PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA ENFOCADA A

LA CONSTRUCCIÓN DE CASAS CON TECNOLOGÍAS DE USO EFICIENTE E

INTELIGENTE DE RECURSOS AMBIENTALES PARA EL SECTOR RURAL DE
SANTANDER (MESA DE LOS SANTOS)

FÉLIX DAVID MANTILLA OTERO

UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER

FACULTAD DE INGENIERÍAS
FISICOMECÁNICAS
ESCUELA DE ESTUDIOS INDUSTRIALES Y EMPRESARIALES
BUCARAMANGA
PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA ENFOCADA A
LA CONSTRUCCIÓN DE CASAS CON TECNOLOGÍAS DE USO EFICIENTE E
INTELIGENTE DE RECURSOS AMBIENTALES PARA EL SECTOR RURAL DE
SANTANDER (MESA DE LOS SANTOS)

FÉLIX DAVID MANTILLA OTERO

Trabajo de grado para optar por el título de:

INGENIERO INDUSTRIAL

Directora:
DIANA PATRICIA BARRENECHE SARMIENTO
Administradora de Empresas, MBA.
3
 RESUMEN

TÍTULO: PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA

ENFOCADA A LA CONSTRUCCIÓN DE CASAS CON TECNOLOGÍAS DE USO
EFICIENTE E INTELIGENTE DE RECURSOS AMBIENTALES PARA EL
SECTOR RURAL DE SANTANDER (MESA DE LOS SANTOS) 1

AUTOR:
MANTILLA OTERO, Félix David**

PALABRAS CLAVES: CONSTRUCCIÓN, CONSTRUCTORA, BIOCLIMATICO,

DISEÑO, ARQUITECTURA, MEDIO AMBIENTE, SOSTENIBILIDAD.

DESCRIPCIÓN:

El presente documento tiene como propósito presentar el diseño de un plan de negocios para la creación de una
empresa dedicada al diseño y construcción de casas de una planta, con la implementación de tecnologías que
permitan el uso inteligente de los recursos ambientales en la zona rural de la Mesa de los Santos (Santander),
conformado por una serie de estudios diagnósticos, análisis técnicos y financieros que permiten evaluar la
factibilidad de desarrollar la idea de negocio.

El diseño técnico considera tecnologías activas y pasivas que se enfocan al control de consumo de recurso hídrico y
energético; y al aprovechamiento de recursos ambientales por medio de sistemas de reciclo de aguas, recolección
de aguas lluvia para riego y sistema fotovoltaico de aprovechamiento de energía solar. Adicionalmente, se
consideran tecnologías pasivas que definen diseños arquitectónicos bioclimáticos tras analizar las variables
ambientales de precipitación, brillo solar, vientos y temperatura de la zona en que se edificará.

Los diferentes análisis y estudios que determinan la factibilidad de la idea de negocios se realizaron por medio de la
aplicación metódica de herramientas y técnicas propias de ingeniería industrial. Finalmente, se presentan las
conclusiones y recomendaciones que se consideran pertinentes a considerar para ejecutar la idea de negocio, según
los parámetros de localización y población objetivo definidos.

1
Proyecto de Grado
**Facultad de Ingenierías Físico-Mecánicas, Escuela de Estudios Industriales y Empresariales,
Directora MBA Diana Patricia Barreneche Sarmiento.
 ABSTRACT

TÍTLE: BUSINESS PLAN FOR THE CREATION OF A COMPANY FOCUSED ON

THE CONSTRUCTION OF HOUSES WITH EFFICIENT TECHNOLOGIES AND
INTELLIGENT USE OF ENVIRONMENTAL RESOURCES FOR RURAL SECTOR
OF SANTANDER (MESA DE LOS SANTOS)*

AUTHOR:
MANTILLA OTERO, Félix David

KEYWORDS: CONSTRUCTION, BUILDER, BIOCLIMATIC, DESIGN,

ARCHITECTURE, ENVIRONMENT, SUSTAINABILITY.

DESCRIPTION:

This document aims to present the design of a business plan for the creation of a company dedicated to the
design and construction of houses of a plant, with the implementation of technologies that allow the intelligent
use of environmental resources in the rural area of The Mesa de los Santos (Santander), made up of a series
of diagnostic studies, technical and financial analyzes that allow evaluating the feasibility of developing the
business idea.

The technical design considers active and passive technologies that focus on the control of consumption of
water and energy resources; And the use of environmental resources through water recycling systems,
rainwater harvesting for irrigation and photovoltaic solar energy system. Additionally, passive technologies that
define bioclimatic architectural designs are considered after analyzing the environmental variables of
precipitation, solar brightness, winds and temperature of the area in which it will be built.

The different analyzes and studies that determine the feasibility of the business idea were made through the
methodical application of tools and techniques of industrial engineering. Finally, we present the conclusions
and recommendations that are considered relevant to consider in order to execute the business idea,
according to the parameters of location and target population defined.

*
Bachelor Thesis
** Faculty of Physicomechanicals Engineering. School of industrial studies and business. Director
MBA Diana Patricia Barreneche Sarmiento.

6
 TABLA DE CONTENIDO

Pág.

INTRODUCCIÓN..................................................................................................19

1. DEFINICION DEL PROBLEMA.................................................................21

2. JUSTIFICACIÓN........................................................................................22

3. OBJETIVOS...............................................................................................23

3.1 OBJETIVO GENERAL...............................................................................23

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS......................................................................23

4. ANÁLISIS DEL ENTORNO........................................................................25

4.1 ANALISIS DEL MACROENTORNO (PESTEL).........................................25

4.1.1 Político y Legal...........................................................................................25

4.1.2 Análisis Económico....................................................................................31

4.1.3 Análisis Social-Demográfico.......................................................................35

4.1.4 Análisis Tecnológico...................................................................................42

4.1.5 Análisis Ecológico......................................................................................45

4.2 ANÁLISIS DE MICROENTORNO (FUERZAS DE PORTER)...................52

4.2.1 Amenaza de competidores potenciales.....................................................52

4.2.2 Rivalidad entre competidores.....................................................................52

4.2.3 Amenaza de nuevos productos sustitutos.................................................55

4.2.4 Poder de negociación de los clientes.........................................................56

4.2.5 Poder de negociación de los proveedores.................................................56

5. INVESTIGACIÓN DE MERCADOS...........................................................57

5.1 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO...........................................................57

7
5.1.1 Bucaramanga.............................................................................................57

5.1.2 Floridablanca..............................................................................................59

5.1.3 Piedecuesta................................................................................................60

5.1.4 Girón...........................................................................................................61

5.2 CÁLCULO DE MUESTRA SIGNIFICATIVA...............................................62

5.3 DISEÑO DE CUESTIONARIO...................................................................63

5.3.1 Resultados y análisis de la encuesta.........................................................63

6. PLAN DE MERCADEO..............................................................................77

6.1 ESTRATEGIAS PROPUESTA DE VALOR................................................77

6.2 ESTRATEGIAS PROSPECCIÓN..............................................................78

6.3 ESTRATEGIAS PRODUCTO.....................................................................79

6.4 ESTRATEGIAS PROCESOS.....................................................................80

6.4.1 Etapa I (Preliminar)....................................................................................80

6.4.2 Etapa II (Lanzamiento)...............................................................................81

6.4.3 Etapa III (Operación)..................................................................................81

6.5 ESTRATEGIAS PERSONAS.....................................................................82

6.6 ESTRATEGIAS PRECIO...........................................................................83

6.7 ESTRATEGIAS PROMOCIÓN...................................................................84

7. ANÁLISIS TÉCNICO.................................................................................86

7.1 DELIMITACIÓN DE LA ZONA...................................................................87

7.2 VARIABLES CLIMÁTICAS.........................................................................87

7.2.1 Variables de zonificación............................................................................87

7.2.2 Variables de diseño....................................................................................88

7.3 SELECCIÓN DE MATERIALES.................................................................91

8
7.3.1 Impacto ambiental de los materiales de construcción...............................91

7.3.2 Materiales de construcción sostenible.......................................................92

7.4 DISEÑO......................................................................................................95

7.4.1 Diseño arquitectónico pasivo.....................................................................96

7.5 TECNOLOGÍAS ACTIVAS.......................................................................103

7.5.1 Instalaciones y sostenibilidad...................................................................103

7.5.2 Sistema de aprovechamiento de energía solar fotovoltaica (SAEF).......105

7.5.3 Instalaciones de abastecimiento y saneamiento de agua.......................106

7.6 ACABADOS..............................................................................................109

7.7 PROCESO DE CONSTRUCCIÓN...........................................................110

7.7.1 Gestión de los residuos de construcción.................................................111

8. ANÁLISIS FINANCIERO..........................................................................113

8.1 PRESUPUESTO DE INVERSIÓN...........................................................113

8.1.1 Página Web..............................................................................................114

8.1.2 Muebles y enseres...................................................................................115

8.1.3 Adecuación del Local...............................................................................116

8.1.4 Maquinaria y herramienta.........................................................................116

8.1.5 Vehículo....................................................................................................116

8.1.6 Capital de Trabajo....................................................................................117

8.2 PRESUPUESTO DE INGRESOS............................................................117

8.3 PRESUPUESTO DE EGRESOS.............................................................119

8.3.1 Local.........................................................................................................119

8.3.2 Nómina.....................................................................................................120

8.3.3 Marketing..................................................................................................123

9
8.3.4 Rodamiento Vehículo...............................................................................124

8.3.5 Mantenimiento..........................................................................................124

8.3.6 Costo Estructural......................................................................................124

8.3.7 Depreciación.............................................................................................125

8.4 OBLIGACIONES FINANCIERAS, TARIFAS E IMPUESTOS..................126

8.4.1 Obligaciones Financieras.........................................................................126

8.4.2 Registro Mercantil....................................................................................127

8.4.3 Impuesto a la Renta.................................................................................127

8.5 ESCENARIOS FINANCIEROS................................................................127

8.5.1 Indicadores...............................................................................................128

9. ANÁLISIS ESTRATÉGICO......................................................................130

9.1 DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO..................................................130

9.1.1 Generalidades..........................................................................................130

9.1.2 Misión.......................................................................................................131

9.1.3 Visión........................................................................................................131

9.1.4 Pilares Estratégicos..................................................................................131

9.1.5 Política Integral.........................................................................................132

9.2 ANÁLISIS ORGANIZATIVO.....................................................................132

9.3 ANÁLISIS LEGAL.....................................................................................134

9.3.1 Requisitos.................................................................................................134

9.3.2 Propuesta de constitución de la S.A.S.....................................................135

9.4 MATRIZ DOFA.........................................................................................135

9.5 CANVAS...................................................................................................137

9.5.1 Segmento de mercado.............................................................................137

10
9.5.2 Propuesta de valor...................................................................................137

9.5.3 Canales....................................................................................................137

9.5.4 Relación con clientes...............................................................................138

9.5.5 Fuentes de ingreso...................................................................................138

9.5.6 Recursos clave.........................................................................................138

9.5.7 Actividades clave......................................................................................139

9.5.8 Asociaciones clave...................................................................................139

9.5.9 Estructura de costos.................................................................................140

10. ANÁLISIS DE IMPACTO AMBIENTAL Y SOCIAL..................................141

10.1 ANÁLISIS DE IMPACTO AMBIENTAL....................................................141

10.2 ANÁLISIS DE IMPACTO SOCIAL...........................................................142

11. CONCLUSIONES.....................................................................................144

12. RECOMENDACIONES............................................................................146

BIBLIOGRAFÍA...................................................................................................147

11
 LISTA DE TABLAS

Pág.

Tabla 1. Estadísticas catastrales del suelo rural.....................................................40

Tabla 2. Cobertura servicios públicos en el municipio de los Santos.....................49

Tabla 3. Frecuencias relativas edad- Bucaramanga...............................................58

Tabla 4. Tabla de frecuencias. Estratos Bucaramanga..........................................58

Tabla 5. Frecuencias relativas edad- Floridablanca................................................59

Tabla 6. Tabla de frecuencias. Estratos Floridablanca...........................................59

Tabla 7. Frecuencias relativas edad- Piedecuesta.................................................60

Tabla 8. Tabla de frecuencias. Estratos Piedecuesta.............................................60

Tabla 9. Frecuencias relativas edad- Girón.............................................................61

Tabla 10. Tabla de frecuencias. Estratos Girón......................................................61

Tabla 11. Población objetivo y muestra significativa...............................................62

Tabla 12. Preferencias de distribución de espacios en vivienda campestre..........73

Tabla 13. Impacto ambiental de los principales materiales de construcción..........93

Tabla 14. Análisis de los materiales de construcción más empleados...................94

Tabla 15. Determinación y validación del área de las ventanas.............................99

Tabla 16. Gestión de materiales: Reciclables y reutilizables................................112

Tabla 17. Presupuesto de inversión......................................................................114

Tabla 18. Inversión muebles y enseres.................................................................115

Tabla 19. Descripción de vehículo........................................................................117

Tabla 20. Variación de precio de metro cuadrado en años..................................118

Tabla 21. Histórico anual inflación.........................................................................118

Tabla 22. Presupuesto de ingresos.......................................................................119

Tabla 23. EPP´S....................................................................................................120

Tabla 24. Dotación.................................................................................................120

Tabla 25. Nómina Fija............................................................................................121

Tabla 26. Nómina variable.....................................................................................122

Tabla 27. Nómina fija primer año..........................................................................123

Tabla 29. Costo estructural....................................................................................125

Tabla 23. Presupuesto de egresos........................................................................126

Tabla 30. EBITDA..................................................................................................128

Tabla 31. TIR y VPN para tres escenarios............................................................129

 LISTA DE FIGURAS

Pág.

Figura 1. Crecimiento del PIB trimestral (variación anual, %).................................31

Figura 2. Valor de las ventas- total mercado (billones de pesos constantes de

2015- acumulado anual a junio 2015).....................................................................33

Figura 3. Proyectos Incomesa: Construcción tradicional.......................................53

Figura 4. Logo CONSTRUCTEC CASTELLANOS................................................53

Figura 5. Proyectos CONSTRUCTEC CASTELLANOS........................................54

Figura 6. Proyectos Construsin...............................................................................54

Figura 7. Porcentaje de personas que conocen el término de construcción

sostenible..................................................................................................................64

Figura 8. Porcentaje de personas que conocen los beneficios de la construcción

sostenible..................................................................................................................64

Figura 9. Porcentaje de aceptación de la línea de construcción sostenible...........65

Figura 10. Porcentaje de personas que comprarían vivienda con tecnologías de

línea sostenibles........................................................................................................66

Figura 11. Porcentaje de personas que consideran el impacto ambiental en su

decisión de compra...................................................................................................66

Figura 12. Porcentaje de preferencia de compra entre línea sostenible y tradicional.

...............................................................................................................................67
Figura 13. Porcentaje de personas que tienen casa propia....................................68

Figura 14. Porcentaje de personas interesadas en comprar casa campestre o de

inversión....................................................................................................................68

Figura 15. Porcentaje de personas que comprarían en este momento un proyecto

sostenible..................................................................................................................69

Figura 16. Porcentaje de personas que conocen el sector de Mesa de Los Santos.
...............................................................................................................................69

Figura 17. Percepción del sector Mesa de Los Santos...........................................70

Figura 18. Porcentaje de personas que comprarían vivienda en La Mesa de Los

Santos......................................................................................................................70

Figura 19. Porcentaje de preferencia en estilos de vivienda..................................72

Figura 20. Porcentaje de preferencia del área (m2) de la vivienda........................72

Figura 21. Porcentaje de aceptación de incremento al precio................................73

Figura 22. Porcentaje de aceptación de tiempos de entrega..................................74

Figura 23. Porcentaje de personas que tomarían un crédito para adquirir vivienda
campestre.................................................................................................................74

Figura 24. Presupuesto dispuesto para construir....................................................75

Figura 25. Porcentaje de preferencia por zona.......................................................76

Figura 26. Porcentaje de personas que conocen constructoras con línea sostenible
...............................................................................................................................76

Figura 27. Ciclo de vida de los materiales de construcción....................................91

Figura 28. Características de los materiales sostenibles........................................93

Figura 29. Orientación de la vivienda......................................................................97

Figura 30. Ángulo de incidencia del sol, según tipo de edificación.........................99

Figura 31. Rosa de los vientos aeropuerto Palonegro..........................................102

Figura 32. Presión de aire en los lados barlovento y sotavento en las fachadas de
la edificación...........................................................................................................102

Figura 33. Proceso de construcción......................................................................111

Figura 34. Logo Constructora Casa Verde............................................................130

Figura 35. Pilares estratégicos..............................................................................131

Figura 36. Organigrama de la empresa.................................................................133

Figura 37. DOFA....................................................................................................136

 LISTA DE ANEXOS

Nota: Los siguientes anexos se encuentran en carpeta adjunta y pueden ser

consultados en la Biblioteca de la Universidad Industrial de Santander.

Anexo A. Normatividad nacional del sector de la construcción y acuerdos

comerciales.

Anexo B. Instrumentos económicos, financieros y tributarios aplicables en

Colombia

Anexo C. Herramientas de desarrollo para el emprendimiento

Anexo D. Descripción de herramientas financieras para el impulso de los

Negocios Verdes en Colombia

Anexo E. División política administrativa rural.

Anexo F. Características y beneficios del Sello Ambiental Colombiano (SAC)

Anexo G. Piramides poblacionales

Anexo H. Encuesta estudio de mercado

Anexo I. Mapas. Los Santos, Santander veredas y clima.

Anexo J. Mapas. Brillo Solar Anual Colombia y Los Santos, Santander.

Anexo K. Mapas. Velocidad media del viento en Colombia y en Los Santos,

Santander
Anexo L. Mapas. Precipitación anual en Colombia y en Los Santos, Santander

Anexo M. Detalle técnico. Orientación de las ventanas y ventilación natural,

zona templada.

Anexo N. Planos de diseño

Anexo O. Detalle técnico Altura antepechos ventanas y área.

Anexo P. Tecnología pasiva aplicada. Ventilación natural

Anexo Q. Costo estructural

Anexo R. Tecnologías activas.

Anexo S. Cotización kit solar

Anexo T. Actividades de construcción

Anexo U. Evaluación y manejo de impactos ambientales en el proceso de

construcción

Anexo V. Descripción de cargos

Anexo W. Escenario previsto

Anexo X. Costo tecnologías activas

Anexo Y. Escenario pesimista

Anexo Z. Escenario optimista

 INTRODUCCIÓN

Actualmente la construcción se encuentra directamente relacionada con el

crecimiento de la economía y el desarrollo del país, debido a que representa la
expansión de la urbanización y genera la creación de nuevos espacios donde se
pueden ampliar la cantidad de actividades que una población puede desarrollar.
De esta manera es posible encontrar una excelente oportunidad de inversión que
logra generar un dinamismo en la actividad comercial y cultural que hace parte del
desarrollo de las sociedades.
Según el periódico El Tiempo2 , constructoras como Pedro Gómez y CIA, afirman
el crecimiento inminente que se está desarrollando en diferentes focos del país,
logrando evidenciar que las ciudades intermedias (ciudades con una población
mayor a 100.000 habitantes pero menor a 1 millón) se están convirtiendo en
importantes polos de inversión y desarrollo del país. Entre estas ciudades se
encuentra Bucaramanga, donde según reveló el Departamento Administrativo
Nacional de Estadísticas, DANE3, entre enero y marzo del año 2015 en la región
se licenciaron en total unos 528.936 (m2). Esta tendencia a la construcción impulsa
el crecimiento de las ciudades, abarcando territorios rurales para la extensión de la
urbanización.
La Mesa de los Santos (Santander) es un claro ejemplo donde la construcción ha
ido transformando el lugar en uno de los espacios de vivienda campestre más
importantes de Santander. Para Jhan Céspedes 4, Ingeniero Industrial y Gerente
de

2
EL TIEMPO. 20 ciudades intermedias que impulsarán el crecimiento del país. En: Nación y
economía. El tiempo [En línea]. (27, Septiembre, 2014). Disponible
en:<http://www.eltiempo.com/economia/sectores/inversion-y-desarrollo-en-colombia/14603216>.
[Citado el 7 de Junio de 2015].
3
ORTIZ, David. Las licencias de construcción aumentaron 73% en Santander. En: Vanguardia
Liberal [En línea]. (19, Mayo, 2015). Disponible en: <http://www.vanguardia.com/economia/local/3
12065-las-licencias-de-construccion-aumentaron-73-en-santander>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
4
MÁRQUEZ, Leidys. La Mesa: de zona campestre a epicentro de vivienda. En: Vanguardia Liberal
Revista Virtual [En línea]. Edición 09. (25, Octubre, 2014). Bucaramanga. pp 10F. Disponible en:
<http://www.vanguardia.com/informe-construccion/revista-virtual/>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
INCOMESA, el incremento en la construcción de viviendas en esa área ha sido
significativo y sostenible en oferta y demanda. Otra razón importante para que La
Mesa de los Santos esté alcanzando un gran protagonismo al invertir en vivienda y
comercio, es que el metro cuadrado es uno de los más asequibles del mercado de
la construcción. El hecho de ser un sector turístico hace que la zona sea atractiva
y genere un promedio anual de valorización del 15% según los últimos cinco años.
Un punto a considerar es que “la Mesa de los Santos es un sector reconocido
como el segundo nido sísmico del mundo, después de Hindu Kush (Afganistán), y
de acuerdo con Carlos Alberto Vargas Presidente de la Sociedad Colombiana de
Geología y profesor del Departamento de Geociencias de la Universidad Nacional,
la región registra hasta 40 movimientos telúricos diarios, aunque en magnitudes
muy pequeñas”5.
Teniendo en cuenta que la Mesa de los Santos es un sector que cuenta con
recursos naturales propios del sector rural, se debe destacar que la conversión de
territorios rurales en extensión de predios urbanos despierta una gran
preocupación ambiental, donde se busca generar una construcción que preserve
los factores ambientales. De esta manera surge la necesidad de implementar
tecnologías amigables con el medio ambiente que permitan optimizar el consumo
de los recursos en las viviendas a construir.

Es por esto que se desea implementar una opción de edificación para la Mesa de
los Santos con tecnologías para el uso inteligente de recursos ambientales, que
cuente con los parámetros de construcción sismo resistente, y que además sea un
espacio de confort para quienes adquieran el inmueble.

5
QUINTERO, Félix. Vivir en La Mesa de Los Santos, el segundo nido sísmico del mundo. En: El
tiempo [En línea]. (11, Marzo, 2015). Disponible en:<http://www.eltiempo.com/colombia/otras-
ciudades/por-que-tiembla-todos-los-dias-en-la-mesa-de-los-santos-/15372897 >. [Citado el 8 de
Junio de 2015].
 1. DEFINICION DEL PROBLEMA

La ciudad de Bucaramanga y su área metropolitana constituyen un sector que se

encuentra en crecimiento, lo que implica una demanda constante de edificaciones
para su comunidad. Esto representa un ambiente propicio para la adquisición de
viviendas para inversión ya que la economía respalda esta compra con incentivos
y panoramas de rentabilidad. La anterior situación descrita ha impulsado las
compras de terrenos a las afueras de la ciudad, donde los compradores logran
adquirir lotes con precios muy bajos y con beneficios naturales extras que hacen
de la compra una excelente inversión. Un caso particular es el sector Mesa de los
Santos, donde se ha evidenciado un incremento de construcciones
considerablemente alto con fines campestres que han valorizado el sector junto
con las atracciones turísticas que aprovechan los beneficios naturales que ofrece
la zona.

Siendo las veredas de la Mesa de los Santos el foco de este estudio, se indica
claramente que el problema radica en el impacto nocivo al medio ambiente que
genera satisfacer esta necesidad de compra de lotes rurales con fines de
edificación. Este impacto se genera debido a que las constructoras que operan en
este sector no tienen un manejo sostenible de sus operaciones, por lo que no
cumplen con los requisitos mínimos de esta línea de construcción siguiendo los
lineamientos de las certificaciones sostenibles vigentes de carácter nacional e
internacional.

Este problema refleja sus efectos en graves consecuencias que ya se han

comenzado a evidenciar en el sector, tales como la escasez de recurso hídrico, la
erosión de tierras, la disminución del bosque seco tropical propio del sector y los
cambios bioclimáticos.
 2. JUSTIFICACIÓN

Ante la evidente problemática ambiental relacionada con las actividades del sector
de construcción, que van desde la extracción de materiales hasta la edificación,
surge la necesidad de replantear los modelos de construcción en busca de
sistemas que garanticen la mitigación del impacto ambiental manteniendo altas
condiciones de confort, calidad y sostenibilidad con precios asequibles, lo cual es
posible por medio de la implementación de tecnologías y metodologías asociadas
al diseño, consideradas desde las fases primarias de planeación de los proyectos
de construcción. Es necesario considerar los avances en esta línea de
construcción junto con las normativas que se han definido por parte de consejos y
sellos ambientales en pro de orientar e incentivar la aplicación de los parámetros
mínimos para construcción sostenible según lineamientos de carácter nacional.
Bajo esta propuesta se fundamenta el valor agregado que se busca brindar a
través de la conformación de una unidad de negocio enfocada al diseño y
construcción personalizada dentro de un contexto de desarrollo regional, en el que
se percibe una proyección atractiva resaltando la fuerte tendencia de crecimiento
que se ha evidenciado en el sector de La Mesa de Los Santos (Santander) en los
últimos cinco años, aunque es entre el 2012 y el 2015 donde se ha experimentado
un crecimiento importante en dos aspectos fundamentales: comercial y
habitacional. “El aumento de la actividad de estos sectores ha ido consolidando la
zona como uno de los epicentros de importante crecimiento y la ha perfilado como
una de las áreas de vivienda campestre permanente para los próximos años” 6. En
concordancia a lo anterior, se formula un plan de negocio que se soporta en un
conjunto de análisis de diversos ámbitos, una estrategia basada en modelos
técnicos y tecnológicos, un esquema operacional alineado a las buenas prácticas
de gestión y un diseño organizacional competente que conforma la base de la
unidad de negocio.
6
MÁRQUEZ. Op. Cit.
 3. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GENERAL

Formulación del plan de negocio para la creación de una constructora enfocada a

edificar casas con diseños que apliquen ingeniería y tecnologías que permitan un
uso eficiente e inteligente de recursos ambientales para ser aplicado en zonas
rurales de Santander (Mesa de los Santos) con parámetros de seguridad sismo
resistente.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Realizar una investigación de mercados para identificar las necesidades,

tendencias, expectativas de los clientes potenciales y estimar la posible
demanda de mercado en la zona rural de Santander (Mesa de los Santos),
especificando claramente las fuentes primarias para la recolección de
información pertinente.
 Desarrollar el plan de marketing con el fin de definir las estrategias comerciales
en la empresa.
 Realizar el estudio técnico determinando nuevos métodos para el uso eficiente
e inteligente de recursos ambientales, incluyendo los requerimientos para su
desarrollo. Además de implementar medidas anti-sísmicas para el tipo de
construcción a realizar, teniendo en cuenta las propiedades de la zona.
 Elaborar un análisis organizativo con el fin de determinar la estructura
organizacional administrativa óptima para la puesta en marcha del proyecto,
junto con su organigrama y su estructura salarial.
 Formular el análisis legal de la conformación de la empresa identificando la
reglamentación que regula al sector y definiendo políticas dentro del marco de
la presente idea de negocios.
 Realizar el análisis del impacto social y ambiental generado por el
funcionamiento de la empresa.
 Realizar un análisis Financiero que permita establecer la viabilidad del plan de
negocio, identificando índices de rentabilidad.
 Diseñar una estrategia de operación de la empresa, definiendo los procesos y
su orden lógico para la planeación, ejecución y control.
 Elaborar un Diseño Prototipo de la edificación de acuerdo a la tendencia
identificada, donde se implemente la tecnología de uso inteligente de recursos
ambientales, se consideren las estimaciones técnicas de requerimientos de
construcción y los estudios técnicos pertinentes para la seguridad sismo
resistente. Incorporando el buen manejo de áreas verdes.
 4. ANÁLISIS DEL ENTORNO

4.1 ANALISIS DEL MACROENTORNO (PESTEL)

4.1.1 Político y Legal. La actividad constructora en Colombia se divide en dos

grandes ramas: la de la edificación, que primordialmente se dedica a soluciones
de vivienda y la de las obras civiles de infraestructura; ambas tienen una gran
incidencia en el crecimiento y desarrollo del país. Es por ello que el gobierno
colombiano ha creado, mantenido y mejorado a lo largo de los años un conjunto
de políticas enfocadas a la regulación, incentivo y desarrollo de este sector.

