PRESENTACIÓN

 Papel: Tamaño carta blanco (bond de 75 gramos).

 Empastado: Atrás (negro) y adelante (acetato transparente sin color) y

argollado plástico negro.

 Tipo de letra: Arial tamaño 12 vertical.

 Presentación en norma Icontec (márgenes, espacios y paginado).

 Un original y una copia (Avaluadores de la Sede Central), dos originales y una

copia (Avaluadores de las Territoriales). Tanto los informes originales como
las copias deben estar presentados de igual manera; es decir, la misma
calidad de impresión, los mismos anexos, la misma cantidad de fotos.

 Cada avalúo debe venir con un CD anexo, donde se grabe el informe, las
fotografías, los cuadros de cálculos anexos (siempre se debe diligenciar el
archivo de Excel correspondiente a los cálculos) y otros archivos magnéticos
que hayan sido suministrados. Este CD debe ser entregado en el momento de
radicar el avalúo.

 El texto del avalúo debe ser elaborado de corrido; es decir, no dejar medias
pàginas en blanco.

 Todo avalúo debe llevar la caratula anexa (para original y copia) impresa a
color.

 Nota: Todo informe debe contener como mínimo la fotocopia de la ficha

predial, la fotocopia del plano de ZHF y ZHE ubicando el predio objeto de
avalúo, al igual que la fotocopia del cuadro de variables.

 Nota: es de carácter obligatorio anexar la certificación de la norma o si se

consulta directamente en la oficina de planeación la fotocopia o impresión del
texto donde se describe la normatividad aplicada al predio.

 Nota: Cuando el predio objeto de avalúo haya sido avaluado por el IGAC en
años anteriores se debe adjuntar un cuadro comparativo ítem por ítem entre el
avalúo anterior y el avalúo actual mostrando la diferencia en valor unitario y en
áreas, explicando cada una de las diferencias.

EL INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER DIRECTRIZ SEÑALADA EN EL

PRESENTE DOCUMENTO SERA OBJETO DE DEVOLUCIÓN DEL AVALÚO.

1
PARA LA IMPRESIÒN DEL INFORME FAVOR
ELIMINAR ESTAS HOJAS

2
 TABLA DE CONTENIDO

Página

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL.....................4

2. INFORMACIÓN CATASTRAL...............................................................5
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS......................................................6
4. TITULACIÓN E INFORMACIÒN JURÍDICA.........................................6
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR............................................7
6. REGLAMENTACIÒN URBANÍSTICA...................................................9
7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.........................................................10
8. MÉTODO DEL AVALÚO.....................................................................15
9. ANALISIS DE ANTECEDENTES........................................................16
10. CONSIDERACIONES..........................................................................17
11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA..........................................................17
12. RESULTADO DEL AVALÚO...............................................................21
13. ANEXOS...............................................................................................22

3
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE: Escribir el número, fecha y el nombre de la persona que dirige

el oficio de solicitud, con el cargo y la empresa a la cual pertenece. (ejemplo:
El presente avalúo fue requerido mediante oficio número CT 10321 de fecha
26 de enero de 2012 firmado por la doctora Gladys de Gómez, subdirectora
general del Instituto Rojas Mar.)

1.2. RADICACIÓN: Escribir el número de radicación que le asignó la Territorial o la

sede central, la cual va anotada en la orden de práctica del avalúo. (ejemplo:
8002012ER2601 de fecha 26 de enero de 2012.)

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Escribir el tipo de construcción para lo que fue

construido y diseñado inicialmente el inmueble. (Unifamiliar, Bifamiliar,
Trifamiliar, Apartamento, Local, Oficina, Sitio de estacionamiento vehicular,
Bodega, Casa en conjunto, Edificio sin reglamento de copropiedad, etc) o si es
un lote.). (ejemplo: Bodega.)

1.4. TIPO DE AVALÚO: Escribir Comercial urbano.

1.5. DEPARTAMENTO: Escribir nombre del departamento al cual pertenece el

municipio donde se ubica el inmueble objeto de avalùo. (ejemplo:
Cundinamarca).

1.6. MUNICIPIO: Escribir el nombre del municipio donde se ubica el inmueble

objeto de avalùo. (ejemplo: Bogotà, D.C.)

1.7. LOCALIDAD / COMUNA: Escribir la comuna o localidad, donde se ubica el

inmueble. (ejemplo: Localidad Nº 19 (Ciudad Bolìvar)), si no existe
sectorización escriba No aplica.

1.8. BARRIO O URBANIZACIÓN: Escribir el nombre del barrio o urbanización al

cual pertenece el inmueble objeto de avalùo. (ejemplo: Barlovento.)

