UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE SANTIAGO, UTESA

SISTEMA CORPORATIVO
Recinto Santo Domingo de Guzmán
Facultad de Ciencias y Humanidades
Carrera de Derecho

VULNERABILIDAD DE LOS ADQUIRIENTES DE INMUEBLES SIN

TITULARIDAD, EN LA ZONA BRISA DEL ESTE Y SABANA
PERDIDA, PERIODO 2020-2021.

Proyecto de Grado Presentado como Requisito para Optar por el Título de Licenciatura en
Derecho

Presentado por:

Karla Patricia Trinidad Rodríguez

Leydy Massiel Ramírez Pérez
Allen Adderly Ramírez De Oleo

Asesora:

María Estela Cambero, M. A.

Santo Domingo, D.N.

República Dominicana
Diciembre, 2020
UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE SANTIAGO, UTESA
SISTEMA CORPORATIVO
Recinto Santo Domingo de Guzmán
Facultad de Ciencias y Humanidades
Carrera de Derecho

VULNERABILIDAD DE LOS ADQUIRIENTES DE INMUEBLES SIN

TITULARIDAD, EN LA ZONA BRISA DEL ESTE Y SABANA
PERDIDA, PERIODO 2020-2021.

Proyecto de Grado Presentado como Requisito para Optar por el Título de Licenciatura en
Derecho

Presentado por:

Karla Patricia Trinidad Rodríguez 1-14-3684

Leydy Massiel Ramírez Pérez 1-14-4832
Allen Adderly Ramírez De Oleo 3-12-3630

Asesora:

María Estela Cambero, M. A.

Santo Domingo, D.N.

República Dominicana
Diciembre, 2020
VULNERABILIDAD DE LOS ADQUIRIENTES
DE INMUEBLES SIN TITULARIDAD, EN LA
ZONA BRISA DEL ESTE Y SABANA PERDIDA,
PERIODO 2020-2021.
 INDICE

Dedicatoria…………………………………………………………………………………..i
Agradecimientos…………………………………………………...……………………….iv
Resumen Ejecutivo………………………………………………………...……………....vii
Introducción…………………………………………………………………..……………ix

Capítulo I: Generalidades del Proyecto………..…………………………………………1

1.1 Delimitación del Tema……………………………………...…..……………………….1

1.1.1 Aspecto Teórico…………………………………………………………………...1
1.1.2 Aspecto Espacial…………………………………………………………………..1
1.1.3 Aspecto Temporal…………………………………………………………………2
1.2 Planteamiento del Problema…………………………………………...……….………..2
1.3 Preguntas de Investigación……………………………....……………...…………….....4
1.3.1 Pregunta General…………………………………………………...……………...4
1.3.2 Preguntas Específicas…………………………………………………………..….5
1.4 Objetivos…………………………………………………………...……….……….......5
1.4.1 Objetivo General…………………………………………...……………………..5
1.4.2 Objetivos Específicos……………………………………………………………..5
1.5 Justificación………………………………………………………………..………….....6
1.6 Glosario de Palabras…………………………..………………………………………....8

Capitulo II: Marco Teórico……………………..………………………….…..……...…..9

2.1 Antecedentes………………………………………………………………..……...……9
2.2 Conceptualizaciones…………………………………………...……………………….12
2.3 Base Legal………………………………………………………………………...…....14
2.4 Estudios requeridos para formulación de un proyecto de grado…………………….....14
2.5 Árbol de Problemas…………………………………………………………………….15
2.6 Árbol de Objetivos……………………………………………………………..............16
2.7 Marco Lógico………………………………………………………………..................18

Capitulo III: Metodología…………………………………………….………………..…19

3.1 Tipo de Investigación…………………………………………………….…………….19

3.2 Métodos………………………………………………………………………………...20
3.3 Técnicas………………………………………………………………………………...21
3.4 Instrumentos…………………………………………………………………………....22
3.5 Población……………………………………………………………………………….22
3.6 Muestra…………………………………………………………………………………23
3.7 Cronograma……………………………………………………………………….……23
3.8 Evaluación…………………………………………….………………………………..24
3.9 Datos resueltos de la investigación………………………………………………...…..25
Capitulo IV: Descripción del Proyecto………………………………………………….30

4.1 Misión……………………………………………………………………………….…30
4.2 Visión…………………………………………………………………….………...….30
4.3 Valores…………………………………………………………………...…………....30
4.4 Principios…………………………………………………………….………………...31
4.5 Estructura Organizacional………………………………………………….………….32
4.6 Pasos para la implementación del proyecto de grado………………….……...............32

Conclusión………………………………………………………………………………....35
Recomendaciones………………………………………………………………………….37
Bibliografía…………………………………………………………...…………..………..38
Anexos…………………………………………………………………….. ……………...40
 i
Dedicatoria.-

A mis padres: Leo Trinidad y Carlista Rodríguez.-

Por su apoyo incondicional, sus consejos, y por darme la fortaleza para llegar hasta el final.

A mis hermanas: Elizabeth, Esther y Luz Trinidad.-

Ustedes fueron mi ejemplo a seguir y mi fortaleza para llegar a este gran momento de mi
vida, Gracias por sus orientaciones, su apoyo y su amor, las quiero.

A mi esposo: Cristian Saldaña Guzmán.-

Gracias por ser mi guía y estar conmigo en todo momento.

A mis compañeras: Leydy Ramírez y Allen Ramírez.-

Gracias por su compañía, fueron de gran ayuda en estos momentos finales.

A mis amigos: Catherine Ozuna Recio, Melissa Brito Mejía, Ruth Stephany
Valdez y Fanny Rivas.

Gracias les doy por esos momentos incondicionales que me regalaron.

Karla Trinidad
 ii
Dedicatoria.-

A mis padres: Tirso Ramírez y Mercedes Pérez.-

Por ser parte esencial en mi vida y cada uno de mis proyectos, gracias por ser luz y guía,
por mantenerme motivada para nunca rendirme, este logro se lo debo a ustedes. Gracias
mami por tus consejos sabios y gracias papi porque siempre ha buscado la manera de
brindarme lo mejor.

A mi hijo: Henley Joel Guerrero Ramírez.-

Eres la razón por la cual me levante cada día a esforzarme por el presente y el mañana, eres
mi principal motivación.

A mi hermano: Tirso Joel Ramírez Pérez.-

Fuiste esa persona que siempre estuvo dispuesto a brindarme apoyo incondicional en todo
lo que necesite sin esperar nada a cambio.

A mis compañeros: Allen Ramírez y Karla Trinidad.-

Por compartir tantos momentos y servir de apoyo en esta etapa de mi vida, no me trataron
como una compañera más, si no como familia.

A mis amigas: Indira Acosta y Yubelkis de la Rosa.-

Porque sin su ayuda, consejos y las vivencias vividas el camino no hubiese sido tan
interesante, por ser esas colegas y demostrar que cuando se quiere se puede.

Leydy Ramírez
 iii
Dedicatoria.-

A mi madre: Carlos Ramírez y María D`Oleo.-

Por su apoyo.

A mi esposa: Ámbar Rodríguez.-

Por su amor y confianza.