La construcción presenta un comportamiento regular con ciclos de expansión y

reducción relacionado directamente entre otras variables, con las políticas que
pone en ejecución cada gobierno, a pesar de ello estas políticas siempre tienden a
buscar el beneficio para el desarrollo por medio de la generación de estímulos
como elemento generador de empleo. El gobierno Nacional ha trabajado en
políticas7 y estrategias para fortalecer el sector de la construcción, estas son:

Políticas públicas:
 Reglamentación Ley 1753 de 2015, Plan Nacional de Desarrollo.
 Conformación Comisión Intersectorial de la Calidad.
 Estructuración de propuestas para los Planes de Desarrollo Municipal en el
marco de Ciudades de Calidad.

7
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION (CAMACOL). INFORME DE GESTIÓN 2014-
2015. [En línea].Bogotá D.C. 2014. 60 p. Disponible en:
<http://camacol.co/sites/default/files/informes_gestion/INFORME%20DE%20GESTION%202014-
2015%20DEF.pdf>. [Citado el 7 de octubre de 2015].
 Seguimiento a los programas vigentes que fortalecen la demanda de vivienda,
que son: Mi Casa Ya, Casa Ahorro, Frech-No VIS y Vivienda Gratis.
 Reforma tributaria estructural.

Estrategias gubernamentales:
 La estabilidad macroeconómica y jurídica.
 Educación y destrezas laborales para el sector.
 Regulación de instituciones al servicio de la producción.
 Provisión y respeto de derechos de propiedad.
 Tarifas y provisión de servicios públicos.

Estas políticas se encuentran amparadas por una reglamentación jurídica, al

mismo tiempo que Colombia en su obligación como autoridad legal ha instaurado
un conjunto de normas legales que rigen al sector de la construcción. Esta
normatividad se encuentra adjunta en el Anexo A.

4.1.1.1 Organizaciones y agremiaciones nacionales en el sector.

 CAMACOL: La Cámara Colombiana de la Construcción, es una

asociación gremial sin ánimo de lucro, creada en Medellín el 14 de
septiembre de 1957, que integra empresas y personas naturales
relacionadas con la cadena de valor de la construcción en todo el país.
Tiene presencia en casi todo el territorio colombiano, a través de 15
regionales y 2 seccionales. Cuenta con más de 1.600 afiliados, tiene
como misión representar y articular la cadena de valor de la
construcción e impulsar su desarrollo competitivo y el progreso de
Colombia, posee un plan estratégico que se soporta en cinco áreas
claves de trabajo: competitividad, articulación de actores, información
y análisis estratégico, responsabilidad social y ambiental, y productos
y servicios8.

8
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION (CAMACOL). Op cit., p.10.
  ACOL: Asociación colombiana de constructores, es una entidad
social que organiza, agremia, capacita, acompaña laboralmente e
intermedia comercialmente el sector de la construcción a partir de
acciones sociales, laborales, formativas, comerciales y culturales.
Promocionando actividades que beneficien a operarios, contratistas,
profesionales, constructores y proveedores, promoviendo programas
integrales para la dignificación del gremio y aporte al crecimiento del
país9.

 CCCS: Consejo colombiano de construcción sostenible o Colombia

Green Building Council, es una red de personas, empresas y
entidades que promueve la transformación de la industria de la
construcción para lograr un entorno responsable con el ambiente y
bienestar de los colombianos, sus acciones se concentran en
fortalecer el conocimiento sobre construcción y urbanismo sostenible,
fomentar la utilización de sistemas de certificación y normalización de
mercados verdes en la construcción, colaborar con el gobierno
nacional y los gobiernos locales para gestionar y apoyar la formulación
de políticas de producción y consumo responsable para el sector10.

 CCI: Cámara Colombiana de infraestructura, es una asociación

gremial empresarial que promueve el desarrollo socioeconómico a
través de una infraestructura moderna y eficiente, defiende la
institucionalidad, los principios éticos y la transparencia, busca el
equilibrio en las relaciones contractuales, propende por el
fortalecimiento de las empresas que intervienen en la cadena de valor
y su recurso humano, e influye notoriamente en el diseño,
construcción e implementación de las políticas públicas relacionadas
con el sector11.

 CECODES: El Consejo Empresarial Colombiano para el Desarrollo

Sostenible, orienta a las empresas para que desarrollen y pongan en
marcha prácticas que les permita mejorar continuamente y lograr un
equilibrio entre sus objetivos económicos, sociales y ambientales, en
armonía con el desarrollo sostenible de la sociedad colombiana. Se
encuentra asociado con empresas de las áreas más importantes de la

9
ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE CONSTRUCTORES. Nosotros. [En línea]. Bogotá D.C.
Disponible en: <http://www.acol.com.co/ >. [Citado el 19 de Noviembre de 2015].
10
CONSEJO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE (CCCS). NOSOTROS. [En línea].
Bogotá D.C. Disponible en: <http://www.cccs.org.co/nosotros>. [Citado el 19 de Noviembre de 2015].
11
CAMARA COLOMBIANA DE LA INFRAESTRUCTURA (CCI). La Cámara: Quiénes Somos. [En
línea]. Bogotá D.C. Disponible en: http://www.infraestructura.org.co/index.php?id=2&ide=132&id
_seccion=&seccional=1&ellado=1&T=La%20C%E1mara >. [Citado el 19 de Noviembre de 2015].
 economía colombiana: minería, energía, forestal, agro-industria,
manufactura, construcción y financiera12.

4.1.1.2 Instituciones públicas y sus actividades sobre el sector. Según

la Cámara Colombiana de Construcción13 (CAMACOL), son:

Superintendencia de industria y comercio: Es la entidad competente de velar

por la observancia de las normas de protección al consumidor, es quien debe
ordenar la efectividad de las garantías de los bienes y servicios, y asegurar que
los productores respondan por el adecuado fin del producto a sus consumidores, y
les garanticen las condiciones de calidad e idoneidad de los bienes.

Fondo Nacional del Ahorro (FNA): Entidad importante en la ejecución de la

política de vivienda del Gobierno Nacional, con la adjudicación de créditos
hipotecarios para vivienda nueva o usada.

Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio: Presenta iniciativas encaminadas a

fortalecer la producción de vivienda en todo el país y trabajar para la construcción
de ciudades de calidad.

Ministerio de Hacienda y Crédito Público: Posee programas para que todos los
colombianos puedan acceder a la compra o construcción de vivienda,
proporcionando solvencia económica.

12
CONSEJO EMPRESARIAL COLOMBIANO PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE (CECODES).
Acerca de CECODES: Quiénes somos. [En línea]. Bogotá D.C. Disponible en:
<http://www.cecodes.org.co/index.php/acerca-de-cecodes.html>. [Citado el 19 de Noviembre de
2015].
13
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION (CAMACOL). INFORME DE GESTIÓN 2014-
2015. [En línea].Bogotá D.C. 2014. p. 35-37. Disponible en:
<http://camacol.co/sites/default/files/informes_gestion/INFORME%20DE%20GESTION%202014-
2015%20DEF.pdf>. [Citado el 7 de octubre de 2015].
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo: Trabaja la promoción del sector
de la construcción, el mercado de vivienda nueva y la producción de insumos en el
contexto internacional, la vinculación del sector en el Programa de Trasformación
Productiva (PTP), la promoción de la exportación de vivienda para impulsar la
industria asociada al sector en nuevos mercados.

Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible: Busca dar solución a

problemáticas asociadas con competencias en materia ambiental, en conjunto con
entidades regionales a fin de mitigar los obstáculos que el sector ha identificado.

IGAC: Instituto geográfico Agustín Codazzi, elabora y actualiza el mapa oficial de

la República de Colombia. Ejecuta planes de gobierno en materia de cartografía,
agrología, catastro y geografía, también busca la estructuración del ABC de
trámites catastrales del constructor y la realización de capacitaciones.

Departamento de Planeación Nacional (DNP): Trabaja en proyectos como el

Plan Nacional de Desarrollo, el proyecto de implementación del mecanismo Tax
Increment Financing –TIF, que pretende la construcción de viviendas y desarrollos
urbanísticos mediante Asociaciones Público Privadas (APP).

Superintendencia de Notariado y Registro: Se encarga del registro de

instrumentos públicos.

Servicio nacional de aprendizaje (SENA): Maneja el Fondo Nacional de

Formación Profesional de la Industria de la Construcción (FIC), capacitaciones,
convocatoria de formación continua especializada y trabajo seguro en alturas
4.1.1.3 Acuerdos comerciales. Colombia en la búsqueda de lograr un
mayor nivel de desarrollo y en la necesidad de obtener ventajas comerciales ha
establecido a lo largo de los años acuerdos comerciales y de inversión de tipo
internacional aprovechando las complementariedades de las economías
implicadas. Esto ha sido beneficioso para el país y ha contribuido a la evolución de
la nación en aspectos socioeconómicos, con la apertura de nuevos mercados,
promoviendo a su vez inversiones mutuas y fortaleciendo las relaciones
diplomáticas entre estos países. En el numeral 2 del Anexo A. Normatividad
nacional del sector de la construcción Y Acuerdos comerciales, se describen los
acuerdos comerciales vigentes a la fecha.

4.1.1.4 Políticas de emprendimiento 14. En Colombia existen diferentes

entidades que promueven y apoyan proyectos de emprendimiento prestando
servicios que involucran desde la asesoría del plan de negocios hasta el
financiamiento en algunos casos de hasta el total de la inversión requerida. Según
el Global Entrepreneurship Monitor (GEM), Colombia ocupa el primer puesto, entre
54 en la intención de creación de empresa por parte de la población.

Colombia en el 2006 instauró la ley 1014 “De fomento a la cultura del

emprendimiento”, con la cual busca apoyar a nuevas empresas con la creación de
“Redes Regionales de Emprendimiento”, que han sido conformadas por 481
instituciones, entre las que se cuentan gobernaciones, alcaldías, y centros
educativos. Estas Redes, sirven como soporte para programas para el desarrollo
del emprendimiento (Anexo B. Herramientas de desarrollo para el
emprendimiento).Como resultado de estas iniciativas y gracias al apoyo de
recursos originados en el Fondo Emprender del SENA, han sido creadas alrededor
de 2.800

14
GOBIERNO DE COLOMBIA. URNA DE CRISTAL. Colombia el país con más emprendedores. En
línea]. Bogotá. (22, Abril, 2013). Disponible en:<http://www.urnadecristal.gov.co/gestion-
gobierno/emprendedores-colombia>. [Citado el 23 de Noviembre de 2015].
empresas, las cuales han generado más de 15 mil empleos formales en el país.
De esta manera el Gobierno apoya proyectos de impulso e ideas de negocio,
innovación, creación de empresa y Pymes, para contribuir a un país más moderno.

4.1.2 Análisis Económico.

4.1.2.1 Dinámica nacional. Según un informe de CAMACOL 15 sobre las

tendencias de la construcción en Colombia, el ingreso nacional se ha venido
deteriorando por cuenta de la caída progresiva en los precios del petróleo,
generando un cambio desfavorable en los términos de intercambio.

Por otra parte CAMACOL16 en su informe de gestión 2014-2015, señala que la

economía colombiana ha venido reduciendo sus tasas de crecimiento por debajo
del nivel potencial, al registrar un crecimiento del 3,6% anual para el año 2015.

Figura 1. Crecimiento del PIB trimestral (variación anual, %)

Fuente: DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (DANE). Cuentas –

nacionales Trimestrales, Citado por: CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION
(CAMACOL). INFORME DE GESTIÓN 2014-2015. [En línea].Bogotá D.C. 2014. p 18. Disponible
en: <http://camacol.co/sites/default/files/informes_gestion/INFORME%20DE%20GESTION%2020 14-
2015%20DEF.pdf>. [Citado el 7 de octubre de 2015].

15
Ibit., p 23.
16
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION (CAMACOL). INFORME DE GESTIÓN 2014-
2015, Op. cit. p. 18-20.

31
Dicho desempeño estuvo soportado por las expansiones de los sectores de
comercio, construcción y servicios financieros quienes registraron variaciones
superiores al 4,5% en ese mismo periodo. A pesar de ello, este comportamiento
económico no fue suficiente para contrarrestar el desempeño de la industria que
se contrajo en 1,2 % y de la minería en 1,7%. El consumo de los hogares y la
formación bruta de capital fijo mantuvieron crecimientos del orden del 4,2% y
9,7%, respectivamente. De esta manera la Cámara Colombiana de la construcción
explica que el empleo ha permanecido en buenos niveles, generando cerca de
600 mil nuevos puestos de trabajo en el último año con corte a junio de 2015

Paralelo a esta situación, el PIB edificador del sector de la construcción ha

liderado el desempeño registrando un crecimiento del 6,1% en el último año a
marzo de 2015, una cifra que representa el doble del crecimiento de la economía
en ese mismo periodo. En línea con lo anterior, en el último año se generaron en
promedio 85 mil empleos directos en el sector de la construcción, y 131 mil en las
actividades inmobiliarias. De esa forma, se resalta la importancia del sector
constructor en el país que aportó 39% de los nuevos puestos generados, llegando
en conjunto a ocupar cerca de 3 millones de personas.

Con lo anterior, se puede señalar que el buen momento en materia de empleo ha

ido de la mano de una positiva dinámica en las ventas de vivienda nueva, donde la
inversión de los colombianos en el último año alcanzó $29 billones (Figura 2), lo
que correspondió a un 13% más frente a los niveles promedio del periodo 2010-
2013. Dicho valor se tradujo en la comercialización de 160.344 viviendas, 27 mil
unidades adicionales frente al promedio de los cuatro años anteriores. Cabe
resaltar, que estos resultados se explican en buena parte por el crecimiento de
mercados grandes e intermedios como Atlántico, Caldas Antioquia, Santander,
Bolívar, Boyacá, entre otros.

32
Figura 2. Valor de las ventas- total mercado (billones de pesos constantes de
2015- acumulado anual a junio 2015)

Fuente: coordenada urbana y cálculos CAMACOL

4.1.2.2 Proyección del sector de la construcción en Colombia 2015 –

2016. El sector de la construcción de edificaciones tiene un papel protagónico por
su capacidad de dinamizar diferentes frentes de la economía, tanto en producción
como en generación de empleo, pero a la vez es necesario considerar que en el
campo económico se presentan índices variables, es decir, existen oportunidades
y riesgos para el mercado, y se debe continuar monitoreando los indicadores
líderes de la actividad edificadora con una visión de largo plazo, que permita a la
empresa estar preparada ante cualquier eventualidad.

El sector de la construcción sirve como escenario de crecimiento para Colombia y

según CAMACOL17 para el 2016 se proyecta una base del 5.2%. Sin embargo se
espera que gracias a la ejecución de los distintos programas de política pública, el
crecimiento del PIB de edificaciones llegue al 9.7% anual.

17
CAMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCION (CAMACOL). TENDENCIAS DE LA
CONSTRUCCION ECONOMIA Y COYUNTURA SECTORIAL, Op. cit. p. 25.
4.1.2.3 Instrumentos económicos y tributarios en Colombia. Existe un
conjunto de herramientas que pueden ser utilizadas por personas o empresas
interesadas en fortalecer negocios enmarcados en el sector ambiental, siendo
desarrolladas como resultado de una política nacional. El Anexo C. Instrumentos
Económicos, financieros y tributarios aplicables en Colombia, presenta detalle al
respecto.

En Colombia existen una serie de mecanismos de financiación para el impulso de

negocios verdes que sirven como herramientas financieras para las nuevas,
pequeñas y medianas empresas, estas herramientas existen de tipo de orden
público y privado. Se puede encontrar información con más detalle en el Anexo D.
Descripción de herramientas financieras para el impulso de los Negocios Verdes
en Colombia.

4.1.2.4 Economía del municipio Los Santos. Según el Esquema de

18
Ordenamiento Territorial municipal (EOT), la vocación económica del municipio
de Los Santos está sectorizada de conformidad con el tipo de suelos y
climatología. En la zona oriental del municipio al Este del pueblo, se presenta una
actividad de tipo turístico, complementada con la agricultura y ganadería en
pequeña escala, mientras que en la zona occidental la economía se fundamenta
en la minería. Cabe resaltar que la actividad económica propia del municipio está
basada en el sector minero por encima de actividades como la agricultura y la
ganadería. Entre los minerales más importantes para la economía de la región
están el yeso y la caliza; seguidos por materiales de construcción, rocas
silicofeldespáticas, barita, caolín, cuarzo, feldespato y fluorita.

18
COLOMBIA. CONCEJO MUNICIPAL DE LOS SANTOS. Proyecto de acuerdo 033. (30,
diciembre, 2003). Por el cual se adopta para el municipio de LOS SANTOS el esquema de
ordenamiento territorial. Los Santos, Santander: Concejo municipal de LOS SANTOS. 154 p.
La producción de yeso en la actualidad comparada con la producción de 1995 y
1997, ha aumentado, ratificando que Santander es uno de los mayores
proveedores de yeso en el país. Está línea económica del municipio favorece la
construcción ya que muchos de los materiales empleados en este sector son
obtenidos de primera mano con las empresas dentro del mismo municipio

4.1.3 Análisis Social-Demográfico. “De acuerdo con la Agencia Internacional de

Energía, las edificaciones construidas son responsables de más del 40% del
consumo de energía y producen un tercio de las emisiones de gases de efecto
invernadero del mundo. En respuesta a este alto consumo, aparece una tendencia
mundial denominada “edificios verdes”, los cuales buscan aprovechar los recursos
naturales y renovables para disminuir el gasto de energía y la emisión de
desperdicios”19. Esta tendencia de construcción amigable con el medio ambiente
se ha denominado construcción verde o construcción sostenible y se basa
netamente en una iniciativa mundial para la construcción de espacios que
contribuye a mitigar o disminuir al máximo el efecto que puedan ocasionar al
medio ambiente durante su etapa de construcción y su etapa de funcionamiento.

“Los cuatro atributos principales de la construcción verde son: el aumento sobre el

control de la ventilación, manejo de la temperatura, optimización de la luz natural y
mejor aprovechamiento de la energía eléctrica. Además existe un beneficio
financiero. Si bien el diseño y ejecución de la construcción de un edificio verde
puede costar más que un edificio regular, existe un ahorro significativo por el
aprovechamiento de los recursos naturales a lo largo de toda la vida útil del
inmueble”20.

19
GIUSSANI, Carla. Edificios sustentables, una solución al cambio climático. En: Revista Dinero
[En línea]. (22, Diciembre, 2014). Disponible en: <http://www.dinero.com/opinion/columnistas/artic
ulo/importancia-edificios-sustentables-para-empresas/204381>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
20
Ibid.
En Colombia existe el Consejo Colombiano de Construcción sostenible CCCS o
Colombia Green Building Council 21, que es una organización privada sin ánimo de
lucro fundada en febrero de 2008, es una red de personas, empresas, colegios,
universidades, entidades y gremios que promueven la transformación de la
industria de la construcción para lograr un entorno responsable con el ambiente y
el bienestar de los colombianos, tiene gran reconocimiento ya que su Directora
ejecutiva Cristina Gamboa es una líder sobresaliente de la organización siendo a
la vez miembro de la Junta Directiva del World Green Building Council
(WorldGBC) y Presidente de la Red de las Américas de consejos de construcción
sostenible. Esta organización recalca y enfatiza la importancia de la certificación
de proyectos como una herramienta para que los proyectos busquen una
sostenibilidad integral, en la cual se tengan en cuenta todos los aspectos del
proyecto, para de esta manera evitar el “greenwashing” o las falsas pretensiones
de sostenibilidad, ya que hoy en día una obra con un panel solar o una cubierta
verde es promocionada como sostenible. ”Para el CCCS es indiferente el sistema
de certificación que quiera usar la industria. Lo importante es que haya una cultura
de medición de resultados y que la gente pueda saber lo que es verde de verdad”,
aclara Cristina Gamboa, directora ejecutiva del Consejo Colombiano de
Construcción Sostenible”22.

En Colombia está “onda verde” va tomando cada vez mayor fuerza, “La vieja
costumbre de elegir un apartamento solo por la vista que ofrece, por su
funcionalidad o por sus acabados está pasando a la historia, ya que el cliente ha
aprendido a comprar y exige otros aspectos como el confort interior, la iluminación
natural o la recuperación de aguas para aprovechamiento en sanitarios, entre
otros. Ahora, están muy interesados en el tema de la eficiencia energética y el
respeto

21
CONSEJO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE (CCCS). CERTIFICACIONES.
CCCS: Construcción Sostenible [En línea].Bogotá D.C. 2014. Disponible en: <http://www.cccs.org.
co/construccion-sostenible/certificacion-de-edificaciones>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
22
REVISTA DINERO. Construcción sostenible gana terreno. En: Revista Dinero: País [En línea].
(23, Agosto, 2014). Disponible en: < http://www.dinero.com/pais/articulo/construcciones-
sostenibles- certificadas-leed-colombia/200173 >. [Citado el 7 de Junio de 2015].
hacia lo natural”, afirma el arquitecto Gerson Duplat 23, vocero de la arquitectura
bioclimática en Colombia.

En el país existen actualmente 40 edificaciones con certificación Leed y

a agosto de 2014, están registrados 134 proyectos en el directorio oficial
del sistema estadounidense de certificación Leed. Esto ha hecho que el
tema de la construcción sostenible en el país sea considerado hoy un
caso de éxito.
El área de los proyectos de construcción sostenible en Colombia
alcanza los 3,15 millones de metros cuadrados, que equivalen al 12,8%
del área total licenciada en el 2013. El sector avanza a pasos firmes.
Por su parte, las 40 edificaciones oficialmente certificadas suman un
poco más de
900.000 metros cuadrados, y existen otros 19 edificios que se
encuentran pre-certificados.
Gamboa destaca que las 40 edificaciones que ya están certificadas
están sobresaliendo por sus logros. Estas edificaciones han obtenido
reducciones de hasta 90% en el uso de agua y de hasta 70% en
energía eléctrica. Además, generan unos entornos más saludables, un
aumento en la calidad de vida, y en espacios de oficina mayor
productividad. El 80% de los usuarios se sienten más cómodos en una
edificación sostenible, y el 78% ha podido observar un aumento en la
productividad: ventas en las tiendas; mejores resultados académicos en
los colegios; y disminución de ausencia por enfermedad, en la mayoría
de los espacios. “En una edificación tradicional si alguien tiene gripa se
le pega a todo el mundo. En cambio, las edificaciones sostenibles están
diseñadas para evitar eso y para que haya una sensación de bienestar
entre las personas que habitan los espacios”, ejemplifica la directora24.

23
FLÓREZ, Gabriel. Arquitectura verde en Colombia toma más impulso. En: El Tiempo [En línea].
(17, Marzo, 2014). Disponible en: <http://www.eltiempo.com/economia/sectores/arquitectura-verde-
en-colombia/13671564>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
24
Construcción sostenible gana terreno. Op cit.
“Aunque la mayoría de proyectos de construcción sostenible se concentran en
Bogotá y Medellín, el interés de los arquitectos por este tipo de prácticas viene
creciendo. Una reciente encuesta realizada por McGraw Hill Construction en más
de 60 países, incluyendo Colombia, encontró que el 94% de los arquitectos tiene
algún grado de vinculación con las prácticas de construcción sostenible. Además,
el 51% de estos profesionales espera que en 2015 más de 60% de sus proyectos
vaya de la mano con la protección del medio ambiente” 25.

Esta situación según Florez26, ha obligado a los constructores a involucrar la

sostenibilidad como premisa de diseño y, por eso, actualmente se venden mejor
las viviendas donde se integran la funcionalidad, la forma y la comodidad. Y
aunque se ha tenido la percepción de un alto costo en este tipo de construcciones
por las tecnologías utilizadas, al entrar en operación los beneficios para el bolsillo
y la calidad de vida son evidentes. Según el Consejo de Construcción Sostenible
de Estados Unidos (USGBC), "construir sostenible no tiene por qué costar más”,
especialmente cuando la estrategia de costos, la gestión de programas y las
estrategias ambientales de un proyecto se integran en el proceso de desarrollo
desde el principio. De hecho, tras una investigación, la organización encontró que
los aumentos en los costos iniciales son proporcionales al aumento del nivel de
certificación de sostenibilidad del proyecto. Es decir, a mayor exigencia, vale más.

El reporte del Consejo Mundial de Construcción Sostenible del 2013,

Business Case for Green Building, demostró que la percepción de un
eventual sobrecosto puede estar entre el 10% a un 30% más. Pero en
realidad, en los mercados pocos maduros, una edificación puede tener
sobrecostos de hasta 10% o 12% máximo…

25
GALLEGO, Mauricio. Colombia y el boom, de la construcción sostenible: La hora de los edificios
verdes. En: Vida más verde [En línea]. (28, Agosto, 2013). Disponible en:
<http://vidamasverde.com/2013/colombia-y-el-boom-de-la-construccion-sostenible-la-hora-de-los-
edificios-verdes/>. [Citado el 7 de Junio de 2015].
26
FLOREZ. Op. cit.
 En Colombia, el CCCS le preguntó al mercado cuál es su percepción y
cuál es la realidad de un eventual sobrecosto. Los resultados arrojaron
que va de 0%, es decir que con un mismo presupuesto logran hacer lo
mismo, hasta eventualmente un 9%. “Sin embargo, el retorno de esa
inversión en proyectos promedio es de 3 años, lo cual es muy bueno
teniendo en cuenta que el retorno en los mercados maduros tiende a
ser entre 5 y 7 años”, resalta Gamboa. Según la directora del CCCS, en
los mercados más maduros y en el mercado colombiano, ya ha surtido
esa curva de aprendizaje y esa diferencia de costos tiende a anularse
en la medida en que hay más proyectos, más demanda, más
conocimiento, y la industria innova. “En Colombia ya se puede hacer
una construcción sostenible con el mismo presupuesto de una
tradicional porque ya hay mucho más mercado”, concluye27.

4.1.3.1 El sector Los santos, Santander. La Mesa de los Santos ha

experimentado una fuerte tendencia de crecimiento en los últimos años,
especialmente en dos aspectos fundamentales: comercial y habitacional. “El
aumento de la actividad de estos sectores ha ido consolidando la zona como uno
de los epicentros de importante crecimiento y la ha perfilado como una de las
áreas de vivienda campestre permanente para los próximos años”28.

Los Santos es un municipio de Santander ubicado a 67 km de Bucaramanga con

una temperatura media de 21.3ºC, tiene una extensión de 28.474,27 hectáreas y
cuenta con 8.283 habitantes de los cuales 7.036 pertenecen a la población rural
(DANE 2003). El municipio está conformado por su cabecera municipal o suelo
urbano y por el área rural integrada por 15 veredas.

27
Construcción sostenible gana terreno. Op cit.
28
MÁRQUEZ, Leidys. Op cit.
La denominada área rural es la extensión de tierra que rodea el casco urbano
donde se ha evidenciado un comportamiento de compra para la construcción de
casas campestres. El suelo rural del municipio de los Santos está conformado por
3,112 predios con una superficie de 28.455,90 hectáreas distribuidas en predios
rurales, mejoras, condominios (parcelaciones), predios estatales y mejoras
estatales.

