Derechos reales.

Concepto.

El derecho real es un derecho absoluto con contenido patrimonial donde hay

relación entre una persona y una cosa establecida por normas de orden público. Con
previa publicidad, los demás deben abstenerse a la cosa y sino las acciones reales le
dan al titular el derecho de preferencia y de persecución.

Al ser un poder jurídico (real) estamos frente a un derecho subjetivo, o sea que es un
interés protegido por el derecho objetivo. ¿Qué es poder jurídico real? Es el señorío de
la voluntad que tiene el titular sobre cosas determinadas sin depender de la voluntad
de nadie más.

Derechos subjetivos.
 Elementos comunes.
Todos los derechos subjetivos tienen en común los elementos: sujeto, objeto y causa.
Persona humana o jurídica en ambos, su objeto puede ser una cosa o una persona
(derechos reales y personales, respectivamente) y la causa es un acto jurídico que da
nacimiento al derecho subjetivo, como un contrato de compraventa.

 Clasificación.
 Según su oponibilidad, absolutos o relativos. Absolutos quiere decir que son
oponibles a todos, erga omnes (derechos reales) Relativos, en cambio, a
determinada persona en particular (derecho de las obligaciones)
 Según su contenido económico o no, patrimonial o extrapatrimonial.
Patrimonial si su contenido es económico (derechos reales, derecho de las
obligaciones). Extrapatrimonial, si no tiene contenido patrimonial (derecho de
familia puro)

 Diferencias entre derechos reales y derechos personales.

 Régimen jurídico. Relacionar con normas de orden público: no rige la

autonomía de la voluntad en los derechos reales, pero sí en los personales.
Derechos reales pueden ser sólo los que dice la ley (número cerrado – numerus
clausus) y en los derechos personales, puede haber tantos como los sujetos
quieran (número abierto)
 Objeto. También se diferencian acá porque en los derechos reales, el objeto
será la cosa. En los derechos personales es la prestación de dar, hacer o no
hacer.
 Número de elementos. Los derechos reales tienen dos elementos: el sujeto
titular y el objeto (la cosa). Los derechos personales, en cambio, tienen tres: el
sujeto activo y pasivo y el objeto (la prestación) Otra curiosidad que vale la
pena marcar, es que los sujetos en los derechos personales, para que haya
cumplimiento de la obligación, ambos sujetos deben estar determinados. Lo
 que sucede en los derechos reales es que no se determina al sujeto pasivo, sino
que todos (erga omnes) deben abstenerse.
 Mediatez e inmediatez. En ambos derechos hay una relación directa entre, en
el caso de los derechos personales, entre los sujetos activo y pasivo, y en el
caso de los derechos reales, entre el sujeto titular y el objeto. La diferencia se
nota en que el sujeto activo de los derechos personales depende de que su
deudor cumpla con la prestación, en cambio en los derechos reales hay una
inmediatez en la obtención del beneficio. El titular del derecho real lo obtiene
directamente de la cosa, en cambio el acreedor en el derecho personal debe
esperar a que cumpla el deudor.
 Prescripción. Es un instituto por el cual se pierden o adquieren derechos. En el
caso de los derechos reales, puede darse la prescripción adquisitiva. La ley
regula supuestos en los que al tener la posesión de la cosa pasado
determinados años, el sujeto puede adquirir el derecho real sobre la cosa en
cuestión. En los derechos personales, sucede la prescripción liberatoria en el
que post cumplimiento de la obligación, el deudor tiene derecho a ser liberado
de la misma.

Objeto de los derechos reales.

El derecho real se ejerce sobre el total material de la cosa o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
→ ¿Qué es una cosa?
Desde el punto de vista físico, es todo objeto material. Desde el punto de vista
jurídico, es todo aquello que tiene valor dentro de los bienes de los particulares.
Los derechos reales y el nuevo Código.

 Convalidación. A través de este instituto puedo convalidar la transmisión de un

derecho real que al principio no era válida. Ejemplo. Vender una cosa que no
era mía, poco después el dueño muere y resulta que quien vendió es su
heredero, esa transmisión que no era válida queda convalidada.
 Persecución y preferencia. Como el derecho real se ejerce directamente sobre
el objeto y es oponible a todos (todos deben abstenerse a lesionar la cosa) el
titular puede perseguir la cosa si otra persona la tiene. A su vez, tiene derecho a
hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente.
 Transmisibilidad. En principio, todos los derechos reales son transmisibles (por
causa de muerte o por acto entre vivos) al menos que la ley diga lo contrario
(los derechos reales de disfrute de cosa ajena no son transmisibles por causa de
muerte)
 Extinción. Se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza
su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos
reales sobre cosa ajena (o sea, pasa de derecho real a personal) A ver cuando
se explica cada derecho real ya que no todos se extinguen de la misma forma.
 (Art. 1907 – disposiciones generales – luego cada derecho real trata su
extinción)
 Numerus clausus. En nuestro derecho, los derechos reales pueden ser creados
solo por la ley por lo que se adopta el numerus clausus: los particulares no
pueden crear por su voluntad derechos reales que no sean los que la ley dice,
ni tampoco pueden modificar las normas que los rigen. Hay países que tiene un
sistema de numero abierto, o bien numerus apertus, como España. En estos
países se permite que los particulares creen derechos reales siguiendo el
principio de autonomía de la voluntad.
Hay derechos reales que no están en el numerus clausus por estar regulados
fuera del código, como, por ejemplo: la hipoteca naval (ley 20.094); la
hipoteca aeronáutica; los debentures (ley 19.560); los warrants (ley 9.643);
la prenda con registro (ley 15.348)

Tipos de derechos reales y características.

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b)

el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el
tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el
uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

 Clasificación.

Derechos Son derecho real sobre cosa total o parcialmente propia el dominio,
reales sobre el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios,
cosa propia o el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
ajena propiedad superficiaria. Sobre cosa ajena los restantes: el usufructo,
(Art. 1888) el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Convive el dueño de la cosa con otra persona que será titular
oral sobre cosa ajena, por eso está gravada. Estas constituyen cargas
o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen excepto
prueba en contrario y si hay duda, se interpreta a favor del titular del
bien "gravado" (si alguien invoca que la cosa está gravada, debe
probarlo). Se dividen en derechos reales sobre cosa ajena de disfrute
(usufructo, uso, habitación, servidumbre) y de garantía (hipoteca,
anticresis, prenda)

Derechos Los derechos reales son principales excepto los accesorios de un

reales crédito como garantía. Accesorios son las hipotecas, la anticresis y
principales y la prenda. Estos sólo tienen razón de ser si existe un derecho real
accesorios principal ya que vienen a garantizar un cumplimiento de una
(Art. 1889) obligación y siguen la suerte del principal.

Derechos Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley
reales sobre exige que el título sea registrada, o sea requiere un título formal y no
cosas material. Recaen sobre cosas no registrables cuando los documentos
registrables y que demuestran que uno es dueño no necesitan ser inscriptos, el
no documento que dice que tengo el derecho sobre esa cosa no
registrables registrable.
(Art. 1890)

Ejercicio por Distingue si el derecho oral se ejerce por la posesión o por actos
la posesión o posesorios. Todos los derechos reales se ejercen por la posesión
por actos menos la servidumbre negativa y la hipoteca. Esto se debe a que los
posesorios que constituyen estos dos derechos seguirán en posesión de la cosa y
(Art. 1891) no el acreedor. O sea, yo hipoteco mi casa y seguiré viviendo en ella,
por lo que quien tiene el derecho real de hipoteca sobre mi casa no
la poseerá - no hay tradición posesoria.

 Adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales.

Por causa de muerte

 Adquisición
Originaria No interviene el dueño anterior
Por acto entre vivos Derivada Interviene el dueño anterior
(título y modo suficiente
y publicidad suficiente)

 Título suficiente. Es un acto jurídico que tiene las formas para que sea válida la
adquisición del derecho (el contrato de compraventa, el contrato de donación,
el de hipoteca) Es la causa mediata de la adquisición. Sus fines son la
transmisión, constitución o extinción del derecho real. Sus requisitos son tener
forma, ya sea impuesta por la ley (escritura pública caso de inmuebles) o la
libertad de forma, según el caso; que las partes estén legitimadas para la
transmisión y constitución del derecho real.
Hasta el momento, las partes sólo exteriorizaron su voluntad, pero el derecho
real todavía no fue transmitido. Para esto se requiere el modo suficiente.
 Modo suficiente. Es el acto jurídico de la tradición y su función en la mayoría
de los casos es la de constitución del derecho real porque a través de esta el
tradens le transmite finalmente la posesión del derecho real al accipiens. El
modo siempre precede al título suficiente porque este último es su causa, sino
sólo sería tradición posesoria y no sería una posesión de un derecho real
constituido legalmente porque no tengo un título suficiente que demuestre la
 voluntad del tradens y el accipiens.
El tradens debe entregar la cosa al accipiens y este último debe realizar actos
materiales para que esta entrega tenga efecto frente a terceros, de lo contrario
todo el proceso anterior sirve como una simple declaración.
o Excepciones a la tradición. La traditio brevi manu y el constituto
posesorio son dos modos abreviados de cumplir la tradición. Por medio
de la primera, el tenedor pasa a ser poseedor de la cosa. Ello
comprende dos supuestos:
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este, por un acto
jurídico, pasa el dominio a su nombre, y cuando alguien posee la cosa a
nombre del propietario y pasa a poseerla por otro. El constituto
posesorio, en cambio, tiene lugar cuando alguien transmite la propiedad
de la cosa que, no obstante, ello, permanece en su poder.
Nota. Los derechos reales que no se ejercen por la posesión no necesitan del
modo suficiente.

