TAREA VALORACIÓN ECONOMICA

DIAGNOSTICO ECONOMICO REALIZADO POR:

DANIEL GOMEZ TORO

UNIVERSIDAD:

INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA COLEGIO MAYOR DE ANTIOQUIA MEDELLÍN

EMPRESA:

CATASTRALES S.A.S

MEDELÍN-ANTIOQUIA

2020
AVALUO COMERCIAL APARTAMENTO EN VENTA

Tv. 40 A sur # 63-105

Comuna 80

San Antonio de Prado

Urbanización ciudadela prado Etapa 2

Torre 7 Apt.202

Abril 2.020

SOLICITANTE: CATASTRALES S.A.S

DIRECCION: Tv. 40 Asur # 63-105

Sector: San Antonio de Prado

Ciudad: Medellín

Departamento: Antioquia

Avaluador: Daniel Gomez toro

Fecha de visita: Noviembre de 2020

Fecha de elaboración: Noviembre 2020

Tipo de inmueble: Residencial

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos por el

Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A a

través de su Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN

AVSA, a partir de las Normas Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se

determinan los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de conducta

del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las Normas Internacionales de

Valuación IVSC.

2. BASES DE LA VALUACION, TIPO Y DEFINICION DEL VALOR

Para la determinación del valor comercial de este predio, se proponen los siguientes métodos:

- Método Comparativo de mercado Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del

bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al

del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se deben clasificar, analizar y homogenizar según sea

el caso, a partir de criterios de objetividad.

- En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en

la cual se encontraron cinco (5) ofertas de viviendas, a las cuales se indago ubicación, área construida,

características del apartamento, valor del pedido, muestra distribuida dentro del sector y se procedió a

descartar el comparable cuatro porque su área no es tan homogénea a el apartamento objeto del avaluó.
Las ofertas fueron depuradas con factor fuente (negociación), teniendo en cuenta que en la dinámica

inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.

En dichos datos se observa un coeficiente de variación de 6,61% estando dentro de lo establecido en la

resolución 620 de 2.008 del instituto geográfico Agustín Codazzi por tanto se adopta el valor estimado

en el límite inferior de la muestra es decir un valor de $ 2.159.159.

Conclusión:

-El valor por metro cuadrado construido obtenido por método comparativo de mercado es de: $

2.159.159 con las características observadas en la visita técnica.

SON: CIENTO VEINTE Y TRES MILLONES QUINIENTOS TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA

Y CINCO PESOS COLOMBIANOS.

Servicios Públicos: El predio objeto de estudio cuenta con los siguientes servicios públicos básicos y

complementarios: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, telefonía fija, gas natural, red de internet,

alumbrado público.

Usos predominantes y Tipos de Edificación: El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en

el Suroccidente de la ciudad de Medellín, Pertenece a el corregimiento de San Antonio de Prado, cuenta

con buenas vías de acceso como lo son la Calle 41 Sur y la Tv.40 A sur. Las tipologías constructivas

obedecen a construcciones destinadas al uso residencial; esto sobre las vías principales aledañas al

predio, y cuenta con edificaciones de propiedad horizontal destinados a vivienda las cuales representan

la mayor cantidad de predios en la zona.

Vías de Acceso

El sector aledaño al predio objeto del avalúo cuenta con vías importantes y apropiadas en tipo y

magnitud las cuales se encuentran pavimentadas y en general en buen estado, dentro de las cuales se

pueden destacar principalmente:

 Calle 41 Sur

 Tv. 40 A sur

Servicio de Transporte Público El servicio de transporte público del sector es atendido por buses,

busetas, taxis, colectivos también llamados circulares que transitan por avenidas aledañas, con una

frecuencia diurna de 10 a 15 minutos aproximadamente. Adicionalmente el servicio de transporte

público masivo de la ciudad (Alimentadores del Metro).Los buses de la empresa SoloBUS prestan sus

servicios para el acceso al sector, los cuales transitan sobres vías principales de acceso, como lo son la
Autopista Norte y la autopista Sur. Existe presencia de transporte informal de chiveros, los cuales

funcionan para el transporte de personas desde el sector de Itagüí. De igual forma se puede acceder al

sistema de transporte Masivo metro en la estación sabaneta e Itagüí.

4. DIAGNOSTICO URBANISTICO

Según el P.O.T. acuerdo 48 de 2014 la información de localización urbana es la siguiente:

La clasificación del suelo es urbano en el sistema Vial es: vía colectora, la aplicación de los

instrumentos de planificación son del área suroccidental, los tratamientos urbanos son de consolidación

nivel 1, el código del polígono es SA_CN1_7 .Sobre los usos generales del suelo podemos mencionar

que son Áreas de baja mixtura, Áreas predominantemente residenciales, la densidad habitacional es de

100v/h, el índice de ocupación en 𝑚2 es de 3.25 , la amenaza por movimiento en masa es baja, tiene una

restricción por ríos y quebradas a 10 mts.

