PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE

DIPLOMADOS CLASE EJECUTIVA

Herramientas para la Evaluación de Proyectos

TRABAJO FINAL

Evaluar la implementación del proyecto “Hotel Asistido”

INTEGRANTES

ENERO 2021
 INDICE

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 3
1. Definición del lugar estratégico .................................................................................................. 4
1.1 Antecedentes del Proyecto ................................................................................................. 4
1.2 Análisis FODA ...................................................................................................................... 4
1.3 Estrategias del Proyecto ...................................................................................................... 5
2. Flujos de Caja Libre...................................................................................................................... 5
2.1 Parámetros de Flujos de Caja libre...................................................................................... 5
3. Cálculo de Indicadores para la evaluación del proyecto ............................................................. 7
3.1 Tasa de descuento del proyecto ......................................................................................... 7
3.2 Cálculo de VAN, TIR y PayBack ............................................................................................ 8
3.3 ¿Es el Proyecto rentable? .................................................................................................... 8
4. Variabilidad ................................................................................................................................. 9
4.1 Variables Importantes ......................................................................................................... 9
4.2 Análisis de Punto de Equilibrio ............................................................................................ 9
4.3 Análisis de sensibilidad........................................................................................................ 9
5. Flexibilidad ................................................................................................................................ 10
5.1 Análisis de flexibilidad ....................................................................................................... 10
6. Conclusión ................................................................................................................................. 10
7. Bibliografía ................................................................................................................................ 11
8. Anexos ....................................................................................................................................... 12

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 INTRODUCCIÓN

Según el Censo del 2017, en nuestro país había 2.003.256 adultos mayores, donde la mayor
parte de ella residía en la Región Metropolitana (767.377). Para el año 2019 se estima
aumentó a 2.260.222, alcanzando el 11,9% del total de la población, cifras que continuarán
aumentando, ya que para el 2035 se prevé que habrá 3.993.821 adultos mayores (18,9% de
la población total)1. Por otro lado, de acuerdo con estadísticas del INE del último trimestre
del 2019, 235.680 adultos mayores se encontraban laboralmente activos en la Región
Metropolitana. Además, del total de los adultos mayores, un 85,8% es autovalente y sólo el
14,2% restante está en situación de dependencia, según datos del SENAMA2.

Para atender las necesidades que surgen por parte de la población adulta mayor a 65 años,
en la actualidad existen alrededor de 149 hogares sociales y 23 residencias en la Región
Metropolitana3, enfocadas en el caso de las residencias, a entregar respaldo a familias que
necesitan brindar un servicio con mayor dedicación de la que pueden otorgar en forma
privada.

Debido a lo argumentado anteriormente, se puede estimar que en la Región Metropolitana

hay cerca de 500.000 adultos mayores que no se encuentran laburando, de los cuales
429.000 son autovalentes o semi-valentes, cantidad que estimamos posee una demanda
insatisfecha debido a la cantidad ofertada actual de establecimientos orientados a este
sector.

En consecuencia, dado lo expuesto, se ha decidido invertir en crear un servicio de hotel

asistido enfocado en bridar atención a adultos mayores auto o semi-valentes, que
pertenezcan a un sector económico de clase media alta en su mayoría, con la convicción de
que generará rentabilidad, y con altas posibilidades de expansión considerando el
incremento cada vez mayor a futuro de adultos mayores en el país.

1
https://www.ine.cl/prensa/2020/04/15/adultos-mayores-en-chile-cu%C3%A1ntos-hay-d%C3%B3nde-
viven-y-en-qu%C3%A9-trabajan
2
http://www.senama.gob.cl/noticias/ministro-sichel-aseguraen-2050-uno-de-cada-tres-personas-en-chile-
sera-adulto-mayor-y-estamos-
trabaj#:~:text=Contrario%20a%20la%20creencia%20popular,est%C3%A1%20en%20situaci%C3%B3n%20de
%20dependencia.&text=Seg%C3%BAn%20los%20datos%20entregados%20por,personal%20y%20tambi%C3
%A9n%20como%20pa%C3%ADs%E2%80%9D.
3
https://www.miadultomayor.cl/

Página 3
1. Definición del lugar estratégico

1.1 Antecedentes del Proyecto

El proyecto del hotel asistido cuenta con 50 habitaciones, y se encuentra ubicado en la
Región Metropolitana comuna de Ñuñoa las cuales tienen la opción de habitaciones
individuales y habitaciones compartidas. El proyecto destaca su infraestructura, el personal
y actividades extraprogramáticas de carácter recreacional.

