UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

FACULTAD DE INGENIERIA

ESCUELA DE INGENIERIA INDUSTRIAL

Curso: Ingeniería Económica Y Finanzas

Ciclo: VII

Tema: HIPOTECAS

Integrantes: DAGA NARVAEZ, MARIA ESTHER

DIAZ PONCE, LUIZ

LOYOLA PAZ, EMERSON

MENDOZA ROMERO, PAULO CESAR

RAICO YBAÑEZ, YURGEN

OLORTEGUI GUEVARA, DEYSI

TRUJILLO - 2019
 HIPOTECAS

Una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista, que le da al prestamista el derecho a

tomar su propiedad si usted no paga el dinero que le ha prestado, más los intereses.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento

de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular
un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de
que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados.

Como pedir una hipoteca

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente), con

la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado,
con los de la hipoteca que asegura su devolución. Sería algo así como si mezclamos el
automóvil con su seguro de reparación: ambos van unidos, pero son cosas distintas. Por tanto,
es preciso tener presente que, aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios
jurídicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como institución de garantía, la
hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en España escritura
pública ante notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la
misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la citada escritura pública, en el caso de
los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad
-requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a
terceros- tras cuya perfección, su función exclusiva será únicamente la de servir de garantía a
una deuda de dinero, u otra obligación evaluable, dado que la hipoteca es un negocio
accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realización del bien
hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial,
precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución ejecutoria sumaria contra del
deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y, además, en su caso,
siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de
bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien
hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

Elementos

Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

Personales: son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero) de la
hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda, y el acreedor hipotecario.

Formales: el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos países requiere
que el contrato sea formalizado o escriturado por notario e inscrito en el registro de la
propiedad (en el caso de inmuebles).

Reales: los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los créditos
susceptibles de ser garantizados con hipoteca.
  Principios
 especialidad
 indivisibilidad
 publicidad
 Derecho real de hipoteca
 Derecho eventual y diferido a la posesión de la cosa
 Derecho a la enajenación de la cosa
 Derecho a la preferencia del pago

Siete cosas que debe revisar en una hipoteca

 La cantidad del préstamo

 La tasa de interés y los puntos asociados
 Los costos de cierre del préstamo, incluidas las comisiones del prestamista
 La tasa anual efectiva (TAE)
 El tipo de tasa de interés y si éste puede cambiar (¿Es fija o ajustable?)
 El plazo del préstamo, o el tiempo que tiene para pagarlo
 Si el préstamo tiene otras características de riesgo, como penalidades por pago
anticipado, cláusula de pago global final, característica de sólo intereses o
amortización negativa.

¿Cómo calcular la cuota de amortización de la hipoteca?

La cuota constante de amortización de la hipoteca se calcula mediante la siguiente fórmula de

actualización:

Tenemos que dividir el importe del préstamo hipotecario entre esta fórmula, de modo que la
fórmula para calcular la cuota hipotecaria se quedaría como sigue:

Siendo:
P: importe del préstamo hipotecario.

i: tipo de interés anual/12. Se divide entre doce porque pagamos la cuota de la hipoteca
mensualmente. Obviamente, si tenemos una hipoteca a tipo de interés variable este interés
será distinto cada año - o cada periodo en el cual se revise el Euribor aplicable a la hipoteca - y
habrá que recalcular la cuota de amortización cada vez que cambie.

n: número de periodos durante los cuales se paga el préstamo hipotecario, es decir, número
de meses en nuestro caso.

HIPOTECA DE TASA VARIABLE

¿Qué es una hipoteca?

Es un derecho que vincula la propiedad de un bien para poder garantizar el cumplimiento de

una obligación. Una persona al solicitar un préstamo al banco; es posible que el banco le pida
como requisito construir una hipoteca.

Así se le llama al préstamo hipotecario, que se denomina coloquialmente como “hipoteca”. Lo

más frecuente que se desarrolla es pedir un préstamo hipotecario para financiar la compra de
una vivienda o de un terreno, lo cual este préstamo se vincula como garantía el propio
inmueble.

La persona que hace el préstamo se compromete a través de la firma de un contrato, a

devolver el dinero prestado adicionando el importe correspondiente a los intereses, en varias
cuotas mensuales durante un plazo determinado. Por lo tanto; cuando se efectúa el préstamo
hipotecario existe la garantía de los prestamistas y la garantía del inmueble; es decir si el
prestamista no cancela los pagos de la deuda, la entidad bancaria tiene derecho a ejecutar el
inmueble.