 Publicidad suficiente. Como el derecho real es erga omnes, pero como nadie
está obligado a respetar un derecho que no conoce, el titular del derecho real
debe publicitarlo para que, además de hacerlo oponible a terceros, tenga las
facultades de persecución y preferencia disponibles en el supuesto de que
alguien lesione su derecho real. La publicidad será según el bien en cuestión:
o Bien registrable. Para que haya publicidad suficiente, el título suficiente
debe ser inscripto en el Registro correspondiente. En este caso, la
publicidad suficiente es la publicidad registral. Vale la pena aclarar que
la publicidad registral puede tener efecto declarativo (la mayoría de los
casos: buques, aeronaves e inmuebles) o constitutivo (automóviles y
caballos de pura sangre de carreras) En los casos que funciona como
declaración del derecho real, esta sirve para hacer el derecho real en
cuestión oponible a terceros interesados de buena fe ya que para los
simples terceros ya era oponible. En los únicos dos casos que funciona
como constitutivo del derecho real, posterior a la inscripción en el
Registro el automóvil y el caballo de pura sangre de carreras, el derecho
real finalmente se constituyó y es oponible a terceros en general.
o Bienes no registrables. La publicidad suficiente en estos casos será
simplemente la publicidad posesoria de la cosa, no se requiere registro.
Esa posesión que se ejerce desde la tradición, desde el modo suficiente,
por lo que en este caso el modo suficiente tiene efecto declarativo y
constitutivo. Posteriormente al modo suficiente, el derecho real
constituido ya es oponible a todos los terceros.
Nota. Los terceros son aquellos que están fuera del negocio, aquellos que no se ven
afectados por la relación jurídica. Aquellos que si tienen un interés porque su
patrimonio puede verse afectado son los terceros interesados.
Relaciones de poder: posesión y tenencia.

Las diferentes relaciones que puede haber entre una persona y una cosa son:
 Yuxtaposición local. Es un simple contacto con la cosa, sin la voluntad
jurídicamente relevante de tener ese contacto físico. No está regulado en el
Código.
 Servidores de la posesión. Hay voluntad de tener el contacto físico con la cosa y
se debe a un vínculo, ya sea por relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad.
 Tenencia. Hay contacto físico con la cosa (ejerce un poder de hecho sobre la
cosa), pero reconozco un señorío superior, que alguien tiene mejor derecho
sobre esa cosa; sólo se comporta como representante del poseedor. El tenedor
es titular de un derecho personal, no real (como por un contrato de locación)
 Posesión. Si bien ejerce un poder de hecho sobre la cosa (el contacto físico), a
diferencia de la tenencia, el poseedor no reconoce un señorío superior.
 Derecho real. Es el último escalón de las relaciones de poder. Se da cuando la
posesión es legítima en todos los casos donde el derecho real se ejerce por la
posesión (menos hipoteca y servidumbre) Si esta posesión la ejerzo con título y
modo suficientes, el poseedor asciende en esta escala de relaciones de poder:
pasa de la posesión a ser titular del derecho real que se ejerce por la posesión.
Tenencia. El tenedor ejerce el poder de hecho sobre la cosa reconociendo un
señorío superior, que alguien tiene mejor derecho que él.
Posesión. El poseedor ejerce el poder de hecho sobre la cosa sin reconocer un
señorío superior, comportándose como titular del derecho real, lo sea o no lo sea.
Derecho real. El poseedor ejerce el poder de hecho sobre la cosa legítimamente ya
que posee título y modo suficientes.

 Posesión.
En los hechos, el poseedor actúa como si fuera titular del derecho real sobre esa
cosa (hay animus domini), lo sea o no. En el supuesto que ese ejercicio de poder de
hecho sobre la cosa esté amparado por un derecho real, es poseedor legítimo. Puede
ejercer el poder de hecho por sí o por otro, ese otro es el tenedor.
Como, por ejemplo, ser titular de dominio de un inmueble y alquilarlo. Soy poseedor
de esa cosa y el inquilino ejercerá el poder de hecho sobre el inmueble reconociendo
mi señorío superior. En este caso, si soy titular de dominio de ese inmueble, soy titular
de un derecho real. Puede darse que un individuo que no sea titular del derecho real
ejerza el poder de hecho sobre una cosa porque la robó o por apropiación. En este
caso, se comporta como titular del derecho real sobre esa cosa, pero es poseedor
ilegitimo, no hay derecho real que lo ampare.
 Naturaleza jurídica de la posesión.
La teoría mayoritaria sostiene que la posesión es un hecho con consecuencias jurídicas
porque:
o Hecho: la persona se comporta en los hechos como titular del derecho real,
sin reconocer señorío superior
o Con consecuencias jurídicas:
1. Prescripción adquisitiva. La ley establece plazos para que,
pasado este, la persona que ejerce la posesión pueda ser titular
del derecho real sobre esa cosa.
2. Acciones posesorias. En los supuestos que alguien atenta mi
relación de poder, el ordenamiento me da acciones posesorias
para defender la posesión.
La teoría minoritaria sostiene que es un derecho porque como ante una lesión el
ordenamiento nos da acciones es porque es un derecho jurídicamente protegido, o sea
un derecho subjetivo → algunos dicen que es un derecho real y otros, personal.
 Elementos de la posesión.

1. Corpus. Es el ejercicio de un poder de hecho o la posibilidad de tener ese

contacto físico con la cosa.
2. Animus domini. Es el comportamiento como si fuera del dueño de la cosa,
sin reconocer el señorío superior.

 Efectos y funciones.
1. La posesión es el contenido de la mayoría de los derechos reales (menos
hipoteca y servidumbre) por lo que sin este sería imposible ejercer un derecho
real.
2. El ordenamiento jurídico nos otorga acciones posesorias para defender la
posesión de la cosa.
3. Pasado el plazo que dice la ley, quien ejerce la posesión de la cosa que no se
traduce en un derecho real, puede constituir el derecho real sobre esa cosa
debido a la prescripción adquisitiva.
4. El poseedor debe hacerse cargo de los gravámenes, cargas y medidas
cautelares que pesan sobre la cosa.

 Tenencia.
El tenedor es el representante del poseedor, ejerce el poder de hecho sobre la cosa
reconociendo un señorío superior. Este goza de un derecho personal y no real.

 Elementos de la tenencia.
 1. Corpus. A diferencia de la posesión, en la tenencia sólo hay corpus donde el
tenedor ejerce el poder de hecho, tiene el contacto físico con la cosa, pero no
reconoce el señorío superior.
 Efectos y funciones.
1. El tenedor tiene el deber de conservar la cosa.
2. El tenedor debe devolver la cosa al poseedor cuando surja la obligación de
restituirla.
3. Si el tenedor sufre alguna turbación en su relación de poder debe avisarle al
poseedor.
4. Debe también respetar las cargas, gravámenes y medidas cautelares que
pesen sobre la cosa.

 Objeto de las relaciones de poder.

→ Siempre será la cosa. Pensar en la lógica de que, si el objeto del derecho real
es la cosa y la posesión lleva a constituir un derecho real, el objeto no puede ser
otro. Entonces, el objeto de la relación de poder será la cosa, ya sea sobre el
total material o una parte material.
→ Universalidad de hecho. La relación de poder puede caer sobre tener por
objeto una universalidad de hecho. Es el caso donde muchos cuerpos
componen la cosa (universalidad de cosas) y el Código las agrupa bajo este
término. Ejemplo. El rebaño. En el supuesto que deba defender la posesión
o tenencia de la cosa, en vez de utilizar muchas acciones para lograrlo, con
una sola basta porque todas esas cosas se agrupan en una. En el caso del
rebaño, no iniciaré una acción por cada oveja, sino que inicio una sola
acción porque cada oveja ha sido agrupada como universalidad de hecho.

 Sujetos de las relaciones de poder.

→ Como siempre, personas físicas o jurídicas.
→ Pluralidad de sujetos. Le agregamos el prefijo “co-”, cotenedores o
coposeedores. Si dos o más personas:
- Compran un inmueble: coposeedores. En el caso que tengan título y modo
suficientes, ese ejercicio de la relación de poder se traduce a que son
titulares del derecho real de condominio (condóminos) Si no poseen título y
modo suficientes, sólo son coposeedores.
- Usurpan un inmueble: son coposeedores ilegítimos porque en el mundo
fáctico se comportan como si fueran titulares del derecho real pero en
realidad no lo tienen. Pasado el plazo que dispone la ley, esos coposeedores
ilegítimos a través de la prescripción adquisitiva pueden adquirir el derecho
real de condominio.
- Alquilan un inmueble: son cotenedores. Los sujetos ejercen su relación de
poder sin dejar de reconocer el señorío superior que tiene el
poseedor/coposeedores o titular/titulares del derecho real sobre la cosa.
 → No puede haber nunca varios poseedores o tenedores, en cambio son
coposeedores o cotenedores. Si puede haber varias relaciones de poder de
distinta especie, es decir, que haya tanto poseedor y tenedor. Ejemplo
poseedor y tenedor. En un supuesto de alquiler, el poseedor alquila el
inmueble a otro sujeto, el tenedor. Tenemos dos relaciones de poder
diferentes sobre un mismo objeto, el inmueble, que coexisten. Ejemplo
poseedor y poseedor. Puede haber dos poseedores distintos si son de
distinta especie: un poseedor titular del derecho real de dominio sobre un
inmueble constituya un usufructo a favor de otra persona: hay dos
poseedores, pero de distinta especie; uno es titular del derecho real de
dominio y el otro de usufructo.

