UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE LOS ANDES - FILIAL CUSCO

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS, CONTABLES Y SOCIALES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TITULO

INCORPORACION DE UN CARÁCTER CONSTITUTIVO DE INSCRIPCIÓN

SOBRE TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL REGISTRO DE
PREDIOS GARANTIZA LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS USUARIOS EN EL
DISTRITO DE WANCHAQ DE LA REGIÓN DEL CUSCO-2019

TESIS PRESENTADO POR:

EST. RODOLFO CARLOS VILLANUEVA MOLINA PARA OPTAR EL TITULO
PROFESIONAL DE ABOGADO
ASESORA:
DR. JOSE GONZALES

CUSCO – PERÚ 2017

 TITULO

INCORPORACION DE UN CARÁCTER CONSTITUTIVO DE

INSCRIPCIÓN SOBRE TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES
EN EL REGISTRO DE PREDIOS GARANTIZA LA SEGURIDAD
JURÍDICA DE LOS USUARIOS EN EL DISTRITO DE WANCHAQ DE
LA REGIÓN DEL CUSCO-2019
 DEDICATORIA
A Dios, por permitirme llegar a este momento tan especial en
mi vida, Por los triunfos y los momentos difíciles vividos, que
me ha enseñado a ser consecuente y ser mejor día a día.
A mi familia quienes por ellos soy lo que soy. A mi madre
Victoria Molina Sotelo, mi padre que en paz descanse al igual
que mis abuelitos.
A mis hermanos (as) esmeralda, Jaime y en especial a mi
hermana lis, a todos
(as) ellos (as) por estar siempre presente en toda la etapa de
mi formación, por su apoyo incondicional, consejos,
comprensión, amor y motivación para culminar este trabajo.
A mis sobrinos (as) quienes han sido mi motivación,
inspiración y felicidad.
Y a todas las personas que me dieron fuerza y apoyo
incondicional para continuar y culminar el trabajo de
investigación.

¡Muchas gracias!
 AGRADECIMIENTO
Agradezco infinitamente a:
Dios por darme la vida y la fuerza espiritual que me impulsó para
culminar este trabajo de investigación con esfuerzo y
perseverancia.
La ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO UTEA, a todos los
docentes quienes me orientaron y forjaron mi formación
profesional y personal, gracias por sus enseñanzas y experiencias
impartidas.
El DR. José Gonzales, asesor de tesis siempre dispuesto para
apoyarme en todo, por su comprensión y motivación, por su
apoyo incondicional en este trabajo de investigación.
Así mismo a los Jurados, dictaminántes y replicante quienes me
ayudaron a perfeccionar el trabajo con sus sabias enseñanzas.
 ÍNDICE
TÍTULO…………………………………………………………………………………………………………. II
DEDICATORIA……………………………………………………………………………………........... III
RESUMEN…………………………………………………………………………………………………… IV
INTRODUCCION…………………………………………………………………………………………. V
CAPITULO I
PROBLEMA DE INVESTIGACION

1.1 DESCRIPCION DE LA REALIDAD PROBLEMÁTICA: ……………………………………

1.2 IDENTIFICACION Y FORMULACION DEL PROBLEMA: ………………………………
1.2.1. PROBLEMA GENERAL: …………………………………………………………………
1.2.2. PROBLEMA ESPECIFICO: …………………………………………………………..
1.3 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION: ………………………………………………………
1.3.1. OBJETIVO GENERAL: …………………………………………
1.3.2. OBJETIVO ESPECIFICO: …………………………………………….
1.4 JUSTIFICACION Y VIABILIDAD DEL TRABAJO: ………………………………….
1.5 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACION: ………………………………………..
1.6 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACION: ………………………………………
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO

2.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACION: ………………………………….

2.2 BASES TEÓRICAS: …………………………
2.3 FORMULACION DE LA HIPÓTESIS: …………………………….
2.3.1 HIPÓTESIS GENERAL: ………………………………
 2.3.2 HIPÓTESIS ESPECIFICA: …………………….
2.4 OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES: ………………………….
2.5 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS: ……………………………

CAPITULO III

METODOLOGÍA

3.1 TIPO Y NIVEL DE LA INVESTIGACION: ……………………….

3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACION: ………………………………
3.3 POBLACION Y MUESTRA DE LA INVESTIGACION: …………………..
3.4 TECNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE DATOS:
……………………..
3.5 TECNICAS DE PROCESAMIENTO DE DATOS: ……………………….

CAPITULO IV

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS
4.1 CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES: …………………………
4.2 PRESUPUESTO
4.2.1 MATERIALES DE INVESTIGACION: ………………
 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
ANEXOS………………………………………………………………………………….
MATRIZ DE CONSISTENCIA…………………………………….
MATRIZ DE OPERACIONALIZACION DE VARIABLES………………………………….
INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE DATOS………………………………………….
 CAPÍTULO I

PROBLEMADE INVESTIGACIÓN

1.1 DESCRIPCIÓN DE LA REALIDAD PROBLEMÁTICA:

Hablar de la naturaleza jurídica de la inscripción registral en nuestro sistema es un
tema muy importante, pues a éste se unen diversos conceptos de gran
transcendencia en el quehacer registra!, conceptos como, por ejemplo, el de la
distinción entre el título y el modo de adquirir la propiedad en determinado
sistema, o aquel referido al alcance legitimador de la inscripción, así como a la
finalidad de la inscripción registral! y los efectos jurídicos que ella produce de
acuerdo a la normatividad propia en los diferentes sistemas.
Remontándonos al origen etimológico de la palabra inscripción, tenemos que ésta
proviene del latín inscribere que significa «intitular», «poner una inscripción»,
«atribuir», «imputar». ¡En la doctrina registra! tenemos que el concepto de
inscripción se refiere al «asentamiento o traslado que se hace en los libros del
Registro, del contenido de los títulos presentados a las oficinas registrales, con la
finalidad de otorgarles un carácter de permanencia y, asimismo, para que la
persona a favor de quien se realiza la inscripción goce de la protección de su
derecho frente a eventuales perturbaciones por parte de terceros).