1.2 Análisis FODA

a.- FORTALEZAS

La ubicación del hotel asistido es una de las fortalezas que tiene el proyecto dado que se
encuentra situado en un sector residencial de Ñuñoa con excelentes alternativas de
locomoción, y un barrio consolidado por su tranquilidad y un adecuado entorno urbanístico.

Las instalaciones con que cuenta el hotel asistido es una ventaja también dado que las
instalaciones que cuenta son nuevas y de primera calidad brindando al cliente un buen
confort en su estadía.

Existe una buena relación entre el precio pagado y la calidad ofrecida, ya que el valor por la
habitación no es más elevado que la media y ofrece un excelente servicio tanto en las
instalaciones como en los servicios ofrecidos.

El hotel brinda excelentes servicios en sus estrategias de innovación y calidad sobre todo
en sus nuevas instalaciones.

b.- DEBILIDADES

Falta de incorporación de servicios complementarios como tiendas, gimnasios, grandes

cafeterías para visitas que por su espacio son servicios que no se pueden brindar.

Poca publicidad y conocimiento del hotel ya que, al ser un hotel nuevo, se tiene poco
conocimiento de las bondades que brinda a sus pasajeros.

Falta de convenios con otras instituciones u organismos que podrían fortalecer loa servicios
del hotel como convenios con medios de transportes, convenios con centros culturales o
alguna clínica cercana donde sea más expedita la relación para brindar otros servicios
complementarios a sus pasajeros.

c.- AMENAZAS

Al no contar con un gran servicio de traslado de pasajeros por medio de locomoción pública,
se hace necesario la adquisición de convenios para el traslado de residente, visitantes entre
otros.

Hay un alza en la delincuencia en la ciudad de Santiago por lo que las personas prefieran
irse a Ñuñoa y dejar los lugares céntricos de la región.

Página 4
Ha disminuido la calidad de oferta de algunos servicios complementarios en el sector dado
que se han trasladado a otros sectores más comerciales.

d.- OPORTUNIDADES

La región metropolitana cuenta con excelentes lugares patrimoniales para poder visitar, lo
que con una buena organización con los residentes se pueden realizar distintas visitas
guiadas por el entorno de la ciudad.

El sector cuenta con grandes restaurantes de distintos tipos lo que sin duda es una gran
ventaja para cuando los familiares visiten a sus huéspedes.

El sector cuenta con grandes áreas verdes y parques la cual es un gran aporte para el
entorno y tanto para las familias que visitan a los residentes y los mismos huéspedes.

1.3 Estrategias del Proyecto

La estrategia de este proyecto radica fundamentalmente en tener como objetivo que los
usuarios de este hotel tengan todas las comodidades y servicios necesarios para pasar
cómodamente la estadía en el hotel.

Para lograr aquello, no tan solo se realizan actividades dentro del hotel, sino se realizan
proyectos y actividades al exterior del mismo como paseos a las afueras de Santiago, visitas
a museos, parques y un sinnúmero de actividades que hagan favorecer una real alternativa
para disfrutar la estadía en el hotel junto a sus pares creando un ambiente agradable de
esparcimiento y entretención.

Asimismo, el valor agregado que tiene este hotel respecto a otros hoteles aledaños y
representa una ventaja comparativa frente a otras cadenas es que se enfocan a personas
mayores de 75 años por lo que tienen todo implementado ya sea con infraestructuras y/o
servicios a ese mercado por lo que maximizan los beneficios para los usuarios.

2. Flujos de Caja Libre

2.1 Parámetros de Flujos de Caja libre

Para el desarrollo de los cálculos de flujos de caja libre, se consideró un horizonte temporal
de 10 años, considerando un valor terminal al año 10. En anexos A.- Flujos de caja libres se
muestra un resumen del cálculo de Flujos caja libre.