 Clasificación de las relaciones de poder.

 LEGITIMA. En este caso, la relación de poder es consecuencia de un derecho real,
en el caso de posesión, o de un derecho personal, el caso de tenencia, constituido
conforme a la ley.
o Poseedor con boleto. Es el poseedor que aún no escritura. Se entiende que
ilegítimo no es ya que, por más que todavía no haya constituido el derecho
real conforme a la ley (título y modo suficientes), por lo que es titular de un
derecho personal como el tenedor (será legitimo cuando escriture y posea
tanto título y modo suficientes, o sea haya adquirido el derecho real)
 ILEGITIMA. A contrario sensu, el poseedor y tenedor ilegitimo no hacen ejercicio
de su relación de poder a consecuencia de un derecho real o personal constituido
conforme a la ley, respectivamente.
Puede ser de buena fe o de mala fe simple o viciosa.
o Relación de poder ilegitima de buena fe. Creo que un derecho real o
personal respalda mi relación de poder (posesión o tenencia) pero en
realidad no es así: quien me transmitió el derecho no era capaz o no estaba
legitimado, yo creía que si y no había forma de saberlo. La buena fe se
presume, quien alega la mala fe debe demostrarlo. (Ejemplo del ladrón que
vende una cartera en un negocio)
o Relación de poder ilegitima de mala fe:
 Simple. En estos casos, los requisitos de la buena fe no se dan y la
mala fe se presume. Estos casos son:
1. Contrato con un incapaz a todas luces;
2. Contrato con alguien que no acostumbra a hacer
transmisión de esas cosas o sé que no tiene los bienes
suficientes para adquirir las cosas que trata de
transmitirme;
3. Ganado marcado o señalado que no corresponde a quien
me los transmite.
Puede suceder que en el medio aparezca el verdadero dueño
y le ofrezca a él comprarle el ganado (que está marcado) y se
 pasa de poseedor ilegítimo de mala fe simple a poseedor
legítimo.
 Viciosa. Se distinguen los siguientes supuestos:
 En materia de inmuebles.
o Clandestinidad. Con sigilo, de noche ocupa un
inmueble.
o Violencia. Utilizando la violencia ocupa el inmueble.
o Abuso de confianza. Cuando un conocido me presta
un inmueble y cuando me lo pide no se lo devuelvo,
cambio la cerradura, etc.
 En materia de muebles.
o Hurto.
o Estafa.
o Abuso de confianza.

Nota. Será vicioso sólo frente a la víctima por lo que esta última únicamente puede
acusarlo como tal.

 Modos de adquisición de la relación de poder.

 Mortis causa. Al morir una persona, sus herederos adquieren la posesión
de todos sus bienes.
 Por acto entre vivos. En el momento que adquiero el contacto físico con la
cosa ya sea porque adquirí la cosa porque el dueño anterior me la entregó
(tradición) o también puede ser por apoderamiento.
Derecho real de dominio.

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar
y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

 Es el derecho real más completo, que más facultades le otorga a su titular

como las de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de la cosa dentro
de los limites que pone la ley. No está sujeto a ningún plazo o condición
resolutoria y no pesa ningún derecho real sobre cosa ajena.
Disponer materialmente: se refiere al destino de la cosa; si yo tengo un inmueble
puedo hacer construcciones en él, plantar, sembrar, etc.
Disponer jurídicamente: significa que puedo transmitir el derecho real, enajenar la
cosa o constituir sobre la cosa gravámenes (o sea, derechos reales de disfrute o de
garantía: o sea tengo derecho a constituir un usufructo o hipoteca si soy el titular de
dominio de la cosa)
Uso y goce: se refiere a poder percibir los frutos que produce la cosa.
 Si algún a de esas facultades está limitada estamos frente al dominio
imperfecto. → Pesa sobre este algún derecho real sobre cosa ajena o está
sujeto a algún plazo o condición resolutoria, como sucede en el dominio
revocable, dominio fiduciario y dominio desmembrado. → cada uno se ve
afectado en algún carácter (absolutez, perpetuidad, exclusividad o exclusión)
 Es un derecho real que se ejerce por la posesión de la cosa.
 El dominio se presume perfecto, o sea que el titular goza de todas las
facultades. En caso de que sea dominio imperfecto, quien lo alega debe
demostrarlo.

 Extinción del derecho real de dominio. → El Código no menciona causales

especiales por lo que se debe recurrir a la norma genérica del art. 1907.
1. Destrucción total de la cosa. → Sin cosa no hay objeto del derecho real.
2. Abandono.
3. Transmisión de la cosa. → Puede ser voluntaria porque decido transmitirle a
otro la cosa o forzosa, como cuando acreedor se cobra mi deuda.
4. Prescripción adquisitiva. → Me usurpan y no acciono, pasado determinado
tiempo dispuesto por la ley, pierdo el dominio sobre la cosa.
5. Expropiación por parte del Estado.
6. Transformación y accesión. → En este supuesto uno pierde la cosa y otro la
adquiere.

 Caracteres del dominio perfecto.

1. Absoluto. → El titular tiene la mayor cantidad de facultades posibles sobre
la cosa. (facultad de uso, goce y disponer jurídica y materialmente) Esto no
 quiere decir que sea ilimitado: las leyes que lo reglamentan establecen limit
es al mismo ya que el interés general está por encima del individual.
 Limites al dominio. → ver.
2. Exclusivo. → Solo una persona puede ser titular de dominio, de lo contrario
sería derecho real de condominio.
3. Excluyente. El dueño puede:
 Excluir a extraños/otros del uso, goce o disposición de la cosa →
recordar las facultades: puede hacer que otros no gocen de las
facultades que él posee.
 Remover por propia autoridad los objetos puestos en ella → si un
tercero puso algo que él no en su propiedad puede retirarlas sin
pedir permiso.
 Encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas locales → Puede cerrarlo siempre y cuando siga las normas
administrativas locales
4. Perpetuo. En principio, el derecho real de dominio no se extingue por el
paso del tiempo y por el no uso. Aunque se ha de tener en cuenta la
prescripción adquisitiva, donde un tercero ejerce la posesión de la cosa
sumado el tiempo que establece la ley y puede, entonces, adquirir el
derecho real de dominio unilateralmente.

 Extensión del derecho real de dominio.

1. Comprende sus accesorios. → siguen la suerte de lo principal.
2. El dominio sobre una cosa inmueble se extiende hacia el subsuelo y
espacio aéreo excepto normas especiales → aguas subterráneas, tesoros y
minas de primera y segunda categoría; mientras no dificulte el tráfico
aéreo.
3. Las construcciones y siembras pertenecen al dueño del inmueble, excepto
PH y superficie.

 Derecho real de dominio imperfecto. Clases.

→ Como mencioné antes, estos se ven afectados en algún carácter (absolutez,
perpetuidad, exclusividad o exclusión)
Dominio revocable. → Se ve limitado en el carácter de perpetuidad porque está
subordinado a durar hasta el vencimiento de una condición o plazo resolutorios
previamente expresados o establecidos por la ley por lo que vencido el plazo o
acaecida la condición deberá restituir la cosa al revocante.
Se adquiere como todos los derechos reales: con título y modo suficientes, PERO hay
una cláusula en donde está sometido a una condición o plazo resolutorio, entonces
este nuevo titular, lo es pero de un derecho real de dominio imperfecto pero
revocable. Si la publicidad es registral, en el momento de registro debe aclararse que
se trata de un dominio revocable.
El revocante readquiere inmediatamente, no se necesita de la tradición, por lo que el
poseedor/dueño imperfecto pasa de tenedor automáticamente y el revocante es
ahora el dueño perfecto de la cosa. En el caso de los bienes registrables, el revocante
deberá volver a registrar el bien a su nombre.
-La condición, al ser futuro e incierto, tiene un máximo de diez años
-El plazo, en cambio, se establece de antemano entre las partes → es
futuro y cierto.
- Empieza a contabilizar desde la fecha del título suficiente.
 Facultades del dueño imperfecto.
Tiene las mismas que un dueño perfecto: facultad de uso, goce, y de disponer jurídica
y materialmente de la cosa, aunque los actos jurídicos que celebre dependerán de la
extinción de su derecho.

 Efectos del dominio revocable.

