ESPECIALISTA AVALUADOR JAIME ERNESTO RAMÍREZ ACEVEDO
Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849.
DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL
INFORME No. 0115122020
INFORMACIÓN GENERAL
CLASE DE AVALÚO COMERCIAL
SOLICITANTE DEL AVALÚO ORTIZ GOMEZ SENAIDA
C.C. 63.363.789
DESTINATARIO DEL AVALÚO MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y
DESARROLLO TERRITORIAL
PROPIETARIO DEL INMUEBLE ORTIZ GOMEZ SENAIDA
C.C. 63.363.789
DIRECCIÓN DEL INMUEBLE
(DIRECCIÓN CATASTRAL) CALLE 15A NUMERO AVENIDA 17- 76 MANZANA E
APARTAMENTO 101
CONJUNTO RESIDENCIAL WAYRA CASAS
BIFAMILIARES PROPIEDAD HORIZONTAL
BARRIO PORTAL DE BELEN
MUNICIPIO DE PIEDECUESTA
DEPARTAMENTO DE SANTANDER
REPÚBLICA DE COLOMBIA
CLASE DE INMUEBLE APARTMENTO SOMETIDO A PROPIEDAD
HORIZONTAL
ESTRATO 2
DESTINACIÓN ECONÓMICA
DEL INMUEBLE RESIDENCIAL
ESTADO Y USO DEL INMUEBLE EL INMUEBLE ES USADO, EN BUEN ESTADO Y
ACTUALMENTE SE ENCUENTRA DESOCUPADO.
VALUADOR RESPONSABLE JAIME ERNESTO RAMÍREZ ACEVEDO
Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849
C.C. 91.540.849
FECHA DEL INFORME 15 DE DICIEMBRE DE 2020
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1. INTRODUCCIÓN
1.1. TIPO DE AVALÚO
De acuerdo con la solicitud, el presente informe se refiere al Avalúo Comercial del
inmueble urbano ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL WAYRA CASAS
BIFAMILIARES PROPIEDAD HORIZONTAL en la CALLE 15A NUMERO AVENIDA
17- 76 MANZANA E APARTAMENTO 101, barrio PORTAL DE BELEN, municipio de
PIEDECUESTA, departamento de Santander, República de Colombia.
1.2. OBJETO
El objeto del avalúo es determinar el valor comercial del inmueble objeto de estudio.
1.3. DEFINICIÓN
AVALÚO COMERCIAL: Es el valor comercial del inmueble expresado en dinero,
entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y a recibir de contado respectivamente por una propiedad, de
acuerdo con sus características generales, área, localización, actuando ambas partes
libres de toda necesidad y urgencia.
2. LIMITACIONES DEL AVALÚO
Las siguientes especificaciones y condiciones límites se aplican al avalúo aquí
presentado.
a) El Valuador no puede ser requerido para testimonio ni ser llamado a juicio
por razón de este avalúo en referencia a la propiedad de los mismos, a no
ser que se hagan arreglos previos.
b) La presente valuación se llevó acabo siguiendo los procedimientos
establecidos en el código de ética del Valuador y sus normas de
comportamiento, lo mismo que los Valuadores satisfacen los requisitos de
capacitación profesional y experiencia suficiente en la zona y clase de
inmueble que se está avaluando.
c) De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 8 de
2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos
por el Ministerio de Desarrollo Económico, el avalúo tiene una vigencia de
un (1) año a partir de la fecha de expedición del informe, siempre que las
condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el Inmueble se
conserven.
d) En ningún caso podrá entenderse que el Avaluador pueda garantizar que
el avalúo cumpla o satisfaga las expectativas, propósitos u objetivos del
propietario o solicitante del mismo, para efectos de aprobación de crédito
hipotecario, dación en pago, aportes, liquidaciones, sucesiones o cualquier
tipo de negociación.
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e) Es importante hacer énfasis en la diferencia que pueda existir entre las
cifras del Avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación, porque
a pesar de que el estudio conduce al valor objetivo del inmueble, en el valor
de negociación interfieren múltiples factores subjetivos y circunstancias
imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los
plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica
del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que
éste le vaya a dar entre otros, todos los cuales sumados distorsionan a
veces hacia arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
3. MEMORIA DESCRIPTIVA
Para todos los efectos legales, el predio a que se refiere este avalúo se trata de un
apartamento residencial sometido a propiedad horizontal, ubicado en el municipio
de PIEDECUESTA, que forma parte de la provincia de Metropolitana, en el
departamento de Santander.