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es un

organismo descentralizado autónomo y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, cuya responsabilidad es organizar y supervisar la función
registral. Ésta tiene como función publicitar, con el fin de otorgar seguridad jurídica
y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él
se registren.

Es importante mencionar, que la protección brindada por Registros Públicos debe

ser igualitaria y constante para todos los ciudadanos, así como también para la
protección de los derechos registrados. Pero en la actualidad la falta de un
carácter constitutivo de la inscripción sobre transferencias celebradas sobre
bienes inmuebles en el Registro Predial ha alcanzado niveles altos, que amenaza
la seguridad jurídica de los usuarios.

Tal vez muchas personas no tienen conocimiento de que celebrar transferencias y

no inscribirlas en los Registros Públicos puede llegar a ser muy riesgoso, ya que
no existe seguridad jurídica para el usuario frente a terceros. Es por ello que si se
llegara a establecer que todas las transferencias celebradas sobre bienes
inmuebles sea de inscripción obligatoria, no existiría tanta informalidad y no se
generaría tantos daños y perjuicios.

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

PROBLEMA GENERAL

¿Cómo el establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre

transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios y su obligatorio
saneamiento garantiza la seguridad jurídica de los usuarios en el distrito de
Wanchaq de la Región del Cusco-2019?

PROBLEMAS ESPECÍFICOS:

1. ¿Cuál es la seguridad jurídica del carácter constitutivo de inscripción sobre

transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios y su obligatorio
saneamiento que garantiza la seguridad jurídica de los usuarios en el
distrito de Wanchaq de la Región del Cusco-2019?

2. ¿Por qué es necesario el establecimiento de un carácter constitutivo de

inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles en el Registro de
Predios y su obligatorio saneamiento para garantiza la seguridad jurídica de
los usuarios en el distrito de Wanchaq de la Región del Cusco-2019?

3. ¿Será el carácter constitutivo en la inscripción sobre transferencia de los

bienes inmuebles en el Registro de Predios eficiente para los usuarios en el
distrito de Wanchaq de la región del Cusco-2019?
 OBJETIVOS

2.1. OBJETIVOS GENERALES:

Determinar de qué manera el establecimiento del carácter constitutivo de

inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles en el+++++++ Registro de
Predios garantiza la seguridad jurídica de los usuarios en el distrito de Wanchaq
de la Región del Cusco-2019.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

1. Evaluar la seguridad jurídica que tienen los usuarios frente a terceros en las
distintas transferencias celebradas sobre bienes inmuebles en el distrito de
Wanchaq de la Región del Cusco-2019.
2. Determinar la necesidad que los Registros Públicos tenga carácter
constitutivo para garantizar la seguridad de los usuarios en el distrito de
Wanchaq de la Región del Cusco-2019
3. Analizar si el carácter constitutivo en la inscripción sobre transferencia de
los bienes inmuebles en el Registro de Predios es más eficiente que el
carácter declarativo que establece la legislación actual en el distrito de
Wanchaq de la región del Cusco-2019.

JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA:

Justificación práctica:

La presente investigación encuentra su justificación práctica en el establecimiento

del carácter constitutivo en la inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles
en el Registro de Predios y la determinación si es que este hecho garantiza la
seguridad jurídica de los usuarios.

Justificación teórica:
En la presente investigación, se encuentra su justificación teoría en la seguridad
jurídica.

Justificación metodológica:

La presente investigación encuentra su justificación metodología en los métodos

aplicados para identificar el tipo de investigación que se empleará.

LIMTACIONES DE LA INVESTIGACIÓN

El presente trabajo se desarrolla en el distrito de wanchaq, de la provincia y

departamento del cusco, y se desarrolla en el año 2019

CAPITULO II

MARCO TEORICO

ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACION:

Con respecto al tema de investigación, he buscado, indagado e investigado

contenidos en tesis, libros relacionados o similares al tema a desarrollarse. Cabe
precisar que temas vinculados se han encontrado, los cuales mayormente
abundan respecto al Sistema Registral Constitutivo; pero no con respecto al rol del
notario y la seguridad jurídica que otorga el establecimiento del carácter
constitutivo de inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles en el Registro
de Predios a los usuarios.

ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS

Antecedentes Internacionales
 Encontramos muchos trabajos de la misma naturaleza sobre todo en
aquellos países que siguen los sistemas Australiano y Alemán.

Así encontramos uno de los más relevantes, la tesis de la Doctora

Michele Cordova Salizar titulada Registros Públicos y el carácter constitutivo
como garantía de seguridad jurídica en el actual sistema Australiano en el
año 1998.

Antecedentes Nacionales

Encontré el trabajo de la Bachiller Lizeth Beatriz Lino Rodríguez titulada

la determinación del carácter constitutivo de inscripción sobre transferencia
de bienes inmuebles en el registro de predios garantiza la seguridad jurídica
de Trujillo-Perú 2014.

Antecedentes Locales

No se han encontrado trabajos locales con respecto al tema de investigación.

