INFORME AVALÚO COMERCIAL
CARRERA 9 No. 14- 06
BARRIO “SERREZUELITA”
FUNZA - CUNDINAMARCA
TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACIÓN GENERAL ......................................................................................................................... 3
2. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR.................................................................... 4
3. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME .............................................................. 5
4. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO ........................................................................................................... 5
5. OTRAS CONSIDERACIONES ................................................................................................................................. 6
6. IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO ..................................................................................................................... 7
7. INFORMACIÓN JURÍDICA DEL PREDIO ...................................................................................................... 8
8. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR .................................................................................................................................. 9
9. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA ............................................................................................................ 11
10. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ................................................................................................................... 13
11. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN ..........................................................................15
12. MÉTODOLOGÍA VALUATORIA ..................................................................................................................... 22
13. CONSIDERACIONES ESPECIALES DEL PREDIO .............................................................................................32
14. AVALÚO COMERCIAL.................................................................................................................................... 33
ANEXOS ............................................................................................................................................................. 34
1. INFORMACIÓN GENERAL
El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos por el
Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A a
través de su Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN
AVSA, a partir de las Normas Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se
determinan los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de
conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las Normas
Internacionales de Valuación IVSC.
1.1 SOLICITANTE DONEY ALDALA MOYA RAMIREZ
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE C.C. 18.392.171.
1.3 PROPÓSITO DEL AVALÚO Avalúo Comercial con destino al Juez Civil
Municipal de Funza
1.4 AVALUADOR ENCARGADO CARLOS ALBERTO PERANQUIVE
1.5 FECHA DE LA VISITA Febrero 15 de 2020
1.6 FECHA DE ELABORACIÓN DEL INFORME Febrero 20 de 2020
2. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
Para la determinación del valor razonable de cada predio, se proponen los siguientes métodos:
Método Comparativo de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio
de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el
caso, a partir de criterios de objetividad
Método del Costo
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el
costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se valora es la vida
remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor
nuevo. Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas
en las tablas de Fitto y Corvini.
De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de reposición, la vida
útil remanente, el costo depreciado para la construcción.
Método (técnica) residual.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir
de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,
en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
3. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo, cualquier referencia de
este, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones profesionales del avaluador, sin consentimiento
escrito de la misma.
4. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el
avaluador logró constatar.
El avaluador no tiene interés particular en el bien inmueble objeto de estudio.
La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.
El avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión conforme sustenta con el
Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., dentro del periodo de transición de registro ante el
Registro Abierto de Avaluadores R.A.A., de acuerdo con la Ley 1673 de 2013 y Decreto
Reglamentario 556 de 2014.
El avaluador ha realizado una visita al bien inmueble objeto de valuación.
El avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza jurídica que afecten el bien
inmueble, a la propiedad valuada, el título legal de la misma o la procedencia de los dineros con
los cuales fue adquirido el bien inmueble.
El avaluador guarda estricta confidencialidad de la información, salvo en el caso que el informe
sea solicitado por una autoridad competente.
5. OTRAS CONSIDERACIONES
El presente avalúo corresponde al “VALOR RAZONABLE” del respectivo inmueble, expresado en
dinero; entendiéndose por valor razonable como el precio que sería recibido por vender un activo
o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en
la fecha de la medición.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento
o de otro género, el avaluador desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular
del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se derivan de este.
La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto significa que no es objeto del
avalúo: mediciones, acotaciones, descripción detallada de espacios, acabados, sistemas
constructivos, análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o técnico
existente al momento de la inspección.
De acuerdo con lo establecido por el Decreto 1420/1998, expedidos por el Gobierno nacional el
presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios
significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
6. IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO
6.1 TIPO DE INMUEBLE: LOTE DE TERRENO MAS
CONSTRUCCIONES
6.2 DESTINO ECONÓMICO: COMERCIAL
6.3 DIRECCIÓN: CARRERA 9 No.14 - 06
6.4 NOMBRE DEL PREDIO NO APLICA
6.5 MATRICULA INMOBILIARIA: 50C-291161
6.6 CEDULA CATRASTAL: 252860100000002770003000000000
6.7 BARRIO: SERREZUELITA
6.8 MUNICIPIO: FUNZA
6.9 DEPARTAMENTO: CUNDINAMARCA
6.10 PAÍS: COLOMBIA
7. INFORMACIÓN JURÍDICA DEL PREDIO
7.1 NOMBRE PROPIETARIO DONEY ALDALA MOYA RAMIREZ
7.2. IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO C.C. 18.392.171.
7.3 TÍTULO DE ADQUISICIÓN: Predio con Matricula Inmobiliaria
No. 50C-291161: Especificación
– Compraventa Derechos de
Cuota: 0307 Compraventa
Derechos de Cuota 50%.