A mis compañeras: Leydy Ramírez y Karla Trinidad. -

Por su amistad y gran ayuda.

A la Sra. Annecy Fernández.-

Por ser la principal promotora de mis sueños, por confiar, creer en mis expectativas y por
los consejos en tiempos difíciles.

Allen Ramírez
 iv
Agradecimientos.-

A Dios.-
Gracias padre por darme las fortaleza y perseverancia en este trayecto, por guiarme en el
camino correcto, por tu gran amor y darme la bendición de culminar esta carrera.

A la Universidad Tecnológica de Santiago UTESA.-

Por permitirme formal parte de esta institución y gracias a todas las personas que aportaron
su granito de arena para que este momento llegara.

A todos/as los profesores/as.-

Gracias por su buena orientación, en especial a la Profesora Yronelis Fragoso, por sus
buenas orientaciones y su buena enseñanza.

A mi asesora: Licda. María Estela Cambero.-

Por sus maravillosas orientaciones en estos momentos finales de mi carrera.

Karla Trinidad
 v
Agradecimientos.-

A Dios.-
Ante todo le agradezco a Dios por otorgarme la fuerza y el coraje a lo largo de este gran
camino y lograr mi objetivo.

A la Universidad Tecnológica de Santiago UTESA.-

Por haberme brindado la oportunidad de formarme y en ella y ser parte de esta gran casa de
estudio. Por compartir dificultades, retos y momentos inolvidables, gracias a la facultad de
derecho he llegado al final de esta importante etapa.

A todos/as los profesores/as.-

Gracias a todos los maestros que tuve en esta gran carrera, por brindar sus conocimientos,
apoyo incondicional y consejos.

A mi asesora: Licda. María Estela Cambero.-

Gracias a su ayuda, aportes y guía en este complicado proceso, sin embargo gracias a su
ayuda, esto ha parecido mejor de lo que esperaba.

Leydy Ramírez
 vi
Agradecimientos.-

A Dios.-
Por bendecirme y guiarme a lo largo de mi existencia. Por ser mi fortaleza en aquellos
momentos de dificultad y debilidad.

A la Universidad Tecnológica de Santiago UTESA.-

Por ser la casa de enseñanza donde me forme como profesional.

A todos/as los profesores/as.-

Por compartir sus conocimientos a lo largo de este trayecto.

A mi asesora: Licda. María Estela Cambero.-

Por ser guía en este importante proyecto.

Allen Ramírez
 vii

Resumen Ejecutivo
El derecho de propiedad y las operaciones inmobiliarias en la República
Dominicana se rigen por la Constitución de la República, el Código Civil, la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, y la Ley 5038 de
1958 y sus modificaciones, que regulan los condominios o, como se
denominan en algunos países de habla hispana, la propiedad horizontal o
comunidades de propietarios.

Desde 1920, el sistema registral dominicana se basa en el sistema

Torrens, de origen australiano. Conforme a este sistema, el Estado crea y
mantiene un registro de propiedades inmobiliarias, que deben someterse
previamente a un proceso judicial de depuración denominado “saneamiento”.
Una vez “saneada” la propiedad, se le expide a su dueño un certificado de
título como prueba de sus derechos sobre el inmueble. Los certificados de
títulos cuentan con la garantía absoluta del Estado y son oponibles a todo el
mundo; es decir, su contenido se presume cierto en cuanto a la indicación del
dueño del inmueble, así como respecto a cualquier otro derecho o interés que
pueda afectarlo. De ahí que, por ejemplo, en la compra de un inmueble
registrado, el comprador no tenga que buscar más allá del contenido del
registro.

A partir de la fecha del registro, cualquier acto que afecte o limite los
derechos de propiedad del dueño sobre su inmueble ha de someterse al
Registro de Título correspondiente, donde se controlará la regularidad del acto
y, de confirmarse su validez, se procederá a su inscripción en el registro.
 viii
La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el
Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado
ante notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el
registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador el certificado de título
que ampara su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Como sucede en otras jurisdicciones donde se ha adoptado el sistema

Torrens, en la República Dominicana aún quedan unos pocos inmuebles por
“sanear”, denominados en el argot jurídico “inmuebles no registrados”. Los
derechos sobre inmuebles no registrados se rigen por el antiguo sistema
ministerial, según el cual los actos que los afectan se inscriben en un registro
sin ningún tipo de garantía en cuanto a la titularidad de los derechos que sobre
él recaen.
 ix

Introducción
Desde el año 1966 hasta hoy, solo el 7 % de las viviendas construidas
por el Estado dominicano tienen un título de propiedad. Un dato más preciso
es que hay 53 mil apartamentos, cuyos ocupantes no tienen en su poder el
certificado que los acredita como propietarios del inmueble.

Todos los apartamentos y casas multifamiliares que los gobiernos han

construido en Santo Domingo Norte, en el Distrito Nacional, y sobre todo en
las zonas de Brisas del Este y Sabana Perdida pertenecientes al Municipio de
Santo Domingo Este, ninguno tienen títulos de propiedad. Hay más de 300
apartamentos y casas que no tienen títulos de propiedad”.

La extralegalidad de la tenencia de la tierra en el país “es muy grande” y

data de hace más de 50 años. La génesis del problema tuvo lugar después de la
caída de la dictadura de Rafael Leónidas Trujillo, etapa donde se implementa
el Sistema de la Reforma Agraria y se distribuye las tierras a los campesinos
para que la trabajen, proceso que según dijo se llevó a cabo sin el
procedimiento de la transferencia legal de la tierra.

Desde el año 1953 hasta el 2016, el Instituto Agrario Dominicano (IAD)

tituló alrededor de 11 mil parceleros. Y es que con la migración del campo a la
ciudad en busca de oportunidades, se crearon asentamientos humanos en tierra
del Estado o en terrenos de propiedad privada. Los gobiernos tienen su cuota
de responsabilidad, por ejemplo está el caso de los sectores Brisas del Este en
Santo Domingo Este y Sabana Perdida en Santo Domingo Norte, lugares
 x
donde el Estado trasladó a un grupo de personas que perdieron sus casas a
consecuencia de la tormenta Federico y el ciclón David.

La investigación fue diseñada en cuatro capítulos: El Capítulo I presenta

las generalidades del proyecto.

En el capítulo II se analiza el marco teórico, sus antecedentes,

conceptualizaciones, base legal, estudios requeridos, árbol de problema, árbol
de objetivos y marco lógico.

El capítulo III presenta la metodología utilizada para realizar el

proyecto, sus métodos, técnicas, instrumento, población, muestra, cronograma,
evaluación y datos que son los resultados de la investigación.

El capítulo IV presenta la misión, visión y valores de ésta, su cobertura,

principios y el concepto de defensores públicos.
 CAPITULO I
GENERALIDADES DEL PROYECTO
 CAPITULO I
GENERALIDADES DEL PROYECTO

1.1 Delimitación del Tema

1.1.1 Aspecto Teórico

El principio de la fe pública registral establece una protección que se

proyecta sobre las adquisiciones, de buena fe y a título oneroso, de algún
derecho de una persona, física o jurídica, que aparezca con facultades para
transmitirlo en el Registro de la Propiedad. Como consecuencia, el adquirente
de un bien inmueble que cumpla con los anteriores requisitos estará
jurídicamente protegido y podrá defender su adquisición aunque no coincida
con la realidad extra-registral.