BASES TEÓRICA

- Seguridad Jurídica

Cuando la doctrina presenta a la inscripción como necesaria, pero no constitutiva,

aparece la escritura (título) como un requisito más para la perfecta eficacia del
derecho; así, en una hipoteca los requisitos serán consentimiento, objeto, causa,
escritura pública; en el caso de una inscripción constitutiva, aunque aquellos
requisitos se exijan, también se subsumen en la inscripción, debiendo primar única
y exclusivamente el registro, con independencia de aquéllos. Así pues, de
producirse la nulidad de cualquiera de los elementos extra registrales, dicha
nulidad arrastrará la de la inscripción cuando ésta no sea constitutiva, y sucederá
a la inversa en caso contrario. Estando ya explicitada la naturaleza jurídica de la
inscripción registral en nuestro sistema, es necesario referirnos al carácter
legitimador de la misma, pues ésta es parte del proceso de transmisión de
derechos reales. Por el principio registral de la legitimación registra, el contenido
de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
sean anuladas o rectificadas. Estas apreciaciones significan que en el Perú la
inscripción registral no sanea el título y las inscripciones no son elementos
constitutivos de los respectivos actos y contratos; es decir, la inscripción registral
conlleva a una presunción juris tantum de que el contenido de ella es cierto, mas
no a una presunción juris et de iure de exactitud de la misma. Así, por ejemplo, en
el caso de una compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, el
comprador tiene legitimado su derecho de propiedad mientras no sea anulada la
inscripción por alguna de la causa propia de ésta. Al respecto el artículo 172 del
reglamento general de los Registros Públicos establece que los asientos de
inscripción pueden ser anulados por las causas generales de nulidad establecidas
en la ley y, además, por no reunir los requisitos esenciales establecidos en los
reglamentos o cuando están expresados con tal inexactitud que un tercero puede
ser inducido a error o perjudicado. El Poder Judicial es el único órgano del Estado
capacitado para declarar la nulidad de una inscripción. Nuestro actual Código Civil
también se refiere a la materia que nos ocupa, al establecer en el artículo 20 13:
«El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.»

Se considera que la función notarial esta investida de seguridad jurídica

porque su propio ejercicio, no solo obedece al cumplimiento de los requisitos
establecidos por la norma jurídica, así como por el Código de Ética del Notario,
sino también al conocimiento mínimo de lo que es la teoría del instrumento
público, para ser considerado como un instrumento público notarial, documento
que de por sí revela que tiene plena fe y eficacia para las partes y terceros.

La Seguridad Jurídica en la doctrina sobre el Tráfico inmobiliario. Jose Maria

Chico distingue:
 El principio romano, de seguridad en el derecho, de seguridad jurídica que
atañe al derecho tal cual es, en todo su contenido propio y que se basa en el
principio de que nadie puede transmitir un derecho que no sea suyo. El principio
germánico, de seguridad en el tráfico jurídico, que impone la situación registral
frente a la real. El principio de seguridad económica o subsidiaria, que lleva
consigo el concepto de indemnización y no asegura la titularidad del derecho, sino
el valor que el derecho tiene en caso de despojo del mismo, convirtiéndolo en
indemnización: aval, fianza seguro. Y por tanto no asegura titularidades, sino
indemnizaciones. Vallet de Goytisolo distingue las siguientes clases de seguridad
jurídica:

Existen dos tipos de seguridad:

1.– Seguridad jurídica plena, que se refiere fundamentalmente al Derecho tal

cual es, en todo su contenido propio, y que se mueve, no en el campo de los
valores, sino, en el de las titularidades de derecho.

2.– Seguridad económica o subsidiaria, que atañe al concepto de

indemnización. Esta seguridad no garantiza la titularidad del derecho, sino el valor
que el derecho tiene, convertido en indemnización en caso de despojo.

La seguridad jurídica requiere la llamada Seguridad Preventiva del

documento público por cuanto el documento privado carece de autenticidad por no
presenciarlo ningún funcionario público y tan solo adquiere valor auténtico
mediante el reconocimiento judicial y tampoco es integro como se deduce del
Código Civil.

El documento público además de ser íntegro y auténtico ofrece la posibilidad

de ser medio de prueba, tiene valor ejecutivo y es el vehículo preciso para lograr,
por su inscripción registral, la seguridad plena del tráfico jurídico. El principio de
seguridad del tráfico jurídico tiene como fundamental principio el de publicidad
basada en la presunción legal de veracidad de los asientos y en la integridad de
los mismos, lo que provoca que el adquirente, que reúne ciertos requisitos, se
configure como tercero, protegido en su adquisición, de tal forma que puede llegar
en determinados casos, a una auténtica adquisición, o liberación de cargas, “a
nom domino” con la correlativa extinción de derechos, jurídicamente perfectos,
pero que se extinguen por no haber accedido al Registro. La inscripción es
voluntaria pero declarativa.

El Registro recibe el derecho ya constituido y a traves de su inscripción le

concede el valor de ser oponible frente a todos. La adquisición realizada por el
tercero deviene inatacable si cumple determinados requisitos. Para lograr así la
seguridad del tráfico jurídico. Frente a este principio fundamental, el de publicidad
otros de naturaleza más formal: El de prioridad, consecuencia de aquel. El de
tracto sucesivo, enlace de titularidades. Sobre estos y otros principios hipotecarios
volveremos al estudiar el tema relativo a la influencia que estos principios tienen
en la Seguridad Jurídica.

EL TÍTULO

- El Título Material y el Título Formal

La doctrina distingue entre título material y título formal. La razón jurídica del
derecho constituido, transmitido, modificado o extinguido es el título material; en
cambio el formal, vale decir, la escritura pública, la resolución judicial o
administrativa, son los documentos portantes de los derechos inscribibles y que
resultan los documentos presentables.

