CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE SUPREMA -

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SEDE PALACIO DE JUSTICIA,

Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
ALVARO EFRAIN /Servicio Digital - Poder Judicial del
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA Perú
Fecha: 04/10/2017 12:15:17,Razón: RESOLUCIÓN
SALA CIVIL TRANSITORIA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL

CASACIÓN 2940-2015
LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

SUMILLA: La Sala Superior al dilucidar la pretensión, aplica las

disposiciones contenidas en el artículo 2013 del Código Civil, referidas al
Principio de Legitimación de los Asientos Registrales, estableciendo que
al no encontrarse inscritas las Escrituras Públicas presentadas por la
demandada, éstas no resultan oponibles al título de la demandante,
análisis que únicamente correspondería si es que nos encontramos frente
a un proceso de Mejor Derecho de Propiedad, controversia distinta a la
que nos ocupa. En consecuencia, partiendo de la premisa que tanto el
Juzgado como la Sala han merituado las Escrituras Públicas presentadas
por la demandada y, el Tribunal Superior concluyó cuál de los títulos de
propiedad prevalecía, se ha contravenido la naturaleza del proceso al no
limitar su análisis a determinar la existencia o no de título que justifique el
uso y disfrute del bien, lo cual transgrede la norma material denunciada
que regula la figura de la precariedad.

Lima, once de julio

de dos mil diecisiete.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

DE LA REPÚBLICA: en discordia; vista la causa número mil seiscientos
treinta y tres guión dos mil catorce, emite la siguiente sentencia; y habiéndose
dejado oportunamente en Relatoría de esta Sala Suprema el voto emitido
por el Señor Juez Supremo MENDOZA RAMÍREZ obrante de fojas setenta y
cuatro a ochenta y tres del cuadernillo de casación; de conformidad con los
artículos 142, 148 y 149 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, se deja constancia de los mismos para los fines pertinentes de
acuerdo a ley.---------------------------------------------------------------------------------------

I.- MATERIA DEL RECURSO: -----------------------------------------------------------------

Se trata del recurso de casación interpuesto por José Juan Villanueva Pareja
(folios 324) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número tres
del veintiséis de mayo de dos mil quince (folios 296) expedida por la Tercera
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia
contenida en la Resolución número seis del veintinueve de setiembre de dos
mil catorce (folios 226) la cual declaró infundada la demanda y reformándola
declara fundada la demanda, en consecuencia, ordena que el demandado
cumpla con desocupar y restituir a la parte demandante, el inmueble constituido
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CASACIÓN 2940-2015
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por la Oficina Dúplex número dos mil uno del Vigésimo y Vigésimo Primer Piso
del Edificio sito en la Avenida Ángamos Oeste número trescientos cincuenta y
uno, del Distrito de Miraflores. -----------------------------------------------------------------

II.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO

PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN: -----------------------------------------
Esta Sala mediante resolución del quince de setiembre de dos mil quince (folios
33 del cuadernillo de casación), ha estimado declarar procedente el recurso de
casación por las causales de: ------------------------------------------------------------------
i) Infracción normativa procesal del inciso 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú; artículo VII del Título Preliminar e inciso 4
del artículo 122 del Código Procesal Civil; señala que la Sala Superior
incurre en defectuosa motivación vulnerando el Principio Lógico de No
Contradicción, arguye que no se indica la calidad de la supuesta precariedad
ya que la motivación no guarda relación con lo actuado en el proceso, pues en
forma soslayada llega a la conclusión que al encontrarse la Escritura Pública
del demandante inscrito en Registros Públicos prevalece sobre la Escritura
Pública del demandado que es de fecha anterior; afirma que la Sala Superior
ha vulnerado el Principio Iura Novit Curia ya que declara que el derecho de
propiedad inscrito prevalece sobre la Escritura Pública que es el título que
legitima la posesión que ejerce sobre el bien materia de litis. -------------------------
ii) Infracción normativa material del artículo 911 del Código Civil; arguye
que un Contrato de Arrendamiento vigente constituye un título que acredita la
posesión y no requiere estar inscrito, en consecuencia, su titular arrendatario
no tiene la calidad de precario, con mayor razón si tiene un documento de
propiedad el cual ha sido presentado en autos, ya que la inscripción registral
sólo garantiza el derecho frente a terceros; sostiene que en el proceso de
desalojo sólo debe discutirse si el demandado posee el bien con o sin título;
precisa que no tiene la condición de precario, de modo que al haber acreditado
tener un título legítimo constituido por la Escritura Pública de fecha anterior a la
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supuesta adquisición de la demandante, no corresponde aplicar las

disposiciones de los considerandos 54 y 55 del Cuarto Pleno Casatorio Civil
publicado el catorce de agosto de dos mil trece; añade que en la sentencia
impugnada se hace mención a los fundamentos 40 y 41 del precitado Pleno, en
los que se concluye que la posesión es legítima en cuanto no se declare la
nulidad del título que la produce; aduce que se trata del mismo inmueble y no
existe confusión ni discrepancia entre las partes, pues lo que está en
cuestionamiento no es la identidad del inmueble sino su legítimo Derecho de
Posesión, el cual lo detenta en calidad de propietario al contar con
instrumentos públicos que así lo demuestran, los cuales son incompatibles con
el de poseedor precario que es aquél que ejerce la posesión sin título alguno o
el que tenía ha fenecido conforme a lo dispuesto por el artículo 911 del Código
Civil. ---------------------------------------------------------------------------------------------------

