UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
CENTRO UNIVERSITARIO DE PETEN –EXTENSIÓN POPTÚN-
DERECHO NOTARIAL IV
MATERIAL DE ESTUDIO TOMADO DEL LIBRO “LA FORMA NOTARIAL
EN EL NEGOCIO JURÍDICO” LIC. NERY ROBERTO MUÑOZ
CATEDRÁTICO: LIC. SERGIO LÓPEZ LEAL
AGOSTO 2013.
LA ESCRITURA PÚBLICA
DEFINICIÓN
El código de notariado no la define, solo enumera los requisitos que debe contener el
instrumento público y al analizarlos se refiere a la escritura.
Es el instrumento público por el cual una o varias personas jurídicamente capaces establecen,
modifican o extinguen relaciones de derecho.
La escritura se refiere a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica; o más
general y exactamente: contiene un negocio jurídico.
Podemos concluir diciendo, que es el instrumento público autorizado por el notario en el
protocolo a su cargo, a requerimiento de parte, en la que se hace constar negocios jurídicos,
obligándose sus otorgantes en los términos pactados.
CLASIFICACIÓN DE LAS SALAS
Según Oscar A. Salas, estas se clasifican en principales y complementarias. Estas últimas las
sub-divide en de ampliación, prorroga, confirmación, rectificación, aclaración y de adhesión.
“Principales son las que persiguen una finalidad propia y exclusiva, siendo independientes de
toda otra escritura.
Accesorias o complementarias son las encaminadas a completar, adicionar, modificar o
corregir otra anterior.”
CLASES DE ESCRITURAS EN GUATEMALA
En nuestro medio se reconocen tres clases de escrituras:
a) Principales
b) Complementarias y
c) Canceladas
PRINCIPALES
Son aquellas que se perfeccionan en un mismo acto e independientes de cualquier otra
escritura para tener validez.
COMPLEMENTARIAS
Conocidas también como accesorias, estas vienen a complementar una escritura anterior, que
por alguna circunstancia no se perfecciono, entre ellas están las de aclaración, ampliación,
aceptación, rectificación, modificación.
CANCELADAS
Son aquellas que no nacen a la vida jurídica, sin embargo ocupan un lugar y un número en el
protocolo notarial.
Resultan siendo escrituras públicas confeccionadas, pero no firmadas por los otorgantes, se
dice que es simplemente una escritura no otorgada.
En la práctica se cancelan con una razón de cancelación. En el ordenamiento jurídico
guatemalteco, no existe regulación de la razón de cancelación.
De estas escrituras no puede extenderse testimonios ni copias. La única obligación del notario
es dar aviso al Archivo General de Protocolos. (Art. 37 del Código de Notariado)
Los motivos por los cuáles deben cancelarse escrituras, son muchos, pero principalmente que
aun no esté firmada por las partes o por todas las partes que debieron hacerlo. Así también
por contener errores o estar incompletas.
La forma más simple de redactar la razón es: Se cancela. Conste. Y la firma solo del notario.
ESTRUCTURA
Existen múltiples divisiones de la escritura pública, en Guatemala, por muchos años hemos
seguido un sistema sencillo cuando estructuramos la escritura pública.
a) Introducción
b) Cuerpo, y
c) Conclusión
La introducción la subdividimos en: Encabezamiento y Comparecencia.
El cuerpo en: Antecedentes o exposición y estipulaciones
La conclusión en: Cierre, advertencias, otorgamiento y autorización.
LA INTRODUCCIÓN
Es la primera parte de la escritura, compuesta de encabezamiento, el cual contiene: Numero
de la escritura, lugar y fecha, (Art. 29 numeral 1). Hora si se tratara de testamento o
donaciones por causa de muerte (Art. 42 numeral 1), las palabras ante mi, nombre del notario
autorizante y su calidad: Notario.
Es importante que desde el inicio de la escritura se individualice al autorizante y aclare su
calidad. El notario desde luego, no es un compareciente, sino el sujeto autenticador ante quien
los actuantes comparecen.
La comparecencia contiene: Los nombres y apellidos completos de los otorgantes, edad en
años cumplidos, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio y domicilio (Art. 29
numeral 2).
La fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento, o la identificación
por los medios legales, cuando no los conozca el Notario (Art. 29 numerales 3 y 4)
Razón de haber tenido a la vista los documentos fehacientes que acrediten la representación
en nombre de otro (si fuere el caso), (Art. 29 numeral 5)
La intervención del intérprete (si fuere necesario). (Art. 29 numeral 6).