El buen orden en el tráfico inmobiliario exige seguridad y, en nuestro

sistema registral, la publicidad de las inscripciones y anotaciones del Registro
de la Propiedad son el medio para obtenerla. En este sentido, la situación
jurídica inmobiliaria inscrita en el Registro tiene una presunción de veracidad
iuris et de iure, lo que se traduce en una imposición legal de exactitud e
integridad de los datos inscritos en él. Como consecuencia de lo anterior, el
que adquiera un bien inmueble confiando en lo que el Registro publica no
podrá ver impedida su adquisición por consecuencia de eventuales derechos
no inscritos. Este principio hipotecario se conoce como la fe pública registral
y es sin duda uno de los principios hipotecarios más relevantes.

1.1.2 Aspecto Espacial

Esta investigación se desarrollara en la zona de Brisa del Este y Sabana

Perdida.
 1.1.3 Aspecto Temporal

Esta investigación se desarrollara en el periodo 2020-2021.

1.2 Planteamiento del problema

Conforme la Ley 18-88 de febrero de 1988, modificada por la Ley 288-
04, del Impuesto Sobre la Propiedad Inmobiliaria, es obligación de todo
propietario hacer una declaración anual de los inmuebles que posee. En ese
sentido la Dirección General de Impuestos Internos le expedirá una
certificación y/o una declaración donde consta la tasación del inmueble y el
impuesto imputable, en caso que aplique, cuyo avalúo será la base imponible
mínima aceptada a los fines del cálculo de los impuestos de transferencia.

Según el art. 3 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario la Jurisdicción

Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a
derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se
solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del
inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la ley.

Actualmente las localidades de Sabana Pérdida y Brisas del este se

enfrentan a una problemática evidentes su vulnerabilidad al adquirir
inmuebles sin titularidad, debido alteraciones y necesidades de las personas
que habitan la misma y las que migran a ella.

La gran problemática se enfrenta debido que un terreno sin título no

existe, en vista que el mismo es que le otorga garantía y beneficia de los
derechos a su propietario. Es justo lo que se dice y es que la necesidad de
estos habitantes hace ley en ellos y su desconocimiento.

En estas zonas podemos apreciar una gran cantidad de terrenos

abandonados por sus propietarios reales. Las personas que obtienen estos
terrenos han vivido en ellos la gran parte de su vida e incluso muchos de ellos
han realizado negocios comerciales en ellos.

Para solucionar este problema y cumplir con esta necesidad se necesita

conocimiento tanto de los ciudadanos, como de las juntas de vecinos y
gobierno.

Pero también debemos aclarar que la posesión de este inmueble puede

realizarse por la ocupación que es la originaria de los bienes.

Las personas que habitan estos inmuebles realizan mejoras Útiles, que
son las que aumentan el valor y la renta del bien. Al igual que las mejoras de
recreó mejor llamadas suntuarias porque son efectuadas para su propia
comodidad. Esto lo realizan con total desconocimiento pero sin saber que
como poseedor tiene derecho de la mejora que realiza.

El problema que arropa a estos sectores, es que las personas que tienen
inmuebles sin titularidad no saben las formas exactas y convenientes de cómo
defender su posesión y esto los hace vulnerables, porque pueden perder lo
invertido. Recordando que la propiedad es un derecho constitucional sobre un
bien.
 La vulnerabilidad que arropa a estos sectores y es uno de los principales
problemas es que no hay un plan Urbano que ayude para la zonificación y
procesos de habilitación y edificaciones para habitar, esto conlleva que ellos
mismos realicen esta labor por desconocimiento.

Esto es una posesión Informal, la cual se refiere a ocupaciones u

asentamientos humanos, pueblos jóvenes. En estas posiciones existe una
peculiaridad de las personas que lo conforman y es que la gran mayoría son
agrupaciones de familia y su peculiaridad es que estos terrenos son utilizados
para fines de vivienda.

El crecimiento poblacional, sumado a esto la informalidad en la

construcción de viviendas ha llevado a que la mayoría de personas
autoconstruyan sus viviendas sin tener un criterio técnico alguno, exponiendo
constantemente su vida frente a un sismo de gran magnitud que pudiera
ocurrir.

La seguridad de una estructura es importante en su diseño, debido a que

en ella siempre van a interactuar personas y es prioridad brindar cobijo a las
personas que habitan en ella.

1.3 Preguntas de Investigación

1.3.1 Pregunta General

1. ¿Cuál es el nivel vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin

titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida?
 1.3.2 Preguntas Específicas

2. ¿Cuál es nivel de vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin

titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida con respecto a las
características de construcción?

3. ¿Cuál es la recomendación de carácter inmediato a los adquirientes de

inmuebles sin titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida?

4. ¿Cuál es la recomendación de seguridad los adquirientes de inmuebles sin

titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida?

1.4 Objetivos

1.4.1 Objetivo general

Ofrecer asesoría jurídica sobre los derechos de los adquirientes de

inmuebles sin titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida.

1.4.2 Objetivos específicos

Evaluar el nivel de vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin

titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida con respecto a las
características de construcción.

Identificar la recomendación de carácter inmediato a los adquirientes de

inmuebles sin titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida.
 Analizar la recomendación de seguridad los adquirientes de inmuebles
sin titularidad en las zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida.

1.5 Justificación
Una de las justificaciones para realizar esta investigación es determinar
el nivel vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin titularidad en las
zonas de Brisa del Este y Sabana Perdida, el cual es de gran importancia ya
que son muchos los casos donde vemos familias en riesgo de perder sus
hogares por falta de título de propiedad de la vivienda donde residen.

El aspecto de la titularidad de los terrenos que ocupan las viviendas,

aunque se presenta como un requisito para el acceso a ayudas, que en su
mayoría son préstamos con “bajos intereses”, realmente es una excusa de los
representantes de la clase capitalista para dejar a merced de los buitres de la
banca a las cientos de miles de familias que buscan acceder a vivienda digna.
En ese sentido, y siguiendo la pauta de FEMA, se plantea la estrategia del
“Hazard Mitigation”, es decir de invertir en la construcción de “estructuras
más resilientes y de acuerdo a los códigos de construcción para eventos como
huracanes”, la cual implica el cumplimiento de una serie de permisos y
códigos para los que, desde luego, no cumplen las más de 75,000 viviendas
que componen las comunidades obreras.

En medio de la pandemia que afecta al país como consecuencia del

Coronavirus, el Gobierno continúa realizando actos de justicia y dignificación
de las familias dominicanas, como fue la entrega de 98 títulos de propiedad de
solares de viviendas a igual número de hogares de los sectores Los Mina y Los
Frailes, del Municipio Santo Domingo Este, cuyos propietarios tienen a partir
de ahora seguridad jurídica, un incremento del valor del inmueble y acceso a
créditos bancarios. Pero se olvidan de zonas como Brisa del Este y Sabana
Perdida.

