del plazo del contrato de opción

Artículo 1424. Al vencimiento de la opción, las partes pueden renovarla

por un plazo no mayor al máximo señalado en el artículo 1423 y así
sucesivamente.
Concordancias: CC: arts. 1417, 1423. LGS: art. 103.

Vencido el plazo convencional o, a falta de este, vencido el plazo legal,

las partes pueden de mutuo acuerdo renovar la opción por un plazo no mayor
de un año. Las partes pueden renovar sucesivamente la opción cuantas
veces lo deseen.
3. Forma de los contratos preparatorios

Artículo 1425. Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran

en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo
sanción de nulidad.
Concordancias: CC: arts. 143, 144, 219.6, 1352, 1411-1413.
Antecedentes normativos: CC italiano: art. 1351. CC etíope: art. 1721.

El contrato de promesa y el contrato de opción pueden celebrarse en la

forma que libremente las partes acuerden, salvo que para el contrato definitivo
la ley exija la observancia de una forma prescrita bajo sanción de nulidad (art.
140.4), caso en el que el contrato de promesa o el contrato de opción serán
nulos si no se celebran en la misma forma solemne prescrita para el contrato
definitivo. Entiéndase que la nulidad por falta de forma solemne solamente
alcanza al contrato de promesa o al contrato de opción, mas no al contrato
definitivo, el cual de perfeccionarse es válido y eficaz, por cuanto es un contrato
distinto y autónomo del contrato preparatorio. De este modo queda protegida la
autonomía de la voluntad privada de los contratantes.
El Código prohíbe el contrato preparatorio consensual de un contrato
definitivo solemne, al prescribir que los contratos preparatorios son nulos si no
se hicieren en la misma forma solemne que la ley prescribe para el contrato
definitivo.
¿Cuál es la razón por la que la ley no permite un contrato preparatorio
consensual de un contrato definitivo formal solemne? MESSINEO23 expresa que la
justificación, para exigir que el contrato preliminar cumpla con la misma forma
solemne del contrato definitivo, “es que, teniendo el contrato preliminar la
fuerza de obligar a las partes a concluir el contrato definitivo, sería
incongruente admitir que quien concluya verbalmente un contrato para el que
se requiere, bajo pena de nulidad, la escritura, pueda abstenerse de respetarlo,
al paso que, quien promete verbalmente la conclusión de un contrato formal
debería estar obligado a ejecutar la convención verbal”.