Declaración de los comparecientes que aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos
civiles (Art. 29 numeral 3).
Y la nominación del acto o contrato que se otorga.
EL CUERPO
En el cuerpo debe constar la relación fiel, concisa y clara del acto o contrato (Art. 29 numeral
7).
La primera parte del cuerpo esta conformada por los antecedentes o exposición. Los
antecedentes en toda escritura son: “circunstancias utiles, que ayudan a la feliz interpretación
de las declaraciones de voluntad que se manifiestan.
En ella se consigna la descripción del objeto que va a ser causa del negocio jurídico, elementos
indispensables para la contratación.
Desde luego no en todas las escrituras se dan los antecedentes, como por ejemplo al otorgarse
un mandato, simplemente se llega y se otorga, sin necesidad de un antecedente previo.
LA ESTIPULACIÓN
La estipulación o parte dispositiva de la escritura es la parte vital de su configuración jurídica.
El negocio jurídico o acto que la motiva va ahí expuesto en todo su contenido.
En esta parte, llamada también dispositiva, se formula la declaración de voluntad de los
otorgantes que da vida al acto o negocio jurídico que desean celebrar, reconocer, modificar o
extinguir.
En la exposición como parte medular de la escritura debe redactarse en clausulas, por ser la
voluntad de los otorgantes y la adecuación que hace el notario a las disposiciones legales; en
ella también encontramos, reservas y advertencias; el caso concreto lo exige el art. 30 del
código de Notariado, al regular que: “En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará
constar, de manera expresa, si sobre los bienes que motivan el acto o contrato, existen o no
gravámenes o limitaciones, cuando estos puedan afectar los derechos del otro otorgante; y el
notario les advertirá las responsabilidades en que incurran si así no lo hicieren.”
Finaliza el cuerpo con la aceptación del acto o contrato, aceptando la venta, la donación, la
hipoteca, etc.
CONCLUSIÓN
El cierre del instrumento ya no debe aparecer en clausulas. Aquí el notario debe dar fe de todo
lo expuesto, con una sola vez que lo haga en toda la escritura es suficiente; como también de
los documentos que tiene a la vista, relacionados al acto o contrato, identificaciones, títulos,
etc.
En las advertencias del cierre: los efectos legales del acto o contrato y la obligación que tienen
de presentar el testimonio al registro respectivo (Art. 2 numeral 11).
El otorgamiento, comprende la lectura, la cual obligadamente debe hacer el notario; salvolos
casos de testamentos, en que el testador tiene el derecho de designar a la persona que debe
leer el testamento, de no hacerlo él mismo (Art. 42 numeral 6)
Además de la lectura, recibe la ratificación y aceptación por medio de las firmas (Art. 29
numeral 10).
La autorización, que consiste en la firma del notario, precedida de las palabras “ANTE MÍ” (Art.
29 numeral 12). En este momento nace la escritura publica autorizada.
El código de notariado, no exige el uso del sello del notario para la autorización de la escritura,
quedando a discreción del notario si lo coloca o no. Al respecto resulta de conveniencia
estampar el sello, en especial en los casos en que el encabezamiento de la escritura el notario
omite su nombre.
REQUISITOS Y FORMALIDADES
En los artículos 46, 47 y 48 del mismo código, encontramos los requisitos para las escrituras de
sociedad, en el 49 los requisitos para la escritura en que se constituye hipoteca de cedulas y en
el 50 para las escrituras en donde se constituya prenda agraria, ganadera o industrial. En todas
se debe cumplir las formalidades del art. 29 y los requisitos especiales de cada caso.
EL CONTRATO DE PROMESA
Este es un contrato preparatorio, es de gran utilidad para asegurar la celebración de un
contrato futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlo. Se hace
promesa, cuando por alguna circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el contrato
definitivo.
Existen muchas clases de promesas, de compraventa de muebles, inmuebles, de adquisición
de acciones, de comodato, de mutuo, de arrendamiento, de dar en hipoteca o prenda.
La más usual es la promesa de compraventa de inmuebles.
REGULACIÓN LEGAL:
El código civil en los artículos 1674 al 1685 regula la promesa y la opción, estableciendo:
Se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro.
La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se
promete celebrar.”
La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral.
La promesa unilateral es la estipulación que una persona hace a favor de otra, otorgándole la
opción de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo
convenido.