Hipoteca de tasa variable

Se le conoce al préstamo donde la tasa de interés no permanece de manera constante durante

todo el plazo de pago programado. Al momento de acceder el préstamo, la entidad financiera
y el prestamista hacen un acuerdo cada cuanto tiempo se modifica la tasa. En un periodo entre
revisiones el importe de sus cuotas resulta constante, según la tasa vigente al inicio del mismo.
Luego de finalizar el mismo, entra en vigencia la nueva tasa de interés y se vuelve hacer
repetitivo el ciclo.

Por lo tanto, con un préstamo de tasa variable, la tasa de interés del préstamo cambia a
medida que cambia el índice, lo cual significa que puede subir o bajar. Debido a que la tasa de
interés puede subir, el pago mensual también puede subir. Por lo que más largo sea el plazo
del préstamo, más arriesgado puede ser un préstamo de tasa variable para el prestamista;
porque hay más tiempo a que varíen y suban las tasas.

Características al adquirir un préstamo con una tasa de interés variable:

Cuando haces el trámite del préstamo, el prestamista desconoce la cantidad que generará el
préstamo por interés:

Debido a que la tasa de interés es variable, se hace muy dificultoso predecir el valor de la
misma. Por lo que, la cantidad de pagos que se incluye en el contrato solo se presenta un
conjunto inicial de cuotas. Estas cuotas son correspondientes al periodo en el cual la tasa
permanece constante, hasta el momento que termina de ajustarse a ella.

La tasa de interés varía en función al entorno económico:

La tasa de interés para este tipo de préstamo varía según el comportamiento que presenta la
economía nacional. En particular, es susceptible a algunas medidas que adopta el BCRP (Banco
Central de Reserva del Perú)

El valor de tasa de interés es modificado a intervalos de tiempos acordados:

Por cada determinado periodo de tiempo, que normalmente es de 12 meses, la tasa de interés
es revisada y modificada.

Significado de los números en una hipoteca de tasa variable

El primer número hace referencia a la cantidad de años que tendrá la tasa de interés inicial
más baja. El segundo número por lo general hace referencia a la frecuencia con que la tasa de
interés puede cambiar luego del periodo inicial.

Por ejemplo, en una hipoteca de tasa variable (ARM) 12/1, el “12” significa que tendrá la tasa
de interés inicial durante 12 años y el “1” significa que la tasa de interés puede cambiar una
vez al año luego de concluidos los primeros 12 años.

HIPOTECA DE PAGO VARIABLE

Una hipoteca variable es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo
haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el euríbor). El tipo de
interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del euríbor más un diferencial
fijo. Lo más común es que el banco actualice el tipo de interés cada seis meses con el último
valor del euríbor. De este modo se paga la misma cuota mensual durante seis meses, y pasado
ese tiempo se vuelve a recalcular la cuota mensual, pudiendo subir o bajar.

Tipos de préstamos hipotecarios

El tipo de interés que se aplica a un préstamo suele estar expresado con el TIN y con la TAE.

TIN (Tipo de Interés Nominal): es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que
determina la cuota a pagar a la entidad financiera. En una hipoteca variable el TIN se compone
del valor del euríbor más un diferencial fijo.

TAE variable (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva): tipo de interés que indica el coste
o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE se calcula de acuerdo con una
fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la
operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y
algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar el precio de las hipotecas entre
diferentes entidades bancarias.
Características hipoteca variable

Un préstamo hipotecario a tipo variable es el tipo de préstamo que se caracteriza por tener un
tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia
(normalmente el euríbor). El importe de las cuotas mensuales a pagar sube o bajan en función
de las variaciones del índice de referencia. Lo habitual es que se aplique el dato del euríbor del
mes en el que se firma la hipoteca y que cada seis meses se actualice el tipo de interés en
función del último valor del euríbor.