23
MESSINEO, Doctrina general del contrato, cit., t. I, p. 163.
 La prohibición de celebrar contratos preliminares consensuales de
contratos definitivos formales solemnes se justifica en los contratos de opción
por cuanto el concedente queda obligado por su manifestación de voluntad que
presta por adelantado para la celebración del contrato futuro, en tanto que el
optante tiene el derecho potestativo de perfeccionar o no el contrato definitivo
con su sola declaración de voluntad, sin requerir de la concurrencia de la
declaración del concedente. Para que el contrato definitivo quede
perfeccionado con la sola declaración de voluntad del optante, es necesario
que el contrato preliminar de opción cuente con todos los requisitos o
elementos exigidos para el contrato definitivo, incluida la forma solemne
prevista por ley.
Pero no vemos razón que justifique que para que sea válido el contrato de
compromiso de contratar debe celebrarse en la misma forma solemne exigida
para el contrato definitivo.
El contrato de promesa es autónomo del contrato definitivo; solamente es
preparatorio de la celebración del contrato definitivo, no es el contrato definitivo.
Para que se perfeccione el contrato definitivo deben concurrir necesariamente
las partes intervinientes en el contrato preliminar. El contrato de promesa no es
traslativo ni constitutivo de derechos reales o personales, solamente crea la
obligación de celebrar en el futuro un contrato definitivo; se cumple con la
celebración del contrato definitivo. Precisamente porque las partes no pueden
de momento cumplir con la solemnidad exigida para el contrato definitivo,
pueden acordar preparar ese contrato definitivo mediante un contrato de
promesa. Por ejemplo, es requisito para la validez de la hipoteca que se
inscriba en el registro de la propiedad inmueble (art. 1099.3). Puede ocurrir que
se está tramitando la inscripción de la primera de dominio de un inmueble que
el propietario ofrece hipotecar a su acreedor y este está de acuerdo; ¿cuál
sería la razón para que no se pueda celebrar un contrato consensual de
promesa del contrato definitivo de constitución de hipoteca? No vemos que
exista alguna razón seria, por el contrario, advertimos que con la celebración
del contrato de promesa consensual de hipoteca se facilita y asegura la
constitución futura del derecho real de hipoteca. Con el contrato de promesa, el
prometiente está obligado a prestar su consentimiento para la celebración de
contrato definitivo de constitución de hipoteca, pero todavía no se ha
constituido el derecho real a favor del acreedor hipotecario. El que promete la
hipoteca en un contrato preparatorio está obligado a constituirla en un contrato
definitivo. El contrato de promesa obliga a celebrar el contrato definitivo de
constitución de hipoteca, pero no constituye el derecho real de hipoteca; no se
constituye la hipoteca, sino se crea la obligación de constituirla. El derecho real
de hipoteca existirá solamente si se cumple con la obligación asumida en el
contrato preparatorio de celebrar el contrato definitivo y su inscripción en el
registro de la propiedad inmueble.
Consideramos que debe permitirse el contrato preliminar de compromiso
de contratar consensual de un contrato definitivo formal solemne, con el fin de
facilitar las relaciones sociales sin ponerles obstáculos innecesarios, como
ocurre cuando se establece que la promesa de contrato será nula si no se ha
hecho en la misma forma prescrita para el contrato definitivo.
4. La opción de compra en el D. Leg. N.º 1177, que regula el
 Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, y su
Reglamento aprobado por D.S. N.º 017-2015-Vivienda

4.1. Generalidades
El contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida;
está regulado en el Código (art. 1666 y ss.). Mediante los Decretos Legislativos
1177 y 1196 se han creado cuatro modalidades especiales de contratos de
arrendamientos de predios para vivienda.
Para reactivar el mercado de construcción a través de la promoción de la
inversión en inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, a fin de
reducir el déficit cuantitativo y cualitativo habitacional, y facilitar el acceso a la
vivienda de personas con bajos recursos económicos y de segmentos medios,
mediante el D. Leg. N.º 1177, publicado el 18.07.2015, se establece el
Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda aplicable a los
siguientes contratos:
1) Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda;
2) Arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a
vivienda; y
3) Arrendamiento financiero (leasing) de inmuebles destinados a vivienda.

4.2. Formularios
Se crean los siguientes formularios:
a. Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda-
FUA
b. Formulario Único de Arrendamiento con opción de compra de
inmueble destinado a vivienda-FUAO
c. Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble
destinado a vivienda-FUAL
Los formularios contractuales constituyen título ejecutivo por el solo mérito
de la certificación notarial de las firmas de las partes contratantes. El formulado
con la certificación notarial es suficiente para la inscripción del contrato en el
RAV y en la Sunarp. No se requiere de la escritura pública (art. 2010 del CC).

4.3. Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda-RAV

Se crea a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A.
(FMV), el RAV, en el que se registrará electrónicamente los contratos de
arrendamiento, las resoluciones judiciales que ordenan el desalojo. El acceso a
la información del RAV es de carácter público.
La información del RAV sirve para evaluar la capacidad financiera de los
arrendatarios por parte de las empresas del sistema financiero, para evaluar el
otorgamiento de beneficios en programas de vivienda a cargo del Estado, y
para verificar la buena conducta contractual de arrendatarios y arrendadores.
El RAV no sustituye ni reemplaza las inscripciones en el Registro de
Predios de la Sunarp.
4.4. Intervención del notario
1. Se requiere la intervención del notario, para los siguientes casos:
a. Certificación de firmas en los formularios;
b. Expedición de copia certificada en los formularios;
c. Certificación de firmas ante la prórroga del contrato, en los casos
que corresponda;
d. Remisión de copia certificada de los formularios al RAV; y
e. Extender el acta notarial protocolizada o de la escritura pública
conforme a los supuestos previstos en el Decreto Legislativo.