Cuando la promesa se refiera a enajenación de bienes inmuebles o derechos reales sobre los
mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El plazo en el contrato de la promesa no podrá exceder de dos años si se tratare de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos, y de un año, si se tratare de otros bienes o
prestaciones.
Léanse además los artículos 1683, 1684 y 1685 que regulan lo relativo al incumplimiento.
De lo anterior cabe incluir:
1. Que el contrato futuro a que se obligan a celebrar debe constar en escritura pública, la
promesa también debe constar es escritura pública.
2. Que si el contrato es bilateral, estamos ante una promesa; si es unilateral es opción.
3. Que la opción pueda darse, como accesorio de otro contrato, por ejemplo un
arrendamiento con opción de compra.
4. La promesa obliga al contrato futuro, de lo contario no tendría objeto celebrarse.
5. Que la promesa debe inscribirse en el registro de la propiedad si se trata de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
6. Que existe un plazo legal que es de dos años para inmuebles y un año para muebles, si
no se fija plazo, o se fija plazo mayor, se interpretará que el plazo es legal.
ELEMENTOS
Los elementos de este contrato son:
Personales: El promitente vendedor y el promitente comprador:
Reales: La cosa y el precio.
Formales: La escritura pública cuando se trate de bienes que se inscriben en el Registro.
OBLIGACIONES PREVIAS
Como en todo contrato, siempre será necesario:
1. Las cedulas de vecindad de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El titulo con que se acredita la propiedad o derecho que va a darse en promesa.
OBLIGACIONES POSTERIORES
1. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los veinticinco días
hábiles siguientes a la autorización de la escritura. (Art. 37, literal a) Código de
Notariado).
2. Testimonio o primer testimonio para el cliente, al cual se presenta al Registro de la
Propiedad con duplicado para su registro. (Art. 69 (último párrafo) del Código de
Notariado y art. 1132 del Código Civil).
IMPUESTOS
1. En el testimonio especial se cubre el impuesto del timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es el dos por millar sobre el valor del contrato, es decir impuesto de dos
quetzales por cada mil quetzales del contrato. Este monto no debe exceder del límite
máximo de trescientos quetzales. (Art. 3º., numeral 2, literal a) del decreto 82-96 del
Congreso de la República).
2. Testimonio para el cliente, aquí se cubre el impuesto del timbre fiscal que es de cincuenta
quetzales, adhiriendo timbres fiscales al testimonio. (Art. 5º. Numeral 16 del decreto
37-92 del congreso de la República).
PROYECTO DE ESCRITURA QUE CONTIENE CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRAVENTA
UNO (1) En la Ciudad de Guatemala, el cinco de enero de dos mil uno, Ante Mí: NERY ROBERTO
MUÑOZ, Notario, comparecen, por una parte la señora GLORIA HERRERA MURILLO, de
cuarenta y seis años de edad, casada, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio, se
identifica con la cedula de vecindad numero de orden A guion uno y registro cuatrocientos
veintiséis mil (A-1 426000), extendida por el alcalde municipal de Guatemala, a quien en el
curso de este instrumento se le denominara “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por la otra parte
la señora SANDRA ROLDAN GIRÓN, de treinta años de edad, casada, guatemalteca, ama de
casa, de este domicilio, a quien en el curso de este instrumento se le denominara “LA
PROMITENTE COMPRADORA”. Como notario doy fe: a) de conocer a la segunda de las
comparecientes; b) que las comparecientes aseguran ser de los datos de identificación
personal anotados, c) que se encuentran en el libre ejercicio de sus derechos civiles y d) que
celebran contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, de conformidad con las
clausulas siguientes: PRIMERA: Manifiesta la señora GLORIA HERRERA MURILLO que es
propietaria de la finca que se encuentra inscrita en el Registro General de la Propiedad de Zona
Central al número treinta mil seiscientos (30600), folio doscientos (200), del libro ochocientos
(800) de Guatemala, consistente en inmueble ubicado en la veintiséis calle, diez guion veinte,
zona doce de esta ciudad capital, con el área, medidas y colindancias que le aparecen en su
