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TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
UBICADO EN LA MZ. “M”, LOTE 06 –
ASENTAMIENTO HUMANO APARICIO
POMARES COMITÉ N° 14, DEL DISTRITO,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
HUÁNUCO
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INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
(VALUACIÓN DE INMUEBLE)
PROPIETARIO: Sr. Aldo Eladio Ramirez Remigio
Sra. Marcela Andres Caico
SOLICITANTE: COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SEÑOR DE LOS
MILAGROS- ATACOCHA LTDA.
LOCALIZACIÓN: EN LA MZ. “M”, LOTE 06 – ASENTAMIENTO HUMANO
APARICIO POMARES COMITÉ N° 14, DEL DISTRITO, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE HUÁNUCO.
FECHA DE EVALUACIÓN: 03 ENERO DEL 2020.
TIPO DE INMUEBLE: VIVIENDA CONSTRUIDA DE TRES NIVELES.
CAMBIO MONETARIO: S/. 3.30 SOLES POR USD$.
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = S/. 120,136.53 SOLES.
SON: CIENTO VEINTE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS CON 53/100 SOLES
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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
I.1. PROPIETARIOS:
Sr. Aldo Eladio Ramirez Remigio con D.N.I N°43036160
Sra. Marcela Andres Caico con D.N.I N°46533271
I.2. SOLICITANTE:
COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SEÑOR DE LOS
MILAGROS- ATACOCHA LTDA.
I.3. OBJETO DE LA TASACIÓN:
Determinar el VALOR COMERCIAL del predio urbano, objeto de
préstamo.
I.4. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:
Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
aprobado por RM 126-2007-VIVIENDA.Método de valuación directa
(comparación, costo), previa inspección ocular y toma de vistas
fotográficas.
I.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR:
03 Enero del 2020.
I.6. UBICACIÓN DEL PREDIO:
La Ubicación del Predio es en la Mz. “M”, Lote 06 – Asentamiento
Humano Aparicio Pomares Comité N°14, del Distrito, Provincia y
Departamento de Huánuco, al costado de la iglesia Santa Rosa.
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Mz. “M”, Lote 06 –
Asentamiento Humano
Aparicio Pomares Comité
N°14.
I.7. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
ZRP = ZONA DE REGLAMENTACION PROVISIONAL.
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I.8. ÁREA DEL TERRENO.
El lote cuenta con una extensión superficial de 80.00 m2 (Ochenta
metros cuadrados)
I.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: son los siguientes:
SEGÚN LA PARTIDA N°02002059 INDICA.
POR EL FRENTE: COLINDA CON EL PASAJE DANIEL ALOMIA
ROBLES CON 8.00 ML.
POR LA DERECHA: COLINDA CON EL LOTE N°05, CON 10.00
ML.
POR LA IZQUIERDA: COLINDA CON LOTE N° 07, CON 10.00 ML.
POR EL FONDO: COLINDA CON ÁREA LIBRE, CON 8.00 ML.
DESCRIPCION DEL PREDIO:
I.10. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:
Predio ubicado en el Distrito de Huánuco con una zonificación de
ZRP (ZONA DE REGLAMENTACION PROVISIONAL), ubicada
también a unos metros y costado de la iglesia Santa Rosa.
Según los parámetros urbanísticos permite mejoramiento de las
edificaciones con una ampliación máximo de 30.00m2. el total en el
segundo piso, acondicionamiento de laderas, obras de refuerzos
estructural de la edificación y del terreno, canales de agua en las
vías.
Cuenta con todos los servicios completos, presentan un
equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la
totalidad de los servicios públicos.
I.11. SERVIDUMBRES:
No presenta ninguna
I.12. GRAVÁMENES Y CARGAS:
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No presenta ninguna
I.13. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:
MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE HUÁNUCO Y SUNARP.
I.14. OBSERVACIONES:
No presenta ninguna
I.15. DESCRIPCION DEL INMUEBLE:
El inmueble materia de valuación es:
Una vivienda de 3 pisos y Azotea, una fachada tarrajeada y pintada
solo el segundo piso en buen estado. Tiene un solo ingreso para el
segundo piso y primer piso y un ingreso para el tercer piso con
escalera metalica tipo caracol. A los lados y al frente del inmueble,
se encuentran viviendas que presentan casi las mismas
características.
I.16. DISTRIBUCIÓN:
PRIMER PISO: 01 cuarto (funciona como taller de
carpintería), 01 Cocina – comedor, 01 SS. HH y una escalera
que sube al segundo nivel.
SEGUNDO PISO: 02 dormitorios.
TERCER PISO: 03 cuartos, 01 SS.HH y una escalera que
sube a la azotea.