1.9. DIRECCIÓN: Escribir la dirección completa del inmueble sin utilizar

abreviaturas. Si el inmueble presenta mas de una dirección, éstas se deben
mencionar, colocando en primer lugar la dirección que aparece en los
documentos de adquisición o en el folio de matrícula inmobiliaria e indicar las
inconsistencias encontradas. (ejemplo: Avenida Calle 57 R Sur N° 71–93
(Nomenclatura oficial), adicionalmente, en terreno aparece Calle 57 Sur Nº 71
– 93 (placa de nomenclatura del servicio pùblico de energìa eléctrica))

1.10. MARCO JURÍDICO: Escribir el marco jurídico con el cual la entidad solicitante
hace la solicitud de avalúo. Ver formulario de solicitud (debe ser llenado en

4
 todos los casos). (ejemplo: Avalúos de inmuebles para efectos contables
Circular 60 del 19 de diciembre de 2005).

1.11. DESTINACIÓN ACTUAL: Escribir el destino que presenta el inmueble al

momento de la inspección ocular (no confundir con tipo de inmueble). Los
destinos pueden ser Residencial, Comercial o de servicios, Industrial,
Dotacional o Institucional especificando el tipo (educativo, recreativo, salud,
religioso, cultural, etc.). Si es un lote se debe especificar si es urbanizado no
construido, urbanizable no urbanizado o no urbanizable. (ejemplo: Industrial).

1.12. FECHA DE LA VISITA: Escribir la fecha en la que se realizó la visita técnica

al inmueble. (ejemplo: 27 de enero de 2012).

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

Nº PREDIAL: 025-035-01-00-0001-0001-000.

D E S C R IP C IÓ N V A LO R A C T U A L
VIG E N C IA D E LA ZON A Z ON A Á R EA D E Á R EA D E A VA LÚO
D E LA Z O N A D E LA Z ON A
A C T UA LIZ A C IÓ N H O M O G ÉN E A HO M O GÉ N E A TER R EN O C O N S T R UC C IÓ N C A TA S TR A L
H O M O G ÉN E A GEO EC O N Ó M IC A
HO M O G ÉN E A
C A TA S TR A L F ÍS IC A GEO E C ON Ó M IC A
(m ² ) (m ² ) VIG E N T E
F ÍS IC A

No rm a us o
re gla m e nta da :
Indus tria l, Us o a c tua l:
Indus tria l,
Tipific a c iò n:40,
2010 `01 To po gra fía : P la na ,
`01 $ 10.253.000,00 100.000,00 100.000,00 $ 101.526.235,00
S e rvic io s públic o s :
B à s ic o s m à s
c o m ple m e nta rio s ,
Vía s : P a vim e nta da s .

Escribir el número predial completo del inmueble objeto de avalúo y completar el

cuadro (en excell insertado) con la información requerida.

5
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Relacione los documentos suministrados y los posteriormente obtenidos como:

a) Certificados de libertad y tradición.

b) Escrituras públicas.

c) Certificado Catastral.

d) Certificación de norma de uso de acuerdo con lo establecido por el Plan de

Ordenamiento Territorial o Norma vigente.

e) Reglamento de Propiedad Horizontal (si el inmueble se encuentra sometido a

este régimen).

f) Planos (Escribir: escala, fecha de realización y persona que lo elaboró).

g) Otros (estudios realizados, antecedentes de avalúos, etc.)

4. TITULACIÓN E INFORMACIÒN JURÍDICA

4.1 PROPIETARIO: Escribir el nombre del propietario o propietarios actuales que

figuran en el folio de matrícula, si este documento no fue suministrado, Escribir
el propietario que figura en la escritura o en el certificado catastral y aclare
dicha situación. (ejemplo: Pedro Antonio Rodriguez Montes).

4.2 TITULO DE ADQUISICIÓN: Escribir el número, fecha, notaría y círculo

notarial del documento de adquisición del inmueble, así mismo, el modo de
adquisición (Compra-venta, remate, sentencia judicial, etc) (ejemplo: Según
escritura pública N° 3.050 de fecha 29 de octubre de 1951, otorgada en la
notaría pública cuarta (4) del círculo notarial de Bogotá DC., se realizó la
compra-venta al señor Jorge Martinez.

4.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA: Registrar el número completo

incluyendo el número y la oficina que identifica el círculo registral. (ejemplo:
50N-00125369 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá
Norte).

4.4 OBSERVACIONES JURÍDICAS: Escribir las inconsistencias, restricciones,

gravámenes, afectaciones, etc, con su respectivo número de anotación,
descritas en el Certificado de tradición y libertad.

6
 Ejemplo: El predio presenta una hipoteca abierta a favor del banco ZZZ, según
se observa en la anotación Nº 12 del certificado de libertad y tradición
suministrado.

NOTA: La anterior información no constituye estudio jurídico de la propiedad.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

5.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR: Mencione las vías importantes que delimitan
al sector y/o los barrios vecinos, si lo hace a manera de linderos hágalo en
sentido de las manecillas del reloj (N-E-S-W).

(ejemplo 1: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace

parte del sector catastral denominado Ciudad Universitaria, el cual se localiza
en la localidad N° 13 (Teusaquillo), enmarcado por los siguientes límites.

POR EL NORTE : La Avenida Pablo VI (AC. 53).