Descripción de los resultados del cálculo del flujo de caja libre:

1. Ingresos: Para el cálculo de los ingresos se consideró la demanda estimada para el

primer año de funcionamiento del Hotel del 50% de la capacidad máxima de 50
adultos mayores, en el segundo año se estimó que la demanda alcanzaría el 90% de
la capacidad y desde el tercer año en adelante se consideró que los ingresos tendrían
un incremento del 5% anual, que incluye aumentos de precio. Los ingresos se

Página 5
 calcularon de acuerdo con el estudio de mercado realizado en la Región
metropolitana, considerando las características de nuestro proyecto, sus
prestaciones y atributos456. Los Valores observados para un plan básico mensual
pueden variar entre $ 700.000 y $1.500.000. Para nuestro proyecto consideramos
una mensualidad de $1.1500.000.-
2. Costos operativos: Los costos para la operación del proyecto consideran los gastos
por concepto de suministros básicos como agua potable, suministro eléctrico, gas,
cable, internet, alimentación y arriendo del hotel. Dicho gasto está considerado por
la demanda anual del proyecto. Además, se estimó un aumento anual de un 2,7%
por el IPC de los últimos 5 años7.
3. Margen: Los resultados obtenidos en el margen operativo muestra que el primer
año el funcionamiento se ve afectado directamente por la demanda estimada en
este periodo.
4. Gastos de Administración y ventas: Se consideraron los sueldos costo empresas del
personal considerado para el funcionamiento del proyecto, Terapeuta ocupacional,
Kinesiólogo, enfermeras, Nutricionista, técnicos paramédicos, Guardias,
Administrador, secretaria y contador. Los sueldos fueron tomados desde la página
https://neuvoo.cl/remuneracion/. Adicionalmente se consideró un aumento de
sueldo del 9,4%. Considerando el IPC y % acordado por cumplimiento de metas.
5. Investigación y desarrollo: El proyecto no muestra gastos en ítem “Investigación y
desarrollo” puesto que no se realizarán nuevos estudios del proyecto, por
encontrarse en operación y los gastos realizados anteriormente a la puesta en
marcha serán llevados a costos hundidos.
7. Depreciación: La depreciación considerada corresponde al equipamiento del
proyecto, el que se estimó en depreciar a 7 años8, de acuerdo con lo indicado por el
SII, quien establece la vida útil de los activos genéricos, según Resolución N°43, de
26-12-20029.
9. Impuesto a Renta: De acuerdo con la modificación de Ley N°. 21.210 Modernización
la legislación Tributaria10, el régimen tributario corresponde a Régimen General
(Semi integrado), el que considera un 27% de tasa de impuestos. De acuerdo a los
lujos negativos del primer año, no se pagarán impuestos el año 1, 2 y 3 por beneficios
tributarios.
12. Inversión inicial: Para el cálculo de la inversión inicial se realizó un estudio de para
determinar, el capital necesario la operación de proyecto. Se considero arriendo,

4
https://www.serproen.cl/wp-content/uploads/2019/12/Detalle-Precios-Residencia-Los-Jazmines-
V10122019.pdf
5
http://edificioadultomayor.cl/index.php/servicios/
6
http://www.casadereposo.cl/planes-2/

7
https://www.inflation.eu/es/tasas-de-inflacion/chile/inflacion-historica/ipc-inflacion-chile.aspx
8
https://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/tabla_vida_enero.htm
9 Resolución Exenta N°43 Del 26 De Diciembre Del 2002
10
https://www.sii.cl/destacados/modernizacion/tipos_regimenes_mt.html

Página 6
 equipamiento, inversión de servicio, Marketing. Dicho trabajo fue evaluado por los
socios del proyecto.
13. Incremento de CTN: En este ítem se consideró un 3% de cuantas por cobrar de los
ingresos y 3% de cuentas por pagar de los costos, estos % se obtuvieron de lo
observado por la competencia.
15. Valor terminal: Para el cálculo de valor terminal, se consideró una perpetuidad
sobre el año 10, dado que es la vida útil proyectada y se consideró la tasa de
descuento calculada para el proyecto.