Escritura pública de
compraventa No. 1867 del
treinta (30) de Abril de dos mil
diez y ocho (2018) Notaria
Novena (9a) de Bogotá.
7.4 MATRICULA INMOBILIARIA: 50C-291161
7.5 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN: No se accedió a esta información
7.6 CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: No aplica
7.7 OBSERVACIONES ESPECIALES No aplica.
8. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
8.1 ACTIVIDAD EDIFICADORA:
La actividad edificadora del sector actualmente es Mixto (Comercial – Residencial), presenta
baja y media densidad. Actualmente se encuentra en un área de tratamiento de
desarrollo, por lo que son importantes los desarrollos en el sector en cuanto a la
consolidación del sector en torno a la vivienda y el comercio, resalta del sector la actual
formulación del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Funza.
8.2 EDIFICACIONES IMPORTANTES DE LA ZONA:
En la zona objeto de estudio se encuentran construcciones de importancia para el sector como
lo es Centro Comercial Micentro, Catedral, Alcaldía Municipal, Parque Principal, Parques
Industriales, Proyectos Residenciales. entre otros
8.3 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA:
Según estudio de estratificación para el predio Identificado con la Matricula Inmobiliaria 50C-
291161 tiene asignado el estrato tres (3) .
8.4 VÍAS DE ACCESO:
Actualmente el sector de Serrezuelita, al cual pertenece el inmueble objeto de avaluó presenta vías
adecuadas en cuanto a magnitud para la circulación de tráfico mixto, en buen estado de
conservación, sobre el frente inmediato.
Dentro de las vías principales que brindan la accesibilidad al sector se encuentran:
o Carrera 9.
o Carrera 10.
o Calle 13.
o Calle 14.
o Calle 15
8.7. AREAS Y LINDEROS SEGÚN ESCRITURA PÚBLICA:
AREA DE TERRENO: 290 M2
NORTE: 15.40
ORIENTE: 19.10
SUR: 15.40
OCCIDENTE: 18.60
Observación: Las medidas de los linderos correspondientes al predio objeto de este avalúo, no
coinciden de acuerdo a los linderos que se encuentran en la escritura pública. Respecto a las
medidas de los linderos que aparecen en los planos catastrales de Planeación Municipal de Funza
Cundinamarca; por tal motivo para realizar cualquier tipo de trámite primero se debe hacer una
aclaración de áreas y linderos.
8.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS:
La zona en la cual se localiza el predio objeto de estudio cuenta con los servicios públicos básicos
y complementarios de: acueducto, aseo urbano, gas, alcantarillado, energía eléctrica, red de
internet y alumbrado público.
9. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Acuerdo No. 013 de 2.013. Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Funza –
Cundinamarca.
Decreto Nacional Único Nacional 1077 del 2015
En suelo Urbano:
- Subdivisión urbana. Es la autorización para dividir materialmente uno o varios predios
urbanizables no urbanizados, ubicados en suelo urbano para efectos de lo dispuesto en el Art.
2.2.2.1.4.1.4. del presente decreto, solamente se podrá expedir esta modalidad de licencia
cuando se presente alguna de las siguientes situaciones:
a) Se pretende dividir la parte del predio que está ubicada en el suelo urbano de la parte que se
localiza en suelos de expansión urbana o en suelo rural.
b) Existen reglas especiales para subdivisión previa al proceso de urbanización contenidas en el
Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen o complementen.
De acuerdo a lo mencionado anteriormente; para poder desenglobar este inmueble el sometimiento
al Régimen de Propiedad Horizontal. Ley 675 del 2001.
9. FICHATECNICA DE POTENCIAL DE DESARROLLO / RESIDUAL:
CLASE DE SUELO: Urbano
TRATAMIENTO: Consolidado
REGULACION DE COMERCIO: 02
USO: Mixto
TIPOLOGIA DE ALTURA: 3 Niveles
ESTRATIFICACION: Tres (3)
F.I.T. (Factor Índice de Tratamiento): 15%
Vr. M2 Nuevo: $4.500.000
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
10.1 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra en el Barrio Serrezuelita sobre la Carrera 9 con Calle 13:
10.2 TOPOGRAFÍA: (Plana).
10.3 FORMA GEOMÉTRICA: Rectangular
10.4 FRENTE:
10.5 FONDO:
10.6 ÁREA TERRENO:
Las áreas citadas a continuación, obedecen a la investigación de la información suministrada:
ÍTEM ÁREA (M2) FUENTE
ÁREA TERRENO: Certificado de tradición de la matrícula
Inmobiliaria No 50C-291161 impreso el
290,00 M2 Veinti siete (27) de Septiembre de dos
mil diecinueve (2019).
