COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE URBANO
El contrato de Compraventa de Bien Inmueble Urbano consiste en que una de las partes
se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra parte a pagarla en dinero.
“Se conoce como contrato de compraventa a aquel contrato que suscriben dos personas y
por el cual una de ellas se obliga a entregarle a la otra una determinada cosa y la otra parte
se compromete a pagar una suma monetaria determinada previamente por la misma”
BASE LEGAL.
Este contrato está regulado en los artículos 1790 al 1851 del Código Civil.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
La compraventa es un ‘‘contrato consensual por el cual el vendedor se obligaba a entregar
la cosa al comprador y este a pagar un precio cierto en dinero’’ . A través de la historia ha
sido uno de los contratos consensuales de mayor uso desde los comienzos de Roma hasta la
actualidad. Asimismo a través de esta historia, ha sido modificada varias veces
dependiendo del periodo de desarrollo.
En términos generales este contrato consensual está definido como aquel en que una de las
partes (venditor), se obliga a entregar a la otra la posesión útil y durable de una cosa
(re.merx). La otra parte, el comprador (emptor), se obligaba a transferir en compartida la
propiedad de monedas que correspondían al monto acordado a titulo precio (pretium).
La compraventa tiene sus inicios en el derecho arcaico, teniendo su última expresión dada
en el derecho Justiniano. Según las XII Tablas, la compraventa era un negocio al contado,
que se caracterizaba por intercambiar una cosa a cambio de unos lingotes de estaño bruto
que representaban el precio. Después, desde el primer Siglo A.C., se transformo en un
acuerdo de voluntades por el cual las partes se obligaban a cumplir con el intercambio.
Gayo, establece concerniente a la compraventa, que para transferir el dominio de las cosas
mancipables se requiere una mancipación, luego, las demás cosas se transfieren por
tradición. La mancipación como tal es un simulacro de compraventa, puesto que en la
época clásica se hacia la distinción entre la mancipación y la compraventa, pero existen
indicios de que eran la misma institución.
La compraventa en su desarrollo se conocía por ser de dos clases según periodo de
desarrollo; compraventa primitiva y arcaica.
La compraventa primitiva, desarrollada en la monarquía, se confundía con la mancipación,
ya que en esta, era necesario pesar el precio. En efecto, la compraventa era próxima a la
permita, porque si no se cambaba una cosa por otra, si se cambia a una cosa por un lingote
de cobre bruto (aes rude) considerado un precio. Dicho lingote podía pagarse en cambio de
otra cosa, es decir dinero. Este peso debía corresponder al calor de la cosa y por ello era
preciso conocer su peso en una balanza.
La compraventa arcaica, desarrollada desde las XII Tablas y posteriormente en la
Republica, se presento bajo dos formas:
Compraventa al contado: Es en la que el comprador actúa por una parte y por otra y su
acto consiste en sujetar la cosa (rem emere).
Compraventa a crédito: consistía en la toma de la prenda, a título excepcional contra
quien había comprado una bestia destinada al sacrificio y no había pagado dicho precio.
El precio no siempre era pagado al contado y el comprador usualmente entregaba una
prenda al vendedor a modo de garantía de pago.
LA COMPRAVENTA AL CONTADO ASÍ MISMO PODÍA PRESENTARSE DE
DOS MANERAS:
La compraventa al contado de las cosas mancipables: en la cual con base en un acuerdo
previo, el cual no sufría efecto jurídico alguno, pero que aclaraba qué cosa y vendía y cuál
era su precio, las partes procedían a celebrar una mancipación.
Dicha mancipación en la época arcaica, no tenía todos los elementos de la mancipación de
Gayo, ya que solo contenía lo ‘‘que sea adquirido por este bronce y por la balanza de
bronce’’, lo que constituía como tal la compraventa.
Para adquirir la propiedad de las cosas mancipables, objeto de compraventa, era necesario
reunir tres condiciones:
1. Que se haya celebrado una mancipación.
2. Que el vendedor haya sido el verdadero dueño de la cosa vendida, o que haya sido
autorizado para venderla en nombre del propietario.
3. Que el comprador tuviera uno de la cosa durante un año si era mueble, o de dos
años si era inmueble.
La compraventa al contado de cosas no mancipables: En esta compraventa, el acto
solemne de la mancipación reúne tres elementos:
1. La entrega del precio.
2. La sujeción de la cosa.
3. La garantía por evicción del vendedor.
El dominio de estas cosas no mancipables, era transferido en el derecho arcaico
aparentemente por las mismas condiciones impuestas a la compraventa de cosas
mancipables:
1. Entrega de la cosa o traditio.
2. El pago de precio de venta.
3. Cumplimiento de usucapión.
ELEMENTOS
El vendedor y Comprador
La cosa y el precio
La escritura pública cuando se trate de bienes
OBLIGACIONES PREVIAS
Documento Personal de Identificación, si no fueren conocidos del Notario
El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de venta
El último recibo del pago del Impuesto sobre la Renta (IUSI)
Plano de aprobación del Registro de Información Catastral.
OBLIGACIONES POSTERIORES
Razonar los títulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra
modificación
Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días hábiles
siguientes a la celebración del contrato.
Testimonio o Primer Testimonio, el cual se presenta al Registro General de la
Propiedad si se trata de bien inmueble, el cual al estar registrado se le entrega al cliente.
Avisos a la Municipalidad de la localidad y a la Dirección General de Catastro y
Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).
IMPUESTOS
El impuesto del testimonio especial se cubre con timbres notariales, y por se una escritura
de valor determinado es de 2 por millar sobre el valor del contrato, es decir 2 quetzales por
cada mil quetzales del valor del contrato, este monto no debe de exceder de trescientos
quetzales, además de pegarle a cada hoja un timbre fiscal del valor de cincuenta centavos
de quetzal.
El Primer Testimonio, se debe de acompañar el recibo del pago del impuesto al Valor
Agregado (IVA) sobre el valor del contrato, este se debe pagar mediante el formulario SAT
2083; otra forma de pagar el impuesto es con Timbres fiscales; Y si se tratase de una
inmobiliaria, el IVA se paga con la factura que esta extienda.
BIBLIOGRAFÍA.
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