3.1. NOMENCLATURA
Se evidencia una correcta y similar descripción de la nomenclatura del inmueble
objeto de estudio en todos los documentos suministrados por el solicitante y en la
encontrada por el avaluador al momento de la inspección, tal como se transcribe a
continuación:
a) El predio se identifica con la siguiente nomenclatura según recibo de impuesto
predial unificado el Municipio de Piedecuesta año 2020:
C 15A 17 76 AP 101 MZ E CONJ RES W
b) El predio se identifica con la siguiente nomenclatura según escritura pública No.
3155 del 15 de mayo del 2013 de la Notaría Decima del Círculo de
Bucaramanga:
CALLE 15A NUMERO AVENIDA 17-76 APARTAMENTO 101 DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL WAYRA CASAS BIFAMILIARES MANZANA E PROPIEDAD
HORIZONTAL DEL BARRIO PORTAL DE BELEN DEL MUNICIPIO DE
PIEDECUESTA.
c) El predio se identifica con la siguiente nomenclatura según certificado de
tradición No. 314-62056 impreso el 27 de Noviembre de 2020 a las [Link]
PM:
Dirección del Inmueble: CALLE 15A NUMERO AVENIDA 17- 76
APARTAMENTO 101 MANZANA E CONJUNTO RESIDENCIAL WAYRA
CASAS BIFAMILIARES PROPIEDAD HORIZONTAL.
Municipio: PIEDECUESTA.
Departamento: SANTANDER.
d) El predio se identifica con la siguiente nomenclatura según inspección realizada
el día viernes 13 de diciembre del 2020 por el avaluador designado para realizar
el presente informe valuatorio:
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Nota: La prueba grafica de la nomenclatura existente en el inmueble objeto de
avalúo, se puede visualizar en el registro fotográfico anexo al presente informe
valuatorio.
3.2. PROPIETARIOS
De acuerdo con el certificado de tradición No. 314-62056 impreso el 27 de
Noviembre de 2020 a las [Link] PM, inmueble objeto de avalúo pertenece a:
ORTIZ GOMEZ SENAIDA
C.C. 63.363.789
3.3. TIPO DE EDIFICACIÓN
Apartamento residencial sometido a propiedad horizontal.
4. EL SECTOR
4.1. GENERALIDADES
Pertenece al casco urbano del Municipio de Piedecuesta, que junto a municipios de
Girón, Floridablanca y Bucaramanga conforman el área metropolitana de
Bucaramanga. La población de dicho municipio es de aproximadamente 186.167
Habitantes.
El casco urbano del municipio de Piedecuesta ha presentado una positiva
reactivación en los últimos años, que ha incidido en una valorización por la
construcción de proyectos de vivienda sometidos a propiedad horizontal, así como
de vivienda unifamiliar y bifamiliar. En términos generales las condiciones de
ordenamiento y saneamiento urbano/ambiental del sector son buenas.
4.2. LOCALIZACIÓN
Fuente: [Link]
4.3. EQUIPAMIENTO COMUNAL
En el sector se encuentra como edificaciones relevantes por mencionar, restaurante
la vaquita, justo y bueno BARROBLANCO y centro ferretero BARROBLANCO.
En términos generales las condiciones de ordenamiento y saneamiento
urbano/ambiental del sector son buenas.
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4.4. DELIMITACIÓN DEL SECTOR
El sector se encuentra comprendido entre la carrera 2W y carrera 5W; así mismo
entre la calle 15 y calle 17.
4.5. USOS PREDOMINANTES
El sector cuenta como uso predominante el Residencial, así mismo se encuentra
un leve uso comercial.
4.6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
a) Acuerdo No. 028 del 21 de 2003 – “Por medio del cual se adopta el plan
básico de ordenamiento territorial del municipio de Piedecuesta
Santander”.
b) Escritura Pública de Propiedad Horizontal No. 4552 del 6 de noviembre
del 2012 de la Notaría Decima del Círculo de Bucaramanga.
4.7. INFRAESTRUCTURA VIAL
4.7.1. VÍAS DE ACCESO AL SECTOR
Calle 17.
4.7.2. Estado de Conservación: Las vías cuentan con un buen estado de
conservación, lo cual permite una correcta y fluida movilidad en el sector.