Efecto retroactivo. En principio, el revocante readquiere la cosa libre de todos los
actos jurídicos que haya celebrado el adquiriente cuando estaba bajo su dominio:
extinguido su dominio, se extinguen los derechos reales y personales que haya
constituido. Aunque el código menciona dos excepciones:
1. Pacto contrario. Las partes (transmitente y dueño imperfecto) pactan de
antemano que no habrá efecto retroactivo, el revocante readquiere la cosa
con todos los derechos reales y personales que el dueño imperfecto
constituyó.
2. Según si es bien registrable o no registrable.
a. Si la cosa es registrable, como la publicidad es registral, quien negocia
con el dueño pide un informe al registro y se entera si el titular es titular
de dominio perfecto o imperfecto. Está más resguardado por la ley.
b. Si la cosa no es registrable, ¿cómo uno puede saber si está ante un
dueño perfecto o imperfecto? La ley resguardará a los adquirientes de
buena fe a título oneroso que contrataron con el dueño imperfecto y no
tenían posibilidad de saberlo. Si no pactaron el pacto en contrario, ergo
el efecto retroactivo rige, la ley los protegerá a estos terceros de buena
fe a título oneroso.
Dominio fiduciario. → Se ve limitado el carácter de perpetuidad. Este dominio nace
por un fideicomiso constituido por testamento o por contrato en el que se forma un
patrimonio separado hasta que dure el fideicomiso. Es decir, se extingue y los bienes
que integran el fideicomiso se le transmiten a quien corresponda.
Al igual que el dominio revocable, está sujeto a un plazo de 30 años máximo, o
condición resolutoria. Si los beneficiarios son menores de edad o con capacidad
restringida, este plazo puede extenderse hasta que cese la incapacidad o mueran.
 Sujetos del contrato de fideicomiso.
 1. Fiduciante. Es el dueño perfecto de la cosa que le transmite la misma a
otra persona.
2. Fiduciario. Es el titular del dominio imperfecto fiduciario por lo que
administrará los bienes que el fiduciante transmitió por el tiempo que
dure el contrato.
3. Beneficiarios. Son los asignados a recibir lo que administra el fiduciario.
Estos pueden ser terceros, fiduciario, fiduciante. Si alguno de estos es
menor o tienen capacidad restringida, puedo extender este plazo
máximo de 30 años hasta que se mueran o cese la incapacidad
4. Fideicomisarios. Son los destinatarios finales del fideicomiso. Estos
pueden ser un tercero, beneficiarios o el fiduciante (nunca el fiduciario
porque si no la perpetuidad no estaría limitada ya que administraría
bienes que a posteriori serán suyos)
 Facultades del fiduciario.
El fiduciario debe cumplir con las obligaciones que impone la ley y el contrato
como un buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza
depositadas en él.
El fiduciario puede disponer o gravar los bienes cuando lo requieran los fines del
fideicomiso sin necesidad de consentimiento. Aunque, de todos modos, el contrato
puede poseer limitaciones a sus facultades por lo que vemos que puede estar
limitada la absolutez. Se le puede prohibir al fiduciario, por contrato o testamento,
que realice ciertos actos como hipotecar, enajenar, etc.
Una vez vencido el plazo o la condición resolutoria, el fiduciario pasa
automáticamente de poseedor a tenedor con la obligación de darle cosa al
fideicomisario sin necesidad de una tradición. Si el objeto es un bien registrable,
hay que inscribir en el registro correspondiente esa readquisición o adquisición.
Ahora debe ser inscripto a nombre del nuevo dueño para que los demás sepan que
el dueño ahora es el fideicomisario y encima que es un dueño perfecto.

Dominio desmembrado. → Se ve afectada la absolutez. La cosa está gravada (se

constituyó sobre la cosa un derecho real de disfrute o garantía a favor de otro) El
titular de derecho real sobre cosa propia convive con el titular de derecho real sobre
cosa ajena. Se desmiembra el dominio porque el titular del derecho real sobre cosa
propia va a conservar ciertas facultades (disposición jurídica y material) y otras las
tendrá el titular del derecho real sobre cosa ajena (uso y goce).

 Modos de adquisición.
 Por mortis causa.
 Por actos entre vivos.
o Modo derivado. Interviene el dueño anterior → título y modo
suficiente.
 o Modo originario. No interviene el dueño anterior:
 Apropiación. Es modo originario de adquirir cosas muebles no
registrables sin dueño. Son susceptibles de apropiación los
animales objeto de la caza y de la pesca, cosas abandonadas (no
perdidas) y el agua pluvial que cae en lugares públicos. No son
susceptibles de apropiación: a. las cosas perdidas; b. los
animales domésticos perdidos; c. los animales domesticados; d.
los tesoros.
Requisito: a. la aprensión, tomar la cosa, la posibilidad de
establecer contacto físico con la cosa; b. capacidad (si un menor
de edad agarra una cosa abandonada no hablaríamos de
apropiación ya que no es capaz); c. la voluntad tiene que estar
dirigida adquirir el dominio.
Régimen de las cosas perdidas. ¿Cómo distingo si la cosa está abandonada o
perdida? La ley dice que, si la cosa tiene valor, se presume que es perdida y no
abandonada.
Las cosas perdidas tienen dos aspectos: el objetivo y el subjetivo. El primero, el
objetivo, es que la cosa se encuentra a la vista de todos: cualquiera podría haberlo
encontrado, pero ese lugar no es el destinado a conservarlo. El subjetivo se trata de
la negligencia del dueño que hizo que pierda la cosa, pero esto no por ello yo debo
suponer que el dueño abandonó la cosa. El hallador puede encontrarlo ahí y dejarlo
o si lo llega agarrar se convierte en un depositario a título oneroso. Siempre la
devolución es a previo pago de la recompensa y de los gastos de conservación.
 Sabe quién es el dueño. Hay obligación de restituirlo a esa persona. Como se
dijo, previo pago de la recompensa y de los gastos de conservación, sino hay
acuerdo puedo recurrir a la justicia para que fije el monto. Recompensa
habrá siempre. ¿Qué puede hacer el dueño de la cosa para liberarse de
pagar? Puede abandonar su derecho de dominio y se lo transmite a quien lo
encontró.
 En el caso que no sepa quién es el dueño, pero veo que publicaciones,
panfletos, etc., de alguien buscando lo que encontré, entonces voy a
buscarlo y se lo devuelvo previo pago de la recompensa y los gastos de
conservación. Puede que la persona ofrezca una recompensa en la
publicación, pero si no hay acuerdo, se va a un juez; no puede pagar, abdica
su derecho y se lo transmite al hallador.
 En el caso que no sepa quién es el dueño y tampoco vea publicaciones que
alguien está buscando aquello que encontré, el hallador debería llevar la
cosa a la policía que corresponda según el lugar del hallazgo. La policía debe
llevar la cosa hallada al juez quien deberá publicar los edictos que considere
necesarios convocando a quien tenga derecho a reclamarlo. A partir de la
publicación del último edicto, se cuenta un plazo de seis meses en el que se
espera que alguien vaya a reclamar el paraguas. Pasados los seis meses, el
juez va a ordenar la subasta de la cosa hallada. Puede que el juez adelante la
subasta si la cosa que se halló es perecedera o su conservación es muy
costosa. De lo producido por la subasta, se descuentan los gastos que esta
significó, los gastos de conservación y la recompensa. Si hay remanente, va a
parar al municipio donde se halló la cosa.