En casi dos gestiones encabezadas por el presidente Leonel Fernández

no han sido construidas viviendas para personas de escasos recursos, pero sí
destinan fondos para proyectos de clases media y alta.

A algunas organizaciones las une la lucha por la defensa del derecho a

una vivienda digna, sin desalojos y amparados en un título que les garantice a
las familias tener un techo seguro.

Es inconcebible que una sociedad con el 70% de viviendas con algún

grado de vulnerabilidad, 60% de personas sin títulos de propiedad y un déficit
que ronda el millón de casas, el gobierno presente en el Presupuesto 2011
apenas un 0.08% del PBI para esa necesidad.

De igual modo, la coalición de organizaciones sociales exigió al

Congreso que acoja el anteproyecto de Ley del Instituto de Reforma Agraria y
el Desarrollo Rural y una inversión adecuada, según el diagnóstico. Urgió
revisar los decretos 571-09 y 17-06 sobre áreas protegidas y el pago de
compensación y delimitación del parque Nacional Los Haitises, disposición
que ha dejado a miles de campesinos sin tierra.
1.6 Glosario de Términos

Vulnerabilidad: “el grado de debilidad o exposición de un elemento o

conjunto de elementos frente a la ocurrencia de un peligro natural o antrópico
de una magnitud dada” (INDECI, 2006)

Vivienda: Es un lugar donde pueden vivir personas, brindado bienestar

y seguridad frente al clima, etc.

Autoconstrucción: Es decir son construcciones que no tienen ningún

tipo de asesoría técnica y que a largo plazo traerán problemas, como la
deficiente estructuración, baja calidad de materiales y deficiencias
arquitectónicas.

Unifamiliar: Esta referido a que solo vive una sola familia o que las
condiciones deberían de vivir una sola familia.

Peligro: Es la probabilidad de la ocurrencia de un fenómeno natural que

pueda afectar a las personas de un determinado lugar, sus viviendas y su
entorno.

Riesgo: Es la probabilidad de que se produzcan daños sociales,

ambientales y económicos por un peligro o desastre natural en un determinado
tiempo.
 CAPITULO II
MARCO TEORICO
 CAPITULO II
MARCO TEORICO

2.1 Antecedentes
La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad siempre es
aconsejable. La principal finalidad de la inscripción es acreditar frente a
terceros la titularidad. En ocasiones la información registral no coincide con la
titularidad real de los inmuebles, que a menudo se traduce en la problemática
surgida para propietarios que nunca llegaron a inscribir sus propiedades, y que
posteriormente han visto su titularidad cuestionada por terceros.

La inscripción del título, que tratándose de bienes inmuebles suele ser

una escritura pública, en el Registro de la Propiedad, es voluntaria y
meramente declarativa. No tiene en modo alguno carácter constitutivo.

Es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria

para que la adquisición surta efectos. La inscripción no hace nacer derechos (a
diferencia de lo que sucede en el caso de la hipoteca cuya inscripción sí tiene
carácter constitutivo como previene el art. 13 de la Ley Hipotecaria).

Para defender la titularidad de inmuebles frente a terceros, cuando no se

haya inscrito en el Registro la titularidad actual, será imprescindible poder
acreditar que la adquisición a favor del titular realmente tuvo lugar. Veremos a
continuación que son dos los requisitos que exige el Código Civil para tal fin:
El denominado “título” y el “modo”.
 Nuestra normativa ha acogido la denominada “teoría del título y el
modo” respecto de la adquisición de la propiedad, aplicable a la compraventa,
permuta, y al resto de las figuras que otorgan la adquisición de inmuebles
mediante contrato.

El proceso adquisitivo se produce así en dos etapas:

a) El “título” es el acto por el que se establece la voluntad de enajenar y en

definitiva transmitir el derecho. Entendido el término título no en el sentido
físico del propio documento, sino en la expresión de una voluntad mutua entre
el transmitente y adquirente. Para que exista el “título” no será necesario por
tanto ningún documento escrito, basta que ambos intervinientes hayan
acordado las condiciones de la transmisión.

b) El “modo” es el acto consistente en la propia entrega del inmueble. El

transmitente ejecuta la enajenación, y el adquirente recibe la propiedad. En la
compraventa de viviendas o locales de negocio, el requisito del modo suele
traducirse en la entrega de llaves.

Por consiguiente, para que la adquisición se perfeccione y surta efectos,

es necesario que las partes consensuen la transmisión y además que se
produzca la entrega de la cosa. Se trata de un sistema dualista, ya que deben
concurrir ambos estadios. No basta el consenso entre las partes o la firma de
un documento, ya sea privado o en escritura pública.

La gran cantidad de edificaciones levantadas de manera informal en

diferentes zonas de República Dominicana representa un potencial peligro que
podría llevar al país a sufrir grandes pérdidas humanas y de bienes materiales
en caso de un terremoto de alta magnitud.

Las zonas de brisa del este y sabana perdida son zonas con un “muy
alto” índice de riesgo físico y un “alto nivel” de riesgo total, pero también un
impacto intangible de carácter social, económico y ambiental.

En cuanto al coeficiente de agravamiento, los barrios Brisas del Este y

Sabana Perdida, destaca que presentan un nivel de agravamiento “muy alto”,
lo que significa las condiciones más débiles en cuanto a fragilidad social y
falta de resiliencia, siendo más notable los problemas de hacinamiento,
marginalidad y la falta de áreas de espacio público. Los barrios de Cristo Rey,
Mejoramiento Social, Simón Bolívar, Villas Agrícolas, Palma Real, Ensanche
Capotillo, La Isabela y Gualey presentan un “nivel alto” de agravamiento.

En total, 13 barrios presentan un nivel medio-alto, 33 barrios tienen un

nivel medio-bajo y 13 barrios presentan un nivel bajo de agravamiento.

El estudio resalta, además, que los indicadores que agravan más el

riesgo para la mayoría de los barrios son el hacinamiento y el área de parques
o espacios públicos (ausencia) que puede ser utilizado potencialmente para la
respuesta en caso de desastre.
2.2 Conceptualizaciones

La vulnerabilidad puede definirse como la capacidad disminuida de una

persona o un grupo de personas para anticiparse, hacer frente y resistir a los
efectos de un peligro natural o causado por la actividad humana, y para
recuperarse de los mismos. Es un concepto relativo y dinámico. La
vulnerabilidad casi siempre se asocia con la pobreza, pero también son
vulnerables las personas que viven en aislamiento, inseguridad e indefensión
ante riesgos, traumas o presiones.

La vulnerabilidad es la disposición interna a ser afectado por una

amenaza. Si no existe vulnerabilidad no se produce la destrucción. Depende
del grado de exposición, de la protección, de la reacción inmediata, de la
recuperación básica y de la reconstrucción. El segundo y el tercero conforman
la homeostasis y los dos últimos la resiliencia y ambas constituyen la
resistencia. La prevención de riesgos por reducción de la vulnerabilidad se
logra cuando se actúa sobre las cinco áreas que la componen.