4.8. ELEMENTOS
El sector cuenta con vías pavimentadas, andenes, sardineles y demás elementos
urbanísticos requeridos para su apta habitabilidad. Estado de conservación bueno.
4.9. AMOBLAMIENTO URBANO
El sector cuenta con amoblamiento urbano básico de andenes, sardineles y
calzada. Estos elementos están ubicado en la franja peatonal, destinados a la
utilización, disfrute, seguridad, comodidad de las personas y al ornato del espacio
público.
Así mismo, el sector cuenta con parques, colegios, iglesias, micromercados y zonas
de juego como punto de encuentro para la comunidad.
4.10. SERVICIOS PÚBLICOS
El sector cuenta con los siguientes servicios públicos primarios: alumbrado público,
red de energía eléctrica, red telefónica, red de gas domiciliario, recolección de
basuras, servicio de acueducto y alcantarillado.
También cuenta con servicios complementarios tales como televisión por cable e
internet.
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4.11. ESTRATO
Estrato socioeconómico nivel Dos (2).
4.12. TRANSPORTE
4.12.1. Servicios de transporte público
El servicio de transporte público se presta por empresas de transporte público y
Metrolinea, en un intercambio constante, que comunican este sector con los demás
barrios y municipios aledaños.
4.12.2. Tipo de transporte
El servicio es prestado mediante bus convencional, busetas, alimentadores,
articulados y taxis.
4.12.3. Cubrimiento
El transporte público cubre el 100% del sector.
4.12.4. Frecuencia
Es oportuno y constante el tránsito de rutas y taxis en el sector.
5. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
5.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS
Al momento de la inspección y durante el estudio realizado al objeto de avalúo, no
se encontró en zona de riesgo de desestabilidad geológica, inundación o
deslizamiento de tierra.
5.2. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
En la inspección no se encontró problemática ambiental o de salubridad.
5.3. SERVIDUMBRE, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
El predio objeto de estudio no presenta ninguna servidumbre de tránsito, cesiones
o afectaciones viales de ninguna clase.
5.4. SEGURIDAD
El bien inmueble objeto de avalúo en el momento de la valoración no se encuentra
afectado por situaciones de degradación social, escasez de protección individual
y/o colectiva y proliferación de prácticas delictivas, que pongan en riesgo temporal
o permanente de la integridad ciudadana.
El sector donde se encuentra el inmueble objeto de avalúo cuenta con una buena
seguridad, teniendo actualmente un buen apoyo policial.
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5.5. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector no cuenta con problemas socioeconómicos como grupos armados al
margen de la ley ni problemas de orden público.
6. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, (INUSUALES O
EXTRAORDINARIAS)
Ninguna.
7. LA COPROPIEDAD
El CONJUNTO RESIDENCIAL WAYRA CASAS BIFAMILIARES PROPIEDAD
HORIZONTAL, está conformado por 1 torre de 2 pisos, con 1 apartamento por piso;
para un global total de 2 apartamentos existentes en la copropiedad.
8. EL INMUEBLE
8.1. APARTAMENTO RESIDENCIAL
Ubicado en la CALLE 15A NUMERO AVENIDA 17- 76 MANZANA E APARTAMENTO
101, barrio PORTAL DE BELEN, municipio de Piedecuesta, departamento de
Santander, República de Colombia.
Es una vivienda unifamiliar (apartamento residencial) sometido a propiedad
horizontal.
8.1.1. Especificaciones Generales de la Construcción
Se trata de un apartamento con estilo arquitectónico clasico, conformado por un nivel
distribuido en las siguientes dependencias:
Cocina semi-integral, zona de lavado (lavadero en concreto y ceramica),
sala/comedor, 1 baño social, 2 alcobas (ninguna con closet) y patio interior.
El inmueble objeto de avalúo cuenta con las siguientes características:
a) La estructura del inmueble objeto de avalúo es en sistema tradicional.
b) Cuenta con columnas, vigas, zapatas, cimientos y placas.
c) Fachada en fachaleta, pañete y pintura.
d) Pisos en cerámica
e) Muros interiores en pañete y pintura.
f) Cubierta en placa.
g) Cocina integral con mesón metalico.
h) Lavadero en granito.
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i) Baños enchapados en cerámica y muebles sanitarios en cerámica.
j) Puertas internas en madera entamborada.
k) Puerta de acceso principal en aluminio.
l) Ventanería en perfil metálico y vidrio transparente.