Tabla 1. Estadísticas catastrales del suelo rural

Fuente: COLOMBIA. INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Esquema de

Ordenamiento territorial, municipio de Los Santos, Santander. 2003.

Al analizar la Tabla 1, se logra observar que los predios rurales que cuentan con
una extensión de 282.071.300 metros cuadrados tienen tan solo un 0.1% de área
construida. Además en la actualidad existen condominios ya establecidos que
cuentan con 1.498.300 metros cuadrados y solo tienen un área construida de
1.08%. Estos índices permiten visualizar la cantidad de terreno disponible para
construir en el sector siendo una excelente oportunidad de inversión teniendo en
cuenta que el metro cuadrado se consigue a un precio significativamente inferior al
valor del metro cuadrado en la ciudad de Bucaramanga, por ejemplo para efectos
de comparación de inversionistas provenientes de la ciudad.
En el territorio municipal rural existen solo 15 veredas registradas por parte del
instituto Geográfico Agustín Codazzi- I.G.A.C. las cuales se han subdividido por
parte de la comunidad, en el Anexo E. División política Administrativa rural29, se

40
29
COLOMBIA. INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Esquema de Ordenamiento
territorial, municipio de Los Santos, Santander. 2003.

40
identifican las veredas y los sectores que la conforman. Estas 15 veredas han
subdividido los predios para realizar parcelaciones y ventas de los lotes en
pequeñas extensiones para fines campestres, siendo la oportunidad de compra
para personas que desean tener un lugar de descanso aprovechando las
bondades del sector que se ven claramente acentuadas en los hermosos paisajes,
clima fresco, buen precio por metro cuadrado, libertad para construir un ambiente
personalizado y la oportunidad de que el bien raíz incremente su valor gracias a la
alta actividad turística del sector.
La Mesa de los Santos es una de las veredas que cuenta con las condiciones más
óptimas para la construcción ya que las pendientes de sus terrenos no son tan
pronunciadas y se encuentra ubicada entre el trayecto Bucaramanga - Los Santos
ubicándose a tan solo 45 Km de Bucaramanga, lo cual es muy atractivo para los
inversionistas Bumangueses.

Se logra identificar la alta potencialidad de la demanda existente en el sector de

Los Santos, teniendo presente que cuenta con una extensa área sin construir y
que se perfila como una localidad con un gran desarrollo por sus propiedades
turísticas, climáticas y geológicas. Además, el modelo de construcción sostenible
ha demostrado grandes beneficios económicos, sociales, ambientales, de calidad
de vida y culturales que se han manifestado con una fuerte aceptación en
diferentes territorios incluyendo al colombiano.
Este modelo de construcción sostenible integrado a un diseño de estructura sismo
resistente crean una combinación bastante atractiva para cualquier inversionista
del sector de Los Santos, ya que apunta a dar solución a dos crisis que afectan
directamente a la comunidad y que tratándose de proyectos de construcción de
vivienda nueva independiente representa un costo similar o incluso menor que el
costo de construir una vivienda tradicional ya que desde un comienzo se
integrarían las estrategias económicas, ambientales y la correcta administración
del programa. Esto genera una innovadora propuesta de valor que incrementa la
satisfacción del

41
habitante y del posible comprador al saber que está contribuyendo con el medio
ambiente al mismo tiempo que obtiene beneficios económicos.

4.1.4 Análisis Tecnológico. Las edificaciones en general, deben ser analizadas

respecto al impacto que producen en los ambientes locales, naturales e
inmobiliarios. Adicionalmente deben configurar una serie de prácticas para reducir
y eliminar el impacto de los edificios sobre el medio ambiente. El uso de materiales
de construcción, la energía utilizada para la iluminación, calefacción y
enfriamiento, así como el consumo de agua y disposición de desechos son
factores de gran contribución al impacto en el medio ambiente de cualquier
construcción. Estos factores deben estar debidamente controlados desde la
planeación del proyecto sostenible hasta su completa ejecución, para lograr una
garantía de entrega de un producto sostenible y un bajo o ningún sobrecosto por
la implementación de tecnologías ecológicas. Se tienen en cuenta factores como
la elección de materiales de bajo impacto, un diseño arquitectónico pasivo y una
buena selección de fuentes de tecnología activa.

Las ventajas de la construcción sostenible son indiscutibles y reúnen una amplia

combinación de tecnologías para su adecuada implementación.

4.1.4.1 Tecnología solar activa y pasiva. Son tecnologías usadas para

transformar la energía solar y aprovecharla en energía utilizable. La tecnología
solar activa se caracteriza por realizar este proceso mediante equipamientos
mecánicos, mientras que los sistemas que captan y utilizan la energía solar sin
usar estos dispositivos se clasifican dentro de la tecnología solar pasiva.
Un ejemplo de esta tecnología es el uso de pasivos solares, que dispuestos en
ventanas, paredes y pisos de una edificación, permiten almacenar y distribuir la
energía solar, para proveer calor en el invierno y rechazarlo en el verano.
Asimismo, se pueden implementar la tecnología de energía solar foto-voltaica, que
permite transformar la energía solar en electricidad o los techos verdes que son
implementados para mejorar el hábitat o ahorrar consumo de energía. Todas estas
son tecnologías que cumplen una función ecológica.

La tecnología pasiva representa el mayor atractivo debido a que requiere un costo

bajo de inversión de capital en comparación con el beneficio potencial de ahorro
de energía obtenido, incorporando el manejo óptimo de paredes, techos,
protecciones solares y materiales de aislamiento que afectan considerablemente
la calidad del ambiente interior en relación con la luz del día, el confort térmico y la
energía consumida en la edificación.

4.1.4.2 Sistemas de Certificación. Una vez creadas varias tecnologías de

construcción sostenible, fue necesario realizar una estandarización de este
concepto y así poder garantizar la calidad del cumplimiento de su objetivo principal
(eficiencia- responsabilidad ambiental). Por lo tanto se crearon instituciones a nivel
mundial a lo largo de la década de 1990, conformadas por arquitectos, ingenieros,
investigadores y otros interesados de construcción para hacer frente a los
problemas de la calidad del diseño, construcción y operación de edificaciones de
todo el mundo y sus efectos en el ser humano y la sociedad.

Según CHEN, Xi, HONGXING, Yang y LIN, Lu30, debido a los beneficios y la
eficacia demostrada en el ahorro de energía, diferentes organizaciones
estandarizaron la

30
CHEN, Xi , HONGXING, Yang and LIN, Lu. A comprehensive review on passive design
approaches in green building rating tools. Renewable and Sustainable Energy Reviews [online].
October 2015.
implementación de la construcción sostenible y desarrollaron métodos de control y
evaluación para certificar las diferentes construcciones a nivel mundial. Algunos
métodos de evaluación y control a nivel global son las certificaciones: BREEAM,
LEED, CASBEE y BEAM PLUS. “Aunque existen variedades en las certificaciones,
el sello de certificación LEED ha sido el de mayor aceptación en Colombia, donde
hay una red de casi 200 empresas”31.

En Colombia, según un artículo de arquitectura verde del periódico El Tiempo32,

dos buenos ejemplos de certificación LEED se encuentran en Bogotá, el Aloft
Bogotá Airport, el primer hotel en Colombia en recibir la certificación Leed, y el
primero en Latinoamérica en obtenerla en nivel Oro, y el Panoramic Ecobusinnes
Club. El primero incluyó el 13% de los materiales de origen reciclado, madera que
proviene de una cadena de extracción sostenible, pinturas ecológicas, aire
acondicionado que climatiza 142 habitaciones que funciona con agua en lugar de
refrigerantes, el techo del hotel fue sembrado con plantas que ayudan a que la
estructura no se caliente, y acondicionado para recolectar aguas lluvias y aguas
grises (de duchas y lavamanos) que mediante una planta de tratamiento local
luego se utilizan para abastecer sanitarios. Por su parte el Panoramic Ecobusinnes
Club brinda confort a más de 500 personas que trabajan allí con un sistema pasivo
de ventilación e iluminación.

Después de analizar el contexto actual se encontró que desde el punto de vista

habitacional, la construcción ofrece la integración de tecnologías que se han
desarrollado en diferentes partes del mundo donde se viven situaciones que
implican mayor responsabilidad ambiental y que han generado movimientos y
tendencias que contribuyen a preservar los recursos naturales. Además al
implementar tecnologías de construcción de viviendas independientes en sector

Volume 50. [cited 8 June 2015 ]. pp. 1425-1436. Available from internet:
<http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1364032115005730 >. ISSN 1364-0321
31
FLÓREZ, Gabriel. Arquitectura verde en Colombia toma más impulso. Op. cit.
32
GALLEGO. Op. cit.
rural de Santander, específicamente en la Mesa de los Santos, se crearían nuevos
mercados en cuanto a esta nueva modalidad de construcción basada en el diseño
sostenible y tecnologías de uso inteligente de recursos ambientales, así como los
mercados que desencadenaría este nicho referentes a temas de asesoría,
mantenimiento, instalación, venta de suministros, etc.
La idea se torna innovadora ya que el sector de Los Santos no cuenta con esta
modalidad de construcción y se estaría aprovechando el crecimiento que la
localidad proyecta generando beneficios económicos rentables, sociales,
culturales, calidad de vida y ambientales.

4.1.5 Análisis Ecológico. Según Germán Sánchez33 director del departamento

de economía de la Fundación Universidad Autónoma de Colombia, en el orden
jurídico nacional, los momentos que han marcado la evolución de la legislación
ambiental son:

 La expedición del Código Nacional de los Recursos Naturales Renovables y

Protección del Medio Ambiente o decreto ley 2811 de 1974, es la principal norma
sustantiva que tiene el país en el campo ambiental.
 La promulgación de la nueva Constitución en 1991 (con más de 50
disposiciones en las que resaltan los artículos 79-81, 339 y 340);
 La aprobación de la Ley 99 en 1993, y
 La Ley 152 orgánica de planeación en 1994 y la Ley 188 en 1995.
Estos cuatro momentos resumen la evolución de la política ambiental en Colombia
en materia legislativa, y se convierten en un conjunto de normas que persiguen
como fin común la preservación y manejo sostenible de los recursos renovables.

33
SÁNCHEZ, Germán. Desarrollo y medio ambiente: una mirada a Colombia. En: Economía y
Desarrollo. [En línea]. Marzo 2002. vol. 1 [Citado 15 Noviembre 2015], p. 79-98. Disponible en:
<http://www.fuac.edu.co/revista/M/seis.pdf >
4.1.5.1 Construcción sostenible. Se refiere a mejores prácticas durante
todo el ciclo de vida de las edificaciones (diseño, construcción y operación) las
cuales aportan de forma efectiva a minimizar el impacto del sector en el cambio
climático por sus emisiones de gas invernadero, el consumo de recursos y la
pedida de biodiversidad.

Algunos elementos clave para lograr edificaciones sostenibles según el Consejo

Colombiano de Construcción sostenible34 (CCS) son:

 Gestión del ciclo de vida, tanto de las edificaciones como de los materiales y
componentes utilizados.
 Mayor calidad de la relación de la edificación con el entorno y desarrollo urbano.
 Uso eficiente y racional de la energía.
 Conservación, ahorro y reutilización del agua.
 Utilización de recursos reciclables y renovables en la construcción y en la
operación, y prevención de residuos y emisiones.
 Selección de insumos y materiales de procesos de extracción y producción
limpia.
 Mayor eficacia en las técnicas de construcción.
 Creación de un ambiente saludable y no toxico en los edificios.
 Cambios en hábitos de personas y comunidades en el uso de las edificaciones
para reducir su impacto en la fase operacional e incrementar su vida útil.

Por otra parte Colombia ha apostado a políticas en construcción sostenible y a

priorizar el tema del cambio climático, a razón de esto ha desarrollado algunos
proyectos gubernamentales de orden ambiental como lo son:

34
CONSEJO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE (CCCS). CCCS: Construcción
Sostenible: Que es. [En línea].Bogotá D.C. 2014. Disponible en:
<http://www.cccs.org.co/construccion-sostenible/que-es>. [Citado el 7 de Junio de 2015].

46
 Sello Ambiental Colombiano (SAC). El Ministerio de Ambiente y Desarrollo
sostenible35, creo este sello ambiental que se encuentra regulado mediante la
Resolución 1555 de 2005 expedida conjuntamente con el Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo. Es una etiqueta ecológica, un distintivo o sello que se obtiene
de forma voluntaria, y es otorgado por una institución independiente denominada
"organismo de certificación" como el ICONTEC, que puede portar un bien o un
servicio que cumpla con unos requisitos preestablecidos para su categoría. En el
Anexo F, se detallan las Características y beneficios del Sello Ambiental
Colombiano (SAC).

 Guía de Construcción Sostenible para el ahorro de agua y energía en

edificaciones. Desde el 2011 CAMACOL firmó un convenio con el banco mundial,
el cual se adoptó recientemente en el país y que incorpora parámetros de
sostenibilidad ambiental en el diseño y construcción de las nuevas edificaciones,
lo
que permitirá mejorar la calidad y confort de los espacios e impulsar la industria de
la construcción para que sea más competitiva y sostenible.

 Pacto Intersectorial por la Madera Legal. “Constituye un esfuerzo de

articulación entre múltiples actores de los sectores público y privado, mediante el
cual se cristaliza la voluntad común de enfrentar el grave problema que representa
el tráfico forestal ilegal en el país. Esta apuesta fue liderada por el Ministerio de
Ambiente, el Proyecto Bosques FLEGT/Colombia (Convenio Carder-Union
Europea) WWF y Fedemadera”36.

35
COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Sello Ambiental
Colombiano. [En línea]. Disponible en:<https://www.minambiente.gov.co/index.php/comp
onent/content/article/366-plantilla-asuntos-ambientales-y-sectorial-y-urbana-19 >. [Citado el 7 de
Junio de 2015].
36
ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE CAMIONEROS, et al. Pacto Intersectorial por la Madera Legal
en Colombia. Bogotá, (Mayo de 2010). [En línea]. 32p. Disponible en:<
http://www.dian.gov.co/descargas/sobredian/Pacto_madera/Pacto_Intersectorial_Madera_Legal.pdf
>. [Citado el 29 de Junio de 2015].
47
4.1.5.2 Análisis ambiental regional. Los santos, Santander. La Mesa de
los Santos se caracteriza por ser uno de los municipios con mayor frecuencia de
visitas turísticas de Colombia37, pues brinda diversidad en entretenimiento para los
viajeros de todo tipo, para interesados en la arqueología, historia, ecoturismo y el
peregrinaje católico, este último se concentra en el pueblo de Los Santos, y el
turismo de aventura y el turismo de descanso se concentra en fincas y
condominios que conforman la zona conocida como La Mesa de Los Santos. Las
características ya mencionadas hacen de éste, un lugar agradable y turístico. Por
otra parte cabe resaltar que existen factores que han limitado su desarrollo y
comercialización al máximo, estos recaen en dos aspectos naturales específicos:
El primero es la amenaza sísmica a la que está expuesto el sector y el segundo se
debe a la limitación de la cobertura de servicios públicos.

Según el Esquema de ordenamiento territorial para Los Santos, Santander 38, el

departamento de Santander en gran parte de su área tiene una zonificación de
sismicidad alta debido a la presencia del nido sísmico y fallas transcurrentes con
actividad, como son los sistemas de falla de Bucaramanga y Suárez y falla la
Salina. De acuerdo con los datos de la Red Sismológica Nacional de Colombia
(RSNC), los registros muestran más de 120 sismos mensuales con magnitudes
entre 3 y 6 en la escala de Richter, originados a una profundidad intermedia de
150 km en el Nido Sísmico de Bucaramanga.

Esta información sísmica ha sido pasada por alto por los habitantes del sector ya
que están acostumbrados a los frecuentes temblores de baja magnitud y que por
falta de información no son conscientes de las implicaciones que trae un evento de

37
COLOMBIA. ALCALDIA DE LOS SANTOS, SANTANDER. Nuestro municipio: Turismo. [En
línea]. Disponible en: <http://www.lossantos-santander.gov.co/turismo.shtml>. [Citado el 29 de
Junio de 2015].
38
COLOMBIA. ALCALDIA DE LOS SANTOS, SANTANDER. Esquema de Ordenamiento territorial:
Geología. [En línea]. Disponible en:<http://www.lossantos-santander.gov.co/apc-aa-
files/38366633363761366233646564663361/c._Geolog_a_1.pdf>. [Citado el 29 de Junio de 2015].
esta naturaleza. A consecuencia de esta actitud por parte de los habitantes, se
han llevado a cabo una serie de actividades de edificación informal, construyendo
caseríos y viviendas sin ninguna precaución sismo resistente, lo que resalta la
necesidad de crear una opción de vivienda que cuente con los parámetros
mínimos para asegurar la resistencia de las edificaciones frente a un sismo. con
magnitudes previstas por la RSNC.

Con respecto a la limitación de la cobertura de los servicios públicos, según el plan

de ordenamiento territorial de los Santos encontramos que para el área rural un
54% de los terrenos se encuentran sin cobertura de acueducto y alcantarillado y
un 11% sin servicio de electricidad.

Tabla 2. Cobertura servicios públicos en el municipio de los Santos

Fuente: COLOMBIA. ALCALDIA DE LOS SANTOS, SANTANDER. Esquema de Ordenamiento

territorial: Geología. [En línea]. Disponible en:<http://www.lossantos-santander.gov.co/apc-aa-
files/38366633363761366233646564663361/c._Geolog_a_1.pdf>. [Citado el 29 de Junio de 2015].

Esta situación ha dificultado el desarrollo de la región y ha limitado las fuentes de

inversión ya que se considera de uso vital el abastecimiento de agua. A esto se
atribuye el bajo precio que presenta el metro cuadrado en la región y se hace
necesario implementar técnicas y tecnologías para el uso eficiente de los recursos
ambientales que por la naturaleza del sector rural no representa un flujo continuo y
para mitigar el impacto ambiental deben ser usados con responsabilidad.
 Carlos Mendoza, alcalde de Los Santos afirma que solo 5 de las 18
veredas reciben agua de la represa La Cañada, situada en la parte alta
del municipio, y de pozos artesanales. Esto ha hecho que los visitantes
(se calcula que mensualmente llegan 22 mil foráneos a la zona) se
quejen de la falta del líquido. Por otra parte según el Departamento
Administrativo Nacional de Estadística (DANE), para el año 2005 se
registró una población de 8.700 habitantes nativos y cerca de 4.500 de
población flotante, propietarios de fincas y terrenos en la zona [que
también se ven afectados por la falta de suministro hídrico]. Julio
González, director ejecutivo de la Fundación Mesa de Los Santos
(Fundemesa), dijo que de hacerse realidad la creación de un acueducto
para Los Santos se atraería a más visitantes y valorizaría los terrenos
en esta zona donde actualmente se pueden conseguir terrenos desde
los tres mil hasta los veinte mil pesos el metro cuadrado39.

La necesidad de crear un acueducto que pueda cubrir la demanda que existe y la

que se proyecta para el sector de Los Santos y sus áreas rurales y urbanas ha
hecho que se comience a trabajar en una propuesta viable para su desarrollo.

Esta propuesta se ha venido elaborando desde hace años y para este

año el gobernador, Richard Aguilar Villa, firmó el aval para que la
Empresa de Servicios Públicos de Santander (Esant) inicie en el mes de
mayo la contratación de las obras de construcción del Acueducto
Regional del Chicamocha en el municipio de Los Santos, proyecto del
Contrato Plan que recibió el concepto técnico favorable por parte del
Acueducto Metropolitano de Bucaramanga (amb). Los documentos
técnicos y complementarios del proyecto, que se radicaron el pasado 21

39
NULLVALUE. PIEDECUESTA SURTIRÍA DE AGUA A LOS SANTOS. En: El tiempo [En línea].
(25, Enero, 2005). Disponible en:<http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1621537 >.
[Citado el 30 de Junio de 2015].
 de abril en el Acueducto Metropolitano de Bucaramanga, fueron
evaluados de acuerdo con las resoluciones 379 y 693 del 2012, lo que
permitió al Acueducto emitir un concepto favorable, confirmó el gerente
de Planeación y Proyectos de la entidad, Eliseo Osorio Suárez. “El
Acueducto Regional es una iniciativa que tiene el esfuerzo nacional y
departamental para llevar, por fin, el agua desde el río Chicamocha
hasta Los Santos, Mesa de Los Santos y Mesa de Jéridas, después de
tantos años de espera”, explicó el Gobernador de Santander… El
Mandatario Departamental recordó que este proyecto, por 25.000
millones de pesos, permitirá sacar el agua mediante un sistema
hidráulico, de bombeo y con paneles solares, con el fin de llevarla hasta
una vereda del municipio de Los Santos y desde ahí empezar a hacer la
conducción y la distribución a las zonas urbana y rural40.

Una vez finalizado el proyecto de construcción del Acueducto “Los Santos” se

solucionará gran parte del problema de abastecimiento de agua para el sector,
aunque se debe tener en cuenta que la comunidad debe adoptar una cultura de
preservación y uso adecuado del recurso hídrico para que no se desestabilice el
ecosistema. Esta responsabilidad ambiental hace necesario implementar
tecnologías para el uso eficiente del agua, siendo un conjunto de herramientas que
ofrezcan la funcionalidad requerida dentro de los hogares.

40
COLOMBIA. FEDERACION NACIONAL DE DEPARTAMENTOS (FND). GOBIERNO DE
SANTANDER INICIARÁ LA CONTRATACIÓN DE OBRAS PARA EL ACUEDUCTO REGIONAL
DEL CHICAMOCHA. FND [En línea]. Bucaramanga. (4,
Mayo, 2015). Disponible en:< http://www.fnd.org.co/fnd/los-
gobernadores/noticias-de-las-gobernaciones/182-santander/1935- gobierno-de-santander-iniciara-
la-contratacion-de-obras-para-el-acueducto-regional-del- chicamocha >. [Citado el 30 de Junio de
2015].
4.2 ANÁLISIS DE MICROENTORNO (FUERZAS DE PORTER)

4.2.1 Amenaza de competidores potenciales. En el departamento de

Santander, incluyendo a Bucaramanga y sus alrededores no existe una
constructora que ofrezca los servicios de diseño y construcción sostenible para la
edificación de casas por demanda en el sector de La Mesa de Los Santos, esto
hace que no existan competidores potenciales para el mismo producto que se
ofrecerá. Las constructoras presentes en el área se dedican a prestar el servicio
de construcción tradicional, en el que no ofrecen un diseño arquitectónico
ambiental donde se apliquen las tecnologías para el uso eficiente e inteligente de
recursos ambientales.

4.2.2 Rivalidad entre competidores. Se encontró que en el sector de Los

Santos, Santander, predominan tres constructoras que actualmente se reparten el
mercado. Se trata de Incomesa, Constructec Castellanos y Construsin. El valor
que ofrecen por m2 construido es en promedio de $1.350.000.

4.2.2.1 Incomesa. Constructora e inmobiliaria ampliamente reconocida en

el sector Los Santos, tiene a su disposición gran cantidad de lotes a la venta que
ofrece con la opción de vivienda para construir. En la figura 3, se observa un
ejemplo de cómo maneja un estilo tradicional con acabados rústicos.
 Figura 3. Proyectos Incomesa: Construcción tradicional

Fuente: Incomesa. Proyectos [En línea]. Disponible en: < http://incomesa.com.co/>. [citado el 4
de Junio de 2015]

4.2.2.2 CONSTRUCTEC CASTELLANOS41. Es una empresa constructora

que funciona también como contratista, dedicándose a la construcción de obras
particulares y proyectos de vivienda en diferentes localidades incluyendo al sector
Los Santos, donde ejecuta la construcción de viviendas tradicionales y la solución
en términos de construcción para las necesidades de los clientes.

Figura 4. Logo CONSTRUCTEC CASTELLANOS

Fuente: CONSTRUCTEC CASTELLANOS. Logo. [En línea]. Disponible en:

<www.constructeccastellanos.com>. [citado el 4 de Junio de 2015]

41
CONSTRUCTEC CASTELLANOS. Quienes somos. [En línea]. Disponible en: <
http://www.constructeccastellanos.com/quienes_somos/> .[citado el 4 de Junio de 2015]
 Figura 5. Proyectos CONSTRUCTEC CASTELLANOS

Fuente: CONSTRUCTEC CASTELLANOS. Proyectos [En línea].

<http://www.constructeccastellanos.com/category/proyectos/ >. [citado el 4 de Junio de 2015]

4.2.2.3 Construsin. Empresa especializada en el desarrollo de proyectos

en el sector de la construcción, con experiencia en la prestación de servicios
profesionales. Esta empresa se encuentra certificada por el Instituto Colombiano
de Normas Técnicas (ICONTEC), bajo los lineamientos de la norma internacional
ISO 9001:2000, otorgada el 16 de Noviembre de 2.007. Además presta los
servicios de: administración de proyectos, diseño, proyectos y anteproyectos,
estudio de prefactibilidad, consultoría y asesoría, construcción e interventoría.

Figura 6. Proyectos Construsin

Fuente: CONSTRUSIN. Condominio Campestre La Pradera. [En línea]. Disponible en: <
http://construsin.com.co/proyectos-realizados//>. [citado el 1 de Mayo de 2016]

Construsin ha desarrollado en el sector de la Mesa de los Santos un único

proyecto, llamado Condominio Campestre La Pradera, y según la información
suministrada vía telefónica para el día 2 de Mayo de 2016 se encuentran
ofreciendo en venta los
dos últimos lotes para posterior construcción. Sin embargo la empresa aclara que
ofrece el servicio de construcción privada según la disponibilidad del personal, es
decir, este servicio se encuentra condicionado a los proyectos de mayor magnitud
que realizan en la ciudad de Bucaramanga y a los que se les brinda prioridad
frente a proyectos individuales o menores. Asimismo, la empresa manifiesta que
no condiciona a los compradores de lotes a términos de exclusividad en cuanto a
la elección de la constructora para la ejecución de su proyecto individual mientras
se mantenga los parámetros estéticos del condominio, que serán proporcionados
por su arquitecto a cargo al momento de la compra del lote.

4.2.3 Amenaza de nuevos productos sustitutos. Actualmente, clasifica como

sustituto cualquier construcción que supla la necesidad de crear un espacio
habitacional. El producto que se ofrecerá abre una nueva línea que agrega como
propuesta de valor la característica sostenible, la cual es innovadora en el sector y
no descarta la amenaza latente de la llegada de nuevos productos sustitutos que
puedan representar una competencia directa. Lo anterior se considera teniendo en
cuenta que la tendencia de construcción sostenible ha entrado en auge desde las
últimas décadas y un entorno competitivo incentivaría la oferta de esta línea por
parte de las constructoras que en el momento dominan el mercado de Los Santos.
En el caso de llegar nuevas tecnologías de carácter sostenible, se podrán
incorporar en los nuevos proyectos desde la fase de planeación, manteniendo a la
empresa competitiva frente a la posible competencia al enfocar los procesos de
planeación, operación y servicio al cliente, hacia la mejora continua y la
optimización.
4.2.4 Poder de negociación de los clientes. La negociación con el cliente es
posible siempre y cuando se logre mantener las expectativas del cliente con
respecto a factores como la ubicación del inmueble, distribución de espacios, la
estética, el diseño, tecnología y los plazos de entrega. Para esto es clave lograr
identificar sus requerimientos y guiar al cliente hacia un diseño que permita
materializar sus expectativas en concordancia con el valor que piensa invertir. En
el caso de la construcción sostenible el cliente observará los indudables beneficios
que trae una inversión de este tipo, como el valor del inmueble que rondará los
mismos costos que el promedio en el mercado de un bien raíz de las mismas
dimensiones y obtendrá las ventajas de ahorro a largo plazo.