3. Cálculo de Indicadores para la evaluación del proyecto

3.1 Tasa de descuento del proyecto

Dado que la evaluación de un proyecto depende de sus flujos de caja y la tasa con que estos
se descuentan, realizaremos el cálculo de la tasa de descuento del proyecto. Una tasa de
descuento también llamada costo de capital de la inversión nos permite traer a valor
presente los flujos proyectados del proyecto. El método que utilizaremos para encontrar la
tasa de descuento del proyecto “Hotel Asistido” corresponde al Modelo CAPM (Capital
Asset Pricing Mode), ya que ilustra perfectamente la descomposición de sus componentes
como son la tasa libre de riesgo que representa el valor del dinero en el tiempo y un premio
por riesgo que representa el premio adicional exigido a la inversión debido al riesgo de sus
flujos. Según el modelo CAPM, el costo de capital se calculará de acuerdo con la siguiente
formula. R = Rf + β x (rm - rf)

Donde Rf representa la tasa libre de riesgo; se asocia el menos riesgo país, para su cálculo
se utilizará la TIR de un bono de la tesorería general de la Republica, correspondiente a al
bono BTP-203311, el cual tiene un Horizonte a 8 años, con fecha de emisión 1 de octubre
de 2020. y fecha de pago a sus legítimos tenedores el 1 de octubre de 2028, este margen
con respecto nuestro proyecto nos permitirá realizar una evaluación al año 8 y tomar una
nueva decisión sobre la continuidad del negocio. Rf= 2,3%

Para realizar el cálculo de la rm que corresponde al retorno de mercado. Para aproximar

esto en chile utilizamos el IPSA, con lo que se utiliza un periodo de 5 años desde enero 2015
al 13 enero de 2021, con este rango utilizado obtenemos un promedio de 22,23%. rm=
22,23%

Para el cálculo del β que nos muestra cuanto cambia el retorno de un activo de acuerdo a
cuanto cambio el retorno de un mercado, es decir variación del retorno de la empresa
frente a cambios en IPSA.

11
(https://www.hacienda.cl/areas-detrabajo/finanzas-internacionales/oficina-de-la-deuda-
publica/colocaciones-via-bookbuilding/operacion-noviembre-2020/documentacion-legal/bases-de-
licitacion)

Página 7
Para la obtención de beta utilizaremos la página de Damodaran12. Para nuestro calculo
Utilizaremos la clasificación de la industria Hospitals/Healthcare Facilities, ya que esta
actividad se consideran asilos de ancianos y residencias asistidas. Por ejemplo, en EEUU
tenemos National Senior Campuses, The Evangelical Lutheran Good Samaritan Society,
ACTS Retirement Services, Inc. y Presbyterian Homes and Services, según el informe LZ 150
de 2016.13

De lo anterior obtenemos un β=0,77 (77%)

Con los datos obtenidos estamos en condiciones de realizar el cálculo de la tasa de

descuento para nuestro proyecto.

R = Rf + β x (rm - rf) R = 2,3% + 77% x (22,23% - 2,3%) R = 17,65%

3.2 Cálculo de VAN, TIR y PayBack

Una vez obtenidos los datos de la tasa de descuento podemos y los flujos de caja libre,
estamos en condiciones de calcular VAN, TIR y Payback

VAN TIR PAYBACK

$ 110.889.289 40,04% 3 años

3.3 ¿Es el Proyecto rentable?

El VAN generado correspondió a un valor positivo de $110.889.289, lo que nos indica que
nuestro proyecto es rentable y recomendable ejecutarlo.

LA TIR que nos entrega la tasa promedio de retorno durante los 10 años de nuestro proyecto
en su operación, para este caso se proyectó una TIR de 40,04%, lo que nos indica que
nuestro proyecto es rentable. Adicionalmente podemos destacar que en nuestros flujos de
caja libre solo el primer año tendremos una rentabilidad negativa, la que está dada por la
velocidad de ocupación del proyecto, y luego solo tenemos flujos positivos. La TIR para
nuestra evaluación en mayor a la tasa de descuento aplicada al VAN, por lo que podemos
concluir que la proyección del proyecto es rentable.

Respecto de PAYBACK, la evaluación realizada nos indica que el tiempo que demora el
proyecto en recuperar la inversión inicial, es al tercer año, en donde es en el quinto año el
flujo se hace positivo con un valor de $ 3.200.689.-

Una vez realizados los cálculos y análisis de los indicadores de VAN, TIR y Payback podemos
concluir con seguridad que nuestro proyecto resulta rentable.

12
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
13
https://seniorhousingnews.com/2016/11/21/largest-nonprofit-senior-housing-providers-2016/

Página 8
4. Variabilidad
Debido a que el proyecto posee un grado de incerteza por la incapacidad de predecir con
total exactitud los valores a futuro que se han estimado, se analizarán las fluctuaciones que
se podrían originar en los resultados económicos esperados al variar algunos inputs (costos
o ingresos) con los que se ha calculado el estudio.