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes

raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno, tales
como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, es decir, las
llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar
del suelo sin ocasionarles daños, porque forman parte del terreno o están
anclados a él. A efectos jurídicos registrales, en algunas legislaciones los
buques y las aeronaves tienen consideración semejante a la de los bienes
inmuebles.
 Riesgo. Es una variable que resulta de la conjugación del peligro y la
vulnerabilidad. Su medición para el caso de sismo depende mucho de si las
edificaciones u obras de ingeniería se ubiquen en zonas donde se conozca el
peligro sísmico y tengan un adecuado diseño, lo que resultará en una
vulnerabilidad baja, contribuyendo a reducir el riesgo.

En República Dominicana, hay muchos supuestos propietarios de

terrenos, que además de la gravedad de no tener un certificado de título que lo
acredite como dueño y propietario del terreno que ocupan, ni siquiera saben el
número de parcela y distrito catastral dentro del cual están ubicados.

En algunos casos, los terrenos están titulados y corresponden a la

familia, pero el titular del derecho de propiedad, a nombre de quien está el
título, a lo mejor murió hace cien años, y los continuadores jurídicos
(sucesores), nunca se ocuparon de pagar los impuestos (Ley 25-69 Sobre
Sucesiones y Donaciones), y de realizar la determinación herederos y
partición (artículo 57 Ley 108-05) correspondiente.

En otros casos, hay ocupantes de terrenos de más de sesenta años, que a

sabiendas de que los terrenos tienen su dueño, ya sea una persona física,
compañía, una institución estatal, nunca se preocupan por buscar una solución
legal.

En otros casos, algunas personas tienen una posesión prolongada

(artículos 2219 y 2228 del Código Civil; usucapión) ocupando los terrenos,
pero descuidan realizar un proceso de saneamiento (artículos 20 y 21 Ley 108-
05); en ésa situación, hay muchos supuestos propietarios de terrenos, que
dicen tener una propiedad (sin título) que le vale millones de pesos, pero que
nadie se la va a comprar, y mucho menos un banco le va a prestar un centavo,
con el peligro en algunos casos, de que en cualquier momento le llegue la
notificación requiriendo el desalojo, o una citación al Abogado del Estado o
Tribunal de Tierras.

2.3 Base Legal

La normativa de la jurisdicción inmobiliaria, Ley 108-05, Principio IV,

señala que todo derecho registrado (inmueble con título), de acuerdo a la
normativa que rige la materia, es imprescriptible.

2.4 Estudios requeridos para formulación de un proyecto de

grado

La etapa de preparación tiene por objeto definir todas las características

que tengan algún grado de efecto en el flujo de ingresos y egresos monetarios
del proyecto. Una etapa previa a la del estudio del proyecto propiamente tal es
la identificación de la idea, la cual representa generalmente la realización de
un diagnóstico, que detecta la necesidad que llenaría el proyecto y que
identifica las vías de solución.

El nivel de estudio inicial es el denominado perfil, el cual se elabora a

partir de la información existente, el juicio común y la opinión que da la
experiencia. En términos monetarios solo presenta estimaciones muy globales
de las inversiones, costos o ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno.
 Otro nivel de estudio es el llamado de prefactibilidad. Este estudio
profundiza la investigación, basándose principalmente en información de
fuentes secundarias para definir con cierta aproximación las variables
principales referidas al mercado, a las alternativas técnicas de producción y a
la capacidad financiera de los inversionistas, se estiman las inversiones
probables, los costos de operación y los ingresos que demandará y generará el
proyecto.

El nivel de estudio más acabado se denomina factible, el cual se

elabora sobre la base de antecedentes precisos obtenidos mayoritariamente a
través de fuentes primarias de información. El cálculo de las variables
financieras y económicas deben ser lo suficientemente demostrativos para
justificar la valoración de los distintos ítems. Se puede profundizar el estudio
de "la mejor alternativa".

2.5 Árbol de Problemas

El árbol de problemas es una técnica que se emplea para identificar una

situación negativa (problema central), la cual se intenta solucionar analizando
relaciones de tipo causa-efecto. Para ello, se debe formular el problema central
de modo tal que permita diferentes alternativas de solución, en lugar de una
solución única.

Luego de haber sido definido el problema central, se exponen tanto las

causas que lo generan como los efectos negativos producidos, y se
interrelacionan los tres componentes de una manera gráfica.
 La técnica adecuada para relacionar las causas y los efectos, una vez
definido el problema central, es la lluvia de ideas. Esta técnica consiste en
hacer un listado de todas las posibles causas y efectos del problema que
surjan, luego de haber realizado un diagnóstico sobre la situación que se
quiere resolver.

Para elaborar un árbol de problemas, deben seguirse los siguientes

pasos:

A. Se define el problema central (TRONCO).

B. Las causas esenciales y directas del problema se ubican debajo del
problema definido (RAÍCES). Las causas son las condiciones que determinan
o influyen en la aparición del problema. Es importante verificar la relación
directa que existe entre ellas y el problema.

C. Los efectos o manifestaciones se ubican sobre el problema central (COPA

O FRUTOS). Se refieren a las consecuencias e impacto producidos por el
problema.

D. Se examinan las relaciones de causa y efecto, y se verifica la lógica y la

integridad del esquema completo.

2.6 Árbol de Objetivos

Un árbol de objetivos es un diagrama utilizado para definir criterios de

evaluación de las distintas soluciones a un problema. Se construye a partir de
la formulación de problemas. Esto es, la frase que resume los objetivos de un
actor en concreto y los inconvenientes que impiden que los cumpla.

Esta herramienta nos permite transformar del árbol de problemas las

causas (raíces) en medios y los efectos (hojas) en fines, además de guiarnos
hacia el análisis de alternativas llevando los medios a estrategias.

Con un análisis de objetivos logramos que:

 La situación futura sea visualizada en torno a la resolución de los

problemas antes detectados.
 La relación del problema con los medios y fines sea comprendida en un
vistazo.
 Los objetivos a plantearnos sean ponderados según su orden de
importancia o secuencia en su resolución.
 Haya un punto de partida para iniciar la solución del problema central:
Las alternativas de solución.

Al final, un árbol de objetivos de un determinado actor puede tener un

aspecto como en el que se ve la frase con el problema y la descomposición de
objetivos en sucesivos niveles hasta llegar al nivel inferior donde los objetivos
se pueden definir en unidades concretas, convirtiéndose en criterios.
2.7 Marco Lógico

Es una herramienta analítica, desarrollada en 1969, para la planificación

de proyectos orientada mediante objetivos. Es utilizado con frecuencia por
organismos de cooperación internacional.

Se considera que la ejecución de un proyecto es consecuencia de un

conjunto de acontecimientos con una relación causal interna. Estos se
describen en: insumos, actividades, resultados, objetivo específico y objetivo
global. Las incertidumbres del proceso se explican con los factores externos (o
supuestos) en cada nivel.