POR EL ESTE : La Avenida Ciudad de Quito (AK 30).
POR EL SUR : La Calle 29.
POR EL OESTE : La Carrera 45.)

(ejemplo 2: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace

parte del barrio denominado La Candelaria, enmarcado por los siguientes
barrios:

POR EL NORTE : Belisario.

POR EL ESTE : Palo Alto.
POR EL SUR : Córdoba y El Centro.
POR EL OESTE : Simón Bolívar.)

(ejemplo 3: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace

parte del sector catastral denominado Ciudad Universitaria, el cual se localiza
en la localidad N° 13 (Teusaquillo), enmarcado por los siguientes límites.

POR EL NORTE : La Avenida Pablo VI (AC. 53) con el barrio Satico.

POR EL ESTE : La Av. Ciudad de Quito (AK 30) con el barrio Loco.
POR EL SUR : La Calle 29 con el barrio Santana.
POR EL OESTE : La Carrera 45. Con el barrio Alto)

7
5.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Realice una descripción del uso que
predomina en el sector y sus usos complementarios, tipificando los mismos;
así mismo, comentar si el sector está presentando cambio de uso y a cuál está
cambiando. (ejemplo: El sector donde se ubica el predio objeto de avalúo se
caracteriza por ser una zona de actividad mixta, donde se complementa el uso
residencial de estrato socio-económico medio-medio (E-4) con el uso
comercial de escala local y de alta intensidad, algunas de las construcciones
se han ido adecuando y remodelando con el paso de los años, generando una
transformación al uso comercial, principalmente sobre la carrera quinta (5).
Como se menciono anteriormente, la zona comercial se ha establecido sobre
la carrera 5; sin embargo, sobre la carrera 23 A (barrio La Loma) es donde se
localiza la zona bancaria, destacándose entidades como el Banco ZZZ,
PLATA .COM y ORO Y PLATA, entre otros y los principales almacenes de
cadena como EL TRIUNFO Y PALLA-HERMOSA.)).

5.3 TIPOS DE EDIFICACIÓN: Escribir el tipo de edificaciones que predominan en

el sector, el número de pisos, el estado de conservación en general y las
características constructivas. (ejemplo: Son construcciones unifamiliares de 2
pisos de altura, edificadas por el sistema de autoconstrucción, en buen estado
de conservación, con acabados sencillos, acordes con la época de
construcción (década de los 80).

5.4 EDIFICACIONES IMPORTANTES Y SITIOS DE INTERÉS: Mencione la

ubicación de las edificaciones importantes y los sectores comerciales
destacados si los hay, y los sitios de interés como supermercados,
parqueaderos, zona bancaria, colegios, hospitales, inspecciones de policía y
parques, entre otros. (ejemplo: próximo al inmueble en estudio se ubica La
Segunda (II) estación de policía, el parque Pedro Pàramo y sobre la carrera 25
con calle 6 se ubica la clìnica Rodrigo Giraldo).

5.5 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: Escribir el estrato socioeconómico,

el Acuerdo o Norma con el que fue asignado y la entidad responsable.
(ejemplo: De acuerdo con Decreto N° 001 de fecha 01 de mayo de 2011) y el
plano de estratos a escala 1:5.000, el sector aledaño se encuentra clasificado
por la oficina de Planeación, en general, dentro del estrato socioeconómico
cuatro (4), para predios con uso residencial.)

5.6 VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: Mencione las vías de

acceso más importantes con su respectivo nombre, numeración o los dos;
además, el estado de conservación. (ejemplo: Este sector dispone de vías
importantes de acceso a nivel urbano como son:

 La Avenida Ciudad de Quito – Avenida Carrera 30.

 Avenida Pablo VI – Avenida Calle 53.

8
  Avenida Jorge Eliecer Gaitán – Avenida Calle 26.
 Avenida Batallón Caldas – Avenida Carrera 50.
 Avenida Francisco Miranda – Avenida Calle 45.

Las anteriores vías se encuentran en excelente estado de conservación.

5.7 INFRAESTRUCTURA URBANA: Describir el sector donde se localiza el

inmueble en relación a las zonas verdes, parques, plazoleta, vías (tipo y
estado de conservación), servicios públicos y sus coberturas, transporte
público y su cobertura. (ejemplo: El sector cuenta con numerosas zonas
verdes y parques que permiten el esparcimiento de la ciudadanía, alumbrado
público, red de energía eléctrica, red telefónica, recolección de basuras y
servicio de acueducto y alcantarillado; es decir, la zona cuenta con la
infraestructura en servicios públicos que garantizan el buen desarrollo de los
usos antes mencionados. El transporte público es abundante y se realiza por
las principales vías del lugar.).

5.8 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: Describir en forma sucinta las

perspectivas de valorización del sector e incluir el por qué?. (ejemplo: Se
estima que exista una valorización positiva, dada las obras proyectadas en el
mejoramiento del sector por parte de la Alcaldía municipal).