4.2.5 Poder de negociación de los proveedores. Debido a la alta

competitividad de la industria de la construcción, se percibe un alto poder de
negociación con los proveedores de los materiales y los proveedores de servicios
para la construcción de viviendas, ya que existe variedad de proveedores propios
y aledaños a la zona así como variedad de materiales para realizar la selección de
los mismos con características similares y precios atractivos.
 5. INVESTIGACIÓN DE MERCADOS

5.1 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

Se realizó teniendo en cuenta el factor geográfico, donde se seleccionó a los

habitantes de Bucaramanga y su área metropolitana como población inicial debido
a que se asume que por cercanía conocen el sector de la Mesa de los Santos y
han tenido mayor interacción con el lugar por sus atracciones turísticas, lo que
facilitaría la comercialización de bienes inmuebles en dicha zona. Adicionalmente,
se determinó que las características de un cliente potencial incluirían pertenecer a
un rango de edad entre 30 y 64 años y pertenecer a un estrato 4, 5 o 6. Con este
perfil inicial se prosiguió a calcular un estimado de dicha población, usando las
proyecciones de población del DANE42 y la información del Sistema Único de
Información de servicios públicos (SUI) 43 para encontrar la proporción de población
por estratos de los hogares inscritos a la prestación de servicio de energía en la
zona de estudio. Con estos antecedentes, se logró determinar la siguiente
información:

5.1.1 Bucaramanga. Según la proyección demográfica del DANE, la población

total para el 2015 es de 527.913 habitantes de Bucaramanga. En el Anexo G.
Pirámides poblacionales, puede observarse la pirámide poblacional para el 2015

42
COLOMBIA. DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (DANE).
Geoportal. [En línea].Bogotá D.C. Disponible en:
<https://geoportal.dane.gov.co/v2/?page=elementoMiDANE >. [Citado el 7 de febrero de 2016].
43
COLOMBIA. SISTEMA UNICO DE INFORMACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS SUI. [En
línea].Bogotá D.C. Disponible en: <http://reportes.sui.gov.co/fabricaReportes/frameSet.js p?
idreporte=ele_com_096>. [Citado el 7 de febrero de 2016].
A este número se le aplicó un primer filtro para seleccionar a la población con
edad entre 30 y 64 años, encontrando la siguiente información:

Tabla 3. Frecuencias relativas edad- Bucaramanga

Edad 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 Total
% 8,54% 7,03% 6,19% 6,53% 6,49% 5,26% 4,09% 44,13%

Al tomar el 44,13% de los habitantes de Bucaramanga, se reduce el número a

232.968. A este número se le aplicó un segundo filtro para seleccionar los
habitantes de estratos 4, 5 y 6. El reporte del SUI, refleja los siguientes
porcentajes de estrato:

Tabla 4. Tabla de frecuencias. Estratos Bucaramanga

EMPRESA Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
ESSA E.S.P 25355 29181 37296 50373 4810 7850 154865
RUITOQUE S.A. E.S.P. 0 0 657 0 112 497 1266
VATIA S.A. E.S.P. 0 0 474 1736 285 456 2951
TOTAL 25355 29181 38427 52109 5207 8803 159082
% DE PARTICIPACIÓN 16% 18% 24% 33% 3% 6%

Los estratos requeridos representan un 42% de los hogares de los habitantes de

Bucaramanga. Al aplicar este porcentaje al resultado anterior, se encontró que el
mercado objetivo en Bucaramanga es de 97.846 personas aprox. Según el DANE,
el número promedio de personas que conforman un hogar en Bucaramanga es de
3,6. Por lo que se procedió a dividir el resultado del anterior filtro en 4 y se obtiene
que el mercado objetivo en Bucaramanga es de 24.461 hogares.
5.1.2 Floridablanca. Según la proyección demográfica obtenida del DANE, la
población total para el 2015 es de 265.407 habitantes de Floridablanca. (Anexo G.
Pirámides poblacionales).

A este número se le aplicó un primer filtro para seleccionar a la población con

edad entre 30 y 64 años, encontrando la siguiente información:

Tabla 5. Frecuencias relativas edad- Floridablanca

Edad 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 Total
% 8,0% 7,3% 6,9% 7,1% 6,4% 5,0% 4,0% 44,70%

Al tomar el 44,7% de los habitantes de Floridablanca, se reduce el número a

118.636. A este número se le aplicó un segundo filtro para seleccionar los
habitantes de estratos 4, 5 y 6. El reporte del SUI, refleja los siguientes
porcentajes de estrato:

Tabla 6. Tabla de frecuencias. Estratos Floridablanca

EMPRESA Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
ESSA E.S.P 8430 25228 20521 11292 5064 938 71473
RUITOQUE S.A. E.S.P. 0 0 0 1028 995 0 2023
VATIA S.A. E.S.P. 0 0 677 898 270 0 1845
TOTAL 8430 25228 21198 13218 6329 938 75341
% DE PARTICIPACIÓN 11% 33% 28% 18% 8% 1%

Los estratos requeridos representan un 27% de los hogares de los habitantes de

Floridablanca. Al aplicar este porcentaje al resultado del filtro anterior, se encontró
que el mercado objetivo en Floridablanca es de 32.031 personas aprox. Según el
DANE, el número promedio de personas que conforman un hogar es de 3,9. Por lo
que se procedió a dividir el resultado del anterior filtro en 4 y se obtiene que el
mercado objetivo en Floridablanca es de 8.007 hogares.
5.1.3 Piedecuesta. Según la proyección demográfica obtenida del DANE, la
población total para el 2015 es de 149.248 habitantes de Piedecuesta (Anexo G.
Pirámides poblacionales).

A este número se le aplicó un primer filtro para seleccionar a la población con

edad entre 30 y 65 años, encontrando la siguiente información:

Tabla 7. Frecuencias relativas edad- Piedecuesta

Edad 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 Total

% 7,6% 6,8% 6,4% 6,7% 6,3% 4,9% 3,7% 42,40%

Al tomar el 42,4% de los habitantes de Piedecuesta, se reduce el número a

63.281. A este número se le aplicó un segundo filtro para seleccionar los
habitantes de estratos 4, 5 y 6. El reporte del SUI, refleja los siguientes
porcentajes de estrato:

Tabla 8. Tabla de frecuencias. Estratos Piedecuesta

EMPRESA Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
ESSA E.S.P 2370 9935 19125 1851 27 1 33309
VATIA S.A. E.S.P. 0 0 266 0 0 0 266
TOTAL 2370 9935 19391 1851 27 1 33575
% DE PARTICIPACIÓN 7% 30% 58% 6% 0% 0%

Los estratos requeridos representan un 6% de los hogares de los habitantes de

Piedecuesta. Al aplicar este porcentaje al resultado del filtro anterior, se encontró
que el mercado objetivo en Piedecuesta es de 3.796 personas aprox. Según el
DANE, en Piedecuesta el número promedio de personas que conforman un hogar
es de 3,9. Por lo que se procedió a dividir el resultado del anterior filtro en 4 y se
obtiene que el mercado objetivo en Piedecuesta de 949 hogares.
5.1.4 Girón. Según la proyección demográfica suministrada por el DANE, la
población total para el 2015 es de 180.377 habitantes de Girón (Anexo G.
Pirámides poblacionales).

A este número se le aplicó un primer filtro para seleccionar a la población con

edad entre 30 y 65 años, encontrando la siguiente información:

Tabla 9. Frecuencias relativas edad- Girón

Edad 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 Total
% 7,7% 7,3% 6,6% 6,6% 5,9% 4,6% 3,5% 42,20%

Al tomar el 42,2% de los habitantes de Girón, se reduce el número a 76.119. A

este número se le aplicó un segundo filtro para seleccionar los habitantes de
estratos 4, 5 y 6. El reporte del SUI, refleja los siguientes porcentajes de estrato:

Tabla 10. Tabla de frecuencias. Estratos Girón

EMPRESA Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 Total
ESSA E.S.P 1234 2351 244 26 6 7 3868
TOTAL 1234 2351 244 26 6 7 3868
% DE PARTICIPACIÓN 31,9% 60,8% 6,3% 0,7% 0,2% 0,2%

Los estratos requeridos resultan un 1,1% de los hogares de los habitantes de

Girón. Al aplicar este porcentaje al resultado del filtro anterior, se encontró que el
mercado objetivo en Girón es de 837 personas aprox. Según el DANE, el número
promedio de personas que conforman un hogar es de 3,9. Por lo que se procedió
a dividir el resultado del anterior filtro en 4 y se obtiene que el mercado objetivo en
Girón de 209 hogares.
5.2 CÁLCULO DE MUESTRA SIGNIFICATIVA.

De acuerdo con los mercados potenciales por municipio se procedió a calcular la

muestra significativa con la siguiente fórmula:
𝑁 ∗ 𝑍2𝑝 ∗ 𝑞
𝛼
𝑛= 2
𝑑 ∗ (𝑁 − 1) + 𝑍𝛼2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞
Dónde:
n = Tamaño de la
muestra.
N = Tamaño de la población objetivo (se sumaron las cantidades por
municipio teniendo en cuenta que el total cumple con la característica de
pertenecer a Bucaramanga y su área metropolitana).
Z: Numero de desviación estándar con relación al promedio (1,96).
P: probabilidad de éxito (0,5)
Q: probabilidad de error (0,5)
d:error de situación del 11,4%

En la tabla 11 se observan los resultados:

Tabla 11. Población objetivo y muestra significativa

MUNICIPIO POBLACIÓN OBJETIVO

Bucaramanga 24.461
Floridablanca 8.007
Piedecuesta 949
Girón 209 MUESTRA SIGNIFICATIVA
TOTAL 33.626 75 Encuestas
5.3 DISEÑO DE CUESTIONARIO

Se definió con el fin de buscar información que permitiera establecer

posteriormente definiciones de prospección, precio, producto, plaza y promoción,
por medio de la interpretación de preferencias de compra de la población
seleccionada, así como el grado de aceptación hacia la tendencia de construcción
sostenible y hacia el sector de la mesa de los santos. Con estos parámetros se
diseñó un cuestionario de 30 preguntas como herramienta de recolección de
información de fuentes primarias, el cual se aplicó en centros comerciales,
universidades y eventos sociales por medio de breves entrevistas donde se logró
obtener un concepto más concreto acerca de la opinión del encuestado. Esta
técnica de aplicación corresponde a un tipo de muestreo por conveniencia, siendo
una técnica no probabilística que facilita la accesibilidad de información de un
conjunto de personas. Por lo anterior, se reconoce que existe un error por sesgo y
se asume la muestra aplicada cómo muestra significativa para efectos del
ejercicio.

El cuestionario se divide en dos secciones; La primera corresponde a una

encuesta diagnóstica que tiene como fin evaluar el grado de conocimiento y
aceptación de la construcción sostenible en la muestra seleccionada. La segunda
parte se enfoca a identificar las preferencias de compra y la disposición adquisitiva
de los encuestados. El cuestionario encuentra en el Anexo H. Encuesta.

5.3.1 Resultados y análisis de la encuesta

5.3.1.1 Encuesta diagnóstica. Inicialmente se encontró que el 47% de las

personas encuestadas no conoce el significado de construcción sostenible.

63
Esta cifra se podría reducir incentivando campañas que se enfoquen en informar a
la ciudadanía sobre la aplicación de tecnologías para mejorar la condición
ambiental. El estado también se encuentra promoviendo esta línea de cuidado
ambiental estableciendo normas mínimas relacionadas con la construcción.
(Figura 7)

Figura 7. Porcentaje de personas que conocen el término de construcción

sostenible.

Se explicó a qué hace referencia el término de construcción sostenible y se les

preguntó si tenían idea de los beneficios que trae esta línea de construcción. Los
resultados obtenidos reflejan que el 44% de los encuestados tiene idea de los
beneficios que trae consigo la construcción sostenible, aunque afirman conocerlos
de manera general. Los resultados se muestran en la Figura 8.

Figura 8. Porcentaje de personas que conocen los beneficios de la

construcción sostenible.
Se procedió a explicar al encuestado los beneficios que trae consigo la línea de
construcción sostenible y se evaluó su grado de satisfacción. Se encontró que el
grado de aceptación es considerablemente alto, representando un 73% de
votación seguido de un 23% de satisfacción media.(Figura 9) Esto representa una
significativa percepción de valor agregado en esta modalidad de construcción, lo
cual refleja un panorama favorable para la oferta.

Figura 9. Porcentaje de aceptación de la línea de construcción sostenible.

En la siguiente pregunta se logró conocer que el 97% de las personas comprarían

una vivienda que contara con tecnologías de línea sostenible (Figura 10), lo que
confirma la excelente percepción que tienen las personas frente a esta línea de
construcción. También se evidenció que el tema de los beneficios de ahorro es un
factor que los motiva a adquirir este tipo de vivienda. Esta pregunta permitió
establecer el primer filtro para identificar clientes potenciales, siendo la
característica principal del producto que se va a ofrecer. De esta manera, se
enfocó en las respuestas de este conjunto de personas para continuar con el
estudio.
Figura 10. Porcentaje de personas que comprarían vivienda con tecnologías
de línea sostenibles.

Del nuevo conjunto de personas se identificó que un 79% de las personas tienen
en cuenta el impacto ambiental en su decisión de compra de vivienda (Figura11).
Esto se puede interpretar en que la cultura ambiental está en un punto de
aceptación favorable, el cual podría ser explotado al ofrecer soluciones ante una
necesidad ambiental relacionada con la construcción. Se considera que este
porcentaje puede ir en ascenso a medida que las personas comiencen a
evidenciar los beneficios ligados a esta tendencia. También se debe considerar
que la tendencia sostenible irá aumentando debido a la creciente preocupación
que ocasiona los evidentes problemas ambientales a nivel mundial.

Figura 11. Porcentaje de personas que consideran el impacto ambiental en

su decisión de compra.
Se evaluó la preferencia de compra bajo el criterio sostenible y el tradicional y se
encontró que 95% de la población siente una marcada preferencia de compra
hacía la línea de construcción sostenible (Figura 12). De esta manera se definió el
segundo filtro para delimitar el mercado hacía el mercado meta. Teniendo en
cuenta que las opiniones de las personas que optaron por la construcción
sostenible tienen mayor relevancia para el estudio.

Figura 12. Porcentaje de preferencia de compra entre línea sostenible y

tradicional.

Con respecto a la capacidad adquisitiva, se preguntó acerca de si tenía casa

propia y se encontró que el 78 % de los encuestados considerados después de los
filtros aplicados tienen casa propia (Figura13) lo que se puede interpretar como
una condición favorable ya que al haber satisfecho su necesidad primaria de
vivienda, pueden aspirar a una segunda vivienda ya sea campestre o con fines de
inversión. El resto de personas se tendrán en cuenta en un futuro mientras su
condición madura. Esta pregunta se consideró como un tercer filtro para llegar al
mercado meta. De esta manera sigue disminuyendo la cantidad de encuestas que
representan importancia para el estudio y se centra más la atención en las
personas que representan el foco de estudio.
Figura 13. Porcentaje de personas que tienen casa propia.

Finalmente se preguntó al encuestado si le interesaría comprar una casa

campestre o para inversión a corto o largo plazo y se encontró que el 70% está
interesado (Figura14) Esta pregunta sirvió como el cuarto filtro para identificar a
las personas con intención de comprar vivienda campestre o de inversión.

Figura 14. Porcentaje de personas interesadas en comprar casa campestre o

de inversión.

En otro ítem, se preguntó si estaría interesado en este momento en comprar un

proyecto de construcción sostenible y se obtuvo que el 68% sí está interesado,
(Figura 15), este porcentaje representa el último filtro de la fase preliminar de la
encuesta.
Figura 15. Porcentaje de personas que comprarían en este momento un
proyecto sostenible

Ahora se puede contar con las personas que pasarán a la siguiente fase de la
encuesta, las cuales se acercan más al mercado objetivo que se está buscando
identificar.

5.3.1.2 Encuesta Preferencias de Compra. Inicialmente se hizo un sondeo para

comprobar que tan conocido es el sector de la Mesa de los Santos. Se
evidenció la excelente popularidad del sector con un 97% de personas
que afirman conocerlo (Figura 16). Esto se atribuye a que actualmente es
promocionado como atracción turística de la región.

Figura 16. Porcentaje de personas que conocen el sector de Mesa de Los

Santos.
De esta manera, se buscó conocer la percepción de las personas haciá el sector y
se obtuvo que la percepción es muy favorable, teniendo un 81% ente muy buena y
buena (Figura 17) ya que las personas lo visualizan como un lugar de descanso
que no se encuentra tan lejos y que tiene muchas características que lo hacen
atractivo. Estos resultados evidencian el potencial del sector para la adquisición de
predios.

Figura 17. Percepción del sector Mesa de Los Santos.

Se les preguntó a las personas si les interesaría construir en el sector de la Mesa

de Los Santos y se encontró que el 84% de las personas comprarían vivienda
campestre en el sector de la Mesa de Los Santos, ya que les parece un excelente
foco de inversión. El 16% restante se muestra un poco escéptico a la llegada del
acueducto y algunos manifiestan temor a los ligeros temblores de la zona. (Figura
18). Existe la posibilidad de que incremente el número de personas que
comprarían cuando se terminen las obras del acueducto y el desarrollo del sector
aumente. Esto representa un mercado que puede madurar posteriormente.

Figura 18. Porcentaje de personas que comprarían vivienda en La Mesa de

Los Santos.
Estas personas suministraron valiosa información con respecto a sus preferencias
al organizar en orden prioritario algunas variables que podrían afectar su
experiencia de compra y por ende su decisión. Los resultados en orden de
importancia fueron los siguientes: (1) ubicación, (2) diseño y distribución de
espacios, (3) precio, (4) diseño bioclimático, (5)área (m 2), (6) aspectos ecológicos,
(7) consumo económico de servicios, (8) materiales de construcción, (9) tiempo de
entrega y (10) nombre de la constructora

Estos resultados podrían interpretarse como algo favorable para un modelo de

negocio emergente, ya que al tratarse de una propuesta de valor innovadora
representa la creación de una constructora en el mercado y al parecer las
personas no se abstienen de comprar a constructoras nuevas en el mercado
siempre y cuando el proyecto que ofrezcan satisfaga variables de ubicación,
diseño y precio. Otro factor que favorece es que el tiempo de entrega no
representa una limitante para los compradores, llegando a ser un acuerdo
razonable para la cantidad de tiempo, lo que favorece a la empresa ya que no es
necesaria una capacidad de operación robusta, simplemente se podría nivelar la
carga de trabajo relacionada a la cantidad de proyectos negociados para ofrecer
un tiempo de entrega cómodo y razonable. Por otra parte, se resalta el interés por
las variables ambientales sobre las variables básicas, donde se hace necesario
enfocar la parte ambiental y sostenible hacía el diseño bioclimático y de
distribución de espacios, apoyándose en la implementación de tecnologías
pasivas.
Para conocer el principal enfoque de las tecnologías ambientales, se preguntó a
las personas su nivel de interés con respecto al cuidado de las siguientes
variables, donde también debían organizarlas en orden de importancia. Se
encontró la siguiente información: (1) ahorro de agua, (2) ahorro de energía, (3)
ventilación y control de la temperatura, y (4) disposición de desechos de
construcción.
De esta manera se establecen las prioridades para elegir las tecnologías que
logren mitigar los daños al medio ambiente relacionados con los niveles de
importancia escogidos por las personas, los cuales repercutirán en el diseño de su
vivienda y en
su grado de satisfacción con su producto terminado. Con respecto a las
preferencias de estilos de vivienda se encontró la siguiente información:

Figura 19. Porcentaje de preferencia en estilos de vivienda.

En el Figura 19 se aprecia que en cuanto a la preferencia de compra de estilos de

vivienda, el estilo moderno es el que predomina para el diseño de construcción
campestre con características sostenibles, seguido por el colonial. Esta
información es clave para el diseño del producto que se va a ofrecer.
Con respecto a las dimensiones de la vivienda se encontró la siguiente información:

Figura 20. Porcentaje de preferencia del área (m2) de la vivienda

Como se observa en la Figura 20, se logra apreciar una mayor aceptación por el
área de 100m2 a 300m2. La tendencia se ve muy pareja en esta sección ampliando
el rango de aceptación. Se debe diseñar bajo un punto medio para mantener un
equilibrio entre las necesidades del cliente versus el valor que está dispuesto a
invertir. Esta información permite tener una idea de las dimensiones del producto.
De acuerdo a la información suministrada, se encontró que la conformación de
espacios más adecuada para el diseño de la vivienda corresponde a la relacionada
en la siguiente tabla:

Tabla 12. Preferencias de distribución de espacios en vivienda campestre.

DESCRIPCIÓN CANTIDAD
Habitaciones 3-4
Baños 3
Cocinas 1
Alcoba de Servicio 0-1
Estacionamientos 2
Porche 1
Estacionamiento cubierto SÍ
Estudio SÍ
Jardín SÍ
BBQ SÍ

Teniendo en cuenta la característica sostenible, se refleja en el siguiente gráfico la

aceptación de un incremento al valor del inmueble relacionado a la percepción de
un valor agregado. Se puede interpretar que él porcentaje de diferencia entre
sostenible y tradicional oscila entre el 20% y el 10% del valor del inmueble. Se
podría perfectamente manejar entre el 15% y el 20%.

Figura 21. Porcentaje de aceptación de incremento al precio.

Con respecto a los tiempos de entrega se encontró que por su naturaleza de
vivienda campestre, no existe un afán por recibir de manera pronta la construcción
del inmueble. Favoreciendo el lapso entre 8-10 meses y de 10 meses en adelante
(máximo un año). Este tiempo incluye el periodo de diseño, estudios previos,
ejecución y entrega.

Figura 22. Porcentaje de aceptación de tiempos de entrega.

Esta información permite conocer el umbral de tiempos en el que la constructora a

definir podrá definir sus condiciones de entrega para mantener alto el indicador de
satisfacción por parte de los clientes y así facilitar sus negociaciones a buen
término. Con respecto a la disponibilidad del dinero, se obtuvo que un 81% de las
personas adquieran un crédito total o parcial para adquirir su vivienda campestre,
esto explica el porqué de los tiempos a largo plazo para recibir su vivienda.

Figura 23. Porcentaje de personas que tomarían un crédito para adquirir

vivienda campestre.
De acuerdo a las preferencias de compra se preguntó acerca de cuánto estarían
dispuestos a invertir por la vivienda campestre descrita y se encontró que cerca de
un 42% invertiría de 100 millones en adelante, lo que demuestra la alta percepción
del cliente por el sector. Esta pregunta permite establecer un último filtro
relacionado con la capacidad para invertir de 100 millones en adelante.

Figura 24. Presupuesto dispuesto para construir.

Luego de aplicar los anteriores filtros a los encuestados, se evidenció que un

11,76% de la población sería el mercado objetivo al que se concentraría la
empresa, ya que cuentan con las características idóneas del perfil de comprador y
tienen el deseo, la capacidad y la disposición para adquirir el producto que se
ofrecerá.

Teniendo en cuenta que el sector de la Mesa de los Santos se distingue por sus
dos Zonas (Zona alta y zona baja), se preguntó la preferencia de zona para los
clientes, quienes manifestaron una ligera preferencia por la zona alta, atribuyendo
las ventajas paisajísticas que ofrece la altura junto a la calidad de terrenos llanos
que se encuentran en la zona alta de la meseta. Este resultado sugiere iniciar
ofreciendo las viviendas en este sector.
Figura 25. Porcentaje de preferencia por zona.

Para realizar un diagnóstico de preferencia de marca en la mente del cliente, se

preguntó si conocía constructoras con línea sostenible o había escuchado sobre
alguna y se identificó que un 81% de las personas aseguran no conocer ninguna,
mientras que el 19% mencionan que saben que existen pero no tienen el nombre
de la constructora claro en su mente y argumentan que aunque manejan la línea,
no es totalmente sostenible sino que manejan algunos elementos de esta línea.
Adicionalmente, aseguran que estás constructoras no se encuentran en el sector
Los Santos. De cualquier forma, es un porcentaje reducido que permite fácilmente
llegar a la mente del cliente con una propuesta de valor y una estructura comercial
fuerte que pueda inducirlos hacia la compra.

Figura 26. Porcentaje de personas que conocen constructoras con línea

sostenible

Finalmente, se preguntó acerca del medio de comunicación o lugar en el cual les

gustaría a las personas encontrar información acerca al tema y oferta de
construcciones sostenibles de acuerdo a su preferencia y frecuencia de
interacción, encontrando que en orden de importancia se organizan de la siguiente
manera: (1) internet, (2) centros Comerciales, (3) Inmobiliarias, (4) Periódicos, (5)
radio y tv.
 6. PLAN DE MERCADEO

Teniendo como referencia los resultados de la investigación de mercados, se

definió el plan de mercadeo presentando las siguientes estrategias relacionadas
con la metodología de las P’s del Marketing44.

6.1 ESTRATEGIAS PROPUESTA DE VALOR

 Incluir como tecnologías activas sistema de aprovechamiento de energía solar,

sistema de reciclo de aguas y sistema de recolección de aguas lluvias.
 Incluir como tecnologías pasivas el diseño de estructuras con características
Bioclimáticas considerando variables de ubicación, dirección de vientos, radiación
solar, flujos dinámicos de energía y ventilación, selección de materiales con baja
conducción térmica y diseño estructural fresco.
 Cumplir con los lineamientos de la Resolución 0549 de 2015 45 y parámetros de
certificación LEED.
 Diseñar un canal de atención al cliente que permita obtener de forma clara y
particular los requerimientos del cliente, mediante una sesión con el arquitecto que
ofrezca un amplio portafolio de opciones de diseño. Con la posibilidad de recrear
los ambientes definidos en un periodo de tiempo razonable para mantener el
interés y la expectativa del cliente.

44
INTERECONOMIA. De las 4 P’s del marketing a las 8. En: Intereconomia [En línea]. (5, Junio,
2015). Disponible en:< http://negocios.com/noticias/4-ps-marketing-8-05062015-1919 >. [Citado el
8 de Mayo de 2016].
45
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. (10, Julio,
2015). Por la cual se reglamenta el capítulo 1 del título 7 de la parte 2, del libro 2 del decreto 1077
de 12015, en cuanto a los parámetros y lineamientos de construcción sostenible y se adopta la
guía para el ahorro de agua y energía en edificaciones. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2015. 9 p.
 Ofrecer diseños al gusto del cliente, con materiales de excelente calidad y
buenos acabados.
 Definir un valor de venta que sea competitivo con las opciones del mercado
más representativas actualmente.

6.2 ESTRATEGIAS PROSPECCIÓN

De acuerdo a la segmentación del mercado se estima una cifra aproximada de

33.626 hogares que cuentan con el perfil de comprador. El análisis estadístico
realizado determinó que el 28% de la población estudiada estarían interesados en
comprar y un 42% de ese porcentaje invertiría más de 100 millones, se obtuvo que
la cantidad de clientes estaría representando en un total de 3954 hogares.
Teniendo en cuenta las estadísticas de Asobancaria 46, la tasa de compra anual de
viviendas para inversión es del 6%, proyectando que del mercado de 3954
hogares la razón de compra representa 237 compradores por año. De estos 237
compradores se pretende cubrir inicialmente un 5% de la demanda (a partir de la
construcción de la primera vivienda), el cual representaría un estimado de 11
casas para el primer año considerando incrementar anualmente un 10% de
cubrimiento del mercado. La anterior estrategia fue definida considerando el
criterio de capacidad instalada y fuerza laboral, estando acorde a los procesos y
resultados de marketing, posicionamiento de marca y emprendimiento. Las
estrategias para impulsar el estimado de prospección se enuncian a continuación:

 Desarrollo de alianzas estratégicas con inmobiliarias y dueños de lotes que

vendan en la zona, con el fin de ofrecer a los potenciales clientes del terreno el

46
ORTIZ, David. Conozca el perfil del comprador de vivienda en Bucaramanga. En: Vanguardia
Liberal [En línea]. (26, Abril, 2014). Disponible en:<http://www.vanguardia.com/economia/local/2571
65-conozca-el-perfil-del-comprador-de-vivienda-en-bucaramanga >. [Citado el 8 de Junio de 2015].
diseño y construcción de la solución habitacional más adecuada para ellos,
incorporando la propuesta de valor de la empresa.
 Asistir a eventos como ferias inmobiliarias, eventos de construcción, ferias de
negocios y patrocinar actividades del sector para ampliar el reconocimiento de la
marca y acceder a nuevos clientes.
 Desarrollar alianzas con academias y entidades ambientales para apoyar
procesos de generación de cultura ambiental y promover la línea sostenible en las
comunidades jóvenes con el fin de madurar mercados de potenciales clientes a
futuro.
 Desarrollar a largo plazo un portafolio de servicios postventa de mantenimiento
para los sistemas de tecnologías verdes incorporados al producto.