El concepto de marco lógico fue desarrollado originalmente por la

USAID, agencia de cooperación de Estados Unidos, a principios de los años
70 y posteriormente adoptado, con algunas modificaciones, por la agencia de
cooperación alemana GTZ en su método de planificación de proyectos
conocido como ZOPP. La metodología es implementada actualmente por
muchas agencias de cooperación internacional. Se trata de un instrumento útil
para que el equipo involucrado en un proyecto de desarrollo llegue a un
consenso sobre la concepción general del proyecto o programa.
 CAPITULO III
METODOLOGIA
 CAPITULO III
METODOLOGIA

3.1 Tipo de investigación

Investigación de campo:

Permite obtener nuevos conocimientos en el campo de la realidad

social, (investigación pura) y en este caso particular estudia la vulnerabilidad
de los adquirientes de inmuebles sin titularidad, en la zona de brisas del este y
sabana perdida en el periodo 2020-2021, para diagnosticar necesidades y
problemas a efecto de aplicar los conocimientos con fines prácticos.

Este tipo de investigación se aplicó con el propósito de recopilar

informaciones basadas en datos obtenidos en entrevistas, encuestas y por
medio de la observación directa de los miembros de este equipo de trabajo.

Investigación Descriptiva:

Se encarga de puntualizar las características de la población que está

estudiando. Esta metodología se centra más en el “qué”, en lugar del “por
qué” del sujeto de investigación.

La investigación descriptiva se refiere al diseño de la investigación,

creación de preguntas y análisis de datos que se llevarán a cabo sobre el tema.
Se conoce como método de investigación observacional porque ninguna de las
variables que forman parte del estudio está influenciada.
Investigación Bibliográfica:

Por medio de este estudio se revisaron las diversas fuentes de un amplio

campo de material escrito referente a la investigación sobre la vulnerabilidad
de los adquirientes de inmuebles sin titularidad, en la zona de brisas del este y
sabana perdida en el periodo 2020-2021 enfatizando las fuentes y
clasificaciones de textos impresos, periódicos, revistas y el internet los cuales
sirvieron en la elaboración del trabajo a desarrollar.

3.2 Métodos

El diseño y la estructura de las informaciones de este trabajo de

investigación fueron realizados de acuerdo a sus objetivos y planteamiento del
problema a través de los siguientes métodos: Descriptivo, Analítico e
Inductivo.

Descriptivo: Este método nos permitió describir los datos a analizar

para adentrarnos de manera precisa en el campo de la investigación sobre la
vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin titularidad, en la zona de
brisas del este y sabana perdida.

Analítico: Con este método se analizó la vulnerabilidad de los

adquirientes de inmuebles sin titularidad, en la zona de brisas del este y sabana
perdida. Enfatizando las informaciones recopiladas para poder dividir el tema
en las partes que sean posibles para determinar así las causas, los efectos, las
características, y posibles alternativas de resolver el problema de los
inmuebles sin titularidad.
 Inductivo: Este método se utilizó como punto de partida, ya que el
estudio inicio con la observación directa permitiendo así la generalización o
extrapolación de los datos acumulados referentes a ese tema para la
comprobación de las causas que se persiguen.

3.3 Técnicas

En esta investigación se confecciono un cuestionario con 10 preguntas

de selección múltiples a los residentes de los sectores brisas del este y sabana
perdida que en la actualidad viven en estado de vulnerabilidad por habitar en
inmuebles sin titularidad. Los mismos fueron utilizados para recoger todas las
informaciones necesarias relacionadas con el tema a tratar.

La observación: Es una técnica que consiste en observar atentamente el

fenómeno, hecho o caso, tomar información y registrarla para su posterior
análisis.

La observación es un elemento fundamental de todo proceso

investigativo; en ella se apoya el investigador para obtener el mayor número
de datos. Gran parte del acervo de conocimientos que constituye la ciencia ha
sido lograda mediante la observación.

Encuesta: La encuesta es una técnica destinada a obtener datos de

varias personas cuyas opiniones impersonales interesan al investigador. Para
ello, a diferencia de la entrevista, se utiliza un listado de preguntas escritas que
se entregan a los sujetos, a fin de que las contesten igualmente por escrito. Ese
listado se denomina cuestionario.
 Técnicas de entrevista: Es una técnica para obtener datos que consisten
en un diálogo entre dos personas: El entrevistador "investigador" y el
entrevistado; se realiza con el fin de obtener información de parte de este, que
es, por lo general, una persona entendida en la materia de la investigación.

La entrevista es una técnica antigua, pues ha sido utilizada desde hace

mucho en psicología y, desde su notable desarrollo, en sociología y en
educación. De hecho, en estas ciencias, la entrevista constituye una técnica
indispensable porque permite obtener datos que de otro modo serían muy
difíciles conseguir.

3.4 Instrumentos

Se elaboró un instrumento para cada grupo encuestado, para determinar

las principales causas que inciden con la vulnerabilidad de los adquirientes de
inmuebles sin titularidad en la zona de brisas del este y sabana perdida, los
cuales tenían diversos indicadores.

3.5 Población

La población de esta investigación son los residentes sin titularidad de

los sectores brisas del este y sabana perdida, a quienes se les realizó una
entrevista para recolectar la información.

El presente trabajo se realizó con una población de 35 residentes de los

diferentes sectores.
 3.6 Muestra

El presente trabajo se realizó con una muestra de 10 residentes sin

titularidad, correspondiente a una parte de la población total de los sectores
brisas del este y sabana perdida.

3.7 Cronograma

Objetivos 20 septiembre 15 octubre 5 noviembre 1 diciembre

Ofrecer asesoría
jurídica sobre los
derechos de los
adquirientes de X
inmuebles sin
titularidad en las
zonas de Brisa del
Este y Sabana
Perdida.
Evaluar el nivel de
vulnerabilidad de
los adquirientes de
inmuebles sin
titularidad en las X
zonas de Brisa del
Este y Sabana
Perdida con
respecto a las
características de
construcción.
Identificar la
recomendación de
carácter inmediato
a los adquirientes X
de inmuebles sin
titularidad en las
zonas de Brisa del
Este y Sabana
Perdida.
Analizar la
recomendación de
seguridad los
adquirientes de
inmuebles sin X
titularidad en las
zonas de Brisa del
Este y Sabana
Perdida.

3.8 Evaluación

La evaluación de proyectos es un proceso estrepitoso por el cual se determina

el establecimiento de cambios generados por un proyecto a partir de la
comparación entre el estado actual y el estado previsto en su planificación. Es
decir, se intenta conocer qué tanto un proyecto ha logrado cumplir sus
objetivos, los cambios realizados en la planificación o bien qué tanta
capacidad poseería para cumplirlos.

En una evaluación de proyectos siempre se produce información para la toma

de decisiones, por lo cual también se le puede considerar como una actividad
orientada a mejorar la eficacia de los proyectos en relación con sus fines,
además de promover mayor eficiencia en la asignación de recursos. En este
sentido, cabe precisar que la evaluación no es un fin en sí misma, más bien es
un medio para optimizar la gestión de los proyectos.