4.5. Cuenta de abono

El arrendador indicará la cuenta de abono en una empresa del sistema
financiero, en la que el arrendatario abonará, al inicio del contrato, el importe
acordado con el arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al
inmueble, y, mensualmente, la renta convenida, y los siguientes conceptos,
según lo acuerden las partes en el contrato: i) cuota mensual ordinaria de
mantenimiento; ii) cuota mensual asignada al inmueble por servicio de agua; iii)
cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida, y cualquier otro concepto
complementario acordado en el contrato.

4.6. Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda

Por el contrato de arrendamiento de inmueble destinado vivienda, el
arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario, el uso del
inmueble de su propiedad, para destinarlo única y exclusivamente a vivienda,
por cierta renta convenida y por un plazo pactado. De no indicarse el plazo de
duración del arrendamiento se presume que este es de 1 año contado desde la
legalización notarial del Formulario respectivo.
El contrato se celebrará por escrito, únicamente en el FUA, el cual debe
ser obligatoriamente inscrito en RAV, quedando a voluntad de las partes su
inscripción en el Registro de Predios de la Sunarp.

4.7. Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con

opción de compra
A. Concepto
Por el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con
opción de compra, las partes acuerdan que, el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario, el uso de un inmueble de su propiedad, para
destinarlo a vivienda, por el pago de la renta y demás concepto
complementarios acordados en el contrato, por un plazo determinado, al final
del cual, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del
inmueble.
El contrato se celebra por escrito, únicamente en el FUAO, en el que se
consignará, según cronograma, el precio de la opción de compra del inmueble24

24
En el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble destinado
a Vivienda-FUAO, aprobado por D.S. N.º O17-2015-Vivienda, se consignan las
.
El FUAO y su prórroga de ser el caso deben ser obligatoriamente inscritos
en el Registro de Predios de la Sunarp y caduca un mes después del
vencimiento del contrato. La vigencia de dicha inscripción impide la inscripción
de actos de disposición del inmueble o que afecten el derecho de opción de
compra del arrendatario, el mismo que tiene prelación respecto de cualquier
carga o gravamen registrada con posterioridad a la celebración del FUAO.
El arrendador debe dispones de una cuenta en una empresa del sistema
financiero, en la que el arrendatario abonará la renta y demás conceptos que
acuerde con el arrendador, así como el precio de la opción. De este modo se
eliminan problemas sobre el monto de los pagos y la fecha de su realización.
El arrendador puede ceder sus derechos sin autorización del arrendatario,
si así se pactó en el FUAO. La cesión surte sus efectos desde su celebración,
sin perjuicio de comunicarla al arrendatario por carta notarial al domicilio
consignado en la FUAO.
El arrendatario es responsable por los daños que cause al inmueble desde
el momento que lo recibe del arrendador.
Los pagos de la renta no constituyen pagos a cuenta para la adquisición
del inmueble.
El no ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario o en caso
este no cumpla con las condiciones para su ejercicio, no conlleva a la