4.1 Variables Importantes

Para encontrar las variables de mayor incidencia en el resultado económico del proyecto,
se calculó el VAN estimando un valor pesimista, base o esperado de 5 variables que inciden
en los resultados de flujos de caja anual14.

Las variables y resultados se muestran en Anexos D.- Cálculo Tabla 2

Para el análisis se estimó que la variable habitaciones ocupadas, sólo podría tener
fluctuaciones de ocupación en el primer año, y el resto será constante.

Al graficar los datos obtenidos, se observa que el proyecto tiene una mayor variabilidad del
VAN en función al valor que se solicitará por arriendo de pieza, seguido por los costos
administrativos y operativos.

4.2 Análisis de Punto de Equilibrio

Debido a que el análisis anterior demostró que la variable de mayor incidencia en VAN del
proyecto es el valor del arriendo de las piezas, se calculará “El punto de equilibrio o “break-
even” asociado a ella, es decir, el precio que lleva el VAN a 0. Para obtener este valor, se
grafican valores de VAN en función de un rango de precios de arriendo y se realiza una
regresión lineal para obtener una ecuación aproximada al comportamiento de la variable
(ver Anexo E.- Cálculo Tabla 3 Tabla y gráfico utilizados en obtención de breakeven), la
cual en nuestro caso arrojó que el breakeven es aproximadamente $1.099.323.

4.3 Análisis de sensibilidad

Para conocer la de sensibilidad del proyecto, se realizó un análisis de Montecarlo utilizando
la herramienta Risk complemento de MS Excel, en la cual se iteraron rangos de valores
desde el pesimista al optimista de las variables de mayor incidencia calculadas
anteriormente. El resultado es que el proyecto tiene una probabilidad de 62,18% que el
VAN sea rentable o superior a cero y una probabilidad de 83,06% que el TIR sea mayor a la
tasa de descuento 17,65% (Ver anexo D.-Análisis de Montecarlo)

14
[Tomás H. Reyes, Clase 5, Análisis de Riesgo]

Página 9
5. Flexibilidad

5.1 Análisis de flexibilidad

El análisis de flexibilidades en este caso del hotel usaríamos la alternativa de tener nuevos
servicios de transporte y alternativas de recreación para los residentes del hotel, para
aquello arrendaríamos buses que sirvan de transporte a lugares turísticos para los
residentes del hotel junto a personal capacitado para brindar un buen servicio de
entretención a los residentes.

Para cumplir con aquello se contará con una flota de minibuses que puedan ser usados para
el transporte de los usuarios junto a personal calificado en lo que a turismo se refiere.

En un principio usaríamos el arriendo de buses con choferes antes de comprar los vehículos,
esto para darle más flexibilidad en el caso que no resulte la decisión de incorporar este
servicio.

Dependiendo de los resultados del servicio de minibuses es la decisión que optaríamos para
seguir con el proyecto y comprar los buses o abandonar el proyecto y no seguir con los
servicios de transportes y recreación.

6. Conclusión
De acuerdo con el estudio y considerando las cifras que informó el INE en abril de 2020 y
tomando como base el censo 2017, los mayores de 65 años se encuentran empadronados
en las Regiones Metropolitana, Valparaíso y Biobío, destacando la región Metropolitana en
donde se concentrarían los adultos mayores. (INE.CL). Lo indicado anteriormente es
concordante con nuestro análisis FODA en la elección de ubicación del proyecto.

Por otra parte, tenemos las residencias de larga estadía para la población mayor que tiene
redes de apoyo e ingresos los que les permitirían optar a establecimientos de larga estadía
destacadas por contar con lugar de esparcimiento, entretención, apoyo médico y
asistencial, distintas opciones de alimentación y un mayor confort en donde poder
descansar, acompañarse y realizar actividades con personas con intereses similares.

De acuerdo con los flujos de caja del proyecto el VAN correspondió a un valor positivo, el
TIR fue mayor a la tasa de descuento obtenida para el proyecto y el Payback fue de 3 años,
por lo tanto, esto asegura que el proyecto planteado será rentable. Al realizar el análisis de
sensibilidad por el método de Montecarlo, se obtuvo una probabilidad de 62,18% que el
VAN sea igual o superior a 0, debido a que se estimó que la ocupación del hotel en el primer
año es de un 50% de su capacidad.