Es un instrumento que sirve para orientar la toma de decisiones en la

evaluación de un proyecto y corresponde a la última fase de la etapa pre-
operativa o de formulación dentro del ciclo del proyecto.
3.9 Datos resultados de la investigación
Tabla No. 1
Tiempo usufructuando el inmueble sin titulo

Descripción Cantidad
0-5 años 10%
6-10 años 8%
11-15 años 22%
16-25 años 60%
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

En las zonas de Brisas del Este y Sabana Perdida el 10% de sus residentes
lleva usufructuando inmuebles sin título de 0 a 5 años, el 8% de 6 a 10 años, el
22% de 11 a 15 años y el 60% de los residentes de 16 a 25 años.

Tabla No. 2
De quien es el inmueble que ocupa

Descripción Cantidad
Propio 20%
Alquilado 35%
Prestado 15%
De un familiar 30%
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

Los inmuebles sin título de propiedad ocupados por los residentes de las zonas
de Brisas del Este y Sabana Perdida son: el 20% propio, 35% alquilado, 15%
prestado por amigos o conocidos y el 30% perteneciente a familiares de los
ocupantes.
 Tabla No. 3
Realizo contrato de compra y venta del inmueble

Descripción Cantidad
Si -
No 100
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 100% de los entrevistados expresa que nunca realizo contrato de compra y

venta del inmueble que ocupa.

Tabla No. 4
Forma de adquisición del inmueble

Descripción Cantidad
Regalo del poli 60%
Rifa 15%
Compra 25%
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 60% de los entrevistados dice adquirió el inmueble por medio de un regalo

hecho por un individuo conocido por el poli, el 15% afirma haber adquirido el
inmueble por medio de una rifa y el 25% restante dice haber adquirido el
inmueble por medio de una compra sin papeles.
 Tabla No. 5
Tuvo asesoría de un abogado en la adquisición del inmueble

Descripción Cantidad
Si -
No 100
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 100% afirma no haber tenido asesoría de abogados para adquirir el

inmueble usufructuado.

Tabla No. 6
Quiere obtener el título de propiedad de su inmueble

Descripción Cantidad
Si 100
No -
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 100% manifiesta que desea obtener el título de propiedad de su inmueble

para evitar problemas en lo adelante, pero que no cuentan con los medios
suficientes para ello.
 Tabla No. 7
Conoce los requisitos para para obtener el título de propiedad

Descripción Cantidad
Si 30%
No 70%
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 30% manifiesta conocer los requisitos para obtener el título de propiedad de

los inmuebles, mientras el 70% dice no conocer los requisitos para obtener el
título de propiedad.

Tabla No. 8
Sabe el tiempo que dura el proceso para obtener el título de propiedad

Descripción Cantidad
Si -
No 100
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 100% dice no conocer el tiempo que tarda el proceso para la obtención del
título de propiedad de un inmueble.
 Tabla No. 9
Sabe usted que debe realizar un deslinde a la vivienda

Descripción Cantidad
Si 80%
No 20%
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 80% de los residentes en las zonas de Brisas del Este y Sabana Perdida dice
saber que deben realizar un deslinde a su propiedad el 20% restante afirma no
conocer dicho proceso.

Tabla No. 10
Conoce las etapas que debe agotar para realizar un deslinde

Descripción Cantidad
Si -
No 100
Total 100%
Fuente: Cuestionario aplicado a los residentes de Brisas del Este y Sabana Perdida

El 100% de los residentes de las zonas de Brisas del Este y Sabana Perdida
dice no conocer las etapas o procedimiento para realizar el deslinde a un
terreno.
 CAPITULO IV
DESCRIPCION DEL PROYECTO
 CAPITULO IV
DESCRIPCION DEL PROYECTO

4.1 Misión
Brindar un servicio de asesoría inmobiliaria personalizada orientada a
cuidar el patrimonio de nuestros clientes, con ética y profesionalismo,
proporcionando a nuestros clientes asesoría inmobiliaria personalizada e
integral, con ética, honestidad y discreción, siempre orientados al servicio
personalizado en todas las etapas de nuestra intervención en la venta, compra
o alquiler, basados en nuestra experiencia y capacitación en el sector.

4.2 Visión
Ser la mejor alternativa para quienes quieren la ayuda de un profesional
inmobiliario, desde una relación cercana y resolutiva, ofreciendo las
propuestas más innovadoras. Que nuestros clientes se sientan plenamente
acompañados y asesorados durante todo el proceso de compra de una
propiedad, para mejorar su calidad de vida.

4.3 Valores
Los valores son el elemento fundamental para motivar, inspirar y crear
conciencia a todo el personal sobre las responsabilidades o compromisos que
tienen tanto individual como colectivo dentro de la organización y ésta con la
sociedad.

Los valores son formulados de forma positiva, retadora, precisa,

inspiradora, de tal manera que cada quien se vea reflejada en ella y asuma con
conciencia la responsabilidad que la organización le entrega para cumplir con
la función constitucional del derecho a la defensa.

Equidad: Atribuir a cada ciudadano aquello a lo que tiene derecho: igualdad,

calidad y eficiencia en el servicio.

Imparcialidad: Actuar con objetividad, juzgar con ecuanimidad y equidad,

sin parcialidad o pasión.

Honestidad: Actuar con decoro, legalidad y rectitud.

Transparencia: Actuar de forma abierta y clara, permitiendo el control y el

seguimiento por parte de la ciudadanía.

Independencia de Criterios: Ejercer su función con independencia funcional,

administrativa, económica y presupuestaria.

Excelencia: Actuar promoviendo la calidad y eficiencia en el servicio.

4.4 Principios
 Principio de economía procesal

 Principio de celeridad procesal

4.5 Estructura Organizacional

4.6 Pasos para la implementación del proyecto de grado.

1. Inicio

La fase de inicio es crucial en el ciclo de vida del proyecto, ya que es el

momento de definir el alcance y proceder a la selección del equipo. Sólo con
un ámbito claramente definido y un equipo especializado, se puede garantizar
el éxito. Es además, el momento de compartirla visión con los stakeholders y
buscar su compromiso y apoyo.

2. Planificación

Ésta es a menudo la fase más difícil para un director de proyecto, ya que tiene
que hacer un importante esfuerzo de abstracción para calcular las necesidades
de personal, recursos y equipo que habrán de preverse para lograr la
consecución a tiempo y dentro de los parámetros previstos. Asimismo,
también es necesario planificar comunicaciones, contratos y actividades de
adquisición. Se trata, en definitiva, de crear un conjunto completo de planes de
proyecto que establezcan una clara hoja de ruta.

3. Ejecución

En base a la planificación, habrá que completar las actividades programadas,

con sus tareas, y proceder a la entrega de los productos intermedios. Es
importante velar por una buena comunicación en esta fase para garantizar un
mayor control sobre el progreso y los plazos. Asimismo, es indispensable
monitorizar la evolución del consumo de recursos, presupuesto y tiempo, para
lo que suele resultar necesario apoyarse en alguna herramienta de gestión de
proyectos. En esta etapa se deben gestionar: el riesgo, el cambio, los eventos,
los gastos, los recursos, el tiempo y las actualizaciones y modificaciones.