III.- CONSIDERANDO: --------------------------------------------------------------------------

PRIMERO.- Previamente a la absolución de las infracciones normativas
procesales declaradas procedentes, es pertinente realizar las siguientes
precisiones respecto del iter procesal: Vigilancia Integral Corporativa
Sociedad Anónima Cerrada (folio 26) interpone acción contra José Juan
Villanueva Pareja a efectos que desocupe y restituya la posesión del inmueble
constituido por la Oficina Dúplex número dos mil uno del Vigésimo y Vigésimo
Primer Piso del Edificio ubicado en la Avenida Ángamos número trescientos
cincuenta y uno del Distrito de Miraflores. Fundamenta su pretensión indicando:
a) Adquirió la propiedad del bien mediante Contrato de Dación en Pago y
Levantamiento de Carga y Gravámenes contenido en la Escritura Pública del
veintidós de diciembre de dos mil once e inscrito en el Asiento número C00004
de la Partida número 12752673 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima;
b) El demandado José Juan Villanueva Pareja es poseedor precario que viene
ocupando ilegítimamente el inmueble y pese a que se le ha requerido la
devolución de bien, se ha mantenido renuente a restituir la posesión. -------------
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SEGUNDO.- El demandado José Juan Villanueva Pareja (folio 196), contesta la

demanda, señalando: a) Tiene la calidad de propietario del bien y por tener
esta condición la demanda debe ser declarada infundada y; b) En su condición
de dueño del inmueble, la posesión que ejerce es legítima por la eficacia de las
Escrituras Públicas del Compraventa del nueve de febrero de mil novecientos
noventa y ocho y su Aclaratoria del nueve de octubre de mil novecientos
noventa y ocho otorgada por la Inmobiliaria VIPASA con intervención del Banco
Latino y la Escritura Pública de Adjudicación del siete de setiembre de dos mil
uno otorgada por Inmobiliaria VIPASA. ------------------------------------------------------
TERCERO.- En la Audiencia de Saneamiento, Conciliación, Fijación de Puntos
Controvertidos y Saneamiento Probatorio (folios 223), se establecieron como
puntos controvertidos: a) Determinar si el demandado tiene la calidad de
Ocupante Precario sobre la Oficina Dúplex número dos mil uno del Vigésimo y
Vigésimo Primer Piso del Edificio ubicado en la Avenida Ángamos Oeste
número trescientos cincuenta y uno del Distrito de Miraflores y, b) Determinar si
el demandado está obligado a desocupar el inmueble antes referido. --------------
CUARTO.- Mediante la sentencia de primera instancia contenida en la
Resolución número seis del veintinueve de setiembre de dos mil catorce (folio
226), el Juez del Décimo Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, declara infundada la demanda, señalando como
fundamentos: i) De la Escritura Pública de Compra Venta, Otorgamiento de
Crédito, Constitución de Hipoteca y Fianza Solidaria del nueve de febrero de
mil novecientos noventa y ocho, otorgada por Inmobiliaria VIPASA Sociedad
Anónima a favor de José Juan Villanueva Pareja y esposa, se desprende que
el demandado adquirió el predio en controversia mediante Contrato de
Compraventa de la Inmobiliaria VIPASA Sociedad Anónima, tal como se
precisa en la Tercera Cláusula de la referida Escritura Pública, de modo tal,
que el demandado también tendría la condición de propietario; ii) Teniendo
tanto la empresa demandante como el demandado la condición de propietario,
no corresponde ampararse en la demanda de desalojo. -------------------------------
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QUINTO.- Apelada dicha sentencia por la demandante, la Tercera Sala Civil