siguientes cláusulas:
“NOVENA: EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA
9.1 Para ejercer la opción de compra, el ARRENDATARIO debe comunicar por escrito
su decisión al ARRENDADOR, dentro de los ___ (__) días calendario previos al
__________________, fecha en que concluye el arrendamiento del inmueble.
9.2. Para ejercer la opción de compra, el ARRENDATARIO debe pagar las rentas
convenidas, conceptos complementarios e intereses, de corresponder, el precio de
compra pactado en la Cláusula Octava.
9.3. El ARRENDATARIO deberá comunicarle notarialmente al ARRENDADOR el
ejercicio de la opción de compra del inmueble para la firma de la minuta de
compraventa respectiva.
9.4. Para formalizar la transferencia de propiedad, la minuta referida en el numeral
precedente deberá elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Predios
de la Sunarp.
9.5. El ARRENDADOR cuenta con un plazo de ___ (__) días hábiles, después de
recibida la comunicación del ARRENDATARIO, para suscribir los documentos de
formalización de la transferencia de propiedad que fueran necesarios y devolver el
importe entregado en garantía.
9.6. En caso de ejercerse la opción de compra, cualquiera de las partes podrá solicitar a
través del notario, el Bloqueo de la Partida Registral del inmueble hasta que se
inscriba la transferencia de propiedad, adjuntando copia de la minuta correspondiente.
9.7. El ejercicio de la opción de compra antes del vencimiento del plazo del presente
contrato, no exonera al ARRENDATARIO del pago del total de las rentas convenidas
hasta el vencimiento del contrato, las que se acumularán, a valor presente, al pago
del precio de la opción de compra.
DÉCIMA: NO EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA
Si el ARRENDATARIO no ejerciera la opción de compra, debe devolver el inmueble al
ARRENDADOR a la fecha de vencimiento del presente contrato, salvo que las partes de
mutuo acuerdo y en forma expresa prorroguen el arrendamiento, con o sin dicha opción,
conforme a lo establecido en los numerales 5.2 y 5.3 de la Cláusula Quinta del Contrato”.
devolución de ningún concepto dinerario a su favor, ya que los pagos
realizados por el arrendatario en el marco del presente contrato, no constituyen
pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que al término del
contrato debe proceder a la devolución del inmueble.