 Transformación. Se debe distinguir si se habla de mubles o

inmuebles.
 Según cosas muebles. La transformación de cosas
muebles tiene dos supuestos: de buena fe o de mala fe.
o Alguien de buena fe toma una cosa ajena y
mediante su trabajo, actividad o incorporación de
una cosa suya crea una especie nueva con la
voluntad de adquirir esa especie nueva. Y una vez
hecha la transformación no se puede regresarla al
estado anterior. La especie nueva la adquiere el
transformador, ese que de buena fe tomó lo que
no le pertenecía. Adquirió el dominio de esa
nueva especie donde la harina de otro está
involucrada porque la ley lo dice, no porque
celebró un AJ. Pero debe pagarle al dueño de la
harina lo que está vale. En el supuesto que si se
puedan separar las cosas (una ajena y otra
propia), se puede volver al estado anterior, el
dueño de la cosa ajena va a decidir quedarse con
la especie nueva y le pagará al transformador por
su trabajo o bien puede pedirle que separe las
cosas a su costa (o sea, el transformador debe
pagar por esa separación si esa separación
requiere dinero)
o Alguien de mala fe toma una cosa ajena y
mediante su trabajo, actividad o incorporación de
una cosa suya crea una especie nueva con la
voluntad de adquirir esa especie nueva. Si no es
posible separarlas, decide el dueño de la cosa
ajena que se lo indemnice por todo daño (deberá
pagar por la cosa ajena, los daños que le causó
por haber tomado de mala fe lo que era suyo) o
bien, puede decidir quedarse con la nueva
especie y va a tener que pagarle al transformador
por la nueva especie o la diferencia descontando
lo que valía su cosa que este uso para crear la
nueva especie. Si es posible separarlas, también
decidirá el dueño de la cosa ajena. Podrá decidir
quedarse con la nueva especie sin pagar nada o
bien, abdicar su derecho, pero pedir que le pague
 por la cosa que era suya y por los daños
ocasionados.
 Según cosas inmuebles.
 Accesión. Se debe distinguir si hablamos de cosas muebles o
inmuebles.
 Según cosas muebles. Se produce cuando dos cosas
muebles (no registrables, obviamente porque dos autos
es imposible) de distintos dueños se unen en los
supuestos de adjunción, mezcla y confusión sin
intervención del hombre. Si no se puede separar o la
separación es muy costosa, el Código dice que la nueva
especie formada le va a pertenecer al dueño de la cosa
que al momento de la unión tenía mayor valor. Si el valor
era igual o no se podía determinar cuál era de mayor
valor, la ley en vez de ser fuente del derecho real de
dominio, lo será del derecho real de condominio: ambos
serán dueños 50 y 50.
 Según cosas inmuebles. Hablaremos acá del aluvión, la
avulsión y la construcción, siembra o plantación.
o El aluvión es el acrecentamiento paulatino e
insensible que sufre el inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce
por sedimentación, pertenece al dueño del
inmueble.
o La avulsión es el mismo caso, pero en vez de ser
despacito, será por una fuerza súbita del agua que
arrastra una porción grande de tierra (no
sedimentos). De un momento a otro, el agua trajo
consigo un pedazo de piedra gigante. Adquiero el
dominio de esa tierra cuando se adhiere
naturalmente y acrecienta mi inmueble, no si voy
yo y meto mano para que se adhiera. Si ese
pedazo de tierra viene de mi vecino y puede
identificarlo, este puede reivindicarlo, pedirlo,
siempre que no se haya adherido naturalmente a
mi inmueble y tiene un plazo de seis meses para
realizar esta acción. Pasado esos seis meses
puedo oponer la prescripción adquisitiva.
o Construcción, siembra o plantación. Como
dijimos antes en el principio de accesión, el
dominio de una cosa comprendía los accesorios
de esa cosa (los que forman un todo con ella)
Además, también dijimos que el espacio aéreo y
 el subsuelo del inmueble pertenecen a su dueño
"sin límite" Las construcciones, siembra y
plantación pertenecen al dueño del inmueble y se
presumen realizadas por él salvo que se
demuestre lo contrario. ¿Qué pasa si alguien
construye en su inmueble con materiales ajenos?
Por el principio de accesión, esos materiales
ajenos se adhirieron al inmueble por fuerza del
hombre y el dominio de esos materiales ahora
son del dueño del terreno. Se le debe pagar al
dueño de los materiales el valor de ellos. Si
además soy de mala fe, el valor más el daño que
le causé. ¿Y si alguien construye en inmueble
ajeno con materiales propios? Quien adquiere el
dominio de los materiales será el dueño del
terreno en virtud del principio de accesión. Si
construyó de buena fe, el dueño del inmueble
debe pagarle por el mayor valor. Si construyó de
mala fe (ejemplo. Usurpó el terreno y construyó
con materiales propios), el dueño del terreno
puede pedir que vuelva la cosa al estado anterior,
o sea que destruya lo que construyó. Ese pedido
tiene un límite: por ese mayor valor que le di, no
le va a permitir al dueño del terreno que pida que
vuelva al estado anterior. Entonces tendrá doble
opción:
1. conservar la obra y pagar al constructor,
plantador o sembrador el mayor valor;
2. puede abdicar su derecho porque no puede
pagar por el mayor valor, pero pide que le pague
el valor del inmueble más el daño que le generó.
¿Y si alguien en terreno ajeno construye con
materiales ajenos? Según la ley, adquiere el
dominio de los materiales el dueño del terreno
por el principio de accesión. El dueño del terreno
no interviene en nada, quien usó los materiales
ajenos deberá responderle al dueño de esos
materiales por el valor de estos y por los daños
que le haya ocasionado.
 Tradición.
 Sucesión.
 Prescripción.
  Limites al dominio. → vamos a dividirlos en dos grandes grupos: los que
afectan a la disposición material y a los que afectan a la jurídica.
 Estas limitaciones se basarán en el interés público o privado: el interés
público limita la disposición material y el interés privado la disposición
jurídica.
 Art. 1971. Daño no indemnizable. La sola existencia del límite (acá no
podés poner ese negocio porque está el colegio) genera un daño que no
es indemnizable. El estado no tiene porqué indemnizar porque no
podés establecer ese tipo de negocio ahí o por qué no podés edificar un
edificio de 40 pisos en un lugar cercano a un aeropuerto. Este daño no
da lugar a resarcimiento.
 No confundir con el caso que el vecino viole el límite: pone una ventana
a menor altura y perjudica mi intimidad. Este supuesto en el que el
hombre se entromete y viola el límite y me genera un daño, sí da lugar a
indemnización.
 Limites que afectan la disposición jurídica.

1. Cláusula de inenajenabilidad inalienabilidad (Art. 1972)

Consiste en prohibirle al adquiriente transmitir el dominio o constituir derechos reales

sobre la cosa (como constituir un usufructo) afectando entonces a su disposición
jurídica.
Se debe distinguir frente a qué acto transmisivo estamos:
 A título oneroso. Cuando es a título oneroso, estas clausulas son nulas
porque desvirtúa el derecho real de dominio que está adquiriendo. No se
le puede prohibir a alguien que será titular de dominio que les venda a
otros o que constituya derechos reales sobre la cosa a favor de terceros.
Lo que si puede hacer es agregar estas cláusulas, pero especificando al
tercero sin necesidad de dar razones. Suele darse este supuesto en casos
de competencia.
 A titulo gratuito. Si en la clausula especifico al tercero, es valida como en
el supuesto anterior. Ahora bien, la cláusula que le prohíbe la venta a
cualquier tercero o que constituya derechos reales sobre la cosa a favor
de cualquier otro es válida también con el límite de 10 años. Este límite es
renovable sin exceder esos 10 años.

2. Límites a las inmisiones.

Son intromisiones que penetran el inmueble debido a actividades realizadas en otro

inmueble sin importar que sea vecino contiguo o se encuentre a diez cuadras. Como
por ejemplo humo, ruido, vibraciones.

En principio, uno tiene derecho a realizar actividades en su inmueble y entonces otro

tiene que tolerar esas inmisiones. Ahora bien, cuando excede la normal tolerancia
promuevo una acción; el juez que interviene tomará en cuenta las circunstancias del
lugar, la prioridad en el uso (si me mudo al lado de un frigorífico que ya estaba allí, no
puedo quejarme por el olor), determinará “la normal tolerancia” y determinará las
medidas para que la actividad vuelva a la normal tolerancia: en base a su análisis
ordenará la supresión (que se elimine aquello que genera la intromisión, como una
parrilla mal construida que trae el humo a mi inmueble) o que cese la inmisión en
determinados horarios o para siempre. Si la inmisión ya produjo un daño, el juez
ordenará que indemnice al damnificado.

3. Camino de sirga.

Limite que afecta la disposición material por lo que se aplica la norma administrativa
local antes que el Código.

La sirga es una soga gruesa y sirve para cuando los barcos tienen que ser conducidas
desde la tierra. Esa tracción puede hacerse con animales, con personas, máquinas, y
esta soga gruesa. Se ata la misma y se conduce a la embarcación desde tierra. Hacer
esta conducción requiere que no haya obstáculos en ese espacio de 15 metros de la
orilla hacia atrás. Este límite se les impone a dueños de inmuebles
colindantes/vecinos con la orilla del agua, aguas donde pasan embarcaciones.

Este límite se funda en el interés público, como: facilitar la conducción por tierra para
conducir embarcaciones; para el salvamento (si alguien se cae, tiene que haber espacio
para facilitar el salvaje)

4. Vistas.

Limite que afecta la disposición material por lo que se aplica la norma administrativa
local antes que el Código.
Son aberturas como ventanas, balcones, etc., Que permiten la visual al inmueble
vecino. Estas pueden ser frontales o laterales. Las primeras son las que, una persona
de pie sin necesidad de girar la cabeza para ningún lado tenga la visual del inmueble
vecino. O sea, con solo mirar a la ventana por estar parado frente a ella, veo el
inmueble vecino. Las laterales son las que para verlo tengo que girar la cabeza para
la izquierda o derecha.
Hay distancias mínimas para proteger el derecho a la intimidad de la otra persona: las
frontales de 3 metros, las laterales, 60 cm. Se cuentan estas distancias desde el límite
exterior de la zona exterior más cercana al inmueble vecino.
Si alguien viola esta medida, veo que el vecino está construyendo y no respeta el
límite, puedo solicitar judicialmente que lo respete (que se suspenda la obra y respete)
y en el caso que ya lo haya hecho, puedo pedir que se suprima, o sea que saque la
abertura. Además, si ya violaron mi intimidad y me causó un daño, puedo pedir que
me indemnice por el daño causado.

5. Luces.

Limite que también afecta la disposición material por lo que rige la norma
administrativa local antes que el Código.
Las luces, o luceras, también son aberturas, pero permiten el ingreso de luz solar pero
no permiten ver al vecino. La distancia mínima de estas es de 1.80 metros. Se calcula
desde la superficie del suelo más elevada frente a esa abertura. Si vemos que se está
pasando por alto podemos hacer que se cancele la construcción o si ya se construyó,
pedir que supriman. Si me causó un daño, puedo pedir la reparación.

Si construyo la vista o la luz con material no transparente, ergo no puedo ver al vecino,
y además es un elemento fijo (o sea, no puedo abrirlo para verlo) estas distancias
mínimas no aplican. Pero siempre hay que buscar qué dice el derecho administrativo
local.

6. Árboles y arbustos.

 
El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que
causen molestias que excedan la normal tolerancia. El dueño afectado podrá sino
exigir que sean retirados, al menos que el corte de las ramas sea suficiente para
evitar las molestias. Si las raíces penetran el inmueble, el propietario de este podrá
cortarlas sin consentimiento del dueño del árbol.

Protección a la vivienda.

→ No es un derecho real, sino son casos en los que yo a través de este instituto voy a
poder proteger mi derecho real frente a determinados acreedores. Es un instituto que
me permite proteger mi derecho real, mi inmueble, frente a acreedores.

 Afectación.
Sólo puede ser sometido al régimen el inmueble destinado a la vivienda, no cualquier
otro.
 Se puede afectar por el todo o en parte de su valor.
 No hay límite de valor del inmueble: puede ser un departamento chico o hasta
una mansión.
 Sólo puede afectarse un inmueble del soy titular y destinado a vivienda.
 Debe tener publicidad registral: debo inscribir la afectación en el Registro de la
Propiedad inmueble. En el supuesto que contrate con alguien, la otra persona
pide un informe y verá que mi inmueble está afectado a este régimen o no.
Depende que tipo de acreedor sea, si no cumplo, no podrá ir contra ese
inmueble.