En el sector cuenta con amoblamiento urbano de 2 parques infantiles y una cancha de futbol cercanas,

ósea fuera de la urbanización y dentro de la urbanización cuenta con piscina, cancha de futbol ,2

parques infantiles, 2 kioscos y dos zonas para realizar asados, también cuenta con un salón social. El

estrato socioeconómico es 3, muy cerca de la urbanización se encuentra una tienda D1 para el

abastecimiento de la canasta familiar.

5. INFORMACION DEL INMUEBLE

El bien inmueble es una vivienda tipo apartamento de solución habitacional VIS sometido a Régimen de

propiedad horizontal su uso actual es habitacional, colinda por el Sur con la calle 41 sur, por el Norte

con un parque infantil y arbóreo, por el oeste con la Tv. 40 A sur y por el este con la urbanización

ciudadela prado etapa 3 y con un caserío barrial.

del apartamento son en concreto vaciado, la forma del apartamento es rectangular cuenta con 57.20 M2

con un coeficiente de 0.560% según el (ART.11 DEL DECRETO 1711 DE JULIO 6/1984) contenido

en el certificado de libertad y tradición.

El apartamento está ubicado en el segundo piso de la torre 7 contando con el numero identificador 202, a

la hora de entrar se ingresa como si fuera un segundo piso pero al observar por las ventanas se observa

como si fuera un 4 piso debido a que el edificio cuenta con 2 pisos por debajo del nivel de la entrada.

cuenta con un vetustez de 17 años, el estado de la construcción es terminada en obra blanca, el estado de

la construcción es bueno, cuenta con una estructura de concreto vaciado, de vigas y columnas, la

fachada es en obra blanca y con vidríales, la cubierta es en concreto ,cuenta con derecho a el ingreso a 1

carro y 2 motos dentro de los parqueaderos de la urbanización, cuenta con una iluminación natural en

cada uno de sus cuartos debido a ventanas ubicadas en cada uno por lo tanto su ventilación también es

buena, el apartamento cuenta con acabados en obra blanca, muros pintados recientemente pisos

embaldosados en cerámica, , cuenta con 2 baños , 3 habitaciones , cocina integral, un pasillo, sala

comedor , y zona de ropas , los baños cuentan con cerámica y enchapados comunes , los muros cuentan

con zócalos en madera y una barra que separa la sala de la cocina también cuenta con un tablón de

madera, la puerta principal y las de cada una de los cuartos está elaborada en madera con enchapes

metálicos y por ultimo cada uno de los cuartos cuenta con un closet en madera .

La urbanización cuenta con 10 edificios de 5 pisos en altura cada uno con 4 apartamentos por piso y

algunos con 2 pisos subterráneos, el bien inmueble objeto del avaluó se encuentra ubicado en la torre 7

con vista al exterior de donde se puede observar un parque infantil que es colindante por el norte con la

urbanización y la vía que conlleva a las demás etapas de la urbanización. La urbanización cuenta con
piscina, placa de futbol y baloncesto, 2 parques infantiles y zona de ejercicio, 2 kioscos y 2 espacios

para realizar asados también cuenta con un salón social, 2 parqueaderos de carros y motos, muchas

zonas verdes para pasear mascotas, senderos peatonales y jardines.

6. CARACTERISTICAS JURIDICAS

Matricula inmobiliaria: 001-838820

Escritura de propiedad: Contenidos en ESCRITURA Nro. 3526 de fecha 24-06-2003 en NOTARIA 12

de MEDELLIN APTO 231...ED.7 con área de 57.20 M2. Con coeficiente de 0.560% (ART.11 DEL

DECRETO 1711 DE JULIO 6/1984).

Referencia Catastral: 050010208800004320054901020002

Departamento: ANTIOQUIA

Referencia Catastral Anterior: 050010208800004320054901020031

Municipio: MEDELLIN Cédula Catastral: 050010208800004320054901020002

Vereda: MEDELLIN

Dirección Actual del Inmueble: TRANSVERSAL 40a SUR # 63 - 105 INT. 0202 (DIRECCION

CATASTRAL)

Gravámenes: No posee
Limitaciones al dominio: el bien inmueble se encuentra constituido bajo patrimonio familiar lo que

limita el dominio como se puede observar en la anotación 10 del certificado de libertad y tradición

mostrada a continuación:

ANOTACION: Nro. 10 Fecha: 16-06-2004 Radicación: 2004-37720 Doc.: ESCRITURA 1488 del

2004-03-19 00:00:00 NOTARIA 12 de MEDELLIN VALOR ACTO: $ ESPECIFICACION: 0315

CONSTITUCION PATRIMONIO DE FAMILIA (CONSTITUCION PATRIMONIO DE FAMILIA)

PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X-Titular de derecho real de dominio-Titular de

dominio incompleto) DE: ESTRADA RESTREPO CECILIA DEL SOCORRO CC 42764685 X DE:

TABORDA MONCADA HERIBERTO CC 70517249 X.