B. Ejercicio de la opción de compra del inmueble

1) Para el ejercicio de la opción de compra, el arrendatario debe haber
cumplido con el pago de las rentas mensuales, conceptos
complementarios e intereses, de corresponder, según se indique en el
FUAO; y, pagar el precio de compra pactado, en la cuenta de abono
señalada por el arrendador, según el cronograma contenido en el
FUAO. El arrendatario debe comunicar al arrendador por carta notarial
el ejercicio de la opción de compra, para la firma de la minuta de
compraventa dentro del plazo máximo de cinco días hábiles, salvo
acuerdo distinto de las partes. En el plazo antes indicado, el
arrendador debe devolver el importe dado en garantía.
2) Para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de compra
del inmueble a través de una entidad financiera, esta debe tener en
cuenta en la evaluación, el comportamiento de pago del arrendatario.
La entidad del Sistema Financiero puede requerir al arrendatario los
comprobantes de pago de las rentas mensuales, realizadas conforme
al FUAO, así como solicitar al Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV) el
reporte del RAV a la fecha de evaluación.
3) En caso el inmueble materia de compra constituya vivienda única para
el arrendatario y se encuentre dentro del rango y cumplimiento de
parámetros para el financiamiento a través de un crédito Mivivienda o
del Programa Techo Propio, el que los reemplace o resulte aplicable;
al ejercer la opción de compra, el arrendatario tiene el derecho de
acceder al Bono del Buen Pagador (BBP) o al Bono Familiar
Habitacional (BFH), respectivamente, previo cumplimiento de los
requisitos para su calificación como beneficiario y procedimientos para
su asignación establecidos en la normativa que regula su
otorgamiento.
4) Después que el arrendatario ejerza la opción de compra, el notario
solicita, ha pedido de cualquiera de las partes, el Bloqueo de la Partida
Registral del inmueble por un periodo de seis meses para la
inscripción de la transferencia de propiedad, adjuntando copia de la
minuta de compraventa.
5) Para que la transferencia de la propiedad se inscriba en el Registro de
Predios de la Sunarp debe elevarse la minuta a escritura pública
respectiva.
6) El no ejercicio de la opción de compra, por decisión expresa del
arrendatario, o por incumplimiento de las condiciones para su ejercicio,
no conlleva la devolución de ningún concepto dinerario a su favor,
debiendo el arrendatario devolver el inmueble al arrendador al
vencimiento del contrato, salvo que las partes de mutuo acuerdo y en
forma expresa prorroguen el arrendamiento, con o sin dicha opción.
De prorrogarse el arrendamiento sin ejercer la opción de compra ni
 considerarse la misma en el contrato prorrogado, se aplican las
disposiciones del contrato de arrendamiento de inmueble destinado a
vivienda (FUA).
7) Si el arrendatario ejerciera el derecho de opción de compra antes de la
fecha pactada para dicho ejercicio, al pago del precio de la opción de
compra, se acumulará el pago del importe total de las rentas
mensuales por vencer conforme al cronograma incluido en el FUO,
salvo pacto en contrario de las partes.
4.8. Contrato de Arrendamiento financiero (leasing) de inmueble
destinado a vivienda
A. Concepto general de arrendamiento financiero (leasing)
El arrendamiento financiero (leasing) es un medio de financiación
formalizado mediante un contrato por el cual una empresa del sistema
financiero se obliga a comprar en nombre propio un bien mueble o inmueble, a
pedido e indicación del usuario, y a ceder a este su uso por cierta renta
convenida, durante un plazo determinado a cuyo vencimiento tendrá la opción
de compra del bien, pagando el precio pactado.
El D. Leg. 299, del 26.7.84, define al arrendamiento financiero en los
siguientes términos: Artículo 1: “Considerase Arrendamiento Financiero, el
Contrato Mercantil que tiene por objeto la locación de bienes muebles o
inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante
pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar
dichos bienes por un valor pactado”.
Los autores LAVALLE y PINTO25 dan la siguiente definición descriptiva: “Se
llama locación financiera (leasing) a la operación por la cual una institución
financiera concede a una empresa el uso y goce de un bien de capital
—adquirido por ella a su fabricante o proveedor a instancias del interesado y al
solo efecto de dicho acuerdo—, mediante un contrato de locación especial, en
el cual el precio del alquiler se fija de conformidad con el costo del dinero en el
mercado financiero, comprendiendo dicho precio el reintegro del capital
invertido por la entidad financiera, los intereses, los gastos y el margen de
beneficio de esta; y cuya duración coincide total o parcialmente con la vida útil
prevista para el bien y sus plazos de amortización a los fines impositivos. A su
término, el locatario tiene en general opción para comprar el bien por valor
residual, o para pactar un nuevo arrendamiento a precio reducido”. Esta
definición para el leasing mobiliario vale también para el inmobiliario.
En Italia, la Ley N.º 183 del 2.5.1976, el segundo párrafo del artículo 17
señala: “Por operaciones de leasing se entienden las operaciones de locación
de bienes muebles e inmuebles, adquiridos o hechos construir por el locador, a
pedido e indicación del locatario, que asume todos los riesgos, y con facultad
para este último de adquirir la propiedad de los bienes locados al término de la
locación, previo pago de un precio preestablecido”.
BUONOCORE
26
dice que es el contrato que “tiene por objeto la cesión del

25
LAVALLE, Jorge y Carlos PINTO, Leasing mobiliario, Astrea, Buenos Aires, 1982, p. 24.

26
BUONOCORE, V.; A. FANTOZZI; M. ALDERIGHI y G. FERRARINI, Il leasing. Profili privatistici e
goce a un sujeto —normalmente un empresario— de bienes muebles o
inmuebles, por parte de otro sujeto —la empresa de leasing—, que los
adquiere o hace construir por expresa indicación del primero, al solo efecto de
cedérselos en locación o en uso y goce. El usuario se obliga a pagar a la
empresa de leasing un canon periódico correspondiente a dicho goce. Y es
facultad del usuario adquirir la propiedad de los bienes locados, a la expiración
del tiempo convenido, pagando un determinado precio residual”.