 El tipo de interés a pagar se actualiza según lo pactado en el contrato (lo más habitual
es cada seis meses), tomando el último valor del euríbor.
 Cada vez que se actualiza el tipo de interés, el importe de la cuota mensual varía.
Cuando sube el euríbor, lo hace también la cuota a pagar. Cuando baja el euríbor, el
importe de la cuota también será menor.
 Las hipotecas variables se suelen ofrecer con un tipo de interés inferior que el de las
hipotecas fijas.
 Normalmente, el plazo máximo en el que se puede devolver el préstamo, es más alto
en las hipotecas variables que en las hipotecas fijas.
 Como el plazo de devolución del préstamo es mayor en una hipoteca variable, el
importe de la cuota mensual suele ser menor que en una hipoteca fija. Si en los meses
posteriores el euríbor subiese, las cuotas de la hipoteca variable podrían acabar
siendo más altas en comparación con las establecidas en la hipoteca fija en el
momento de contratación.

BONOS

¿Qué son los Bonos?

Los bonos son valores de contenido crediticio, nominativos, representados mediante
anotación en cuenta y libremente negociables. Son emitidos por la República del Perú,
representada por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) a través de la Dirección General
de Endeudamiento y Tesoro Público (DGETP). Los bonos emitidos localmente son
denominados Bonos Soberanos.

¿Cómo funcionan los bonos del estado?

Cuando compra un bono del estado, le está prestando al gobierno una cantidad de dinero
acordada durante un periodo de tiempo fijado. A cambio, el gobierno le pagará un porcentaje
de interés fijo en periodos regulares, conocido como cupón. Esto hace de los bonos un activo
de renta fija.

Una vez que el bono vence, se le devuelve la inversión original. El día en el que recibe su
inversión original de vuelta se denomina fecha de vencimiento. Según el bono que elija, verá
una fecha de vencimiento diferente: puede comprar un bono que vence en menos de un año u
otro que vence en 30 años o más.

Tipos de bonos del estado

La terminología alrededor de los bonos puede hacer que el sistema parezca más complicado
de lo que es en realidad. Esto ocurre porque cada país que emite bonos los denomina de
manera diferente.

Los bonos del Gobierno de Reino Unido, por ejemplo, se denominan gilts. La fecha de
vencimiento de cada gilt se especifica en el nombre, por lo que un bono del Reino Unido que
vence en dos años se denomina gilt a dos años.

Obligaciones indexadas

También puede comprar bonos del estado sin cupón fijo: en su lugar, los pagos de intereses se
moverán en línea con los niveles de inflación.

Comprar y vender bonos del estado

Al igual que con las acciones, los bonos del estado pueden mantenerse como inversión o
venderse a otros inversores en el mercado abierto.

¿Qué factores influyen en los precios de los bonos del estado?

Oferta y demanda

Al igual que en otros activos financieros, los precios de los bonos están determinados por la
oferta y la demanda. Cada gobierno fija la oferta de bonos del estado, emitiendo más si es
necesario. La demanda, en cambio, depende de si resulta o no una inversión interesante.

Los tipos de interés pueden tener gran impacto sobre la demanda de bonos. Si los tipos de
interés son más bajos que el cupón de un bono, aumentará la demanda de ese bono
representa una mejor inversión. Pero si los tipos de interés suben por encima del porcentaje
de cupón, la demanda descenderá.

Cercanía de la fecha de vencimiento

Los precios de los bonos recientemente emitidos se determinarán según los tipos de interés
vigentes, lo que significa que normalmente se negociarán al valor nominal (o cerca). Una vez
que el bono alcance su vencimiento, se devuelve la inversión inicial, por lo que un bono
volverá a su valor nominal a medida que se acerca a esta fecha.

El número de pagos de interés que quedan antes del vencimiento del bono también tendrá
impacto en este precio.

Calificaciones crediticias

Los bonos del estado son considerados generalmente inversiones de bajo riesgo, ya que la
posibilidad de que un gobierno no cumpla con sus pagos de préstamos suele ser baja. Aun así,
esto puede pasar y un bono con mayor riesgo asociado normalmente se negociará a un precio
más bajo que un bono con menor riesgo y una tasa de interés similar.

La manera principal de conocer el riesgo de que un gobierno no pague sus deudas es a través
de las calificaciones de las tres mayores agencias de calificación crediticia: Standard and Poor’s,
Moody’s y Fitch.

Riesgos de los bonos del estado

Puede que haya escuchado alguna vez que los bonos del estado son inversiones libres de
riesgo. Ya que un gobierno siempre puede imprimir más dinero para cumplir con sus deudas, la
teoría se cumple: siempre recibirá su inversión inicial de vuelta al vencimiento.