- Los Instrumentos Públicos

La importancia del instrumento público notarial recae en el valor jurídico del

instrumento notarial, en los efectos que este produce, y en la seguridad jurídica
que brinda.

Existen diversos criterios de clasificación de los instrumentos públicos. Se

considera que la clasificación que el Decreto Legislativo del Notariado recoge y
diferencia a los instrumentos públicos notariales protocolares y extra protocolares.
- Importancia

La matriz que conserva el notario es de indudable utilidad para los otorgantes

y para toda persona que requiera seguridad jurídica respecto al hecho o acto
jurídico celebrado. Por tanto, la escritura pública es el vehículo formal de
perfección del acto o contrato que se otorga entre las partes, vehículo de su
presentación y eficacia fehaciente.

- Escritura Pública

De todos los instrumentos públicos notariales, el más importante es la

escritura pública.

La escritura pública es el instrumento notarial, por su naturaleza el más

importante, contiene los documentos extendidos en el Registro del Notario y que
se refieren a los actos y contratos de las partes sobre declaración de voluntad o
sobre la realización de un negocio jurídico redactado de acuerdo a la ley.

- Importancia

La escritura pública es importante por lo siguiente:

a. Es la causa y origen de los demás actos de la función notarial.

b. Constituye prueba pre-constituida y privilegiada.
c. Da forma a los actos jurídicos.
d. Dota de efectos jurídicos (crea derechos).
e. Produce fe sobre fechas, hechos, identidad y capacidad de los
otorgantes y comparecientes; da fe sobre ausencia de vicio y
consentimiento y sobre la declaración de las partes.
f. Tiene valor jurídico, produciendo fe respecto de la realización del acto
verificado.
g. El valor legal o jurídico de la escritura está en relación con el fondo y
forma del acto jurídico.
 h. La importancia de la escritura se manifiesta también en que los actos
jurídicos para tener valor deben otorgarse de acuerdo a esta formalidad.

- Beneficios del Acceso y Mantenimiento de la Propiedad Inscrita

El efecto directo de la publicidad, es otorgar conocimiento sobre cualquier

acto o derecho sobre el cual se va a contratar, lo cual a su vez genera
predictibilidad. Esta predictibilidad significa tener seguridad de que un acto con
implicancias jurídicas tendrá consecuencias jurídicas.

- Escritura Pública de Transferencia de Inmueble

De conformidad con la definición establecida en el artículo 1529° del Código

Civil, por la compra venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.

Siendo el contrato de compra venta de bien inmueble consensual, ya que

basta el consentimiento de las partes sobre el bien y el precio para la transferencia
de la propiedad, salvo otra formalidad o condición que acuerden vendedor y
comprador.

Los contratantes pueden convenir o pactar sobre la forma de pago del precio:
al contado, en partes, en moneda nacional o extrajera, en valores u otros.

- La Compra Venta en el Código Civil

Cuando una persona compra o vende un inmueble la propiedad se transfiere

mediante el acuerdo de voluntades entre el comprador y vendedor. Otra
consecuencia por lo establecido en el Código Civil es que la inscripción en el
sistema registral peruano es facultativa. No es obligatoria. No obstante, debido a
los principios registrales resulta de suma importancia inscribir una propiedad en
los Registros Públicos de tal manera que la propiedad se convierta en absoluta.
 REGISTROS PÚBLICOS

- Origen

El origen de los registros se basó en la necesidad de dar a conocer las diversas

situaciones jurídicas relacionadas, inicialmente, con los gravámenes de los
predios, posteriormente, con la titularidad de los mismos y en la actualidad.

Remontándonos al origen etimológico de la palabra inscripción, tenemos que ésta

proviene del latín inscribere que significa «intitular», «poner una inscripción»,
«atribuir», «imputar».

- Importancia de los Registros Públicos

La función registral consiste en otorgar seguridad jurídica a las transacciones, lo

que se logra con el cabal cumplimiento de los principios registrales,
fortaleciéndolos a través de los instrumentos modernos.

Dicha institución registral se encuentra al servicio de la seguridad. La actuación

notarial y la actividad del registro son elementos que fuerzan seguridad por la vía
de la prevención de los conflictos.

- Fracaso del Sistema Declarativo

No es posible obtener estadística confiable respecto a los predios urbanos

del Distrito de Wanchaq. Es por ello que el sistema declarativo imperante en el
registro de la Propiedad Inmueble, ha sido y es un freno a las inscripciones
masivas, no resulta razonable atribuir como causa única a tan deprimente realidad
estadística consignada. Encontramos otros factores, entre ellos, el sólo
consentimiento de las partes para que se produzca la transmisión del dominio a
que se refiere el Artículo 949° del Código Civil.

- La eficacia declarativa versus la eficacia constitutiva de la publicidad

material
Los sistemas registrales que recogen el principio de oponibilidad son los
tradicionalmente llamados de inscripción o eficacia declarativa, frente alos de
inscripción o eficacia constitutiva, en donde la inscripción es decisiva para el
nacimiento o transmisión del derecho real entre partes.

- Sistema Registral

El Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas o principios

racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada.

Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas regístrales se denominan

por el nombre del país que les dio origen. Pero no podemos olvidar que no hay
sistemas puros, porque unos han influido sobre los otros con rasgos de
reciprocidad.

Así tenemos que Raymundo Salvat nos dice:

«en Derecho el concepto de inscripción se refiere al asentamiento o traslado que

se hace en los libros del Registro, del contenido de los títulos presentados a las
oficinas registrales, con el fin de que mediante el mismo adquiera un carácter de
permanencia y la persona a cuyo favor se realiza la inscripción goce de la
protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones.»