de la Corte Superior de Justicia de Lima expide la sentencia de vista
contenida en la Resolución número tres del veintiséis de mayo de dos mil
quince (folios 296), revocando la sentencia de primera instancia y
reformándola declara fundada la demanda y ordena que el demandado
restituya a la parte demandante el inmueble sub litis, sustenta su decisión bajo
las siguientes premisas: i) Los documentos denominados Contrato de
Compraventa, Otorgamiento de Crédito, Constitución de Hipoteca y Fianza
Solidaria y su Aclaratoria del nueve de octubre de mil novecientos noventa y
ocho y el Acuerdo Extrajudicial del nueve de setiembre de dos mil uno, si bien
fueron tramitados ante Notario Público, sin embargo, no pueden anteponerse a
la titularidad que ostenta debidamente inscrita la demandante Vigilancia
Integral Corporativa Sociedad Anónima Cerrada; ii) El demandante solicita el
Desalojo por Ocupación Precaria del inmueble constituido por la Oficina Dúplex
número dos mil uno del Vigésimo y Vigésimo Primer Piso del Edificio sito en la
Avenida Ángamos Oeste número trescientos cincuenta y uno del Distrito de
Miraflores, empero, no guarda relación con la identificación de los inmuebles
señalados tanto en el Contrato de Compraventa, Otorgamiento de Crédito,
Constitución de Hipoteca y Fianza Solidaria y su Aclaratoria del nueve de
octubre de mil novecientos noventa y ocho y el Acuerdo Extrajudicial que
contiene: Reconocimiento de Deuda, Transferencia de Acciones y Derechos
del Bien Inmueble, en los que se hace referencia a un Departamento número
dos mil uno sin indicar a qué piso corresponde y en el Acuerdo Extrajudicial se
menciona un Piso 20, de modo que no existe plena identificación entre el
inmueble materia del presente proceso frente al señalado por la parte
demandada; iii) Los documentos con los cuales el demandado pretende
sustentar la posesión no pueden ser opuestos a la parte demandante cuyo
título se encuentra debidamente inscrito. ---------------------------------------------------
SEXTO.- Cuando entre las causales por las que se ha declarado procedente el
recurso de casación se encuentra la infracción del derecho al Debido Proceso y
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Congruencia de las resoluciones judiciales, éstas deben ser analizadas

primero, pues de ampararse acarrearía la nulidad de la impugnada, resultando
innecesario el pronunciamiento sobre las demás causales; por lo que,
habiéndose declarado la procedencia por la causal de infracción normativa in
procedendo, corresponde verificar si se ha configurado o no esta causal
(infracción normativa del inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del
Perú; artículo VII del Título Preliminar e inciso 4 del artículo 122 del Código
Procesal Civil), pues en caso de ser estimada, se dispondrá el reenvío del
proceso al estadío procesal correspondiente. ---------------------------------------------
SÉTIMO.- El Debido Proceso está referido al respeto de los derechos
fundamentales consagrados en la Constitución Política del Perú, por el cual se
posibilita que toda persona pueda recurrir a la justicia para obtener Tutela
Jurisdiccional Efectiva, a través de un procedimiento legal, con la observancia
de las reglas procesales establecidas para ello, y las instancias jurisdiccionales
emitan pronunciamiento debidamente motivado con arreglo a Ley. -----------------
OCTAVO.- El “(…) debido proceso puede descomponerse en debido proceso
formal o adjetivo, el cual alude al trámite y procedimiento utilizado para dictar
una sentencia; y en debido proceso sustantivo o material, el cual cuestiona
directamente el fondo de la decisión, cualquiera sea la materia que en su seno
se pueda dirimir. (…). En ese sentido, el Derecho al Debido Proceso, en su
dimensión formal, está referido a las garantías procesales que dan eficacia a
los derechos fundamentales de los litigantes mientras que, en su dimensión
sustantiva, protege a las partes del proceso frente a leyes y actos arbitrarios de
cualquier autoridad, funcionario o persona particular pues, en definitiva, la
justicia procura que no existan zonas intangibles a la arbitrariedad, para lo cual
el debido proceso debe ser concebido desde su doble dimensión, formal y
sustantiva.”1 -----------------------------------------------------------------------------------------

1
LANDA ARROYO, CÉSAR. El Derecho al Debido Proceso en la Jurisprudencia: Corte Suprema de Justicia de la
República del Perú, Tribunal Constitucional del Perú, Corte Interamericana de Derechos Humanos. Colección
Cuadernos de Análisis de la Jurisprudencia. Academia de la Magistratura. Lima 2012, volumen 1, página 17.
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NOVENO.- En ese ámbito, para el desarrollo de un Debido Proceso debe

tenerse en cuenta la plena actuación del Principio de Congruencia, que implica
el límite del contenido de una resolución judicial, debiendo ésta ser dictada de
acuerdo con el sentido y alcances de las peticiones formuladas por las partes;
para observar el respeto al Principio de Congruencia, el Juez al momento de
resolver debe atenerse a los hechos de la demanda y de su contestación, que
hayan sido alegados y probados; de producirse una trasgresión a este principio
procesal el efecto será la nulidad de la resolución judicial, conforme a lo
dispuesto en el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, así
como de acuerdo al inciso 4 del artículo 122 del mismo cuerpo legal. --------------
DÉCIMO.- En tal sentido “El Derecho a la Tutela Jurisdiccional Efectiva”, como
derecho constitucional también contenido en el inciso 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú, puede verse conculcado con aquellas decisiones
o disposiciones legales que establezcan un obstáculo innecesario y excesivo,
careciendo de razonabilidad respecto de la naturaleza del trámite del proceso y
de los fines del mismo, resultando pertinente citar al jurista Augusto Morello
cuando señala que: “según constante doctrina constitucional, el Derecho a la
Tutela Jurisdiccional Efectiva se configura fundamentalmente como la garantía
de que las pretensiones de las partes que intervienen en un proceso sean
resueltas por los órganos judiciales con criterios jurídicos razonables”2. -----------
DÉCIMO PRIMERO.- En el caso que nos ocupa, se desprende que la
demandante Vigilancia Integral Corporativa Sociedad Anónima Cerrada alega
ser propietaria del inmueble constituido por la Oficina Dúplex número dos mil
uno del Vigésimo y Vigésimo Primer Piso del Edificio ubicado en la Avenida
Angamos Oeste número trescientos cincuenta y uno del Distrito de Miraflores,
el cual se encuentra ocupado por el demandado José Juan Villanueva Pareja,
quien al contestar la acción reconoce ejercer la posesión del mismo, pero en su
condición de propietario. ------------------------------------------------------------------------