La recomendación para la empresa será realizar una estrategia de marketing enfocada en

promover la publicidad del hotel con el objetivo de obtener una mayor tasa de ocupantes
en el primer año.

Página 10
7. Bibliografía

https://www.inflation.eu/es/tasas-de-inflacion/chile/inflacion-historica/ipc-inflacion-
chile.aspx

https://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/tabla_vida_enero.htm
Resolución Exenta N°43 Del 26 De Diciembre Del 2002
Materia: Fija vida útil normal a los bienes físicos del activo inmovilizado para los efectos de
su depreciación, conforme a las normas del N°5 del artículo 31 de La Ley de la Renta,
contenida en el Art. 1° del DL N°824, de 1974.

https://www.sii.cl/destacados/modernizacion/tipos_regimenes_mt.html

https://www.hacienda.cl/areas-detrabajo/finanzas-internacionales/oficina-de-la-deuda-
publica/colocaciones-via-bookbuilding/operacion-noviembre-2020/documentacion-
legal/bases-de-licitacion

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

https://seniorhousingnews.com/2016/11/21/largest-nonprofit-senior-housing-providers-
2016/

https://www.ine.cl/prensa/2020/04/15/adultos-mayores-en-chile-cu%C3%A1ntos-hay-
d%C3%B3nde-viven-y-en-qu%C3%A9-trabajan

http://www.senama.gob.cl/

https://www.miadultomayor.cl/

Tomás H. Reyes, Clase 5, Análisis de Riesgo

Página 11
 Cálculo del flujo de caja libre

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Descripción Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
8. Anexos

(+) Ingresos Operativos $ - $ 347.875.000 $ 552.000.000 $ 608.580.000 $ 639.009.000 $ 670.959.450 $ 704.507.423 $ 739.732.794 $ 776.719.433 $ 815.555.405 $ 856.333.175
(-) Costos operativos $ 233.462.160 $ 239.765.638 $ 246.239.311 $ 252.887.772 $ 259.715.742 $ 266.728.067 $ 273.929.725 $ 281.325.827 $ 288.921.625 $ 296.722.508
(=) Margen Operativo $ - $ 114.412.840 $ 312.234.362 $ 362.340.689 $ 386.121.228 $ 411.243.708 $ 437.779.356 $ 465.803.069 $ 495.393.606 $ 526.633.780 $ 559.610.667
(-) Gastos administrativos y ventas $ 203.331.830 $ 243.399.346 $ 266.303.224 $ 291.362.357 $ 318.779.555 $ 348.776.711 $ 381.596.600 $ 417.504.840 $ 456.792.045 $ 499.776.177
A.- Flujos de caja libre

(-) Investigación y desarrollo $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -

(=) EBITDA $ -88.918.990 $ 68.835.016 $ 96.037.465 $ 94.758.871 $ 92.464.153 $ 89.002.644 $ 84.206.469 $ 77.888.766 $ 69.841.735 $ 59.834.490
(-) Depreciación $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143
(=) EBIT $ -92.526.133 $ 65.227.873 $ 92.430.323 $ 91.151.728 $ 88.857.010 $ 85.395.501 $ 80.599.326 $ 77.888.766 $ 69.841.735 $ 59.834.490
Acreditación De perdidas tributarias $ - $ -65.227.873 $ -27.298.260 $ 37.929.613
Utilidad que paga impuestos - - - $ 53.222.115 $ 88.857.010 $ 85.395.501 $ 80.599.326 $ 77.888.766 $ 69.841.735 $ 59.834.490
(=) Impuesto a la renta 27% $ - $ - $ - $ 14.369.971 $ 23.991.393 $ 23.056.785 $ 21.761.818 $ 21.029.967 $ 18.857.268 $ 16.155.312
(=) Resultado despues de impuesto $ -92.526.133 $ 65.227.873 $ 92.430.323 $ 76.781.757 $ 64.865.617 $ 62.338.716 $ 58.837.508 $ 56.858.799 $ 50.984.467 $ 43.679.178
(+) Depreciación $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143 $ 3.607.143
(-) Inversión inicial $ 39.962.958
(-) Incremento CTN $ 3.289.837 $ 6.159.750 $ 1.697.400 $ 912.870 $ 958.513 $ 1.006.439 $ 1.056.761 $ 1.109.599 $ 1.165.079 $ 1.223.333
( Flujo de caja libre $ -39.962.958 $ -99.423.113 $ 55.460.980 $ 87.125.780 $ 72.261.744 $ 60.299.961 $ 57.725.134 $ 54.173.604 $ 55.749.200 $ 49.819.387 $ 42.455.845
(+) valor terminal $ 15.787.269
(=) Flujo de caja libre total $ -39.962.958 $ -99.423.113 $ 55.460.980 $ 87.125.780 $ 72.261.744 $ 60.299.961 $ 57.725.134 $ 54.173.604 $ 55.749.200 $ 49.819.387 $ 58.243.114