ÁREA DE
CONSTRUCCION
Certificado de tradición de la matrícula
Inmobiliaria No 50C-291161 impreso el
398,00 M2 Veinti siete (27) de Septiembre de dos
mil diecinueve (2019).
10.7 SERVICIOS PÚBLICOS: El predio cuenta con los servicios públicos de: acueducto, energía
eléctrica, alumbrado público, aseo urbano y gas natural.
11. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN
11.1 DESCRIPCIÓN: Lote de terreno con construcciones en su interior, este predio posee tres
(3) locales, La entrada principal al predio con puerta metálica, quince habitaciones, 11
baños, pisos en retazos de tableta y en madera, terraza, zona de lavandería; todas
las habitaciones cuentan con división en madera, escalera en madera para subir a
la terraza, techos en teja de zinc y polisombra.
Uso actual: Bar, Cafetería y almacén de tornillos
Tipo de ocupación: Residencial / Comercial.
11.2 OTRAS CONSTRUCCIONES: Cuenta con construcciones menores, con similares acabados.
11.3 EQUIPAMIENTO COMUNAL: No aplica
a. METODOLOGÍA VALUATORIA
El presente informe cumple con las normas legales del Decreto 1420 de 1998 y las metodologías
establecidas en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En desarrollo
del trabajo se utilizaron los siguientes métodos para determinar los valores reportados.
12.1 PARA EL VALOR DEL TERRENO: Para la determinación del valor comercial del terreno en
estudio y de acuerdo con lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido
por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente
Resolución Reglamentaria No. 0620 de octubre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, así como también por las premisas básicas del presente informe, se utilizó
inicialmente el método de comparación de mercado, y posteriormente la Técnica Residual:
Para el efecto el Artículo 1° de la Resolución 620 de 2008 del IGAC establece:
“ARTÍCULO 1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán
ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”1
“ARTÍCULO 4. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado
del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas,
los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de
la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real
posibilidad de vender lo proyectado.
Aplicación Del Método Comparativo de mercado.
Para conocer los valores más probables para el terreno y la construcción objeto de avalúo se
realiza búsqueda de mercado inmobiliario de la zona, se encontró en la zona inmediata un total de
tres (3) ofertas, las cuales se presentan a continuación:
A las ofertas se les indago sobre su ubicación, características principales, área construida, número
de pisos y valor pedido.
Aplicación Del Método Comparativo de mercado con base en la sustracción.
La Hipótesis anterior media los valores de terreno, bajo la idea que los inmuebles en venta a pesar
de contar con construcciones, estas no representaban el mayor y mejor uso, por tal razón se realizó
de manera directa. En esta nueva hipótesis se busca el valor del terreno teniendo en cuenta las
construcciones sobre los lotes ofertados. La sustracción busca medir el valor de cada las
construcciones, asimilando la información suministrada por el ofertante, en donde la edad de
construcción y las características son insumo para realizar una depreciación y con ella llegar a un
valor actual de la construcción; con el valor depreciado de las construcciones y dimensiones
suministradas, es posible obtener un valor toral de la construcción, la cual se descuenta del valor
total ofertado obteniendo únicamente el valor del suelo total de cada oferta. Para la obtención del
valor unitario basta con dividir el valor del terreno de cada oferta entre el área del lote (terreno).
Aplicación Del Método Comparativo de mercado.
Método (Técnica) Residual: PROYECTO RESIDENCIAL.
Ajustes: Los principales ajustes que se llevan a cabo, incluyen los relacionados con las características de
comercialización del terreno, las posibilidades de uso y desarrollo, así como la normatividad vigente aplicada
al predio.
Aplicación: Como primera investigación de valor se procede a encontrar la potencialidad edificativa del lote
de mayor extensión según la norma actual vigente.
Nota: como ejercicio metodológico se toma las áreas originales de mayor extensión previas a cesiones y
cargas, se toma el área neta urbanizada y el área útil de la información suministrada por el solicitante.
Se procede a realizar un ejercicio metodológico en donde se plantea un ejercicio desarrollando un proyecto
residencial de estratos bajos (2 y 3).
Aplicación de la Técnica residual.
Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría un comprador constructor por
un lote en función de lo que sobre él se pueda construir.
El proceso por seguir es el siguiente:
1. Con base en las normas se identifica el área máxima para utilizar, se determina terreno neto
urbanizable, y se descuentan las áreas de cesiones, vías, ademes y demás necesarias, con el fin de obtener
un área neta, que para el presente ejercicio se replica la información
2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de multiplicar el área útil vendible por
el precio por m2 esperado en ventas según el mercado actual de la zona.