6. REGLAMENTACIÒN URBANÍSTICA

Relacionar el número y fecha del Decreto ó Acuerdo por el cual se

reglamentan los usos del suelo del municipio. Además la zonificación del
sector donde se ubica el inmueble, si presenta algún tipo de nomenclatura se
debe escribir y explicar. También se debe mencionar los usos permitidos,
principales, complementarios, restringidos y prohibidos; así mismo la
edificabilidad permitida, es decir, los índices de ocupación y construcción,
alturas permitidas, densidad de viviendas, aislamientos laterales y posteriores,
antejardines, etc.

(Ejemplo: La reglamentación urbanística que rige el municipio está contenida

en el Acuerdo municipal Nº 039 de fecha 02 de enero de 2000.

Específicamente el predio se clasifica así:

Tratamiento: Conservación.

Area de actividad: Industrial zona de Industria Media.

9
 USOS:
PRINCIPALES: Comercio e industria liviana, talleres de mecánica, latonería,
pintura, cambio de aceites, cambio de llantas, taller de ornamentación, taller
automotriz.

SECUNDARIOS: Preparación de alimentos, cárnicos, lácteos y gaseosas.

PROHIBIDOS: Juegos de azar, casa de lenocinio y prostíbulos.

EDIFICABILIDAD
Área Mínima: 1.200 m²
Frente Mínimo: 30 m.

Índice de Ocupación: 70 % del área del lote.

Índice de Construcción: 140 del área del lote.

Altura: Un piso con mezanine.

Antejardín: 10 metros sobre vías principales y 5 metros sobre vías secundarias

Aislamientos posteriores: 5 metros.

Aislamientos laterales: 0 metros.

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1 CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1 UBICACIÓN: Escribir si el predio es medianero o esquinero, el tipo de vía que

es su frente (local, zonal, metropolitana, Nacional, etc.) en que costado se
encuentra y entre que calle o carreras se encuentra. Si existe alguna
referencia importante o algún sitio de interés que facilite la referenciación del
inmueble infórmelo. Si es propiedad horizontal Escribir además el nombre del
edificio y el piso en que se encuentre el inmueble. (ejemplo: El predio objeto
de avalúo se encuentra localizado en el centro urbano del municipio de
Suárez, situado en la zona central antigua; terreno esquinero, ubicado con
frente sobre el costado norte de la calle 8, vía principal pavimentada, entre las
carreras 10 (vía que colinda con el río Suárez) y 11, justo al lado del Terminal
de Transporte).

7.1.2 AREAS: Escribir el área completa (unidades con decimales) siempre en

metros cuadrados. Si es propiedad horizontal relacione el área privada que
figura en la escritura de reglamentación de propiedad horizontal o del
certificado de tradición; así mismo, especifique el coeficiente de copropiedad y

10
el área del terreno donde se construyó el edificio, si presenta inconsistencias
menciónelas.

Se debe aclarar si se tienen diferencias de áreas, cuál se adopta para la

liquidación y su respectiva justificación.

(ejemplo 1: predio sin régimen de copropiedad)

FUENTE ÁREA (M²)

PLANO TOPOGRÁFICO PT-001 100.253,25
FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA 100.253,25
FICHA CATASTRAL 150.000,00
ÁREA ADOPTADA 100.253,25

El área adoptada es de 100.253,25 m² ; debido a, que es la que corresponde a

la reportada en el folio de matrícula inmobiliaria y que concuerda con el plano
topográfico anexo.

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad

peticionaria.

(ejemplo 2: predio con reglamento de copropiedad – Lote en propiedad

horizontal-)

FUENTE ÁREA (M²)

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 3.000,00
FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA 3.000,00
FICHA CATASTRAL 3.333,33
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD 0,33%
ÀREA TOTAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 10.000,00
ÁREA ADOPTADA 3.000,00

El área adoptada es de 3.000,00 m² ; debido a, que es la que corresponde al

área privada reportada tanto en el folio de matrícula inmobiliaria como en el
Reglamento de copropiedad.

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad

peticionaria.

(ejemplo 3: predio con reglamento de copropiedad –en altura-)

11
 FUENTE ÁREA (M²)
FICHA CATASTRAL 250,00
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD 0,25%
ÀREA TOTAL DEL LOTE 1.000,00

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad

peticionaria.

7.1.3 LINDEROS Y DIMENSIONES: Escribir los linderos particulares del inmueble

en sentido de las manecillas del reloj (N-E-S-W) y la fuente de la cual se
obtuvieron. Si es propiedad horizontal debe relacionarse adicionalmente, el
documento con el cual se protocolizó el reglamento, escribiendo el número,
fecha, notaría y círculo notarial.

(Ejemplo:

NORTE : Línea quebrada en 17,00 m, 5.70 m y 38.50 con el predio 0002.

ORIENTE : Línea recta en 34.50 m con la carrera 10.
SUR : Línea recta en 59.50 m con la calle 20.
OCCIDENTE: Línea recta en 21.40 m con la carrera 30.

FUENTE: Medidas tomadas de la escritura pública Nº 123 de fecha 22 de

enero de 2012, otorgada en la notaría única del circulo notarial de Càchira –
Norte de Santander.