I.17. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIÓN:
La vivienda presenta las siguientes características en su
construcción:
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Estructura:
Cimientos y sobre cimientos son de concreto ciclópeo, cuenta con
muros de ladrillo de Concreto Vibrado, las columnas, vigas, losa
aligerada son de concreto armado (Material Noble), escaleras de
concreto y metálicas.
Acabados:
El primer piso: Las paredes de los dos ambientes (cocina comedor y
taller de carpintería) están recubiertos con cemento y el SS.HH
presentan pisos de cerámico y sus paredes están recubiertos con
cemento, las puertas y ventanas son de madera y metálica.
En el segundo piso: Las paredes de ambos ambientes están
recubiertos con cemento y solo un ambiente presenta piso cerámico
y el otro de cemento pulido, la puerta de entrada es de metálica y
las ventanas son de aluminio corredizas.
En el tercer piso:
Los pisos son de cerámico las paredes están recubiertos con
cemento. Las puertas son de madera en los interiores y de metálica
la puerta que da a la calle.
Los revestimientos de los muros columnas y cielos rasos del primer,
segundo y tercer piso tienen tarrajeo, los servicios higiénicos tienen
mayólicas.
Instalaciones eléctricas y sanitarias:
Las instalaciones eléctricas y sanitarias se encuentran totalmente
empotradas. Baños completos con mayólica o cerámico decorativo.
I.18. CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE:
El inmueble presenta una buena calidad arquitectónica, con amplios
espacios. La distribución arquitectónica de espacios del inmueble
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como también la ubicación de la escalera como circulación vertical
es buena.
El estado arquitectónico de espacios del inmueble se encuentra en
un buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo
constituyen, los muros son de ladrillo, pórticos y vigas de concreto,
paredes tarrajeadas, enchapadas de mayólicas en los SS.HH.
El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de
conservación, cuenta con muros, pórticos y vigas, losa aligerada.
El inmueble cuenta servicios básicos completos sanitarios y
eléctricos.
I.19. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
La antigüedad de la edificación es de 10 a 15 años, el estado de
conservación es bueno.
I.20. DEPRECIACIÓN:
La depreciación del inmueble en venta del primer piso es de 8%,
del segundo y tercer piso es 5% según cuadro de depreciación por
antigüedad y estado de conservación a considerar, ya que a pesar
de tener una antigüedad de 10 a 15 años y construido de concreto,
la conservación del inmueble es buena.
II. VALORIZACIÓN:
II.1. VALOR DEL TERRENO (VT):
De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se
ubica el inmueble y teniendo en consideración las obras de
infraestructura urbana, así como el tipo de suelo, ubicación, entorno,
se considera un valor unitario del terreno (VUT) de US$ 80/m2.
VT= área de terreno (m2) X VUT
VT= 80.00 m2 x US$ 80.00/m2.
VT= US$ 6,400
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VT= SEIS MIL CUATROCIENTOS DOLARES AMERICANOS
VALOR DE TERRENO EN SOLES
1 DÓLAR AMERICANO = S/. 3.30 SOLES (referencial)
VT= US$ 6,400 X S/. 3.30 SOLES
VT= S/. 21,120.00 SOLES
VT= VEINTIÚN MIL CIENTO VEINTEY 00/100 SOLES.
DONDE:
VT = valor del terreno.
II.2. VALORIZACIÓN DE LA CONSTRUCCION:
La Valorización del inmueble de Edificación del PRIMER PISO,
SEGUNDO PISO, TERCER PISO, material noble de acuerdo del
cuadro de valores oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de
octubre de 2018.
II.3. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE DEL PRIMER PISO:
ESTRUCTURAS:
MUROS Y COLUMNAS:
Columnas y vigas de concreto armado C 237.95
TECHOS
Aligerados o losas C 137.90
ACABADOS:
PUERTAS Y VENTANAS:
Vent. de Fierro, Puertas de Madera E 62.94
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REVESTIMIENTOS:
Tarrajeado F 68.86
BAÑOS:
Completos con mayólica. C 45.41
INSTALACIONES:
Eléctrica y Sanitaria
Agua y corriente monofásica F 31.13
TOTAL S/. 584.19/ m2 de área techada
Depreciación = 100% - 8% = 92%
0.92 x 584.19 = 537.45
PU TOTAL = 537.45 SOLES por m2 de Área techada
VALUACION:
Dónde:
AT = área techada de construcción.