2
Morello Augusto. El Proceso Justo. Del Galantismo formal a la efectiva tutela de los derechos. Buenos Aires.
Abeledo- Perrot SA 1994. Página 286-287.
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DÉCIMO SEGUNDO.- En cuanto a las causales denunciadas en el ítem i)

tenemos que sobre la alegada vulneración del inciso 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú así como el artículo VII del Título Preliminar e
inciso 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil, la parte demandada alega
defectuosa motivación y la falta de congruencia, sobre el particular, sin ingresar
al análisis sobre el fallo emitido y la interpretación de las normas materiales
aplicadas por el Colegiado Superior, es necesario indicar, que no se aprecia
afectación del derecho constitucional invocado, siendo que, al margen que los
fundamentos vertidos en la resolución cuestionada resulten compartidos o no
en su integridad, constituyen motivación suficiente, puesto que ésta se sustenta
en los hechos invocados, absuelve las posiciones y contraposiciones asumidas
por las partes durante el desarrollo del proceso; además, en cuanto a la falta de
congruencia de la sentencia de vista, es de verse que el Colegiado Superior
dictó su resolución de acuerdo con el sentido y alcances de la petición
formulada, esto es, amparando la demanda de Desalojo por la causal de
Precariedad del demandado y ordenando la restitución de la posesión a favor
del demandante respecto a la Oficina Dúplex número dos mil uno, ubicado en
el Vigésimo y Vigésimo Primer Piso del Edificio ubicado en la Avenida
Angamos Oeste número trescientos cincuenta y uno del Distrito de Miraflores,
por lo que la causal denunciada debe ser desestimada. ------------------------------
DÉCIMO TERCERO.- En cuanto a la causal reseñada en el ítem ii), tratándose
de un Proceso de Desalojo por Ocupación Precaria cabe señalar que el artículo
911 del Código Civil establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin
título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma acotada exige que
se prueben dos condiciones copulativas: i) La parte demandante sea la titular
del bien cuya desocupación pretende, y, ii) La parte emplazada ocupe el
mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. -------------------------------------
13.1.- El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que
emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad,
arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del
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bien que se detenta. En la sentencia recaída en la Casación número dos mil

ciento noventa y cinco – dos mil once - Ucayali, dictada por el Cuarto Pleno
Casatorio de las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia, que
precisamente trató el tema de la Posesión Precaria, se consideró sobre este
punto en particular lo siguiente: “En consecuencia, se presentará esta figura en
cualquier situación en la que falte un título (acto o hecho) o éste haya fenecido,
en la cual deberá fundarse o justificarse la condición de precario con el bien,
situación que se imputa al demandado y que habilita al reclamante –sea a título
de propietario, poseedor mediato, administrador, comodante, etcétera.– pedir y
obtener el disfrute del derecho a poseer. Por ello una persona tendrá la
condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin
título para ello, o cuando dicho título según las pruebas presentadas en el
desalojo, no genere ningún efecto de protección para quien ostente la posesión
inmediata, frente al reclamante” (FJ. 61). ---------------------------------------------------
DÉCIMO CUARTO.- La Empresa demandante con el objeto de acreditar su
Derecho de Propiedad sobre el bien sub litis, acompañó la Partida Registral
número 12752673 de la cual se desprende que a través de la Escritura Pública
de Dación en Pago, la propietaria Asesoría y Desarrollo de Proyectos
Inmobiliarios Sociedad Anónima en Liquidación transfiere el bien a la Empresa
Vigilancia Integral Corporativa Sociedad Anónima Cerrada, inscribiendo dicho
acto el veintitrés de agosto de dos mil trece en el Asiento número C00004 del
Registro de Propiedad (folios 14), con lo que se acredita la condición de
propietario de la parte demandante. ----------------------------------------------------------
DÉCIMO QUINTO.- Ahora, respecto a la condición de precario atribuida a la
parte demandada José Juan Villanueva Pareja, se desprende que: a) Mediante
la Escritura Pública de Compraventa del nueve de febrero de mil novecientos
noventa y ocho (folios 34) y su Aclaratoria del nueve de octubre de mil
novecientos noventa y ocho (folios 53) Inmobiliaria VIPASA Sociedad Anónima
representada por José Juan Villanueva Pareja en su condición de vendedora y
con derecho inscrito en la Ficha número 1649451 del Registro de Propiedad
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Inmueble de Lima, transfiere a favor de la sociedad conyugal conformada por