B. Concepto de contrato de leasing de inmueble destinado a vivienda

Conforme al artículo 12 del D. Leg. 1177, por el contrato de arrendamiento
financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda el arrendador financiero
financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a
vivienda, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción a favor del
arrendatario de comprar dicho bien por un valor pactado. Las cuotas periódicas
pueden incluir los conceptos complementarios por: i) cuota mensual ordinaria
de mantenimiento; ii) cuota mensual asignada al inmueble por servicio de agua;
iii) cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida; iv) otros concepto
acordados en el contrato.
A efectos de financiar el acceso al uso de un inmueble destinado a
vivienda, el arrendador financiero, quien deberá ser una empresa del sistema
financiero autorizado por la SBS, adquiere la propiedad del inmueble para
ceder su uso al arrendatario.
El contrato se celebra por escrito, mediante el FUAL, en el que debe
consignarse el precio de compra del inmueble en caso el arrendatario ejerciera
dicha opción. El FUAL debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de
Predios de la Sunarp y caduca un mes después del vencimiento del contrato.
Asimismo, la prórroga del contrato, debidamente certificada, puede ser inscrita
a pedido de cualquiera de las partes.
El arrendamiento financiero puede ser financiado con un financiamiento del
FMV que incluya un BBP, en cuyo caso, el contrato de arrendamiento
financiero recibe el mismo tratamiento que los créditos hipotecarios financiados
con dicho bono, en cuanto a la evaluación y clasificación del deudor, exigencia
de provisiones y requerimientos patrimoniales, regulados por la SBS.
En caso el arrendador financiero solicite al arrendatario el pago de una
prima por leasing al inicio del contrato, este puede financiarlo con cargo al BBP
o al BFH, previo cumplimiento de los requisitos para la calificación como
beneficiario del mismo y de los procedimientos para su asignación establecidos
en la normativa que regula su otorgamiento.
El arrendatario, en virtud del contrato de leasing del inmueble destinado a
vivienda, recibe el inmueble para usarlo como vivienda por un periodo
determinado, teniendo a su cargo el pago de una cuota periódica y los demás
conceptos pactados en el FUAL, teniendo, al vencimiento del arrendamiento
financiero, el derecho de ejercer la opción de comprar el inmueble.
El arrendador financiero podrá ceder sus derechos sin requerir la
autorización o consentimiento del arrendatario, si así lo pactaron en el FUAL,

tributari, cit. por LAVALLE/PINTO, Leasing mobiliario, cit., p. 28.

surtiendo efectos dicha cesión con su sola celebración.
El arrendatario es responsable de los daños que pudiera causar al
inmueble desde el momento en que lo recibe del arrendador financiero. En el
marco del contrato de leasing, el arrendador no asume responsabilidad alguna
por la idoneidad del inmueble y características.
Las cuotas periódicas por arrendamiento financiero deben ser abonadas
por el arrendatario en la cuenta abierta a su nombre por el arrendador en una
empresa del sistema financiero.

C. Ejercicio de la opción de compra en el arrendamiento financiero

El arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra siempre y
cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el FUAL, que
incluyen el pago de todas las cuotas periódicas pactadas, conceptos
complementarios, intereses, gastos y comisiones de corresponder, según se
indique en el FUAL; y pagar el precio de compra pactado, abonándolo en la
cuenta señalada por el arrendador financiero, y en la fecha señalada en el
FUAL, comunicándole a este último de dicho abono27.
El arrendatario requiere por carta notarial al arrendador financiero, la firma
de la minuta de compraventa respectiva, la que se suscribe en un plazo que no
exceda de los cinco días hábiles de notificada, salvo acuerdo distinto de las
partes. En dicho plazo, el arrendador financiero devuelve el importe entregado
en garantía.
Después que el arrendatario ejerce la opción de compra, a pedido de
cualquiera de las partes, el Notario solicita el bloqueo de la partida registral del
inmueble por un periodo de seis meses para la inscripción de la transferencia
de la propiedad, adjuntando copia de la minuta.
El ejerciera de la opción de compra antes del vencimiento del plazo
establecido en el contrato de arrendamiento financiero, no exonera al
arrendatario del pago del total de la cuotas periódicas convenidas hasta la
fecha de vencimiento establecida en dicho contrato. Al pago del precio de la
opción de compra pactado en el FUAL se acumulará el importe total de las
cuotas periódicas por vencer, a valor presente y sin considerar los intereses no
devengados en base al cronograma incluido en el FUAL, salvo pacto distinto de
las partes. El ejercicio de la opción de compra antes del vencimiento del plazo
no genera penalidades de ninguna clase a favor del arrendador financiero.
Para que la transferencia de propiedad efectuada se inscriba en el Registro
de Predios de la Sunarp debe extenderse la escritura pública respectiva.
El no ejercicio de la opción de compra, por incumplimiento de las
condiciones para su ejercicio, no conlleva a la devolución de ningún concepto
dinerario a su favor, salvo pacto en contrario.