7.1.4 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: Describir el relieve del inmueble referido a las

formas del terreno (plano, inclinado, empinado) e indicando igualmente la
topografía en porcentaje (0% al 7 %, 7 % al 14%, mayor de 14 %), los cuales
serían tenidos en cuenta para la orientación e investigación económica.
(ejemplo: El terreno es de relieve plano; por lo tanto, el rango de pendiente
fluctúa entre el 0% y el 7%.).

7.1.5 FORMA GEOMÉTRICA: Escribir la forma del inmueble o la figura a la cual se

asemeja. (ejemplo: El terreno es de forma geométrica rectangular).

7.1.6 FRENTE: Escribir la distancia en metros lineales que posee el inmueble sobre
la vía de acceso. Si presenta varios frentes especifique dicha situación y
mencione su acceso principal. (ejemplo: El lote presenta varios frentes así:
Sobre la calle 2 de 59,50 metros (Acceso principal).
Sobre carrera 10 de 34,50 metros.
Sobre carrera 30 de 21,40 metros.

7.1.7 FONDO: Escribir la distancia en metros lineales del fondo del inmueble, si el
predio no es regular calcule el fondo promedio y aclare la situación. (ejemplo:

12
 si se asume el frente sobre la calle 2 (acceso principal), la medida del fondo
promedio es de 34,50 metros.

7.1.8 RELACIÓN FRENTE-FONDO: Escribir la relación existente, se debe plasmar

en formato de escala así: 1:2 que significa que por cada metro de frente
existen dos de fondo. (ejemplo: El predio cuenta con una relación frente-fondo
aproximada de 1:0,5798.).

7.1.9 VÌAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Mencionar las vías de acceso directo al

predio con su respectivo nombre, nomenclatura, clasificación y sentidos,
además el estado de conservación. (ejemplo: El predio posee su principal
acceso por:

LA CARRERA 39: Vía de orden local, se encuentra sin pavimentar y en muy

regular estado de conservación.

7.1.10 SERVICIOS PÚBLICOS: El predio cuenta con los servicios de acueducto y

energía eléctrica, presentando un buen funcionamiento.

7.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

En el predio se encuentra una edificación: construcción original de vivienda

donde funciona el colegio Mesolandia.

7.2.1 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: Mencione los materiales con los

que están construidas cada una de las diferentes unidades, por ejemplo:
(Cimentación, estructura, fachada, cubierta, cielo raso, muros, pisos,
carpintería metálica, carpintería madera, baños y cocina, entre otros), el
número de pisos o plantas de cada edificación, la edad -en caso de
remodelación indicar la fecha y en qué consistió-, el estado general de misma
(basado en las definiciones de la Tabla de Fitto y Corvini), el área construida
(Si es propiedad horizontal escribir el área privada tomada de los documentos
–Escritura y/o folio de matrícula inmobiliaria) y la fuente.

“EDIFICIO PRINCIPAL”
ITEM DESCRIPCIÓN
CIMENTACIÓN Aporticada.
ESTRUCTURA Columnas y vigas en concreto reforzado.
FACHADA Piedra pulida.
En plaqueta de cemento con revestimiento en
CUBIERTA
lámina asfáltica.
CIELO RASO Rústico pintado.
MUROS En ladrillo a la vista y pañete, estuco y pintura.
PISOS En granito pulido, madera en biblioteca y

13
 “EDIFICIO PRINCIPAL”
ITEM DESCRIPCIÓN
alfombra en oficinas.
CARPINTERIA METALICA Puertas exteriores y ventanas.
CARPINTERÍA MADERA Puertas internas
ILUMINACIÓN Lámparas flourescentes incrustadas
Cuenta con una batería de baños con
BAÑOS
enchapes en baldosa de cerámica.
Enchapada en baldosa de creámica, mesón
en mármol, gabinetes superiores e inferiores
COCINA
en postformado, extractor de olores, estufa de
cuatro fogones a gas y uno eléctrico.
NÚMERO DE PISOS Cuatro (4)
VETUSTEZ 10 años sin remodelar.
ESTADO DE
CONSERVACIÓN Bueno
USO Mixto (Comercio – Oficinas)
400,00 M². Medidas extractadas del plano
AREA Y FUENTE
arquitectónico suministrado

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

7.2.2 DISTRIBUCIÓN INTERNA: Describir por piso los espacios físicos (ejemplo:

EDIFICIO PRINCIPAL

Primer nivel: Local comercial donde funciona la entidad financiera “QUIERO

ORO”, por puerta independiente se comunica a tres oficinas administrativas,
laboratorio fotográfico y una batería de baños conformada por cuatro
sanitarios, cuatro lavamanos y un orinal.

Segundo nivel: Oficina subdirección administrativa, sala de juntas, oficinas

modulares de trabajo, cafetería y centro de computo.

Tercer nivel: Tres oficinas independientes de comunicaciones.

Cuarto Nivel: Oficina Director con baño privado y sala de juntas.)