 Legitimados.
Puede afectar al régimen el titular registral del inmueble. Para hacerlo, tiene dos
formas:
1. Va de un escribano y le dice que quiere afectar el inmueble al régimen. Este
último hace una escritura de afectación y luego lo inscribe en el Registro.
 2. El titular registral va al Registro de la propiedad del inmueble y suscriba un
acta de afectación sin pasar por el escribano. Generalmente, cuando
compran un inmueble, al momento lo afectan y sale todo junto: se es titular
de dominio y afectación.
Además, existen otros supuestos como:
- Testamento. El testador puede disponer que se afecte un inmueble
parte del acervo hereditario a este régimen.
Cuando llega al juez su última voluntad, en este caso cualquiera de los
beneficiarios puede pedirle al juez que ordene la afectación. El juez
enviará un oficio al registro de la propiedad del inmueble ordenando la
afectación transcribiendo quiénes son los beneficiarios de esta (hijos,
cónyuge, padres, etc.)
Si uno de los beneficiarios es incapaz (menor de edad, o con capacidad
restringida, etc.) no es necesario que ningún beneficiario le pida que
ordene la afectación que se dispuso en el testamento porque apenas el
juez ve que el testador dispuso la afectación, el juez de oficio pide la
afectación.
Si el juez "se duerme", le solicitará al juez el ministerio público de la
defensa que disponga la afectación. Los fiscales intervienen en las
sucesiones, estos controlan la legalidad. Pero si en la sucesión, alguno
de los posibles herederos es incapaz, el de la defensa interviene para
defender a estos menores o incapaces, aunque haya abogado particular.
A este se le consultará para todas las decisiones.
- Cuarto supuesto. En un juicio de divorcio o un juicio donde se debate
que concluyó la convivencia.
Supongamos el divorcio en el que se debate es la atribución de la
vivienda. En el inmueble está la mujer con los hijos menores. El juez en
este caso, además de atribuírsela a uno de ellos, puede disponer la
afectación para salvaguardar a los menores de la decisión de los padres.

 Beneficiarios del régimen.

1. Constituyente (propietario que está afectando al régimen el inmueble)

2. Ascendientes y descendientes
3. Conviviente o cónyuge.
Para que los efectos subsistan se requiere que alguno de los mencionados viva en el
inmueble. Si hay ausencia de los beneficiarios del inc. 2 y 3, se puede designar a los
parientes colaterales hasta el tercer grado. Pero la ley exige que convivan con el
constituyente.

 Efectos de la afectación.
1. La afectación es inoponible a los acreedores anteriores a la afectación. ->
principio general. Es decir, si hoy nace mi deuda y en miras mañana voy a
afectar mi casa. La afectación es válida, pero como mi deuda es anterior, le es
inoponible. Pueden ejecutar.
2. La afectación es oponible (inejecutable) a los acreedores con fecha posterior.
Para estos no está en el patrimonio del deudor. Aunque hay excepciones:
 a. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que gravan el
inmueble. Afecto el inmueble al régimen y luego no pago nada. Bastaría
afectarlo al régimen y dejo de pagar, total es inejecutable.
b. Obligaciones con garantía real. Si tengo un inmueble, ¿puedo constituir
hipoteca (derecho real) sobre un inmueble afectado al régimen? Claro
que sí. Pero que le sirve al acreedor hipotecario constituir la hipoteca si
en caso de incumplimiento no va a poder ejecutar porque esta se
constituyó posteriormente a la afectación. Podrá ejecutar el acreedor
hipotecario.
c. Obligaciones por construcciones o mejoras hechas en el inmueble . El
acreedor con fecha posterior cuya causa es una construcción o mejora
en ese inmueble, puede ejecutar.
d. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de los hijos
menores o con capacidad restringida.

 Subrogación real.
Al vender un inmueble sometido al régimen, primero se debe desafectar este y al
momento de comprar otro puedo subrogar la afectación al nuevo inmueble y se lo
considerará afectado desde la fecha de afectación del inmueble anterior. Si no hago
ese efecto retroactivo, especificar en la escritura que se subroga el efecto, los
acreedores podrían ejecutar el inmueble que nacieron desde cuando afecté el
inmueble anterior hasta cuándo compré el nuevo. Al hacerlo retroactivo, sigue
protegido.
También se subroga a los importes que reciba en concepto de precio o indemnización.
Es decir, que en el lapso que tengo el dinero y todavía no el inmueble nuevo que
afectaré al régimen, la plata también estará protegida.

 Transmisión o constitución de un derecho real sobre el inmueble afectado al

régimen.
Si se está casado o se vive en una unión convivencial inscripta, se necesita de la
conformidad de este otro por más que sea solo de uno y el otro no tiene nada que ver
con el inmueble. Esto se debe a que lo que se intenta proteger es la vivienda familiar.
(Conformidad ≠ consentimiento: el segundo lo dan los dueños, como en el caso del
condominio)
Si se niega o está ausente o es incapaz o con capacidad restringida, puedo recurrir a la
justicia y el juez analizará el caso y él dará la conformidad para que pueda transmitir el
inmueble o pueda constituir sobre el inmueble afectado al régimen un derecho real.

 Desafectación al régimen.

1. El titular registral del inmueble recurre al escribano o directamente al Registro.

Al primero le pedirá una escritura de desafectación y en el segundo, hará un
acta administrativa de desafectación.
2. En el caso de condominio, para afectar todos tuvieron que prestar
consentimiento, pero para desafectar basta con la mayoría calculada sobre la
parte indivisa, por lo que esa mayoría puede corresponder a un solo
condómino.
 3. Si se dispuso por testamento, los herederos mayores, capaces y presentes
siendo mayoría pueden desafectarlo.
4. Falta del requisito de habitación efectiva. Para que los efectos subsistan debe
haber habitación efectiva. El acreedor con fecha posterior no está dentro de las
excepciones por lo que en principio no puedo ejecutar. Si este acreedor se
entera que en el inmueble afectado no vive nadie o que el pariente colateral no
vive ahí, puede ir a la justicia y decir que falta el requisito de la habitación
efectiva, entonces el juez ordena que se produzca la desafectación. Una vez
levantada la afectación, el acreedor que no podía ejecutar, ahora puede porque
dejó de existir este requisito para que subsistan los efectos del régimen.
5. Expropiación. Se debe desafectar para poder transmitir el inmueble al Estado.
6. Ejecución autorizada. Los deudores con fecha anterior o con posterior dentro
de las excepciones.
El remanente de la ejecución va para el titular y quedará protegido con efecto
retroactivo para los demás acreedores con fecha posterior que no pertenecen a
ninguna excepción

 ¿Se puede trasladar la afectación al régimen a otro inmueble con efecto

retroactivo?

La doctrina está dividida al respecto y con respecto a los hechos, el Registro de la

Propiedad Inmueble se niega a hacerlo, por lo que, al recurrir a la justicia, esta se basó
en la literalidad de la norma "a la vivienda adquirida en sustitución de la primera" Lo
que literalmente nos dice que tiene que ser nueva.
 
Régimen cosas muebles no registrables.

→ No necesitan ser registradas.

→ Se constituyen como todos los derechos reales:
→ De manera derivada: con título y modo suficientes;
Como son cosas no registrables no se necesita publicidad registral, por lo que el
modo suficiente además de constituir el derecho real funciona como publicidad
suficiente debido a que a través de la tradición el adquiriente toma posesión de
la cosa en cuestión, dándose la publicidad posesoria. Debido a esto se dice que
la posesión vale título.

→ De manera originaria: adquisición legal (nace el derecho porque la ley así lo

dice, no porque otro individuo transmitió su derecho)
Estos supuestos son:
1. los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso; → tema a ver en condominio
2. el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; → tema
ya visto en modos de adquisición del derecho real (y extinción)
3. la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite; → tema visto
muy por encima porque es otra materia
4. los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
  La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para
adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Por ejemplo. El dueño legitimo de un bien no registrable presta
ese bien (no es hurtada ni perdida, claramente) y el tenedor
luego vende la cosa a otro, ese otro es un subadquirente que, en
el caso que no tenga forma de saber que esa cosa no pertenece
a quien hizo el negocio con él, se trata de un subadquirente de
buena fe. En este caso, no tiene forma de saber ya que es un
bien no registrable, no puede ir a un registro a corroborar que le
pertenece a otro. El Código menciona que, si fue a título
oneroso, el subadquirente de buena fe se quedará con la cosa
(adquisición legal), pero no como titular del derecho real de
dominio, sino que tendrá justo título debido a que no tiene título
suficiente ya que a este le falta la legitimación por parte del
tenedor que se elevó a poseedor ilegitimo. Si, en cambio, fue a
título gratuito (el tenedor le regaló la cosa) el dueño desposeído
debe demostrar que fue de esta forma para poder reivindicar la
cosa.

Nota. Si el subadquirente no tuvo que desprenderse

económicamente para hacerse con la cosa, con el bien no
registrable, el dueño desposeído debe demostrarlo para así
reivindicar la cosa.

Régimen de cosas muebles registrables. → Buques

→ Aeronaves
→ Semovientes
→ Caballos pura sangre de carrera
→ Automotores

 Buques. (Ley de la navegación 20094)

Es un bien mueble registrable cuyo régimen es similar al de los inmuebles.
 Se distinguen entre buques de mayor o menor de 10 toneladas de arqueo.
→ Más de 10 toneladas de arqueo total.
Todos los actos constitutivos, traslativos y extintivos de la propiedad o de otros
derechos reales de un buque de estos deben hacerse por escritura pública o
documento privado autenticado, bajo pena de nulidad.
La inscripción tiene efecto declarativo, por lo que, desde la fecha de esta, produce
efectos con relación a terceros. Pero la constitución del derecho real es previa a la
inscripción.
→ Menos de 10 toneladas de arqueo total.
En este caso, todos los actos constitutivos, traslativos y extintivos de la propiedad o de
otros derechos reales de un buque menor deben hacerse por documento privado con
la firma de los otorgantes certificada e inscribirse también en el Registro Nacional de
Buques. También, la inscripción tiene efecto declarativo.