6.3 ESTRATEGIAS PRODUCTO

 Diseñar el producto según las tendencias de compra identificadas en la

población objetivo con el fin de generar opciones de alto agrado con la posibilidad
de realizar cambios propuestos por clientes particulares, manteniendo una
estrecha relación del valor por metro cuadrado construido.
 Implementar las tecnologías verdes en concordancia a la propuesta de valor de
la empresa, garantizando los beneficios asociados a las características inherentes
del producto.
 Desarrollar una marca para generar valor asociado al posicionamiento de la
misma y a la consolidación de su trayectoria, generando en el cliente mayor
percepción de confianza, solidez, compromiso y responsabilidad.
 Recrear el diseño en medios tangibles y virtuales, a escala y casas modelo con
el fin de exponer una muestra del producto que se ofrece.
 Analizar y ajustar las estrategias de acuerdo a la evolución del producto con
respecto a su ciclo de vida, asegurando la correcta disposición de esfuerzos y
recursos para obtener el mejor desempeño en el mercado.

6.4 ESTRATEGIAS PROCESOS

Se tiene definido operar de manera particular en tres etapas que se encuentran

definidas de la siguiente manera:

6.4.1 Etapa I (Preliminar). Esta primera etapa será un periodo en el que el área
comercial estará activa en su totalidad, la cual se enfocará en comenzar
actividades de mercadeo, organización, diseño, afianzamiento de canales con
proveedores, interesados y planeación. El área operativa también estará activa
para desarrollar la construcción de la primera casa que será parte de una alianza
estratégica entre una socia y la compañía. La alianza consiste en que la socia
comprará la primera casa a un precio preferencial con el compromiso de prestarla
como casa modelo por un periodo de un año, en el que se podrá exponer, tomar
registro fotográfico y presentar a los clientes potenciales sirviendo de herramienta
que pueda afianzar la decisión de compra. Adicionalmente, el área operativa
ejecutará este primer proyecto y se podrá ajustar el análisis de costos y tiempos a
un punto más cercano al real, donde se podrá encontrar estrategias que permitan
mejorar el proceso, relacionadas con el análisis de alternativas locales,
reestructuración del proceso, optimización de recursos, negociación con
proveedores y ajuste en la fuerza laboral; sin sacrificar la calidad del producto.

Una vez terminado el proyecto, el área operativa se desactivará hasta la próxima

construcción mientras se regula el fluido de la demanda.
6.4.2 Etapa II (Lanzamiento). Una vez se tenga la casa modelo se realizará el
lanzamiento oficial junto con su debida activación de plan de marketing. En esta
etapa se accederá a ejecutar el presupuesto de marketing para contratar los
recursos suficientes para iniciar un contundente plan de marketing en busca de
reclutar clientes. La parte operativa se mantendrá inactiva mientras se comienzan
a gestionar proyectos para construir. Se estima que la etapa de lanzamiento sea
de 6 meses, en los que se mostrará la casa terminada a los clientes y se buscará
concretar nuevas ventas.

6.4.3 Etapa III (Operación). Cuando los proyectos se concreten se activará la

parte productiva acorde a la demanda para comenzar a dar flujo a los proyectos.
Se estima los tiempos de operación por macro actividad serán de la siguiente
magnitud:

 Tiempo de definición de proyecto: 1 mes, en el que el arquitecto y el cliente

llegarán a un prototipo del producto final, cuyo entregable será un plano y una
simulación con la aprobación de los dos interesados. El cliente debe realizar un
pago anticipado para comenzar con este paso.
 Tiempo de estudios preliminares: 1 mes, en el que se ejecutarán los estudios
técnicos de suelos y se definirá con el cliente la forma de pago de la totalidad del
proyecto.
 Tiempo para aprobación del diseño estructural y solicitud de permisos: 2 meses,
en los que se realizará la revisión del diseño estructural por el ingeniero calculista
y se emitirán los planos y requisitos a la curaduría para recibir la licencia de
construcción.
 Tiempo para construir: 4 meses.
 Tiempo para entrega: 1 mes, para realizar la entrega de la vivienda junto con la
formalización de documentos legales y paz y salvos
Se definen otras estrategias complementarias, relacionadas con los procesos de la
empresa:

 Para sobrellevar la variable de movilidad, la estrategia consiste en comprar una

camioneta 4x4 que permanecerá en los Santos, que será usada para el transporte
local entre proyectos y para atender imprevistos. Estará a cargo de un Ingeniero
Civil, con el fin de garantizar la disponibilidad del recurso en el área de influencia.
 Se buscará definir procesos con actividades que generen valor y que sean de
fácil seguimiento, reduciendo la complejidad de los mismos.
 Uno de los socios dejará un lote en consignación, que no constituye parte del
patrimonio. Este lote que se ubica en la Mesa de Los Santos, será utilizado para
dejar los elementos relacionados con el almacén, inventario, operativa diaria y
garaje del vehículo cuando sea necesario, sin generar costos para la compañía.
Esta estrategia permite ahorrar un dinero por los conceptos anteriormente
mencionados.

6.5 ESTRATEGIAS PERSONAS

Para la correcta ejecución del negocio es necesario contar con personal idóneo
para cada etapa de operación. Es por esto que se definió un modelo
organizacional óptimo que cuenta con los perfiles y cargos necesarios para el
funcionamiento del negocio y que se centra en crear un ambiente laboral ameno,
seguro y sostenible; a través de sus responsabilidades, donde prime la integridad
física, los valores y las buenas prácticas; con el fin de proyectar entusiasmo,
confiablidad y deseo de servir a nuestros clientes, procurando obtener una
excelente percepción y una agradable experiencia para el cliente durante su
proceso de compra.
Adicionalmente, se define una estrategia para mitigar el riesgo relacionado con la
administración de la fuerza laboral, la cual dispone que se realizará un control del
recurso de acuerdo a la demanda que se presente. De esta manera se busca
contar
con los recursos necesarios para ejecutar las actividades que se presenten en
términos de construcción. Esta estrategia es viable debido a la naturaleza del
negocio que se puede manejar por modalidad de proyectos, para efectos de
contratación dinámica.
Con respecto a preferencias de contratación se define una estrategia para
contratar personal que viva cerca del lugar donde va a trabajar para efectos de
facilidades de transporte. De esta manera, los Peones de Obra se contratarán de
la mesa de los Santos ya que el perfil no tiene altos requerimientos y el resto del
personal se contratará preferiblemente de Piedecuesta. Parte de la estrategia es
gestionar un transporte diario para el personal por medio de contratación del
servicio. Finalmente, se define para el personal la asignación de un uniforme
institucional y se realizará también entrega de EPP’s para el personal que deba
permanecer o ingresar a OBRA, con el fin de garantizar el cumplimiento de los
estándares de seguridad y contribuir a un ambiente de seguridad ameno y seguro.

6.6 ESTRATEGIAS PRECIO

 El valor del precio por metro cuadrado será de $1.250.000 para áreas entre 150
y 200 m2. Este valor se fija como estrategia de precio de penetración para
mantener la oferta competitiva ante las actuales opciones del mercado de
construcción tradicional ($1.350.000 precio por m2 de INCOMESA), a pesar de
conocer que la percepción de valor en líneas sostenibles representaría una
disposición de pago adicional del 10 al 20% del valor del proyecto. Siendo una
estrategia que beneficia a los compradores que durante los primeros 3 años
depositen su confianza en esta empresa que inicia su trayectoria en el sector.
 Para el cuarto año, se estima que el producto se encuentre en la etapa de
crecimiento, en la que podrá aumentar el precio a lo que es hoy $1.500.000. El
precio estará un 10% por encima de las opciones tradicionales y tendrá
aceptación
ya que está dentro del porcentaje adicional que las personas pagarían por tratarse
de una construcción sostenible.
 Periodo de pago diferido hasta 10 meses de acuerdo con las tendencias de
pago en temas de construcción identificadas en el mercado analizado.

6.7 ESTRATEGIAS PROMOCIÓN

 Se destinará un presupuesto mensual de $3.000.000 para los primeros 3 años

mientras la empresa realiza su lanzamiento y logra llegar a la etapa de
crecimiento. Del año 4 en adelante el presupuesto mensual será de $1.500.000.
Con esta asignación de recursos se pretende impulsar la promoción y la publicidad
en las diferentes etapas del ciclo de vida del producto.
 La principal estrategia de Promoción consistirá en generar campañas para
incrementar la expectativa de la población y el interés por la línea de construcción
sostenible, apoyándose en alianzas con entidades ecologistas y académicas.
Teniendo en cuenta que la propuesta de valor a ofrecer sobresale en la región por
ser un tema que le da solución a una de las problemáticas ambientales más
reconocidas, facilitará la popularidad de los proyectos y será un foco de atención.
 Se definió el cargo de Community Manager, quien es el encargado de generar
valor a través de las redes sociales y herramientas virtuales por medio del manejo
dinámico de las mismas, con el fin de crear contenidos, generar respuesta
oportuna e incrementar la percepción de valor y reconocimiento de marca. De esta
manera se apoyará en gran medida los procesos de mercadeo y difusión de
publicidad, teniendo en cuenta que el perfil del community Manager es de
diseñador Gráfico (freelance), el cual apoyará el diseño de campañas para difundir
mensajes claros y de alto impacto en la población objetivo. Las pautas tendrán dos
formatos particulares; el formato informativo que busca mantener la expectativa
alta, incrementando el interés de futuros compradores para favorecer la
maduración de próximos mercados y el formato comercial que irá siempre de
trasfondo con el
formato informativo para brindar información a las personas y persuadirlas hacia la
compra.
 Se buscarán canales informativos por medio de inmobiliarias que vendan lotes
en el sector para promover el servicio de construcción y se participará en ferias
inmobiliarias y eventos donde quepa la posibilidad de ofertar y aumentar el
reconocimiento de la empresa.
 Se evaluará constantemente la percepción del cliente por medio del community
manager, con el fin de promover los buenos comentarios y escuchar los
comentarios negativos para mejorar el producto en lo posible, buscando la manera
de controlar y mitigar comentarios negativos, logrando obtener beneficios del voz a
voz que se genere con el tiempo.
 Se establecerá un canal de atención personalizada a través de la ubicación de
las instalaciones de la compañía dentro de un reconocido centro comercial.
 Realizar actividades de activación de marca en la etapa de lanzamiento
utilizando los recursos designados para la organización de estos eventos
 7. ANÁLISIS TÉCNICO

En esta sección se establecerán los diferentes aspectos referentes al producto y

servicio a entregar, se fijaran términos de diseño, materiales, características
generales, criterios de sostenibilidad a emplear incluyendo sistemas tecnológicos,
técnicas y metodologías.
Además se establece la Resolución 0549 de 201547 y los criterios ambientales
para el diseño y construcción de vivienda urbana del Ministerio de Ambiente y
Desarrollo Sostenible48, como esquemas principales para el seguimiento y la
implementación de los estándares necesarios para la construcción sostenible.
Las edificaciones sostenibles incluyen por definición un conjunto de
características que hacen posible la eficiencia energética en todo el proceso de
construcción son: Eficiencia energética, eficiencia del agua, materiales de
construcción de baja energía embebida, calidad del ambiente interior,
sostenibilidad de emplazamiento (ubicación y entorno), edificaciones y entorno
exterior. La guía de construcción sostenible, ha incluido los dos principales
factores: la eficiencia energética de las edificaciones y la eficiencia del uso de
agua en las edificaciones, ya que estos aspectos muestran un impacto tangible,
lograble y medible en la reducción de las emisiones de gases de efecto
invernadero y disponibilidad de agua en Colombia. Sin embargo para aumentar la
eficiencia energética se realizará una selección adecuada de los materiales de
construcción con el manejo adecuado de los residuos de construcción en este
análisis, para su posterior implementación. Para hacer un uso adecuado y óptimo
del código de construcción sostenible para Colombia, es necesario establecer y
delimitar las características de la zona, como se presenta a continuación:

47
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. Op. cit.
48
COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Criterios ambientales
para el diseño y construcción de vivienda urbana. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2012. 200 p. ISBN:
978-958-8491-58-5
7.1 DELIMITACIÓN DE LA ZONA

La constructora se enfocará en la construcción de viviendas para el sector de La

Mesa de Los Santos, que es municipio localizado a 62 kilómetros de la ciudad de
Bucaramanga, perteneciente a la Provincia de Soto y ubicado al Oriente del
Departamento de Santander. Asimismo, está conformado por 15 Veredas que a su
vez se subdividen en 28. Anexo I. Mapa de Los Santos, veredas y clima.

7.2 VARIABLES CLIMÁTICAS

7.2.1 Variables de zonificación. En la resolución 0549 de 201549 se establece la

necesidad de clasificar el tramo geográfico en uno de los 4 sugeridos por el
Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible 50 en donde se establecen cuatro
zonas principales en todo el territorio nacional: cálida-húmeda, cálida-seca,
templada y, fría, las cuales se clasifican teniendo en cuenta los siguientes valores
de altitud, temperatura y humedad relativa:

 Zona cálida-húmeda: Altitud en el rango de los 0 a los 800 msnm, temperaturas

superiores a los 24°C y humedad relativa superior al 75%.
 Zona cálida-seca: Altitud entre los 0 y 800 msnm, con temperaturas superiores
a los 24°C y humedad relativa inferior al 75%.

49
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. Op. cit.
50
COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Criterios ambientales
para el diseño y construcción de vivienda urbana. Op. cit., p. 47.
 Zona templada: Altitud en el rango de los 800 a los 1.800 msnm, temperatura
media anual entre 18º y 24ºC y humedad relativa entre 70 y 85%.
 Zona fría: Altitud superior a los 1.800 msnm, temperatura entre 12 y 17°C y
humedad relativa entre 60 y 80%.
En el proceso se analizaron las variables climáticas: temperatura, altitud, humedad
relativa, brillo solar, precipitación media anual y vientos, de estas se tomaron
finalmente para la zonificación las variables: temperatura, altitud y humedad
relativa, por establecer diferencias climáticas marcadas en el territorio nacional, lo
que contribuyó a la clara delimitación de zonas con características climáticas
similares. En cuanto a las variables de precipitación, brillo solar y vientos, aunque
no se incluyeron en la definición de las zonas climáticas, sus valores se tienen en
cuenta en el nivel local, en el marco de criterios ambientales en los temas
relacionados con la implantación de edificaciones, la orientación y la apertura de
ventanas,, entre otros. El municipio de Los Santos se encuentra ubicado en la
Cordillera oriental, a 1310 m sobre el nivel del mar con una temperatura media de
20°C, características que lo clasifican en la zona templada.

7.2.2 Variables de diseño.

7.2.2.1 Humedad relativa. Esta variable debe tenerse en cuenta en los

procesos de planeación, diseño y construcción de la vivienda, ya que el exceso de
humedad al interior de una vivienda genera ambientes insalubres, la proliferación
de enfermedades respiratorias para los habitantes y el deterioro de acabados,
entre otras cosas. Colombia presenta tres tipos de zonas, húmedas, secas y
semihumedas.

En el Anexo I. Mapa de Los Santos, veredas y clima, se puede observar que en el

sector de Los santos predominan dos tipos de climas: semiseco, y semihumedo,
con una mayor concentración de este último en casi la totalidad del municipio, que
según el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible51 tiene valores entre 75%
y 85% de humedad relativa. Debido a la mayor proporción del clima semihumedo
en el sector de los santos se tendrá en cuenta únicamente este tipo de clima para
el diseño de la construcción.

7.2.2.2 Brillo Solar. Para el caso del brillo solar, según el Ministerio de
Ambiente y Desarrollo Sostenible52 Colombia presenta en gran parte de su
territorio rangos entre 1.300 y 2.100 horas sol al año lo cual indica condiciones
favorables para el desarrollo de cualquier tipo de vivienda (Anexo J. Mapas. Brillo
Solar Anual Colombia y Los Santos, Santander). El brillo solar es una variable
importante que influye en términos de diseño, iluminación, temperatura interna y
eficiencia de sistemas de energía solar. En el caso de Los Santos Santander
(véase numeral 2 del Anexo J), se puede observar que presenta un rango entre 3
y 5 horas de sol al día lo que corresponde a un promedio de 4 horas de sol al día y
1460 horas del sol al año, que representan un valor favorable para la
implementación de sistemas de energía solar.

7.2.2.3 Vientos predominantes. En el caso de los vientos según el

Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible 53 se debe analizar a nivel local, ya
que las velocidades son constantes oscilando entre 1 y 3 m/s, con escasas
variaciones diarias a nivel nacional como se observa en el Anexo K. Mapas.
Velocidad media del viento en Colombia y en Los Santos, Santander.

51
Ibit., p. 53.
52
ibit., p. 57.
53
Ibit., p. 57.
La velocidad y dirección de los vientos se convierte en una determinante
específicamente en la etapa orientación y diseño de la vivienda, en términos de
manejo de la ventilación y ubicación de aperturas de la edificación en el numeral 2
del Anexo K, .se puede observar que el viento en la región presenta una velocidad
media de 2 a 3 m/s, que representa una información eficaz para la optimización de
la energía en la vivienda por medio de diseños pasivos.

7.2.2.4 Precipitación media anual. La precipitación así como los vientos

predominantes y el brillo solar se debe tener en cuenta de manera especial para
cada sector, y tiene especial relevancia para la implementación y manejo de aguas
lluvias en la edificación. La precipitación se determina por varios factores
climáticos, en Colombia estos valores son muy variables así como se observa en
el Anexo L. Mapas. Precipitación anual en Colombia y en Los Santos, Santander.
En el sector de Los Santos Santander…véase numeral 2 del Anexo L Existe un
promedio que
va desde los 1000 hasta los 1500 mm de lluvia al año, lo que hace que esta
variable corresponda con las características de zona cálida seca que maneja
precipitaciones de 0 a 1500 mm anuales , según el Ministerio de Ambiente y
Desarrollo Sostenible54.

En general según las variables climáticas revisadas se logró establecer que el

sector de los Santos pertenece a la zona templada siendo esta la de total
relevancia en el diseño de la vivienda sostenible según la guía de construcción
sostenible para el ahorro de agua y energía.
54
Ibit., p. 57.
7.3 SELECCIÓN DE MATERIALES

La selección de materiales para Antonio Baño y Alberto Escalera 55, es una

parte de gran relevancia y trascendencia en el proyecto de construcción, ya que la
correcta selección de materiales configura el conjunto de características óptimas
de calidad y de garantía de sostenibilidad del proyecto. A continuación se
presentan las herramientas para la correcta selección de materiales:

7.3.1 Impacto ambiental de los materiales de construcción. Para realizar una

correcta y óptima selección de materiales se deben tener en cuenta aspectos que
permitan el menor impacto al medio ambiente, abarcando por completo el ciclo del
material como se observa en la Figura 27.

Figura 27. Ciclo de vida de los materiales de construcción.

1. Fase de extraccion de
los materiales y
transformacion del medio

5. Deconstruccion, 2. Fase de produccion

emisiones y (plasticos y metales),
transformacion del emisiones y consumo de
medio energia.
4. Puesta en obra,
3. Fase de transporte
riesgos a la salud y
y menor consumo de
al ambiente
energia

55
BAÑO, Antonio Y VIGIL-ESCALERA DEL POZO, Alberto. Guía de construcción sostenible.
Editado por Instituto Sindical de Trabajo, Ambiente y Salud (ISTAS). Madrid: Paralelo Edición.
2001. p. 33- 34, [En línea]. Disponible en: <http://www.magrama.gob.es/es/ceneam/programas-de-
educacion- ambiental/hogares-verdes/guia-construccion-sostenible_tcm7-193266.pdf>[Citado el 15
de Mayo de 2015]
A continuación se presentan desglosados en cinco ítems:
 El consumo apropiado y controlado de los recursos naturales, seleccionando el
uso de materiales procedentes de recursos renovables y abundantes.
 El consumo de energía de los materiales, se convierte en un factor importante
ya que permite la selección de materias primas con bajo consumo energético en
todo su ciclo de vida, representando un indicador de sostenibilidad.
 La emisión de CO2, es uno de los grandes problemas de la construcción frente
al tema del calentamiento global ya que los principales aislantes usados en la
industria son los causantes de las emisiones de clorofluorocarbonos (CFC), por
esto es indispensable el uso de materiales de aislamiento ecológicos.
 Materiales que no procedan de ecosistemas sensibles, por esto es importante
la adquisición de materiales con certificación de extracción legal. (véase numeral
4.1.5.1)
 Analizar del comportamiento como residuo de los materiales para garantizar el
menor impacto al ambiente.

7.3.2 Materiales de construcción sostenible. Se realizó un análisis de los

beneficios y consideraciones a tener en cuenta acerca de los materiales de
construcción más empleados en la industria. En la Tabla 13 se observan los
materiales más usados en la construcción tradicional y su impacto con el
ambiente. De esta manera se realizó la correcta selección de materiales optando
por aquellos con el menor consumo energético, mayor calidad y con la mayor
eficiencia en cuanto al ahorro a largo plazo.
Tabla 13. Impacto ambiental de los principales materiales de construcción.

Fuente: BAÑO, Antonio Y VIGIL-ESCALERA DEL POZO, Alberto. Guía de construcción

sostenible. Editado por Instituto Sindical de Trabajo, Ambiente y Salud (ISTAS). Madrid: Paralelo
Edición. 2001. p.35, [En línea]. Disponible en: <http://www.magrama.gob.es/es/ceneam/programas-
de-educacion- ambiental/hogares-verdes/guia-construccion-sostenible_tcm7-193266.pdf>[Citado el
15 de Mayo de 2015]

Los materiales sostenibles se deben caracterizar por:

Figura 28. Características de los materiales sostenibles

Proceder de
fuentes abundantes y renovables

Bajo coste No contami-

económico nantes

Consumo
Valor
energético bajo en su ciclo de vida
cultural en su entorno MATERIALES
SOSTENIBLES

duraderos y
Procedencia
estandariza- bles
legal

Fácilmente
valorizables
En la tabla 14 se realiza un análisis específico de los materiales que poseen estas
características con algunas consideraciones en el momento de compra, instalación
y selección de proveedor.

Tabla 14. Análisis de los materiales de construcción más empleados

Materiales Beneficios Consideraciones y criterios de sostenibilidad

 Menor impacto por  Aunque son los principales responsables del

kilogramo de material colapso de vertederos, existen iniciativas para
empleado comercializar residuos reciclados para relleno y
 Elevada durabilidad fabricación de morteros y hormigones.
 El calor específico  El cemento es altamente consumidor de energía
del hormigón (cemento puede ocasionar peligros para la salud humana,
Pétreos y áridos gruesos y por ello se deben mantener medidas de
finos) le brinda prevención en su manipulación, priorizando para la
propiedades útiles manipulación la utilización de los componentes
para el empleo de libres de cromo VII.
estrategias pasivas.  Un conocimiento de la capacidad resistente del
terreno permite dimensionar las cimentaciones y
evitar el exceso en el uso del material.
 Se trata de uno de  Su impacto se produce en la fase de
los materiales más transformación y en los tratamientos de acabado y
valorizables existentes protección ya que requieren un elevado consumo
en el mercado. energético, además producen emisión de
 Presta propiedades sustancias nocivas a la atmosfera.
mecánicas que  Se debe establecer la manera más idónea de
permiten soportar las manejo de material para evitar el exceso en el uso
Métales mismas cargas con del material, también existen aditivos fabricados
una menor cantidad de con fibras de polipropileno que mejoran la
material. resistencia del hormigón reduciendo las barras del
 Al ser un bien acero en el armado.
valorizable la chatarra  Emplear sistemas galvanizados que incorporen
se convierte en un productos naturales.
factor a favor en
cualquier derribo.
Es uno de los  Los tratamientos de preservación de la madera
materiales que se suelen ser tóxicos para el medio ambiente y la
consideran más salud humana, por eso es necesaria la elección de
sostenibles siempre y materiales con etiquetas ecológicas o de menor
cuando corresponda a impacto al ambiente.
Maderas
las garantías de la  Al finalizar su vida útil la madera puede ser
madera legal.(véase recuperada para la fabricación de tableros
numeral 4.1.5.1) aglomerados o bien para su valorización
energética como biomasa.
 Tabla 14 (continuación)
Materiales Beneficios Consideraciones y criterios de sostenibilidad
Presenta propiedades Son materiales que proceden del petróleo, con
importantes como elevado consumo energético y alta contaminación
resistencia, estabilidad, es su proceso de fabricación. Sin embargo
ligereza y posibilidades materiales como el cobre y plomo están siendo
Plásticos
de empleo como sustituidos por los plásticos como el polietileno por
aislamiento. su mejor comportamiento ambiental y sus
magníficas prestaciones.

Espumas en forma de Existen agentes espumantes (CFC,HCFC,HFC)

proyectado o en forma que causan adelgazamiento de la capa de ozono y
Materiales de panel, que sirven del calentamiento global, deben sustituirse por
aislantes para proteger del frio, fibras minerales (fibra de vidrio o de roca) o las
calor, sonido agua o procedentes de fuentes renovables(corcho,
fuego cáñamo, celulosa, etc)
Se presentan en Optar por pinturas ecológicas y naturales, en lo
distintas posible para disolución acuosa.
Pinturas composiciones,
pigmentos, resinas,
disolventes, etc.

7.4 DISEÑO

Forman parte integral en esta fase los diseños arquitectónico, estructural, eléctrico
e hidrosanitario, y la formulación de las medidas de manejo ambiental. También se
toma como principal consideración la menor afectación al medio ambiente y la
optimización de recursos, contemplando siempre las normativas municipales
establecidas en el Esquema de Ordenamiento territorial de Los Santos, Santander
para zonas suburbanas con fines de construcción de vivienda campestre 56.
Los objetivos de diseño para clima templado según la resolución son:
 Maximizar los efectos de iluminación del sol en las áreas de vivienda principales;
 Maximizar la sombra en las alcobas y las zonas de cocina; y
 Controlar el impacto del viento para permitir la circulación del aire en los
periodos calientes del día.

56
COLOMBIA, CONCEJO MUNICIPAL DE LOS SANTOS. Op. cit.
…en la sección 4.1.4.1…se refirió sobre las tecnologías de estrategias pasivas en
construcción para la obtención de una mayor eficiencia energética en el uso de la
edificación. A continuación se establecen los criterios pasivos para una casa
sostenible en el sector de los santos Santander de acuerdo a la zona climática
definida anteriormente: zona templada

7.4.1 Diseño arquitectónico pasivo.

7.4.1.1 Uso eficiente de la iluminación. Implica la implementación de

iluminación natural mediante apertura como puertas, ventanas, claraboyas,
lucernarios, y otros dispositivos que permitan la dispersión y reflexión de la luz
solar. Para esto se deben tener en cuenta la forma, tamaño, ubicación y
orientación de las ventanas y aperturas que permitan el paso de la luz natural.
Además de la reducción en el impacto ambiental y el ahorro en el costo tarifario en
el servicio de energía, el uso eficiente de la iluminación natural, brinda bienestar y
mejoramiento de la salud mental y física de las personas por el efecto psicológico
positivo de la luz natural en el ser humano y la eliminación de bacterias y hongos
sensibles a la luz solar.