27
En el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble Destinado
a Vivienda-FUAO, aprobado por D.S. N.º O17-2015-Vivienda, se consignan la siguiente
cláusula: “QUINTA: PRECIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA Las partes acuerdan fijar
como precio de opción de compra la suma de _______________
(_______________/100 _______________), que será cancelada en la cuenta de abono
señalada en la Cláusula Tercera por el ARRENDADOR”.
5. La opción de compra en el Contrato de Capitalización
Inmobiliaria (D. Leg. N.º 1196)
El Decreto Legislativo N.º 1196 tiene por objeto promover la capitalización
inmobiliaria para facilitar el acceso a la vivienda; mediante la modificación de la
Ley N.º 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, facultando a las
entidades del sistema financiero a realizar operaciones de capitalización
inmobiliaria y promover las actividades de las empresas de capitalización
inmobiliaria; así como mediante la modificación de la Ley N.º 28364, Ley que
regula el Contrato de Capitalización Inmobiliaria para promover el acceso a
vivienda a través de contratos de capitalización inmobiliaria que permiten a las
personas naturales ocupar una vivienda y simultáneamente constituir una
cuenta de capitalización individual que permitirá la adquisición de dicho
inmueble.
Las entidades del sistema financiero pueden realizar operaciones de
capitalización inmobiliaria que permitan a las personas naturales ocupar una
vivienda y al mismo tiempo constituir una cuenta de capitalización individual
que permita la adquisición del inmueble.
El inmueble o la capitalización individual no son objeto de embargo ni
afectación o gravamen judicial o administrativo.
Se promueve el Contrato de Capitalización Inmobiliaria como un
mecanismo alternativo al financiamiento hipotecario para el acceso a la
vivienda, así como otorgar incentivos fiscales para el desarrollo de estas
operaciones.
Las Empresas de Capitalización Inmobiliaria (ECI) son sociedades
anónimas que se constituyen de conformidad con lo señalado en la Ley general
(Cap. I, Tít. I, Sección Primera). Tal como lo establece el artículo 295 de la Ley
General. Este artículo es modificado en los siguientes términos:
Artículo 295 (Operaciones permitidas): “Empresa de capitalización inmobiliaria es
aquella cuya actividad consiste en comprar y/o edificar inmuebles para fines de
vivienda, y, con relación a los mismos, celebrar contratos de capitalización
inmobiliaria individual con terceros, entregando en arrendamiento al cliente la
correspondiente unidad inmobiliaria. Estos contratos de arrendamiento incluyen el
derecho de opción de compra de la unidad inmobiliaria por parte del cliente al
precio pactado a la suscripción del referido contrato. El derecho de opción de
compra se ejerce en cualquier momento. Estas empresas pueden celebrar
contratos pasivos para el prefinanciamiento de los inmuebles y emitir cédulas
hipotecarias. La capitalización individual del cliente se constituye progresivamente
con los aportes que este realice. Las empresas de capitalización inmobiliaria solo
podrán efectuar operaciones vinculadas con programas de capitalización
individual relacionados al mercado inmobiliario con fines de vivienda, y no podrán
efectuar otras colocaciones distintas del contrato de capitalización inmobiliaria. La
Superintendencia dictará las normas que regulen las diversas materias vinculadas
con este tipo de empresas y con sus operaciones, incluyendo, entre otras, las
siguientes: 1. Las características de los contratos de capitalización inmobiliaria
 que celebren con los clientes debe considerar como mínimo la entrega de
unidades inmobiliarias en arrendamiento, la opción de compra del inmueble por el
cliente y que no estará sujeto al plazo a que se refiere el artículo 1423 del Código
Civil. 2. El régimen de su prefinanciamiento y la emisión de instrumentos
hipotecarios, en moneda nacional o extranjera”.