Es un apartamento bien iluminado y con todos los servicios públicos.
8.1.2. Estado de conservación:
La estructura, la cubierta, los acabados y demás elementos que conforman la totalidad
del inmueble, se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.
8.1.3. Condiciones de iluminación
Las condiciones de iluminación natural y artificial son buenas.
8.1.4. Condiciones de ventilación
Las condiciones de ventilación natural son buenas.
8.1.5. Servicios Públicos Domiciliarios
El inmueble cuenta con los servicios públicos básicos como acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica y gas natural domiciliario; además puede tener
acceso a otros servicios complementarios como teléfono, internet, alumbrado
público, recolección de basuras y cable de televisión.
Su funcionamiento es permanente y en buen estado.
8.1.6. Vida Útil
100 años.
8.1.7. Vetustez
8 años.
8.1.8. Vida Remanente
92 años.
8.2. ESTADO Y USO DEL INMUEBLE
• El inmueble es usado, en buen estado y actualmente se encuentra
desocupado.
• El uso actual del inmueble si cumple con la normatividad vigente.
8.3. TOPOGRAFÍA
Plana.
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8.4. FORMA GEOMÉTRICA
Rectangular.
9. ASPECTOS ECONÓMICOS
9.1. EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL INMUEBLE
Actualmente el inmueble se encuentra desocupado y según información
suministrada por el propietario, suele ser usado como vivienda.
9.2. EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DE LA ZONA
El sector cuenta como uso predominante residencial y levemente comercial.
9.3. LINDEROS
Se encuentran debidamente detallados en la Escritura Publica No. 3155 del 15 de
mayo del 2013 de la Notaría Decima del Círculo de Bucaramanga.
10. INFORMACIÓN JURÍDICA
a) De acuerdo a la escritura pública No. 3155 del 15 de mayo del 2013 de
la Notaría Decima del Círculo de Bucaramanga, el número de matrícula
inmobiliaria del inmueble objeto avalúo es:
• 314-62056.
b) De acuerdo al recibo de impuesto predial unificado el Municipio de
Bucaramanga año 2020, el numero predial del inmueble objeto de
avalúo es:
• 01 00 1131 0051 901
c) De acuerdo con el certificado de tradición No. 314-62056 impreso el 27
de Noviembre de 2020 a las [Link] PM, el coeficiente de
copropiedad del inmueble objeto de avalúo es:
• 4.691%.
d) El inmueble objeto de avalúo se encuentra sometido a propiedad
horizontal según la escritura pública No. 4630 del 23 de noviembre del
2016 de la Notaría Segunda del Círculo de Bucaramanga.
11. ÁREAS
De acuerdo a la escritura pública No. 4552 del 06 de noviembre del 2012 de la Notaría
Decima del Círculo de Bucaramanga, el inmueble objeto avalúo cuenta las siguientes
áreas:
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ITEM AREA PRIVADA (m2)
ÁREA TOTAL PRIVADA CONSTRUIDA 37,45
ÁREA TOTAL PRIVADA LIBRE 4,30
Nota 1: De acuerdo con el decreto 1420 capítulo iv, artículo 21, parágrafo 3; y la
resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 del igac, capítulo iii, artículo 18; para los
inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal; solo se avaluarán las áreas
privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de
los coeficientes de copropiedad.
Nota 2: En caso de existir diferencias en las áreas; éstas deberán corregirse y
protocolizarse ante las entidades competentes por parte del propietario.
Nota 3: El avalúador designado para el presente informe valuatorio, no se
responsabiliza por cualquier diferencia que en el proceso del avalúo que se
encuentre entre las dimensiones efectivas y las consignadas en las escrituras y
documentos suministrados.
12. BASE LEGAL Y FUENTES DE INFORMACIÓN
Para la realización del presente avalúo, se analizaron previamente los documentos,
suministrados por el solicitante de los que se tomó parte de la información contenida
en el presente informe, por lo tanto, se considera que las declaraciones de hecho
presentadas en el informe son correctas, pues fueron tomadas de documentos
oficiales; además se tuvo en cuenta la siguiente información:
a) Solicitud telefónica de elaboración de avalúo recibida el día 12 de
diciembre de 2020, por el señora ORTIZ GOMEZ SENAIDA.
b) Certificado de tradición No. 314-62056 impreso el 27 de Noviembre de
2020 a las [Link] PM.
c) Se efectuó inspección al predio el 13 de diciembre de 2020.
d) Registro fotográfico.