 Orientación. La orientación es vital en términos de diseño pasivo ya que puede

reducir la carga de enfriamiento de la edificación y al mismo tiempo aumentar el
confort térmico. Buenos diseños de arquitectura incluyen la orientación para
determinar la forma de la edificación, lugar de las habitaciones (interno/externo),
establecer disposiciones internas (usos de las habitaciones) y determinar la
posición en el sitio.
Según los criterios ambientales para la guía de construcción sostenible 57, para la
zona templada no es recomendable situar ventanas orientadas hacia el este ya
que
57
COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Criterios ambientales
para el diseño y construcción de vivienda urbana. Op. cit., p. 112-117.
presentaría radiación solar directa en las mañanas, así mismo no se recomiendan
las orientadas hacia el oeste ya que presentaría radiación solar directa en las
tardes. En el Anexo M. Detalle técnico. Orientación de las ventanas y ventilación
natural, zona templada, se especifican las recomendaciones de las orientaciones
para obtener eficiencia de iluminación en el clima templado, así como las
recomendaciones para la distribución de las habitaciones en el hogar.

Así mismo, la orientación de las fachadas sigue esta misma línea, por el tipo de
zona se debe evitar en lo posible las fachadas oeste/este, para mantener confort
térmico al interior de la vivienda.

Figura 29. Orientación de la vivienda

En la Figura 29 se observa que para la casa prototipo (véase Anexo N. Planos de

diseño) se dio prioridad a las disposiciones internas de la edificación para elegir la
orientación de la vivienda, para la cocina por ejemplo la mejor ubicación es hacia
el norte ya que en esta orientación hay menor radiación solar evitando al máximo
el aumento térmico adicional para este espacio y a su vez permite la localización
de ventanas grandes ya que no se necesita protección o control a la radiación
solar. Las habitaciones y el estudio se situaron también de manera estratégica
(norte y sur) ya que requieren una mayor intensidad lumínica en el día y dispersión
del calor en las noches con el apropiado confort térmico. Para la fachada principal
se definió una orientación al oeste, y para la fachada trasera en el este, de esta
manera, para compensar la radicación solar directa del Este en las mañanas y
del Oeste en las
tardes, se establecen áreas y termo paneles para las ventanas para subsanar esta
ganancia energética y mantener los espacios frescos.
Adicionalmente en la fachada principal se combinó a esto un elemento de
protección solar horizontal que corresponde al techo del garaje que brinda un
ángulo de sombra vertical (VSA) de 26,5°, para la fachada trasera también se
implementó dos elementos horizontales, uno para la parte vidriada con un ángulo
de sombra de 68,5° y otro que corresponde al porche con un ángulo de sombra de
58,1° que están acordes a las recomendaciones de la Resolución 0549 58 pues no
excede los 70° de VSA. Estos elementos horizontales brindan un ángulo vertical
de sombra que no permite la radiación solar directa en horas del día de mayor
exposición, brindando ahorros de energía potencial entre un 11% y un 17%.
Asimismo, se recomienda a los futuros compradores de la construcción rural la
siembra de árboles en las zonas este/oeste ya que sirven como elementos
verticales proveedores de sombra, obteniendo aún más resultados satisfactorios.

 Área y distribución de las ventanas. En el Anexo O. Detalle técnico: Altura

antepechos ventanas y área, se observa la propuesta de distribución y antepechos
de las ventanas de la guía de construcción sostenible según el requerimiento de
iluminación de cada espacio. Así mismo para la determinación del área de las
ventanas (véase numeral 2 del Anexo O), se tiene en cuenta el ángulo de
incidencia de la radiación solar sobre la zona particular de la edificación Para el
caso de Los Santos, Santander, se pretende la construcción de casa en un
entorno rural, así que el ángulo de incidencia es siempre <15°(Figura 30)., bajo
este criterio para el caso de la cocina por ejemplo el área de la ventana le
corresponde mínimo el 12,5 % del valor del área del recinto, es decir para un área
de 15,2 𝑚2 le corresponde un área de ventana mínimo de 1,9 𝑚2, en la tabla 15 se
observa el detalle del valor del área minima de las ventanas para cada tipo de
espacio. De esta manera se garantiza

58
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. (10, Julio,
2015). En: Anexo 1. Guía de construcción sostenible para el ahorro de agua y energía en
edificaciones. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2015. p. 48-50.
que exista en todos los espacios de la edificación un apropiado aporte de
iluminación.

Figura 30. Ángulo de incidencia del sol, según tipo de edificación

Fuente: COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO

SOSTENIBLE. Criterios ambientales para el diseño y construcción de vivienda
urbana. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2012. p. 117. ISBN: 978-958-8491-58-5

Tabla 15. Determinación y validación del área de las ventanas

Área del Área mínima de la Área de la

Espacio recinto 𝒎𝟐 ventana 𝒎𝟐 ventana 𝒎𝟐
Cocina 15,2 1,9 3,6
Habitación 1 12 1,5 3,6
Habitación 2 12 1,5 2,4
Habitación 3 12 1,5 2,55
Baño 1 3,75 0,375 0,6
Baño2 3,75 0,375 0,6
Baño 3 4,5 0,45 0,6
Estudio 7,5 1,3125 2,1
Corredores 4,5 0,45 0,6
salón y comedor 36 5,4 6,6
Ángulo de incidencia 15° Área vidriada 𝑚2 23,25
Por otra parte, es necesario definir la relación ventana pared (RVP) valor que
permite definir la cantidad de zonas vidriadas en la edificación, ya que las
ventanas trasmiten calor en una proporción más alta que los muros. Para el caso
de Los Santos, Santander se debe mantener un RVP bajo, debido a que una
edificación con un RVP alto ganará más calor que una con un RVP más bajo. El
valor de RVP se halla mediante la ecuación:
𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒 𝑣𝑖𝑑𝑟𝑖𝑎𝑑𝑜 (𝑖𝑛𝑐𝑙𝑢𝑦𝑒 𝑐𝑙𝑎𝑟𝑎𝑏𝑜𝑦𝑎𝑠)
𝑅𝑉𝑃 = ∗ 100%
𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑏𝑟𝑢𝑡𝑎 𝑑𝑒 𝑝𝑎𝑟𝑒𝑑 𝑒𝑥𝑡𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟

El valor de RVP para el producto prototipo es de:

23,25 𝑚2
𝑅𝑉𝑃 = ∗ 100% = 18,94%
122,75𝑚2

Para el prototipo realizado, el valor de la relación ventana pared (RVP) es de 18,94

%, y según la guía de construcción sostenible para todo tipo de edificaciones un
RVP menor al 40% representa ahorros energéticos de hasta un 15%, lo cual
representa un factor a favor para el diseño de casa sostenible.

Finalmente se establecieron dos estrategias básicas para usar el sol para iluminar
mientras se minimiza la ganancia de calor en la edificación. La primera es usar
una pequeña apertura de ventana (10%-20% RVP) para iluminar una superficie
dentro del espacio que luego esparce la luz en un área más grande, y la segunda
es usar una ventana de tamaño moderado que ve hacia una superficie reflectiva
exterior pero en sombra del sol directo.
7.4.1.2 Uso eficiente de la ventilación natural. Según la resolución 0549
de 201559, la ventilación natural es el proceso de suministrar y extraer el aire de un
espacio interior sin usar sistemas mecánicos, esta es una estrategia que solo se
aconseja usarse en climas frio y templado, cuando la temperatura del aire es
inferior a la temperatura de confort y la ventilación permite realizar el enfriamiento
requerid. Una estrategia de ventilación natural correctamente diseñada permite
mejorar el confort de los ocupantes proporcionándoles acceso a aire fresco y
reduciendo la temperatura. Para poder diseñar una edificación de manera
sostenible, la consideración de la orientación solar, orientación del viento, posible
sombreado y disponibilidad completa de luz día basado en un contexto de micro-
sitio especifico es crucial.

 Análisis de la rosa de los vientos: Para un buen diseño de ventilación natural

se realiza inicialmente un análisis de la rosa de los vientos del lugar de estudio. En
este caso como no se tiene información de Los Santos Santander se empleó la
rosa de los vientos del aeropuerto Palonegro de la ciudad de Bucaramanga
(Figura 31) como sitio más cercano con información proporcionado por el IDEAM.
Con estadísticas de 329 meses de un periodo de tiempo entre 1981-2010.
Este análisis es importante pues considera elementos específicos del lugar y tiene
impacto directo en el diseño del inmueble, de esta manera se aprovecha la
dirección de los vientos, se reduce la temperatura y se mejoran las condiciones de
confort. Como se observa en la Figura 31, para el Aeropuerto Palonegro las
direcciones del viento predominan en el cuadrante oeste, concentrándose en el
noroeste, también se observan aunque en menor proporción flujos de aire en el
cuadrante este, concentradas en el sureste, con velocidad media del viento de 2 a
3m/s.(véase numeral 7.2.2.3)

59
Ibid,. p. 73-76.
Figura 31. Rosa de los vientos aeropuerto Palonegro.

Fuente: COLOMBIA. INSTITUTO DE METEREOLOGIA Y ESTUDIOS AMBIENTALES (IDEAM).

Rosa de los vientos aeropuerto Palonegro. Periodo 1981-2010. Bogota. D. C. : IDEAM, 2015. 1
Rosa de los vientos, col.

 Presión del viento. Es el siguiente factor que se tiene en cuenta, para esto se
establece la ubicación de la edificación de manera que se aproveche al máximo el
flujo del viento. Seguidamente se ubica la fachada barlovento (fachada a la que
llega el viento) y la fachada sotavento (resguardo de donde proviene en viento),
como se observa en la (figura 32). Para el caso de la casa prototipo la facha
barlovento está orientada al oeste y la fachada sotavento al este.

Figura 32. Presión de aire en los lados barlovento y sotavento en las

fachadas de la edificación

Fuente: COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. (10,

Julio, 2015). En: Anexo 1. Guía de construcción sostenible para el ahorro de agua y energía en
edificaciones. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2015. p. 73.
La presión del aire del lado barlovento siempre crea presiones positivas con
magnitud variable en niveles altos y bajos, mientras la presión negativa del aire es
creada en el lado sotavento como se muestra en la figura tal a la derecha.
Es aconsejable no ubicar espacios habitables u ocupados de tiempo completo en
el lado sotavento de la edificación ya que va debajo de la zona de sombreado del
viento (véase numeral 2 del Anexo M) donde se muestran los diferentes tipos de
ventilación aplicado al modelo de casa campestre, donde se muestra la ventilación
cruzada y unilateral mediante el diseño de ventanas apropiadas para la orientación
definida anteriormente, y con la menor selección de ventanas al este y elementos
de control solar en las fachadas este/oeste (…véase numeral 7.4.1.1…)
Para la casa prototipo se establecieron criterios de diseño pasivo de iluminación y
ventilación que combinados ofrecen excelentes resultados que brindan ahorro y
confort para los clientes. En el Anexo P. Tecnología pasiva aplicada. Ventilación
natural, se observa el flujo del viento en la edificación prototipo que con la
combinación de estos dos sistemas de diseño pasivo: iluminación natural y
ventilación, permiten un flujo de aire constante en la edificación sin requerimientos
de sistemas de aire acondicionado.

7.5 TECNOLOGÍAS ACTIVAS.

7.5.1 Instalaciones y sostenibilidad. Las instalaciones son un aspecto

importante donde se pueden aplicar aspectos de sostenibilidad en la construcción,
ya que abarca las instalaciones de abastecimiento y evacuación de agua, de
climatización, eléctricas y de iluminación que representan debido a su
funcionamiento un consumo de agua y energía.
Por esta razón es necesario “un buen diseño del edificio ya que puede reducir las
necesidades de climatización hasta en un 60%” 60. Así mismo, conseguir
instalaciones eficientes sumadas al uso de energías renovables minimiza el
empleo de energías fósiles y produce ahorros en el servicio eléctrico.

Para una buena implementación de instalaciones sostenibles es indispensable una

buena zonificación de la edificación …Véase el numeral 7.1… donde se definió
para Los Santos Santander una zona templada. De esta manera se evita para el
sector de Los santos, Santander las instalaciones de calefacción por encontrarse
en una zona templada.

7.5.1.1 Instalaciones eléctricas e iluminación. En cuanto a las

instalaciones eléctricas lo principal será aplicar esta energía en los usos que
tengan un mayor rendimiento, como son iluminación y equipos de fuerza o
inducción. Así mismo se planteará a los potenciales compradores sugerencias de
compra de equipos electrodomésticos con calificación energética A+ o superiores
(A++ o A+++), esto según las especificaciones de los electrodomésticos y criterios
de compra del cliente, para mantener los índices de ahorro y la propuesta
sostenible.

Para el cableado, se optará por la elección de cable con conducción de cobre con
sistemas de protección aislantes libre de metales pesados y halógenos.
Para la iluminación se instalaran equipos de regulación, programadores
electrónicos como: temporizadores en zonas comunes e interruptores en todos los
espacios que permitan adecuar el funcionamiento de alumbrado a la demanda real
del uso. Asimismo, estos sistemas permiten adecuar la iluminación a los periodos
de baja ocupación o cuando es suficiente la iluminación natural. También se
establecen recomendaciones para el uso de lámparas de bajo consumo ya que
estas otorgan mayor eficiencia energética, con un ahorro de hasta el 80% y una
mayor vida útil
60
BAÑO, Antonio Y VIGIL-ESCALERA DEL POZO, Alberto. Op. cit., p. 71
que las convencionales. En el Anexo Q. Costo estructural, se puede observar el
detallado de los materiales seleccionados.

7.5.2 Sistema de aprovechamiento de energía solar fotovoltaica (SAEF).

Para el caso de Los Santos, Santander, se aprovecha este tipo de energía
mediante la captación activa, es decir mediante paneles captadores que
transforman los rayos solares en energía térmica o bien en energía eléctrica
fotovoltaica. Por ser una zona rural la transformación de la energía solar resulta
una alternativa competitiva ya que son zonas que están relativamente alejadas del
tendido eléctrico.

Los componentes necesarios de una instalación fotovoltaica son:

 Placas o paneles fotovoltaicos: Células fabricadas con silicio. La eficiencia de
las placas se da por la radiación solar que transforma en electricidad, es del 14%.
 Soportes: Sistemas fijos y seguidores solares.
 Inversor u ondulador Transforma la corriente continua generada por las placas
y acumulada por las baterías en alterna de la red eléctrica y aparatos de consumo.
 Sistemas de protección: Para corriente continua y alterna.
 Baterías: Para almacenar la electricidad en instalaciones no conectadas a la red.

En el numeral 1 del Anexo R. Tecnologías activas, se observan los componentes

de la energía solar fotovoltaica y su proceso como sistema activo en la
construcción. Se seleccionó un kit de energía solar fotovoltaica (Anexo S.
Cotización kit solar) para consumos medios de hasta 3247 Wh/día. Este kit es
apropiado para consumos de iluminación, TV, ordenadores, nevera de bajo
consumo, pequeños electrodomésticos etc.
Es importante resaltar que los materiales anteriormente expuestos estarán
dispuestos a disponibilidad del distribuidor, y pueden ser reemplazados por uno de
igual o mejores características, siempre y cuando se brinden las mismas
condiciones de calidad del producto al cliente.
7.5.3 Instalaciones de abastecimiento y saneamiento de agua. En las
instalaciones de abastecimiento se seleccionaran tuberías de polietileno o
polipropilenos en lugar de metal por su resistencia a cualquier tipo de agua, poca
rugosidad y menor conductividad térmica. De esta manera se evitaran metales
más nocivos como el cobre y el plomo.

Entre los sistemas de ahorro de agua se van a incorporar elementos de fontanería

con tecnologías de ahorro eficiente como grifos, duchas e inodoros disponibles
actualmente en el mercado que brinda un ahorro desde un 40 hasta un 60%. Así
mismo en el diseño se optimizaron las redes de suministro y desagüe dejando las
secciones de la cocina y lavadero en un mismo espacio reduciendo el recorrido de
las redes de suministro y desagües y la cantidad de tuberías y accesorios.

7.5.3.1 Sistema de reciclo de aguas lluvias (RA). Se refiere a la

Instalación de sistemas de recolección, almacenamiento y distribución de agua
lluvia para uso doméstico. Este recurso puede ser usado en descargas de
sanitarios, lavado de ropas, lavado de pisos y riego de zonas verdes;
contribuyendo a la reducción del consumo de agua potable. De igual forma se
puede utilizar para consumo humano una vez tratada por medio de filtros de mesa
o filtración seguida por cloración o cualquier otro proceso de desinfección si el
usuario lo requiere.

Según el Arq. Jorge Ramírez61, experto en bioclimática, el sistema de recolección

y suministro de agua de lluvia se compone de cuatro partes: captación,
intercepción, almacenamiento y tratamiento, esta última, sí es para consumo
humano. El funcionamiento del sistema de reciclo de aguas se precisa en el
numeral 2 del Anexo R.

61
OSUNA, Marco. Reciclaje hídrico y construcción. [En línea]. Junio, 2010. Disponible en:
<http://www.construdata.com/BancoConocimiento/R/reciclaje_ hidrico_construccion/reciclaje_hid
rico_construccion.asp>. . [Citado el 18 de Agosto de 2016]
 Captación: El techo de la edificación tiene una superficie y pendiente que
facilita el escurrimiento del agua de lluvia hacia el sistema de recolección. Puede
estar hecho de una plancha metálica ondulada, tejas de arcilla e, incluso, paja.

 Recolección y conducción: Son las canaletas que van adosadas en los

bordes más bajos del techo, en donde el agua tiende a acumularse antes de caer
al suelo. El material debe ser liviano, resistente al agua y fácil de unir entre sí, a fin
de reducir las fugas del líquido.

 Intercepción: Este dispositivo impide que material indeseable ingrese al

tanque de almacenamiento y, de este modo, minimiza la contaminación del agua.

 Almacenamiento: Estructura que acumula el volumen de agua lluvia. Debe

ser impermeable; no superior a 2 m. de altura; dotada de una tapa para impedir el
ingreso de polvo, insectos y luz solar; poseedora de una escotilla con tapa
sanitaria lo suficientemente grande para que permita el ingreso de una persona
para la limpieza y el mantenimiento; y en la entrada y el rebose deben contar con
mallas para evitar el ingreso de insectos y animales.

 Tratamiento: El agua lluvia destinada al consumo humano debe ser tratada

antes de ser ingerida. El tratamiento está dirigido a la remoción de las partículas
que no fueron retenidas por el dispositivo de intercepción y en segundo lugar al
acondicionamiento bacteriológico.

Recomendaciones de mantenimiento: Realizar periódicamente el lavado y

mantenimiento de la cubierta, canales de recolección y tanque de almacenamiento
a fin de remover partículas o material sólido, que pueda comprometer la eficiencia
del sistema y la calidad del agua.
7.5.3.2 Sistema de reciclo de aguas grises (RA). Cerca del 85% del agua
fresca luye en aguas residuales. Si se tratan, estas aguas pueden convertirse en
agua reutilizable de nuevo para actividades como la descarga del inodoros. Este
es un sistema de reciclaje de aguas residuales provenientes de la ducha,
lavamanos, lavadero y lavadora, que mediante un proceso de filtrado, pueden ser
reutilizadas en descargas de sanitarios y limpieza de exteriores y pisos,
contribuyendo a la reducción del consumo del agua potable y la generación de
aguas residuales.

En general, las aguas de desecho contienen menos del 0.1% de materias sólidas,
gran parte de dicha agua es procedente del baño o de la lavandería y, por encima
contiene basuras, papeles, cerillos y trapos, pedazos de madera y heces fecales.
En el numeral 3 del Anexo R, se observa el sistema de reciclo de aguas
residuales y su proceso.

 Diseño. El sistema de reutilización de aguas grises tiene dos componentes:

Diseño de redes y trampa de grasa:
Inicialmente se diseña una red de drenaje con tubería para conducción de las
aguas residuales procedentes de cocina con restos de alimentos y materia
orgánica hacia la red desagüe, ya que estas aguas tienden a formar nata, tapar las
rejillas fijas, y obstruir los filtros. Se diseña otra red de tubería procedente de
lavadoras, bañeras y duchas con detergentes hacia una trampa de grasa, para
conducirla a un depósito acumulador donde servirá para abastecer los tanques de
los inodoros. Es importante resaltar que las tuberías a usar deben ser de un
diámetro mayor a 4 pulgadas para evitar posibles obstrucciones.

La trampa de grasa por su parte, se diseña teniendo en cuenta una producción

específica (Ej: Promedio = 9.5 lt/ persona, para un volumen producido por 5
personas, se pueden establecer dimensiones internas de 0.35 x 0.70 de la
trampa). El empleo de trampas de grasa, es importante para el acondicionamiento
de las descargas de los lavaderos, lavaplatos u otros aparatos sanitarios
instalados en las
viviendas donde exista el peligro de introducir cantidad suficiente de grasa que
afecte el buen funcionamiento del sistema de evacuación de las aguas residuales.
Este sistema es de fácil implementación por su baja complejidad, produciendo un
efecto importante al reducir las cantidades de grasa en las aguas residuales. En el
numeral 4 del Anexo R, se observa el proceso que es llevado a cabo en la trampa
de grasas.

En cuanto al depósito acumulador, se debe diseñar de tal manera que sea:

totalmente impermeable, hermético y que cuente con un sistema de evacuación de
sobre llenado conectado a una tubería de drenaje general. Adicionalmente debe
ubicarse en un lugar alejado de la vivienda o como en el caso del prototipo,
enterrarlo en el jardín.

Entre los beneficios del sistema de reciclo de aguas grises están,: contribución a la
simplificación de los procesos de tratamiento de aguas residuales, reducción del
volumen de agua residual con alto contenido de grasa, disminución de la carga
contaminante a los afluentes naturales, reducción del volumen de agua para uso
doméstico, proveniente de la prestación del servicio de acueducto, disminución del
vertimiento de aguas residuales, reduciendo el volumen de contaminación, ahorro
significativo en los costos tarifarios y la promoción de una cultura ambiental de
reúso y reciclaje de los recursos.

7.6 ACABADOS

Se definirán recubrimientos o pinturas de colores claros o superficies reflectantes

para ganancia y conducción lumínica a los espacios interiores, para obtener un
mayor aprovechamiento de la luz natural y artificial, con tecnologías ecológicas
que sustituyen a los hidrocarburos por componentes naturales. Para el caso
de los
tratamientos de madera, se tendrá esta misma constante, el manejo de
componentes naturales en su composición.
Para el pavimento interior se optó por materiales cerámicos y pétreos, para los
acabados interiores una buena opción es siempre la madera y para el cielo raso la
combinación de cartón y yeso este último propio de la región.

7.7 PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

“Con los permisos correspondientes de urbanismo, construcción, ambientales -si

aplica- y conexión de servicios públicos, se ejecuta la obra, con base en los planos
de urbanismo, arquitectónicos, constructivos, estructurales y de redes de servicios.
El proceso constructivo estará condicionado al presupuesto y a la programación
de obra previamente establecidos; es decir que se realiza por actividades
simultáneas o consecutivas, que se encuentran establecidas por periodos, de
acuerdo con la complejidad técnica y el suministro de materiales” 62. El proceso
productivo se encuentra ilustrado en la figura 33, donde se muestra dividido en
tres fases: planeación, diseño y construcción.

62
COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Criterios ambientales
para el diseño y construcción de vivienda urbana. Op. cit., p. 40
Figura 33. Proceso de construcción.

Fuente: COLOMBIA. MINISTERIO DE AMBIENTE Y DESARROLLO SOSTENIBLE. Criterios

ambientales para el diseño y construcción de vivienda urbana. Bogotá, D.C.: El Ministerio, 2012. p.
41. ISBN: 978-958-8491-58-5

7.7.1 Gestión de los residuos de construcción. Una de las labores básicas

que garantizan el posterior éxito de todo el proceso es la separación y recogida
selectiva de los residuos. La finalidad de estas operaciones será el facilitar el
reciclaje y la reutilización de los residuos. Una vez realizada la separación se
procede a señalar aquellos que son valorizables e incorporables al circuito de
reciclaje; de aquellos que no lo son, que se envían a vertedero.
Tabla 16. Gestión de materiales: Reciclables y reutilizables.
Materiales reciclables Materiales reutilizables.
 Petreos: Pueden  Estructura: vigas y pilares, cerchas y elementos
marcharse para fabricar prefabricados.
aridos o como relleno. Fachada: Puertas, ventanas y revestimientos prefabricados.
 Metales: La chatarra  Cubierta: Tejas, estructuras ligeras, soleras prefabricadas,
permite su fusion en otros lucernarios, claraboyas y chapas.
metales  Partición interior: Mamparas, tabiques móviles, barandillas,
 Plasticos: requieren un puertas y ventanas.
separacion muy rigurosa.  Acabado interior: Falsos techos, pavimentos sobrepuestos,
Reciclaje muy complejo flotantes, revestimientos verticales en zonas húmedas,
 Maderas: Trituarse para decoración, perfiles y piezas de acabado.
tableros aglomerados o  Instalaciones. Maquinaria de acondicionamiento térmico,
usarse como biomasa radiadores, mobiliarios de cocina.
 Asfaltos y cauchos:
Pueden utilizarse en
pavimentos de carreteras.

Para minimizar los residuos, desde la fase de proyecto deben incorporarse

criterios funcionales y constructivos idóneos que fomenten la utilización de
materiales y técnicas constructivas que favorezcan la valorización de los mismos;
reincorporándolos sin cambios en las nuevas construcciones o transformándolos
en nuevos productos.

En el Anexo T. Actividades de Construcción, se presentan los parámetros y

actividades relevantes en el proceso de construcción. Así mismo, en el Anexo U.
Evaluación y manejo de impactos ambientales en el proceso de construcción, se
explican los alcances de las diferentes fases del proceso de construcción y las
diferentes acciones ambientales a tener en cuenta para ocasionar el menor
impacto al ambiente.
 8. ANÁLISIS FINANCIERO

8.1 PRESUPUESTO DE INVERSIÓN.

Se definió que para iniciar y mantener la solidez financiera de acuerdo con las
proyecciones, se requiere una inversión de $670.000.000 como se muestra a
continuación. De los cuales, se espera que:

 El 40% de la inversión ($268.000.000), sea aportado por Red de Ángeles

Inversionistas tras una alianza temporal de 4 años, donde se recibirá capital,
acompañamiento, gestión y gobierno corporativo a cambio del pago de la inversión
y regalías del 20% anual del valor de la inversión. Esta alternativa es atractiva
desde el punto de vista de que es más económico que adquirir un crédito (tasas
promedio de 36,71 EA según Bancolombia 63) y se recibirá asesoría y
acompañamiento en el proceso de crecimiento64.
 180 smmlv ($124.101.720) sean aportados por el Fondo Emprender, tras aplicar
al beneficio otorgado para emprendedores que generen 6 empleos o más. Aunque
existe la posibilidad de que se condone el aporte, en el ejercicio se contempló
devolver el dinero para obtener una idea más cercana de la rentabilidad del
negocio.
 Según las necesidades de inversión, se podría posponer la inversión de
$200.000.000 para el inicio del segundo año por concepto de capital de trabajo
para garantizar la operatividad del negocio por el primer semestre del año
mientras se

63
COLOMBIA. BANCO DE LA REPUBLICA. Tasas de captación semanales y mensuales. Bogota,
2013. [En línea] Disponible en: < http://www.banrep.gov.co/es/dtf.>. [Citado el 20 de Septiembre de
2015]
64
REVISTA DINERO. Financiación: La gran pregunta de los emprendedores en Colombia. En:
Emprendimiento. Bogotá D.C. (11, diciembre, 2015). [En linea]. Disponible en:
<http://www.dinero.com/emprendimiento/articulo/como-obtienen-los-empredendores-financiacion-
para-sus-proyectos/215907>. [Citado el 30 de septiembre de 2016]
espera recibir el dinero de los primeros clientes. También para este periodo se
podrían posponer $45.000.000 para la compra de activos de maquinaria y
herramienta. De esta manera se requerirá para comenzar a operar solo
$425.000.000 de los cuales se habrán gestionado $392.101.720. Los socios
aportarán $32.898.280 restantes al inicio y se comprometerán a aportar
$245.000.000 para inicios del segundo año.