respectiva inscripción de dominio, inmueble que cuenta con sus servicios de agua potable
municipal con titulo numero cuarenta y ocho mil (48000) y de registro numero cuarenta y ocho
mil novecientos (48900), energía eléctrica y línea telefónica número cuatro millones
setecientos sesenta mil setecientos cuarenta (4760740) de Telecomunicaciones de Guatemala,
Sociedad Anónima (Telgua). SEGUNDA: Manifiesta la señora GLORIA HERRERA MURILLO, que
promete en venta a favor de la señora SANDRA ROLDAN GIRÓN, el inmueble identificado en la
clausula anterior. En la promesa se incluye todo lo que de hecho y por derecho le corresponde
al bien. TERCERA: Declaran las contratantes que las estipulaciones de la presente promesa de
venta son: A) DEL PLAZO: el plazo de la promesa y para otorgar la escritura traslativa de
dominio es de dos meses, contados a partir de la fecha. B) DEL PRECIO: El precio del inmueble
prometido en venta es de SESENTA Y DOS MIL QUETZALES (Q.62,000.00). C) ARRAS. “LA
PROMITENTE COMPRADORA” entrega en calidad de arras para garantizar el cumplimiento del
presente contrato Doce mil quetzales. D) ESCRITURACIÓN: Al vencimiento del plazo de la
presente promesa se otorgara la escritura traslativa de dominio y se pagara el precio del
inmueble abonando la cantidad entregada como arras. E) LUGAR DE PAGO: Se fija como lugar
de pago, sin necesidad de cobro ni requerimiento alguno la residencia de “LA PROMITENTE
VENDEDORA” ubicada en treinta calle, nueve guion sesenta y dos de la zona once, en la ciudad
de Guatemala. CUARTA: La promitente vendedora hace constar de manera expresa que sobre
el inmueble descrito, no existen gravámenes, anotaciones ni limitaciones que puedan afectar
los derechos de la otra parte y el notario le advierte de las responsabilidades en que incurrirá
si lo declarado no fuere cierto. Obligándose a otorgar la escritura traslativa de dominio, libre
de gravámenes, anotaciones y limitaciones. QUINTA: Convienen las otorgantes que en caso de
incumplimiento de “LA PROMITENTE VENDEDORA” a otorgar la escritura traslativa de dominio
llegado el plazo convenido, se podrá acudir ante Juez competente para que en su rebeldía
otorgue la escritura de compraventa. SEXTA: En caso de incumplimiento de “LA PROMITENTE
COMPRADORA” a celebrar el contrato, perderá la cantidad recibida en calidad de arras,
quedando resuelto el presente contrato. SÉPTIMA: Por su parte manifiesta la señora SANDRA
ROLDAN GIRÓN, que en los términos relacionados acepta expresamente la promesa de venta
que se le hace. OCTAVA: Las otorgantes aceptan, en lo que cada una corresponde el presente
contrato. Doy fe: a) de todo lo expuesto; b) tuve a la vista la cedula relacionada, el título de
propiedad y el titulo de agua; c) advertí a las otorgantes sobre los efectos legales del presente
contrato, así como la obligación relativa a la inscripción del Testimonio de esta escritura en el
Registro del a Propiedad; y d) que leí lo escrito a las otorgantes, quienes enteradas de su
contenido, objeto, validez y efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman.
f) f)
Promitente vendedora Promitente compradora
ANTE MÍ:
Firma del Notario.
PROYECTO DE RAZÓN DE TESTIMONIO ESPECIAL
ES TESTIMONIO ESPECIAL: De la escritura pública número uno, que autorice en esta ciudad, el
cinco de enero de dos mil uno, que para entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS,
extiendo, sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel de fotocopia impresa de
ambos lados y la segunda que es la presente en esta hoja de papel bond. En la Ciudad de
Guatemala, el diez de enero de dos mil uno.
Firma y sello del Notario.
PROYECTO DE RAZÓN DE TESTIMONIO
ES TESTIMONIO: De la escritura pública número uno, que autorice en esta ciudad, el cinco de
enero de dos mil uno, que para entregar a la señora SANDRA ROLDAN GIRÓN, extiendo, sello y
firmo en dos hojas, siendo la primera en papel de fotocopia impresa de ambos lados y la
segunda hoja que es la presente en esta hoja de papel bond. Razón: para cubrir el impuesto de
timbres fiscales y papel sellado especial para protocolos, adhiero a la presente, timbres fiscales
por la cantidad de cincuenta quetzales, en dos timbres fiscales de veinticinco quetzales cada
uno con registro numero ochenta mil y ochenta mil uno. En la Ciudad de Guatemala, el diez de
enero de dos mil uno.
Firma y sello del Notario