7.2.3 INSTALACIONES ESPECIALES: Escribir las instalaciones especiales que

presente el inmueble como: transformadores, strip telefónico, red de cableado
estructura, etc., para el caso de una propiedad horizontal relacione el
equipamiento comunal con que cuenta como: planta eléctrica, ascensores,
aire acondicionado, piscinas, shut de basuras, oficina de administración,

14
 juegos, entre otros. El funcionamiento se debe comprobar en la inspección
técnica, si no es posible, informe dicha situación.

7.2.4 ANEXOS: Relacione las construcciones de menor categoría, como por

ejemplo: Enramadas, Kioscos, Tanques, Estanques, Porquerizas, Establos,
Galpones, Silos, Piscinas, Beneficiaderos, Zonas duras y Cerramientos, entre
otros y escriba el área y/o volumen, la fuente de dicha medida y realice una
breve descripción del mismo.

UNIDAD
ITEM DE MEDIDA FUENTE DESCRIPCIÓN
MEDIDA
Pisos en baldosa de
gres, cubierta en palma
Kiosco M² 20,00 Medidas a cinta mètrica y estructura en madera
Piso en tierra, cubierta
en teja de zinc y
Enramada M² 30,00 Medidas a cinta mètrica estructura en madera
piso en cemento y
Porqueriza M² 50,00 Medidas a cinta mètrica estructura en ladrillo
piso en cemento y
Establo M² 100,00 Medidas a cinta mètrica estructura en madera
en malla eslabonada a
una altura de 1,80 m,
sobre muro de ladrillo
(0,70 m.) y estructura
con postes de concreto
Cerramiento M² 200,00 Medidas a cinta mètrica (2,20 m.)
Zonas duras M² 200,00 Plano topográfico vía peatonal en concreto.

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

8. MÉTODO DEL AVALÚO

Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se deberá

puntualizar el método utilizado para obtención del valor, tanto para terreno
como para la construcción. – A CONTINUACIÓN SE RELACIONAN LAS
DEFINICIONES DE LOS CUATRO MÉTODOS Y SE DEBE DEJAR
ÚNICAMENTE LOS QUE SE UTILIZARON-.

15
 Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizaron los
siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de
septiembre de 2008, expedida por el IGAC:

Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del
objeto de avalúo.

Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica

valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las
rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas
generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el

valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar
el valor correspondiente al terreno.

Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto
total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien
final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica
se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.

9. ANALISIS DE ANTECEDENTES

En este ítem se deben relacionar los avalúos practicados por las Territoriales o
la Sede Central del IGAC que sean comparables con el inmueble objeto de
avalúo, anotando la radicación y su fecha, dirección, tipo de inmueble, área
tanto de terreno como de construcción, los valores unitarios adoptados y el
valor total del avaluó.

16
 RADICACIÓN Y AREAS M² VALORES UNITARIOS
DIRECCIÓN TIPO AVALÚO TOTAL
FECHA TERRENO CONSTRUCCIÓN TERRRENO CONSTRUCCIÓN
8002011ER2576-01
del 12 de julio de Carrera 4 No 10-
2011 02/08/10/12/18/22 Casa 545,00 406,72 $ 1.300.000 $ 2.950.000 $ [Link]
8002011ER2576-01
del 12 de julio de
2011
8002011ER13980 Calle 10 No 3-45 Casa 943,60 1.366,90 $ 1.400.000 $ 1.000.000 $ [Link]
del 14 de mayo de
2011
8002011ER13980 Calle 8 No 6-77/79 Edificio 595,94 1.765,43 $ 1.200.000 $ 2.000.000 $ [Link]
del 14 de mayo de
2011 Calle 8 No 6-63 Casa 366,50 866,61 $ 1.000.000 $ 1.840.000 $ [Link]
8002011ER2576-01
del 12 de julio de
2011 Calle 8 No 9-64 Casa 282,42 560,94 $ 1.000.000 $ 935.000 $ 806.898.900

10. CONSIDERACIONES

Explicar los aspectos del inmueble que influyen de manera positiva y/o
negativa en la determinación de su valor comercial. (Mínimo una página).
Ejemplo:

 La fácil manera de acceso al predio, la cual se puede realizar por la

Avenida Carrera 30 (vía arterial principal, en doble sentido de circulación y
adecuada al Sistema de Transporte Masivo).

 La baja actividad edificadora que presenta el sector, la cual está dirigida

principalmente a la remodelación de las unidades y a la construcción de
edificios multifamiliares.

Y así sucesivamente…

GRADO DE COMERCIALIZACIÓN:

En este ítem se debe describir el grado de comercialidad que tiene el inmueble,

en función del tiempo esperado para su venta, según las 3 categorías
principales:

Tipo A: Alta Comercialización.

Tipo B: Media Comercialización
Tipo C: Baja Comercialización

17
 El modelo del texto a incluir en este ítem es el siguiente:

- Teniendo en cuenta las características físicas del inmueble objeto de avalúo así
como las condiciones del mercado inmobiliario para el sector, se puede estimar
que el inmueble observa una comercialización media (Tipo B), con un tiempo
aproximado de comercialización entre los 6 a 12 meses, dependiendo de las
estrategias de publicidad y mercadeo.