José Juan Villanueva Pareja y Gladys Martinic Ponce de Villanueva los
Departamentos números dos mil uno y dos mil dos así como las cocheras
números veintinueve y treinta (folio 35 reverso y folio 55 reverso), asimismo, los
compradores constituyen hipoteca legal a favor del Banco Latino (folio 40); b) A
mérito de la Escritura Pública del siete de setiembre de dos mil uno (folios 64)
denominada Acuerdo Extrajudicial que contiene: Reconocimiento de Deuda,
Transferencia de Acciones y Derechos de Bien Inmueble que celebran
Inmobiliaria VIPASA Sociedad Anónima en condición de deudora y María
Consuelo Villanueva Pareja de Deacon, Elsa María Villanueva Pareja viuda de
Blondet y José Juan Villanueva Pareja en sus calidades de acreedores,
convienen en ceder a favor del deudor el terreno ubicado en la Avenida
Angamos Oeste números trescientos cincuenta y uno; trescientos cincuenta y
cinco y trescientos cincuenta y nueve; los acreedores se inhiben de ejecutar la
sentencia dictada en el proceso de Resolución de Contrato signado con el
número de expediente 21716-1999 seguidos por ambas partes; de otro lado, la
deudora entrega a los acreedores el piso 20 y sus estacionamientos once,
doce y trece a cuenta de la deuda referida en la cláusula segunda del
Contrato. ---------------------------------------------------------------------------------------------
DÉCIMO SEXTO.- En este sentido, tenemos que tanto el demandante como el
demandado cuentan con título de propiedad respecto a la Oficina Dúplex
número dos mil uno ubicado en el Vigésimo y Vigésimo Primer Piso del edificio
ubicado en la Avenida Angamos Oeste número trescientos cincuenta y uno de
la Urbanización Surquillo del Distrito de Miraflores, sin embargo, la Sala
Superior al dilucidar la pretensión, aplica las disposiciones contenidas en el
artículo 2013 del Código Civil, referidas al Principio de Legitimación de los
Asientos Registrales, estableciendo que al no encontrarse inscritas las
Escrituras Públicas presentadas por la demandada, éstas no resultan oponibles
al título de la demandante que consta en el Asiento C00004 de la Partida
número 12752673 (folio 14), análisis que únicamente correspondería si es que
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nos encontramos frente a un proceso de Mejor Derecho de Propiedad,

controversia distinta a la que nos ocupa, habida cuenta que en reiteradas
ejecutorias de la Corte Suprema de Justicia se ha establecido que la Posesión
Precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la
posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier
circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que
detenta el ocupante, supuesto ajeno al demandado, quien ha acreditado con
documento de fecha cierta contar con título respecto a la Oficina Dúplex
número dos mil uno. ------------------------------------------------------------------------------
DÉCIMO SÉTIMO.- En consecuencia, partiendo de la premisa que tanto la Sala
como el Juzgado de Primera Instancia han merituado las Escrituras Públicas
presentadas por la parte demandada y, siendo que el Tribunal Superior
concluyó cuál de los títulos de propiedad prevalecía sobre el otro,
contraviniendo la naturaleza del proceso al no limitar su análisis a determinar la
existencia o no de título que justifique el uso y disfrute del bien, lo cual
transgrede la norma material denunciada que regula la figura de la precariedad,
corresponde estimar el recurso formulado por la parte demandada y proceder
conforme a lo preceptuado en el artículo 396 del Código Procesal Civil,
declarándose nula la resolución de vista, y actuando en sede de instancia debe
confirmarse la resolución apelada por los fundamentos expresados en la parte
considerativa de la presente resolución. ----------------------------------------------------

Por estas consideraciones, y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal
Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por José Juan
Villanueva Pareja (folios 324) contra la sentencia de vista contenida en la
Resolución número tres del veintiséis de mayo de dos mil quince (folios 296)
expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima;
CASARON la resolución impugnada, en consecuencia, NULA la sentencia de
vista; y, actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia
contenida en la Resolución número seis del veintinueve de setiembre de dos
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mil catorce (folios 226), que declara infundada la demanda; DISPUSIERON la

publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad, en los seguidos por la Empresa Vigilancia Integral Corporativa
Sociedad Anónima Cerrada con José Juan Villanueva Pareja, sobre Desalojo
por Ocupación Precaria; y los devolvieron.-
S.S.

MENDOZA RAMÍREZ

ROMERO DÍAZ

DE LA BARRA BARRERA

CÉSPEDES CABALA

EL VOTO DE LA SEÑORA JUEZA SUPREMA CÉSPEDES CABALA, ES

COMO SIGUE: ================================================
Que, adhiriéndome al voto de los Señores Jueces Supremos MENDOZA
RAMÍREZ, ROMERO DÍAZ y DE LA BARRA BARRERA por los mismos
fundamentos expuestos; MI VOTO es porque se declare FUNDADO el recurso
de casación interpuesto por José Juan Villanueva Pareja a fojas trescientos
veinticuatro, contra la sentencia de vista de fojas doscientos noventa y seis, de
fecha veintiséis de mayo de dos mil quince, expedida por la Tercera Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima; SE CASE la resolución impugnada;
en consecuencia, NULA la sentencia de vista; y actuando en sede de
instancia: SE CONFIRME la sentencia contenida en la Resolución número
seis, de fecha veintinueve de setiembre de dos mil catorce, obrante a fojas
doscientos veintiséis, que declara infundada la demanda; SE DISPONGA la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo
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responsabilidad; en los seguidos por Vigilancia Integral Corporativa Sociedad

