HOJA RESUMEN
“VALUACIÓN DE INMUEBLE”
SOLICITANTE : GRUPO TORVISCO S.A. RUC N°20106793621
GERENTE FINACIERO: NEMECIO TORVISCO PALOMINO
CON DNI N° 21886080 PE. N° 005007466
PROPIETARIO : GRUPO TORVISCO S.A. RUC N°20106793621
GERENTE FINACIERO: NEMECIO TORVISCO PALOMINO
UBICACIÓN : AV. PANAMERICANA NORTTE KM.29.600 – MARGEN DERECHO FUNDO SAN
JUAN DE DIOS, DISTRITO DE PUENTE PIEDRA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA- PERU.
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: US$ 49’987,401.51
SON: CUARENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL
CUATROCIENTOS UNO CON 51/100 DOLARES AMERICANOS.
OCUPACIÓN Y USOS:
- COMERCIO ZONAL C-Z
INGENIERO VERIFICADOR RESPONSABLE:
- ING. RICARDO WALTER FLORES GABRIEL CIP 30524
FECHA DEL INFORME DE TASACION /VALORIZACION :
- 14 DE JUNIO DEL AÑO 2017
Oficina: Av. Isabel Chimpu Ocllo N° 204 (1er piso) Urb. Lucyana, distrito de Carabayllo-Lima.
Celular: 998-979-840/ E-mail: [email protected]
INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE
I. DATOS GENERALES
1. OBJETOS DE EVALUACION:
Determinar el valor comercial actual del terreno total y de la edificación existente
de dos piso, del predio de propiedad de GRUPO TORVISCO S.A. representado por su
GERENTE FINANCIERO don NEMECIO TORVISCO PALOMINO.
2. UBICACIÓN DEL PREDIO:
AV. PANAMERICANA NORTE KM 29.600 MARGEN DERECHA , FUNDO SAN JUAN DE
DIOS, DISTRITO DE PUENTE PIEDRA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA- PERÚ.
3. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:
Se trata básicamente de un bien inmueble urbano descrito a continuación:
Modulo 1, Modulo 2, Modulo 3, cuyo uso será de un gran MALL o SUPERMERCADO
con zonificación COMERCIO ZONAL (CZ), en la presente tasación se cuenta con un área
de terreno de 48,150.75 m2, con zonificación indicada.
4. DISTRIBUCIÓN MODULO 1:
La edificación consta de CUATRO PISOS (04) con los siguientes ambientes:
PRIMER PISO: tiendas, pasadizo, baño, cuatro escaleras que suben.
SEGUNDO PISO: cuatro escaleras que llegan, salón multiuso, escalera que sube.
TERCER PISO: escalera que llega, tiendas, baño, escalera que sube.
CUARTO PISO: escalera que llega, tiendas, baño.
B. DESCRIPCIÓN DEL MODULO N° 2:
PRIMER PISO.- VARIAS TIENDAS, PASADIZOS, BAÑOS.
C. DESCRIPCION DEL MODULO N° 3:
PRIMER PISO: tiendas, baños.
5. ALCANCES Y LIMITACIONES:
La valuación se efectuó sin limitaciones, ni contratiempos mediante inspección física.
Se contó con las autorizaciones para la inspección ocular, así como la entrega de la
documentación mínima requerida.
6. FECHA DE VALUACIÓN Y ASIGNACIÓN DEL VALOR:
Lima, 14 de Junio del año 2017
II. VERIFICACIONES EFECTUADAS
A. INSPECCIÓN OCULAR
1. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS EN EL ENTORNO:
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de habilitación
urbana e instalación de servicios básicos, tales como: redes de agua potable instalada,
redes de alcantarillado instalado, redes de servicios de energía eléctrica con medidor
propio TRIFASICAS, redes de servicio de teléfono, redes de alumbrado público,
infraestructura vial ejecutada, VIAS CON pistas con frente a la Calle 12 Y 13 , AVDA.
LAS VEGAS,Y AVDA. SANTA JOSEFINA y se encuentra cerca parque denominado
“FRATERNIDAD”, en estado de conservación muy aceptable para el ornato público.
2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL PRIMER PISO:
- Por el frente: Colinda con la Av. Panamericana Norte, con 207.10 ml.
- Por la derecha: Entrando colinda con la Calle Nº 12, con 232.50 ml.