De manera informativa se incluye una tabla empleada por Fogafin para la

comercialización de los activos, que nos puede ayudar a determinar el tiempo
estimado de comercialización. Es importante aclarar que esta tabla no se debe
incluir dentro del informe de avalúo, por cuanto no se trata de un documento
oficinal.

TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN
GRUPO DE BIENES A B C
MESES
VIVIENDA
Apartamentos 0a6 6 a 12 12 a 24
Casas 0a6 6 a 12 12 a 24
Edificios 0 a 36 36 a 48 48 a 60
Depósitos 0 a 18 18 a 24 24 a 36
LOTES
Lotes 0 a 12 12 a 24 24 a 36
Lotes de vivienda 0 a 12 12 a 24 24 a 36
Lotes agrícolas 0 a 12 12 a 24 24 a 36
Lotes comerciales 0 a 12 12 a 24 24 a 36
Lotes Industriales 0 a 12 12 a 24 24 a 36
Lotes mixtos 0 a 12 12 a 24 24 a 36
COMERCIAL
Locales Comerciales 0 a 18 18 a 30 30 a 42
Bodegas 0 a 18 18 a 30 30 a 42
Oficinas 0 a 18 18 a 30 30 a 42
Consultorios 0 a 18 18 a 30 30 a 42
OTROS
Fincas 0 a 24 24 a 36 36 a 48
Casas de recreo - centro vacacional 0 a 36 36 a 48 48 a 60
Suites Hoteleras 0 a 36 36 a 48 48 a 60
Hoteles 0 a 36 36 a 48 48 a 60
Parqueaderos y Garajes 0 a 12 12 a 18 18 a 24
Colegios 0a 18 18 a 24 24 a 36
Otros 0 a 18 18 a 24 24 a 36

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

11.1 INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Escribir las ofertas y avalúos realizados por

otras entidades, mencionando la fuente, fecha, áreas, valores y usos.

18
Para el Método de Comparación o de Mercado se requiere se relacionen
las ofertas comparables de bienes semejantes en el formato de Excel
establecido y UBICADOS en el plano del sector donde se ubica o localiza el
inmueble. (Ver formato anexo Excel), igualmente se debe hacer un análisis de
los datos de mercado donde se explique cómo se determinó el valor para el
predio objeto de avalúo a partir de ellos.

Se debe tomar las fotografías a los predios en oferta o si son consultadas de

periódicos, revistas o internet fotocopia de las mismas o impresión de los
reportes.

Para el Método de Costo de Reposición se requiere soportar dichos costos

adjuntando presupuestos, reportes o copia de las revista especializadas de
donde se extractó dicha información.

Es importante mencionar que los métodos mencionados en el numeral 8

deben tener su correspondencia en este numeral.

Ejemplo:

Método de Comparación o de Mercado Se utilizó para determinar el valor

del terreno y en el informe se analizó la información de ofertas obtenidas en el
sector, así:

En la zona se ubicaron dos ofertas de inmuebles cercanos al predio objeto de

avalùo:

La primera corresponde a una vivienda de uso mixto, en primer piso local

comercial y en los pisos superiores (2 y 3) vivienda.

La segunda corresponde a un predio de un piso con dos locales comerciales y

una vivienda en la parte posterior (con entrada independiente).

A continuaciòn se relaciona el anàlisis estadistico realizado y se adoptò un

valor cercano al lìmite inferior, dada el área del predio a valorar

19
 ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS URBANOS
CASAS Y LOTES
TERRENO CONSTRUCCIÓN
TIPO DE VALOR VALOR VALOR TOTAL NOMBRE TELÉFONO
Nº DIRECCIÓN %. NEGOCIACIÒN ÁREA ÁREA OBSERVACIONES
INMUEBLE PEDIDO DEPURADO V/M² V/M² CONSTRUCCIÓN FUENTE FUENTE
M² M²

CASA DE DOS
PISOS CON LOCAL
COMERCIAL Y
APARTAMENTO EN
GISSELA
1 CASA CL 14 B Nº 3- 05 $ 400.000.000 7,50% $ 370.000.000 255,00 $ 434.509,80 432,0 $ 600.000 $ 259.200.000 BUENAS 3012563233
BERMUIDEZ
CONDICIONES (SALA-
COMEDOR, COCINA
INTEGRAL, BAÑO Y 3
ALCOBAS)

CASA CON DOS

LOCALES Y UN
APARTAMENTO EN
LA PARTE GUSTAVO
2 CASA CL 14 B Nº 2- 27 $ 200.000.000 10,00% $ 180.000.000 200,00 $ 400.000,00 200,0 $ 500.000 $ 100.000.000 3002352626
POSTERIOR ( SALA- PAZ
COMEDOR, BAÑO,
COCINA SENCILLA Y
DOS HABITACIONES)