VAN $ -39.962.958 $ -84.507.533 $ 40.068.555 $ 53.502.107 $ 37.717.310 $ 26.752.069 $ 21.767.741 $ 17.363.777 $ 15.188.091 $ 11.536.418 $ 11.463.712

VAN $ 110.889.289

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 VAN TIR PAYBACK R= 17,65% 0,1765 30,00%
$ 110.889.289 40,04% 3 años

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VAN = Co + C1 + C2 + C3 + C4 + C5 + C6 + C7 + C8 + C9 + C10
(1+r)^1 (1+r)^2 (1+r)^3 (1+r)^4 (1+r)^5 (1+r)^6 (1+r)^7 (1+r)^8 (1+r)^9 (1+r)^10

VAN = $ -39.962.958 $ -99.423.113 $ 55.460.980 $ 87.125.780 $ 72.261.744 $ 60.299.961 $ 57.725.134 $ 54.173.604 $ 55.749.200 $49.819.387 $ 58.243.114
1,18 1,38 1,63 1,92 2,25 2,65 3,12 3,67 4,32 5,08

VAN = $ -39.962.958 $ -84.507.533 $ 40.068.555 $ 53.502.107 $ 37.717.310 $ 26.752.069 $ 21.767.741 $ 17.363.777 $ 15.188.091 $ 11.536.418 $ 11.463.712
$110.889.289,34
B.- Calculo de VAN, TIR y PAYBACK

VAN = $ 110.889.289

TIR = 40,04% > R= 17,65%

PAYBACK 3 AÑOS

Años 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Flujos $ -39.962.958 $ -99.423.113 $ 55.460.980 $ 87.125.780 $ 72.261.744 $ 60.299.961 $ 57.725.134 $ 54.173.604 $ 55.749.200 $ 49.819.387 $ 58.243.114
Payback -39.962.958 -139.386.071 -83.925.090 3.200.689

PAYBACK 3 años

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C.- Calculo β: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

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D.- Cálculo Tabla 2
Estimación por variables VAN
Variables pesimista base optimista pesimista base optimista
Habitaciones ocupadas 20% 50% 70% $ -97.077.180 $ 110.889.289 $ 244.785.509
Precio por pieza 805.000 1.150.000 1.495.000 $ -643.906.295 $ 110.889.289 $ 865.684.874
costos operativos 298.036.800 248.364.000 198.691.200 $ -106.863.153 $ 110.889.289 $ 328.641.731
costos administrativos 243.998.196 203.331.830 162.665.464 $ -137.326.352 $ 110.889.289 $ 359.104.930
Tasa de descuento 45,0% 17,7% 12,0% $ -11.559.159 $ 110.889.289 $ 170.618.429

Tasa de descuento
costos administrativos
costos operativos
Precio por pieza
Habitaciones ocupadas

$(700.000.000) $(300.000.000) $100.000.000 $500.000.000 $900.000.000

Caso Pesimista Caso Esperado Caso Optimista

Gráfico 1

E.- Cálculo Tabla 3 Tabla y gráfico utilizados en obtención de breakeven

Precio Arriendo VAN
805.000 $ -643.906.295
977.500 $ -266.508.503
1.063.750 $ -77.809.607
1.150.000 $ 110.889.289
1.322.500 $ 488.287.082
1.495.000 $ 865.684.874

Variación de VAN por Precio de Arriendo

1.000
y = 2187,8x - 2405,1
500 R² = 1
-
- 0,200 0,400 0,600 0,800 1,000 1,200 1,400 1,600
(500)
(1.000)

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D.-Análisis de Montecarlo

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