 Prescripción adquisitiva.
Cuando hay buena fe y únicamente justo título (no título suficiente) por lo que nunca
se creó el derecho real a favor de quien la posee, prescribe la propiedad de por la
posesión continúa de tres años. Si falta alguna de estas condiciones, la prescripción
opera a los 10 años (diferencia con los inmuebles que es a los 20 años)

 Aeronaves. (Código aeronáutico 17.285)

Al igual que los buques, es un bien mueble registrable cuyo estatuto es similar al de los
inmuebles.
 Los actos jurídicos relacionados con las aeronaves deben realizarse por medio
de instrumento público o privado debidamente autenticados para luego ser
inscriptas en el Registro Nacional de Aeronaves. Una vez inscriptos tendrán
efecto contra terceros (efecto declarativo)

 Prescripción adquisitiva.
No se dice nada al respecto, pero remite a las leyes análogas, por lo que se consideran
aplicables las normas para los buques: a los 3 años si el adquiriente es de buena fe con
justo título o a los 10 años si alguno de esos requisitos falta.
 Semovientes. (A partir de la ley 22939 del año 1983 y la ley 26778 del año
2009)
El Código de Vélez no mencionaba a estos por lo que se aplicaba la regla genérica de
las cosas muebles. Por esto, las Provincias comenzaron a crear sus propias normas
sobre el tema. En el año 83 se sancionó al fin la ley 22.939, que se modificó en el año
2009 por la ley 26.778.
La ley…
 Define cómo identificar a los semovientes según su especie:
→ Marcas si es ganado mayor
→ Señales si es ganado menor
→ Tatuajes
→ Implantes
El dueño está obligado a aplicarlas luego de haber registrado el diseño

 Tiene supuestos acerca la propiedad del ganado:

→ Animales sin marca o señal o estas no son claras. Quedan sometidos al
 régimen de las cosas muebles
→ Animales marcados o señalados. Se presume que pertenecen a quien tiene
registrada la marca o señal. Lo mismo sucede si la madre está marcada o
señalada y sus críos todavía no, se presumen que son del mismo dueño.
→ Animales de raza. La propiedad se prueba con el certificado de inscripción
en los registros genealógicos.

→ Transmisión del ganado: si no es de raza, se necesita el acto jurídico por el

cual se transmite debe estar acompañado de un certificado de adquisición
otorgado por las partes y autenticado por la autoridad local competente y,
además, la tradición. Si es de raza, la inscripción tiene efecto constitutivo.

 Guías. Estas son necesarias para transitar animales. Son expedidas por las
autoridades locales.

 Caballos de pura sangre de carrera. (Ley 20378)

 Propiedad de caballos de pura sangre de carrera.

Estos no se marcan ni señalan. La propiedad de uno de estos animales le corresponde
al titular registral del equino; se los registra en los Registros genealógicos reconocidos
y a partir de esta, se transmite el dominio, por lo que la inscripción en este caso es
constitutiva. (se transmite el dominio y produce efectos respecto a terceros)
 Automotores. (régimen jurídico en el decreto ley 6582/58 y reglamentado en el
decreto 225/88)

 Transmisión del dominio. Se requiere formalizar la transmisión mediante

instrumento privado o público y a partir de su inscripción en el Registro
Nacional del Automotor producirá efectos entre las partes y con relación a
terceros (carácter constitutivo) Al inscribir, se abre un legajo en el cual se debe
inscribir el dominio del automotor, modificaciones, extinción, transmisiones,
gravámenes, medidas cautelares, entre otras.
 Cuando se inscribe, se emite el título del automotor y la cédula de
identificación.
 La inscripción, como es constitutiva, no se requiere entonces de tradición. Por
lo que la posesión en este caso no vale título, la inscripción sí.
 Automotor robado o hurtado. En este caso, el propietario puede reivindicarlo.
En el caso que no se pueda identificar al dueño porque la numeración y signos
identificatorios fueron suprimidos, pasaría a ser bien del dominio privado del
Estado
 Adquiriente de buena fe. Debe cumplir con los siguientes requisitos:
→ Adquirir del propietario que figura en el registro;
→ Exigir del enajenante el título del automotor y que peticione el certificado de
dominio y gravámenes;
→ Verificar el vehículo;
→ Inscribir la transferencia.
Derecho real de condominio.

Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.

 Características.
1. Pluralidad de sujetos. Condóminos.
2. Objeto. La cosa común.
3. Cuotas partes, abstractas y carentes de materialidad. Las partes de los
condóminos se presumen iguales al menos que la ley o ellos hayan pactado
algo distinto.
4. El derecho se proyecta sobre toda la cosa en medida de la parte indivisa. No
se asienta sobre ninguna parte específica, como un baño.

 Constitución del derecho real de condominio.

1. Por testamento;
2. Por contrato;
3. Prescripción adquisitiva;
4. Apropiación;
5. Adquisición legal. → Cuando nace porque la ley así lo determina.
Elección del destino de la cosa. Las partes deben acordar de manera unánime el
destino de la cosa. Si su origen fue por testamento puede ser que el testamentario
haya aclarado cuál es el destino de la cosa; de lo contrario, el destino será según la
naturaleza de la cosa; o sino puede que siga el destino que tenía antes de ser
condominio.
Cambiar el destino de la cosa. Por unanimidad debe también cambiarse el destino
de la cosa.

 Causales de extinción del condominio.

1. Destrucción total de la cosa;
2. Abandono;
3. Expropiación; → por parte del Estado.
4. Partición.

 Tipos de condominio.
 Con indivisión forzosa. En principio, la facultad de partir está postergada en el
tiempo. Pueden ser:
 o Temporaria. Es donde arranco teniendo un condominio sin indivisión
forzosa, pero por un acuerdo decido suspender esa partición, por un
lapso, los condóminos no podrán pedirla. Este acuerdo puede ser por
convenio de las partes o por decisión judicial cuando la partición es
nociva. El juez en este caso pondrá un plazo en el que durará la
indivisión forzosa temporaria.
o Perdurable. En este caso, la indivisión forzosa la pone la ley en los casos
de:
 Accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles;
 Muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso;
 Accesión de cosas muebles inseparables.
En estos tres supuestos, el condominio nace con indivisión forzosa
perdurable.
 Sin indivisión forzosa. Cualquiera de las partes puede pedir en cualquier
momento y sin importar cuál es su parte indivisa, la partición. Tampoco
requiere la conformidad del resto excepto que sea nociva.
Condominio sin indivisión forzosa.
 Facultades de los condóminos.
1. Sobre la parte indivisa.
1. Enajenar
2. Gravar: puede constituir derecho real de hipoteca, uso y usufructo. Los demás
derechos reales de garantía y de disfrute no pueden porque la anticresis,
prenda y habitación se ejercen por la posesión y la servidumbre y superficie
recaen sobre el total del inmueble o una parte material y el derecho del
condómino no se materializa.
2. Sobre toda la cosa o parte materialmente determinada.
La disposición sobre toda la cosa o una parte materialmente determinada requiere de
la conformidad unánime. (Recordar disposición jurídica y material -> como gravar la
cosa con los otros derechos reales) Las mejoras necesarias no requieren acuerdo.
3. Uso y goce de la cosa.
Todos los condóminos tienen el uso y goce de la cosa común, pero se encuentra
limitado porque todos los condóminos tienen derecho a igual ejercicio del uso y goce.
El uso y goce debe amoldarse al destino que le hayan dado a la cosa.
1. La cosa admite uso y goce simultáneo y todos están de
acuerdo.
2. La cosa admite el uso y goce simultáneo pero no todos están de
acuerdo.
3. La cosa no admite el uso y goce simultáneo.
Cuando no hay acuerdo o la cosa no admite el uso y goce simultáneo entra en juego la
asamblea para determinar la administración de la cosa.
Las decisiones se adoptan por mayoría, que se calcula por la parte indivisa aunque esto
lleve a que tal vez un condómino solo tenga esa mayoría.
 Partición provisional. Es un acuerdo de distribución de uso y goce en
el que los condóminos pactan cuándo usará/gozará la cosa. Este
acuerdo puede hacerse en instrumento privado o público y no se
inscribe en ningún lado.
 Uso exclusivo o más de la acordada. Cu ando un condómino actúa
de esta forma, debe indemnizar al condómino que promovió la acción
( porque los efectos no se expanden al resto) desde la fecha de la
intimación fehaciente. Si nunca se lo intimó fehacientemente, no le
debe nada.

 Obligaciones de los condóminos.

