TEMA No.

22 DERECHO DE USO Y HABITACIÓN

OBJETIVO GENERAL DEL TEMA: Fundamentalmente establecer las diferencias

y/o similitudes entre ambos derechos, tanto de uso como de la habitación desde
el punto de vista teórico doctrinal.

1- ORIGEN ETIMOLOGICO DE USO Y HABITACIÓN.- las palabras:

USO del latín USUS traducido como uso, practica, ejercicio, usanza

HABITACIÓN del latín HABITARE que es una forma aumentativa de HABERE

traducido como tener, alojarse, aposentarse, morar, ocupar, residir, vivir.

2- CONSIDERACIONES GENERALES.- El derecho uso es una especie de

usufructo limitado y el derecho de habitación una especie de derecho de uso que
tiene la particularidad de tener por objeto una casa destinada a la habitación del
titular del derecho.

DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

Los derechos de uso y habitación son derechos reales independientes
del usufructo y diferentes entre sí, regulados en derecho del usufructo, del uso y
de la habitación, en un capítulo aparte, del uso y de la habitación.

Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico

unilateral o bilateral, inter vivos (compra-venta) o mortis causa (testamento), a
título gratuito o bien oneroso.

EL DERECHO DE USO
El derecho de uso es un derecho real en cosa ajena concedido de forma personal
al usuario para obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar.

Su constitución es voluntaria o por prescripción, y el contenido de uso y frutos

viene determinado por lo que pueda consumir el usuario.

Su objeto puede afectar a bienes muebles o inmuebles.

El uso de una vivienda permitiría utilizarla para habitarla o para otra finalidad.

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 1

EL DERECHO DE USO AGRÍCOLA O GANADERO
El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las
crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como
también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.

DERECHO DE HABITACIÓN
El derecho de habitación es un derecho real, como lo es el derecho de
servidumbre o el derecho de propiedad, en cosa ajena con finalidad exclusiva de
alojamiento, con las mismas obligaciones y limitaciones que el usuario, o derecho
de uso sin percepción de frutos, aplicado a la vivienda.

Requiere un acto expreso, más o menos solemne, que ha de probarse por quien lo
alegue.

La habitación, a diferencia del uso, es singular y autoriza a ocupar las piezas

necesarias, y no toda la casa como el uso.

El objeto es la casa y el destino el alojamiento, excluyéndose el pago de una

renta.

Son características del mismo la temporalidad, gratuidad e intransmisibilidad.

Tanto el derecho de habitación como el de uso son inscribibles en el registro de la

propiedad, aunque sin carácter obligatorio.

3-¿QUÉ ES EL DERECHO DE USO Y HABITACIÓN?

El derecho uso es una especie de usufructo limitado y el derecho de habitación

una especie de derecho de uso que tiene la particularidad de tener por objeto una
casa destinada a la habitación del titular del derecho.

De ahí el concepto legal al establecer "el uso da derecho a percibir de los frutos
de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia,
aunque ésta se aumente. la habitación da a quien tiene este derecho la facultad
de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de
su familia".

La expresión necesidad, aplicada a estos derechos, se ha de entender dentro de

las circunstancias concretas de cada caso, de esta manera se ha de atender a la

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 2

posición social de su titular, y por familia se ha de entender todas aquellas
personas que de manera habitual conviven con el titular del derecho, por lo que se
extiende a los parientes, aunque no a los huéspedes de pago.

4-¿CUÁLES SON SUS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES Y RÉGIMEN

JURÍDICO?

En cuanto a los caracteres, de ambos derechos, son los siguientes:

 a. se trata de derechos reales.

 b. de aprovechamiento (uso y disfrute).
 c. recaen sobre un inmueble.
 d. limitados a las necesidades del titular del derecho y su familia.
 e. de carácter personal, en el sentido de personalísimo e intransferible.
 f. temporalidad en el uso y habitación.
 g. especialidad en cuanto a su régimen jurídico.

Se regirán, en primer lugar, por el título constitutivo de estos derechos, en su

defecto, por las disposiciones propias y, por último, por las disposiciones del
usufructo siempre que no se opongan a los citados preceptos.

Sobre el contenido de estos derechos, el código civil, reconociendo su carácter

personalísimo (a diferencia del usufructo , dispone en el que estos derechos no se
pueden arrendar ni traspasar a otro por ningún título, es decir, son intransmisibles,
por lo que de conformidad no podrán ser hipotecados, y de igual manera, no serán
embargables.