El presupuesto de inversión se presenta a continuación:

Tabla 17. Presupuesto de inversión

Año 0 1 2
Presupuesto de Inversión

Página Web $ 2.199.000

Muebles y Enseres $ 15.975.100
Adecuación Local $ 3.000.000
Maquinaria Herramienta $ 15.000.000 $ 45.000.000
Vehículo $ 74.900.000
Matrícula y seguro
(vehículo) $ 900.000
Capital de Trabajo $ 313.025.900 $ 200.000.000
Total Inversión $ 425.000.000 $ 245.000.000

La descripción de cada línea del grupo de inversiones requeridas se presenta

detallando las consideraciones que se tuvieron en cuenta para su cálculo:

8.1.1 Página Web. Para crear la página web es necesario contratar un servicio
de Hosting.

De acuerdo al requerimiento que se tiene para crear la página, se consultó a una

ingeniera de sistemas con cerca de 15 años de experiencia y aconsejó tomar el
servicio por medio de Planeta hosting 65, con el plan estándar personas ya que el
volumen de información a manejar se ajusta a la capacidad del plan. El valor anual
por el servicio es de $199.000 y la elaboración de la página cuesta $2.000.000.

8.1.2 Muebles y enseres. Se requiere un valor de $15.975.100 para amoblar la

oficina con los equipos necesarios para iniciar actividades administrativas. La
descripción de los artículos considerados y su precio se presentan a continuación:

Tabla 18. Inversión muebles y enseres

Inversión
Muebles y Enseres Unidad Cant. Valor
Equipo de oficina $ 15.975.100
Maderkit Centro de Trabajo En L
Madera Aglomerada 73.3x170x150
cm Wengue Ud 5 $ 499.900 $ 2.499.500
Industrias Cruz Mesa de Juntas
73x180x100 cm con Pedestal en V Ud 1 $ 702.900 $ 702.900
Karson Silla Escritorio Con Brazos
Cuero Sintético Negro Ud 11 $ 89.900 $ 988.900
Portátil LENOVO 310 Core i7 14"
Platea Ud 5 $1.699.000 $ 8.495.000
Daiku
Telef Inalambrico Id Altavoz ud 2 $ 84.900 $ 169.800
Impresora Multifuncional HP 2135LA Ud 1 $ 119.000 $ 119.000
Papelería (ppto disponible) $3.000.000 $ 3.000.000

65
PLANETA HOSTING. Hosting para Empresas. [En linea]. COLOMBIA. 2016. Disponible en:
<https://www.planetahosting.com.co/> [Citado el 20 de septiembre de 2016]
8.1.3 Adecuación del Local. Se contempla una inversión inicial para adecuar el
local que se va a tomar en el centro comercial El Cacique, por medio de pintura
(mural), iluminación, divisiones y decoración alusiva en vidrios por medio de
diseño de publicidad en adhesivos. Se estima que el valor de esta adecuación
sea de
$3.000.000.

8.1.4 Maquinaria y herramienta. Por medio de la asesoría de ingenieros civiles

con amplia experiencia en construcción, se estima que para este proyecto el valor
por concepto de herramientas sería de hasta $15.000.000, considerando que se
debe adquirir una mezcladora, palas, picas, cubetas, carretilla, herramientas para
albañilería y un conjunto de herramientas menores artesanales. El valor se fijó
teniendo en cuenta que la construcción no es robusta y que al ser de una sola
planta disminuye la complejidad del proyecto. Para iniciar se deberá invertir
$15.000.000 por este concepto y para el segundo año se invertirá $45.000.000 (el
triple), ya que para cumplir con la demanda proyectada es necesario ampliar el
inventario para poder trabajar en hasta 4 proyectos de manera simultánea si se
presenta la situación.

8.1.5 Vehículo. El vehículo a comprar es una camioneta 4x4 Fotón Tunland 2037
full a gasolina (el valor del vehículo fue tomado de la oferta de la empresa
tecnoautos66), el cual representa una inversión como se muestra en la Tabla 19.

66
REVISTA MOTOR. Precios carros nuevos. En: REVISTA MOTOR. CASA EDITORIAL EL TIEMPO
S.A. Bogotá D. C, (16, diciembre, 2015) . 4 p. Citado por. TECNOAUTOS. Consulte Precios, Fichas
Técnicas y Trámites de Carros y Motos en Colombia. Bogotá D. C. [En línea] Disponible en: <
http://tecnoautos.com/wp-content/uploads/2016/01/precios-carros-nuevos-revista-motor-enero-de-
2016.pdf?fb01da&fb01da.>. [Citado el 30 de Septiembre de 2016]
Tabla 19. Descripción de vehículo

DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR UNITARIO SUBTOTAL UNITARIO

Vehículo $ 75.800.000,00
Camioneta Foton Tunland
1 $ 74.900.000,00 $ 74.900.000,00
2037 4x4 full
Seguro y matrícula 1 $ 900.000,00 $ 900.000,00

8.1.6 Capital de Trabajo. Corresponde al dinero con el que debe contar la

empresa por concepto de aportes sociales y/o gestión de fuentes de ingreso para
iniciar labores y garantizar la operatividad en los primeros años. De acuerdo con
las proyecciones realizadas se requiere para iniciar $313.025.900. Como política
de la constructora se definirá que para garantizar la operatividad en el primer
semestre de cada año, se dejará un monto de capital de trabajo de $200.000.000.
De esta manera, si la utilidad neta del año anterior corresponde a un valor mayor,
se podrá repartir dividendos a los socios dejando como mínimo el valor
mencionado como capital de trabajo para el próximo año.

8.2 PRESUPUESTO DE INGRESOS.

Los ingresos se calcularon en función de las ventas utilizando la siguiente fórmula:

𝑰𝒏𝒈𝒓𝒆𝒔𝒐𝒔 = 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑚2 ∗ 𝑝𝑟𝑜𝑚𝑒𝑑𝑖𝑜 𝑚2𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑜 ∗ # 𝑝𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑜𝑠

Para el precio de venta del metro cuadrado se considera una variación del valor a
través del tiempo correspondiente a la estrategia de precio relacionada con el ciclo
de vida del producto y estrategias de procesos y promoción.
Tabla 20. Variación de precio de metro cuadrado en años.

Año 1 Año 2-3 Año 4 en adelante

Para este periodo, se Para este periodo, se
Para este periodo se planea fijará el valor del metro fijará el valor del metro
construir solo 1 casa con un cuadrado en lo que hoy cuadrado en lo que hoy
precio preferencial por metro sería $1.250.000. De sería $1.500.000. De
cuadrado de lo que hoy sería acuerdo con la acuerdo con la
$1.050.000. De acuerdo con la estrategia de precios estrategia de precios
estrategia de procesos definida en el numeral definida en el numeral
definida 6.6. 6.6.
en el numeral 6.4.

Se estima que el promedio de metros cuadrados por proyecto sea de 177,5,

considerando las preferencias de compra y el prototipo diseñado.

El número de proyectos a vender por año, se estimó teniendo en cuenta la

estrategia de prospección definida en el numeral 6.2, en la que se estima que las
ventas para el primer año de operación serán de 11 proyectos, con un crecimiento
anual del 10%. Para efectos de proyección a futuro, se tuvo en cuenta que la
empresa comenzará a operar desde el próximo año, por lo que fue necesario
calcular un promedio de la inflación según histórico de 10 años para encontrar un
factor que facilitará indexar los valores en la proyección.

Tabla 21. Histórico anual inflación.

Histórico Anual 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Inflación 4,5% 5,7% 7,7% 2,0% 3,2% 3,7% 2,4% 1,9% 3,7% 6,8%

Inflación Promedio 4,2%

Fuente: REVISTA DINERO. La inflación más alta de los últimos 7 años. . En: Revista Dinero:
economía [En línea]. (1, abril, 2016). Disponible en: <http://www.dinero.com/economia/articulo/la-
inflacion-alta-ultimos-anos/217685>. [Citado el 10 de Agosto de 2016].
El presupuesto de ingresos por año se muestra en la tabla 22.

Tabla 22. Presupuesto de ingresos

Presupuesto de Ingresos
Año 1 2 3 4 5
Proyección
Proyectos 1 11 12 13 14
$ metro cuadrado $ 1.050.000 $ 1.250.000 $ 1.250.000 $ 1.500.000 $ 1.500.000
Precio de Venta
(177,5 m2) $ 186.452.439 $ 222.059.416 $ 222.151.682 $ 266.692.783 $ 266.803.594
Total Ingresos $ 186.452.439 $ 2.442.653.581 $ 2.665.820.185 $ 3.467.006.184 $ 3.735.250.319

Año 6 7 8 9 10
Proyección
Proyectos 15 16 17 18 19
$ 1.500.000 $ 1.500.000 $ 1.500.000 $ 1.500.000 $ 1.500.000
$ metro cuadrado
Precio de Venta $ 266.914.451 $ 267.025.354 $ 267.136.303 $ 267.247.298 $ 267.358.339
(177,5 m2)
$4.003.716.767 $ 4.272.405.665 $ 4.541.317.153 $ 4.810.451.368 $ 5.079.808.450
Total Ingresos

8.3 PRESUPUESTO DE EGRESOS.

8.3.1 Local. Se consideró ubicar las oficinas en un local comercial con el fin de
estar zonificados en un centro comercial reconocido, tomando en arriendo un local
de 66m2 en el Centro Comercial el Cacique 67 que incluye servicio de luz, 4
parqueaderos y administración por $6.000.000 al mes. Adicionalmente se
contratará la instalación de servicio telefónico y WIFI con un valor promedio de
$80.000 el mes. Para efectos de la proyección también fue indexado al factor de
inflación.

67
INMOBILIARIA OIKOS. Arriendo de local comercial en El Tejar, Comuna 16: Lagos del Cacique.
[En línea] Bucaramanga, 2016. Disponible en: < http://www.icasas.com.co/arriendo/locales-
comerciales-santander-bucaramanga-comuna-16:-lagos-cacique/arriendo-locales-bucaramanga2
13921?param-urlBase=/arriendo/comerciales-locales-comerciales-santander-bucaramanga-3_4
_28_9_0_0>. [Citado el 10 de septiembre de 20016]
8.3.2 Nómina. Se calculó la nómina de acuerdo a los salarios asignados a cada
cargo en el manual de funciones, teniendo en cuenta todas las exigencias de ley
con respecto a prestaciones y normativas de nómina, y se proyectó utilizando el
incremento de la inflación debido a que son sumas superiores a 1 smmlv.
Adicionalmente, se calcularon también los costos anuales asociados a dotación de
uniformes y EPP’s como se muestra en las tablas 23 y 24.

Tabla 23. EPP´S

EPP

Personal área comercial $ 114.500,00

Materiales $114.500,00

Red Line Bota Seguridad Punta Acero Tripoli 1 $69.900,00 $69.900,00

Zubiola Casco Ajuste Cinta Blanca 1 $11.900,00 $11.900,00

3M Gafa seguridad lente oscuro exteriores 90552 3 $10.900,00 $32.700,00

Personal área operativa $ 185.300,00

Materiales $185.300,00

Red Line Bota Seguridad Punta Acero Tripoli 1 $69.900,00 $69.900,00

Bota PVC Negro Exportadora Punta Metálica 1 $44.900,00 $44.900,00

Zubiola Casco Ajuste Cinta Amarilla 1 $11.900,00 $11.900,00

3M Gafa seguridad lente oscuro exteriores 90552 4 $10.900,00 $43.600,00

Respirador n-95 blanco plegable 2 unidades

2 $7.500,00 $15.000,00
Red Line

Tabla 24. Dotación.

DOTACIÓN

Personal área comercial $ 388.400,00

Materiales $ 388.400,00
CAMISA FORMAL CIERRE BOTONES MANGA $
6 $ 212.400,00
LARGA 35.400,00
$
PANTALÓN CLÁSICO JEAN 4 $ 176.000,00
44.000,00

Personal área operativa $ 493.400,00

Materiales $ 493.400,00
$
CAMISA TIPO LEVIS 6 $ 300.000,00
50.000,00
$
PANTALÓN CLÁSICO JEAN 4 $ 176.000,00
44.000,00
CACHUCHA TIPO BEISBOLISTA SEIS CASCOS $
2 $ 17.400,00
AJUSTE HEBILLA METALICA 8.700,00
Se clasificó la nómina en dos, en Nómina Fija y en Nómina Variable.

Tabla 25. Nómina Fija.

Secretaria- Community
Nómina fija Aux Contable Gerente Manager Electricista Fontanero Arquitecto
Salario Base $1.000.000 $2.000.000 $1.800.000 $1.100.000 $1.900.000 $ 2.400.000
Aux de Tansporte $77.700 $77.700
Cesantías 8.33% $89.772 $166.600 $149.940 $98.102 $158.270 $ 199.920
Prima 8.33% $89.772 $166.600 $149.940 $98.102 $158.270 $ 199.920
Vacaciones 4.16% $41.600 $83.200 $74.880 $45.760 $79.040 $ 99.840
Int. Cesantías 1% $898 $1.666 $1.499 $981 $1.583 $ 1.999
Salud 8.5% $85.000 $170.000 $153.000 $93.500 $161.500 $ 204.000
Pensión 12% $120.000 $240.000 $216.000 $132.000 $228.000 $ 288.000
Riesgos Lab.
0,522% $5.220 $10.440 $9.396
Riesgos Lab.
1,044% $11.484 $19.836 $ 25.056
Sena 2% $20.000 $40.000 $36.000 $22.000 $38.000 $ 48.000
ICBF 3% $30.000 $60.000 $54.000 $33.000 $57.000 $ 72.000
Caja de Comp. 4% $40.000 $80.000 $72.000 $44.000 $76.000 $ 96.000
Total Salario
Mensual $1.599.963 $3.018.506 $2.716.655 $1.756.630 $2.877.499 $ 3.634.735
Total Nómina $19.199.551 $36.222.072 $32.599.865 $21.079.558 $34.529.984 $ 43.616.822
Epp's $114.500 $114.500 $114.500 $114.500 $114.500 $ 114.500
Dotación $388.400 $388.400 $388.400 $388.400 $388.400 $ 388.400
Transporte $7.500.000 $7.500.000 $ 4.500.000
Total $ 19.702.451 $36.724.972 $33.102.765 $29.082.458 $42.532.884 $ 48.619.722,40
Total Nómina $ 209.765.252

Para este caso de nómina variable se tomaron los costos anuales de EPP’s y
dotación y se dividieron en 12 para calcular el valor mensual, para luego ser
multiplicado por la duración de meses en el proyecto. Lo anterior se aplicó para
cada cargo teniendo en cuenta que su participación en el proyecto es variable y
que una persona puede desarrollar varios proyectos de manera consecutiva en el
año. Para el cálculo de los EPP´s y las dotaciones, se realizó con la información
de distribuidores industriales nacionales reconocidos como Homecenter y full
dotaciones.

La nómina variable está definida en función de proyecto y se muestra en la tabla 26.

Tabla 26. Nómina variable.
Maestro de
Nómina variable Peón de Obras Albañil Obra Inspector SISO Ingeniero Civil
Salario Base $900.000 $1.100.000 $1.200.000 $1.800.000 $2.400.000
Aux de Tansporte $77.700 $77.700 $77.700
Cesantías 8.33% $81.442 $98.102 $106.432 $149.940 $199.920
Prima 8.33% $81.442 $98.102 $106.432 $149.940 $199.920
Vacaciones 4.16% $37.440 $45.760 $49.920 $74.880 $99.840
Int. Cesantías 1% $814 $981 $1.064 $1.499 $1.999
Salud 8.5% $76.500 $93.500 $102.000 $153.000 $204.000
Pensión 12% $108.000 $132.000 $144.000 $216.000 $288.000
Riesgos Lab. 0,522%
Riesgos Lab. 1,044% $9.396 $11.484 $12.528 $18.792 $25.056
Sena 2% $18.000 $22.000 $24.000 $36.000 $48.000
ICBF 3% $27.000 $33.000 $36.000 $54.000 $72.000
Caja de Comp. 4% $36.000 $44.000 $48.000 $72.000 $96.000
Total Salario Mensual $1.453.735 $1.756.630 $1.908.077 $2.726.051 $3.634.735
Tiempo Activo (meses) 3 4 4 4 4
Total Salario por Proyecto $4.361.206 $7.026.519 $7.632.309 $10.904.206 $14.538.941
% participación por proyecto 200% 200% 100% 50% 50%
Total Nómina $8.722.411 $14.053.039 $7.632.309 $5.452.103 $7.269.470
Epp's $92.650 $123.533 $61.767 $30.883 $30.883
Dotación $246.700 $328.933 $164.467 $82.233 $82.233
Transporte $6.000.000 $3.000.000 $3.000.000 $3.000.000
Total $9.061.761 $20.505.505 $10.858.542 $8.565.219 $10.382.587
Total Nómina Mixta $59.373.615

Para el primer año la nómina tiene un comportamiento especial. El electricista y el

fontanero serán contratados solo por un mes para que hagan las debidas
intervenciones en la primera casa a construir. Además, en la nómina fija se
considera el costo de un mes de transporte para el electricista, el fontanero y el
arquitecto, que solo deben ir a intervenir un proyecto.
Tabla 27. Nómina fija primer año.
Secretaria- Community
Nómina fija Aux Contable Manager Gerente Electricista Fontanero Arquitecto
Salario Base $1.000.000 $1.800.000 $2.000.000 $1.100.000 $1.900.000 $2.400.000
Aux de Tansporte $77.700 $77.700
Cesantías 8.33% $ 89.772 $149.940 $166.600 $98.102 $158.270 $199.920
Prima 8.33% $ 89.772 $149.940 $166.600 $98.102 $158.270 $199.920
Vacaciones 4.16% $41.600 $74.880 $83.200 $45.760 $79.040 $99.840
Int. Cesantías 1% $898 $1.499 $1.666 $981 $1.583 $1.999
Salud 8.5% $85.000 $153.000 $170.000 $93.500 $161.500 $204.000
Pensión 12% $120.000 $216.000 $240.000 $132.000 $228.000 $288.000
Riesgos Lab. 0,522% $5.220 $9.396 $10.440
Riesgos Lab. 1,044% $11.484 $19.836 $25.056
Sena 2% $20.000 $36.000 $40.000 $22.000 $38.000 $48.000
ICBF 3% $30.000 $54.000 $60.000 $33.000 $57.000 $72.000
Caja de Comp. 4% $40.000 $72.000 $80.000 $44.000 $76.000 $96.000
Total Salario Mensual $1.599.963 $2.716.655 $3.018.506 $1.756.630 $2.877.499 $3.634.735
Tiempo Activo
(meses) 12 12 12 1 1 12
Total Salario $19.199.551 $32.599.865 $36.222.072 $1.756.630 $2.877.499 $43.616.822
Epp's $114.500 $114.500 $114.500 $114.500
Dotación $388.400 $388.400 $388.400 $388.400
Transporte $600.000 $600.000 $600.000
Total $19.702.451 $33.102.765 $36.724.972 $2.356.630 $3.477.499 $44.719.722

Total Nómina Mixta $140.084.038

8.3.3 Marketing. De acuerdo con el numeral 6.7 Estrategias de Promoción, se

definió un presupuesto mensual de $3.000.000 durante los primeros 3 años, para
los siguientes años el presupuesto mensual será de $1.500.000. Los valores se
indexaron para efectos de proyección.
8.3.4 Rodamiento Vehículo. Según el numeral 6.4 Estrategias de Procesos, se
definió comprar un vehículo para la operativa diaria local. En esta línea del análisis
financiero se considera un consumo de combustible semanal de $40.000, que
para la operación del vehículo estimada del primer año (20 semanas) tiene un
valor de
$833.240 indexados al próximo año como consumo del primer año. Para los
siguientes años se planea que el estimado de operación del vehículo sea continuo
(50 semanas al año), con un valor de consumo de combustible semanal de
$100.000, teniendo en cuenta que habrán proyectos simultáneos que incrementan
este valor. Para la proyección se realizó la indexación a los respectivos años.

8.3.5 Mantenimiento. Cobija el mantenimiento de la maquinaria, vehículo,

muebles y enseres, página web, para lo que se estima que el valor del
mantenimiento será el 1% del valor comercial de la maquinaria, vehículo, muebles
y enseres, adicionándole el pago de impuestos y SOAT del vehículo que cuesta un
promedio de $1.000.000 y el valor de derecho de hosting de la página web anual
que es de $199.000. Es valor resultante será indexado para efectos de proyección.

8.3.6 Costo Estructural. Contempla el valor de materiales de la estructura y

algunas herramientas menores, transporte de materiales (3% del valor de los
materiales de la estructura), imprevistos (5% del valor de los materiales de la
estructura), valor del Sistema de Aprovechamiento de Energía Fotovoltaica y valor
de los sistemas de reciclo de aguas y aprovechamiento de aguas lluvias. Los
valores finales por estos conceptos para el proyecto con las características
diseñadas se muestran a continuación.
Tabla 28. Costo estructural.
Descripción Precio
Costo Estructural (materiales) $ 83.433.898,65
Transporte Materiales $ 2.503.016,96
Imprevisto $ 4.171.694,93
Costo SAEF $ 10.391.051,00
Costo RA $ 3.083.830,00
Total $ 103.583.491,54

Los detalles del costo estructural (materiales) se encuentran en el Anexo Q. Costo

estructural, así como los detalles del costo del sistema SAEF y el RA se
encuentran en el Anexo X. Costo tecnologías activas. Para el desarrollo de este
punto, fue necesario acudir al software para arquitectura, ingeniería y construcción
generador de precios de la construcción .Colombia (CYPE Ingenieros, S.A.), a
bases de datos de construdata68, que cuentan con precios reales suministrados
por empresas reconocidas del sector de la construcción, y a cotizaciones en
Homecenter.

8.3.7 Depreciación. Aplica para el vehículo, maquinaria, herramientas, muebles

y enseres. Es el valor depreciable anual que se tiene en cuenta para efectos
contables de cálculo de impuesto de renta. Para el cálculo del flujo de caja libre se
suma este valor.

El compilado de egresos se muestra a continuación estructurado como

presupuesto de egresos en la tabla 23.

68
LEGIS. S.A. Análisis resumidos generales. [En línea] Bogotá, 2016. Disponible en:
<http://www.construdata.com/BancoMedios/Documentos%20PDF/Analisis_resumidos_generales_y
_detallados_174.pdf >. [Citado el 10 de septiembre de 20016]
Tabla 29. Presupuesto de egresos

Presupuesto de Egresos
Año 1 2 3 4 5
Egresos Fijos
Local y servicios $ 75.991.488 $ 79.148.934 $ 82.437.573 $ 85.862.854 $ 89.430.455
Nómina y prestaciones $ 145.904.530 $ 227.558.884 $ 237.013.956 $ 246.861.885 $ 257.118.997
Marketing $ 37.495.800 $ 39.053.750 $ 40.676.434 $ 21.183.270 $ 22.063.435
Rodamiento Vehículo $ 833.240 $ 5.424.132 $ 5.649.505 $ 5.884.242 $ 6.128.732
Mantenimiento $ 2.820.258 $ 2.937.440 $ 3.059.490 $ 3.186.612 $ 3.319.016
Depreciación $ 21.175.020 $ 30.175.020 $ 30.175.020 $ 30.175.020 $ 30.175.020
Egresos Variables

Costo de Estructural $ 103.626.530 $1.140.365.460 $1.244.551.944 $1.348.824.810 $1.453.184.112

Nómina y prestaciones $ 64.410.066 $ 708.510.721 $ 772.920.786 $ 837.330.852 $ 901.740.917
Total Egresos: $ 452.256.932 $2.233.174.342 $2.416.484.708 $2.579.309.545 $2.763.160.684

Año 6 7 8 9 10
Egresos Fijos
Local y servicios $ 93.146.291 $ 97.016.519 $ 101.047.555 $ 105.246.081 $ 109.619.056
Nómina y prestaciones $ 267.802.291 $ 278.929.476 $ 290.518.996 $ 302.590.060 $ 315.162.677
Marketing $ 22.980.170 $ 23.934.996 $ 24.929.496 $ 25.965.316 $ 27.044.175
Rodamiento Vehículo $ 6.383.381 $ 6.648.610 $ 6.924.860 $ 7.212.588 $ 7.512.271
Mantenimiento $ 3.456.921 $ 3.600.556 $ 3.750.159 $ 3.905.978 $ 4.068.272
Depreciación $ 9.000.000
Egresos Variables

Costo de Estructural $1.557.629.904 $1.662.162.239 $1.766.781.171 $1.871.486.755 $1.976.279.045

Nómina y prestaciones $ 966.150.983 $1.030.561.048 $1.094.971.114 $1.159.381.179 $1.223.791.245
Total Egresos: $2.926.549.940 $3.102.853.445 $3.288.923.351 $3.475.787.959 $3.663.476.740

8.4 OBLIGACIONES FINANCIERAS, TARIFAS E IMPUESTOS.

8.4.1 Obligaciones Financieras. Corresponde al pago de dineros adquiridos por:

 Préstamo del Fondo Emprender. Será pagado durante el año 2 y 3.

 Reintegro de inversiones con accionistas temporales. Las regalías serán
pagadas en los primeros tres años y en el cuarto año se pagará el valor invertido
por la entidad junto con las regalías de ese último año.

8.4.2 Registro Mercantil. Al registrar la sociedad en la cámara de comercio se

debe realizar el pago de la matrícula mercantil, el cual es de $1.210.000 para
empresas cuyo patrimonio está entre $603.273.125 y $723.927.750, según tabla
de tarifas 201669. Anualmente se debe renovar la matricula mercantil realizando el
pago del valor que se relacione al patrimonio de la empresa para esa fecha. En la
proyección se hace un estimado de acuerdo al valor indexado correspondiente.

8.4.3 Impuesto a la Renta. La ley contempla que cuando hay ganancias se debe
pagar el 33% de la utilidad operacional, cuando no hay ganancias y hay pérdidas
de debe pagar el 3% del patrimonio correspondiente a la renta presuntiva. Cuando
sucede el último caso se puede utilizar el recurso de compensación de pérdidas
fiscales, el cual consiste en que el valor de la pérdida se puede descontar en
futuros periodos a la renta líquida, lo que permitirá disminuir la renta gravable.
Este recurso no tiene límite de tiempo para utilizarse según el artículo 147 del
estatuto tributario70.

8.5 ESCENARIOS FINANCIEROS

Se pueden presentar diferentes escenarios en función del pronóstico de ventas que

se ha proyectado.

69
COLOMBIA. CAMARA DE COMERCIO DE ARMENIA. CONFECÁMARAS. TARIFAS DEL
REGISTRO MERCANTIL AÑO 2016. Armenia, 2016. [En línea] 3 p. Disponible en: <http://www.ca
maraarmenia.org.co/files/TARIFASRM2016.pdf>. [Citado el 20 de Septiembre de 2015]
70
GERENCIE. Compensación de las pérdidas fiscales. Colombia, 2016. [En línea]. Disponible en:
<http://www.gerencie.com/compensacion-de-perdidas-fiscales.html>. [Citado el 20 de Septiembre
de 2015]
El análisis de estos escenarios se puede observar en mayor detalle en los Anexos:
Anexo W. Escenario previsto, Anexo Y. Escenario pesimista, Anexo Z. Escenario
optimista, realizados con una proyección de 10 años. Los escenarios
contemplados son:
 Escenario previsto. cumple la proyección de ventas establecida.
 Escenario pesimista. Se simula contemplando que la proyección de ventas no
se cumple, llegando a atender solo el 4% de la demanda sin crecimientos anuales.
 Escenario optimista. Se simula contemplando que la proyección de ventas
superará las expectativas, llegando a atender el 6% de la demanda con
crecimientos del 15% anual.