P. U= precio unitario de construcción por m2.
A. T. X P.U. VALOR PARCIAL
VALORIZACIÓN PRIMER PISO: 48.00 M2 x 537.45= S/. 25,797.83
==========================================================
VALORIZACIÓN DE EDIFICACIÓN 01 NIVEL = S/. 25,797.83
II.4. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE DEL SEGUNDO PISO:
ESTRUCTURAS:
MUROS Y COLUMNAS:
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Columnas y vigas de concreto armado C 237.95
TECHOS
Aligerados o losas C 137.90
ACABADOS:
PISOS:
Cerámica D 89.98
PUERTAS Y VENTANAS:
Vent. de Fierro, Puertas de Madera C 140.48
REVESTIMIENTOS:
Tarrajeado y pintura lavable F 68.86
INSTALACIONES:
Eléctrica y Sanitaria
Agua y corriente monofásica F 31.13
TOTAL S/. 706.30/ m2 de área techada
Depreciación = 100% - 5% = 95%
0.95 x 706.30 = 670.99
PU TOTAL = 670.99 SOLES por m2 de Área techada
VALUACION:
Dónde:
AT = área techada de construcción.
P. U= precio unitario de construcción por m2.
A. T. X P.U. VALOR PARCIAL
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VALORIZACIÓN PRIMER PISO: 52.00 M2 x 670.99= S/. 34,891.22
==========================================================
VALORIZACIÓN DE EDIFICACIÓN 02 NIVEL = S/. 34,891.22
II.5. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE DEL SEGUNDO PISO:
ESTRUCTURAS:
MUROS Y COLUMNAS:
Columnas y vigas de concreto armado C 237.95
TECHOS
Aligerados o losas C 137.90
ACABADOS:
PISOS:
Cerámica D 89.98
PUERTAS Y VENTANAS:
Vent. de Fierro, Puertas de Madera C 140.48
REVESTIMIENTOS:
Tarrajeado F 68.86
BAÑOS:
Completos con mayólica. B 69.56
INSTALACIONES:
Eléctrica y Sanitaria
Agua y corriente monofásica F 31.13
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TOTAL S/. 775.86/ m2 de área techada
Depreciación = 100% - 5% = 95%
0.95 x 775.86= 737.07
PU TOTAL = 737.07 SOLES por m2 de Área techada
VALUACION:
Dónde:
AT = área techada de construcción.
P. U= precio unitario de construcción por m2.
A. T. X P.U. VALOR PARCIAL
VALORIZACIÓN PRIMER PISO: 52.00 M2 x 737.07 = S/. 38,327.48
==========================================================
VALORIZACIÓN DE EDIFICACIÓN 03 NIVEL = S/. 38,327.48
3.0. RESUMEN FINAL DE VALUACION DEL INMUEBLE: (en soles)
VALOR DEL TERRENO = S/. 21,120.00 SOLES.
VALOR DEL PRIMER PISO = S/. 25,797.83 SOLES.
VALOR DEL SEGUNDO PISO = S/. 34,891.22 SOLES.
VALOR DEL TERCER PISO = S/. 38,327.48 SOLES.
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = S/. 120,136.53
SOLES.
SON: CIENTO VEINTE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS CON
53/100 SOLES
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VISTAS
FOTOGRAFICAS
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VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA MZ. “M”, LOTE 06 –
ASENTAMIENTO HUMANO APARICIO POMARES COMITÉ N° 14.
VISTA INTERIOR DEL AMBIENTE 01 (TALLER DE CARPINTERÍA) DEL
PRIMER PISO
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VISTA EXTERIOR DEL AMBIENTE 01 (TALLER DE CARPINTERÍA) DEL
PRIMER PISO
VISTA INTERIOR DEL AMBIENTE 02 (COCINA COMEDOR) DEL PRIMER PISO
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VISTA EXTERIOR DEL AMBIENTE 02 (COCINA COMEDOR) DEL PRIMER
PISO
VISTA EXTERIOR DEL SS.HH DEL PRIMER PISO
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VISTA INTERIOR DEL SS.HH DEL PRIMER PISO
VISTA INTERIOR DEL PRIMER PISO
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VISTA INTERIOR DEL SEGUNDO PISO y TERCER PISO
VISTA INTERIOR DEL CUARTO 01 DEL SEGUNDO PISO
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VISTA INTERIOR A LA ENTRADA DESDE LA CALLE AL TERCER PISO
VISTA INTERIOR DEL CUARTO 01 DEL TERCER PISO
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VISTA INTERIOR DEL CUARTO 02 DISTRIBUIDO CON MATERIAL DRYWALL
DEL TERCER PISO
VISTA INTERIOR DEL CUARTO 03 DEL TERCER PISO
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VISTA INTERIOR DEL SS.HH DEL TERCER PISO