1. Guillermo Cabanellas, reafirmando los conceptos, precisa:

«En Derecho Hipotecario, [inscripción es] acción de inscribir en el Registro de la

Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles/Asiento de
inscripción. En Derecho Inmobiliario, inscripción es anotar en el Registro de la
Propiedad una finca o algún acto, contrato o documento referente a la misma.»

Entendida así la inscripción registra), debemos precisar que ella es producto de

un acto anterior denominado «calificación registra)», la misma que consiste en el
examen cuidadoso, que efectúa el registrador, del contenido del título (es decir,
del expediente, que puede ser un instrumento público notarial o un documento
privado con firma legalizada, según lo establezcan las normas legales vigentes).
para:

a) establecer si el derecho real materia de inscripción es compatible con los

antecedentes registrales que obran en la partida registra} o en otros asientos del
Registro;

b) establecer la licitud del acto que se pretende inscribir de acuerdo a las normas
legales vigentes,y e) establecer la competencia y capacidad del funcionario que
autoriza el instrumento.

Así tenemos que el artículo 18 del reglamento general de los Registros Públicos
establece:

«Artículo 150: Toda inscripción se efectuará previa calificación de su legalidad.»

Y en el artículo siguiente se precisa:

«Artículo 151: La calificación se efectuará teniendo en consideración los asientos

pre-existentes que pudieran haberse extendido, la competencia y facultades del
funcionario que autoriza o autentica el título, la capacidad de los otorgantes, la
observancia de las formas legales y la licitud del acto, pero atendiéndose
únicamente al contenido externo del documento.»

Al referirnos a la calificación registra! no podemos dejar de mencionar tres normas

que son el pilar fundamental del sistema registra! propio de la Oficina Nacional de
los Registros Públicos. Ellas son: el reglamento general de las Inscripciones,
aprobado mediante acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de la República
del 7-12-36; el reglamento general de los Registros Públicos del 26-9-68, y la
ampliación del reglamento de las Inscripciones del 15-6-70. Tampoco podemos
dejar de citar los decretos legislativos 495, 496, y el decreto supremo 001-90-VC,
mediante los cuales se crea el Registro Predial de Pueblos Jóvenes y
Urbanizaciones Populares y se reglamenta el procedimiento de inscripción
registral en dicho registro.
Al respecto, el reglamento de las Inscripciones del Registro Predial establece:

«Artículo 56: La inscripción de un título en el Registro se efectuará previa

calificación de su legalidad teniendo en cuenta el cumplimiento de las normas
legales bajo cuyo imperio se ha formalizado el título y atendiendo a los asientos
extendidos en la partida y a los antecedentes que obran en el registro ...»

Entendida y definida la calificación registral en nuestro sistema, analizaremos los

diferentes efectos que tiene.

Sanz Fernández entendía que el principio de la inscripción había sido estudiado

por la doctrina señalando dos aspectos:

1) la intensidad con que esta forma registra! sea establecida por las legislaciones
(inscripción voluntaria y necesaria), y

2) la eficacia que se otorgue en relación con el nacimiento de derechos reales

(inscripción convalidante).

Roca Sastre nos dice:

«La inscripción es declarativa cuando la mutación jurídica real inmobiliaria se

opera independientemente del registro, y es constitutiva cuando el registro
interviene como factor o elemento unido a otros, para que tal mutación se
produzca.»

Gerónimo Gonzales afirma acertadamente:

«Las inscripciones son declarativas cuando sirven para reconocer o declarar un

estado jurídico que de antemano parece dotado de acciones reales, mientras que
son constitutivas cuando sirven de complemento a los supuestos extrarregistrales
y constituyen con ellos el derecho real.»

Según Heideman, tanto el principio de inscripción como el de publicidad significan

la fuerza jurídica de la inscripción, pero el de inscripción significa la fuerza
negativa de la misma: lo no inscrito no existe, y el de publicidad, la fuerza positiva
de la inscripción: ésta produce efectos especiales respecto a terceros.

Luis Gonzales nos dice:

« ... cuando la inscripción no tenga únicamente la finalidad de la mutación jurídico

real, sino que, conjuntamente con otros elementos previos de carácter necesario,
dé vida al derecho real, y sin inscripción no se constituye el derecho, estamos ante
una inscripción constitutiva ... »

La diferencia entre la inscripción declarativa y constitutiva es sustancial, pues

ambas operan de modo diferente. Al efecto analizaremos el pensamiento de
Gerónimo Gonzales, quien nos dice:

«la inscripción declarativa es aquella que se limita a recoger los elementos

jurídicos que dan vida al acto, sin añadirles un valor especial por sí mismo. El
derecho real nace, existe fuera del registro, y las inscripciones que en éste se
practican se refieren a derechos reales ya existentes, careciendo de toda eficacia
para el nacimiento, existencia y validez del mismo.

Como se puede ver, las inscripciones declarativas son las que no perfeccionan o
modifican el acto jurídico materia de inscripción, pues lo único que hacen es
reconocer una situación de, derecho preexistente.

Éste es el caso de la compraventa en nuestro sistema registra!, cuya inscripción

en el Registro de la Propiedad Inmueble no es obligatoria ni constitutiva, dado que
nuestro Código Civil, al seguir la tradición jurídica del Código Civil francés de
1804, establece que en el caso de la compraventa de inmuebles la propiedad se
transfiere por el simple consenso entre las partes, habiendo aquí una coincidencia
entre el título (contrato de compraventa), y el modo (consenso) de adquisición de
la propiedad, produciéndose la transferencia de la propiedad fuera del Registro.
En consecuencia, al no ser obligatoria la inscripción registral en nuestro sistema,
las partes pueden o no proceder a efectuarla.
Distinto es el caso de la inscripción constitutiva y obligatoria, propia de los
sistemas suizo, alemán y griego; ellos subordinan la transmisión de la propiedad
inmobiliaria a la inscripción en los asientos del registro; es decir, en estos
sistemas, con la inscripción registral recién se perfecciona la transferencia de la
propiedad.