8.5.1 Indicadores. De acuerdo a la proyección y a los parámetros establecidos

para cada escenario se obtuvieron los indicadores.

8.5.1.1 EBITDA. Se puede observar que para los tres escenarios el valor
de EBITDA sólo es negativo en el primer año y se debe a que este primer año no
es netamente productivo porque se tiene un plan de marketing para lanzamiento
de marca, el cual pospone la operativa productiva en un periodo. Para los años
siguientes se aprecia que bajo este indicador y el negocio es rentable.

Tabla 30. EBITDA.

8.5.1.2 TIR y VPN. Para los valores de TIR se tiene en cuenta valores de
la tasa de captación según el Banco de la república71.

Tabla 31. TIR y VPN para tres escenarios.

Indicador Escenario previsto Escenario pesimista Escenario optimista
Se obtiene una TIR Se obtiene una TIR Se obtiene una TIR
del 35,83% la cual del 14,13% lo cual del 54,49% lo cual
representa un valor seguiría estando por estaría muy por
muy atractivo en encima de la tasa de encima de la tasa de
comparación a la tasa comparación, la cual comparación, la cual
TIR
de comparación, la corresponde a la tasa corresponde a la tasa
cual corresponde a la de oportunidad de de oportunidad de
tasa de oportunidad dinero que para este dinero que para este
de dinero que para año es del 8,2% año es del 8,2%
este año es del 8,2%
Se obtiene un VPN de Se obtiene un VPN de Se obtiene un VPN de
$ 2.144.100.566,37 al $ 315.613.814,72 al $ 4.834.893.181,02 al
final del ejercicio, lo final del ejercicio, lo final del ejercicio, lo
que refleja que es que refleja que que refleja que es
VPN
rentable y que es seguiría siendo muy rentable y que
conveniente invertir rentable y que es es conveniente
en el proyecto. conveniente invertir invertir en el
en el proyecto. proyecto.

Finalmente, se concluye como resultado del análisis financiero que es factible la

creación y puesta en marcha de la constructora Casa Verde.

71
COLOMBIA. BANCO DE LA REPUBLICA. Op. cit.
 9. ANÁLISIS ESTRATÉGICO

9.1 DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO

9.1.1 Generalidades. El Nombre de la empresa será “Constructora Casa Verde”,

la cual se dedicará al diseño y construcción de soluciones habitacionales con
características sostenibles para el área rural, que destacará por su alto
compromiso de responsabilidad social y ambiental, por medio de tecnologías
verdes que supera los requerimientos exigidos por la Resolución 0549 de 201572,
generando desarrollo en el sector y garantizando la satisfacción del cliente y
partes interesadas, a través del cumplimiento de estándares de calidad, seguridad
y medio ambiente. A continuación se presenta el logo de la empresa:

Figura 34. Logo Constructora Casa Verde.

72
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. Op. cit.

130
9.1.2 Misión. Contribuir al desarrollo económico y social regional, por medio de
la oferta de soluciones habitacionales sostenibles con tecnologías integradas que
garanticen el mayor confort, ahorro y satisfacción al cliente. De la mano de un
equipo de trabajo integro, leal y comprometido dentro de una estructura
organizacional que garantice la seguridad y el bienestar de sus colaboradores.

9.1.3 Visión. Para el 2020, ser una empresa financieramente sólida y reconocida
en el mercado regional, por ser pioneros en la oferta de soluciones habitacionales
sostenibles y por ser líderes en construcción de proyectos sostenibles de calidad a
precios competitivos en el sector.

9.1.4 Pilares Estratégicos. Se fundamentan en un conjunto de valores

primordiales que se definen como base para los lineamientos que garantizan la
operatividad y eficiencia de la compañía. A continuación se relacionan los valores
corporativos junto con las estrategias que se definieron para su cumplimiento.

Figura 35. Pilares estratégicos.

•Garantizar el alcance de
los proyectos •Alcanzar y mantener la
sostenibilidad Ambiental.
optimizando recursos.
•Uso de tecnologías y •Alcanzar y mantener la
sostenibilidad Financiera
procesos que reduzcan la
complejidad. Efectividad Sostenibilidad

Integridad Seguridad
•Actuar con integridad, •Poner la seguridad ante
lealtad y honestidad todo y crear un
ambiente laboral
seguro y sin LTI's.
9.1.5 Política Integral. La Constructora Casa Verde y su grupo de colaboradores
se encuentran comprometidos con la calidad, seguridad y medio ambiente; por
medio del cumplimiento de la siguiente política:

 Satisfacer las expectativas del cliente y de las partes interesadas mediante:

i) una excelente atención que permita conocer de manera certera y oportuna sus
requerimientos.
ii) diseño de procesos que reduzcan la complejidad y permita utilizar de manera
óptima los recursos para ofrecer un producto de alta calidad y competitivo.
iii) Generación de canales que permitan medir la percepción del cliente externo e
interno, así como la percepción de las partes interesadas para crear ciclos de
mejora continua en aras de incrementar la generación de valor.
 Preservar el medio ambiente reduciendo el impacto de las actividades
relacionadas con la construcción y mantenimiento de viviendas por medio de la
implementación de tecnologías de punta que optimicen el uso de recursos
ambientales, manejo adecuado de residuos y selección de materiales y
lineamientos que promuevan la sostenibilidad según normativas vigentes.
 Promover la seguridad de colaboradores y partes interesadas a través de
programas de seguridad que generen cultura de seguridad, seguimiento y control
a indicadores de LTI’s, señalización de áreas de trabajo e implementación de
estándares de operación, seguridad y análisis de riesgo por actividad.

9.2 ANÁLISIS ORGANIZATIVO

De acuerdo a las actividades referentes al modelo de construcción que ofrece la

empresa, se definió el siguiente organigrama:
Figura 36. Organigrama de la empresa.
Gerente General

Community Manager Secretaria - Aux Arquitecto Ingeniero Civil

Contable

Fontanero Maestro de Electricista Inspector SISO

Obra

Albañil Peón de Obra

Los cuadros de color verde representan al área comercial, mientras que los de
color azul hacen referencia al área operativa. La descripción de cargos se
encuentra en el Anexo V. Descripción de cargos.

Esta organización cuenta con los recursos básicos para el buen funcionamiento de
la compañía teniendo en cuenta que se va a comenzar a operar el próximo año y
que la fuerza laboral se debe adaptar a la demanda variable y reducida que se
espera cubrir el primer año, mientras el área comercial trabaja en el lanzamiento
de marca y reconocimiento en el mercado. Este modelo organizacional fue
diseñado basado en la información de la Red Internacional WageIndicator 73 y del
portal Educaweb74, que permitieron conocer las estadísticas relacionadas al perfil
de cada cargo, aspiraciones salariales y características de los actuales
profesionales que desempeñan estas labores. Adicionalmente, se contó con la
opinión de ingenieros Civiles con experiencia en el área de proyectos y
construcción para determinar el modelo organizacional más adecuado para este
plan de negocios.

73
RED INTERNACIONAL WAGEINDICATOR. Función y salario. [En línea] Colombia 2016.
Disponible en: <http://www.tusalario.org/colombia/Portada/carrera/funcion-y-salario >. [Citado el 17
de julio de 20016]
74
EDUCAONLINE S.L. Diccionario de Profesiones. [En línea] Colombia 2016. Disponible en:
<http://www.educaweb.com/profesiones/>. [Citado el 17 de julio de 20016]
9.3 ANÁLISIS LEGAL

Se definió que la figura legal que se escogerá es la Sociedad por Acciones

Simplificada (SAS), debido a las facilidades que ofrece para modelos de negocio
emprendedores, en cuanto a la flexibilidad para su constitución y funcionamiento.

9.3.1 Requisitos. Según la Guía Básica Sociedad por acciones simplificada.

(S.A.S) del Ministerio Comercio, Industria y Turismo 75 , puede ser constituida por
una o varias personas, bien sean naturales o jurídicas, mediante contrato o acto
unilateral que conste en documento privado, el cual debe ser autenticado y
debidamente inscrito en el registro mercantil de la cámara de comercio
correspondiente. En el documento privado de constitución, debe expresarse una
relación clara y completa de las actividades principales a las cuales se dedicará la
compañía, salvo que en el mismo se indique que ella podrá realizar toda clase de
actividad comercial o civil, lícita. La suscripción y pago del capital podrá hacerse
en condiciones, proporciones y plazos distintos de los previstos en las normas
contempladas en el Código de Comercio para las sociedades anónimas. Sin
embargo, en ningún caso, el plazo para el pago de las acciones excederá de dos
(2) años. Así mismo, se debe definir en el documento privado la cantidad de
acciones, el valor de las mismas y la forma en que se encuentran repartidas entre
quienes conforman la sociedad.

75
COLOMBIA. MINISTERIO DE COMERCIO, INDUSTRIA Y TURISMO. Guía Básica SOCIEDAD
POR ACCIONES SIMPLIFICADA (S.A.S). [En línea] Bogotá D.C.:El Ministerio, 2009. 35 p.
Disponible en: <https://www.bancoldex.com/documentos/2180_Guia_SAS-web.pdf>. [Citado el 8
de septiembre de 20016]
9.3.2 Propuesta de constitución de la S.A.S. Se define como propuesta la
vinculación de dos socios y la alianza temporal con la red de ángeles
inversionistas76 (véase sección 9.1.3 párrafo 2). Lo anterior con el fin de reunir los
$670.000.000 que se requieren como patrimonio (véase financiera). La
constitución de la sociedad consta de la creación 67.000 acciones donde cada
acción tendrá un valor de
$10.000 cada una. El aporte de la Red de Ángeles Inversionistas representa el
40% del patrimonio, la gestión del fondo emprender 77 representa el 19% y el 41%
restante representa la contribución inicial de los socios titulares de la compañía.
Aunque el fondo emprender representa el 19% no tiene participación en las
regalías, ni se constituye como socio, simplemente es un mecanismo de apoyo de
capital para emprendedores. El aporte de los socios titulares de la compañía se
definió que será: 11% pagado de inmediato y un 89% pagado para finales del
primer año, de acuerdo con la estrategia descrita …en la sección 9.1.3…

9.4 MATRIZ DOFA.

Se aplicó la metodología DOFA para bosquejar en la matriz las debilidades,

oportunidades, fortalezas y amenazas que se pueden identificar desde esta etapa
inicial de la idea de negocios. Una vez bosquejados estos factores, se definieron
unas estrategias que permitieras prevenir el posible riesgo que se presente ante
cada uno de los factores negativos y se trazaron estrategas que buscan
incrementar el impacto de los factores positivos. Este ejercicio permitió fortalecer
el diagnóstico de la situación inicial de la empresa.

76
RED DE ANGELES INVERSIONISTAS. Nuestra Red. [En línea] Medellín. Disponible en:
<http://www.angelesinversionistas.com.co/>. [Citado el 10 de septiembre de 20016]
77
COLOMBIA. UNIVERSIDAD INDUISTRIAL DE SANTANDER. Programa de emprendimiento. [En
línea] Bucaramanga, 2016. 15 p. Disponible en: < https://www.uis.edu.co/webUIS/es/investigacion
Extension/convocatoriasProgramasApoyo/programasApoyoConvocatoriasInternas/emprendimiento
VIE.htmlpdf>. [Citado el 10 de septiembre de 20016]
Figura 37. DOFA.

Debilidades (D) Fortalezas (F)

 Desconocimiento de marca  Propuesta de valor innovadora
 Poca trayectoria en el sector  Estructura organizacional flexible y
diseñada por proyecto

DOFA  Organización estratégica definida

 Política de calidad, pilares estratégicos y
alineación de objetivos a nivel corporativo.
 Proveedores confiables locales.
 Alianzas estratégicas identificadas.

Oportunidades (O) Estrategia (DO) Estrategia (FO)

 Mercado Potencial existente. Aplicar el pan de marketing Enfocar el direccionamiento estratégico
 Necesidades construcción definido para aprovechar las hacia el cumplimiento de metas y
identificadas oportunidades del mercado y satisfacción del cliente y partes interesadas.
 Buena percepción de valor por línea fortalecer la marca. El plan de Ajustar la fuerza laboral y comercial para
sostenible marketing también contempla una aprovechar las oportunidades del mercado.
 Número de constructoras en el sector estrategia de precios para iniciar
limitado trayectoria y una estrategia con
 Flexibilidad para construir en el sector una socia para construir la primera

 No existen sustitutos calificados casa que servirá como casa

 Economía del mercado en desarrollo modelo por un tiempo. Otra

de crecimiento estrategia para promover la marca

 Llegada del Acueducto al sector será utilizar testimonios de clientes

 Valorización por cercanía a lugares satisfechos y fotografías de

turísticos referencia de sus casas

 Necesidad de alto capital para terminadas.

ingresar al mercado de la construcción

 Incentivos por parte del estado para
construcción sostenible

Amenazas (A) Estrategia (DA) Estrategia (FA)

 Falta de cultura ambiental en la gente. Realizar dentro de las campañas Servir como referente de empresas que
 Falta de conocimiento sobre línea de promoción, alianzas con contribuyen a la prevención del medio
sostenible entidades ambientales para ambiente a través de la propuesta de valor
 Variación en el crecimiento del mercado promover la cultura ambiental y ofrecida, generando espacios donde se dé
sostenible, generando patrocinio y a conocer la gestión de la empresa. De esta
recordación de marca para manera aumentará la percepción de valor
posicionar la empresa y contribuir de la empresa y se proyectará como una
a la disminución de la variación compañía con solides financiera y
negativa de crecimiento en el sostenible que llamará la atención y la
mercado. confianza de los
clientes.
9.5 CANVAS

9.5.1 Segmento de mercado. Mercado de 3954 personas que cuentan con las
siguientes características: Habitante de Bucaramanga y su área metropolitana,
entre los 30 y 65 años, de estratos 4,5 y 6, representante de un núcleo familiar,
interesado en comprar casa rural como segunda casa o casa de inversión en el
sector mesa de Los Santos y dispuesto a invertir más de 100 millones por
concepto de vivienda sostenible construida (no incluye terreno).

9.5.2 Propuesta de valor. La Constructora Casa Verde se dedicará al diseño y

construcción de soluciones habitacionales con características sostenibles para el
área rural, que destacará por su alto compromiso de responsabilidad social y
ambiental, por medio de tecnologías verdes que siguen los lineamientos de la
Resolución 0549 de 201578, generando desarrollo en el sector y garantizando la
satisfacción del cliente y partes interesadas, a través del cumplimiento de
estándares de calidad, seguridad y medio ambiente.

9.5.3 Canales. Se utilizará principalmente el internet creando un sitio web desde

donde se pueda promover el reconocimiento de marca y difusión de publicidad
usando también las redes sociales para establecer contacto. Se establecerá un
canal de atención personalizada a través de la ubicación de carpas y estantes en
centros comerciales. Adicionalmente, se buscarán canales informativos por medio
de inmobiliarias que vendan lotes en el sector para promover el servicio de
construcción y se participará en ferias inmobiliarias y eventos donde quepa la
posibilidad de ofertar y aumentar el reconocimiento de la empresa.

78
COLOMBIA, MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO. Resolución 0549. Op. cit.
El voz a voz será un canal que se manifestará con el tiempo a cabalidad de las
acciones que genere la empresa, es por esto que se designa un community
manager para que evalúe constantemente la percepción del cliente a través de las
redes con el fin de impulsar los buenos comentarios y detener o mitigar los
comentarios negativos.

9.5.4 Relación con clientes. La relación con los clientes se basará en el

cumplimiento de responsabilidades y objetivos trazados, actuando en
concordancia con los valores corporativos para garantizar la satisfacción total del
cliente en cuanto a servicio, experiencia de compra y producto entregado. El
objetivo principal se centrará en mantener un contacto continuo, por medio del
seguimiento y acompañamiento en su proceso de elección, diseño, ejecución y
ofrecimiento de servicios post venta que se requieran. Se ofrecerá asesoramiento
en trámites legales y financieros que requiera el cliente durante su proceso de
compra.

9.5.5 Fuentes de ingreso. Las fuentes de ingreso serán representadas por el

valor de las ventas que se facturen al final de cada proyecto como resultado del
producto entregado que hacer referencia a la vivienda rural con tecnologías
verdes, en concordancia con la propuesta de valor ofrecida.

9.5.6 Recursos clave. Para garantizar el éxito de la organización se debe

gestionar y administrar de manera eficiente los siguientes recursos:

 Humano: Se requiere de personal que cuente con las características definidas

en la estructura organizacional, ya que son ellos quienes van a gestionar y
ejecutar los proyectos que fundamentan la propuesta de valor y la esencia de la
empresa.
 Físico: Los recursos físicos como la oficina, conjunto de muebles y enseres,
maquinaria, herramientas, vehículo, etc. Son clave para poder establecer las
condiciones y medios básicos para poder materializar la idea de negocio.

 Financiero: El recurso Financiero constituido por las fuentes de ingreso, se

traduce en aportes de socios y préstamos por parte de fondos e inversionistas
temporales, es el catalizador de esta iniciativa de emprendimiento. Para iniciar
operaciones se precisa de un patrimonio de $670.000.000.

 Tecnológico: Para facilitar procesos se requiere de recursos tecnológicos

como los computadores y tecnologías de redes, plataforma web y redes sociales
para ejecutar actividades de programación, mercadeo, diseño, control y
comunicación, que son parte esencial de la operativa diaria.

 Intangible: La propuesta de valor, el desarrollo de marca, el know how y las

estrategias de este plan de negocio, forman parte del recurso intangible que
posicionarán a la empresa a través de valor agregado como agente diferenciador.

9.5.7 Actividades clave. Entre estas se encuentran Marketing, procesos técnicos

propios del proyecto, servicio al cliente, diseño y operación. Todas juntas
conformarán la red de procesos y actividades que se encuentra alineada con los
objetivos corporativos para garantizar el cumplimiento de la promesa de valor y
obtener los beneficios trazados para el cliente y las partes interesadas.

9.5.8 Asociaciones clave. Se realizarán asociaciones con:

 Agremiaciones del sector de la construcción como CAMACOL, CECODES,

CCI. ACOL, CCCS, etc. Para recibir asesoría y respaldo en el marco regulatorio.
 Fondo Emprender para adquisición de capital.
 Red de Ángeles Inversionistas para adquisición de capital y acompañamiento,
gestión y gobierno corporativo en asociación temporal.
 Proveedores de materias primas de construcción y de energías renovables.
 Inmobiliarias con oferta de inmuebles del sector
 Planeta Hosting como proveedor de dominio web.
 Bancos y entidades financieras que ofrezcan beneficios para construcción.

9.5.9 Estructura de costos. Los costos y los gastos que se causan en el

desarrollo operacional de la empresa conforman un conjunto de egresos que
fueron calculados en el análisis Financiero (…Véase numeral 9.1.2), donde se
relacionan los anexos que aportan mayor detalle. Para efectos de este ejercicio se
totalizaron los egresos y se presentan en el Anexo Q. Costo estructural.
 10. ANÁLISIS DE IMPACTO AMBIENTAL Y SOCIAL

10.1 ANÁLISIS DE IMPACTO AMBIENTAL

La actividad edificadora representa para Colombia el 3,6% del PIB nacional, por
ello son importantes las buenas prácticas en construcción en todas las etapas de
la misma, teniendo en cuenta los factores ambientales, sociales regionales para
lograr una óptima interacción con el medio ambiente y con los interesados. Dicha
actividad genera impactos en el medio ambiente que son de alguna manera
inevitables, ya que la construcción está intrínsecamente relacionada con el
desarrollo y se va a seguir realizando por un tiempo indeterminado en volúmenes
variables. La contribución de la constructora Casa Verde está enfocada en
construir siguiendo los parámetros definidos por el marco regulatorio ambiental,
aplicando estándares de construcción que van más allá de los mínimos requeridos
al incorporar el modelo de construcción sostenible, el cual no solo mitiga el
impacto ambiental desde la construcción, sino que contribuye a la reducción del
consumo de recursos ambientales durante el funcionamiento de la vivienda que se
entrega como producto final. La construcción sostenible constituye un conjunto de
lineamientos, clasificaciones, criterios y estudios de materiales, diseño, tiempos,
tecnologías, entre otros, que en conjunto conforman modelo de construcción
amigable con el ambiente, eficaz, productivo y competitivo en el mercado.

La Constructora Casa Verde ha tenido en cuenta todas las condiciones del sector
de La mesa de los santos para combatir las problemáticas ambientales
relacionadas a la región. Con la más alta tecnología y eficiencia energética brinda
soluciones habitacionales sostenibles que con la instalación de sistemas
integrados de recolección, almacenamiento y distribución de agua lluvia y reciclo
de aguas, y la
combinación de medidas pasivas y activas en la edificación permiten ahorros
energéticos de hasta un 100% y ahorros de agua de 38%. Estos ahorros
representan una fuerte disminución de la carga contaminante a los afluentes
naturales, conservación energética con reducciones importantes de CO2, un
manejo adecuado del suelo y la reducción del uso de agua potable en actividades
domésticas, entre otros múltiples beneficios de la construcción sostenible.

10.2 ANÁLISIS DE IMPACTO SOCIAL

La creación y puesta en marcha de la Constructora Casa Verde generará un

impacto social positivo desde las diferentes perspectivas sociales. La población en
general recibirá la influencia cultural que promoverá la empresa, en la que
conocerán el término de construcción sostenible y sus efectos en el tema
ambiental. Además tendrán la posibilidad de adquirir una opción de vivienda
sostenible de buena calidad que incrementará su calidad de vida. Según
CAMACOL, la construcción representa el 5,1 % del empleo nacional. Esto
representa un impulso a la economía y desarrollo del sector pues mejorará la
calidad de vida e impulsara el PIB nacional. Las comunidades locales se verán
beneficiadas con estas oportunidades de empleo, en las que además adquirirán
competencias por medio de refuerzo de conocimientos en temas técnicos,
ambientales y de seguridad, promoviendo la cultura de buenas prácticas. De esta
manera se impulsa el desarrollo social del sector.
Las partes interesadas como proveedores, contratistas y demás, recibirán también
influencia del cambio de cultura hacia la construcción sostenible, lo cual les
permitirá instruirse en el tema y ajustar sus estrategias comerciales hacia un
mercado nuevo que promete mejores condiciones para los involucrados. De esta
manera obtendrán un beneficio integral que impactará muchos aspectos de su
vida.
Por otra parte, la Constructora Casa Verde facilitará la llegada al sector de nuevos
pobladores con recursos económicos y necesidades que generarán oportunidades
de empleo para el sector, ya que podrán abrir nuevas líneas de negocios con el fin
de atender a esta nueva población y captar sus recursos. De la misma manera,
empresarios de la red de servicios de tecnología y comunicación podrán ampliar la
cobertura hasta este sector, generando empleo para la comunidad local .Este
escenario reúne las condiciones propicias para facilitar el desarrollo social y
económico de la región.
 11. CONCLUSIONES

El análisis del macro entorno permitió conocer las variables que afectan al modelo
de negocio, encontrando que es favorable el escenario para lanzar una
constructora con línea sostenible en el sector de los Santos Santander. Lo anterior
se apoya en que la propuesta de valor responde a las necesidades del mercado,
cubriendo también ámbitos sociales y ambientales. De esta manera, tendrá gran
aceptación en el mercado y se podrá crear siguiendo los lineamientos del sector
que se encuentra regulado por normativas legales, entre las cuales están definidos
mecanismos e incentivos para empresas que generen contribuciones a la
mitigación del impacto ambiental y desarrollo social en el sector. Así como la
existencia de organizaciones que ofrecen incentivos y aportan acompañamiento
para emprendedores y nuevas empresas.

Con respecto a la competencia, es favorable para la empresa saber que no

existen competidores directos que ofrezcan productos de la misma línea
sostenible en sector y que se puede ser competitivo en precios debido a que la
tecnología ha trabajado en aportes al medio ambiente y en el momento existe
variedad de tecnologías a precios asequibles, que no representan un alza
significativo al ser incorporadas al diseño y que además al incluirse desde la
planeación de la construcción no generan mayor impacto en los costos, un
ejemplo aplica para las tecnologías pasivas que al ser implementadas desde el
inicio no generan sobrecostos. Estas tecnologías representan beneficios de
confort y ahorro en consumos de recursos ambientales que genera satisfacción en
el cliente y a su vez mitigación del impacto ambiental.

Aunque las actividades de construcción, debido a su naturaleza generan un

impacto ambiental, la propuesta de valor se centra en cambiar el modelo
tradicional por el sostenible, considerando que la construcción sostenible
constituye un conjunto de
lineamientos, clasificaciones, criterios y estudios de materiales, diseño, tiempos,
tecnologías, entre otros, que en conjunto conforman modelo de construcción
amigable con el ambiente, eficaz, productivo y competitivo en el mercado.
Con la investigación de mercados se logró definir, conocer y cuantificar el mercado
meta. Desde este punto se evidencian condiciones favorables para la empresa, ya
que se refleja en los resultados de la investigación de mercados: la buena
percepción de valor por parte del cliente, las preferencias de compra, la
disposición de compra, el valor estimado de pago y se obtuvo información clave
para el diseño del producto final y el diseño de estrategias que favorecen la
productividad y el reconocimiento de la empresa.

Con las estrategias del plan de marketing, el diseño de la estructura

organizacional y el diseño técnico del producto, se garantiza una correcta
operatividad que genere captación de valor y posicionamiento de la empresa en el
mercado, respondiendo a la productividad proyectada y la satisfacción del cliente y
de las partes interesadas. El análisis financiero evidenció la factibilidad del
proyecto por medio del cálculo de indicadores de rentabilidad, considerando la
información que se obtuvo en cuanto a los costos que se causan para garantizar la
operatividad proyectada y el cumplimiento de las estrategias definidas. Se
determinó un estimado de ventas anuales de 11 casas, considerando que solo se
cubrirá el 5% de la demanda y se proyectará un crecimiento anual del 10% basado
en la ejecución de un contundente plan de marketing. Se pudo observar que
incluso manejando porcentajes modestos de crecimiento y cubrimiento de la
demanda el ejercicio financiero resulta rentable y atractivo.

Como resultado final se concluye que la creación y puesta en marcha de la

constructora Casa Verde es factible y genera resultados atractivos en una
proyección de 10 años.
 12. RECOMENDACIONES

 Se recomienda generar un manual de uso de los sistemas activos de la vivienda

para que el cliente sepa manipularlos y realizar mantenimiento adecuado para
conservar las características sostenibles de la casa. Lo anterior puede abrir una
línea de negocio posteriormente para la empresa, en la que se puede brindar
asesoría, mantenimiento y adecuaciones para requerimientos especiales que
surjan.

 La vivienda cuenta con las características para obtener una certificación

ambiental, por lo tanto se recomienda al propietario aplicar a la certificación
ambiental que mejor le parezca para obtener a cambio incentivos en el valor del
impuesto del inmueble.

 Se recomienda arborizar alrededor de la casa como lo permita el espacio para

agregar elementos de sombra e incrementar el confort con respecto al diseño
bioclimático.

 Se recomienda aprovechar los fondos de capital para recibir además de dinero,

asesoría y acompañamiento, con el fin de consolidar marca y tomar decisiones
adecuadas que impulsen el crecimiento de la empresa
 BIBLIOGRAFÍA

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