- Por la izquierda: Entrando colinda con la Av. Las Vegas, con 232.50 ml.
- Por el fondo: Colinda con la Av. Santa Josefina, con 207.10 ml.
3. ÁREA OCUPADA:
- Área de Terreno: 48,150.75 m2
- Perímetro: 879.20 ml.
4. ÁREAS TECHADAS:
MODULO N° 1:
Primer piso 950.00 m2
Segundo piso 950.00 m2
Tercer piso 1,050.00 m2
Cuarto piso 1,050.00 m2
Total 4000,00 m2
MODULO N°2:
Primer piso 6,425.29 m2
Segundo piso 0000.00 m2
Total 6,425.29 m2
MODULO N°3:
Primer piso 1,021.41 m2
Total 1,021.41 m2
CERCO PERIMETRAL:
Area techada 3,516.80 m2
5. MATERIAL PREDOMINANTE DE LA EDIFICACIÓN:
El inmueble tiene las siguientes características constructivas y de acabados.
1. MUROS Y COLUMNAS: Placas de concreto armado, ladrillo o similar, con columnas
y vigas de amarre, de buena ejecución y seguras.
2. TECHOS: aligerado horizontales.
3. PISOS: cemento pulido en parte.
4. PUERTAS Y VENTANAS: ventanas de fierro y puertas contra placadas
5. REVESTIMIENTO: tarrajeo frotachado
6. BAÑOS: sin aparatos urinarios
7. INSTALACIONES SANITARIAS: Agua fría, empotrada con tuberías de PVC.
8. INSTALACIONES ELECTRICAS: Corriente TRIFASICA , Teléfono, Empotradas con
tuberías PVC.
9. FUTURA INSTALACIÓN DE GAS NATURAL
6. DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, a la EDIFICACION
le corresponde el 11 % de depreciación, conforme al Cuadro de valores unitarios
oficiales de edificación para la Costa, con Resolución Ministerial con N° 286-2015 VIV.
Y Resolución Jefatural N° 337-2016.
B. VIGENCIA DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS
1. INSCRIPCIÓN
El predio cuenta con título inscrita en SUNARP con Partida N° 42972711.
2. CARGAS Y GRAVÁMENES
El predio no tiene cargas ni gravámenes a la fecha, estando libre para la venta.
III. METODOLOGÍA APLICADA PARA LA VALUACION DEL PREDIO:
1. BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección de campo a la vez al entorno del predio, a fin
de determinar los valores comerciales actuales de compra y venta de inmuebles con
características similares y por colindancia DE LAS DEMAS INMOBILIARIAS QUE
EXISTEN EN LA ZONA DE INFLUENCIA.
2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA EMPLEADA
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Nº 367-2014-VIVIENDA Aprobada
por el Ministerio de Vivienda, construcción y saneamiento, publicadas en el Diario
Oficial el Peruano el 30-OCT-2014, aplicando el método de valuación directa, con
Resolución Ministerial con N° 286-2015 VIV. y Resolución Jefatural N° 337-2016.
3. SITUACIÓN DEL MERCADO MOBILIARIO DE LA ZONA
Se aprecia que la tendencia del mercado Inmobiliario de la Zona a la fecha, por la
ubicación estratégica con frente a dos avenidas, avenida arterial principal
denominada Av. Panamericana Norte , en este caso una avenida con zonificación C-Z,
el entorno es adecuado para sectores de Comercio Zonal, esta zona representa un
auto-valor comercial conforme a lo que se ha asignado en la presente tasación.
La evaluación de precios de terrenos del entorno; permite establecer razonablemente
el precio unitario de US$ 1,000.00 x m2 para el terreno materia de la evaluación.
4. SUSTENTACIÓN
Del análisis de la valuación efectuada sobre el predio y la edificación, nos permite
indicar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el
valor del bien materia de la presente.
IV. CÁLCULOS EFECTUADOS
1. VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al estudio del mercado mobiliario actual efectuado en la zona donde se
ubica el inmueble y teniendo en consideración las obras de infraestructura urbana, así
como el tipo de suelo, ubicación zonificación de C-Z , entorno de avance comercial e
industrial , se considera un valor unitario del terreno de US$ 1,000 X m2.
EL análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de
terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha, se asigna como Valor
Comercial Urbano de US$ 1.000 x m2.