Deben contribuir a la conservación y reparación de la cosa. Se tiene en cuenta la parte
indivisa de cada condómino.
 Deudas contraídas en beneficio de la cosa.
o Uno contrae y él solo se obliga. Su acreedor sólo podrá cobrarle a él
pero el obligado luego tiene derecho a que los condóminos le devuelvan
lo que pagó de más, teniendo siempre en cuenta sus partes indivisas.
o Todos contraen la deuda y manifiestan sus partes indivisas. Van a
responder según sus partes indivisas.
o Todos contraen, pero manifiestan cuotas partes distintas a las de sus
partes indivisas. Frente al acreedor responde como se obligaron, pero
tienen derecho a que los condóminos le devuelvan la diferencia a quien
pagó de más.
o Todos se obligan, pero no manifiestan sus partes indivisas ni la
solidaridad. Todos responden al acreedor en partes iguales
(obligaciones mancomunadas)
o Todos se obligan y pactan solidaridad. El acreedor puede cobrarse de
cualquiera y este que paga tiene derecho al reembolso, que los demás
le paguen teniendo en cuenta sus partes indivisas.
Condominio con indivisión forzosa temporaria.
Comienza siendo sin indivisión forzosa y luego se suspende por determinado tiempo
esa libertad de pedir la partición en cualquier momento sin importar la parte indivisa
que tiene la conformidad de los demás condóminos.
 Causas para pasar de sin indivisión forzosa a con indivisión forzosa
temporaria.
1. Convenio de suspensión. Las partes acuerdan suspender la partición por
un plazo no mayor a 10 años. Puede renovarse sin excederlo. Si la cosa
es un bien registrable, debe inscribirse el convenio de suspensión en el
 registro para que sea oponible a terceros. Se puede suspender el efecto
antes del plazo por acuerdo unánime y también debe inscribirse.
2. Resolución judicial cuando la partición es nociva. Si algún condómino
entiende que la partición…
 Es nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias
graves.
 Es perjudicial para los intereses de todos los condóminos.
 Es perjudicial para el aprovechamiento de la cosa.
... va a la justicia, demuestra que la partición que un condómino pide
entra en uno de esos supuestos y entonces el juez suspenderá la misma
por un período no mayor a cinco años, aunque puede renovarse por
cinco años más.
 Interrupción de la indivisión forzosa temporaria.
Si resultase que el condómino no puede esperar a que termine el plazo convenido o
puesto por el juez, puede convenir para que este finalice antes o ir a un juez para que
revise su decisión ya que el condómino no puede esperar o bien, presentarse porque
los demás condóminos no están de acuerdo. La indivisión se levanta y vuelve a ser sin
indivisión forzosa.
Partición.
Es un acto jurídico por el que el condómino materializa su parte indivisa en especie o
por venta.
 Formas de hacer la partición.
o Extrajudicial. No acuden al órgano judicial y se requiere escritura
pública en caso de bienes registrables.
Requisitos.
 Condóminos presentes;
 Todos capaces y mayores de edad;
 Acuerdo unánime para hacer la partición extrajudicialmente.
o Judicial. En este caso el juez interviene. Este se da cuando:
 Algún condómino no está de acuerdo con partir o no quiere
hacerlo extrajudicialmente;
 Hay menores de edad;
 Condómino con capacidad restringida;
 Los condóminos no están todos presentes;
 Modos de partir.
o En especie. Materializo la parte indivisa en una parte material de la
cosa.
o Por venta. Se vende la cosa y se reparten la plata según la parte indivisa
que tenía cada uno posterior al pago de deudas y gastos.
La venta puede ser por un acto privado o remate público voluntario,
subasta (venta forzosa por falta de acuerdo), licitación (es como un
remate pero entre condóminos: el juez tasa la cosa, los condóminos
 pujan y quien ofrece más se la queda), un condómino le compra las
partes al resto; cuando hay condominio y el uso y goce están
distribuidos y deciden someter el inmueble al derecho real de
propiedad horizontal (ambos usaban y gozaban una casa cada uno
dentro del terreno y deciden que ya no haya condominio, sino PH)
 Clasificación de muros desde el punto de vista jurídico
o Muro medianero: Lindero que es común y pertenece en
condominio a ambos colindantes
o Muro privativo o exclusivo: Lindero de cerramiento forzoso sea
encaballado o contiguo
 Clasificación de muros desde el punto de vista físico
o Muro lindero, separativo o divisorio: Enmarca un inmueble y lo
delimita del inmueble
o Muro encaballado: Muro lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles colindantes
o Muro contiguo: Muro lindero que se asienta totalmente en uno
de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el
limite separativo de dichos inmuebles
o Muro de elevación: Lindero que excede la altura del muro de
cerramiento (3 metros o la altura prescripta por las legislaciones
locales)
o Muro enterrado: Ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de
cimiento a una construcción en la superficie
Cerramiento forzoso
o Muro de cerramiento: Al dueño le corresponde la facultad de
exclusión y por ello “puede encerrar sus inmuebles con muros,
cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
o Muro de elevación y muro enterrado
 Muro de elevación: Cuando el muro supera los 3 metros.
Pertenece exclusivamente a quien lo construyo. En ese
muro convivirán dos regímenes jurídicos: muro de
cerramiento hasta los 3 metros y después de los tres
metros el muro de elevación.
 Muro enterrado
o Prueba de medianería
o Medianería rural
 Cerramiento forzoso rural
Derecho de Propiedad horizontal

Concepto: Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio

que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este titulo y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

Estado de propiedad horizontal

La escritura de Reglamento de propiedad horizontal, y su

inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para su
oponibilidad a terceros interesados de buena fe, da origen al
estado de propiedad horizontal.

Objeto del derecho real de propiedad horizontal

El objeto del derecho del titular es la parte privativa o propia y, en unión inescindible, la
porción indivisa sobre las partes comunes dentro del inmueble. (Unidad funcional)
Unidad funcional (Art. 2039)
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, departamentos locales y otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la
vía publica, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las
cosas y las partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a
servirla.
- Cosas y partes comunes
o Cosas y partes necesariamente comunes
o Cosas y partes comunes no indispensables
- Cosas y partes propias
Consejo de propietarios
  Consorcio: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad de consorcio de extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario.
Atribuciones del consejo
- Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo
- Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio
- Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios
- Ejercer la administración de consorcio en caso de vacancia o ausencia
del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo esta vacante
dentro de los 30 dias.
Excepto los casos indicados, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir
sus obligaciones.
Asamblea
Reunión de propietarios que deliberan y resuelven sobre los asuntos que las atañen.
Órgano deliberativo del consorcio.
Facultades de la asamblea
La asamblea está facultada para resolver:
- Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por
reglamento de propiedad horizontal;
- Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa
el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
- Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del
personal del consorcio
- Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o
del consejo de propietarios, si lo hubiere

Convocatoria. Autoconvocatoria

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma

prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del
orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
nulo el tratamiento de otros temas excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. (Art. 2059)
La convocatoria es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea.
Consiste en la citación a los propietarios para que concurran a un lugar y hora
determinado específicamente a fin de tratar los asuntos que figuran en el orden del
día. La convocatoria debe determinar los asuntos que van a tratarse en la asamblea.
Debe redactarse en forma clara y precisa, ya que decidirá la concurrencia o no de los
propietarios a la reunión.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

Mayoría absoluta
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble
exigencia del numero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con
relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince
días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta
días contados desde la fecha de la asamblea.
Asamblea judicial
Si el administrador o el consejo, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en
su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez de
forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.
Administrador
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercereo, persona humana
o jurídica.

Designación y remoción
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea
debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento
de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin
que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser
removidos sin expresión de causa.
Expensas comunes
Las cosas comunes generan gastos de diversa índole (de conservación, de reparación,
de administración, etc). Estos gastos son solventados por los propietarios a través del
pago de las expensas comunes (se extienden a todos los propietarios)
Clasificación  Expensas comunes ordinarias
 Expensas comunes extraordinarias
Reglamento de propiedad horizontal
El Reglamento es el contrato otorgado por escritura publica por el o los
titulares del dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su
voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal.

Tipos de clausulas
Las clausulas estatutarias son las que hacen a la situación patrimonial de cada uno de
los copropietarios en el régimen, es decir, aquellas que otorgan derechos subjetivos
patrimoniales a cada uno de los consorcistas y fijan la extensión y existencia misma de
sus derechos. Ejemplo: las que determinan las partes exclusivas y comunes. Requieren
unanimidad para su modificación porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin
prestar consentimiento.
Las demás clausulas son las denominadas “reglamentarias” para cuya reforma se
requiere los dos tercios de los votos de los propietarios.

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Modelo de preguntas
Condominio. Caracteres. Partición
Consorcio. Administrador representa al consorcio que esta formado por los titulares.
Expensas. Patrimonio del consorcio. Todos obligados a pagar expensas
Título y modo suficiente.
Inmutabilidad de la causa. Inter versión de título. Traditio: (inquilino que adquiere el inmueble y a alquila
a b pero b no le hace la tradición a c) y constituto: propietario vende y reserva la tenencia como locatario
o comodato
Clasificación de los muros física.
Clasificación jurídica.
Asamblea judicial
Administrador
Unanimidad y mayoría absoluta y dos tercios
Mayorías especiales: 10% asamblea judicial.
Clausulas estatutarias:
unanimidad y reglamentarias dos tercios
Posesión legitima y posesión ilegitima
Art 1990
Comunes. Ordinarias y extraordinarias.
Propiedad horizontal. Estado. inscripción.
Facultades.
Presunción de comunidad. Necesariamente comunes. No indispensables. Todos pueden usar las partes
comunes. Las que no son indispensable mediando unanimidad se pueden convertir en privativas y
someterlas a un derecho exclusivo. Necesariamente comunes no pueden convertirse en privativas.
Limites al dominio.
Titulo oneroso  Clausula: No puede transmitir la cosa. ES NULA.
Titulo gratuito  Plazo máximo de 10 años
Vistas – ventanas y balcones
Luces – Claraboyas o ladrillos de vidrio
Dominio absoluto porque confiere muchas facultades