El contrato de capitalización inmobiliaria se celebrará en el Formulario

Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI), el cual contendrá, entre otros
aspectos, los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran el
contrato, los derechos y obligaciones de las partes, así como las causales de
desalojo que les resultan aplicables, además de la información necesaria para
el adecuado control fiscal, para lo cual se debe requerir la opinión técnica de la
Sunat. El FUCI tiene mérito de ejecución, siempre que esté suscrito ante un
notario. La copia certificada de los formularios suscritos ante un notario, se
inscribe en el RAV y tiene mérito inscribible en el Registro de Predios de la
Sunarp, sin necesidad de formalidad adicional alguna. El FUCI debe contener
el asentimiento expreso e irrevocable del cliente a favor de la empresa de
operaciones múltiples o ECI, para dar a conocer la puntualidad o morosidad en
el pago de las cuotas periódicas convenidas, y conceptos complementarios del
inmueble arrendado, proporcionando dicha información al RAV y a cualquier
otro registro de historiales crediticios que lo soliciten.
La cuota periódica que paga el que ocupa el inmueble comprende el monto
del arrendamiento, un aporte a la capitalización individual del ocupante
(cliente), los tributos a cargo del cliente, la prima del seguro, la contribución al
mantenimiento en caso de que el inmueble sea parte de un conjunto
inmobiliario, y otros aportes pactados entre las partes. Este pago lo efectúa el
cliente a través de una cuenta abierta en la empresa del sistema financiero a
nombre del arrendador.
Artículo 5-C (Ejercicio de la opción de compra en la capitalización
inmobiliaria): “El Cliente tiene derecho a ejercer la opción de compra siempre
y cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el
Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI). Para ejercer la opción
de compra, el Cliente debe haber cumplido con el pago de las cuotas
periódicas convenidas, conceptos complementarios, intereses, gastos y
comisiones de corresponder, según se indique en el FUCI; y, pagar el precio
de la opción de compra pactado, abonándolo en la cuenta señalada por la
empresa de operaciones múltiples o ECI, y en la fecha señalada en el FUCI,
comunicándole a la empresa de operaciones múltiples o ECI de dicho abono.
Si el Cliente ejerciera el derecho de opción de compra antes de la fecha
pactada para dicho ejercicio, al pago del precio de la opción de compra, se
acumulará el pago del importe total de las cuotas periódicas por vencer y sin
considerar los intereses no devengados, salvo pacto distinto de las partes.
Para que la transferencia de propiedad efectuada se inscriba en el Registro
de Predios de la Sunarp debe extenderse la escritura pública respectiva. En
caso el Cliente decida no ejercer la opción de compra, la empresa de
operaciones múltiples o ECI está obligada a devolver el importe
correspondiente a la previsión del pago de los tributos señalada en el inciso
 c) del numeral 8.1 del artículo 8 de la presente norma, conjuntamente con la
capitalización individual y sin perjuicio que el Cliente deba devolver el BBP o
BFH que hubiera recibido”.
Si el cliente no ejercita la opción de compra, la empresa de operaciones
múltiples o la empresa de capitalización inmobiliaria están obligadas a devolver
el importe correspondiente a la previsión del pago de los tributos,
conjuntamente con la capitalización individual.