2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) EXISTENTE REAL:
De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, se asigna un valor comercial unitario de la Edificación para la
construccion , según lo explicado en el cuadro de costos por m 2 de construcción de
Lima.
DESCRIPCIÓN CATEGORÍA VUC
MUROS Y COLUMNAS : C S/. 211.58
TECHOS : F S/. 156.07
PISOS : H S/. 22.48
PUERTAS Y VENTANAS : I S/. 00.00
REVESTIMIENTO : F S/. 58.32
BAÑOS : H S/. 00.00
INSTALACIONES ELECTRICAS : D S/. 80.47
Y SANITARIAS
*VALOR UNITARIO EDIFICACION (VUE) *sin depreciación S/. 528.92 x m2
*Tipo de Cambio
US$ 1.00 = s/. 3.27 US$ 161.75
(S/. 528.92 / S/.3.27)
- DEPRECIACIÓN 10 AÑOS
- 11 % ESTADO REGULAR : US$ 17.79
(US$ 161.75 X 11/100)
- VALOR UNITARIO DEPRECIADO (VUE): US$ 143.96 x m 2
2.1 VALOR DEL TERRENO:
a) VALORIZACIÓN DEL TERRENO:
VTM= A.T x US$ 1,000.00
VTM= 48,150.75 m2 x US$ 1,000.00
VTM= US$ 48’150,750.00
2.2 VALORIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:
MÓDULO N° 1
Area Techada 4000,00 m2
VE= AT (M2) x VUE
VE= 4000,00 m2 x 143.96 US$
VE= US$ 575,840.00
MÓDULO N°2:
Area Techada 6,425.29 m2
VE= AT (M2) x VUE
VE= 6,000.00 m2 x 143.96 US$
VE= US$ 863,760.00
MÓDULO N°3
Area Techada 1,021.41 m2
VE= AT (M2) x VUE
VE= 1,021.41 m2 X 143.96 US$
VE= US$ 147,042.20
3. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) EXISTENTE REAL - CERCO PERIMETRAL
De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación, se asigna un valor comercial unitario de la Edificación para la
construccion , según lo explicado en el cuadro de costos por m 2 de construcción de
Lima.
DESCRIPCIÓN CATEGORÍA VUC
MUROS Y COLUMNAS : C S/. 211.58
TECHOS : F S/. 00.00
PISOS : H S/. 00.00
PUERTAS Y VENTANAS : F S/. 49.60
REVESTIMIENTO : F S/. 00.00
BAÑOS : H S/. 00.00
INSTALACIONES ELECTRICAS : D S/. 00.00
Y SANITARIAS
*VALOR UNITARIO EDIFICACION (VUE) *sin depreciación S/. 261.18 x m2
*Tipo de Cambio
US$ 1.00 = s/. 3.27 US$ 79.87
(S/. 261.18 / S/.3.27)
- DEPRECIACIÓN 10 AÑOS
- 11 % ESTADO REGULAR : US$ 8.78
(US$ 79.87 X 11/100)
- VALOR UNITARIO DEPRECIADO (VUE): US$ 71.09 x m2
3.1 VALORIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN- CERCO:
Area Techada 3,516.80 m2
VE= AT (M2) x VUE
VE= 3, 516.80 m2 x 71.09 US$
VE= US$ 250,009.31
RESUMEN FINAL DE LA VALUACIÓN
- VALOR DE TERRENO US$ 48’150,750.00
- VALOR DE LA EDIFICACIÓN:
MODULO N° 1 US$ 575,840.00
MODULO N° 2 US$ 863,760.00
MODULO N° 3 US$ 147,042.20
CERCO PERIMETRAL US$ 250,009.31
VALOR TOTAL: US$ 49’987,401.51
VALOR COMERCIAL: US$ 49’987,401.51
SON: CUARENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL
CUATROCIENTOS UNO CON 51/100 DOLARES AMERICANOS.
B. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
Se contó copia de la partida del predio.
La información de precios se obtuvo del estudio del mercado del entorno,
habiéndose comprobado con nuestra base de datos.
Lima, 16 de junio del año 2017.
PROFESIONAL:
RICARDO WALTER FLORES GABRIEL
CIP. Nº 30524
CIV Nº 00592VCZRIX
DNI Nº 07121252