Pero la realidad es más complicada. En primer lugar, como ya vimos con la crisis de deuda en
Grecia, los gobiernos no siempre pueden producir más capital. E incluso aunque sí puedan no
asegura que puedan hacer frente al pago de los préstamos.

Además de este riesgo de crédito, existen algunos otros posibles peligros alrededor de los
bonos que se deberían vigilar, algunos relacionados con los tipos de interés, la inflación o el
tipo cambiario.

¿Qué es el riesgo de tipo de interés?

El riesgo de tipo de interés es el peligro potencial de que una subida en los tipos cause una
caída en el valor de su bono. Esto ocurre por el efecto que los tipos altos tienen sobre el coste
de oportunidad de mantener un bono cuando en realidad podría obtener un retorno mejor
con otra inversión.

¿Qué es el riesgo de inflación?

El riesgo de inflación es el peligro potencial de que una subida en la inflación cause una caída
en el valor de su bono. Si la tasa de inflación sube por encima del cupón de su bono, perderá
dinero real con su inversión. Las obligaciones indexadas pueden ayudar a mitigar este riesgo.

¿Qué es el riesgo cambiario?

El riesgo cambiario solo puede darse si un bono del estado rinde en una divisa diferente a la de
referencia. Si compra un bono en estas circunstancias, cualquier fluctuación en los tipos de
cambio podría hacer que el valor de su bono descendiera.

Cómo comenzar con los bonos del estado

Cuando un gobierno quiere emitir bonos, normalmente lo hace a través de una subasta de
bonos, donde los bonos serán adquiridos por grandes bancos o instituciones financieras. A
continuación, estas instituciones venderán los bonos, habitualmente a fondos de pensiones,
otros bancos e inversores individuales. A veces, el gobierno vende los bonos directamente a
inversores individuales.

Asimismo, existe otra forma de invertir sobre bonos del estado. El trading de CFD le permite
operar sobre las fluctuaciones en los precios de los bonos a través del apalancamiento, sin
tener que comprar o vender el bono en sí mismo. Descubra más sobre cómo hacer trading
sobre bonos.

APLICACIÓN DE HIPOTECAS EN LA EMPRESA

HIPOTECAS
HIPOTECA DE TASA VARIABLE

Rústica quiere colocar 500 millones de soles en bonos procedentes de una titulización de
hipotecas a tipo variable. Las características son:

•Las hipotecas están emitidas a plazo de 15 años y un tipo de interés del euribor + 0,50%.

•Los bonos que emitiría serían a tipo fijo del 4,85%, y a plazo de 15 años.

Por otra parte, la competencia desea colocar bonos por 500 millones de euros y a un tipo de
interés variable, sin embargo, en el mercado tiene dificultad para colocar bonos a tipo variable
para un plazo de 15 años. Las opciones de que dispone:

•Bonos a tipo de interés fijo del 4,75%.

•Bonos a tipo de interés variable del euribor + 0,15 %

Se pide:

a) Indica cualquier posible operación de Rústica entre ambas entidades.

b) ¿Qué riesgos soportaría una operación de swap entre la entidad financiera y la

corporación industrial?

Solución:

a) La Rústica puede renunciar a emitir los bonos al 4,85% y hacer una operación de swap con la
corporación industrial. Así, la competencia emitiría bonos a tipo fijo (al 4,75%) para
posteriormente intercambiarlos con las hipotecas a tipo variable de la entidad financiera.

Así, la competencia emite los bonos al 4,75 % fijo y los intercambia con la Rústica por las
hipotecas al euribor + 0,30 %. La rentabilidad final para cada una de las partes sería:

- Rústica: 4,75% de los bonos a tipo fijo + 0,20 % del diferencial del tipo de interés variable que
no cede a la competencia. Rentabilidad final = 4,75 + 0,20 = 4,95%

- Competencia: Euribor + 0,30% que le cede la Rústica.

Ambos mejoran:

- Rústica obtiene un 4,95% fijo frente al 4,85% que obtendría con la emisión de bonos a tipo
fijo.

- Competencia obtiene Euribor + 0,30 % frente al Euribor +0,15 % que obtendría directamente
en el mercado.

b) Riesgos de crédito. Es decir, que alguna de las 2 partes no cumpla con el compromiso
contraído en la operación de swap.