PROMEDIO $ 417.255
DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 24.402
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 6%
LIMITE SUPERIOR $ 441.657
LIMITE INFERIOR $ 392.853

Método de costo de reposición: Se utilizó para obtener el valor de las

construcciones y se realizó el siguiente cálculo:

Se determinó el valor de la construcción a nuevo, tomando como referencia la revista

Construdata N° 161 de fecha diciembre 2011- enero 2012 y luego de homogenizar el
valor y restarle la depreciación (obtenida mediante la aplicación de las tablas de Fitto y
Corvini), produce como resultado los valores finales adoptados por metro cuadrado.
CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI
VID EDAD
ESTADO DE VALOR VALOR VALOR
EDA A EN % DEPRECIACI VALOR
ÍTEM CONSERVACI REPOSICI DEPRECIA ADOPTAD
D ÚTI DE ÓN FINAL
ÓN ÓN DO O
L VIDA
48,00
OFICINAS 100 56,84% $492.565 $374.032 $ 375.000
48 % 3,5 $ 866.597
68,57
KIOSCO 70 58,91% $94.261 $65.739 $ 65.000
48 % 2 $ 160.000
CIRCULACION 68,57
70 65,44% $52.354 $27.646 $ 30.000
ES 48 % 3 $ 80.000
48,00 $1.640.1 $
TANQUE 100 56,84% $2.159.882
48 % 3,5 $ 3.800.000 18 1.640.000
CERRAMIENT 68,57
70 65,44% $32.721 $17.279 $ 15.000
O 48 % 3 $ 50.000

11.2 INVESTIGACIÓN DIRECTA:

Tal como lo menciona el artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del

IGAC:”Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es
necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero
no son en sí los determinantes del avalúo.”

20
 Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la
definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los
valores encontrados en el mercado.

En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá

dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la
utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización
del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes
comparables al del objeto de estimación.

Ahora bien, si no se utiliza esta investigación se debe escribir:

De acuerdo con artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del IGAC, como se
encontraron ofertas de alguna manera comparables y con base en la
investigación indirecta se pueden adoptar valores, no es necesario realizar la
investigación directa.

11.3 VALORES ADOPTADOS:

Se relacionan los valores adoptados para el terreno, las construcciones y los
anexos, por unidad de medida.

ÍTEM UNIDAD DE MEDIDA VALOR UNITARIO

TERRENO M² $ 1.000.000
CONSTRUCCIÓN
EDIFICIO PRINCIPAL M² $ 560.000
CASA ADMINISTRACIÓN M² $ 450.000
CANCHA MÙLTIPLE M² $ 75.000
CERRAMIENTO MALLA M² $ 80.000

21
12. RESULTADO DEL AVALÚO

UNIDAD
VALOR
ÍTEM DE MEDIDA VALOR TOTAL
UNITARIO
MEDIDA
TERRENO
ZONA PLANA M² 100,00 $ 500.000 $ 50.000.000
ZONA RESERVA M² 20,00 $ 20.000 $ 400.000
SUBTOTAL
$ 50.400.000
TERRENO
CONSTRUCCIÓN
EDIFICIO
M² 256,00 $ 700.000 $ 179.200.000
PRINCIPAL
EDIFICIO
M² 100,00 $ 300.000 $ 30.000.000
SECUNDARIO
SUBTOTAL
$ 209.200.000
CONSTRUCCIÓN
ANEXOS
KIOSCO M² 38,50 $ 65.000 $ 2.502.500
CERRAMIENTO M² 166,50 $ 15.000 $ 2.497.500
SUBTOTAL
$ 5.000.000
ANEXOS
AVALUO TOTAL $ 264.600.000

SON: DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL

PESOS M/CTE.

Atentamente,

NOMBRE COMPLETO DEL AVALUADOR (ÚNICAMENTE)

22
13. ANEXOS

13.1 FOTOGRÀFICOS:

Máximo 6 fotos por hoja, como mínimo se deben relacionar 6 fotografías por
informe; No obstante, se deberán relacionar el número de fotografías que
permitan la plena descripción del inmueble y sus unidades constructivas y
anexos. Cada foto debe traer un texto descriptivo de lo que representa. Así
mismo, la impresión de las fotos debe ser a color de buena calidad, para el
original y para la copia.

13.2 GRÁFICOS

Planos de ubicación del inmueble, donde se referencie el predio con respecto

a la cabecera municipal.
Plano de ubicación de ofertas.
Fotocopia de los planos de ZHF y ZHG donde se ubique el predio con el
respectivo cuadro de variables.

13.3 DOCUMENTALES

Ficha predial
Certificación de la norma expedida por las oficinas de planeación, o si no se
tiene fotocopia del POT donde se hace referencia a la norma aplicada al
predio.
Certificados de libertad y tradición
Escrituras públicas.
Certificado Catastral.
Reglamento de Propiedad Horizontal (si el inmueble se encuentra sometido a
este régimen).
Otros (estudios realizados, antecedentes de avalúos, etc.)

23