Anónima Cerrada contra José Juan Villanueva Pareja, sobre Desalojo por
Ocupación Precaria; y se devuelvan.-
S.
CÉSPEDES CABALA

EL VOTO EN MINORÍA DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS MIRANDA

MOLINA Y YAYA ZUMAETA ES COMO SIGUE: ======================
MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a
fojas trescientos veinticuatro, por José Juan Villanueva Pareja contra la
resolución de vista de fojas doscientos noventa y seis, de fecha veintiséis de
mayo de dos mil quince, expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada que declara infundada la
demanda; y, reformándola, la declara fundada.--------------------------------------------
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Concedido el recurso de casación a fojas
treinta y tres del cuadernillo de casación, por resolución de esta Sala Suprema
del quince de setiembre de dos mil quince, ha sido declarado procedente por
las causales relativas a la infracción normativa de carácter procesal y material,
alegando lo siguiente: 1) Infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la
Constitución Política del Perú, así como de los artículos VII del Título
Preliminar y 122 inciso 4 del Código Procesal Civil; señala que la Sala
Superior incurre en defectuosa motivación vulnerando el principio lógico de no
contradicción; arguye que no se indica la calidad de la supuesta precariedad ya
que la motivación no guarda relación con lo actuado en el proceso pues en
forma soslayada se refiere solamente a documentos actuados dentro del
proceso y llega a la conclusión que dichos documentos inscritos en Registros
Públicos prevalecen sobre la Escritura Pública que es de fecha anterior los
cuales mantienen su plena vigencia y eficacia existiendo por ende
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incongruencia pues en lugar de resolver sobre la posesión legitima que ejerce

ha resuelto sobre el supuesto derecho de propiedad inscrito a favor de la
demandante; afirma que la Sala Superior ha vulnerado el principio del iura novit
curia ya que declara que el derecho de propiedad inscrito prevalece sobre la
Escritura Pública que es el título que legitima la posesión que ejerce sobre el
bien materia de litis; y, 2) infracción normativa del artículo 911 del Código
Civil; arguye que un contrato de arrendamiento vigente constituye un título que
acredita la posesión y no requiere estar inscrito; en consecuencia, su titular
arrendatario no tiene la calidad de precario con mayor razón si tiene un
documento de propiedad el cual ha presentado en autos, toda vez que la
inscripción registral sólo garantiza el derecho frente a terceros; sostiene que en
el proceso de desalojo sólo debe discutirse si el demandado posee el bien con
o sin título, y si lo posee con título no es precario, de modo que al haber
acreditado tener un título legitimo constituido por la Escritura Pública de fecha
anterior a la supuesta adquisición de la demandante la cita sustentada en los
considerandos 54 y 55 del Cuarto Pleno Casatorio Civil publicado el catorce de
agosto de dos mil trece es sesgada y no guarda relación con el contenido de lo
acordado en el mismo; añade que en la sentencia impugnada se hace mención
de los fundamentos 40 y 41 del precitado Pleno Casatorio, en los que se
concluye estableciendo que la posesión es legítima en cuanto no se declare la
nulidad del título que la produce; aduce que se trata del mismo inmueble y no
existe confusión alguna ni discrepancia entre las partes, pues lo que está en
cuestionamiento no es la identidad del inmueble sino su legítimo derecho de
posesión el cual lo detenta en calidad de propietario al tener instrumentos
públicos que así lo demuestran, los cuales son incompatibles con el de
poseedor precario, que es aquél que ejerce la posesión sin título alguno o el
que tenía ha fenecido conforme a lo dispuesto por el artículo 911 del Código
Civil.---------------------------------------------------------------------------------------------------
CONSIDERANDO: -------------------------------------------------------------------------------
PRIMERO.- Que, existiendo denuncias por infracción material y procesal,
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corresponde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal,

pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadio
procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas
materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida. --
SEGUNDO.- A fin de verificar si en el caso de autos se ha configurado la
causal de infracción normativa procesal, es necesario señalar que Vigilancia
Integral Corporativa Sociedad Anónima Cerrada, interpone demanda de
Desalojo por Ocupación Precaria contra José Juan Villanueva Pareja, a fin de
que le restituya el inmueble constituido por la oficina dúplex número 2001 del
vigésimo y vigésimo primer piso del edificio sito en la Avenida Angamos Oeste
número 351, distrito de Miraflores, alegando que es propietario del inmueble al
haberlo adquirido mediante contrato de dación en pago y levantamiento de
cargas y gravámenes por Escritura Pública del veintidós de diciembre de dos
mil once, inscrito en la Partida Registral número 12752673, y que el
demandado es un poseedor precario. -------------------------------------------------------
TERCERO.- Que, al contestar la demanda, José Juan Villanueva Pareja
señala que tiene la calidad de propietario; en consecuencia, la posesión que
ejerce es legítima por la eficacia de la Escritura Pública de Compraventa de
fecha nueve de febrero de mil novecientos noventa y ocho, y su aclaratoria de
fecha nueve de octubre de mil novecientos noventa y ocho, otorgada por la
Inmobiliaria Vipasa Sociedad Anónima, con intervención del Banco Latino; así
como, la Escritura de Adjudicación de fecha siete de setiembre de dos mil uno,
otorgada por la Inmobiliaria Vipasa Sociedad Anónima. Señala que logró
suspender el remate del inmueble, mediante la resolución número uno del
proceso de tercería tramitado ante el Octavo Juzgado Comercial de la Corte
Superior de Justicia de Lima; asimismo, ha interpuesto demanda sobre mejor
derecho de propiedad, el cual se encuentra en trámite. Además, señala que el
edificio ubicado en la Avenida Angamos Oeste número 351-355, distrito de
Miraflores, ha sido construido por la Empresa Inmobiliaria Vipasa Sociedad
Anónima (que era de propiedad del recurrente y sus hermanas) con
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financiamiento del Ex Banco Latino, habiéndose hipotecado el terreno que era