Así tenemos que el artículo 971 del Código Civil suizo, establece:

«Artículo 971: Todo derecho cuya constitución esté subordinada legalmente a una
inscripción en el Registro de la Propiedad, no existe como derecho real, más que
si se ha realizado esa inscripción.»

Igual principio está contenido en el artículo 873 del B.G.B. y en el artículo 1033 del
Código Civil griego.

«En el Derecho alemán, en toda adquisición por negocio jurídico se distinguen tres
elementos: el acto causal, el acuerdo real y la inscripción. De éstos, el acuerdo
real y la inscripción son los más importantes; si falta uno de ellos no hay cambio
jurídico real. Faltando uno de estos elementos no existe en el Derecho alemán
traslación de dominio ni constitución de gravámenes.»

Nuestro Código de 1984, al recoger la espiritualidad en la transmisión de la

propiedad del Código Civil francés, en su artículo 949 establece:

«La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

propietario de él

- Sistemas Regístrales Según la Doctrina Comparada

Sistema Alemán:

Se sustentó en dos principios fundamentales: el Catastro y el Registro

Territorial y asimismo "la formalidad de la inscripción es requisito sine quanon para
transferir la propiedad y constituir derechos reales. Si no se verifica la inscripción,
el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra
el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la inscripción".

Sistema Registral Australiano

Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens. Esta ley constituye
una ficción jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertían a la
corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad
Real, que convierte al registrador en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria
solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan,
califica y ordena la publicación, admite la oposición si se produjera determina el
mejor derecho entre el solicitante y el opositor.

Sistema Registral Francés

Estos sistemas no garantizan quien es el dueño del derecho, pero si

proporciona información relevante que el dueño es necesariamente uno de los
varios que el registro público es decir delimitan el área de la investigación. Como
quiera que no existe impedimento en registral titularidades diferentes y no
compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos se limitarán a indicar el
grupo dentro del cual está el titular. Atendiendo a que la incertidumbre es menor
pero que aún existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios como la
contratación de un seguro de mercado.

Sistema Registral Español

El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única

excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y
es de carácter obligatoria. La inscripción produce los efectos de presunción juris
tantum (principio de legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure
para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pública registral).

Sistema Registral en el Perú

 Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del Derecho
Registral Español, tanto en la técnica: folio real; forma de los asientos: Inscripción;
y efectos de la inscripción, acoge la presunción juris tatum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro

El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de

legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales
a los registros tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el
tráfico.

- Principios registrales

Se considera, que los principios registrales son las reglas o ideas

fundamentales que sirven de base al Sistema inmobiliario registral de un país
determinado.

Los principios registrales permiten conocer al sistema que, en esta materia,

rige en determinado lugar; pues enuncian sus particularidades distintivas.

- Los principios son: Principio de inscripción, Principio de legitimación, Principio

de cierre registral, Principio de fe pública registral, Principio de prioridad registral,
Principio de rogación, Principio de tracto sucesivo, Principio de legalidad, Principio
de publicidad registral

- Fines de la publicidad registral

Se pueden señalar cuatro finalidades importantes de la publicidad registral:

1. La seguridad jurídica de los derechos y del tráfico de bienes inmuebles.

2. El fomento del crédito territorial y del crédito personal.
3. Tiende a evitar usura, los fraudes y estafas.
4. Tiene una finalidad preventiva.

- El Registro de Predios
 Este Registro mantiene el sistema declarativo de la inscripción, por
excepción aplica el constitutivo como sucede con la hipoteca y la constitución de
patrimonio familiar, o el sistema obligatorio en determinados casos. Es nacido para
frenar la mala fe y favorecer la confianza, que se convertiría en un mecanismo
amparador del fraude y de la injusticia.

El titular registral es el único autorizado registralmente para disponer el

rechazo de todo documento que no provenga de él. Siendo la funcionalidad del
Registro es lograr la legalidad, la publicidad y la transparencia en la contratación
sobre inmuebles.

- Esencia y Función Jurídica del Registro

El Registro busca proteger y asegurar los actos de transmisión y adquisición

de los predios. Es decir, esta institución de circulación de la riqueza, y ha sido
creada con el fin que los adquirentes conserven sus derechos basándose en la
publicidad de los actos y sin que alguna circunstancia oculta pueda afectarles.

Se puede decir que el Registro, para ser tal, se compone de tres elementos
esenciales: Archivo de actos y contratos referidos a un sujeto o bien específico;
Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en
conocer la información que contiene; y se perjudica a quien no lo hace.

- Importancia del Registro

De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y

de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad. En el carácter
jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera
que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.

En la naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las ventas,

impidiendo el fraude y la clandestinidad.

- Elementos del Registro

 La publicidad registral inmobiliaria que otorga el Registro tiene por objeto los
títulos constitutivos de las situaciones jurídico-reales (actos o contratos
inscribibles), los cuales se componen de tres elementos fundamentales:

 El predio
 El titular registral
 La materia inscribible

La determinación de estos elementos de la publicidad debe facilitar a los terceros

el conocimiento del historial jurídico de una evitando recargar el contenido del
Registro con información innecesaria.