Como soporte sobre el cual se calculan las ventas según el mercado de la zona, se tiene en cuenta que las
unidades residenciales y comerciales propuestas obedecen a la posible demanda de este tipo de
inmuebles, las cuales deben cumplir con las especificaciones para tráfico de carga pesada, facilidad
de tránsito y vías con especificaciones técnicas altas.
Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los parámetros expuestos anteriormente y a la
aplicación de la licencia, a continuación, se exponen los resultados del ejercicio planeado:
EJERCICIO: 100% ÁREA ÚTIL OCUPADA PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE ESTRATOS BAJOS (2 O 3).
El ejercicio se plantea con las áreas útiles resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea
la máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las unidades que sean más atractivas
para el sector, por lo cual se analiza el panorama de ventas para la zona aledaña.
El área total planteada para la venta obedece a la máxima área ocupada útil dentro del lote, a continuación,
se presenta la metodología utilizada en este ejercicio.
1. El resultado obtenido corresponde al valor del global del lote.
A continuación, se muestran los cálculos realizados para el ejercicio planteado:
RESIDENCIAL Y/O COMERCIAL
POTENCIAL DE DESARROLLO GLOBO DE TERRENO
AREA DE TERRENO 290,00 M2
AREA PRIVADA UTIL 696,00 M2
VALOR M2 NUEVO INTEGRAL $ 4.500.000
VALOR TOTAL DEL PROYECTO $ 3.132.000.000
F.I.T. 15% $ 469.800.000
VR. M2 DE TERRENO $ 1.620.000
VR. TOTAL DEL TERRENO $ 469.800.000
FICHA TECNICA DE REPOSICION
VETUSTEZ 45 AÑOS
SISTEMA CONSTRUCTIVO 70 AÑOS (Art. 2 – Resolución 0620 de 2008)
ESTADO DE CONSERVACION 4
AREA DE CONSTRUCCION 396
ESTRATO 3
VR. M2 NUEVO $1.720.000
LIQUIDACION TABLA FITTO CORVINI
$1.720.000 % 77.48 = $1.332.656 (Depreciación)
VR, M2 DE CONSTRUCCION = $387.344 X 15% Constante de transformación de materia prima #mano de obra”
VR. M2 DE CONSTRUCCION = $ 445.445
VR. TOTAL CONSTRUCCION = $ 177.287.110
12.2 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN y OTRAS CONSTRUCCIONES: Para la determinación del valor
comercial de las construcciones objeto de avalúo, de acuerdo con lo establecido en el Decreto No.
1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerio de Hacienda y
Desarrollo y la Resolución No. 620 de octubre de 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, se utilizó el método de costo de reposición.
Método de costo de reposición: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de
avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al
del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar
el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno.
Para la depreciación de las construcciones, deberá adoptarse un sistema que considere la edad y el
estado de conservación, tal como lo establece la depreciación por Fitto y Corvini.
Los costos de reposición a nuevo corresponden a costos estimados por el avaluador, teniendo en
cuenta la dinámica de construcción de la ciudad de Ipiales, así como insumos y materiales empleados
para la edificación.
Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al
inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. En el caso
de la depreciación por Fitto y Corvini es indispensable el conocimiento de la vetustez del bien, como
también la conservación del inmueble, la cual se categoriza de la siguiente manera:
Categoría Descripción
1,00 – 1,5 Nuevo, no requiere
reparación
2,00 – 2,5 Requiere reparaciones de
poca importancia
3,00 – 3,5 Necesita reparaciones
sencillas
4,00 – 4,5 Necesita importantes
reparaciones
5,00 Para demolición
Para este caso se define la tipología de la construcción con base en el criterio de calificación del
equipo técnico del avaluador, con lo cual se estima los costos de reposición de las construcciones, y
se deprecian mediante los criterios de edad y estado de conservación de Fitto y Corvini:
RESULTADO DEL
AVALUO COMERCIAL
(TERRENO + CONSTRUCCION)
ITEM AREAREA M2 VALOR M2 TOTAL
AREA DE TERRENO 290,00 $1.620.000 $ 469.800.000
AREA DE CONSTRUCCION 398,00 $ 445.445 $ 177.287.110
TOTAL PREDIO $ 647.087.110
SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO DIEZ PESOS MCTE.
FECHA: 20 de Febrero de 2020.
ELABORADO POR:
CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO EDILBERTO ROJAS CUELLAR
RAA: 19206917 17415117