13. CONSIDERACIONES
Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad, expuestas en
los capítulos anteriores, se han tenido en cuenta, en la determinación del valor
comercial, las siguientes consideraciones de orden general:
a) Ubicación del inmueble.
b) Vías de acceso y comunicación.
c) Servicio de alumbrado público en buen estado conservación y
mantenimiento.
d) Área, y tipos de construcciones encontradas.
e) Uso actual del inmueble.
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f) Calidad de servicios públicos del sector y los servicios del predio.
g) Tipo y características de los materiales empleados en la construcción.
h) Su estado de conservación y mantenimiento bueno.
i) El valor de las transacciones está condicionada a la coyuntura que tengan
comprador y vendedor.
j) El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor,
aspectos de orden jurídico de ninguna índole.
k) Área, frentes y forma regular del predio donde se levanta la construcción.
l) El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la
misma (escritura).
m) El valuador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de
la persona jurídica o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo
hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
n) Los conceptos y valores determinados en este avalúo, están
fundamentados en bases teóricas, que nos permiten tener una
apreciación del valor del predio.
o) Las descripciones que se encuentran consignadas en el certificado de
tradición y libertad de matrícula inmobiliaria se tomaron como punto de
referencia.
p) Se asume que los títulos de propiedad, consignados en las escrituras y
matrícula inmobiliaria son correctos como también toda la información
contenida en los documentos suministrados por el interesado.
q) El presente avalúo está sujeto a las condiciones actuales del país y a la
normatividad vigente en el municipio, en sus aspectos socioeconómicos,
jurídicos, urbanísticos y del mercado, cualquier cambio o modificación en
dicha estructuración alterará la exactitud de dicho avalúo.
r) El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está
dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del
encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera
parte, y; no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización
inadecuada del informe.
s) Se certifica que el avaluador designado para la realización del presente
informe valuatorio, no tiene intereses financieros, ni de otra índole en el
inmueble avaluado, ni vínculos de naturaleza alguna con su propietario,
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más allá de los derivados de la contratación de nuestros servicios
profesionales.
14. METODOLOGÍA AVALUATORIA
Se utiliza la metodología valuatoria establecida por el Decreto 1420 de 1998 y
Resolución 620 de septiembre 23 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi
– IGAC, las metodologías allí establecidas permiten valorar los terrenos y las
construcciones levantadas en ellos.
14.1. METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DEL PREDIO
De acuerdo a las establecidas en la Resolución 620 de 2008, se considera:
Definición:
Artículo 1º. - Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 11º.- De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los
valores. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de
documentos escritos, éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes
de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular
el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para
establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
15. VALORES
15.1. VALORACIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO
Para estimar el valor comercial del inmueble se ha utilizado el método comparativo
de mercado. Teniendo en cuenta las ofertas existentes al momento del avalúo de
inmuebles similares en sus áreas y ubicación, se encontró la siguiente muestra
estadística:
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ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS URBANOS
COMPARACION DE MERCADO
CALIE 15A NUMERO AVENIDA 17- 76 APARTAMENTO 101 MANZAM E
Direccion
CONJUNIO RESIOENCIAL WAYRA CASAS
Area Privada Construida 37,45
Area Privada Libre 4,30
Piso 1,00
Edad 8,00
V/r m2 área
VALOR DEPURADO AREA PRIVADA Int o Factor Factor Factor V/r m2 área privada
No. TIPO DE INMUEBLE DIRECCIÓN VALOR PEDIDO As Edad Piso Garaje DP Terraza V/r Garajes V/r Dep. V/r Terraza privada sin Factor Acabados OBSERVACIONES FUENTE
NEGOCIACIÓN (m2) Ext Tamaño Ubicación Altura homologado
Homologar
[Link]
[Link]/aparta
BARRIO BARRO SIMILAR AL OBJETO DE mento-en-
1 Apartamento $ 85.000.000 $ 76.500.000 47,00 Ext, 0 8 1 0 0 0 $0 $0 $0 $ 1.627.660 1,00 1,00 1,00 1,03 $ 1.676.489
BLANCO AVALÚO. venta/piedecuesta
/barro_blanco-det-
[Link]
BARRIO BARRO SIMILAR AL OBJETO DE DON HUGO -
2 Apartamento $ 90.000.000 $ 81.000.000 60,00 Ext, 0 15 1 0 0 0 $0 $0 $0 $ 1.350.000 1,07 1,00 1,00 1,03 $ 1.487.835
BLANCO AVALÚO. 3124546865
BARRIO BARRO SIMILAR AL OBJETO DE DORA MUÑOZ -
3 Apartamento $ 130.000.000 $ 117.000.000 70,00 Ext, 0 8 2 0 0 0 $0 $0 $0 $ 1.671.429 1,10 1,00 1,00 0,93 $ 1.709.871
BLANCO AVALÚO. 3052943616
PROMEDIO $ 1.624.732
DESV. ESTAND. $ 119.725
COEF. VARIAC. 7,37%
LIMITE INFERIOR $ 1.505.007
LIMITE SUPERIOR $ 1.744.457
VALOR ADOPTADO $ 1.625.000
COEFICIENTE DE ASIMETRIA (1,58)
MUESTRA 1 MUESTRA 2 MUESTRA 3
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El análisis de la muestra y su comportamiento es acertado, el coeficiente de
variación es de 7.37%, por lo tanto, se encuentra en el rango inferior al r < 7,5% y
podemos afirmar que la muestra estadística es aceptable.