- Buena fe del Adquirente como Elemento Subjetivo

El Registro es un instrumento técnico de publicidad, que nace para divulgar

los derechos oponibles; crea, por tanto, una apariencia destinada a asegurar los
inmuebles y tutelar a los adquirentes de buena fe, dentro de un contexto de
justicia.

- El Registro como Instrumento de Verdad

Precisamente, el Registro facilita el conocimiento del estado jurídico de los

derechos, mediante la publicidad de los títulos referidos a un bien determinado,
pero con investidura formal. Es por ello, que se puede indicar que la publicidad se
encuentra en hacer cognoscible determinados hechos, actos situaciones o
eventos de la vida jurídica constituidos formalmente, de tal manera que cualquier
interesado pueda conocer esta información.

- Seguridad Jurídica

El Registro de Propiedad Inmueble fue creado hace años, de manera que

notamos que hace mucho tiempo se solicita a gritos la reforma en cuanto al
catastro, dirigida a una inscripción constitutiva con fin de mejorar la obtención de la
seguridad jurídica.
 Se indica que un Registro Constitutivo es el único medio para garantizar la
seguridad jurídica que brinde certeza sobre la información del registro, pues es
necesario que quienes adquieran derechos, lo hagan sobre la base de la
certidumbre; el éxito depende de la introducción del catastro nacional a fin de
contar con certeza entre seguridad jurídica y la realidad.

- Como Finalidad del Derecho

Se considera que la seguridad jurídica conjuntamente con la justicia y el bien

común, constituyen uno de los fines del Derecho. Sin embargo, el cumplimiento de
estos fines sólo se explica en tanto el hombre se relaciona con otros individuos, ya
que a lo que tiende el Derecho es a crear un determinado orden social,
propiciando dentro de él, cierto tipo de conducta que tienda a satisfacer,
precisamente aquellos fines perseguidos por el Derecho.

Dicho derecho de los particulares para acceder a instituciones del notariado y

el registro de propiedad brinda legitimación de sus actos, contratos y
adquisiciones, en cuyo ámbito adquieren garantía legal.

- Seguridad Jurídica de los Derechos de Quienes se Amparan en la fe del

Registro

La autoridad pública crea un determinado registro para ofrecer y garantizar

seguridad jurídica. En él tendrán nacimiento, o se transformarán o se extinguirán
derechos, obligaciones o expectativas, tanto para los interesados como para
terceros.

La seguridad es dar y recibir, ofrecer confianza y tener confianza, y por un

camino u otro, redunda en la tranquilidad y la paz, tanto del individuo como, por
repercusión, del grupo social organizado e institucionalizado.

BASES LEGALES

Ley n°30313
Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación
del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación
y modificatoria de los artículos 1013 y 1014 del código civil y de los artículos 4 y 55
y la quinta y sexta Disposiciones Complementarias, Transitorias y Finales del
Decreto Legislativo 1049.

Código civil:

- Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al

acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

- Artículo 1135.- cuando el bien es inmueble y concurran diversos acreedores a

quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, el título
que conste de documento de fecha cierta más antigua

Opinión: Dr. Jorge Luis Gonzales Loli, Señala que el Derecho Registral Peruano,
ha desarrollado puntos que hace necesario la esperada reforma del Código Civil, y
que debe consistir en la separación del Libro IX, dictándose una ley especial que
regule la actividad registral de manera precisa y detallada.

¡Concluyendo, diremos que la inscripción registra! en el Perú es voluntaria y

declarativa del derecho inscrito, mas no es convalidante, ni constitutiva, pues
legitima al propietario con derecho inscrito mientras no se declare judicialmente la
nulidad de la inscripción. Al igual que en los sistemas italiano, francés, y español,
la inscripción sólo perfecciona la transmisión, constitución o extinción, o cualquier
derecho real sobre los bienes inmuebles, mas no es constitutiva como en el
sistema alemán, ni tiene sustantividad propia como en el sistema australiano.

Sin embargo, hay un caso específico en el que por motivo de otro principio
registra, el de la fe pública registra, se presume que todos tienen conocimiento de
los asientos que publica el Registro y, en consecuencia, ¡el tercero que adquiere
un derecho de alguien que aparecle legitimado en el Registro por la publicidad
registra!, adquiere plenamente y puede a su vez transferir el derecho obtenido a
un tercero.

Ahora bien, junto al carácter legitimador de la inscripción -al que hemos aludido en
esta parte del artículo encontramos la aplicación práctica de dos principios
registrales. Uno es el de la «publicidad registra!», por el cual se presume juris et
de iure que todos tienen conocimiento de las inscripciones y no es admisible
prueba en contrario; y otro es el de la «fe pública registra!», por el cual el tercero
que adquiere un derecho de alguien que aparece legitimado en el registro por la
publicidad registra!, y tal adquisición se produce de buena fe y a título oneroso,
adquiere plenamente y puede a su vez transferir el derecho inscrito a cualquier
interesado en el mismo.

El Código Civil de 1984, siguiendo al artículo 34 de la ley hipotecaria española,

recoge en el artículo 2014 el principio de la fe pública registra, al decir
expresamente:

«El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona

que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición

una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del

otorgante, por virtud de causas que no consten en los registros públicos”.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro.

Este tercero, a quien se conoce en la doctrina con el nombre de «tercero

registra!», debe reunir ciertos requisitos para ser considerado como tal, es decir:

- Debe tener buena fe.

- El acto de adquisición de su dominio debe ser a título oneroro.

 - Debe adquirirlo de alguien que aparezca con facultades para transmitir su
derecho.

- Debe tener su derecho inscrito en el registro.

En consecuencia, aunque el título que diera origen a una adquisición que luego
fue hecha pública por el registro, fuera nulo, la adquisición, por el mérito de la fe
pública registra, surtirá todos sus efectos a favor de terceros adquirentes de quien
tenía su derecho inscrito en el registro.