4. Seguimiento y control

Esta fase comprende los procesos necesarios para realizar el seguimiento,

revisión y monitorización del progreso de proyecto. Se concibe como el medio
de detectar desviaciones con la máxima premura posible, para poder
identificar las áreas en las que puede ser requerido un cambio en la
planificación. La etapa de seguimiento y control se encuentra naturalmente
asociada a la de ejecución, de la que no puede concebirse de forma separada,
aunque por su importancia y valor crítico.
5. Cierre

Esta fase comprende todos procesos orientados a completar formalmente el

proyecto y las obligaciones contractuales inherentes. Una vez terminado este
estadio, se establece formalmente que el proyecto ha concluido.
 Conclusión
El derecho de propiedad y las operaciones inmobiliarias en la República
Dominicana se rigen por la Constitución de la República, el Código Civil, la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, y la Ley 5038 de
1958 y sus modificaciones, que regulan los condominios o, como se
denominan en algunos países de habla hispana, la propiedad horizontal o
comunidades de propietarios.

Desde 1920, el sistema registral dominicana se basa en el sistema

Torrens, de origen australiano. Conforme a este sistema, el Estado crea y
mantiene un registro de propiedades inmobiliarias, que deben someterse
previamente a un proceso judicial de depuración denominado “saneamiento”.
Una vez “saneada” la propiedad, se le expide a su dueño un certificado de
título como prueba de sus derechos sobre el inmueble. Los certificados de
títulos cuentan con la garantía absoluta del Estado y son oponibles a todo el
mundo; es decir, su contenido se presume cierto en cuanto a la indicación del
dueño del inmueble, así como respecto a cualquier otro derecho o interés que
pueda afectarlo. De ahí que, por ejemplo, en la compra de un inmueble
registrado, el comprador no tenga que buscar más allá del contenido del
registro.

A partir de la fecha del registro, cualquier acto que afecte o limite los
derechos de propiedad del dueño sobre su inmueble ha de someterse al
Registro de Título correspondiente, donde se controlará la regularidad del acto
y, de confirmarse su validez, se procederá a su inscripción en el registro. La
propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro
de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante notario,
que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el registrador
de Títulos expedirá a nombre del comprador el certificado de título que
ampara su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Como sucede en otras jurisdicciones donde se ha adoptado el sistema

Torrens, en la República Dominicana aún quedan unos pocos inmuebles por
“sanear”, denominados en el argot jurídico “inmuebles no registrados”. Los
derechos sobre inmuebles no registrados se rigen por el antiguo sistema
ministerial, según el cual los actos que los afectan se inscriben en un registro
sin ningún tipo de garantía en cuanto a la titularidad de los derechos que sobre
él recaen.

La Dirección General de Registro de Títulos y la Dirección General de

Mensuras Catastrales, así como las oficinas locales que de ellas dependen, son
los órganos del Estado responsables de coordinar y dirigir el registro de
propiedades y de las operaciones inmobiliarias. Una jurisdicción especializada
de tribunales de tierras tiene competencia exclusiva para conocer de los pleitos
sobre derechos inmobiliarios y su registro.
 Recomendaciones

Implementar una ley donde se prohíba la venta de inmuebles sin título, para
evitar situaciones futuras con aquellas personas que compran inmuebles sin
derecho de propiedad.

Realizar encuestas dos veces al año en las zonas vulnerables sin título para
lograr la prohibición de las ventas de inmuebles sin titularidad.

A la hora de comprar un inmueble debemos asegurarnos de que el vendedor es

el dueño, pues nadie puede transmitir aquello que no es suyo.

Ante cualquier negociación acudir donde un abogado especialista en derecho

inmobiliario para que valore su caso, pues es una materia de especial
complejidad.

Antes de proceder con la compra, saber a quien le compra o le vende y las

condiciones de este, por cumplimiento a lo que establece la ley 233.

Asesorarse además con un agrimensor para que este someta por ante la
Dirección Regional de Mesuras competente para su aprobación, la medición y
ubicación del terreno.
 Bibliografía
Villegas, J. (2014). Análisis de la vulnerabilidad y riesgo de las edificaciones.

Ley 108-05 que crea el Registro Inmobiliario, Santo Domingo,

República Dominicana.

Constitución de la República Dominicana. (2010). Santo Domingo,

República Dominicana: Editora El Estudiante.

Sánchez, M. (1947). La propiedad, limitaciones a la disposición jurídica según

el régimen del Código Civil, Editorial Librería Jurídica, Buenos Aires,
Argentina.

Villegas del Castillo, C. Análisis del derecho de propiedad a propósito de la

jurisprudencia de la Corte Constitucional: ¿hacia una redefinición del derecho
de propiedad? [en línea], Junio de 2004 [revisado el 8 de junio de 2018].
Disponible en internet:
http://www.institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especiali
zacion_Mercados/Documentos_Cursos/Analisis_Derecho_Propiedad
Villegas_Catalina2004.pdf

Vaughn, K. Teoría De La Propiedad De John Locke: Problemas De

Interpretación [en línea], 3 de octubre de 1985 [revisado el 8 de junio de
2018]. Disponible en internet:
http://www.eseade.edu.ar/files/Libertas/47_1_Vaughn.pdf
Batista, E y Coral L., James I. La función social de la propiedad: la recepción
de León Duguit en Colombia [en línea], 2010 [revisado el 22 de agosto de
2018]. Disponible en internet: http://www.ceppia.com.co/Documentos-
tematicos/SECTOR-RURAL/FUNCIONSOCIAL-DE-LA-PROPIEDAD.pdf
ANEXOS
Somos Karla, Leydy y Allen, estudiantes de la Universidad Tecnológica de Santiago
(UTESA) Recinto Santo Domingo de Guzmán y estamos realizando una
investigación con el tema: Vulnerabilidad de los adquirientes de inmuebles sin
titularidad en las zonas de Brisas del Este y Sabana Perdida, periodo 2020-2021,
como exigencia parcial para optar por el título de Licenciados en Derecho, por lo
que agradecemos que usted seleccione las respuestas correctas de este cuestionario.

1. ¿Qué tiempo tiene usted usufructuando el inmueble sin título?

a) 0-5 años
b) 6-10 años
c) 11-15 años
d) 16-25 años

2. ¿De quién es el inmueble que ocupa?

a) Propio
b) Alquilado
c) Prestado
d) De un familiar

3. ¿Usted realizo contrato de compra y venta del inmueble?

a) Si
b) No

4. ¿Cómo adquirió el inmueble?

a) Regalo del poli

b) Rifa
c) Compra

5. ¿Tuvo usted asesoría de un abogado para adquirir el inmueble?

a) Si
b) No

6. ¿Le gustaría obtener su título de propiedad?

a) Si
b) No
7. ¿Conoce usted los requisitos para obtener su título de propiedad?

a) Si
b) No

8. ¿Sabe cuánto tarda el proceso de obtención de título?

a) Si
b) No

9. ¿Sabía usted que debe realizarle un deslinde a la vivienda?

a) Si
b) No

10. ¿Sabe cuáles son las etapas que debe agotar para realizar el deslinde del
terreno?

a) Si
b) No