de propiedad del recurrente y sus dos hermanas, a favor del referido banco
para efectuar la construcción pero, producto de la quiebra del banco y al no
poder vender todos los departamentos, se vio con una deuda enorme en cuya
circunstancia se presentó el abogado Aníbal Aliaga Iparraguirre ofreciendo
sanear la propiedad pagando la deuda al banco, proveedores y personal que
laboró en la empresa, para lo cual exigió que todas las acciones de la
Inmobiliaria Vipasa Sociedad Anónima le fueran trasferidas; sin embargo,
nunca pagó al banco, pretendiendo apropiarse de su oficina, así como la de
otros propietarios, como es el caso los propietarios de los departamentos
número 201, 302, y 902, quienes han venido litigando.----------------------------------
CUARTO.- Que, el A quo ha declarado infundada la demanda, considerando
que el demandado, José Juan Villanueva Pareja, también tendría la condición
de propietario al haber adquirido con su esposa el inmueble sub litis, en mérito
a la Escritura Pública de Compraventa, Otorgamiento de Crédito, Constitución
de Hipoteca y Fianza Solidaria de fecha nueve de febrero de mil novecientos
noventa y ocho, otorgada por Inmobiliaria Vipasa Sociedad Anónima; que al
tener la empresa demandante como el demandado la condición de propietarios
del bien en litis, no corresponde ampararse la demanda.-------------------------------
QUINTO.- Que, al ser apelada dicha resolución, la Sala Civil ha revocado la
apelada que declara infundada la demanda y, reformándola, la ha declarado
fundada; al considerar que, tal como se aprecia de los documentos
denominados “Contrato de Compraventa, Otorgamiento de Crédito,
Constitución de Hipoteca y Fianza Solidaria”, su aclaratoria de fecha nueve de
octubre de mil novecientos noventa y ocho, y el “Acuerdo Extrajudicial que
contiene: Reconocimiento de Deuda, Transferencia de Acciones y Derechos de
Bien Inmueble” de fecha nueve de setiembre de dos mil uno, adjuntados por el
demandado para sustentar que ejercita una posesión legítima del inmueble sub
litis, son documentos que si bien han dejado constar ante Notario Público
determinados hechos autorizados por dicho fedatario público, no se encuentran
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inscritos en los Registros Públicos, de modo que no se pueden anteponer a la

titularidad que ostenta debidamente inscrita la demandante Vigilancia Integral
Corporativa Sociedad Anónima Cerrada en el Asiento número C00004 de la
Partida número 12752673, que obra a fojas catorce. En tal sentido, el titular
registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material
mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente
a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho,
expide el documento idóneo acreditativo de su titularidad. En consecuencia,
sólo la certificación autorizada por el registrador competente, da fe del
contenido del registro. Además, el demandante solicita el desalojo por
ocupación precaria del inmueble constituido por la oficina dúplex número 2001
del vigésimo y vigésimo primer piso del edificio sito en la Avenida Angamos
Oeste número 351, distrito de Miraflores, descripción que se encuentra
plenamente corroborada con la que se encuentra registrada en el Asiento
número C00004 de la Partida número 12752673 de acuerdo a la pretensión
demandada, y que no guardan plena relación con la identificación de los
inmuebles señalados tanto en el “Contrato de Compraventa, Otorgamiento de
Crédito, Constitución de Hipoteca y Fianza Solidaria”, y su Aclaratoria de fecha
nueve de octubre de mil novecientos noventa y ocho, y el “Acuerdo
Extrajudicial que contiene: Reconocimiento de Deuda, Transferencia de
Acciones y Derechos de Bien Inmueble” de fecha nueve de setiembre de dos
mil uno, en los cuales se hace referencia a un departamento número 2001, sin
indicar a qué piso corresponde, y en el “Acuerdo Extrajudicial” se menciona un
piso número veinte, cuando el inmueble a desalojar es una oficina dúplex del
vigésimo y vigésimo primer piso. De modo que no existe plena identificación
entre el inmueble materia del presente proceso de desalojo, frente al señalado
por la parte demandada, que constituyen imprecisiones que no crean
convicción sobre lo expuesto en la contestación a la demanda. En
consecuencia, se concluye que los citados instrumentos con los cuales el
demandado José Juan Villanueva Pareja pretende sustentar la posesión que
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ejerce sobre el inmueble sub litis, no pueden ser opuestos a la parte