Según la Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 expedida por el IGAC,
cuando el Coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; el
promedio obtenido se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Por lo anterior, se obtiene un valor por metro cuadrado de área privada construida
de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS M/CTE ($1.625.000).
Así mismo, se obtiene un valor por metro cuadrado para el área privada libre;
la cual se obtiene basado en sus características constructivas:
1.625.000 x 30 / 100 = $487.500
Valor por metro cuadrado de área privada libre: CUATROCIENTOS OCHENTA
Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE ($487.500).
15.3. COMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDA
La oferta de este tipo de inmueble en el sector es estable frente a la demanda.
15.4. ACTIVIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA
En el momento la actividad edificadora de este tipo de inmueble en el sector es
moderada; se evidencian en la zona más proyectos de este tipo de inmuebles.
15.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
Las perspectivas de valorización del predio son estables.
15.6. CONCEPTO DE LA GARANTÍA
Por la ubicación del inmueble objeto de avalúo en el sector y sus características, es
considerado una garantía buena como respaldo de una inversión o hipoteca; por
sus características físicas.
16. DETERMINACIÓN DEL VALOR
16.1 VALOR COMERCIAL
Hechas las anteriores consideraciones el valor comercial del inmueble objeto de
estudio es el siguiente:
DESCRIPCIÓN ÁREA (m2) VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Área Privada Construida 37,45 $1.625.000 $60.856.250
Área Privada Libre 4,30 $487.500 $2.096.250
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE OBJETO DE AVALÚO $62.952.500
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El valor comercial del inmueble objeto de avalúo es: SESENTA Y DOS
MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE
($62.952.500).
16.2 VALOR PARA SEGUROS
Hechas las anteriores consideraciones el valor para seguros del inmueble objeto de
estudio es el siguiente:
VALOR AJUSTE DE VALOR VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN
COMERCIAL PARA SEGUROS ASEGURABLE
APARTAMENTO $ 62.952.500 80% $50.362.000
SON: CINCUENTA MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL PESOS M/CTE
($50.362.000).
17. FIRMA DEL AVALUADOR
JAIME ERNESTO RAMÍREZ ACEVEDO
Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849.
C.C. 91.540.849.
18. ANEXOS ACA VOY
18.1. LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE AVALÚO
LOCALIZACIÓN
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Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849.
18.2. REGISTRO FOTOGRÁFICO
ENTORNO ENTORNO FACHADA
NOMENCLATURA ACCESO PRINCIPAL SALA-COMEDOR
COCINA ZONA DE LAVADO BAÑO SOCIAL
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Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849.
ALCOBA 1 ALCOBA 2 PATIO INTERIOR
CONTADOR DE LUZ CONTADOR DE AGUA CONTADOR DE GAS
LOCALIZACIÓN MUNICIPIO DE PIEDECUESTA
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Registro Abierto de Avaluadores No. AVAL-91.540.849.
18.3. DOCUMENTACÓN PROFESIONAL Y DE IDENTIFICACIÓN DEL
AVALUADOR
18.3.1. CÉDULA DE CIUDADANÍA
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18.3.2. REGISTRO ABIERTO DE AVALUADORES – R.A.A.
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