De esto resulta que si bien la inscripción no es constitutiva del derecho de

propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, quien adquiere un bien
de alguien que tenía inscrito su derecho, adquiere pleno dominio, pues aunque se
resuelva el de su transmitente, la transferencia a su favor produce plenos efectos.

En tal caso, para efectos de resarcir al anterior propietario, es decir, a quien

judicialmente logró la nulidad de la venta anterior, a él le quedará una acción de
indemnización por daños y perjuicios, pero no la restitución del bien por parte del
tercero que adquirió confiado en la fe del registro, el que mostraba un título de
dominio aparentemente saneado.

La Cruz Berdejo explica el principio anteriormente citado, diciendo: «el registro de

la propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición
inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir o
resolverse el derecho del transferente. La protección registra] -dice- supone, así,
quedar un titular verdadero privado de su derecho, en beneficio de otra persona
que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era. No es ni más ni menos que la
patentización del tráfico jurídico.

Es importante a todo esto resaltar que la publicidad registra] se extiende no sólo a

los asientos registrales, que son un extracto del contenido del título inscrito, sino a
los títulos archivados en el registro, y, en consecuencia, para quedar amparado
por el principio de la fe pública registra, es necesario que se haga previamente el
estudio de los títulos que dieron origen a los asientos que publica el registro.
DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS

Registros Públicos: instrumento público de carácter declarativo que garantiza la

seguridad jurídica de los usuarios.

Título: documento de utilidad para la inscripción en Registros Públicos, da fe del

título el Notario Público.

HIPÓTESIS

Hipótesis General

El establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre transferencia

de bienes inmuebles en el Registro de Predios garantiza la seguridad jurídica de
los usuarios por existir el principio de la publicidad registral.

Hipótesis Específicas:

1. El carácter declarativo de Registros Públicos no brinda seguridad jurídica a

las personas que adquieren bienes inmuebles.
2. El carácter constitutivo de Registros Públicos es un mecanismo de garantía
para brindar seguridad jurídica a los usuarios.
3. El notario cumple el rol más importante en la celebración de transferencias
y la inscripción en el Registro de Predios
4. La incorporación de la Ley N° 30313 es una clara limitación a la actuación
notarial y sus funciones.
5. El carácter constitutivo de registros públicos es más eficiente que el
carácter declarativo actual de registros públicos.

VARIABLES

Variable Independiente:
 El establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre transferencia
de bienes inmuebles en el Registro de Predios.

Indicadores:

- La Ley de Registros públicos

- La Ley del notariado
- El Código Civil
- Normas Internacionales

Variable Dependiente:

Garantía de la Seguridad Jurídica de los usuarios en el Cusco 2015.

Indicadores:

- El tráfico ilícito de bienes inmuebles

- La norma actual del Código Civil

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

Diseño de Investigación

No experimental: porque no se muestra en el proyecto un análisis científico ya

que el trabajo es meramente investigativo y propositivo.

Correlacional: para el desarrollo del trabajo se necesita una relación entre el

investigador y la población a investigarse, esto mediante censos, afiches
cuestionarios, etc.

Tipo de Investigación:

El tipo de investigación será Básica.

Nivel de Investigación:

Población y muestreo
Población. - La Provincia del Cusco.

Muestra. - Para llevar a cabo la investigación de este proyecto, se tomó como

muestra a la población del Distrito de Wanchaq 300 personas.

Métodos:

Analítico

El presente método nos permite estudiar por separado cada uno de los
elementos sobre las normas tanto notariales como registrales del establecimiento
del carácter constitutivo en la inscripción sobre transferencia de los bienes
inmuebles, analizando toda la doctrina, legislación nacional y extranjera sobre este
tema, se puede llegar a determinar la factibilidad de su aplicación en nuestro país
como mecanismo de protección y garantía que brinda la seguridad jurídica a los
usuarios. Asimismo, construir nuestro marco teórico.

Deductivo Inductivo

Mediante este método estableceremos ciertas conclusiones partiendo del

análisis del marco teórico general de las normas notariales y registrales, para
luego ir a lo específico, el otorgamiento de seguridad jurídica a los usuarios.

Propositivo

Porque se propone el cambio, la modificación del carácter declarativo de

Registros Públicos y también la modificación del artículo 949 del Código Civil. Para
garantizar la seguridad jurídica de los usuarios.

Técnicas
Técnicas, Instrumentos y fuentes de recolección de datos

Técnicas:

- De muestreo.

 Estadística

De recolección de datos

 Encuesta por entrevista.

 Encuesta por cuestionario.
 Escalas.
 Fichas.

- De procesamiento

 Razones
 Porcentajes

Instrumentos:

Material bibliográfico.

Expedientes.

Encuestas.

Fuentes de recolección de datos

Material Bibliográfico.

Normatividad vigente.

Técnica de procedimiento de datos

Selección y Representación por Variables

Análisis de datos

-observación y entrevista

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

ACTIVIDADES setiembre octubre noviembr diciembre

e

Recolección de datos X

Elaboración del proyecto de X

tesis

Exposición del proyecto de

tesis

Elaboración de la tesis

Recursos Humanos

Asesor metodológico 2 meses

Secretaria digital 2 meses

Recursos Materiales (Bienes y Servicios)

Material de escritorio

Instrumentos auxiliares (cedulas de entrevista)

Otros

Presupuesto y Financiamiento

Para la elaboración de la tesis se necesita:

Pago al asesor de tesis:

Fotocopias:

Gastos de transporte:

Internet:

___________________________

Total: