PROPIEDAD HORIZONTAL: NATURALEZA, CONSTITUCIÓN,

CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN
La propiedad horizontal:
Surge la necesidad de regular las relaciones jcas originadas por la propiedad de un piso en
un edificio compuesto por varios, articulando este derecho exclusivo sobre el piso con el
obligado régimen de comunidad, respecto a las restantes partes del edificio no susceptibles
de aprovechamiento independiente.
Antiguamente se regulaba en algunos preceptos del Código, pero la regulación definitiva se
encuentra en la Ley 49/1960, 21 julio, Propiedad Horizontal.
Puede ser definida como “una propiedad especial, que constituida exclusivamente sobre
edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,
atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los
mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Naturaleza:
Para la LPH la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad, y se estructura
según los siguientes elementos:
- Privativos: (regulados en el art. 3 a) LPH)
1. El espacio aéreo del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común del edificio
o a la vía pública.
2. Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no,
comprendidos dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.
3. Los anejos expresamente señalados en el título aunque se hallen fuera del espacio
delimitado.
- Comunes:
El art. 396 CC considera comunes “son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos
los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores
de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de
cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y
canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las
de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
1
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de
incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de
antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles”.
A pesar de la extensa enumeración, es meramente ejemplificativa.

Constitución:
Exige los ss requisitos:
- Un edificio dividido en pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente,
construidos o en construcción, que llevan inherentes unos elementos comunes.
- Una pluralidad de propietarios, a quienes pertenezcan los distintos pisos o locales.
- El otorgamiento del título constitutivo.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo
al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como
en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
El concepto de título puede entenderse en 2 sentidos: material, como negocio jco; y formal,
como documento en que se contiene el mismo.
El título puede ser otorgado por el constructor o propietario único del edificio destinado a
ser vendido por pisos o bien por todos los propietarios de los distintos pisos o locales. En
ambos casos el título podrá ser otorgado aun antes de estar concluido el edificio.
En el título constitutivo ha de hacerse constar:
- la descripción del inmueble en su conjunto.
- la descripción de los pisos y locales y sus anejos.
- la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
No exige la ley que conste en escritura pública, pero lo normal es que se utilice tal
instrumento público a fin de poder inscribirse en el R.Propiedad y producir efectos frente a
terceros.
Tienen especial importancia junto al título, los estatutos. Su inclusión en el título es
potestativa. Tales estatutos pueden otorgarse mediante un acto unilateral realizado por el
propietario único inicial, o bien posteriormente por el conjunto de los copropietarios de la
comunidad.
Distinto de los estatutos son los “reglamentos de régimen interior”, que tienen por objeto
la regulación de “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y
cosas comunes” exclusivamente dentro de los límites fijados por la ley y los estatutos.

2
Contenido:
 Derechos de los copropietarios
1) Derechos de aprovechamiento y disfrute:
Cada propietario tiene un derecho de aprovechamiento y disfrute, tanto sobre su parte
primitiva, como sobre los elementos y servicios comunes.
Tiene también el dueño del piso un derecho a la división de su parte primitiva.
La LPH dispone que requerirán de autorización administrativa en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.4 TRL
del Suelo
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación de las ⅗ partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más
reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros más
reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cq otra alteración de la estructura del edificio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con ellos, y por mayoría de ⅗
partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y
perjuicios que corresponda.
La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza
de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia, requerirá la adopción del
oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
2) Derechos de disposición y gravamen:
Además, tiene el propietario la facultad de hipotecar o gravar y enajenar el piso si bien
conjuntamente con los elementos comunes. Con el límite de que la transmisión del derecho
no afecte en nada a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
 Obligaciones
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras,
actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo
establecido en la presente Ley.

3
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de
reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás
titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Y el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
 Realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble
- Será obligación de la comunidad la realización de las obras que resulten necesarias para el
adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus
servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer
los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad,
o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades
de los elementos comunes, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas,
no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que
resulten a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de
rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
- Al pago de los gastos derivados de la realización de tales obras de conservación estará
afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que lo establecidos para los
gastos generales.
 Innovaciones y mejoras
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según
su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
4
se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad
y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de
tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si
el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de
abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados
mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Organización:
Se establece un régimen de administración del inmueble que cuenta con dos sistemas
distintos:
 Régimen de comunidades en que el número de propietarios exceda de cuatro:
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los
órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los órganos encargados normalmente son:
Junta de propietarios: es el órgano supremo, sirve de expresión a la voluntad colectiva con
facultades deliberantes y rectoras y está compuesta por todos los copropietarios.
Le corresponden las ss funciones, reguladas en el art. 14 LPH.
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo
anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra
la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando
las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente
5
o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al
menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones de los
copropietarios.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se
procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera
citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la
anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos
en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada,
cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación,
y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de
todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del
presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
En cuanto a la asistencia a la Junta, se establecen los ss ppios:
- Sólo los propietarios son miembros de la Junta.
- Exigencia de un único representante por piso o local.
- En caso de pisos o locales en régimen de usufructo, corresponde al nudo propietario la
condición de miembro de la Junta.
- Los propietarios morosos podrán participar en las deliberaciones, si bien no tendrán
derecho de voto.
Para la adopción de acuerdos:
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de
los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación.
- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable
de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios comunes de interés general, requerirán el voto favorable de las tres

6
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación.
- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el
aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje,
sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el
consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los
interesados directos en la misma.
- Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad
del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes,
siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
- Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a
todos los propietarios.
- En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente
la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen
técnico en los términos establecidos en la Ley.
- Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a
cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al
pago de dichas mejoras.

Presidente:
El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo.
Vicepresidente:
La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el
mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente
en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio
de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Secretario:
Corresponde su nombramiento a la Junta de Propietarios. Si no lo hace, ejercerá tal cargo el
Presidente. Y puede ejercer también tal cargo el Administrador.

7
Debe redactar actas, autorizar las mismas y sus certificaciones, y la custodia de los
documentos de la comunidad.
Administrador:
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos
las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso,
a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares
la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 Régimen de pequeñas comunidades: