FACULTAD DE INGENIERIA, ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

“TIPOS DE TASACIÓN”

DOCENTE

INTEGRANTES

Ingrid Gonzáles Dávila

CURSO
SEMINARIO AVANZADO I

PIMENTEL - PERÚ
2020

1
 ÍNDICE
1. RESUMEN.............................................................................................................. 4
1.1. INTRODUCCION.............................................................................................5
2. TASACION............................................................................................................. 6
2.1. TIPOS DE TASACIONES................................................................................6
2.1.1. Tasación inmobiliaria:............................................................................6
2.1.2. Tasación de empresas:..........................................................................7
2.1.3. Tasación de bienes muebles:................................................................7
2.1.4. Tasación de vehículos:..........................................................................8
2.1.5. Tasación de obras de arte:....................................................................8
2.1.6. Tasación de embarcaciones de recreo:................................................9
3. TASACIÓN JUDICIAL........................................................................................9
3.1.1. ENCARGADO A REALIZA UNA TASACIÓN JUDICIAL.........................9
3.1.2. A QUIENES SE DIRIGE UNA TASACIÓN JUDICIAL.............................9
3.1.3. CASOS QUE SE SOLICITA UNA TASACIÓN JUDICIAL.....................10
4. TASACIÓN COMERCIAL.................................................................................10
4.1. Definición:....................................................................................................10
4.2. Tasación de predios urbanos.....................................................................10
4.3. Tasación del terreno....................................................................................12
4.4. Tasación de las edificaciones....................................................................13
4.5. Tasación de predios rústicos.....................................................................16
4.6. Tasación de terrenos eriazos.....................................................................18
4.7. Tasación comercial de bienes inmuebles..................................................20
4.7.1. Ejemplo de tasación comercial...........................................................20
4.8. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:.......................................33
4.8.1. DEPRECIACIÓN:...................................................................................33
4.8.2. MÉTODO UTILIZADO:...........................................................................33
4.8.3. VALORIZACIÓN....................................................................................33
4.9. FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:....................................35
5. FACTORES DE INFLUENCIA GENERALES:..................................................37
5.1. EL SECTOR..................................................................................................37
5.2. EL EMPLAZAMIENTO..................................................................................39
5.2.1. Descripción de la edificación..............................................................39
5.2.2. Tendencias del mercado......................................................................40
5.2.3. Por fines valuatorios y de acuerdo al Reglamento Nacional de
Tasaciones los inmuebles se clasifican de la siguiente manera:...................40
5.3. EL ENTORNO...............................................................................................40
5.3.1. Calidad de vista....................................................................................41

2
 5.5. LOS ACCESOS.............................................................................................41
5.5.1. Conveniencia de la ubicación con relación a centros de educación
41
5.5.2. Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de recreación
41
Reputación de la zona...............................................................................................42
5.6. LA DISTRIBUCIÓN.......................................................................................42
Distribución interior............................................................................................42
5.6.1. Edificación............................................................................................42
5.6.2. Obras Complementarias......................................................................42
5.7. LOS SERVICIOS...........................................................................................43
5.8. ANTIGÜEDAD...............................................................................................43
6. FACTORES DE INFLUENCIA EN PREDIOS RESIDENCIALES Y EN
LOCALES COMERCIAL E INDUSTRIAL................................................................44
6.1. Características comunes a todos los inmuebles......................................45
6.2. Características específicas de cada tipo de inmueble.............................45
6.3. Factores de influencia.................................................................................46
7. LA DILIGENCIA JUDICIAL..............................................................................49
7.1. Perito judicial...............................................................................................49
7.1.1. Ejemplo.................................................................................................50
8. BIBLIOGRAFIA....................................................................................................52

3
 1. RESUMEN

Se puede definir tasación, como una valoración de un bien; se trata de un documento,

que suscribe un profesional cualificado y tiene como objetivo establecer de forma
justificada el valor de un bien, siguiendo unos criterios previamente establecidos y
desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Las tasaciones están sujetas a una normativa legal que, establece los criterios y
metodología para realizarla, y también establece que profesionales están cualificados
para hacerla.

4
 1.1. INTRODUCCION

La situación de los mercados financiero e inmobiliario ha cambiado tras una serie de

largos años que serán recordados como la edad de oro del crédito en los que el
número y valor de los inmuebles experimentaron incrementos exponenciales en gran
parte del mundo y especialmente en nuestro país. Del lado de los demandantes, la
firme creencia de millones de personas en que los valores de los activos inmobiliarios
sólo podían crecer es, probablemente, el hecho fundamental que explica los altos
precios pagados en los últimos años. Del lado del sistema bancario, unos tipos de
interés históricamente bajos (incluso se llegó a tipos reales negativos) y la relajación
en los requisitos exigidos para la concesión de préstamos, acabaron provocando una
explosión de crédito y un espectacular incremento en el valor de los activos, sobre
todo inmobiliarios. Y tras casi una década de crecimiento el mercado inmobiliario
financiero se encuentra en uno de los peores momentos que se recuerdan. Las
empresas del sector están realizando un enorme esfuerzo que les permita sobrevivir
en un escenario tan adverso.

5
 2. TASACION

La tasación es un proceso mediante el que se conoce el valor oficial de algún bien,

siguiendo una serie de parámetros legales, una metodología registrada y la
comparación con el mercado al que pertenezca dicho bien o propiedad.

Debido a su naturaleza aplicable a los bienes, se pueden tasar un sin número de

bienes o propiedades, no obstante, las tasaciones más comunes son las inmobiliarias,
las de empresas, y las de bienes muebles, las de obras de arte, joyas, vehículos y
embarcaciones.

A este respecto, otro término que también se genera a la hora de conocer el valor de
un interés es el de valoración e informe de valoración. Estos conceptos pueden o no
fundirse en determinadas circunstancias, por lo que se hace necesario identificar a
cada uno.[ CITATION CON19 \l 2058 ]

2.1. TIPOS DE TASACIONES.

2.1.1. Tasación inmobiliaria: 
Las tasaciones inmobiliarias, también conocidas como valoración de
inmuebles, son realizadas por expertos con titulación, lo que les
permite elaborar informes de valoración real bajo una normativa oficial,
tanto como para el juzgado, organismos públicos, como para
particulares o empresas.

Algunas de las tasaciones inmobiliarias que realizan nuestros técnicos

son:

– Tasación vivienda nueva y usada.

– Tasación locales comerciales.

– Tasación promociones inmobiliarias.

– Tasación edificaciones industriales.

– Tasación terrenos y solares.

– Tasación parkings.

– Tasación fincas rústicas.

6
2.1.2. Tasación de empresas: 
como conocedores del mercado empresarial y de los métodos de
valoración, los especialistas llevan a cabo tasaciones de empresas
de cualquier sector y tamaño, para abogados u organismos
públicos y privados, además de informes periciales de valoración no
judiciales, certificaciones, informes periciales prejudiciales, dictámenes
de parte o judiciales, dictámenes periciales extrajudiciales y
preinformes extrajudiciales.

Dentro de la metodología empleada se destacan:

– Método de good will.

– Método simple estático.

– Método del activo neto real

– Método del valor sustancial.

– Método de valor de liquidación.

– Método por comparación.

En el caso de ser preceptivo, si la tasación de empresa es solicitada

para asuntos judiciales, se ratificará en la sede de este organismo.

2.1.3. Tasación de bienes muebles: 

en este tipo de valoración se acude un tasador de bienes, experto en
valoración y depreciación de mobiliario, bien sea industrial o
residencial, siempre ajustado a la normativa legal oficial.

La tasación de bienes muebles involucra una amplia gama de

elementos, debido a que puede requerirse tanto para asuntos
familiares o cotidianos, o en negocios que involucren inversión.

Siguiendo el reglamento, se destacan:

– Valor de mercado.

– Valor contable.

– Valor a nuevo.

– Valor de reposición a nuevo.

– Valor de reposición a estado actual.

7
 – Valor de restos.

– Otros.
2.1.4. Tasación de vehículos: 
el perito judicial de vehículos es aquel que elabora todos los
documentos científicos y técnicos como: informes periciales de parte o
judiciales, dictámenes periciales, extrajudiciales y preinformes
extrajudiciales.

Estos expertos en automoción se encargan de valorar coches en dos

tipos de situaciones:

– Cuando se debe tasar el coste de reparación de vehículos, o

averiguar el motivo por el cual está siendo arreglado.

– Cuando se hace necesario conocer el valor ante compraventas,

procedimientos judiciales, requerimientos de un organismo u
administración pública, entre otros.

La evaluación de todas las características del auto, que van desde la

marca, hasta el libro de mantenimiento, pasando por el estado de
los neumáticos, motor y kilometraje, son algunos de los elementos
revisados con rigurosidad por estos conocedores del sector.

2.1.5. Tasación de obras de arte: 

indispensable para conocer el valor monetario de determinados
bienes, la tasación de obras de arte es una práctica mediante la cual
se mide, luego de una detallada evaluación, el coste de una
antigüedad o pieza de colección privada o pública.

A través de reconocidas técnicas y herramientas, los gemólogos,

u técnicos especializados, pueden subrayar el autor, su valía, las
técnicas empleadas y su precio en el mercado, además de su sentido
de unicidad.

Las tasaciones de arte se hacen necesarias en el caso que se deseen

subastar, deducir de impuestos, donar, venderla o cuando la pieza
figure como un bien a repartir dentro de un documento de herencia.

8
 2.1.6. Tasación de embarcaciones de recreo: 
este tipo de análisis hace necesario la intervención de un profesional
en el mercado del peritaje y la valoración de barcos, puesto que según
su experiencia se podrán evaluar elementos como: motor, año de
construcción, reformas realizadas, seguro, tamaño de manga y
eslora, documentación y el estado estructural del mismo, así como el
equipamiento y las condiciones en que se encuentra.

La tasación en manos de expertos representa una inversión acertada

que hará posible establecer una transacción bajo el principio de ganar-
ganar entre todos los involucrados, en el menor tiempo posible.
[ CITATION CON19 \l 2058 ]

3. TASACIÓN JUDICIAL
La tasación judicial es el resultado de una valoración sobre un objeto o
inmueble. Se puede realizar la tasación de una vivienda, una empresa, un
vehículo, una joya… Es muy común entender que cuando se habla sobre una
tasación, sólo se hable sobre tasaciones inmobiliarias, que se realizan sobre
viviendas, naves, terrenos.

Una tasación judicial es necesaria ante la Justicia o Administración por

diferentes motivos. La disolución de una sociedad, una separación o un
divorcio, un juicio.[ CITATION PER \l 2058 ]

3.1.1. ENCARGADO A REALIZA UNA TASACIÓN JUDICIAL

El profesional encargado de realizar este tipo de tasaciones es el perito
tasador judicial en función del tipo de peritación o tasación. Contamos
en nuestro equipo con diferentes expertos en cada ámbito para realizar
una tasación judicial con información fundada para presentar ante
cualquier tribunal de justicia sobre motivos de desacuerdo y que el juez
no está obligado a dominar. Para ello, contamos con ingenieros,
arquitectos, economistas, abogados y más expertos en diferentes
materias para garantizar una tasación real y objetiva.

3.1.2. A QUIENES SE DIRIGE UNA TASACIÓN JUDICIAL

Las tasaciones judiciales están dirigidas principalmente a despachos de
abogados que representen a sus clientes en litigios, a personas físicas o
jurídicas, promotores y empresas con patrimonio inmobiliario cuyo valor
ha sido afectado a consecuencia de una situación sobrevenida.

9
 3.1.3. CASOS QUE SE SOLICITA UNA TASACIÓN JUDICIAL
Los casos más comunes por los cuáles se solicita una tasación
judicial son las expropiaciones, la tasación de inmuebles, de bienes
muebles y maquinaria, la tasación de empresas y el valor de sus bienes,
la tasación en las herencias y formación de lotes-donaciones, y en
divorcios y separaciones con bienes gananciales[ CITATION PER \l 2058 ]

4. TASACIÓN COMERCIAL

4.1. Definición:
En el Reglamento nacional de tasaciones, se indica que tasación comercial, es
la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos
directos e indirectos u otros debidamente sustentados, mediante Resolución
Ministerial N° 172-2016-Vivienda [CITATION Min16 \l 3082 ].

Se denomina tasación comercial cuando los valores corresponden a los del

libre mercado, es decir, es la valoración del precio de mercado de un bien
inmueble en un momento determinado. En esta tasación se genera un
documento que determina el valor del inmueble en el momento en el que se
efectúa. Este documento está elaborado por un profesional, generalmente un
arquitecto o un arquitecto técnico, contiene información fiscal, antigüedad del
inmueble, ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil de
la edificación.

4.2. Tasación de predios urbanos

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 4.- Tasación del predio urbano

4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del

predio urbano, en términos de terreno, edificaciones, obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

4.3 En la tasación comercial se estiman los valores en función al

análisis de mercado con el método utilizado y los factores que se
consideren pertinentes, los mismos que son detallados y justificados por
el perito tasador [CITATION Min16 \l 3082 ].

Artículo 5.- Informe Técnico de Tasación

10
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de
tasación contiene los rubros siguientes:

1. Memoria descriptiva.

2. Tasación.

2.1. Valor del terreno.

2.2. Valor de las edificaciones.

a. Valor del área techada.

b. Valor de las obras complementarias

c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.

2.3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.

2.4. Valor total del predio.

3. Anexos.

a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según corresponda.

b. Registro fotográfico [ CITATION Min17 \l 3082 ].

CAPÍTULO II

MEMORIA DESCRIPTIVA

Artículo 6.- Memoria Descriptiva

La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.

2. Nombre del propietario o posesionario.

3. Situación registral del predio.

4. Objeto de la tasación.

5. Método y Reglamentación empleada.

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la

tasación.

7. Ubicación del predio.

8. Zonificación y uso actual del predio.

11
 9. Área del terreno y área de la edificación.

10. Linderos y perímetro.

11. Descripción del predio:

11.1 Descripción general.

11.2. Distribución de planta.

11.3. Características técnicas de la edificación:

a. Área techada

b. Obras Complementarias

c. Instalaciones fijas y permanentes.

12. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

13. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno

del predio.

14. Servidumbres.

15. Gravámenes y cargas.

16. Fuente y procedencia de la información.

17. Observaciones. [ CITATION Min17 \l 3082 ].

4.3. Tasación del terreno

CAPITULO III: TASACIÓN DEL TERRENO

Artículo 18.-Determinación del valor reglamentario y comercial

18.3 En la tasación comercial, se toma como base el valor comercial

unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona
[ CITATION Min17 \l 3082 ].

18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del

Estado destinados a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social
se debe considerar, además de las limitaciones establecidas en los
parámetros urbanísticos y/o zonificación, las limitaciones en el uso del
terreno consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente
sustentado por el perito [CITATION Min16 \l 3082 ].

12
 Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado
de terreno urbano.

Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la

comparación de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que
se ubica el predio a tasar, identificando por lo menos cinco (5) muestras
con características similares y/u homologadas, considerando:

1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a

ubicación, zonificación, extensión, entorno, topografía, fuentes de
información de compraventa y otros aspectos que se consideren
necesarios.

2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del

terreno descontando el valor de dichas edificaciones.

3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables,

que el perito estime necesarios, debidamente justificados [ CITATION
Min17 \l 3082 ].

4.4. Tasación de las edificaciones

CAPITULO IV: TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 28.- Valor de la Edificación

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas

techadas, de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a las características
predominantes de cada una [CITATION Min16 \l 3082 ].

Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la

edificación

32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores
unitarios de edificación comerciales que obtenga el perito como
resultado de su análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona,
así como los factores de depreciación, en caso correspondan.

32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se

tasan de acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales
empleados, mediante el análisis de costos unitarios para obtener el

13
costo directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos;
aplicando los factores de depreciación por antigüedad y estado de
conservación, para cada componente de la edificación, a criterio del
perito tasador [CITATION Min16 \l 3082 ].

Artículo 59.- Informe Técnico de Tasación

En el caso de la tasación de predios rústicos y terrenos eriazos, el

Informe Técnico de Tasación contiene los rubros siguientes:

1. Memoria descriptiva.

2. Tasación.

2.1. Valor del terreno.

2.2. Valor de las edificaciones.

a. Valor del área techada

b. Valor de las obras complementarias

c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.

2.3. Valor de Plantaciones, según corresponda.

2.4. Valor de bienes intangibles, según corresponda.

2.5. Valor total del predio.

3. Anexos.

a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según corresponda

b. Registro Fotográfico [ CITATION Min17 \l 3082 ].

CAPÍTULO II

MEMORIA DESCRIPTIVA.

Artículo 60.- Memoria Descriptiva

La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.

2. Nombre del propietario o posesionario del predio.

3. Situación registral del predio.

14
4. Denominación del predio y unidad catastral.

5. Objeto de la tasación.

6. Métodos y Reglamentación utilizados.

7. Fecha de la inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la

tasación.

8. Ubicación del predio señalando: Sector, valle, distrito, provincia,

departamento y georreferenciación en coordenadas UTM, DATUM
WGS-84.

9. Linderos y perímetro.

10. Área total.

11. Características y clasificación de tierras.

12. Producción predominante.

13. Plantaciones.

14. Derecho de uso de agua e infraestructura de riego.

15. Elementos de trabajo, mano de obra y otros.

16. Factores ecológicos.

17. Modalidad de explotación del predio.

18. Beneficio e industrialización de los productos.

19. Edificaciones.

20. Obras complementarias.

21. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.

22. Semillas y otros productos en almacén.

23. Animales: Ganado, aves, peces y otros.

24. Servidumbres.

25. Gravámenes y cargas.

26. Vulnerabilidad del predio.

27. Rendimiento y producción bruta.

15
 28. Fuente y procedencia de la información.

29. Observaciones [ CITATION Min17 \l 3082 ].

4.5. Tasación de predios rústicos

TITULO III: TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS, PREDIOS
ERIAZOS Y OTROS

BIENES AGROPECUARIOS

CAPITULO III: TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS

Artículo 78.- Tasación de predios rústicos

La tasación de predios rústicos comprende:

1. Terrenos rústicos.

2. Terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar.

3. Construcciones, obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes.

4. Plantaciones.

Artículo 80.- Tasación comercial de terreno rústico

La tasación comercial de terreno rústico, se sujeta al siguiente

procedimiento:

80.1 Estimar la categoría a la que corresponde el terreno rústico a tasar

según la información verificada en la inspección ocular y conforme a lo
señalado en el Reglamento de Clasificación de Tierras por su
Capacidad de Uso Mayor aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-
AG.

80.2 Determinar el valor unitario comercial de terreno rústico en base al

método directo o estudio de mercado inmobiliario y costos, y en los
casos que se justifique otro método indirecto en función a su
productividad o capitalización de la renta y otros.

80.3 Cuando el perito identifica en el predio áreas de diversas

categorías, estima las áreas en forma parcial, multiplicando cada una de
éstas por su correspondiente valor comercial, obteniéndose de la

16
sumatoria de todas las partes, el valor total del terreno [ CITATION
Min17 \l 3082 ].

80.4 En caso de no contar con valores del mercado inmobiliario de

terrenos rústicos de la zona, se realiza un análisis del mercado
inmobiliario de otros terrenos rústicos de similares características en las
zonas próximas al terreno materia de tasación, tomando en
consideración las diferencias que presentan las muestras con el terreno
a tasar a fin de aplicar los factores de homologación correspondiente
[CITATION Min16 \l 3082 ].

Artículo 81.- Determinación de los valores comerciales de mercado

de terreno rústico

Para determinar el valor comercial del terreno rústico se realiza un

análisis del mercado inmobiliario, se identifica por lo menos cinco (5)
muestras, se comparan y homologan con el terreno a tasar, para lo cual
se consideran las características mínimas siguientes:

1. Ubicación y entorno de la muestra, vías de acceso, cercanía a

centros poblados, servicios disponibles, uso actual, zonificación,
riesgos, entre otros.

2. Extensión del área.

3. Clasificación de tierras según su capacidad de uso mayor.

4. Topografía y pendiente.

5. Disponibilidad de recursos hídricos.

a. Con riego por gravedad de una fuente superficial.

b. Con riego proveniente de bombeo de agua superficial.

c. Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea.

d. Con agua de lluvia también denominado secano.

6. Altitud.

a. Hasta 2000 msnm.

b. De 2001 a 3000 msnm.

c. De 3001 a 4000 msnm.

17
 d. Más de 4000 msnm.

7. Acceso al predio de acuerdo a la distancia al río o a la carretera que

se utiliza como vía de transporte predominante.

a. Ubicadas hasta 1 kilómetro de distancia del río o de la carretera.

b. Ubicadas a más de 1kilómetro hasta 3 kilómetros de distancia del río

o de la carretera.

c. Ubicadas a más de 3 kilómetros de distancia del río o de la carretera [

CITATION Min17 \l 3082 ].

Artículo 82.- En caso de existir proyectos en ejecución

Para el caso de tasaciones comerciales de terrenos rústicos en general,

el perito debe aplicar un factor de mejoramiento cuando existen
proyectos en ejecución por la entidad competente o por política de
Estado inherente al terreno en tasación, tales como irrigaciones, vías,
puertos, proyectos industriales, proyectos agrarios, proyectos turísticos,
aeropuertos, gasoductos, entre otros [ CITATION Min17 \l 3082 ].

4.6. Tasación de terrenos eriazos

CAPÍTULO VI: TASACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS

Artículo 98.- Tasación de terrenos eriazos

98.1 La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas

referidas a las características de las tierras como la topografía, los
efectos del nivel freático y los factores ecológicos, así como los factores
del entorno en función de la localización frente a un área con valor
arancelario urbano y la dinámica del mercado enfocado en su mejor uso
con factibilidad técnica, económica y legal.

98.3 En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en

la zona de estudio, se considera para la tasación comercial, la
aplicación del método de mercado, o en su defecto se aplica la fórmula
del artículo 100 del presente Reglamento [CITATION Min16 \l 3082 ].

Artículo 99.- Tasación de terrenos eriazos y eriazos ribereños al

mar

18
 La tasación reglamentaria y comercial de terrenos eriazos y eriazos
ribereños al mar, se obtiene multiplicando el Valor Básico de Terreno
Eriazo por el área materia de tasación.

Artículo 100.- Determinación del Valor Básico de terreno eriazo y

eriazo ribereño al mar

100.1 El Valor básico de terreno eriazo se determina aplicando la

expresión siguiente [CITATION Min16 \l 3082 ].

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

100.2 El valor básico de terreno eriazo ribereño al mar se determina por

la expresión siguiente:

VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:

VBTE = Valor básico de terreno eriazo.

VBTER = Valor básico de terreno eriazo ribereño.

VR = Es el Valor Arancelario o Valor Unitario Comercial de Terreno

Rústico, según se trate de tasación reglamentaria o tasación comercial,
tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo, determinada
de acuerdo al Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad
de Uso Mayor, aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.

d = Distancia al área con Valor Arancelario Urbano o la distancia al

centro poblado más cercano, según se trate de tasación reglamentaria o
tasación comercial.

T = Topografía y naturaleza del terreno.

U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.

V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.

E = Factor de corrección ecológica.

D = Distancia a la línea de más alta marea [ CITATION Min17 \l 3082 ].

4.7. Tasación comercial de bienes inmuebles

Busca estimar el valor comercial de un inmueble en un mercado
determinado, es decir, busca el precio justo del mismo. En este tipo de

19
 tasación se utilizan diversas metodologías que comprenden principios
de valuación que, no sólo consideran las condiciones físicas del
inmueble, sino que dan una mayor importancia a variables de mercado
como la oferta y la demanda, tendencias de mercado o temas
demográficos.

Existen varios métodos de valuación utilizados en un Informe de

Tasación Comercial, El Reglamento Nacional de Tasaciones contempla
los siguientes:

Método de Mercado: Consiste en comparar valores de bienes de

similares características, en este caso el parámetro de comparación es
el valor del mercado tomando en cuenta ventas recientes de inmuebles
comparables (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).

Método de costo directo: Se basa en el análisis de reposición o

sustitución, sin considerar los gastos generales ni la utilidad. El valor de
las edificaciones se determina calculando el costo de reposición o de
reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la
pérdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada por
deterioro físico, así como por obsolescencia funcional y/o económica,
según corresponda. El valor del terreno se obtiene del estudio y análisis
del mercado inmobiliario de la zona de estudio (Fuente: Reglamento
Nacional de Tasaciones).

Método de la Renta: Se vincula a la renta líquida que el bien a tasar

devengue y cuya capitalización se calcula al tipo de interés bancario. A
la renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año se le
restan los gastos generales (Fuente: Reglamento Nacional de
Tasaciones).

4.7.1. Ejemplo de tasación comercial

INFORME DE TASACION N° 29089-5-PAR-2017

SRS. : MACRO INVEST

ATT. : MONICA COM. SOCIA

CLIENTE : MACRO INVEST.

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM.

20
TELEFONO : (+511) 203 9800 (227)

FECHA DE TASACIÓN : 25 DE FEBRERO DE 2017.

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255

OBJETIVO DE LA TASACIÓN.

1. FINALIDAD:

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor

Comercial y de Realización de los activos para la determinación del
precio mínimo a ser tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV
SA/NV en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes
con derecho a voto emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus
y Johnston S.A.A., de conformidad a lo establecido en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del
2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS,
aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y sus modificatorias.

2. INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la

valuación del inmueble y se contó con la debida autorización
correspondiente por parte del cliente para la inspección al inmueble.

3. DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la valuación a fecha 25 de febrero del 2017, y se recopiló,

evaluó y analizó la documentación administrativa-legal y registral
proporcionada por el que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación
sustentatoria).

DATOS DEL INMUEBLE.

1. UBICACIÓN: El inmueble se encuentra ubicado en la Carretera

Central Km. 18.50, localidad de Ñaña, distrito de Chaclacayo, provincia
y departamento de Lima.

21
 2. DESCRIPCIÓN:

Planta Industrial que cuenta con edificios para planta de producción,

almacenes, oficinas y servicios, ubicado con frente a la carretera
Central.

3. USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Planta Industrial.

4. INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS:

Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la y Partida Electrónica N°

07049707.

Propietario: UNION DE CERVECERIAS PERUANAS BACKUS Y

JOHNSTON S.A.A.

Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto.

5. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de

habilitación

urbana como pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público,

servicios de agua, desagüe, luz y teléfono.

6. ÁREA DE TERRENO:

130,898.00 m2

22
Nota: Según Partida y Autoavalúo.

Zonificación según Ordenanza Municipal: (I2) Industria Liviana

7 LINDEROS:

Los que se registran en su partida registral

23
 8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:

50,907.44m2

Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran

declaradas en el Autoevalúo.

9 DISTRIBUCIÓN:

Casetas de control

Son dos pequeños volúmenes de un piso ubicados a la izquierda y a la

derecha del ingreso principal, sobre el primer tramo de la vía interna del
terreno y delante del edificio de administración. Están destinados a
caseta y oficina de vigilancia para control del ingreso y salida de
personas y vehículos de ejecutivos y visitantes a la planta.

Caseta de balanza

Es un pequeño volumen de un piso ubicado en la porción frontal central

del terreno, y detrás del edificio de administración y del área de
estacionamiento. Se encuentra entre la vía principal y la plaza central de
la planta y tiene acceso desde la primera. Está destinado a caseta de
pesado de camiones para el íntegro de la planta.

Edificio de administración

Se trata de un edificio de un piso interrumpido en una porción para dar

paso a la vía principal de acceso, quedando conformado por dos
secciones simétricas. Se encuentra ubicado en la parte frontal central
del terreno, detrás del acceso principal y frente al área de
estacionamiento y a la caseta de control y balanza. Cuenta con una
circulación externa con ingresos directos desde la vía exterior hacia las
secciones situadas a la derecha e izquierda que distribuyen las distintas
funciones administrativas de la planta. La sección izquierda corresponde
a las zonas de servicios de la propia planta y a áreas administrativas de
Global. Los ingresos independientes conducen a circulaciones internas
que distribuyen al tópico, a los servicios higiénicos y vestuarios
comunes para el personal masculino, a las oficinas de control de
balanza, las oficinas de administración de Global, con sus respectivos
archivos, y al almacén. La sección derecha corresponde a las áreas

24
administrativas y de recursos humanos de la propia planta. El ingreso
lleva a una zona de recepción que da acceso a la circulación interna y a
las oficinas independientes con áreas de secretaría, reuniones y espera,
archivo y baños para el personal.

Comedor

Se trata de un edificio de un piso, ubicado en la porción frontal del

terreno y a la izquierda del edificio de administración. Cuenta con
distintos ingresos directos desde la vía exterior para cada una de las
funciones del edificio y con ambientes tales como: amplio comedor con
zona de autoservicio y área de mesas, terraza posterior, cocina con
zona de preparado, cocción y lavado, almacén de alimentos, y servicios
higiénicos y vestuarios comunes para el personal femenino.

Almacén de productos terminados

Se trata de un amplio volumen de un piso destinada a almacenaje, y

ubicado en la porción frontal del terreno y entre el edificio de
administración y la Casa Nº 1. Cuenta con una amplia zona con
capacidad para circulación de vehículos montacargas, con techo tipo
parabólico y con acceso independiente desde la vía interna de la planta.

Casas

Se trata de siete volúmenes menores de un piso, seis destinados a

viviendas para ejecutivos y uno a la vivienda del guardián.

Casa 1

La vivienda Nª 1, de mayor dimensión, se encuentra en la porción

frontal del terreno y a continuación del almacén de productos
terminados. Cuenta con dos accesos, uno independiente desde la vía
auxiliar paralela a la Carretera Central y otro desde la vía interna de la
planta. Hacia el interior posee todos los ambientes propios de una
vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios,
cocina y áreas de servicio, además de cochera, patio y jardines.

Casas 2 y 3

25
Las viviendas Nº 2 y Nº 3, son similares y contiguas, y ambas se
encuentran en la porción frontal del terreno y a continuación del
comedor nuevo. Cuentan con un acceso común e independiente desde
la vía auxiliar paralela a la Carretera Central y con sus respectivos
accesos desde la vía interna de la planta.

Cada una, hacia el interior, posee todos los ambientes propios de una
vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios,
cocina y áreas de servicio, además de cochera, patio y jardines.

Casas 4 y 5

Las viviendas Nº 4 y Nº 5, son también similares y contiguas, y ambas

se encuentran en la porción frontal del terreno y a continuación de las
Casas 2 y 3. Cuentan con un acceso común e independiente desde la
vía auxiliar paralela a la Carretera Central y con sus respectivos
accesos desde la vía interna de la planta. Cada una, hacia el interior,
posee todos los ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales
como: sala, comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio,
además de cochera, patio y jardines.

Casa 6 y casa del guardián

La vivienda Nª 6 y la casa del guardián son contiguas, y ambas se

encuentran en la porción frontal del terreno, entre el lindero de la
izquierda y las Casas 4 y 5. Cuentan con accesos independiente desde
la vía interna de la planta. Cada una, hacia el interior, posee todos los
ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales como: sala,
comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio. La Casa 6
además posee acceso independiente hacia la vía auxiliar paralela a la
Carretera Central, cochera, patio y jardines.

Edificio de manipuleo

El edificio de manipuleo, ubicado en la porción central del terreno y

entre el edificio de administración y la vía de acceso y el edificio de
comunicaciones, consta de una construcción de doce pisos, azotea y
tres sótanos que da servicio al edificio de silos. Hacia el interior cada
nivel tiene amplias salas para albergar maquinaria pesada, así como un
núcleo de circulación vertical con escalera y ascensor; encontrándose,
en su décimo piso, íntegramente integrado al edificio de silos.

26
Edificio de silos

El edificio de silos, adosado al edificio de manipuleo, consta de una

construcción de diez pisos y tres sótanos, con grandes estructuras de
concreto dimensionadas para soportar maquinaria pesada. Hacia el
interior tiene amplias salas para albergar la maquinaria pesada y la
estructura de los silos, a las cuales se accede mediante el edificio de
manipuleo; así como una plataforma de recepción de cebada.

Taller de mantenimiento

Es una nave industrial ubicada en la porción central del terreno y hacia

el lindero de la derecha, entre el edificio de silos e el almacén general.
Se encuentra sobre la vía principal y la vía secundaria de la planta y
cuenta con accesos desde esta última. Consta de un amplio ambiente
de doble altura, destinado a taller de mantenimiento, el cual posee
secciones menores de dos pisos destinadas a las oficinas.

Almacén general

Es una nave industrial ubicada en la porción central del terreno y hacia

el lindero de la derecha, entre el taller de mantenimiento y los tanques
exteriores de petróleo. Se encuentra sobre la vía principal y la vía
secundaria de la planta y cuenta con accesos desde esta última. Consta
de un amplio ambiente de doble altura, destinado a almacenaje, el cual
posee edificaciones interiores de un piso destinadas a las oficinas.

Edificio de comunicaciones

El edificio de comunicaciones es una construcción de siete pisos y

sótano ubicada en la porción central del terreno, detrás del edificio de
manipuleo y entre la plaza central de la planta y los edificios de
germinación, de remojo y de secado. Hacia el exterior posee una zona
de estacionamiento. Hacia el interior de cada nivel existe un vestíbulo
con escalera y ascensor que comunica con distintos niveles
correspondientes a diferentes pisos de los edificios antes citados, con
los cuales se haya integrado. Por otra parte, en el cuarto nivel existe un
laboratorio con dos ambientes y en el tercer nivel las oficinas de planta.

Edificio de secado

27
Se trata de dos edificios contiguos que conforman el primer proceso de
secado en horno; uno antiguo de cinco pisos y otro de dos niveles,
correspondiente a la ampliación con una estructura de concreto
edificada para albergar los hornos nuevos. Se hallan ubicados en la
porción central del terreno, detrás del edificio de silos y delante del
edificio de remojo.

Edificio de tostado

Se trata de un edificio de cinco pisos, ubicado a continuación del

antiguo edificio de secado. Abarca los equipos del segundo sistema de
tostado en horno.

Edificios de germinación de cebada y cuarto de bombas

Se trata de dos edificios contiguos ubicados en la porción central del

terreno, detrás del edificio de remojo y entre la plaza principal y el
almacén de material sobrante. Albergan el proceso de germinación y
constan de un piso y sótano. El edificio antiguo cuenta en primer piso
con ocho salas independientes, cada una con techo abovedado, dos
pozas longitudinales y un acceso con puerta de cierre hermético. El
sótano está destinado a salas de máquinas. El segundo edificio
corresponde a la ampliación y cuenta con cinco pozas longitudinales
para germinación. El conjunto se complementa con un pequeño
volumen destinado a cuarto de bombas, al cual se accede desde la
plaza central.

Edificio de remojo de cebada

Se trata de un edificio ubicado también en la porción central del terreno,

delante del antiguo edificio de germinación y detrás de los edificios de
secado y de tostado. Aloja las tinas y los equipos para el sistema de
remojo de cebada.

Sala de calderos, subestación y sala de compresores de frío

Se trata de un volumen de un piso con doble altura y con accesos

mediante las vías internas de la planta, el cual se encuentra ubicado a
continuación del edificio de tostado. Hacia el interior consta de una
amplia nave industrial que posee un vestíbulo que distribuye a la gran
sala de calderos, a la subestación de alta tensión y tableros del sistema

28
de distribución eléctrica de la planta, y a la amplia sala de compresores
de aire frío.

Sala de grupos electrógenos y condensadores evaporativos

Se trata de un volumen auxiliar para sala de grupos electrógenos y dos

menores para los condensadores evaporativos, ubicados a continuación
del anterior y con accesos independientes mediante las vías internas de
la planta.

Almacenes de material sobrante, de botellas de amoniaco y zona

de reproceso

Es un conjunto de edificaciones menores para almacén de material

sobrante, zona de reproceso y almacén de botellas de amoniaco,
ubicado en la porción central derecha del terreno y a la derecha del
nuevo edificio de germinación. Está conformado por distintas
estructuras adosadas con equipos e integrantes de fases del sistema de
germinación.

Tanques de petróleo

Se trata de un volumen menor ubicado en la sección central derecha del

terreno, entre el almacén general y el cerco perimetral de la derecha, y
con acceso por la vía secundaria ubicada hacia la intersección con la
vía principal. Consta de una plataforma externa de equipos surtidores
con tres tanques circulares de petróleo en el subsuelo, así como de
bombas de transferencia de petróleo y torre de enfriamiento.

Almacén de aduanas, caseta y baño

Es una amplia zona almacenaje abierto y semitechado para

internamiento de materia prima importada con pequeños volúmenes
adosados destinados a baño y a caseta de control, balanza y rampa
para camiones, ubicada en la porción central izquierda del terreno y a la
derecha de la plaza central. Cuenta con acceso desde el patio de
maniobras de la plaza central (hacia la intersección con la vía principal)
y mediante la citada caseta de control y rampa vehicular para pesado de
camiones. La zona es administrada por aduanas.

Planta de extruidos, baño, casa de fuerza, almacén de productos

29
Terminados, almacén de alimentos y zona de envasado. Es un conjunto
de edificaciones de cinco a un piso que conforman el proceso de
elaboración de alimentos extruidos, el cual se halla ubicado al centro de
la plaza central. Cuentan con distintos accesos desde el anillo circular
vehicular, son la propia planta de extruidos con oficinas, el almacén de
productos terminados, el baño común con servicios higiénicos, vestuario
y duchas para obreros, la casa de fuerza y otros. Igualmente, el
conjunto está conformado por dos volúmenes menores de un piso,
ubicados entre el anillo vial y el edificio de manipuleo, los cuales están
destinados al almacén de alimentos y a la zona de envasado.

Estacionamientos

Se trata de dos zonas para aparcar vehículos, ubicado en la porción

frontal central del terreno, una techada hacia el edificio de
administración y otra hacia el almacén de productos terminados.

Planta desgerminadora de maíz

Se trata de un edificio de seis pisos y un sótano, con dos escaleras y un

ascensor para la comunicación con los demás niveles, y ubicado en la
porción central izquierda del conjunto. Consta en los pisos superiores de
ambientes de doble altura para alojar los equipos para el sistema de
recepción, limpieza y clasificación de cebada, así como de los procesos
de cocimiento y molienda, y en el segundo piso con la zona de
comando. El sótano del edificio consta de los ambientes de bases de los
equipos de cocimiento y equipos auxiliares. Igualmente, hacia el exterior
y en los extremos posee dos tolvas de recepción de granos y dos tolvas
de desgerminado.

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

TECHO DE CONCRETO ALIGERADO:

Oficinas:

• Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras

y techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos, sobre
cimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de
arcilla.

30
• Pisos de loseta, vinílico, cerámica y cemento. Paredes tarrajeadas y
pintadas. Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre
estructuras de soporte de madera. Revestimiento de mayólica blanca en
baños. Enchape de madera en algunos ambientes. Carpintería de
madera contra placada en puertas interiores. Carpintería de madera con
vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Tabiquería interna
de madera. Muebles fijos y empotrados. Baños con aparatos blancos.
Grifería cromada.

• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías

empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas.
Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas.

Para áreas industriales o almacén tipo A:

• Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención,

columnas, vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de
concreto armado con luces amplias. Excavación masiva para sótanos.
Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros
de ladrillo de arcilla, de doble altura en algunos ambientes.

• Pisos de cemento, gres o baldosas. Paredes tarrajeadas y pintadas.

Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras
de soporte de madera. Revestimiento de mayólica en muros interiores
periféricos. Muros exteriores sin acabado en segunda fermentación.

Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes industriales y de

madera contra placada en baños. Carpintería de madera o fierro con
vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Baños con
aparatos blancos. Grifería cromada.

• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías

empotradas. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico.
Instalaciones telefónicas internas. Ascensor.

Para áreas industriales o almacén tipo B:

• Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención,

columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto

31
armado. Excavación para sótanos. Cimientos, sobrecimientos, y falsos
pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.

• Pisos de cemento y gres cerámico. Paredes tarrajeadas y pintadas.

Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras
de soporte de madera. Carpintería de madera contra placada en puertas
interiores. Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes
industriales. Carpintería de perfiles de madera o fierro con vidrio o malla
en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras
diversas. Baños con mayólica y aparatos sanitarios blancos. Grifería
cromada.

• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías

empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro
trifásico.

TECHO COBERTURAS LIVIANAS SOBRE ESTRUCTURAS

METALICAS:

- Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto

armado. Techos de planchas de asbesto cemento sobre tijerales
parabólicos o triangulares apoyados en columnas de acero o en placas
y columnas de concreto armado. Techos de planchas metálicas
acanaladas acabadas con pintura azul en áreas ampliadas del almacén
de productos terminados y áreas cambiadas de la planta de
embotellado. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto
ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.

- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Ladrillo caravista

en algunos muros. Mayólica blanca en baños. Cerramientos de
planchas de asbesto cemento y de planchas metálicas acanaladas.
Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería
de perfiles de fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas.
Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con
aparatos blancos. Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y
ventilación con tuberías empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en
ambientes del proceso industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías
empotradas y a la vista. Suministro trifásico.

32
 TECHO COBERTURAS PLANCHAS INDUSTRIALES SOBRE
ESTRUCTURAS LIVIANAS:

- Estructura con zapatas y columnas de concreto armado, o con

columnas metálicas. Techos de asbesto cemento sobre viguería
metálica o de madera. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de
concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos
ambientes.

- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Carpintería de

madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de
fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas
de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería
cromada.

- Instalaciones sanitarias con tuberías empotradas y a la vista o sin

ellas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista.
Suministro trifásico.

4.8. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad es de 4 a 55 años; y el estado de conservación es bueno.

4.8.1. DEPRECIACIÓN:
Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla
N° 04 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, le corresponde una depreciación de 5%, 10%, 13%, 16%, 20%,
26%, 32% y 35%.

4.8.2. MÉTODO UTILIZADO:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-
VIVIENDA y pautas de la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es
para determinar el valor comercial y de realización del presente
inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual considera la
valorización de cada uno de sus componentes físicos del inmueble.

4.8.3. VALORIZACIÓN.
VALOR DEL TERRENO:
• Valor de Tasación estimado por m²: US$ 50.00

• Valor del Terreno:

VT =US $ 50.00 X 130,898.00 m2

33
 VT= 𝑈𝑆$ 6,544,900.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 35%, 10%,

13%, 16%, 20%, 26%, 32% y 35%.

Descripción Área(m2) Valor Estimadopor m2(US$) Valor de Reconst (US$) Factor de Deprec. Valor Total (US$)
Edificaciones del año 1962 28,453.11 220 6,259,684.20 0.65 4,068,794.73
Edificaciones del año 1965 155.44 320 49,740.80 0.65 32,331.52
Edificaciones del año 1968 417.43 260 108,531.80 0.68 73,801.62
Edificaciones del año 1980 3,693.40 220 812,548.00 0.74 601,285.52
Edificaciones del año 1988 2,139.99 220 470,797.80 0.80 376,638.24
Edificaciones del año 1989 2,054.77 220 452,049.40 0.80 361,639.52
Edificaciones del año 1999 6,150.27 180 1,107,048.60 0.84 929,920.82
Edificaciones del año 2000 4,902.10 180 882,378.00 0.84 741,197.52
Edificaciones del año 2004 85.00 320 27,200.00 0.87 23,664.00
Edificaciones del año 2007 17.23 320 5,513.60 0.90 4,962.24
Edificaciones del año 2008 2,733.43 280 765,360.40 0.90 688,824.36
Edificaciones del año 2009 89.69 320 28,700.80 0.60 17,220.48
Edificaciones del año 2013 15.58 320 4,985.60 0.95 4,736.32
Sub Total: 50,907.44 10,974,539.00 7,925,016.90
Obras Complementarias
15%. Corresponde a las
aceras, pistas,
pavimentos, cisternas, 1,646,180.85 1,188,752.53
pozos, cercos,
laguna oxidación,etc.
Sub Total: 1,646,180.85 1,188,752.53
TOTAL: 12,620,719.85 9,113,769.43

VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:

34
 VTD=US $ 6,544,900.00 + US$9,113,769.43 

VTD= 𝑈𝑆$ 15,658,669.43

VALOR COMERCIAL TOTAL:

VCT= 𝑈𝑆$ 15,658,669.43

Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el

Valor

Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado

inmobiliario.

VALOR DE REALIZACION TOTAL:

VRT=US$ 15,658,669.43 x
0.8
VRT= 𝑈𝑆$ 12,526,935.55

Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por

un factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual
del mercado inmobiliario, así como los gastos de venta, comisiones,
avisos, etc. detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de
tasación 0.20%, comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y
estimación de descuento por remate 10.00%, otros 0.80%.

4.9. FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

• El inmueble se encuentra ubicada en una zona situado en una zona
industrial y comercial, regida con una zonificación de industria liviana-I2,
con servicios públicos completos.; su principal vía es la Carretera
Central.

• La presente valuación se ha efectuado con total independencia,

declarando que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no
tener relación alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.

ESTUDIO DE MERCADO

Area Terreno Area Techada Precio Venta Estimado Construc Valor Total Construc Valor Total Terreno Valor Estimado Terreno
Dirección
(m2 ) (m2 ) (US$) (US$/m2 ) (US$) (US$) (US$/m2 )
URBANIA
Código: 3448064. Venta de Terreno
ubicado en Av. Bernardo Balaguer, con
frente 52 metros. Cerca ACENESPAR. 120,000.00 0.00 5,800,000.00 0.00 0.00 5,800,000.00 48.33
Contacto: GRIM Crupo Inmobiliario.
Telf.: 440-9377 / 99827- 9174

35
 • CONCLUSIÓN: En base a la información obtenida del estudio del
mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo la
referencia un terreno de similar extensión, no encontrando mayores
referencias de terrenos de similar extensión en la zona, pero
considerando particularmente su ubicación, pautas de la SBS, la
situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a
criterio del perito se estima que solo el valor del terreno materia de la
presente valuación es de US$ 50.00/m2.

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

 Partida Electrónica.
 Autoavalúo del 2016.
 Tasación anterior.
 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado
mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de
fecha 23 de Julio del 2016.

Lima, 15 de marzo del 2017.

DECLARACIÓN JURADA DE PERITOS

Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y

con la mejor información que hemos podido obtener declaramos:

 Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el

reflejo verdadero y correcto del ejercicio de nuestro trabajo.
 Los análisis y contenidos consignados en el reporte son
imparciales y no están influenciados por ningún interés personal.
 Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni
ninguna relación con los propietarios o personas que nos
encargaron este trabajo.
 El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido
desarrolladas siguiendo lo estipulado en el Reglamento Nacional
de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto por la
Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
 El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por
nuestro perito tasador.
 Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos
proporcionados por el Cliente.

36
Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.

Titular: Roberto Borasino Seminario.

Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011

Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.

El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328.

Titular: Roberto Borasino Seminario.

37
5. FACTORES DE INFLUENCIA GENERALES:
Los bienes inmuebles tienen un mercado de características económicas
muy particulares, que los distingue y diferencia de otros mercados. En él
inciden no solo los factores propios del mercado, sino también las políticas
económicas y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo
fluctuaciones de notable variación.

Asimismo, el inmueble incluye no solamente la tierra, sino también todas

las mejoras que están incorporadas o adheridas a él, ya sea por razones
naturales o por la mano del hombre. Incluye, además, todo lo que está
debajo de la tierra y en el espacio aéreo, con las limitaciones legales que
correspondiere

La utilización del método de comparación va a exigir que se definan las

cualidades y características que influyen en el valor del inmueble. Hay que
distinguir entre las características que influyen en la base de selección y
aquellos otros valores que van a ser considerados y valorados en la fase
de homogenización de los testigos comparados.

Para la localización del predio se consignará el departamento, la provincia,

distrito y sector al que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación,
cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el
nombre de las vías públicas a las cuales les da frente y la numeración
municipal o la denominación de la manzana y lote correspondientes.

Las características exigibles para la selección de inmuebles comprables

deben cumplir al menos un número de características idénticas, estas
características son las que intervienen en el proceso de selección de datos
a comparar y son las siguientes

5.1. EL SECTOR
El valor de una vivienda de similares características puede ser muy
diferente según el barrio y calle donde se ubique. En la estimación del
valor es muy importante el precio de mercado más próximo, por lo
que conocer el montante de operaciones recientes de compraventa va a
ser decisivo en la estimación de este profesional, tomando como base el
precio medio por metro cuadrado del área donde se emplaza

38
Las comunicaciones, dotaciones comerciales, culturales y deportivas, la
proximidad a centros educativos o de salud también influyen en esta
valoración.

De este modo, por lo general, el precio de una vivienda en un barrio que

está en plena expansión suele ser menor que en un barrio asentado, o
cuando se sitúa en una calle de ocio nocturno con respecto a otra más
residencial.

Los usos de las propiedades pueden clasificarse en:

o Residencial: terrenos utilizados para viviendas.

o Industrial: terrenos utilizados especialmente para uso de
fábricas.
o Comercial: terrenos utilizados para oficinas y comercios.
o Otro: terrenos utilizados para usos varios.
Cuando existen cambios de uso de la propiedad, estos cambios pueden
ser positivos o negativos, dependiendo las características del barrio.

Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la de los

comparables

Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata para

obtener datos específicos de la propiedad considerada y de los
antecedentes comparables.

Este paso es la parte de la investigación y del proceso de recolección de

datos que todos los tasadores deben realizar.

Consiste primordialmente en:

o Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.

o Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de propiedades
comparables que luego forman la base para el cálculo del valor y
realizar la inspección correspondiente.

Más adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la

inspección de una propiedad y la confirmación de los datos de venta
comparables.

39
  Inmuebles Urbanos: Interesa observar las características edilicias
en la inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino más
general de los inmuebles (viviendas de distintas categorías,
fábricas, comercios, depósitos, baldíos, etc.); tipo de veredas; nivel
del terreno respecto de la vereda; cuadra alta, baja o inundable;
trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o
pavimento; medios de comunicación; servicios públicos (agua
potable, cloacas, alumbrado público y privado, gas natural,
teléfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales,
escuelas; policía; etc.

 Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene

importancia para la duración de la vida económica del bien, pues
por no adecuarse a la tendencia actual o futura previsible del barrio
puede perder su valor venal antes de que termine su vida física.

Inmuebles Rurales: Además de los ítems señalados para los

inmuebles urbanos y que correspondan aplicar a los rurales, se
tendrán en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos;
Topografía; Climatología; etc

5.2. EL EMPLAZAMIENTO
5.2.1. Descripción de la edificación
Detalle del inmueble (número de plantas, sótano, etc.), calificación de la
edificación respecto a la calidad de construcción, acabados y
materiales, siendo esta sencilla, media, buena o de lujo, distribución de
las edificaciones o servicios existentes dentro de la propiedad, tipología
de la propiedad (edificio aislado, en manzana cerrada, en medianeras,
etc.), superficie total a considerar en la tasación (m2 construidos y m2
útiles), número de pisos del inmueble, distribución básica y sus
respectivos usos y servicios generales internos compartidos.

También se describirán las características constructivas del edificio

tales como:
 Elementos fundamentales de la estructura (cimentación,
estructura, muros, cubierta, etc.),

40
  Acabados (revestimientos, carpintería, pintura, etc.)
 Instalaciones (instalaciones básicas, electricidad, así como
instalaciones extras tales como alarmas, etc.).

5.2.2. Tendencias del mercado

Para formar el perfil del vecindario cercano y conseguir datos precisos

del inmueble en cuestión como también de las muestras. Esto es parte
del proceso de investigación y recolección de datos a realizar. Se
resume en:

 Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.

 Recopilar la información sobre las ventas de propiedades similares
que formarán la base para el procesamiento de datos del valor y
realizar la inspección correspondiente.

5.2.3. Por fines valuatorios y de acuerdo al Reglamento Nacional de

Tasaciones los inmuebles se clasifican de la siguiente manera:

a) Inmuebles urbanos
o Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas
por la Municipalidad.
o Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque
carezcan de servicios básicos.
o Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.
b) Inmuebles rurales
o Que sus medidas y superficie permitan una explotación rural
o Que estén ubicados en zonas rurales
o Que su uso y destino sea una explotación rural
c) Inmuebles industriales
o Que se encuentren ubicados en zonas industriales

Que su uso y destino sea una explotación industrial

41
5.3. EL ENTORNO
El terreno donde se encuentra el inmueble debe ser descrito de forma
detallada en el informe de tasación. Se detallará las características atípicas
sin importar su influencia negativa o positiva para la comercialización.

Al realizar la descripción del terreno se deberá describir la topografía de

este, la configuración de la superficie del lote. La forma del terreno se
describirá mediante sus dimensiones perimetrales del lote. Las formas más
usuales de los lotes son: triangular, cuadrado, rectangular, en forma de L e
irregulares, estas características se les puede añadir calificativos como,
por ejemplo: muy irregular.

5.3.1. Calidad de vista

Indicar si el terreno cuenta con vistas, bajo los siguientes criterios.
 No tiene vista: Con vistas a la calle.
 Alguna vista: Con vistas al vecindario espacios abiertos como
parques o vistas atractivas.
 Vista importante: Con vistas panorámicas de escenarios
llamativos.

Otro factor que los vendedores suelen pasar por alto cuando comparan el
precio de su vivienda con otro cercano. Pero una orientación norte resta
valor, justo lo contrario que una que mira al levante. El tasador también
tomará buena nota de la calidad de sus vistas, donde los pisos a partir de
la segunda planta van ganando.

5.5. LOS ACCESOS

5.3.2. Conveniencia de la ubicación con relación a centros de
educación
Referido a la proximidad a la que se encuentran los centros educativos
disponibles de la propiedad valorizada, considerándose la facilidad de
acceso y tiempo de viaje.

5.3.3. Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de

recreación
Referido a la proximidad a la que se encuentran los lugares de recreación
disponibles de la propiedad valorizada, considerándose las alternativas,
calidad y tipo de recreación
Disponibilidad de transporte público adecuado
Referido a la disponibilidad y facilidad de transporte público.
Considerándose calidad y costo del transporte disponible.

42
 Disponibilidad de servicios adecuados
Referido a los servicios de la zona, considerándose la cantidad y calidad de
servicios como también distinguir si son servicios públicos o privados.
Seguridad pública
Referido a la disponibilidad de servicios de emergencia y los posibles
riesgos existentes en la zona

Reputación de la zona
Referido a la percepción que tienen las personas de la zona y las
características de esta.

5.4. LA DISTRIBUCIÓN
Distribución interior
El tasador sabe que no todos los metros de superficie tienen el mismo
valor. Una vivienda con un gran pasillo, que además no permite una fácil
reforma, puede tener un valor de tasación menor que una con una menor
superficie, pero mejor aprovechada para su habitabilidad. Del mismo modo,
se estudiará su distribución, número de habitación e independencia en su
acceso.

5.4.1. Edificación
Se hará una descripción de la edificación y se indicará el sistema y
materiales empleados en la construcción de las partidas principales, tales
como:

Estructuras:

 Muros y columnas
 Techos y coberturas

Acabados:

 Pisos
 Puertas y ventanas
 Revestimientos
 Baños

Instalaciones:

43
  Instalaciones sanitarias
 Instalaciones eléctricas
 Instalaciones mecánicas
 Instalaciones telefónicas
 Instalaciones de gas

5.4.2. Obras Complementarias

Se consignará todas las obras complementarias que se requiera valuar,
teniendo en cuenta a criterio del perito, su antigüedad, estado de
conservación y depreciación.

 Cerco de Ladrillo: 157.60 m, h= 4.00 m.

 Cerco de adobe: 15.00 m. de longitud y 1 m. de altura.
 Vereda de concreto: 6.00 m2

5.5. LOS SERVICIOS

Es un factor al que el vendedor no suele prestar tanta atención como el
comprador y, por supuesto, el tasador. Valorará si ha pasado la Inspección
Técnica de Edificios (ITE), si está sujeto a algún régimen de protección
pública o de patrimonio arquitectónico, su estado de conservación y
renovación, o el tipo de fachada. Finalmente restará, por ejemplo, su mala
conservación o la próxima aprobación de derramas de la comunidad.

 Es uno de los factores más determinantes en el precio, algunas fuentes

del sector cifran que una vivienda sin ascensor puede ver
minusvalorado su precio hasta en el 30%. Lamentamos confirmarte que
apelar a lo saludable del ejercicio de subir escaleras no cuela.
 Desde 2013 es de obligada tramitación esta certificación que valora en
una escala de A G la vivienda, en función del ahorro en consumo de
energía que ofrezca. Un factor, cómo decimos nuevo, pero que ha
ganado peso por su impacto en la factura de consumos mensuales.
 Otro de los factores que aplica un coeficiente de suma o resta, si bien
no es tan determinante como en ocasiones se valora, ya que está sujeto
a cierta subjetividad: unas ventanas de madera pueden significar un
plus de confort para un comprador y un problema de mantenimiento
para otro.
 Estacionamiento, si el inmueble posee estacionamiento, se deberá
describir que tipo de estacionamiento pueden ser:

44
 o Garajes cerrados: edificaciones de uso exclusivo para
vehículos. Estacionamiento: área techada para
estacionamiento.

5.6. ANTIGÜEDAD.
Un bien inmueble con construcción sufre una depreciación a lo largo de su
vida útil que supone una pérdida de valor con respecto al que tendría si se
construyese de nuevo en la actualidad, dicho de otro modo, es la pérdida
de valor de cualquier bien a lo largo del tiempo o vida útil que se le asigna.

La dificultad de saber cómo se deteriora un inmueble a lo largo del tiempo

explica la popularidad de los métodos de depreciaciones lineales.

Se puede evidenciar que un inmueble se va deteriorando cuando sus

componentes principales se van descomponiendo.

Una vivienda tiene costes que agrupados por sus necesidades de

reparación (reposición) son los siguientes:

 Pintura: duración máxima estimada de 8 años. Su pone un 1.25%

total de la obra.
 Muebles de cocina: electricidad y cañerías, duración máxima de 20
años. Supone un 16.50% del total.
 Carpintería, cerrajería y aparatos sanitarios: duración máxima de 45
años. Supone un 22% total de la obra.
 Resto de la obra: supone un 60.25% del total y tiene una duración
máxima establecida de 100 años.

Se suponen cuatro situaciones diferentes que se pueden producir

sobre el inmueble y que repercuten directamente en el valor de
tasación del bien.

 Sin mantenimiento.
 Con obras a realizar al terminar el periodo de la vida útil de la
edificación.
 Con obras en las instalaciones y acabados totales realizadas cada
25 años. Con obra completas cada 15 años

45
6. FACTORES DE INFLUENCIA EN PREDIOS RESIDENCIALES Y EN LOCALES
COMERCIAL E INDUSTRIAL.
La utilización de los factores de influencia que se definan las cualidades y
características que influyen en el valor del inmueble. Hay que distinguir entre
las características que influyen en la base de selección y aquellos otros valores
que van a ser considerados y valorados en la fase de homogenización de los
testigos comparados.

Las características exigibles para la selección de inmuebles comprables deben

cumplir al menos un número de características idénticas, estas características
son las que intervienen en el proceso de selección de datos a comparar y son
las siguientes:

 Uso del inmueble: para poder comparar la coincidencia debe ser absoluta.
No tiene ningún sentido comparar viviendas con naves industriales u
oficinas.
 Tipologías: no se consideran comparables edificios que sean de diferente
tipología, aunque tengan el mismo uso, pero muchas veces existe
relaciones entre mercados de tipologías diferentes. Es diferente comparar
un departamento y una vivienda unifamiliar. Es recomendable no comparar
inmuebles del mismo uso y diferente tipología. Por ejemplo: locales de
oficinas situadas en edificios exclusivos con locales situados en edificios de
vivienda.
 Situación: se consideran datos que proceden de la infraestructura y de
equipamiento disponible en la zona de análisis como es la facilidad de
acceso, así como la demanda. En distintas zonas se puede encontrar
precios muy diferentes siendo los inmuebles a comparar semejantes debido
al valor del terreno.

Estos factores suelen variar a lo largo del tiempo, en una situación dinámica.

6.1. Características comunes a todos los inmuebles

o Edad del terreno.
o Superficie construida del inmueble. La superficie va a determinar el
valor de la tasación, ya que resulta de multiplicar precios unitarios por la
superficie total.
o Modificaciones y mejoras, influyen en gran medida en su valor.
o Remodelaciones que tienen que ser valoradas.
o Calidad constructiva, materiales y procedimientos.

46
 o Estado de uso y conservación del inmueble.
o Precio de la oferta de compra - venta real.

6.2. Características específicas de cada tipo de inmueble

Viviendas:
 Número de piso en el que se encuentra respecto al edificio.
 Existencia o no de ascensores.
 Numero de dormitorios y baños en relación de su superficie.

Locales comerciales:
 Atractivo comercial del entorno donde se encuentra.
 Atractivo comercial del propio local.
 Características de acceso.
 Forma del local.
 Relación fachada-fondo.
 Acabado del local.

Naves industriales:
 Situación de la nave con respecto a la zona industrial.
 Situación propia de la zona industrial.

Terrenos:
 Clasificación urbanística según planeamiento vigente (urbano o rústico).
 Infraestructura existente, accesos y nivel de acabados.
 Superficie construible según normativa urbanística.

6.3. Factores de influencia

Influencia en dimensiones

Uno de los factores importantes en un lote son sus dimensiones, ya que

determina su valor. Su influencia es la composición de distintos elementos,
que genere que lotes de distintas dimensiones y formas, tengan diferentes
valores respecto al valor unitario por metro cuadrado. Los componentes
que influyen son los siguientes mencionados:

 La superficie.
 Las dimensiones lineales.
 Su proporción relativa.

47
  La forma.
La superficie

Propiedades de amplias superficies supone la inversión de gran capital.

En el mercado inmobiliario los capitales grandes son escasos, entonces hay

pocos compradores. La baja demanda disminuye el precio unitario de predios
de gran superficie.

Por otro lado, una propiedad pequeña demanda menor capital; existiendo
mayores compradores y al tener mayor demanda el precio por metro cuadrado
es mayor. Entonces, se resume lo siguiente: “el metro cuadrado de terreno
urbano es menor cuanto mayor área posea el lote.”

El factor superficie también incide mediante otros factores, por ejemplo, lotes
muy grandes, pueden ser subdivididos para obtener una mejor rentabilidad.

Dimensiones lineales

Las dimensiones de un terreno serán, excepto irregularidades, dos dimensiones:

el fondo y el frontis, ambas dimensiones de gran importancia en el
aprovechamiento de la superficie edificable.

a. El fondo

Es el límite del lote más alejado de la línea municipal y tiene menor valor. Los
potenciales compradores prefieren locales que den a la calle o con mayor
medida de frontis que de fondo.

b. El frontis

Es el límite del lote más valioso. Existen medidas de preferencia que influyen
favorablemente; frontis comprendidos entre los 9 y los 15 metros, suelen ser los
más cotizados, fuera de ese rango de medidas el valor del lote por la medida del
frontis disminuye por distintas razones como inversión de capital; una fachada
precisa tener un tratamiento arquitectónico, con diversos materiales,
revestimientos, carpintería, etc., debe poseer un frente amplio para una buena
iluminación y ventilación.

El fácil acceso a la calle y la posibilidad de instalar locales comerciales hace que

aumente el valor del lote. Un frontis de pequeña medida limita la arquitectura y
obliga a tener accesos estrechos a pisos superiores y a la reducción de áreas.

48
Los lotes de frontis extensos pueden ser fraccionados en otros lotes de frontis
más convenientes, de lo que puede resultar un valor agregado.

Para frontis de 9 metros o menores predomina la arquitectura; para frontis de 15

metros y mayores se piensa ya en una inversión.

Los frontis que se encuentran en el rango de 9 a 15 metros son los más

solicitados al ser medidas manejables en cuanto a arquitectura e inversión.

Proporción relativa de las dimensiones

La proporción entre frontis y fondo, crea condiciones especiales. No tendrán

igual valor lotes de igual superficie con dimensiones diferentes. La relación entre
frontis y fondo será un factor de consideración.

Los lotes regulares no presentan inconvenientes, en cuanto a las parcelas

irregulares, la gran mayoría, representa una baja de precio por metro cuadrado.
Las características geométricas influyen y la afectación se puede deducir por
medio me métodos analíticos-empíricos, usando una unidad de comparación, la
que supone tiene un valor del 100%.

Los siguientes son criterios que afectan el valor del bien:

a. Conveniencia de la ubicación con relación a centros de educación.

Referido a la proximidad a la que se encuentran los centros educativos

disponibles de la propiedad valorizada, considerándose la facilidad de acceso y
tiempo de viaje.

b. Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de recreación.

Referido a la proximidad a la que se encuentran los lugares de recreación

disponibles de la propiedad valorizada, considerándose las alternativas, calidad
y tipo de recreación.

c. Disponibilidad de transporte público adecuado.

Referido a la disponibilidad y facilidad de transporte público. Considerándose

calidad y costo del transporte disponible.

d. Disponibilidad de servicios adecuados.

Referido a los servicios de la zona, considerándose la cantidad y calidad de

servicios como también distinguir si son servicios públicos o privados.

49
e. Seguridad pública.

Referido a la disponibilidad de servicios de emergencia y los posibles riesgos

existentes en la zona.

f. Reputación de la zona.

Referido a la percepción que tienen las personas de la zona y las características

de esta.

Calidad de la vista

Indicar si el terreno cuenta con vistas, bajo los siguientes criterios.

o No tiene vista. Con vistas a la calle.

o Alguna vista. Con vistas al vecindario espacios abiertos como parques
o vistas atractivas.
o Vista importante. Con vistas panorámicas de escenarios llamativos.

Características del vecindario

Describir el vecindario con el propósito de ofrecer un panorama de las

características del barrio y zonas aledañas a la propiedad resaltando que los
distingue de otras zonas.

En el caso de que la propiedad se encuentre en un condominio conviene

describir la zona que rodea la propiedad en cuestión. Es necesario indicar el tipo
de vecindario donde se ubica la propiedad, estás pueden ser:

o Urbano: zona localizada dentro de la parte principal de una ciudad.

o Suburbano: zona contigua a la ciudad.
o Rural: zonas en el campo abierto.

Demanda y oferta

La demanda es un factor referencial que muestra el deseo de un comprado por

querer obtener un inmueble en un determinado barrio, mientras que la oferta es
el indicador de disponibilidad de inmuebles en dicho barrio.

Estacionamiento

Si el inmueble posee estacionamiento, se deberá describir que tipo de

estacionamiento es. Pueden ser:

50
  Garajes cerrados: edificaciones de uso exclusivo para vehículos.
 Estacionamiento: área techada para estacionamiento.

7. LA DILIGENCIA JUDICIAL

Según [ CITATION Bar20 \l 3082 ] La Diligencia judicial es un documento que deja

constancia por escrito de una resolución judicial.

Las diligencias para mejor proveer constituyen el instrumento procesal mediante el

cual se permite al juzgador civil una cierta iniciativa probatoria ex oficio al final del
proceso [ CITATION POD201 \l 3082 ]

7.1. Perito judicial

Órgano de Auxilio Judicial en los procesos llevados en las Cortes de Justicia
del Perú, en materia y especialidad de los profesionales ingenieros.
[ CITATION REG19 \l 3082 ]
Cada Consejo Departamental coordinará con el Poder Judicial de su
jurisdicción el nombramiento de peritos judiciales y propiciará las mejoras
funcionales para el desempeño entre jueces y peritos.
7.1.1. Ejemplo.
Una propiedad en litigio demandante Minera Yanacocha, demandados
Máxima acuña y esposo. Año 216

Se quiere determinar la ubicación exacta del predio para esto se revisó la

documentación existente (partida registral y titulo archivado en registros
públicos) también se tomarán fotografías de hitos y vértices existentes y
otros hallazgos, se realizará un levantamiento topográfico e informe.

Existe una versión verbal de la dueña sobre la ubicación del predio la cual
no ha podido ser confirmada con ningún documento público y oficial,
también el mismo no establece coordenadas ni otros datos de ubicación
pasibles de verificación técnica o científica.

Según el plano realizado por los peritos se determinó la ubicación exacta

del bien inmueble verificando el área y perímetro el cual según partida
registral del registro de predios de la oficina registral de Cajamarca le
aparece como propietario a la minera

51
Yanacocha

Diligencia de inspección judicial comité compuesto por:

 Integrante del juzgado mixto (jueza)
 Partes demandantes, demandado y abogados
 Peritos (ing. civil)

Labor realizada por los peritos

 Se realizó plano elaborado con información de campo
correspondiente al predio
 Plano elaborado por la indicación verbal de la supuesta dueña
sobre la ubicación del predio mencionada en el certificado de
posesión de 1994.
 Se realizaron fotografías en la inspección judicial y en la visita
complementaria para el informe

52
8. BIBLIOGRAFIA.

Alvarez Caperochipi, J. A. (s.f.). REGISTRO DE PREDIOS.

Beltran, J. (18 de Noviembre de 2015). El proceso de ejecución. Recuperado el 15
de Setiembre de 2020, de Beltrán:
http://www.bysabogados.com.pe/index.php/publicaciones/item/5-el-
proceso-de-ejecucion
Codigo Civil. (1991).
Codigo Procesal Civil. (2020).
Colín Sánchez, G. (s.f.). Registro Público.
CONSULTORIA Y PERITACIONES . (24 de ENERO de 2019). CONSULTORIA Y
PERITACIONES . Obtenido de https://consultoriayperitaciones.com/que-
es-tasacion/
Decreto Legislativo del Notariado. (s.f.). Notarias. 2015.
Del Carmen Delgado, M. (2012). REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
Diccionario prehispanico del español juridico. (2019). Obtenido de
https://dpej.rae.es/lema/marco-institucional#:~:text=Conjunto%20de
%20instituciones%2C%20%C3%B3rganos%2C%20organismos,comunes
%20a%20sus%20Estados%20miembros.
Gonzales Barrón, G. (2017). Derechos reales "contra sí", "entre si". Revista
Anales de Legislacion Argentina, 159.
Gonzales, G. (2014). Registro de Predios.
MARCO INSITUTCIONAL PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE. (2012).
FRIEDRICH EBERT STIFTUNG, 8.
MICHOACAN, P. J. (2020). PODER JUDICIAL MICHOACAN. Obtenido de
http://www.tribunalmmm.gob.mx/publicaciones/debate/a1numero3/las_dilig
encias.htm
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiemnto. (3 de Noviembre de 2017).
Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA. Modifican el Reglamento
Nacional de Tasaciones. Lima. Recuperado el 27 de Setiembre de 2020,
de https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/modifican-el-
reglamento-nacional-de-tasaciones-resolucion-ministerial-no-424-2017-
vivienda-1582748-3/
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (23 de Julio de 2016).
Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA. Resolución Ministerial que
el Reglamento Nacional de Tasaciones. Lima. Recuperado el 27 de
Setiembre de 2020, de

53
 https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-
nacional-de-tasaciones-resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-
1407416-1/
Montaner, B. (setiembre de 2020). Derecho.com. Obtenido de
https://www.derecho.com/
Normas Internacionales de Valoración (IVS). (2017). Sevilla.
PERITOS JUDICIALES . (s.f.). Obtenido de https://www.gp-grup.com/peritos-
judiciales/peritos-tasadores/tasacion-judicial/
Plataforma Digital Unica del Estado Peruano . (s.f.). gob.pe. Obtenido de
https://www.gob.pe/estado/poder-judicial
PODER JUDICIAL DEL PERU. (2020). Obtenido de
https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/CorteSupremaPJ/s_Corte_Supre
ma/as_Conocenos/definiciones#:~:text=El%20Poder%20Judicial%20es
%2C%20de,de%20Justicia%20de%20la%20Rep%C3%BAblica.
REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES. (2019). art. 01.
Reglamento Nacional de Tasaciones. (2016).
Reglamento Nacional de Tasaciones. (2016).
Rodolfo., H. P. (2004). Valuación de Inmuebles. Argentina: Fuente Editoral
Universidad Nacional de San Juan.
TAPIA BERMUDEZ, M., & BELAUNDE BORJA, G. (2004). Diccionario Jurídico.
Ediciones Legales San Marcos.

54