demandante cuyo título se encuentra debidamente inscrito.---------------------------
SEXTO.- Que, constituye Principio de la Función Jurisdiccional la Observancia
del Debido Proceso y la Tutela Jurisdiccional Efectiva que consagra el inciso 3
del artículo 139 de la Constitución Política del Perú; en igual sentido, el artículo
I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, establece el derecho de toda
persona a la Tutela Jurisdiccional Efectiva para el ejercicio o defensa de sus
derechos o intereses con sujeción a un Debido Proceso.-------------------------------
SÉTIMO.- Que, es Principio de la función jurisdiccional la Motivación Escrita de
las Resoluciones en todas las instancias tal como dispone el inciso 5 del
artículo 139 de la Constitución Política del Perú, concordante con el artículo 12
del Texto Único Ordenado la Ley Orgánica del Poder Judicial, principio que
además se encuentra contenido en el inciso 3 del artículo 122 del Código
Procesal Civil; según el cual, las resoluciones judiciales deben contener los
fundamentos de hecho que sustentan la decisión y los respectivos de derecho
con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el mérito de
lo actuado, motivación que de acuerdo al inciso 4 de la precitada norma
procesal, debe incidir respecto de todos los puntos controvertidos en el
proceso, no pudiendo el juzgador fundar su decisión en hechos diversos de los
que han sido alegados por las partes conforme prevé el artículo VII del Título
Preliminar del precitado Código. --------------------------------------------------------------
OCTAVO.- Que, la sentencia expedida en el Pleno Casatorio Civil (Casación
número 2195-2011-Ucayali) ha establecido como doctrina jurisprudencial
vinculante lo siguiente: 1) Una persona tendrá la condición de precaria cuando
ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando
dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente
al reclamante, por haberse extinguido el mismo; 2) Cuando se hace alusión a la
carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al
documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier
acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del
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bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a

poseer. -----------------------------------------------------------------------------------------------
NOVENO.- Que, de lo expuesto precedentemente, se advierte que la Sala Civil
al momento de resolver el caso materia de litis, solo debió verificar si el
demandado tiene la condición de precario; esto es, si carece de título para
poseer el bien; conforme a los criterios legales y jurisprudencia vinculante
establecidos para el proceso de desalojo. --------------------------------------------------
DÉCIMO.- En consecuencia, corresponderá amparar el presente recurso
casatorio por la causal de infracción normativa procesal, a fin de que el Ad
quem solo verifique si el demandado cuenta o no con título para poseer el bien,
conforme a los lineamientos establecidos en el Pleno Casatorio Civil antes
citado, para ello deberá tener en cuenta los siguientes medios probatorios que
obran en autos: 1) La partida registral de fojas dos, que acredita que la
empresa demandante Vigilancia Integral Corporativa Sociedad Anónima
Cerrada, tiene la titularidad inscrita del bien con fecha veintitrés de agosto de
dos mil trece, en el Asiento número C00004 de la Partida número 12752673 de
los Registros Públicos, que obra a fojas catorce; y, 2) La Escritura Pública de
Compraventa, Otorgamiento de Crédito, Constitución de Hipoteca y Fianza
Solidaria, de fecha nueve de febrero de mil novecientos noventa y ocho, que
obra a fojas treinta y cuatro, otorgada por la Inmobiliaria Vipasa Sociedad
Anónima, a favor de José Juan Villanueva Pareja y esposa (tercera cláusula).---
DÉCIMO PRIMERO.- Por las razones expuestas, al haberse amparado el
presente recurso de casación por la causal de infracción normativa procesal, no
cabe pronunciamiento alguno respecto a la causal de infracción normativa
material denunciada.------------------------------------------------------------------------------

Por las razones anotadas y en aplicación del artículo 396 inciso 1 del Código
Procesal Civil, NUESTRO VOTO es porque se declare: FUNDADO el recurso
de casación interpuesto a fojas trescientos veinticuatro, por José Juan
Villanueva Pareja; SE CASE la resolución de vista de fojas doscientos
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noventa y seis, de fecha veintiséis de mayo de dos mil quince, expedida por la
Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la
sentencia apelada que declara infundada la demanda; y, reformándola, la
declara fundada; en consecuencia, NULA la misma; SE ORDENE que el
Colegiado Superior expida nuevo fallo, con arreglo a la ley y conforme a lo
establecido en los considerandos precedentes; SE DISPONGA la publicación
de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad; en los seguidos por la empresa Vigilancia Integral Corporativa
Sociedad Anónima Cerrada contra José Juan Villanueva Pareja, sobre
Desalojo por Ocupación Precaria; y se devuelvan. Ponente Señor Miranda
Molina, Juez Supremo.-
S.S.

MIRANDA MOLINA

YAYA ZUMAETA

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