A su vez, en el código civil se dan reglas especiales, así el "el que tuviere el uso
de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en
cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también el estiércol
necesario para el abono de las tierras que cultive".

En cuanto a los deberes, el titular tendrá el deber de cuidar la cosa como un buen
padre de familia, si bien en el caso de abuso grave se extinguirá el derecho el
titular del derecho, tanto del uso como de la habitación, podrá consumir todos los
frutos de la cosa ajena u ocupar la totalidad de la casa, ahora bien, en tales casos
estará obligado al pago de los gastos de cultivo, los gastos de reparaciones
ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones; si sólo percibiera parte
de los frutos u ocupare parte de la casa, no deberá de contribuir con nada,
siempre que al propietario le quedara una parte de los frutos o aprovechamientos

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 3

para cubrir los gastos y las cargas, si no fueran bastantes, el usuario o el
habitacionista suplirá lo que falte.

5- ¿CUÁNDO SE EXTINGUE EL DERECHO?

Se extinguen por las mismas causas que el usufructo, también se extinguirán por
las causas que se hubieran establecido en el propio título constitutivo, y por último,
por el abuso grave de la cosa y de la habitación.

El usufructo se extingue, por las siguientes causas:

 1. por muerte del usufructuario.

 2. por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición
resolutoria consignada en el título constitutivo.
 3. por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
 4. por la renuncia del usufructuario.
 5. por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
 6. por la resolución del derecho del constituyente.
 7. por prescripción.

RECUERDE QUE…

 • el derecho uso es una especie de usufructo limitado y el derecho de

habitación una especie de derecho de uso que tiene la particularidad de
tener por objeto una casa destinada a la habitación del titular del derecho.
 • estos derechos no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ningún
título, es decir, son intransmisibles
 • el titular del derecho, tanto del uso como de la habitación, podrá consumir
todos los frutos de la cosa ajena u ocupar la totalidad de la casa, ahora
bien, en tales casos estará obligado al pago de los gastos.
 • el titular tendrá el deber de cuidar la cosa como un buen padre de familia
si bien en el caso de abuso grave se extinguirá el derecho

El Derecho de Uso y el Derecho de Habitación son derechos reales de

características comunes. si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen
derechos diferentes. ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que
se otorgan por razón de la persona (normalmente por vínculos familiares o
emocionales).

6- EFECTOS JURÍDICOS QUE PRODUCE EL USO.-

El Uso es considerado un derecho real, temporal de carácter intrasmisible y por

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 4

naturaleza vitalicio, que nos permite usar de los bienes ajenos sin alterar su forma
ni substancia, ya que este derecho real se puede distinguir del usufructo por los
siguientes puntos. es restringido solo para el uso y en algunos casos para percibir
ciertos frutos.
En el carácter de intransferible, en relación al uso y la habitación, no se puede
trasmitir su derecho ya que son personalismos.

7- EFECTOS JURÍDICOS QUE PRODUCE LA HABITACIÓN .-

es un derecho temporal, por naturaleza vitalicio y en cuanto al contenido también
intrasmisible que permite al titular usar algún cuarto o espacio de una casa sin
alterar su forma ni substancia, en cambio el uso se extiende como el usufructo
tanto a los bienes muebles como a los inmuebles.
El derecho real de la habitación en realidad es un derecho del uso sobre una casa
para habitar gratuitamente ya que ley no distingue fuera de esta circunstancia
especial.

8- DERECHO DE USO Y HABITACIÓN AGRÍCOLA O GANADERO

Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere
derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de
cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones,
del mismo modo que el usufructuario.

Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá

contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o
aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. si no fueren
bastantes, suplirá aquél lo que falte.

9- INTRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.-

Tanto el uso como la habitación son derechos estrictamente personales, por lo
que no cabe arrendamiento ni traspaso a otro, ni su hipoteca, y entendemos
tampoco transmisión mortis causa (pensando en casos de derechos no vitalicios
que estén sujetos a un término aún no cumplido cuando fallece el habitacionista).

-¿Cómo se constituye el uso y habitación?

Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico
unilateral o bilateral, inter vivos (compra-venta) o mortis causa (testamento), a
título gratuito o bien oneroso.

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 5

- ¿Qué son los derechos de uso y habitación?
El derecho de uso es un derecho real que permite a su titular utilizar una cosa
que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia.
... la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa
ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia".

- ¿Cómo se calcula el derecho de uso y habitación?

El valor del derecho de habitación se calcula aplicando al 75% del valor del
bien, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales y
vitalicios, según el caso.

MSc. Abg. Claudia Patricia Villarreal Novillo Página 6